ザ・パークハウス横浜新子安ガーデンPart２

ホームページの物件概要が更新されて先着順で販売戸数３３戸になっていますね。問題の影響はあると思いますが販売は好調と言わざるを得ません。

抽選会後で若干埋まったようですね。アベニュー１階とこが意外と残り多いね

そういえば モデルルームで聞くの忘れてたけど十円単位まで記載されてる部屋があるのはなんでなの

ミスがあったのに、抽選しないと買えない。なんか不思議ｗ

結局、アベニュー１階とミットの70以下の部屋しか残っていない。

ここに住みたい人が多いと言うことですね。個人的には意外な結果です。

個人的には以外でも大衆的にはそれなりに価値ある物件なのでしょうね。っていうｺﾄはやはり地所物件、資産価値があるのかな？？？

横浜より東京側で、JR駅近、さらに閑静な住宅街なので、ここ最近でてる物件の中ではかなりいい方だと思います。

>>591さんの言う通りです。今出ている物件の中では良いですよ。

>586

登録抽選方式の販売する場合、先着順って登録抽選方式の売れ残り。

最近はこの周辺エリアでJR駅徒歩5分以内の物件はなかなかないですね。
新川崎で出てきてる物件も徒歩10分前後はかかりそうだし。
ここは駅力さえ妥協出来ればかなりいい物件だと思います。

横浜まで10分以内でいけることと、駅からの近さはかなり魅力的ですね
大型マンションならではの、設備が付いているのはいいです。特にディスポーザーは主婦にとっては嬉しいです。
管理費がかかるみたいですから、大規模で無いと難しいみたいですね。
大規模はマンションを待つなどのデメリットもありますが、それ以上の魅力がありますね

全戸売り出したみたいですね。
残りはどれ位なんでしょうか？

このマンション、熊谷組の施工なんだね。
傾いた三ツ沢公園のマンションも熊谷組の施工だし、本当に穴あけのミスだけなのかな？

>598
ミッドマーク作ってる東亜よりマシ。

三ツ沢の住友x熊谷組をみると不安にはなるけど10年後でも対応するようだし、
やっぱり大手デベ物件を選んじゃうな

10年保証は良いですよね、確かに大手デベならではですが、、。
他にも露見してないだけで、何かあるのかな？て疑ってしまいますね、大丈夫かなあ、て。

デベにかかわらず主要構造部分に対する瑕疵担保責任は１０年って法律で決まってる。それにデベがそれまでの間に破綻した場合のセーフティネットも姉歯事件を教訓に作られてる。

ただ、こんな問題起されたら、建て直しするにしても補修するにしても一時的な引越しとか負担を強いられることになる。

やはり大手は強いですよね。
財力がありますから。
不祥事が起きても即座に対応できる。
確実に安心な物件を購入したくても、施工部分までチェックできないですから（見ても知識がないと解らない）どう見極めていくかですね。

主要構造部は10年でもそれ以外は2年なわけで、基礎工事で杭を打ち損ねる施工会社に
半年以上現場の不正を見抜けないデベのチェック体制で作られたマンションだと、
構造以外も不具合だらけになるんじゃないかなぁ。

熊谷組はいわゆる大手ではなく準大手。
しかも2000年に私的整理、金融支援を受けいる。

南青山のケースのように施工トラブルによって生じるデベの損害はゼネコンに請求。体力が必要なのはデベではなくゼネコン。三ツ沢とここの件で熊谷組、体力消耗しちゃうかも。１０年後は・・・。

