23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その３

３年後に下がる説。
2015年まで下がらない説。
その他。

が、御意見の中心かな。

２００３年〜２００４年が底値であったことは衆目の一致するところ。
現在上昇期にあることも誰も否定しない。
だとしたら「下がり始める時期」より「次の底」を予想すべきではないか。

1991年から下がりはじめ、１９９６年頃には底だという意識があった。
折から消費税値上げもあったしちょっとしたマンションブームになった。
しかし実際はその後もマンション新築価格は３割以上下落した。
２００３年まで１２年間さげどまらなかった。

下がり始めて買うのは間違い。まだまだ下がって、中古査定が
残債をしたまわったりして住み替えもままならない。
いついくらくらいが底値なのかという読みこそが重要。

２００３年の底は、前回のバブルの反動から長く深い谷だった。
現在の上昇がかなり長く続かないと次の底もそれほど
深くないかもしれない。

仮に５年後の2011年からまた下落したとしても、急落する要素が
少ないならば２００３年水準にもどすには相当の下落期間が必要だろう。

日本って国際競争力ってどうか？　明るい展望はあまりない。
そしてそういう気分が蔓延しているのもますます希望がない国になったなあと。

次の底が長期間続く場合もありえますね。
下がり始めてから人口減少により上がらない場合、ずっと鍋底のまま。

総量規制緩和、ゼロ金利政策で日銀が銀の当座に大量に送り込んだ
金が、国内の設備投資に貸し出されずに、米国の住宅ローンのファンド
にまわってしまったことで結果的に米国の景気はよくなって、米国の
景気がよくなったことで日本もすくなからず恩恵を受けている。

とにかくわが国は土地本位制。不動産の担保価値以外に融資の評価
尺度を持たない金融システムが長く続いたから、地価下落を止めて
上昇に転じて、不動産担保ローン＝住宅ローンをたくさん売ることで
お金を市中に流したいわけですよ。
ここでまた地価下落になったら、お金は海外に流れるだけでしょう。

>04
横ばいというのは取引のない状態ですが、大抵はわずかな値動きがある。
それと、地域の物件格差による上下動はあるけど地価の値動きは細かい上下動は
ない。
地価の変動ってバブル期の急上昇を除くと、大きくても７％〜３％の範囲なんです。
７％の下落が１０年続くと半値になるし、７％の上昇が１０年続くと倍になります。
3％の下落が15年続くと４割減になるし、３％の上昇が15年続くと５割り増しになります。

ただし建物は１０年〜１５年も経てば価値が下がりますから中古マンション価格は
下がらなかったら上等と思うべき。
今から２０年前というと１９８６年になりますがこの時期のマンションで都心６区
で中古価格が元値を下回ったというのは少ないのも事実。
結局いつ、どこを買うかというのが重要なんですね。

１年前に図面買いで超都心を買ってると、竣工までの２年間で、５０％/年で上昇し、決済とともに２．２５倍。１０％頭金を入れている前提としすると、２年で頭金（軍資金）が１２．５倍になるってことね。

グローバル化は必然の流れ。特に金融はそう。
今や「日本の土地」にどれほどの国際競争力がありますか？
グローバルに見たときの金融機能、政治機能、地政学上の価値、労働力単価、文化価値、
居住地としての安全性、ホスピタリティ、物価、税制、資源・・・
日本人が住む以外の用途がほとんどない。その日本人も漸減。

増殖の意志あるマネーは、こういう資産にとどまることはしません。
むしろ、日本という枷をのがれて、より有望な海外へ進出する企業への投資、
もしくは直接投資にいくのは当然の流れ。

自ら成長することのない消費財、
劣化し陳腐化していくマンションに、資産性を求めるのは大きな間違い。

議論が全くかみ合ってませんね

ここでの話は、普通のサラリーマンが、好むと好まざるとにかかわらず
東京に住まいを構えることを余儀なくされている以上、賃貸か分譲かの違い
はあれ一定のコストを払わなくてはいけない。
そういう状況下で、
①今買うべきか、買わざるべきか
②買うのなら上昇期の今か、待つべきか
という観点の議論をしているのであって、不動産投資の話ではないと
いう気がします。

