ブランズシティあべの王子町ってどうですか？

五条は天王寺区ですが、阿倍野区の常盤小学校区だとそこそこしますからね。

大規模マンションって確かに管理費や修繕積立金にスケールメリットはあると思うけど、
マンション管理の会社に勤めてる友達に言わせると、戸数が多ければ管理費滞納者も当然多いんだってさ。

それに見た目がなんか団地みたいでいやなんだよな～
特にここって、近所のUR賃貸と見た目的にはおんなじようになっちゃうんじゃない？

自分としてはある程度住人の顔が見えるくらいの規模のマンションを希望。

>>22
それは規模だけじゃなく、住民の層の問題では？
滞納は安めのマンションでよくある現象ですよ。

＞＞２３　
客観的データがあっての発言ですか？
マンション価格に関係なく、滞納問題はあるでしょう。

収入の多少と貯蓄額のそれが必ずしもイコールではないのと同じことです。

ハイグレードでもファミリータイプでも、マンションには管理費滞納の問題がつきものだと思います。
資産家が運用に失敗して・・・なんてことだってよくある話しでしょう。

ただ確かに言えることは、分母が大きければ必ず分子の数は増えるということ。
住民の顔と名前が何となく一致する規模のマンションだと、滞納などはしにくいのも事実。
そういう意味で、２２さんの言ってる話は理解できると思いますよ。

つまり、22さんの言っていることは理解できるけど、23さんの言っていることは否定も肯定も出来ない
ってことなんだと思います。

「規模だけじゃなく」と書かれており、規模の影響があることも認めているのでは？
「住民の層」＝「民度」と考えると、南大阪がやや不利なのは確かですよね。

団地っぽいというご意見があったので、
どれどれと完成予想図なるものを見てみました。
言われてみれば、そんなふうに見えてしまいますね。
自分も戸数が少なめのマンションが落ち着くかなと思ったんですが、
大規模なマンションも個人が特定されにくくて気楽な面もあるかなと思います。

管理費の話題が出てますが、このマンションは管理費、修繕費の月額を合わせると
いくらくらいなんでしょう？
滞納まではいかなくても毎月の負担が多いとローンと合わせて
支払いが辛くなりそうですね。

最近のマンションは新築時は管理費・修繕積立金を安めに設定しておいて、
５年おきくらいに段階的に値上げすることを当初から計画するというパターンが多いようです。

管理費に関しては大規模の方が１戸あたりの負担額は少なくなるのは確かなようです。
もちろんマンションのグレード（販売価格）と管理費は比例しますよね。

これは参考までに・・・ですが、私の実家マンションの話です。

ファミリー向けの大規模マンションの場合、新築時の入居者の年齢層が似通っていて
当初はみんな若く子供たちも小さく、活気があって宜しいのですが
築年数が古くなるのと住民層の高年齢化が同時に進んで行き、
２０年も経つと中年～初老の住民ばかりになり、駐車場にも空きが出だしたり、
全く使われない共有施設が無駄になってきたり、色々問題が生じて来るものですよ。

私自身結婚して今もマンション住まいですが、実家での経験から
総戸数３０戸以内の小さいマンションを選びました。

マンションの周辺は便利そうですね。
できれば、もう少し近くに病院があるといいんですが。
生活店舗などは近くに多めなのでいいですね。
毎日のことなので、生活に必要な施設が豊富なほうが快適な生活を送れますから。
北畠までもう少し近そうですが、そう見えるだけかな。

北畠は、阿倍野筋を挟んで、向かい側ですよ。近いです

駅まで遠い（チン電、バスを除く）
個人的にそこまで不便さは感じないものの、
分譲価格は高めの設定らしいし、
徒歩１０分以上の物件は資産価値の減りが大きいので、
永住向きと言えますね。

この場所は目の前のあべの筋が幹線道路の割りには交通量も然程多くないですし、尚且つハルカスやキューズモールにも一直線というのが高ポイントですね。

今後はハルカスの存在は大きいなエリアだと思います、マンションの価値にも少なからず影響がありそうだと予想します。といってもいつも行くことはなさそうですね、たまーに行くぐらいが長く飽きないのでしょう。ハルカスがあるからマンションが便利になるということは直結しないかなーと思いました。お買い物は普段は慎ましく。

