プラウドタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町3丁目269番1他（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩10分 （※）
間取：1LDK～4LDK
面積：46.28平米～101.64平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：相鉄不動産
販売代理：相鉄不動産販売
施工会社：清水建設
管理会社：野村不動産/相鉄不動産
[スレ作成日時]2013-03-04 01:03:01
小杉は地価急上昇のエリアです。
地価下落が当たり前的な方々は検討に値しないからどっか他の街に行ったらいいよ。
東大生の実家はリビングインが多いらしい。
住友はむしろ武蔵小杉のマンションの中では1番高くなる（坪330ぐらい）と思うのだが。
直近で1番安いのはここだと思う。
住友はどこも高い、ここで安くするわけない
ここが不安なのは今後も近隣に供給が多いことかな
結局ね、安ければ中古も売れるんでしょうけどまだまだ相場が上がるエリアだからそこまで困窮してバッタ売りするオーナーは少ないから賃貸に回るんだね。
間をとって280で決まり！
平均は確実に300万超えるよね。そのために800戸に小分けにした訳だから。 小杉を考える人は広さより価格なんですよ。
サラリーマンがローン組んで買うには6500万の壁があるから100平米で8000万をハナから作らない以上60〜70平米で5500〜6500万てのがメインですよ。
そこで４０００台がインパクトある。安いと思います。
アベノミクス戦略特区構想はコスギには逆風かも。都心や臨海地域で容積率緩和されたら、広くて安い物件がそのエリアにはできる。
今日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集でも武蔵小杉は今後収益率ワーストに転落する可能性が高いエリアって言われちゃってるね。単純に投資効率の話だから場所が悪いわけではないんだけども。
けどプラウドタワー自体はそれなりにいい評価っぽい
PERは単に投資家のための指標じゃないよ。居住目的の購入でも、転勤とかで賃貸に出す場合もあるわけだから、購入価格に対して、家賃を高く設定できないとローンの支払いにも支障をきたすってことで参考にすべき。
ちなみにあのランキングって駅力の評価が含まれてないから、おかしな結果がいっぱいある。
ただし、あのPERは小杉全体の平均賃料から算出されちゃうから判断基準にならないよ。
小杉はタワー群とその他ではだいぶ賃料違うでしょ。
どっかで賃料算出してもらって自分の買う部屋のPERをだしましょう！
同じ４分で４０００万円からだと、ここは高すぎませんかね。実際どうなんでしょうか。
賃貸で収益をあげたければ都内北東部というのは普遍的ですからね。これが臨海部に南下して川崎さらには鶴見…となるはずが震災でポシャりかけてる。
小杉にはこうしたエリアと一線を画し良質な住環境を形成したいものです。
個性がないんだよね
シティタワー
と何が違うの？
価格かも
囲まれた
建物が
建て替えたとき
52階だったらどうするの？
ど真ん中にコントロールできない
異物がある。
結構な○○物件。
住友が４０００万～出すとは・・・。
ここもピンチ？
ネガ増えましたなぁ
登録が近づいて来た感じですね
シティタワーを４９００万円で買おうかな。やっぱり１５００万の違いは大きいし。
ここの南西南東角部屋は無理してでも買うべき！景気良くなるから背伸びしてもどうにかなる！
シティタワー4900万って50平米ぐらい？
そんな狭いとこで満足出来るのならいいけどね。
ネガとステマが多いですね。
ＣＴは70平米で4000万円台。
坪230万らしいよ（＾＾＠：＠＾＾）
住友がそんな安いなんて100％無い。70平米で7000万の書き間違いだな・・おそらく。
住友に４０００万円から出されたら流石にキャンセル出そう。住友の間取りはどうなんでしょうか。
手狭イコール坪単価アップなのね。
デベはしたたかなのであしからず。
小杉は伸びてる町、デフレ目当ての貧乏神はハウス！
こっちくるな
投資目的の人にはなるべく抽選当たってほしくないな。
3〜5年で平気で損切りするから中古相場が下がる。
野村さんよろしくお願いいたします。
損切りなのかな？
景観の開ける中高層の角部屋の価値は確かだよ、もっと中住居と価格差あっても買うなあ。たぶん中層の倍率が断トツ高いんだろうな、私は高層かな。まぁ、それなり高い倍率で抽選外れたら気持ちよく諦める。本当に狙ってる人はシティタワーなんて気にしてない。
タワーの角部屋って隣が一軒ってわけじゃないから
低層で全戸が方向向いてるマンションでの角部屋ほどのありがたみはないよね
価値がないとは言わんが
単価320万の住友の話題はこれで終わりにしましょうよ
