23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

いつだったか新聞で国が不動産の実際の購入価格を公表できるようにするという記事を読んだことがありますが...。

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したほうがいいよね。

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もうすぐ入居する湾岸タワーマンションを購入しましたけど、
中古になっても新築価格より下回らないとは思ってません。
都心の一等地ならいざ知らず、大量のタワマンがどんどん建ってますし、
これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。

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＞19
壁紙とキッチン、水回りくらいは替えてから売るでしょう・・

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都心物件が少なかったのは１９９５年当時も同じこと。
もともと周辺の反対や容積率の低さで都内の物件など
手がけても歩留まりが悪いからデベロッパーも避けていた。
おもに、地場の建売業者が３階建てミニ戸建てをたてる
というのが多かった。
９６年以降のマンション市場復興で飯田橋や四谷あたりに
２０坪６０００万とか出てきて安くなった安くなったと大騒ぎした。

だいたい都心の土地などあっても四方ビルに囲まれていたり
で出来るのはワンルームマンションばかり。
そういうなかで、ＵＲ都市機構（当時は住宅都市整備公団）が
こまめに土地を買い取って大規模区画にしたてあげていた。

だいたい、どうやったら都心の中古マンションを建替えて供給を
ふやせるか・・みたいなことが国土交通省（建設省）で話題に
なっていたくらいで、そのために都心居住総合設計制度なる
容積割り増し策までつくったくらいなのだが、
森政権、小泉政権の「都市再生」でいっきに規制緩和で簡単に
タワーマンションが建つようになったらいっきに供給量が増えた。
これは、なかなか水がでないといらだち思い切り蛇口をひねった
らどバッっと出ちゃった。みたいな状況で、まさにバランスの悪い
過剰供給。
地道に内陸部で土地を仕入れて適正価格で分譲してきたデベロッパー
にとっては、迷惑極まりない。

１０年前の「週刊住宅情報」を国会図書館で探してみると
面白い。きっと都心の物件の少なさに驚く。
というか、Ｙａｈｏｏ不動産で都内の中古物件を検索して築年別に
ならべてみると、もともと都心に供給されている量がいかに
少ないかわかる。

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そうだねー中古マンションを建て替えられたら、もっと価値あるマンションが増えるね。

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〉これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。

３０年同じマンションに住もうという考えが間違っていますね。
デフレ時代の幻想「終の棲家症候群」。
価格の変動を見ながら、１５年〜２０年以内に新築に住み替え
るという考えが正しい。

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確か今年国が新築の数を抑えて既存の不動産をもっと充実するようにとの条例がでたはずですよ。

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18です。この前築1年半の世田谷の物件を見に行きました。立地は駅近であり且つ静か、日当たり良好とまさに完璧と言えるものでしたが、水周りは1年半で既に汚れ、クローゼットのなかにギュウギュウに衣服が入っているのを見たりすると、住む気が無くなりますね。ここはおそらく3ヶ月以上は売りに出しており、価格も下げております。でも売れません。すぐ売れる物件、というのは極めて限定的なのではと思います。築1年半ですらこんな感じですから。
また、新築時青田買いでは気づきにくい、共用部分の価値は、中古で売りに出す時に大きいのではと思いました。廊下が安っぽかったり、エントランスが狭かったり、駐車場が狭い場所で機械式だったり、駐車場に行くまで雨に濡れるような構造だったりすると、現実をしっかり把握してしまいますね。
22さんの話は初耳です。こうなるといいですね。

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２ヶ月程前の日経ビジネスに３０年経っても価値の下がらないマンションというタイトルで池袋の例がのっていましたよ。

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＞30
居抜きで売るのは最悪。
次が空室でリフォームなし
一番いいのはリフォーム済み

マンションは立地がよくて眺望と採光に問題なければ
占有部分だけしっかりしていればちゃんと売れますよ。

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〉これが３０年たったらどうなるんだろう、と若干不安です。
というか、タワーマンションで７０００万以上の部屋を買って
いるのは大抵住み替えの人でしょ。都内で４０００万くらいで
中古物件売って住みかえていたりしませんか。
５００戸〜９００戸あれば１０年以内に３割は住民がかわりますよ。

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30です。32さん、そういうものですか。だとすると、敢えてここの、問題点を色々つっついて、なるべく安く買って、10年後あたりに、自分で売るときは、リフォーム空室状態で売りに出すと、価値の目減りも限定的になるということなんですかね。そうなると、買う方としては居抜きのものを安く買うのが良いのかも。。売れなくて困っているところが多いでしょうし。

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＞敢えてここの、問題点を色々つっついて、なるべく安く買って、
世田谷は場所によります。三茶、駒沢はダメですよ。売り手市場。
世田谷通りや小田急、井の頭沿線は、今後もあまり値上がりしないから
物件次第だけど

＞10年後あたりに、自分で売るときは、リフォーム空室状態で売りに出すと、
築２０年過ぎて売れるのは一に立地、２に駅からの距離
それだけですね。

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＞買う方としては居抜きのものを安く買うのが良いのかも。
買取業者というのがいて、居住中（転居予定）の物件を安く買って
テキトーにリフォームして高く売る商売があるくらいです。

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なるほど、有難うございます。勉強になります。

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すみません。築１年半と書いていましたね。リフォームはないでしょうね。
実際に、居抜きで自宅を売ったこともリフォームして売ったこともあります。
前居住者の生活臭はあまり好ましいものではないですよね。

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それと、築浅でも何か薄汚れたイメージのマンションってあるもので
そういうものは、これ最初からそうなので多分１０年経ってもひどくなることは
あってもよくなることはないですよね。
どこのマンションでも長期修繕前というのが一種の売り時で、それが過ぎたら
２０年以前というのが転売の目安ではないでしょうか。

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そうなんですよ。。新築時据付の洗濯機とか、前の居住者と同じもの使うん？とか考えると、嫌な感じです。まあ、自分で取り替えればいいだけの話ですが。。世田谷といっても、限りなく渋谷に近い場所ですので、10年後でもなんとか売れるかなーと楽観視したいところです。

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リフォーム代金が、リフォームによる価値上昇分を下回らない限り、
リフォームをしたほうが得と言う事ではないと思うんですが。
300万かけてリフォームするより、100万値引いて売れるならそのほうが合理的。

もっとも、リフォームしないと全く売れないのであれば、
換金の機会を作る為の出費な訳で、
得とか損とか以前に必須な費用というわけですが。

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