心配なのはライフができることによって、王子商店街が遂にダメになるかも？ってことです。
マンションが増えて住民が多くなるのは賑やかでとっても楽しいですが、
昔ながらの商店街を是非利用してあげてくださいね！

（商店主ではありませんが、王子商店街ファンの住民です）

ブランズの物件は高級感ある造りになりますか？

場所的にファミリー向けのマンションでしょう。

No.36さん

ライフなどのスーパーと同じようなスーパーの場合は

新しいスーパーが出来る事により客が離れるということも多くありますが

王子商店街などの商店街はスーパーで売られていないものが

安く買えるのと長年利用している人はライフが出来たとしても

利用すると思うので駄目になることはないと思います。

特に安心堂の豆腐は美味しいのでライフが出来たとしても私は利用します。

そうですね。
私も39さんには同感です。
商店街とスーパーマーケットはうまく住み分けができるんじゃないカナ。
積極的に商店街は使っていきたいと思っている人は多いのではないかと思います。

近くに北畠公園本通商店街、あべの王子商店街と懐かしい雰囲気を感じる事が出来る良い商店街があるのは高ポイントですね。

ここだけに限らず、この辺りは昔ながらの純粋な商店街が残ってるので大事にして行きたいですね。

商店街が近いので飲食などの買い出しはいいですが、商店街は遅くまでやってないですからね。
やはり商業施設が傍にないと不便ですね。
駅前などはひらけていないんですかね。
地図をみているかぎり閑散としているような感じがしますね。

ここ不便な割に値段高すぎ。消費税ＵＰにあわせて価格吊り上げているのが許せない！！
わざわざ３０００万円以上出してマンション買うエリアでもないしあきらめた

ここの不便さは置いておいて、阿倍野区で予算が3000万ではやや少ないですね。

プレサンスって安いでしょ。
普通、地方デベより首都圏デベの方が高いよね。

プレサンスさんは関西一のデベロッパーで勢いもありますよ。
逆に東急さんの方がマイナーではないですか。

東急さんが一流ならもっといい土地でマンション建てるでしょ？
関西じゃ全然、悪条件の誰も見向きもしなかった所に建てるのが東急さんですよね？

ここは最上階でも坪200万いかないでしょう。

ここから西田辺13分はきつい。間違いなく毎日はきつい。自転車ならOK.ただ西田辺駅自転車駐輪場は朝早い時間に満車になります。それと播磨町交差点のコーヨーは閉店しましたね。プラウドでも西棟ですが2000万円台～だったのにここで3000万～とは！！強気ですね。

プラウドにプラウドシテイがあるようにブランズにブランズシテイがあるのでは？
どちらかというとシテイがつくと大規模？価格グレード抑え目・・のイメージあります。

大規模のスケールメリットとして、管理費や駐車場などの諸費用が安ければ検討できますが、
無駄な共用施設が多いようだったら問題外ですね。

もう販売価格って出ているのですか？
規模も大きい物件なのに高過ぎるとなると人気はイマイチとなるのかな？
周辺もさほど便利にそうにも思わないけれど
販売ターゲットがファミリー層であれば、もう少し魅力が必要かもね。

便利なのは今年オープンするライフが近いくらいでしょうか？
バス停も目の前にあると思いきやマンション自体が大きく土地もあるから、家出てからたどり着くまで意外に時間がかかりそうです。
価格気になりますね

どうしても抵抗を感じるのはＵＲとほぼ隣接ですよね・・・
そしてこの規模・・・団地イメージが拭えないんやわ～

もともと阪南団地ですから、団地っぽいのはしょうがないです。
それより駅から遠すぎです。

団地と言えども高いですよ。
とてもじゃない貧困層は住めないはず。

http://www.ur-net.go.jp/kansai-akiya/osaka_chu/5110.html

そうですね。
この家賃を払えるならローンも払えるだろうから、お隣から越してくる人も多いかも（笑）
いよいよ団地ムードやな～

ビッグカーサみたいな雰囲気ですかね〜
ルールを守れない人も多そうですね〜

ここらへんの地価はどのくらいするのですか？

マンションは買っても管理費や駐車場代やら毎月取られるからね、
一戸建てのマイホームも考えてしまいますよ。
でも一戸建ては精々３階建てまで。マンションだともっと高いところに住める。
眺めも良い。ホームページで眺望の画像があったけど夜景は綺麗ですね。