株も不動産もそうだけど、マクロを語ってるようじゃ儲からんよ。マクロを念頭に置きながらミクロで勝負せんと！09を念頭に置きながら、都心部や高級リゾートの底値を根こそぎ買っとったやつがおるやないか。底値不動産買い×つぶれかけ銀行株買いでエライレバレッジ効かせてやつを。現実をもっと見てみ。

そうですね。マンションなんて、もって50-60年。日本は地震リスクあるし、しかも内断熱で長持ちしにくい。はっきりいって、築10年以上建った物件が高く売れる気がしません。
香港・シンガポールがもはやアジアにおける金融の中心です。東京ではありませんもはや。私は日本を愛していますので、残念なんですが、それが事実です。そして今、そして今後も東欧・中東・中国・インド・ロシアに金が流れる。日本は、人口減で、移民や外資を受け入れようとしても、来ない可能性もありますね。そしてタワーマンションは廃墟となり、近未来マンガのような殺風景な景色が広がることに。。ケンシロウのように強くならないと、東京じゃあやってけませんみたいな。

たしかにそうなんだけど８０年ぐらい前に、同じように悲観してブラジルとかに勝負をかけにいった日本人って、実はその後、もっと悲惨だったんじゃなかったっけ。

マンションが住居である以上、買い換えて価値を高めるか
売却か貸すかして賃貸に移るしか「値上がり益」を享受する
手立てはない訳で、値上がり前に買っておくことの有利さは
過去の事実に証左がある。

実際、渋谷区、港区、中央区、目黒区あたりの築２５年〜２０年
物件を最初から持っていて売った場合購入時と変わらないか
あるいは若干高めに売れる。
南青山あたりなら築３０年でも数百万のリフォームで月坪
２万弱でオフィス賃貸に出せる例もある。

８０年〜８５年あたりではローン金利が高く上記の物件の
坪単価は１８０万〜２２０万程度と価格でいうと結構安かった。
みんな広尾ガーデンヒルズのような高額物件にかぎらず
都心近郊人気エリアは２５年モノでも購入価格以下に下がった
のは２００３年前後の数年間のみという事実を知らない。

過去はそうでも、将来までは分かりませんよね。

都心と都心周辺部は希少性があるということは、過去も将来も変わらない。
それと、マンション価格はある時点でみればすべて相対的にバランスの
とれた価格になっている。

実際、中古で売れている価格というのは、どんなもんなんでしょうか。また、売れるまでの時間はどのくらい？Yahoo不動産に載っている売却価格に比べ、どれだけ安く売れていて、売れるまで時間はどんなものなんでしょうか、というのが知りたいです。ずうっと中古、注目してますが、なかなか売れていないものが多いような気がしますが。希少性があれば、すぐ売れるはずですが、どう理解すればいいのでしょうか。

日本のマンション販売は、夢を売る商売。
実際のモノがない青田のうちに、いや、青田だからこそ、
パンフレットとトークで現実から乖離したステキな生活を提案し、高値で売ることができる。
モノが出来てしまえばそこにあるのが現実。現実こそが夢を破壊する。

吹き付けの壁が排気ガスでよごれ、カーペットは色あせ、手すりや調度は傷がつき、
照明が間引かれ、くたびれた生活感漂うマンションは、
夢見る余地がない分割り引かれざるを得ない。
それでなくても、管理費修繕費は先送り負担増のプランが多い。
築年数が増えるほどリスクが増大する。

中古でさっと売れる物件はわずかです。

人は、幻想に現実を引き寄せて見る傾向があります。
それと、「自分のあこがれる街」に住むというイメージ
たとえば、それが築３０年の老朽マンションでも、
内装をやりかえて設備を新しくしたら、南青山の
お洒落な隠れ家がそこに実現する。
借りたらいくら・・・買ったら・・という比較は新築に
かぎらず同じ理屈。
そのうえで、中古の場合「ここまで古くなってこの
値段を維持しているということは、まさに場所の価値」
みたいな価値観が働く。

これは仲介業者さんより売主のほうが実感として
わかる気がします。
郊外は別。新規供給がふんだんにある場所で
中古が勝てるはずがない。

＞19
リフォームせずに売ったらだめですよ。