三菱地所も住友不動産もすべての物件を第三者に再チェックしてもらったほうが良いのではないのでしょうか？財閥系で体力あるのだから、購入者の不安払拭にぜひ。

第三者のチェックと言っても、その第三者に施工の知識や問題解決能力が無ければ、問題を見抜くことは出来ないと感じる。
また、確認と言うシステムでも、あくまでも確認であり、許可や認定などの認可でも無い。設計施工である以上馴れ合いの環境は存在するわけで、明確な第三者でも、検査の責任を有する第三者が必要に思える。そうすれば、些細な問題の指摘も多く大変な事態にはなるが、トラブル回避には十分に影響力を持つものと言える。
本来、その様な管理を行うのが当然ではあるが、馴れ合いが言えない環境を作るのであるから、、、
デベロッパーにその管理能力が無いことが残念ではあるが、それも、仕方が無い。日々変わる状況下では造れる技術者は不動産会社にはいなくて当然または少なくて当然。
確認済み書がある以上図面は合法であるわけで、あとは施工の実際がどうであるかの問題。
本当に責任を有する第三者を検査員として導入出来るかが、信頼回復への近道と思えませんか？
500世帯と考えれば、1万円でも500万円、2万円では1000万円、10万円では5000万円です。検査費用として十分な費用に思える。せめて、1世帯20万円程度の1億円ぐらいはそんな費用に当てていただきたい。

購入者にとっては20万円の出費ですが、デベロッパーは1億円の出費と考える。
ここに大きな温度差があるのでは無いでしょうか？
契約金の倍返しなどを行うのに比べればこの安さは明確。
二人の検査官が1日かけて一部屋をじっくり検査すると想定すれば、検査道具を使うにもおのずとその妥当性も見えてくる。

それをデベロッパーが捻出するか？
デベロッパーが自ら行うのか？
購入者が皆で捻出するか？
あらゆる検査道具を駆使すれば、構造的な問題は見えてくるでしょう。
安心とはそう言うもので、完璧は無くても、合格点にいたる点数であるかどうかは知りたいものでは無いでしょうか？

南青山で、当初、補修して引渡と説明していたとき、ちゃんと補修できたかの確認で第三者検証をやると地所自ら表明していたのに、ここを含め他の物件に対してはチェックアイズにしたがってちゃんと施工しますって連絡だけ。あの時ちゃんと全物件で第三者検証しておけばここの問題は無かったのかもね。

>>609　それが詳しい人としての意見なの？
まったく別な業界でマンションとは関係無い仕事してるけど上の話の展開は素人妄想にしか思えないよ

話題になるとよけいな人たちがよってくるな

こう続くと信じきれなくなってきますよね。
ちゃんと直しました、はいどうぞ、て言われてもね。

三ツ沢の住民の会見を今日のニュースでやってたけど入居１年で不具合が出て指摘してたのに、ボーリング調査始めたのは１１年後の今年になってから。その間に巨大地震に襲われたら・・・。ひどいね。

施工の熊は三ツ沢の件で体力的に相当きついと思うよ。このマンション完成しても、
施工が倒産したらどうするの？１１年後に傾きました。ゼネコンいません。
購入待った方が良いかもね。三ツ沢の結果見てから買った方が良いね。もう買った人は新川崎みたいに手付倍返しで解約かな。

倍返しで解約だなって、今解約できるわけじゃないですよね。
無責任な発言は辞めてもらえますか？

瑕疵担保責任を追うのは売主。施工ミスの場合売主が施工会社に請求するんだけど、施工会社が倒産したらそれができなくなるってだけ。それは業者間の問題。

あと、地所は三倍返しでしょ。ただ、売主が引き渡すって主張したら従うしかない。瑕疵があったときはそのときの話し。なので、売主、施工会社は慎重に選ばないと。

他の物件で問題があったからなんて理由で解約を申し出たら、買主事由扱いされて手付金没収でしょ。それが契約の規定。一度契約してしまうと後戻りできない。どっかのCMじゃないけど契約は慎重にね。

ここらへんの場所で選ぶとなるとココだったんだよね
子安通りの物件もあるけど土地 建物 売主 施工とか比べちゃうとねいくら安くても住む気に成れない
しやっぱりココなんだよね
施工ミスの件は、青山でダメージ受けた分経験あるから他のデベより対応マシになっているとかで
対応に期待するしかない