大型物件なのでファミリー層向けかなと思います。
小学校も中学校も徒歩５分程度という立地で
親からすれば、とても安心出来そうですが
このあたりの治安や校区の評判が気になるところ。
ご近所の方や情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

>>63

治安は良い方だと思います。
マンションから徒歩5分の阪南中学校は晴明丘小学校・晴明丘南小学校・阪南小学校の3校が一緒になります。
晴明丘小学校は他から越境入学をされてくる方がたくさんいる程、地域・環境共に人気があり、比較的富裕層が多くしっかりとした家庭が多いです。晴明丘南小学校も同じく富裕層の多い地域で、家庭教育の行き届いた子が多いように思われます。そして、ブランズのある阪南小学校の地域は他の2校に比べると若干下町感がありますが、それは他の2校の地域にかなりの富裕層が集まっているからというだけで、特別阪南小学校が乱れているわけではありません。ごく普通の小学校だと思います。やはり若干はありますが、中学校で3校が一緒になっても特別大きな差が出るわけでもなく、むしろ混ざり合って良いのでは・・・という印象を持っています。
参考になれば幸いです。

本当の富裕層は国立や私立の小学校を選ぶかたが多いかもしれません。
教育方針や子供の数により必ずではありませんが。

ここ誰が書き込んでるんですか？やっぱり近所の人？
かなり検討してたんですけど、かなり不安になってきました~_~;

なんで？

書き込みだけで、色々と判断するのは止めた方が良いと思いますよ。
いろんな人が書き込みしていますが、感じ方と言うのは人それぞれ違います。
まずは自分の目でしっかりと確かめた方が良いでしょう。
学区については、どこの学区が良いと自分の中で決まっていないのでしたら
評判悪いとは書き込まれていないので、それ程神経質にならなくてもよいのかな？と思います。

最近近所に越してきました。基本はいいとこですよ。満足してます。西田辺までうちは１０分ですが以前は８分でしたからそんな違わないか?と思ってましたが、毎朝歩くと結構２分は大きいです。歩いた感が全然違います。ここからだと１２分?結構あると思います。ただここはバス利用が便利ですね。ただ子供が小さいので駅近より住環境重視しましたから苦痛ではないです。阪南小、いいですよ。ただ同じマンションに同級生が多いのも大変です。お付き合いが・・戸数百数十戸のうちですら・・ですからここなら同じクラスに１０人くらい同じマンション・・もあり得ます!

69さんありがとうございます。
ここは路線バス利用を前提で考えればアリなんですよね。
歩くと毎日はちょいときついなと思う部分がありありですけれど。
学校良い感じですか。
お子さんおられるとやっぱり学校気になりますよね。
大きなマンションだから
同じマンションの子がいてもきにならないくらいじゃないですか、学校。
中途半端な規模だと返ってきになりそうだけど。

歩けば歩けるという距離ですがバス便は頻繁にありますか？混み具合などはいかがかな？バスの状況によっては歩いた方が楽な場合もありますからね。
間取りのタイプは42タイプもあるのですか。広さも部屋数も様々で希望に合った部屋があるといいですね。眺望は視界が開けていて開放感がありそうです。海や山が見えるというような眺望ではないですが。
低層階だとどうなのかも気になるところ。あとは価格を早く知りたいですね。

案内会行かれた方、様子おしえてくださーい。

見てきましたよー。
高いとは噂で聞いていましたが、かなりの強気価格で驚きました。ブランズの1階、しかも西向きのお部屋が、住吉側に500mほど行ったところにある積和のマストメゾン最上階南向きのお部屋より200万程高いんですよ（笑）
それだけではないでしょうが、東急というブランドと阿倍野区という立地でここまで違うか⁈と思いました。
部屋の感じも至って普通で、どこが特別便利とかお洒落とかいうわけでもありません。

マイナスなことばかりになりましたが、ブランズを楽しみにしていた私の正直な感想です。正確な価格・管理費等は後日発表のようですよ。

消費税８～１０％にＵＰの駆け込みを狙っての価格設定でしょうか?戸数が多いだけに野村のようにアベノで出す物件すべて完成前完売とまではいかないのでは?ちなみに阪南団地前というバス停はブランズ阿倍野前になるんでしょうか？先日上六から住吉車庫行に9時ころ乗りましたがあべの橋で結構乗ってきて満タン・・驚きでした。

