土曜日の新聞折り込みに入っていました。
豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分 巣鴨駅14分 都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？
[スレ作成日時]2006-05-14 11:57:00
モデルルーム見たけどほとんどが東向きじゃない？
南向きの部屋なんてほんの一部しかなかったような
生活環境は良さそうですね。何でもありますから。
セコムは高すぎ
セコムはタワーだから多少割高なのはしょうがないと思います。
昨年売り出した、大京の北大塚の高級物件が平均で坪/240万円位の感じだから
最近の値上がりを考えるとリーズナブルな価格では。
HPを見ていると、確かに共有設備等でゆとりある高級マンションではないですね
地域的にもごく普通の一般的なマンションという感じです。
>セコムは高すぎ
はぁ？誰が見ても安いよ。
高すぎとか言う人は、中古マンションにした方が良いね。
あの周辺の平均水準をよく調べたら？
ここのアーデル大塚も安いけどね
大塚のマンション相場ですが、
これから発売されるマンションは規模にもよりますが北口のマンションで
基準階の基準位置で坪/230〜260万円
南口だと250万円〜280万円位になるのではないでしょうか。
南口と北口だと土地の価格も路線価でだいたい20％位違います。
だいたい6年前くらい前の相場に戻ってきた感じですね。
10年前に検討した頃は南口で300万円位しましたよ。
大塚っていうけど、西巣鴨だよ。
価格はともかく、色の配色が・・・
デザイナーのセンスを疑う。ホテルじゃないんだから。
ファミリータイプも多い116戸に対して駐車場27台（地権者除くと20台）
駐車場設置率17％なんて、デベはいったい何を考えているんだろう。
この立地なら最低でも30％、普通は50％以上確保するのが普通ではないですか。
駐車場不足は、近隣の月極でカバーできるんだろうか。
事業協力者のいるマンションは好きになれません。
>28
都心の古くから街だった地区の中規模マンションは、マンション用地不足で
事業協力者なしには考えにくいです。
大きな用地の周辺を買い集めて、少しでも容積率を稼ぐのです。
地権者も単純売却か、等価交換で考えれば、有利でかつ住み続けられる
等価交換を選ぶから当然事業協力者はいるでしょう。
地権者が土地を手放すから、マンション計画が出来るのも事実ですよ。
ただ駐車場3割近く優先にするのは、やり過ぎだと思いますがね。
◎・・・価格（ただし金利は上昇傾向）
○・・・周辺環境
△・・・外観デザイン
△・・・事業主（デベロッパー）のネームバリュー
△・・・間取り
△・・・管理体制−コンシエルジュは必要なのか？
×・・・駐車場
北大塚にリクルートコスモスのマンションも出来るみたいですね。
南大塚には、財閥デベの中規模マンションの計画もあるようです。
南大塚には、財閥デベ?どこですかね？
空き地はなさそうだけど、ニーズがあるかって話だからさ。
空き地があれば財閥系のマンションのニーズはあるんじゃないって話。
すれ違いですけど、癌研跡地って、どうなるのでしょうか？ご存じの方いますか？
マンションとショッピングセンターらしいですよ。
グランフォート青淵閣のスレで以前話題になっていました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44505/
やはり北大塚と南大塚とでは値段が違いますよね？
アーデルCは北大塚を越して、西巣鴨ですからね。
北大塚と南大塚路線価で20〜30％違うね。
近くにリクルートコスモスの、コスモレジアが販売されていますね
販売ターゲットが、競合するのではと思います。
大塚駅は低地だけど、西巣鴨はまぁ中間の丘でしょうか（高台は駒込、田端の各高台）。低地に比べ高台では古墳、遺跡も出土するなど、昔の人の足跡もあり、地盤が強固だとおもいます。ここのマンションもN60っていう強い地盤だとサイトで見た。古来からの立地としては良好でしょう。
少し路地に入っているから、排気ガス等の臭さは大丈夫だと思う。４の日に巣鴨に行った時、建設現場を見たから。どんな人が入居するんだろう〜。デザインも斬新だから、街中では完成したら注目されそう。店が多いから便利な隣接商業地域って感じだね。
セコムのマンションは、堅実に販売されつつある模様。
リクルートコスモスのマンションの売れ行きにも注目ですね！