地震対策ってどうなるの？
やっぱり怖いっちゃ怖いけど、
気にしなくても全然OKですか？
揺れはするけれども家具の固定とかをしっかりすれば問題ないかな？
そういえば、リエトはかなり安いよね。
ここで６０００万だすならリエトは９０㎡位のが買えるし。。。
どうするかなぁ・・・。
>549
石膏ボードの壁に家具を固定しても、下地が無いところだと釘が抜けて倒れてきちゃう。家具固定用の下地が入ってるかを要確認。入っていないのなら、リフォームして下地を入れる必要がある。
それから戸境壁に固定するために穴をあけちゃだめだよ。共用部分だから。
リエトって抽選なんだ。
そんなに人気なのか。
人気なら完売してると思うが。
リエトって賃貸じゃん。何故か一部を住友が販売してるね。なんでだろうね？
でも、質からして全く違うんだよな。同じ小杉にあるがプラウドやパークと同じ土俵にたてる物件ではない。
それだけは確か。
でも庭が広く、駅前ではないが少し静かな所が
好みの人はいいんじゃない。
プラウドみたいに回りに何もないから。
パークやプラウドと同じ土俵に立てない分だけ
安いから得だと思うけど。
小杉のタワマン多少の差はあってもどれも
そんなにかわらない。
それこそ億ションじゃあるまいし。
あっ別にリエトの人間ではないからパークの次男ですよ。
こう言う事を言うと、細かく違いを列挙してくるんだろうな。
(笑)
もうすぐ30階くらいまでできますね
業務・商業棟はタワー完成を待たないで開業できちゃいそうに見えますね。
実際そうなのかな？その方が投資回収できそうだし
いや。けなすわけではないが、野村はデベではあくまで4番手だよ。御三家は三井、三菱、住友。
わかってる人はわかってる。物件の質自体に差はないと思いますけどね。
70平米で管理費約２万、修繕積立金約１万！
管理費が高過ぎる思います。せめて1万、1万が妥当だと思います。
450戸あるんだから野村の管理会社はすごく儲かりますね！
え？タワーでそんな安いの？ やばくない？
そうですねー。マンションヲタク …ブログでも、湾岸タワーに較べて超豪華施設も無く、貧弱なのに管理修繕同じくらいだと指摘されてました。。
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11505720261.html
この人は価格表も掲載してましたね。
>>565管理費は物件価格に比例するって実に興味深いです。
エレベーター、植栽、あとは電気水道代や電球などの交換費用、清掃関係の人件費、規定によっては駐車場費用の赤字補填あたりなのですがどういう訳かお金が余って仕方ない物件など聞いたことがありません。
私はダスキンあたりがマンション管理事業に着手すればあっという間にデベ系管理会社は淘汰される時代が来ると確信してますからあまり気にしてませんけどね。
>>567あーそれ思い当たりますね、必ずたいした出費もない最初の数年以内に何年後かに元がとれるとか言って非接触型オートロックとかＬＥＤとか導入しますね。
あと備蓄品を何年分も買い込んだり。
ソファーがボロいとか言って全部買い換えたマンションもありましたね。
管理組合というか、周りの住民がどんな人かって重要なんだけど、新築分譲マン
ションって入居するまで分からない。ある意味賭け。野村って入居前にパーティ
やるけど、そのときに違うと思ってもあとの祭り。契約の前に分かる方法ってな
いんだよね。
修繕積立金が一万で済むはずないよ。
ちゃんと将来の値上げ予定もみせてもらいましょう。
長期平均では平米当たり300円を軽く超えて月二万円
オーバーですよ。
70平米で月4万円をローン返済とは別にしはらうことに
なる。これが高いとかいう人が買うようなもんではないな。
なんでこんなに管理費が高いのでしょうか。
住友の倍くらい。この差は何ですかね・・・？
住友のどこと比較してですか？
道路後回しなんだ。まさか入居してから工事？
エクラス、グランドウイングも見ましたが、管理費・修繕費は大差ないですよね？
逆に、リエトの修繕費の安さは怪しすぎでした。あれじゃあ、大規模修繕のとき、数百万の追加徴収がありそうです。
修繕積み立ては新築販売時の長期修繕計画よりも、将来の値上げ額は多いと想定しておかないと支払いきれなくなるよ。３０年目以降にエレベーター、機械式駐車場、排水管の交換といった大物が控えてる。
あとここは、大きな地震があったらダンパーの交換が必要になるタイプの制震装置。自然災害は予測できないから長期修繕計画には見込まれていないってのがポイント。
このマンション見に行ったけど、気になる点が多かった。
コスト下げてる感が伝わって来てトーンダウンでした。
キッチンがグレード低くてシンク下が観音開き、
換気は天井近くに付いてるだけで、営業の女性は熱交換器じゃ無いっていってました。
コンロ天板がこびりつきそうな低グレード、