かなり高くなりそうですか。
駅からかなり遠いのに、強気とは．．．ですね。

仮に十分に予算内であれば割高でも気にしない方も居ると思いますが、それで高さのわりにデメリットがあるということは如何でしょう。

何も無いなら予算さえ足りてれば問題ないと思うんですよね。

私がデメリットになるのかなと思う点はやはり駅徒歩時間です。
すごく遠いわけではないですけど永住の目線だと老後はどうするか、ということも考えると思うのです。
でも駅から離れてても物件周辺は便利なら問題ないとも思いますが。

利便性に関する皆様のご意見をば、何かありましたら。

あとは、予算に余裕のある人がこの物件を選ぶかどうかですね。

駅まで徒歩１３分とありますが
実際には人によって違ってくるはずです。
特に歩幅の狭い人であれば１５分以上かかるかなとも思います。
近すぎると価格はもっと跳ね上がるのかもしませんが
確かにメリットはあまり感じないマンションかもね。
電車を利用しない人なら気にならないのかな～。

このすぐ近くに去年分譲されたマンションありましたけど
あれ位がちょうどいい価格（相場）だと思います。
駅から多いのでそんなもんでしょう。
相場だと、平米単価40～45万程度ですね

ちなみに駐車場は平面ですか?HPみても駐車場にかんして情報見当たらないので・・

平米45万＝坪150万弱ですか。
阿倍野区では安いですね。

高く感じないのはわたしだけ？

価格は高くないけど、内容も値段相応ですよ。

この辺りだと、広い土地でなければ戸建てが3980万以内で買えるのだから、駅遠いし、見た目は団地だし、マンション狙いの人が敢えて買う理由がわからない。
阪南小学校は荒れてはなさそうだし、道行く子どもはごく普通で環境は良いと思うけども…。スーパーもライフの他にオアシスもあるし、小児科も一応近いし。
駐輪場が空いてなくて数年待ちとか、購入後に知ってびっくりする人いそうだなあ。
プレザンスロジェ阿倍野阪南町と値段変わらないなら、あっちのがまだ良さそう

事前説明会行って来ました。
正式な販売価格は、まだ決まってないそうですが、予定価格表を見ることが出来ました。

率直に言って、高いです。
予想（希望？）していた価格の2割増しという感じです。
建物の造りもシンプルで、豪華さとは無縁なデザインですし、余計に割高に感じます。

全体的なイメージは、華美な装飾もなく爽やかさがあって好印象でしたので、正式な販売価格を設定するに当たって、企業努力に期待したいです。

最も高い部屋でどのぐらいの価格でした？

図面見ているとエレベータが、5台だけないんですよね。
これだけの大型マンションだと通勤時間帯には大混雑しそうですね。

1フロアあたり20戸ほどだったと思いますが、皆さんどう思われますか？

>>81
平方単価は2〜5階の低層階で、50〜60万でした。

駅からの距離を考えると50万円が上限では？
この立地条件で60万円は東急さん欲張り過ぎです。

89さん、平方単価とありますが平米単価ですよね？
坪単価でなく。

進入路含む建築面積8672.93m2に318戸、で一戸当たりの平米単価50～60万はぼったくりでしょう。
いくら五輪や復興絡みで建築材料や人件費が高騰しているとは言え、元は阪南団地の土地です。
土地取得費用は割安だったのでは？と想像します。

今年竣工前に完売した近隣のマンションが平米単価40万台前半ですからね。
仮に45万と55万としてどれくらい違ってくるかというと、
平米45万で70㎡なら3,150万円、55万で70㎡なら3850万円ってことです。
それだけの差がある仕様だとは到底思えないな。

>>90
90さん
ご指摘ありがとうございます。
×平方単価 → ⚪︎平米単価 です。

せめて、平米単価50万円までなら・・・

販売価格に期待しますσ^_^;