セコムってまだ完売してないのかよ〜やばくね〜か？
セコムはタワーなのに、低層階から売れているもよう
セコムの竣工は、まだまだ３ヵ月後だぜ〜！
セコムは、都心周辺では駅遠物件になるからね。
間取りを見ていると、販売ターゲットが一般大衆だとわかります。
西巣鴨駅徒歩４分のセコムマンションが、駅遠物件？？！！
アーデル大塚は大塚駅、徒歩１２分とありますが。
すいません。
大塚駅、徒歩１２分っていうのは
駅遠物件ではないのでしょうか
要するに、セコムのマンションもココも、駅から遠い物件てことなんだろ。
セコムは西巣鴨徒歩４分、ココは西巣鴨徒歩５分だけど
地下鉄は、発展度と利便性とやらが違うから、考慮するなってことらしい。
よくわからんが。
で、No53〜No55を読み直すと、セコムは駅遠物件、ここのアーデル大塚は駅近物件
って言いたげに解釈できる。紛らわしい、わけわからん。
発展度とか利便性とか、小難しいことを言う奴に限って、田舎に住んでるものさ。
いいじゃないか、西巣鴨駅から近い物件、ということで。
それにしても住民のレベルと、ここの掲示板のレベルは比例しているようだ。
自分のマンションの事は、大塚駅徒歩１２分でも
駅遠物件とは決して言わず、
隣接する競合マンションを駅遠物件と中傷する無神経、
たいしたレベルだよ。
俺とも頭のレベルが違いすぎるね。
このマンション、売り出したばかりなのに
住民がいるわけないよ。
まったく妄想ばかりしているね。
隣接マンションを駅遠なんて、批判していないのは
小学生でもわかると思うんだけど。
あっ、出る。
セコムとアーデルの位置関係は、10m位の道路をはさんではす向かいの位置関係にあります。
距離にしてみても100mもないと思います。
だから、西巣鴨駅、巣鴨駅、大塚駅へのアクセス時間はどちらのマンションもほぼ同じだと思いますよ。
その、「ほぼ同じ」っていう常識を、認識できない人がいるので困るんだよ。
デベロッパーがせっせと自分で書き込んでいるんだろうけど。
売り出し中のマンションに本気で住人がいると思っているの、
６２のあんた・・・
住民というのは、購入者しようという人に対する一種のあてこすりだと思うのだが。
こんなところに出没していないで、もっと勉強したらどう？
すいません。再度お願いします。
大塚駅、徒歩１２分っていうのは
駅遠物件ではないのでしょうか
この物件に興味あるなら、実際の建設現場から大塚駅まで、歩いてご自分で判断したらどうでしょうか？セコムのマンションがいい目印になります。
しかし、実際に生活すると歩くより自転車での移動でしょう。となると、自転車置き場の充実している巣鴨駅か西巣鴨駅を利用することになるのでは？
＞このマンション、売り出したばかりなのに
＞住民がいるわけないよ。
＞まったく妄想ばかりしているね。
はァ・・・（爆笑）
幼稚園以下の理解力しかない、おまえに言われるまでもないよ。
まったくおめでたいねえ。
このマンション、
地域住民の合意がとれなくて、着工が１年以上遅れたんだよ。
だから、比較的安く分譲できるんですね
近所のリクルートのマンションとは違いますね、部屋も四角だし。
地権者が多いのに、どうしてそんな事が起きる？適当なことを書くな！
地権者が多いのとと分譲価格とどういう関係があるの？
等価交換でしょう、意味わかるかな・・・
私は73ではないですが
地権者が多いのに、どうして
“地域住民の合意がとれなくて着工が１年以上遅れた”
なんて事が起きる？
ということでしょう、意味わかるかな・・・
地権者（土地所有者、借地人、借家人）は強力な法的居住権があるから
土地を手放そうとどうしようと、個人の勝手
有利な条件でなければ、土地を手放す理由がない。
地上げ業者の交渉が下手なら、交渉は長引き計画は遅れる。
業者は、地権者の土地がないとマンション計画自体が進まないから
当初は「土地を売っていただく」立場でしょう。
この土地、10年以上かけて地権者の合意をとってきたけど
どうしても真ん中の地権者の合意が得られず
これ以上期間を延ばせないとのことで
当初2棟に分かれての計画だったそうですよ。
ところが、そのとたんに真ん中の地権者が売却すると言ったので
急遽計画を1棟に変更したため着工が遅れたようです。
>77
地権者の方は、ご自分の居住権のこともあり真剣に各方面に相談するし
重要な場所であれば、周囲から入れ知恵されることもあるのでしょうね。
金利の安い時代だからできたのかもしれませんね。
もし2棟に分かれて計画されたら、容積率の関係で