バルコニー戸境が賃貸アパートみたいなつい立てで丸聞こえ、
NTTの紅白の鉄塔がかなり大きくて近い、
マンションではよくあるような部屋の建具などのカラー選択も不可、キッチンや洗面台の高さも選べない(39階からなら選べるけど)
タワーには珍しいガスっていうのが気に入って見に行ったけど、それを打ち消す事柄が多くて検討を続けるか迷います。
駐車場の数も多めで後で三井みたいに余りそうで怖く、しかもタワーパーキング。
敷地一杯に建ててる感じで、植栽は街路樹程度にしかなくてちょっと寂しい。
保育施設の送り迎えの自転車止める場所、言われて見ればたしかに気になります。
個人的にはグランドウイングがガスだったら本当に良かったんですが…。
ちなみにどこか良いと感じたのですか？
>>578区役所の脇から入って線路沿いにエクラスの横を抜け東口に抜ける道路ができる予定だけど完成までには相当時間がかかる。
それまでは今の工事車両のように通路を抜けるような状態が続くよ。
おいおい、何で君が断定するのだ？一時費用で大きな額の請求来ると払えない人が出るから長期でならしてるってのが建前みたいだよ。必要な人ってのがその時住んでる人にしわ寄せにならないよう、今の想定で将来かかる費用を予想しながら積み立てるんであって、使用料とかぬるいこと言えないよ。
修繕費は特に注意だよ？
ほぼすべての物件に言えるらしいけど、
売主は安く見積もってる。
必ずと言っていいほど計画以上のお金を払う時がくるらしいので、
余裕を持った方がほんといいからね。
これローンも同じだけど、
いつリストラとかあうかわからないよ？
なるべくリスクすくなく人生送ってね！！
本当の勝ち組は0.01%にも満たないごくわずかな人だけ。
>>586いやそれが築10年の免震タワーから越してきたんだけどね、そこの管理組合でもそんな声を受けて第三者機関が調査に入ったんだけど何の材料も見つからず値上げも追加もやめたよ。
ちなみに修繕積立金は72平米で5800円だった。
その代わり機械式駐車場を解体したけどね。
解体して足りなくなった駐車場はどうしたの？
平置き？車の台数自体を減らした？
平置きなら、借りない人達の土地権利を借りる人達だけで新たに占有することになるよ。
台数減らすなら、管理費に入る収入が減る。
>>588駅前マンションの現実ってパーキングの利用者は年々減る一方なのね。
しかも裕福な方がお乗りになるようなクルマはでかくなる一方。
で、三台あった機械式の一台を解体して利用者には隣のタワーに移っていただくこととし、サイズの問題で敷地外で借りていた大型車の方を含めて新設した平置き式の抽選をやりましたよ。
ちなみに拒む人は皆無でした。
小杉はタワーが乱立しますし、管理費も修繕費も高い高層タワーは、気になる点がある方々は絶対購入をやめたほうが良いですよ。倍率が上がってしょうがないので、プラウドの購入はあきらめて他を検討して欲しいです。う～ん、希望の部屋、買えるかな～。
>>591小杉のように異常に便利な駅前に住んでいると車を使う機会が減ります。
たまのゴルフも毎回は車を出しませんし、たまの外食もお酒飲めないから車は稀です。
あとは車でいかなくてもいいけど放置したらバッテリーが傷むから動かそうかみたいな感じです。
少し批判的な見解なのですがプラウドタワー武蔵小杉の間取り批評が出てました。ご参考までに貼っておきます。http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1774.html
修繕積立の一時金徴収や段階的値上げが長期修繕計画に織り込まれているは、それ
によって入居時の月々の積立を安く見せかけるってトリック。いきなり高い修繕積立だ
とローンの支払いもあるから、購入に踏みきれない人が多いでしょ。でも、いずれ高くな
るからが支払いきれなくなるリスクも。国土交通省のガイドラインでは、一時金は値上
げによる未納問題を防ぐため定額積立が推奨されている。
住宅をローンで購入したり、修繕積立金が上がっていくのって
高度経済成長期のモデル。賃金も右肩上がりだったし、物価上
昇（貨幣価値は年々下がっていく）で支払いを先に伸ばした方
が有利だったからね。
今はそういう経済状況ではないってことがポイント。
>593
リンクに玄関のことが指摘されているけど、気がついたことが1つ。玄関を入ってすぐ９０度曲がって廊下になってるけど、このレイアウトって引越のときに長い物（物干し）とかを搬入するのに苦労する。
リフォームの時も資材搬入が大変だろうね。
給料は尻上がりどころか定年で大幅ダウンするからどうするんだよ？
ローンは79才まで計算してくれる訳だから修繕費保険でも作れっていう話。