>618

南青山の経験をちゃんと教訓にしていればここでも、また、施工図面間違いなんてありえないでしょ。対応も同じくと考えたほうが無難。

>614

新川崎の場合は大幅に遅れるんで、一旦契約解除で倍返し。ここは恐らく直してお終いでしょ。新築なのに傷もの押し付けられても断れない。

施工図のミスということで確定されているんですかね？設計図書の縦覧場所が重説に記載されているから、図面を見せてもらって施工ミスなんか図面にスリープの記載がそもそも抜けていたのかは確認できそうな感じがします。
駅近でとなると選択肢があまりないので信じていいものか悩みますね。

>621

設計図書と施工図は別。施工図は公開しないよ。

>>622
そうなんですね。
信じて決めるかどうかということですね。
ここは、たしか契約後は引渡しグループに担当が変わって引渡し後はアフターサービスに担当が変わっていくんですよね。責任がどんどん転嫁されてうやむやになんてことにならないといいけど。少ない情報から決めないといけないですね。

検討者だったら、施工ミスに至った経緯をちゃんと書面で説明してもらって、それで納得できるかどうかで判断すればいいんじゃないの。念を入れるならその飼料を建築の専門家に確認してもらって矛盾がないか調べてもらうとか。

少なくとも納得できる情報出してこない限り契約しなければいいだけ。

南青山のトラブルのあと、全物件で第三者検証すべきだってよね。南青山でチェックアイズが機能してないのが露見しちゃったのに、他物件の契約者にはチェックアイズに沿って検査してますって連絡してきただけ。

それだけでもダメダメな対応なのに、また、同じトラブルをやらかしちゃったわけでしょ。

>621

今回のようなトラブルがなくても設計図書は確認したほうがいい。あと、日影図、構造計算書、地盤調査や土壌調汚染査の結果とかも。こちらから請求しないとでてこない資料って結構ある。

内容は理解できなくても、資料が即座に出てくるかやちゃんと説明できるかとかでも、ある程度の判断はできる。

それから住宅性能評価については評価値をきっちり確認すべき。あれって、たとえ評価結果がオール１でも評価を受ければ評価物件。

チェックアイズはそんなに信頼できる資料なのでしょうか？
絶対不具合を載せるわけが無いと思いませんか？
例えば、
設計図にこの様なミスがあったが、事前に気付き修正した。
施工中に鉄筋の不具合を見つけたので、コンクリートで固める前に修正したなど多くあるはず。
チェックアイズに沿って書類を綺麗に作っているだけでは無いだろうか？
現実の現場はもっとアナログで大変な環境で行っていて、それを必死に管理する姿が当然求められる姿だと思う。
ミスが無い方が疑いたくなる、真摯に職人さんとも向き合い建物を造る姿を見せるべきではないでしょうか？
どの様に造られたかのカルテの様な真実が重要なのではないでしょうか？
それがあれば、引き渡し後に不具合があれば、それが原因なども解るはず、そうやって、信頼回復し引き渡した後の責任も持つべきではないでしょうか？

引き渡したあとも売主には瑕疵担保責任があるよ。主要構造部分は１０年、その他の部分は２年。

ここのマンションの間取り図を見ましたら、全部屋でしょうか。
部屋の向きですが、南東の向きなんですね。
一応、日当り良好なタイプの部屋なんでしょうね、どこのマンションもこんな風な間取りなら悩まなくて済むんですが。

ディスポーザーや食洗機など主婦目線の設備がそろっているのはいいですね
キッチンの収納でペーパーや調理器具を細かく収納できるのがあるのは、主婦としてはうれしいです。
こういった収納って意外と無いんですよね。

主婦として家計を預かる身としては、見映えだけよく作られてるが、購入前にすでにマンションとしての評価が下がっている物件は、どう見えますか？

引き渡し９ヶ月前に９割以上が売れている。さらに問題発覚後に販売した２期も順調に販売が進んでいる。この現実をどう見るのか？

マンションの評価は購入者がするもの。低いと判断すれば買わないだけのこと。こちらの物件、9割近くが契約済ってことはそれなりに評価されているんじゃないかな？因みに、同じ新子安の駅近物件でも海側は販売に苦戦している模様ですね。

