ナビューレ横浜タワーレジデンス（２）

モデルルーム見てきました。
さすがに、ＭＭ地区の物件に比べると天井高が高くてゆったりした感じがします。モデルルームの億ション
だと天井が高すぎて、かえって部屋が狭く感じる位です。
床スラブ厚も３７０ｍｍと十分厚くとられていて好感が持てました。階高についても３４００ｍｍということ
で、余裕のある設計になっています。

ただ残念だったのが、このスレでも既出ではありますが管理費（修繕積み立て含まず）の高さです。９０平方
メートルクラスでも、３５０００円と通常の１．５倍近い設定になっています。

あとは、価格帯の幅がかなり広く、アトリエの１０００万台は別格にしても、北向きの５０平方メートル
２０００万円台から、最上階東南角部屋の１億５０００万円台までと、かなりランクが分かれそうで、
コミュニティーの維持管理での合意が大変そうです。

構造については、免震ではなく耐震というのが気になった点ではあったのですが、超高層ビルに近い柔構
造で中層階以上では、地上での振幅の約半分程度のゆれにとどまるとの説明でした。
スーパーＲＣ構造というらしいですが、この工法での実績がどの程度あるかが気になるところです。コア部
が建物中心に対してオフセットして配置されているのが、機械屋としては生理的に気になります。やはり
シンメトリーな配置が基本かと・・・

管理費が高いことが話題になってますが、
日経住宅サーチを見ていたら、神奈川一高いグランドメゾン山手なみの管理費ですねえ。

http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank14.cfm

>22
やっぱり山手にお家を構えるクラスの方にお住みいただきたいということなのでしょうか？

でもざっと見て３０００万円台以下の住戸が結構な戸数あります。また同じ間取りでも商業施設を超えるか
どうかで、８Ｆ：４０００万円、９Ｆ：４７６０万円と結構メリハリのある価格設定になっています。
物件の割安感に引かれてローンぎりぎりで購入したりする層にとっては、結構厳しい管理費設定と言えます。

管理費は占有面積に応じて賦課されますから、５Ｆの７０Ｆの３５９０万円を買った人と、同じ間取りの
２５Ｆの５７８０万円を買った人が同じ負担をすることになるわけです。（ちなみに管理費だけで
２９２００円！で修繕積立金等込みだと３５８７０円）

北向き５Ｆの５５平方メートル２５５０万円がアトリエタイプを別にすれば最安値なのですが、この住戸の
管理費が２１２００円です。（合計額だと２７０７０円）
ぎりぎりのローンでこの価格帯を買う方にはかなりつらい金額と言えるでしょう。当初の修繕積立金は
４４００円しか含まれていないので、すぐに３倍くらいになるはずです。また固定資産税も２０万円近
い金額になると思います。

このクラスでも住宅ローンに４万円以上上乗せした金額を支払えないと維持できないことになります。
やっぱり住宅ローンの支払いで四苦八苦する人間には縁のない物件と言えるでしょう。

>>25
購入者クラスを引き上げたければ、分譲価格を一段引き上げる方が本質的だと思うがいかがでしょうか？
管理費を高額するにしてもよほどサービスを充実させないと説明がつかないような気がする。
それこそホテルのようなルームサービスだとかメイドサービスがあれば別だけど。

＞２１:コア部が建物中心に対してオフセットして配置されているのが、機械屋としては生理的に気になります。
↑
専門外なので、気になる理由と「シンメトリーな配置」のメリットを教えて下さい。よろしくお願いします。

この物件どうして地下がないのか、理由をご存知の方いらっしゃいますか。
他所でこの工法を採用しているマンションは、皆地下があるのですが、この付近の地盤が軟弱なのでしょうか。図書館に行かれて調べられた方、いらっしゃいますか。

ここの敷地は周辺と比べ低いからですかね。そごうや横浜駅は地下があるからよくわからないですね。

管理費高い理由聞きました。
１）１Ｆと３Ｆ?の２箇所の出入り口に管理人を待機させているから
２）コンシェルジェを２４ｈサービスにしているから
だそうです。２）はいらないんですけど・・・。