修繕積立金が5年後に倍になったころ、アベノミクスの副作用として住宅ローンの金利も倍位になるでしょう（理由はインフレによる日銀による公定歩合引き上げ OR 国債暴落による長期金利アップの為）。現在のように金利がボトムの時は長期固定（出来れば20年以上の固定）で住宅ローンを組む事をおすすめします。但し、手持ち現金に余裕がある人は金利が上がった時点で繰上げ返済して毎月のローン額を増やさない、という手もありますが。
間取り云々よりグランドウイングより高いって書いてあるけどそうなんだ。。
誰だグランドウイングより安いって言ってた奴。マンションとしてもグランドウイングの方が高評価？
買い逃したわ。。。
修繕積立金も倍になり、消費税も倍になり、住宅金利も倍になったらトリプルパンチですね。さらに2012年度公示価格（固定資産税を決める基準となる価格）値上がり率首都圏NO1の武蔵小杉の公示価格が今後も上がり続けると固定資産税も上がるでしょうに。うーん４重苦か。
ランニングコストはすごく高くなりますね。
武蔵小杉は今買いどきではないですよね。
地価が上がってうれしいのは売るときだけ。地価が上がってるときに買うのは高値掴みになるリスクがあるし、所有しているときに上がったら固定資産税が上がる。
野村って地価上昇を宣伝してるけど、何考えてるのって感じ。
売れてますか？
だから、皆さんはプラウドタワー武蔵小杉はやめておいたほうが良いですよ。管理費も修繕費も高くなりますよ～。
申込予定ってことは倍率下げのネガかな。こういうことまでして当選したいって自己中な人が、将来のお隣さん候補ってのも判断材料。
さすがに、地価がさがりましたっていう営業もないと思いますけどね。
おっしゃる通り、地価上昇にはデメリットもありますが、でも地価が下がる街を選ぶってのも
勇気が必要です。
ちなみに604さん、営業さんは地価上昇前の価格で販売しているから
地価上昇すれば買主にとってはメリットであるということを営業されています。
ところで、日経には住宅ローンの金利が下がる？と記載がありましたが
理論上どういうことなのでしょう？
景気がよくなって金利が下がったらかなりおいしいですよね？
ださいな、601。決断できないチキン君じゃん。
GWTの方がそりゃいいよ！直結だもん。
でもプラウドの方が安いよ！！
>609
アベノミクスのせい。普通なら景気がよくなると株価が上昇するから、国債を保有している機関投資家が国債を売って、株を購入する。そうすると国債の価格が下落して、長期金利が上昇する。ところが日銀が金融緩和の一貫として国債の買い増しをするって発表してるから、国債の価格が上昇することを見込んだ機関投資家が国債を購入していて、既に国債価格が上昇している。ってことで、金利が下がってる。
この現象が怖いのは、本来景気が過熱すると、金利が上昇して景気を押さえ込むようにバランスするんだけど、アベノミクスのおかげでその機能が働いて無いってこと。物価上昇２％を目標にしてるけど、下手したらバブルになる可能性がある。バブルはいつかはじけるのは歴史が示すところ。
もともと小杉は、新駅開業と地下鉄直通でバブル気味だから、はじけたときの反動は大きいはず。アベノミクスがバブルを引き起こしたら、とっても危険。
アベノミクスのせいで住宅ローンは短期的（１～２年）には下がり、長期的（５～7年）には上がるという現象が起きるでしょう。自分のマンションが購入後に値上がりするのは、絵に描いた餅で食べれないですが、気分的は良いものですよ。
長期的に上がる程度で済めばいいけど。失敗したら、国債の信用を失ってギリシャショック以上のことが起り得る。
ちなみに住んでるマンションの価格が上がっても気分がいいだけで、含み益があっても何のメリットはない。相場が上がってると、中古以上に新築は上がってるから買換えもできなくなるし。ここが上がると読むのなら、居住用以外に投資用にもう一部屋買うくらいのことしないと利益は得られない。そのためには一部屋はキャッシュで無いと。
まだ年金受給資格がないんでね。受給資格を得たら海外移住かな。
本当、これ以上、条件の良い部屋に申込者が増えたら大抽選会になってしまうかも。２LDKの狭い部屋は、未だ申し込みが入っていない部屋も多いみたいですが。皆さん、他の物件にした方が良いですって。
金利については今の金融緩和策がうまくいけば短期的には2％のインフレが起こり長期的に市場は低金利で推移するはずです。
一部の方が指摘するような絶望的インフレを起こすかどうかは今の私たちには判断不能です。
主要な銀行の住宅融資の基準は4％程度の絶望的インフレに耐えうる方という基準を設けていますが実体のないインフレ2％＋増税2％ですからリスキーっちゃリスキーですね。
いろいろ錯綜してますが、
真剣に検討している人のために。
価格
グランドウィングよりやすい。
特に西向き、東向きは6000以下の3Ｌあり。
南向きも条件が良い 6500以下の３Ｌあり。
南向きは条件かなり良いので高い、西東を検討するならお得。
ランニングコスト
グランドウィングと一緒くらい。タワーなら普通。
リエトコートが安すぎて、逆に不安。