西田辺にもっと近い完成前完売のプラウドでも45万／平米くらいかと。

マンションは全体的に価格が上昇していますので、
それが嫌なら当時に買えば良かったのに。
または、再度下がるまで待てばよろしいのでは？

この立地のマンション分譲価格の相場は、大体＠４５万円／平米です。
くれぐれもお忘れなく。

阿部の再開発エリア（天王寺駅徒歩圏でQ'sモール近く）の去年完成した
三井さんのタワーマンショでさえ平均単価＠５０万程度でした。

みなさん、冷静に検討・判断しましょう。

ここ3年程、マンションの価格は年々上昇しています。
最低でもあと5年ぐらいは上昇し続けると言われてます。
それでも良い人は買い、94さんのようなお考えの方は待機すればいいと思いますよ。

マンションの販売価格を決める基準に、
・路線価
・過去数年の販売価格
・人件費（デベ＆施工会社のグレードに左右される）
・原材料費
・土地取得価格

などがあげられます。
ここに関して割高だと思うのは、どう考えても土地取得は割安だったのでは？と考えられるから。
それと住宅地の隙間でもないので、近隣対策費も殆どかからないはず。

あきらかに社会情勢に便乗して、利益を上げようとしていると思われますね。

東急を擁護するわけではないが、
なぜ土地取得が割安といえるのか？
素人には2年前からのマンション用地の
高騰などわからないはず。
ましてや入札案件の場合、
割安に取得なんて出来るはずもない。

大手デベのモデルルームを数箇所回って
「具体的なマンション用地の取得費と建築費の話」
を聞いてみたらわかるはず。

デベは赤字を垂れ流してまで事業をしない。
しかし高値価格での供給は市場から見放される。

用地が高騰して、取得出来ない中小デベが
どれだけいるかも素人にはわからないはず。

中小デベは資金力の問題もあって大手に
かなわないが、大手もこれ以上の高値では
用地取得も見送る所が出てくるはず。
結果的には「実需用」の用地取得はせずに
「投資用」にシフトチェンジしていくだろう。
これもデベが生き残る為の「時代の流れ」

つまり、
数年間は実需用のファミリー向け
新築分譲マンションの供給は激減していく
と思う。

そうなれば、
「中古マンション」か「郊外の新築マンション」
の選択肢しかない。

新築の供給が無くなった地域での中古価格は上がる。
これは市場の原理。実需と供給のバランス。

立地の良いものは新築時の価格より高い
「中古マンション」がこれから出てくる。
しかしそれを受け入れられる人は限定的だと思う。
受け入れられない人がとる最終手段は「現状維持」

でも意外と気を付けなければならないのが、
住宅ローンの「金利優遇」。
数年待って、景気が良くなっていれば間違いなく
過去の歴史を見ても「金利優遇は悪くなる」
景気が悪くなれば据え置くと思うが、
オリンピックまでの6年間、急激に景気が落ち込む
可能性は限りなく低い。

現在、各金融機関は歴史的な「金利優遇」を
打ち出しているが、そう何年も続かないだろう。
民間金融機関の「生命保険付き」での今の金利優遇は
当たり前ではなく異常だ。

金利優遇が悪くれば、実質的に「金利上昇」と同じ事。
本格的に店頭金利自体が上げれば、組めるローンも
少なくなり、状況によっては頭金を最低でも2割以上、
用意出来ないと希望の支払いにならない可能性もある。

そして待っているのは
予算内でマイホームを購入する為の「妥協」のオンパレード。
・立地の妥協
・広さの妥協
・築年数の妥協
・構造、仕様、設備の妥協

過去の新築マンションを見ている人には、ここまでの
妥協は出来ないはず。

危機感を持って、冷静に判断出来ている人は
もうすでに購入していると思う。

頭金が少ない、もしくは諸費用しかない用意出来ない人が、
家賃並みで新築マンションを買える時代は、もうすぐ終わる。

９７さん、なかなか勉強になる解説をありがとうございます。景気が腰折れするリスクはどの程度あるとお考えですか？

一番安い部屋でおいくらでした？

>>100
西向きの64m2で3200万〜3900万円！！

１０１さん、ありがとうございます。昨年のN不動産のPなら南向きの８０ｍ２、しかも中層階がそれくらいの値段でした。西ならほとんど2000万円台。ブランズさんは相当強気ですね。まあそれだけコストが上がってるんでしょうが・・買い換え時期を逸しました。