↑確かにコンシェルジュなんていらない。まっ、本当はそんな理由じゃないと思うけど営業としては　そんなことくらいしか言えないんじゃないの〜。
ところで、オプション関係のパンフって出来てないのかな〜？
設計変更は受付けない感じだったけど、多少のオプションくらいありますよね〜・・・

>>29
1も2もフォレシスにもありますよね？
よってフォレシスより高い理由にはなってないと思うのですが。

>２９：1)管理人はタワーマンションの場合、２名以上防災センターに常駐しているのは当り前です。
2)コンシェルジェの自給なんて、高くて\1,500〜\2,000だから、２４H常駐したところで、人件費が2-30万増える程度。

MR営業は、管理会社から詳細を聞いてないか、知っていても具体的に言うと、お手盛りがばれるから説明しないだけです。

購入(当選)したら、営業から書面（どなたかが、念書か覚書とおっしゃってました）をとって、管理組合設立準備委員会メンバーになり、管理費見直し活動をしましょう。

＞３２：自給ではなく、時給m(--)m

フォレシスより高いのは、やっぱり入居世帯数が少ないことも理由の一つに
なるようです。また、建物の内側もフォレシスのように全て吹きぬけになって
いないので、その分、照明も必要になりますし、そんな細かい積み重ねが
管理費を押し上げているようですね。
ＭＭ地区も管理費は高いですが、地域冷暖房システムの費用が５千円程度含ま
れていますので、光熱費がある程度含まれていると考えるとＮの管理費と比べ
て差が大きく見えてしまうのですね。
その点、都心の敷地が狭く世帯が多い高層マンションは管理費が１万程度で
固定資産税もＮに比べて１/３ってとこもあるようです。

管理費高いけど、他の同等物件よりも１万円高いだけですよ。たったの一万円でこうも盛り上がれる皆さんはすばらしいですね。
それよりも、物件価格が安い方がＴＯＴＡＬ費用で考えれば安くなれば、それで買えばいいし、とにかくトータルで考えてください。
どうも、交差点付近や商業施設の隣というこの物件購入に躊躇しちゃいますね。
眺望も良い部屋でも、将来の保障もなし。建設ラッシュで将来は結局、ビルに囲まれちゃうんじゃないの？
最近は、魅力的な物件がないなー。

Ｎから要望状況書が送られてきましたよ！★マークで表示されてます。
★１個は要望がないのでしょうか？ちらほらって感じです。
やはり眺望の良いＭＭ側は★３個ついてる部屋が多いですね。
北側は価格が安いんですけど、いま一歩かな？
また、週末に説明会があるようなので、行ってきます。
ここで、振り分けがおこなわれるんだろーなー。
申し込みまでに、＞35さんの言うとおり、トータルで考えて決めたいなと思います。

>35: 管理費高いけど、他の同等物件よりも１万円高いだけですよ。たったの一万円でこうも盛り上がれる皆さんはすばらしいですね。

例えば、35年ローンを組むと、計４２０万（＝1万×12ヶ月×35年）の上乗せになり、ローンを支払ったあとも、月々の出費が他所のマンションより１万円以上多くなるということですね。

それを管理費見直しさせるよう頑張るか、我慢するかの判断は購入者個人の考え方でしょう。
トータルで見ても、個人的には見直しできる管理費は、コスト意識のある購入者が管理組合役員になって、見直すべきだと思います。

サービスが向上するか、同等で管理費が削減されることに、文句を言う人はいないでしょう。
一番問題なのは、互恵取引死守のため（個人の利益）に、区分所有者から搾取しようとする、デベの回し者となった、地元の名士や法人名義区分所有者です。

どなたかが書いてましたけど、個人商店やワンマン企業の実力者（中小・零細企業の法人名義所有者）や、地域の実力者風の方が、管理組合設立準備委員会にいたら注意しましょう。

>>36
週末の説明会って何の説明会ですか？また構造説明会ではないですよね〜？？
なんだかんだ言っても結構人気なのでしょうか？？　★そんなに付いてるんですか〜
我が家には　まだ送られてきていないので楽しみです。

週末の説明会は、”ご要望状況案内会、ご登録説明会”だそうです。
22日からみたいですよ。いよいよですね！
なんだかんだ言っても、気になる物件なんでしょう。

じゃあ　週末行ってみようかなっ。しかし　ご要望状況ってあおりが入ってるとか・・・？？