だんだん上がっていくのは将来売る予定の人には
好都合。
設備
まぁまぁ良い。
あまりにもしょぼくなければ私はいいと思ってます。
批評されてましたが、この価格帯だと限界もありますし。
住友シティタワー
坪単価平均295と予想。グランドウィングの上。
面積が小さい分、見え方はプラウドと一緒。
私感
圧倒的に便利な小杉。これは不変。
さらに便利になる街。これもほぼ確定。
地価、メディアの煽り。住友と三井は高くだすと予想。
人気の街の物件は当然高いですが、
買ってお金以外の後悔はないと思います。
後悔したら売ります。
おそらく10年後、坪単価260くらいはいけるかなと。
都内のアドレスに未練はありますが、
長くすむなら、ターミナル駅の駅近と結論を
出しました。
参考までに。
↑冷静な分析と思います。管理費と修繕積立金に関しては、管理組合ががんばって管理費に繰越金を捻出できれば大規模費用に後々充当できる可能性だってありますから。
補足しますとタワーパーキングは管理修繕コストが高いので管理費との兼ね合いに要注意、
あと西と東は眺望に多少難ありなのでむしろ南が割安です。
>619
修繕積み立ての件は、売る側には都合がいいかもしれないけど、買う側には都合が悪い。中古の売買時には、修繕積み立ての残高を確認されるから、少ないと敬遠されるから売れないってことも。
駅前で便利だから車は不要って書き込みがあったけど、そう思ってる人が多くて駐車場が余ると大変なことになる。機械式駐車場は、使わなくても維持費がかかる。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、駐車場稼働率が管理計画の想定を大きく下回ると、管理組合の収支が赤字になる。
駐車場利用希望がどれくらいかは契約前に要確認。契約後にしまったと思ってもあとの祭り。引き返せない。
>>582
頻繁に見ないものですから回答が遅くなりました。
個人的には一番はガス使用という所はかなり捨て難いです。また、上層階はまだキッチンと洗面台の高さが選べる所、時期的に今から販売開始なので間取りを選べること、西側方面は高い建物が無くてお見合いしないことも良いと思います。
上層階に行くと洗面台の形が段差があって掃除しにくいタイプになるのは嫌ですけど、そのうち入れ替えればすむ話ですね。
うーん、コンロはガスじゃなくてもいいけど、床暖房がガスのほうがあったかいし、値段もおさえられるんだよなー。
あ、コンロは、震災直後はどっちも変わらなかったけど、計画停電のときはガスのほうが助かったか。
お風呂なんかは、ボタンが電気だから、停電してたらガスでも使えないけど。
ガスか電気か以前に計画停電中はじっとしてましたよ。
ガスコンロでお湯だけ沸かしたところで知れています。
ほう。
計画停電中、普通にご飯食べたりして生活してるひとも多かったけど、じっと待つひともいらしたんですねー。
停電で暗い中、ガスレンジ使ったらそれこそ危ないでしゅ。
ガスは大地震きたら復旧遅れるよ。
火災も怖い。
床暖房は電気でも十分。
オール電化は支払いも一本で楽。
駅も近くて買い物もマルエツやイトーヨーカドーとかあるから便利ですね
後は線路脇の騒音とか駐車場があるのかサイトでは確認出来なかったので
駐車場ができるとわかれば購入検討にはいりますね
>>623タワー駐車場が芯のように入りますよ、
維持費は高いタイプですが友人の会社が営業車を増やせないほど小杉三丁目は月極が足りないので埋まるはず。
線路はエクラスやブリリアをみる限り許容範囲と思います。
駅からすぐでもないのに騒音だけあったらたまらないもんね
東急スクエアが出来てしまうとヨーカドーでも遠く感じる。
再開発のhp新しくなったけど、北側は完全に45階以上の建物に囲まれるね。
北口地区地区計画の話はあまり、販売の人はしてなかったが、こちらも三井でかなりの建つね。
電車の騒音も建物に反射して、かなりの音になりそうな感じ
やはりこの物件価値は南と西のみかな〜
そうですね。
部分的には南や西以外でも抜ける所はあると思いますが
やはり南、西が安全でしょうね。
諸々織り込んで価格が多少抑えめになってるのかな。
シティータワーの販売開始が遅くなったってのが本当なら、しばらくはここしか選択肢なしですね。
今日、見に行って
あれ東口とずいぶん違うな？ってやはり思った。
リエトや、パークの下にはそこそこの面積で公開緑地があるんだけど、
ここのはどこにあるのかちょっとわからんかった。
そこそこの大きさのマンション立てたときに
それに見合ったサイズの公開緑地つくんなきゃいけないものと思ってたけど
見逃したかな？
ん。
東急の特急ってそんなにすごいの？
公開緑地は当たり前じゃなくって
法律で定めらてた仕組みだと思っていたんです。
そうでないなら
無償でそれやってる建物のほうが余裕がある。
割安って話
物足りないならもっと語るけど
この物件 広場がない
広場があるべき場所に