私は故あって新子安は検討対象から外してますけどこの物件はお買い得だと思いますよ。
地所は明らかに土地の買い時とマンションの販売時期を見誤ってます。場所も形も良い土地をプチバブルの最高値で取得したと思ったらリーマンショックでいったんは塩漬けに。
で、アベノミクスの直前で市況が活発と見るや慌てて販売開始しちゃったから値付けはひと昔前のお買い得相場。

お買い得ですかね？
他の地域と比べて安いのは事実ですが、新子安って何も無い工業地帯ですから安くて当たり前ではないでしょうか。

お買い得かどうかはそれぞれのお財布事情と相談でしょうね
売れ残り抱えてる子安通り物件より高い値段で売れてるって実績は、そう判断してる人が多いって事と思う。

ここはそもそも地所が持つ土地。
だから安いと聞いてますよ？
テラス然り、一国沿いの土地もそう。

発表当初より価格下がりました？
だいぶ値ごろ感が出ていると思います。
なんだかんだで売れそうですね！
個人的には駅力と街力の低さがネックで決められない…

価格は下がってないですよ。

>>638
成る程、そうでしたか。
じゃあ、値頃感があるわけですね！
タワー並みのサービスがタワーより安く叶う、ここのウリはそこですよね、正直、仕様に特別感はありませんが、総合すると良いかもですね。

仕様とか間取りは本当に普通だなぁという感じなんですよね(^^;)
でも駅に近い事と規模が大きなことはとってもいいんじゃないかな～
買物は普段はそうてつローゼンとか商店街で、
あとは足を延ばしてライフくらいかなぁ。
まだ選択肢があるだけいい方だとは思うけれど。
そうてつローゼンってお値段とかどんなかんじですか？
お惣菜とかお弁当とか美味しいと嬉しいかも！

物件概要が更新されて先着順残り２０戸。最終期は７月中旬販売開始の予定。順調に残りを減らしている。

＞642さん
遠方にいるものでウェブチラシを見てみましたが、普通に安いですね。
例えば特売でコロッケ85円、液体洗剤156円など。
お店の名前から、少し割高な高級路線なのかと思いましたが実は庶民的なスーパーだったので
安心しました。
営業時間も7:00～25:30と心強い！

ここには学童保育施設も入るんですか？
横浜市地域子育て応援マンション認定で、敷地内に保育施設(認可)や地域交流施設を併設予定と書かれています。
また但し書きとして保育施設・学童保育は建物完成後に第三者機関によって運営される予定で居住者専用ではないと書かれておりますが、学童保育を利用する小学生が出入するマンションになるという事ですかね。

学童保育を利用する子供は、学童施設と地域に解放するエリアに出入りしますが、居住者専用のエリアには来ないようです。

>>642
惣菜の種類はある程度はあるけど多いとはいえないくらいから。
味は美味しいわけではなくそれなりでしかない
それなりで可という程度、ここが出来て客が増えたり他のお店ができて変わってくれればと思ってる
営業時間が長いのはいいよ

>>645
学童保育施設敷地内にあるけど、出入り口は住民とは別。エントランスや廊下で会うことは
無い配置ですね

まだ半地下のところが結構空いてますね。人気がないんですね、やっぱり。

この間の雹のときに、地下室が水没したなんてニュースがあったからね。温暖化の影響かな、今年の梅雨は豪雨が多い。

なるほどですね。水とかは来るような雰囲気ではないんですけどねぇ。川も何もないし。
現地を見たわけじゃないのでよく分からないのですが、やっぱり低いんですよね。日当たりとかは問題ないと説明は受けましたけど。

