23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

物件規模にもよりますね。２０坪の物件なら１００万程度で十分きれいになります。キッチン・水回り床を入れて２００万くらい。業者を複数社入れて叩くのですよ。
クロスだけなら３０万もかからない。

＞40
池尻大橋あたりなら、ワンルームでない限り買っておいて損はないです。

世田谷でも売れない場所、あるいは売り難い物件はあるからね。吟味が必要。

＞価格の変動を見ながら、１５年〜２０年以内に新築に住み替えるという考えが正しい。
これは、過去の流れの中では正解だけどたとえば40才でローンを組んでマンション購入
20年後60才で新築マンションのローンなんて組めないよ。
都心物件を売って、現金で新築を買って郊外に引っ込めと言うことかな？
現在の都心の古いマンションは、最高でも35年くらい、20年後に築55年で建て替えなんて
出来るのでしょうか、間違いなく買った本人は死亡していて子供が相続しているか
途中で中古買った人も高齢化しているだろうね。
東京の将来は80年近いマンションが、ゴロゴロしているNYとか欧州のようになると思うんだけど。

中古はじっくり吟味できるのが利点かもしれませんね。
売るときは、まず仲介業者を複数社呼んで査定価格を比較して
一番安い査定を基準に、一番熱心な業者を中心に一般媒介で
依頼するのがいいみたいです。これも物件次第ですけど

＞40才でローンを組んでマンション購入
＞20年後60才で新築マンションのローンなんて組めないよ。

そういう人はローンの組める５０歳で住み替えることが大事ですよね。
ピークで売ってキャッシュを持って１０年賃貸で暮らして
底値で１ＬＤＫの新築を買えばいいでしょう。
私は４０代でマンション買って失敗したと思って５年で損切りして
賃貸に戻りましたよ。おかげで住み替えもできた。

＞都心物件を売って、現金で新築を買って郊外に引っ込めと言うことかな？
２０年後ならよくて買値で売れる程度の話かも。
４０歳ならファミリーむけの８５平米でも６０になれば奥さんと二人。

＞現在の都心の古いマンションは、・・・築55年で建て替えなんて
＞出来るのでしょうか、

私も懐疑的。ですから買換えしかないと思います。

＞東京の将来は80年近いマンションが、ゴロゴロしているNYとか欧州のようになると思うんだけど。
そんな話は私は興味がないです。
成功するマンション購入は住み替えがうまくいく購入。
失敗するマンション購入は、そこに住み続けなければならない購入。
それだけの話です。

再来年にTTTなどが完成したら、築浅中古物件巡りツアーを企画する仲介業者が出てくるんじゃないかな。
それなら売る方も買う方も便利だから。
オークションで価格交渉したりして。

面白い。ぜひ参加したいですね。
とにかく最近はタワマンのオープンハウスのチラシが多いから
だいたいこれまでの主な物件見てしまったけどね。

>46
一番安い査定は、業者が単に売り易くする為に付けた査定の場合があります。
マンションブームなのに弱気に安売りして後で後悔しないと良いですね。

買換えの場合は資金の機動性を考えて少し安値（１００万程度）で売るくらいの
気持ちでいったほうがいいでしょう。株もそうですが次の物件を高く買うはめに
ならないためにも。
ちなみに、Ｍ社は弱気、売りやすさ重視、Ｄ社は強気熱意あり、Ｔ社は中庸だが
やる気なし。
Ｓ社は強引だから嫌い。というのがいままでつきあった経験談。
エリアによって強い業者がいて、そこの言う話は傾聴に値すると思います。

失敗したのは、下がり相場の売却。売り急いで相手のいうがままに２００万
値引きしたのが今でも悔やまれる。

上がり相場では、買主から指値が入ることはほとんどないと思いますが
申し込みが少ない場合でも指値が入ってもＮＯといえば、大抵は
買主が折れてきます。掛け値で価格を設定するより少し安めに設定
すれば価格の妥当性は客のほうが理解を示してきます。
現状有姿ですから瑕疵担保責任は少ないとはいえ、苦情を減らす意味
でもお買い得感を残した売り方がいいのではないでしょうか。

自社だけで売却手数料を全部得たくて、他社からの客を売り手に紹介しないＳ社。
と住まい〜のブログで読みました。

一般媒介契約（専任でない）なら別にレインズに登録する義務はないから
自社のネットで探してもいいのですけどね。
ことにＳ社は全国直営店が強みなので自社で両手をねらいたがるのでしょう。
下がり相場でじっくり探すなら専任もいいですが上がり相場なら一般で
複数社にそれぞれ頼めばいいでしょう。

>52
49さんの様に見てまわる客が多くて、買主も折れるとは限らないのですよ。

ですから、周辺相場から見て割安感のある値付けをしておく訳です。
その上で指値が入っても毅然として断る。
見て回る客は申し込みをしてこないし、申し込みのときに指値も出る。
今はネットで周辺価格がオープンですから、他より少しだけ（坪単価で
５万円程度）安値にしておくのがミソ。

オープンハウスをやってくるのは冷やかし客ばかり
でも１０人に一人くらいはまじめに検討する客もいるから
オープンハウスはやらないわけにはいけない
オープンハウスをやりたがるのは仲介が両手を取れるからで
じっくり待てば他社紹介もあって話はまとまります。

何度もいいますけど物件の良し悪しによりますよ。

そうですか。なかなか値引きには応じないものなんですか。残念。
7300万の物件を、6940万で指値入れようとしたんですが、如何でしょう。3ヶ月くらいは決まってない状況が続いている物件ですが。

相手の状況によるでしょう。今は時間が経てばたつほど売り手有利ですからね。
５％の指値は無理はない数値かもしれませんが、相手の納得しやすい理由が
必要でしょう。
一番いいのは同じ建物の売却物件価格との比較ですが

せめて７０００万ぽっきりのほうが売主は心が動きますよ。

それと買い手の申し込み状況を知る意味でも買い主側の仲介から
情報をあつめておくことです。
物件自体の人気が高ければ別のルートで話がまとまることもよくあります。
それと、交渉するなら具体的に比較物件を出してそれとこれとで迷っている
みたいな言い方がいいですね。

いまは買い物物件数が少ないから同じエリア同じ価格の選択肢が少なくて
こっちがだめならこっちという具合に売主を競わせるような買い方がしにくい
のではないでしょうか。
タワー物件の築浅売りがあるといっても階や方位によって条件まちまち
だし、せいぜい新築物件との比較が出来る程度。
そうなれば売主強気ですよね。
所詮心理戦ですから、売り手も買い手を逃したくはない。しかし買い手が
複数いるなら話は別。
市場のなかで類似物件が減ってくれば売主は強気になる。
これで中古市場も上がっていく。
（ああ、やっと話題がスレタイにもどりました）