ここより先にザ・パークハウス阿倍野昭和町が竣工します。
竣工後、建物内モデルルームを何部屋か設けて売りに出すと思われ、引き渡しはここより早いです。
敷地面積と戸数が全く違いますので、共有施設等は殆どないでしょうし、
別途販売事務所を造らずに行けるので、営業経費も安く抑えられるでしょう。
とは言え、向こうは一応駅徒歩6分でデベは大手の三菱地所ですから。
万一ブランズシティイの方が高いようだったら強気すぎると判断してＯＫではないでしょうか？

さすがにパークハウス昭和町の方が坪単価は高いでしょう。
東急と三菱ではブランド力も違いますし。

公式ホームページを見て居ると、共用施設が何だかやたらと豪華ですね。
エントランスには15時～22時までコンシェルジュがいるのですか。
キッズ･パーティルームなどの共用部で参加無料の出張レッスンが開催されるのも凄い。
親子リトミックは小さなお子さんがいらっしゃるお家は助かるでしょうし、
ルーシーダットンは初耳ですが年配者にも合う健康エクササイズのようですね。

豪華な共有施設は1日の多くをマンション内で過ごすような、子供が小さいうちは便利ですが、
年々世帯年齢が上がって行くうちに利用しなくなったりするんじゃないでしょうか。
ファミリー向けマンションは、新興住宅街と一緒で、最初は賑わいますがだんだん寂れてくる感じがします。
また共有施設部分にかかる経費は管理費の乗せられるわけで・・・・
家は住むだけと言う感覚で買う人や、マンション内の近所づきあいを負担に感じる人には不向きな物件ですね。

最初は豪華絢爛でも、この規模ですと年数が経つと団地っぽくなってくる可能性もありますね。

>>101
高すぎだと思います。
その値段を出すなら、普通に堀江や天王寺や南森町で住みたいと思いますね。

天王寺はもっと高いと思います。

三明町は3500万からですからね
まだ正式発表ではないので、これだけ高い高いと客から反応があれば、下げてくるのではないでしょうか。
天王寺の方が明らかに利便性が良いので、ほぼ同価格は厳しいでしょう

あまり下げないでほしい。
それこそ団地になっちまう。

完成予想図見たけど外観は団地にしか見えないです。

マンションの南側に大規模な老人ホームが隣接して建設されるという話を耳にしたのですが、詳しく知っている方いらしたら教えてもらえませんか？

確か建築予定の看板も出ていたと思いますよ。
私は、ライフ、マンション、老人ホームの順番で出来ると聞いています。

「あべの」というところから「あべのハルカス」が近いと思ったら、そうでもなかったようですね。
でもここから「あべのハルカス」は見えますか。
間取りは、2LDK+F～4LDKで、３００戸を超える大きなマンションですね。
住人さんとは沢山の人と仲良くなれそうかな。

そのように考えると前向きですが、沢山の人の中に面倒な人が紛れ込む可能性が高いとも言えます。

>>114さん
老人ホームができる事は確定なんですね。
その施設は、特別養護老人ホームのような介護保険施設なので、それとも民間の施設なのか
詳細をお知らせいただけると助かります。
大規模だそうですが、建物の高さや敷地面積はどれくらいなのでしょう。

阿倍野区王子町に出来る老人ホームなら検索すると、それっぽいやつが求人募集してましたよ
気になるなら直接調べて問い合わせては？

＞117さん

114ですが、宜しかったら下記に問い合わせ先が載っていましたのでご自分でどうぞ。
私は関係者でないし、そこまで詳しくありませんし、貴方の為に調べる義務もないと思うので・・・


http://psnagomi.com/014.html

現地行ってみました。やはりここらへんは乗継を考えるとメインはあびこ筋の御堂筋線。とほで西田辺は少し遠いですね。あべの筋はバスしかありませんからメインにはなりえません。阪堺線も天王寺での乗換面倒でメインにはなりえないし。南海は少し遠いしなんばで地下鉄乗換が面倒。かといって車も広い割には平面駐車場ではないらしい。またあべの筋に面してるので音もきになります。どうせ駅遠いなら少し中に入った静かなところがいいかなと思いました。まあメリットは足元にライフと老人ホームがある事かな。