ユニオンがある
だから3割くらい安い
>>644、642&645です。
再開発エリアでは市が業者に対して高度制限を解除する要件に緑地化とかコンベンションホール併設とかいろいろ入れるのですが直近２本の小杉タワーは縦庭とかいうヘンテコなやり方で緑を配してます。
プラウドも地べたに緑は作らないので東口側の緑の方が貴重なんだと思いますよ。
日本とかどうでもいいんで
同じ地域で比較してください。
北海道の公開緑地とか興味ない
武蔵小杉ではたっぷりとした
公開緑地の物件が多数あるのに
ここにはない。
んで適当価格で
完売するよ。
ここ買ったらああ、あの団地ねって言われるけどね
あ!!
私は643ですね。特急停車駅ってすごいのと聞かれたから返しました失礼しました。
643です。
これ以上プラウドの抽選倍率を上げても恨まれるだけなので、642さんが嫌ならやめた方がいい。
ちがう
地元なんで
地域の緑化だけに興味がある
購入予定なら権利があるでしょ
某駅ビルみたいに
適当なものつくらないようしっかり監視してほしい
ここの建物上の緑化がどれほどカッコいいものになるのか
期待しています。
プラウドには緑地がない
緑化率や空地率は開発計画承認の条件なんだから当然守ってるに決まってるでしょ
たしかにエクラスの壁面庭園よりはまともな緑化して欲しいね、管理費高いのだから。
いまの流れでは東口と西口では同じ小杉タワーでも違う雰囲気になりますね。
人工的な東口は好きになれないなぁ
ここの管理費は高いと思いますが皆さんどう思いますか？
エクラスやグランドウイングとほぼ同じ、もしくは少し高めですが、共用施設や付帯設備は両タワーより良くはないですよね。
購入検討してますが、悩んでます。
管理費、高いと思います。商業施設と一緒のＧＷＴと同じと言われても。南側駐車場、区役所来場者指定のようですネ。左折入場車の縦列待ちで道路の混雑は絶対かモ。シティタワーは、延びたそうですが・・・。
>>658販売価格を高く設定できない分、管理費で末長く回収しようという作戦。
１年後に管理会社を替えれば多少は下がるので売りっぱなしよりは良いと思います。
でも不思議と二、三千円しか下がらない。
確かに管理費は高いですね。野村の管理に納得できるかでしょうね。いずれにしても、悩まれている場合は、購入は見送ってください。管理会社を変えるのも、結構なエネルギー使いますしね。
仮に管理費で5000円乗っけても10年で60万にしかならない。
しかし黒字の年の単年収支500万より10年アーバンネットの収益性が安定し管理が行き届けば野村もオーナーもウインウインなのです。
大手デベと系列管理会社のビジネスモデルとして確立してきた感がありますね。しかし系列管理会社を引っぺがした事例あるんですかね？
ちなみにアーバンネットは関係なく、リビングサポート。
>>662事例はあります。
で、かつて住んでいたマンションで見積り競合もさせたのですが大差なく元サヤに収まりました。
その時は管理組合が逆手にとってうまくやり繰越金を捻出できるようになったためその後の修繕積立金値上げ問題を先送りにできました。
管理会社って期限を切らない一方的契約なので法律で３年とか５年とか規制すべきと思います。
インターネットの利用料は別に必要になるんでしょうか？
管理費とは別に費用がかかってしまいますかね？
ここは通信事業者が選択可能ということは一律料金の適用は難しいでしょうから、ほぼ別会計でしょうね。マンション一括契約で安く提供している既存タワーとはまたコスト差がでるとこでしょうか。決済方法やモバイルとセットにしたりと選択の自由を得られる分の代償です。固定回線使わない家庭には無駄がなく良いと思いますが。
買えるなら､このマンションは買った方が良いですか？
>666
価値観なんて人それぞれですし、そのマンションの付加価値評価というのも人それぞれ違ってきます。
べらぼうな金額設定ではないですから、自分の出せる資金に問題なく、是非欲しいと思ったら購入してみてはいかがでしょうか。
東横、南武で通勤する人にはいいかもね。
横須賀までは遠い。
営業さんは、ヨーカドーのこと、残るような雰囲気で話されていますが。
アリオ用地、賃貸から取得（１７８億）へ変更されました。本気度、強いです。
今のヨーカドー（開店３０年の老朽化）で、アリオに吸収でしょう。
空いたところへ、３丁目府中街道沿いの再開発（2014.3 コンペ）でどこが移動してくるか？
最近スーパーは最悪マルエツとなってしまいます？。
>>670西口のヨーカドーがあのままかどうかは不明です。
以前はアリオが出来たらあそこにヨーカドー系列の格安スーパーが入ると言われていましたよ。
今後の売り上げ推移次第、現状は白紙じゃないでしょうか？
今ヨーカドーが過疎ってるのは皆さん東急のポイントカード作ったばかりだからだと思います。
>671 西口の既存イトーヨーカ堂は、その立地、好条件をまったく活かせてないですよね。