ここ水盤があるんだね。水を使う共用設備は要注意。意外にに金食い虫で、費用を節約するために数年で枯山水なんてことも。

あと、アベニューは建物の北側が水盤に面するから結露の可能性も。コンクリって結露すると中性化が早く進む。

それに乳幼児は顔を浸す深さがあれば、十分おぼれるリスクがある。

三鷹の半地下の物件で、この間の雨で引渡直前に浸水なんて事があったみたい。

数年で枯山水になるなら、はやめに客人呼ん自慢しておかなければ！

そういえば、意外ですが入居開始からあまり時間を置かずにサービスや施設を停止したりすることも多いらしいですね。
ザ・パークハウス 横浜大口は建ったあと早々にカフェを廃止したとか。

カフェ廃止は英断だと思いますよ。水ものとミニショップ系は1番の金食い虫ですからね。

事情はよく知らないけど、その物件はあてにしていた収入が入らず入居早々管理費不足の状態になってしまったらしい。

先日駐車場は今のところ希望者50%くらいです。と言ってましたよ。あんだけもう契約してるのに意外と埋まらないんだなと思いました。

ミニショップは維持に年間９００万円かかっていて、計算すると入場料３００円払うのと同等だとか、牛乳１本５００円相当だとかで廃止した管理組合もあるようです。

駅から近いので車を所有しない人も多いのでしょう。我が家も年間に千キロも乗らないので、車を維持するか検討中です。駐車料金を一万円くらいに値下げしてくれると嬉しいですね。
カーシェアは高過ぎませんか？五年でいくらリース会社へ払うのだか。駐車スペースは無料で提供し、利用料もリース会社の収入になる。

確かに1万くらいに安くしてくれるとありがたいですね。でも、車は維持する予定です。 週末の買い物と帰省で使うので、やっぱり車は手放せないです。
なんとか予定通り埋まればいいんですが。

>>662
一万円だと機械式駐車場の維持コストや更新コストで赤字になりそう。収容台数減っても自走式立体駐車場にして欲しいな。あるいは、レンタカーを使いやすくするようなサービスでも良いんですが…
私もコスト面で車は諦めますが、一方で高速道路の利便性が高い立地なのでコストが低ければ車は欲しいです。

7割埋まればO.K.の料金設定ともっと手頃な料金設定にして100％埋まるようにするのとではどちらが住人にとって有益なのでしょう？

建築前に駐車場が余るのが判明しているのであれば、メンテ代がかかる機械式の数を減らしたら方があとあといいような気がする
横浜市条例で設置数が義務付けられてたはずだけどその数は十分できるだろうし、今後に車社会が復活するとも思えないしね

>>665
私も同じく駐車場が埋まらないとわかった時点で計画を修正すれば良いと思います。
今は自家用車の所有率も下がっているし、このマンションは駅から近いため、車が無くても不便を感じません。
四段機械式を三段又は二段にするとか、修正ができないものですかね。

>>663
機械式は維持管理費を考えると必要最小限に押さえたいですよね。
カーシェアも好きな時間に使えないし、コストもかなり高いので、レンタカーの手配を手軽にしてもらえると一番助かりますね。

>>660
そうですか。
このマンションのミニショップには年間400万円以上の管理費が払われるのですよね。スペースは無償貸与され、売上利益は業者が受ける。営業時間もコンビニよりも遥かに短い時間ため、使い勝手も悪い。
年間で500万円の経費とすると、１世帯当り年間１万円の負担となりますが、それぐらいなら安いものでしょうか？

>666

既に販売して契約しちゃってる人がいるから、計画は変えられないよ。計画変えたら契約者に対して違約になっちゃう。

ちなみにミニショップの廃止も簡単ではない。共用部分の変更は、管理組合総会の特別決議で3/4以上の賛成が必要。ミニショップがあるからここに決めたという人もいるだろうからハードルは高い。