もっと高い建物になったのかもしれませんね、
住民の利便性を考えると、１棟の方がよかったのかもしれません。
地区的には珍し大規模物件で、これからが楽しみですね。
このマンションのコミュニティルームって、ナンダかなあって感じ。利用率低いよ、きっと。それから屋上庭園も、庭園と呼ぶのは無理があるだろ。
確かに写真で見ると、少し豪華なカラオケボックスという感じで
狭そうですね。
販売は始まったばかりですが、投稿少ないですね人気がないのかな。
ＭＲはけっこう混んでいましたが・・・
間取りは、まあまあですがエレベターが2基しかないのは朝晩の混雑時に
問題有りだと思いました、2戸1とは言わないまでも
せめてもう1基は欲しいところです。
セコムの物件はすでに中古マンションのような感じがしますね
外見のデザインって重要ですよ！このマンションは奇抜だからね
正直微妙〜生活環境としては抜群なんだろうけどね。
総戸数ではなく、販売戸数93戸に対して駐車場が20％程度
（地権者優先で7台マイナスのため）
分譲価格を考えると、不足するのは目に見えていますね
この辺りは、外部駐車場は結構あるのでしょうか、
相場は月額いくらぐらいでしょうか？
北大塚方面、戸建ての住民層はどうなんでしょう
地権者さんは、もちろん戸建ての住人だったんでしょうか？
大塚駅北口近辺は、雰囲気があまり良くないですがこの辺りまで
来れば、閑静な住宅もありますよね。
ここの物件って確か南向きはないんですよね？
東向きでも布団干すくらいなら日当たりは十分ですか？
やはり大塚駅から徒歩圏というのが、マンションの売りでしょう。
不動産業界の自主規制ということなら、最寄り駅もしくは住居表示で
本来は「西巣鴨」という名称にしなくてはならないでしょう。
マンション名を決めるとき、最もインパクトのある名称にした方が
売れ行きもいいからでしょうか。
「大塚」とは、本来は文京区大塚のことで山手線の駅が出来るときに
なぜか「大塚駅」となったのが、始まりのようです。
実際に昭和40年代の住居表示変更まで、文京区に隣接する南大塚も含めて
住居表示は「巣鴨」でした。
その名残としては、巣鴨警察がなぜか大塚駅のすぐそば豊島区北大塚にあって、
大塚警察は、文京区音羽（文京区大塚の隣）にあります。
大塚までは、道なりに見るべきものが少ないから、余計に遠く感じる。
巣鴨までは、商店街があるけどやはり遠い。１５分以上かかる。
完成予想図を見ると、エントランスだけは豪華ではないけど
広々していて気持ちよさそうですね。
外観のデザインも好きずきだけど、個人的には個性があっていいと思います。
周囲は古い家が多いけど、庶民的な待ちでいいと思っています、
駅から遠いから、この環境が保てるんですよ。
北口でも駅から近いこところは、水商売風の人が多くて嫌です。
集会室がないから、あの狭いコミュニティルームで、
管理組合の話し合いとかするのだろうか。
それとも屋上庭園で話し合いをするのかな。
大規模マンションだと、近所の学校の体育館を借りたり
区民センター、町会の集会所を借りたりして、管理組合総会をしますよ。
近くのタワーマンション、グローリア巣鴨にも区の集会所が出来るみたいですよ。
中規模マンションで、ここのようにエントランスホールが
広ければ、そこで椅子を持ち寄って総会は可能ですね。
この規模で、共有施設があるのは立派だと思いますよ
普通ならその分、住居にして売ってしまえというデベが多いと思います。
グローリオタワーでアーデル大塚の管理組合総会をすることになるかも？！
購入した場合、このあたりだと固定資産税や都市計画税は高いのでしょうか。
どなたかお解りになる方いらっしゃいますか？
都市計画税も、固定資産税も23区であれば、税率は共通ですよ。
地価は、郊外に比べれば高いでしょうが。
誰か申し込みした人はいますか？
決め手はなんですか？
97 98です。
99さん ありがとうございます。
日当たりに関しては東南東ですから悪くはないのでは？
対面も15メートルくらい間隔があるみたいですし
前面の道路って結構車通りますね？
なん歩道とか作らないと危ない感じがしますね。
はじめまして。
最近探し始めたばかりなのですが、大塚付近で探しています。
先週末駅前のここのモデルルームに行き、昨日自転車で現地付近を見てきました。
確かに前の道路危なかったです。子供の乗せていた（しかも寝ていた）ので速度はゆっくりだったと思うのですが、２回も脇の小道から人が飛び出してきてぶつかりそうになったし、車はタクシーやトラックなどたくさん通っていました。下のほうの階は結構うるさいんじゃないでしょうか？