イトーヨーカ堂の無能さは今に始まったことじゃないですが本当にもったいない。
賃料が発生してる建物なんだからもう少し頑張って欲しいものです。
賃料を含めて利益が確保できているのなら店舗の維持は可能。アリオを立上げつつ隣地の再開発を見極めて処遇を決めてくれれば良い。施設が増えてきたので、どう独自色を出していくかですね。
西口ヨーカドーは面積当たりの売上高では長らく優等生だったんですよ。
小杉には地上げ待ちのテンション低い商店街しかなかったから元住吉では元気なマルエツや大野屋も長らく本気じゃなかったですし、東急の生鮮品の冷蔵温度も明らかに低かった。
【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】
いろんな思惑が動いていそう・・
>676
現ヨーカドー土地建物を、東京機械からＨ18年に購入したのはファンドだよ。
ほら、ソース↓
http://www.jpr-reit.co.jp/site/file/2006-0928-02.pdf#search='%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E6%A9%9F%E6%A2%B0+%E3%82%A4%E3%83%88%E3%83%BC%E3%83%A8%E3%83%BC%E3%82%AB%E3%83%89%E3%83%BC'
小杉近辺は食料品と、薬局関係は困りません。しかし、その他日用品は、ヨーカ堂５Ｆのみです。
購入頻度は少ない商品ですが、遠くまで買いに行くのは、年寄りにはたいへんですヨ。
狭っくるしい東急スクエアよりラゾーナに来て欲しかったです。
ヨーカドーは先月末に東京機械の土地（アリオの敷地）を168億で買い取った。
今の店舗が賃貸だとしたらアリオが立ち上がった暁にはヨーカドーは引き揚げちゃって、空き店舗となれば再開発領域に組み込まれるかもしれない？
小杉３丁目地区再開発から取り残されるのが、亀屋さんブロック、マックブロック、お好み焼屋さんブロック。そしてヨーカ堂。
私利私欲の結果ですか？
ヨーカ堂のビルとは場所が違います。
南側は高度制限が解除出来ないから安価でしか売れない。
はっきり断言したくなかったのですが西口は線路沿いに区役所と消防署を結ぶ道路を作るための再開発だからあとは三井のタワーと広場ができておしまい。
まだまだ建つよ。
三角タワーも建つし、エルシーホテル跡の現駐車場にもタワー、日医大も移転してタワーか建つよ。
西口はまだまだ、時間をかけて変わっていきます。
まあ、どこまでを西口と言うかは知らないけど。
南側、再開発が決まれば高度制限なんて解除されるよ。
これじゃ、小杉のマンションだぶつくぞー
ヨーカドーはそのうちドンキホーテになるでない？
駅前にドンキホーテなんて蒲田みたいでイヤだなあ
毎回、マンションギャラリーにいくたびに人が増えている感じがしますね。後は抽選に当たることを願うのみです。
二期以降の参加を考えている者です。
一期の登録説明会は終わったのですね。抽選日はいつなのでしょう？
今が一番の買い時ですよ。ここからはダブついたって高値のままです。
玄関開けたらすぐにトイレ、の間取りも人気なのでしょうか？
都会が買えない層が、続々と小杉にか流れてますね！
武蔵小杉は駅前にポツンとタワマン乱立で飽和状態かつ過疎化気味？
やっぱり羽田空港国際化で人気も急上昇中かつ、今なら手が届きそうな
京急沿線あるいは、その中でも特に注目度が高い京急蒲田あたりに
頑張って検討しなおそうかな？！
蒲田くん、指摘されて慌ててプラウドスレに書き込んだみたいだけど
内容が他でやってるのと変わらなきゃ意味ないじゃん
＞699
蒲田の話題になると、すかさず過剰なまでの反応に！
よっぽど蒲田や、羽田空港国際化の恩恵を独占してる
京急沿線に対しての焦りがあるのですね、なるほど！
お気持ちはわかりますが、確かに今ならギリギリで
京急蒲田あたりなら手が届かもしれませんが、だけど
焦っては事をし損じますので、落ち着いて下さい！
しかし、武蔵小杉の中では、本当に蒲田は人気ですね！
蒲田なんて誰も見向きもしないよ。
ウザイから消えろ。
ここは、マンションスレですよ。
蒲田大好きな方は関係ないと思うのですが。
武蔵小杉もプラウドも検討外でしたら、地元へお帰りください。
蒲田でご家族でお幸せに、さよなら～。
ジャパユキ蒲田参上
みんな優しいなー。
東南と南西の角部屋は全て一期で完売しちゃいますかね？
どうだろう。最近、武蔵小杉は今がピークでこれから値下がりするって観測が増えてるみたいだしなぁ
東洋経済の記事ですね。よみましたけど武蔵小杉はピーク、今後新川崎が注目って、新川崎の三井パークタワーを売るための宣伝にしか聞こえませんでした。受け取り方はひとそれぞれだと思いますが。
全体管理費とか全体修繕積立金について、細かい説明を聞かれた方いますか?