いずれも、入居後に住民が解決しなければならない問題。

まあ、それを避けたいのなら、君子危うきに近寄らずでしょ。

>>669
そうですね。
引っ越しと同時に車の入れ替えを検討していましたが、利用率が低いと値上げすると書いてあったので、暫くは様子をみようと思います。
普段は車に乗らないので、駐車場を二万も出して借りようとも思わないな。
駐車場を借りたくても申し込みが多くて借りれないよりもマシだけど。

素朴な疑問ですが、アベニューの半地下部分が豪雨にで水浸しになったら共用部分もやられるので一階以外の住人にも負担がかかって来るんでしょうか？
そもそも水浸しになる可能性は低いから特にきにしなくていいってことなのかな？ちょっと前のレスに別の物件で引き渡し前に浸水したみたいなことがあったので。

駐車場代上がったらますます借りる人減りますね。

共用部分の日常的な補修は、管理費からだよ。計画外の出費で一時金徴収なんてなったら当然、全住戸から集める。

そこを使う人が払うベキなんてこと言い出すと、一階の人はエレベーターの維持費を管理費として負担する必要はないって話しになっちゃう。

>671

地球温暖化の影響なのか豪雨が毎年のように起きてる。大丈夫なんて思ってるのが甘いでしょ。地下住戸のある物件なら覚悟しないと。

なるほど、おっしゃる通りですね。勉強になります。

去年の夏休みに実家に帰省していたときに、夕立で家の前の道路が冠水して、車が立ち往生してた。高台だから大丈夫だと思ってたんだけど、下水が逆流してきてた。

ここも掘り下げてるわけでしょ。大丈夫って保証はない。

>>671
共用部分の補修はみんなで負担しますが、水浸しになったときの個別の浸水被害は個人持ちですよ。
バルコニーが壊れるほどの被害は考えにくいですね。

ゲリラ豪雨だとか言ってんのに、なんで掘り下げるんでしょうね。わざわざ。儲かるからなんでしょうけど。不思議だよなぁ。

建築基準法で地下室の容積率不算入ってのがあって、その分部屋数を多くできるからデベにはメリットだけ。

買う側は、浸水リスク、風通しが悪いことによる結露、それに伴うカビのリスク、条例制定による既存不適格リスクとリスクだらけ。

専有部分の補修は各住戸持ち。修繕積み立てがあるからと勘違いしがちだけど、対象は共用部分だけ。リフォームを含め専有部分のメンテナンス費用は考えておかないと。


配管をちゃんとメンテナンス、補修しないと水もれで階下が迷惑をこうむるなんてこともありうる。

>676

冠水して受電設備が水没したマンションのケースもある。あと、エレベーターも水がかぶったら後始末が大変でしょ。

駐車場契約率が5割程度なら確実に管理費が足りないね。節約で何とかなるレベルならよいが、それでも足りないければミニショップなど費用がかかる共用施設の早期廃止が現実味を帯びる。回避するには、みなさんで頑張って駐車場を予定数まで借りるしかない。管理費赤字を放置したら資産価値に影響大だから管理費値上げか費用削減はやらざるを得ない状況になります。空き駐車場はサブリース濃厚。駅近だから今後車の所持率が上がるとはあまり思えないなぁ。厳しそうだね…。

外部貸しはセキュリティの問題があるよ。

駐車場って多くても少なくても問題。まあ、ここは余るが確実って状況だから、それも含めて検討すれば良いだけ。

駐車場余りそうなんですか、駅が近いとはいえ簡単に埋まるものかと思ってました。
他のマンションでも、駐車場が余ってるところって結構あるのでしょうか？

駅近なのに駐車場多すぎるかなと思ってましたね。
そして、世帯数の割にはバイク駐輪場か少なすぎるというアンバランスな状態。

借り手が着かず余るぐらいなら、もう少し駐車場減らして、バイク駐輪場増やしてもいいと思うけどなあ。

>>684
同感ですね。機械式駐車場と違ってコストがかからないし。川崎や横浜への買い物ぐらいなら、近いし車やめてビッグスクーター使うことにすれば節約できて良いかも。