それから、あのバルコニーの狭さが私には一番のマイナスポイントなのですが、東向きであの狭さのバルコニーというのはどうなのでしょう？東向きバルコニーの友人に聞くと、冬など特に洗濯物は朝一勝負と言っていました。現在の住まいが南西バルコニーで冬でも問題なく乾くし夏など午後2時頃干しても６時頃には乾いている為想像がつきません。洗濯２回とか３回とかは無理なのでしょうか？
この向きについてはどう思われますか？南のいい部屋は事業協力者用ですものね・・・。
それから、モデルルームでは何も書かされず名前も苗字しか聞かれなかったのですが皆さんそうでしたか？担当の若い男性も、ひととおり説明するだけで「ここが売りです！」と言ったポイントを何一つ話してくれなかったのですが、売りは一つもないんでしょうか？場所的に何も営業しなくても売れると見込んでるのかイマイチその辺が疑問です。
まあ、近辺は信号もあってないようなもんでしょ？
我が物顔でみんな歩いてますからね。
バルコニーは狭いですよね！布団なんか1つしか干せないよ
前面の道幅が15メートルくらいあるのかな？
だからお昼過ぎくらいまでは日があたるんじゃないですか？
東南東だから、日当たりはまあまあじゃに？
西日よりはマシでしょ？
ところでこの近辺って病院とか学校とかあるのか？
特に病院がないな？大塚病院か？
日常生活に必要な内科等の病院は近くにありますよ。
外観のデザインだけ受け入れられれば、購入予定なんだが
今日正式価格が発表されました！
70㎡で3ＬＤＫで4200万
環境、駅からの距離、諸々込みで買いですかね？
かなり人気があるようですが
>107
お年寄りの多い町ですから、病院はいくらでもありますよ。
大きな病院ではありませんが、大塚駅北口側に一心病院
南口には、都立最大級の大塚病院、その他日通病院、その他
入院設備のある個人病院が複数。
3階4230 4階4320でした。
街中のマンションですから3階は？？です。
プライバシーが確保できるのは
最低でも5階以上ではないでしょうか。
プライバシーは3階でも確保できるんじゃないですか？
前面が幅広ですから。もし今まで1階に住んでいたのなら十分な感覚です。
この辺りは、低層住宅ばかりではありませんから
アウトフレームのバルコニーなので、ガラスバルコニーよりは
いいでしょうが、4階くらいまでは通行人からも部屋内が見えてしまいそうな
気がします、出来ればカーテンを閉め切らずに生活した方が快適でしょう。
マンションの住み心地の一つである、眺望、夜景も確保できて
長い意味ではお買い得だと思います。
チラシを見ると、問い合わせていないので階数はわかりませんが
東向き中住戸70㎡3LDKが4490万円、
ワイドスパンの東南角部屋74㎡3LDKが4810万円と書いてあります。
それぞれ坪単価、212万円、216万円ですから近隣相場的にも、安めだと思います。
角部屋の方は、中住戸と坪単価があまり変わらないので低層階なのかもしれません。
このくらいの大きさだと、リビングが11帖台と、ソファーとダイニングテーブルを
置くことを考えると、少々狭い感じがします。
ところで、このマンションは外廊下なんでしょうか、それとも内廊下？
チラシを見ると、管理費が住宅管理費と全体管理費に分かれているのは、
何か意味があるのでしょうか？
御存知の方がいらしたら、教えてください。
管理費は合計金額で考えれば良いでしょう！
しかし何故このマンション坪単価が安いのですかね？
＞118
この掲示板にも書いてありましたが、10年掛けて用地仕入れを
したらしいので、土地の仕入れ価格が安かったので余裕と想像できます。
地権者は、マンションがいくらで分譲されようとあまり関係ないのでしょう
一般的に等価交換の場合は、専有面積水○㎡と交換するという契約です。
数年前でしたが、大塚駅から明治通りにぶつかる交差点のタワーマンションも
建設会社の所有地で、自信が建設して販売したので
帳簿価格が安いからでしょうか、かなり相場より安くて大人気でした。
検討者にとっては、安ければ安い方がいいですが
その分人気で倍率が上がるかも。
MRの70Bタイプの部屋は人気なようです。
階数ごとにそれぞれ１、２組は契約したいと希望しているそうです。
>117
私の理解が正しければ、全体管理費は１階に入る地権者の方々の店舗と事務所も含めた建物全体の管理に使われるために集める管理費、住宅管理費は住宅部分の管理にしか使えないものということだと思います。