全体？
とりあえずみんな説明会なら聞いてますよ。
蒲田は都会じゃないよ～
ジャパユキ蒲田！
管理費、修繕積立金とも、それぞれ全体管理費と全体修繕積立金という項目が入ってました。
これがよく分からないのですが、どなたか詳しい説明を聞かれましたか？
大体の物件は、自身の部屋の修繕費、管理費を払います。物件の中には、（主に高めの物件価格）建物そのものの修繕費、管理費を入居者が払う物件があります。詳しくはわかる方がいそうですが…
ここって5200万円台から３LDKがあるんですね。
リエトの中古の釣り物件4980万円よりいいですね。
718酷いね。
全体の話は、今回の再開発地区全体で共用になる部分の費用が別で組まれているという話です。具体的には敷地の舗装道路、緑化など。
２４時間の有人管理でしょうか？
即完するかなー。抽選どうなるか。ドキドキしてきたー！
前ミッドのスレにも蒲田に過剰反応するのが居たけど何なんだろう？
蒲田にも良い所は有るのにこいつが下げまくってる。
防災センターの業務について聞かれた方いますか?
営業さんが、ある程度、調整してくれてるみたいですが、かなり高い倍率の部屋も多々あるみたいです。お互い、抽選に当たると良いですね。外れたらどうしよう。空いてる部屋は・・・。
希望している部屋がまだ倍率１倍なんですけど、
平均すると今の時点で倍率どのくらいなんですかね？
買うつもりなので倍率は低い方がいいのですが、
気持ち的には人気があるほうがうれしいです 笑
本気で買ってくれそうな場合には営業の人が重ならないように調整して話をすすめるから、普通は倍率は高くならない。重ならないようにするのが誠意だと思うし。
抽選で、落ちた人に優先して二次の部屋を勧めたりするのはNGだからね。
調整はあくまで営業努力。どうしてもその部屋って人が重なったら営業にはどうにもできない。野村は某物件で要望書だしたら確保するような説明をして、大モメになった前例がある。
逆に倍率がつかないってのも微妙。他に誰も欲しいって人がいないってことだし。ちなみに売る側としては数倍程度の倍率がつくように各期の販売戸数を調整している。倍率がつかないと、キャンセルがでたらその後が大変。
抽選で落ちた人を優先するのはNGだけど、期間の短い一期二次販売を行って事実上の敗者復活をやるってのはよくあるパターン。ちなみに某物件では、落選者に優先倍率なんて掟やぶりなことを野村はやってる。
当物件のモデルルーム見学行ったときに、要望書出さないともし1倍の部屋があった場合はその人を優先にするって
デタラメなこと言われたので、野村は所詮そんなもんですね。
〉730 この物件もその掟破りをやるみたいですよ。
〉731 どういう意味ですか?
どういう意味ですか？
やっと一次抽選だから最初から来てる人はだいぶ時間かけてるよね。一次外れて二次でも外れたら結構つらいね。
>732
731ではないですが。
公正取引規約で予告広告を出した場合、本広告を出して販売開始するまでは、契約や予約、申込順位の確保はしてはいけないって決まり。要望書を出したら優先ってことは、それに反すること。
野村って最近、抽選で当選者を細工できない同倍率同時抽選ではなく、部屋毎の抽選にするから、操作疑惑で抽選会場は大騒ぎなんてこともしてくれる。
落選者倍率優遇やるんだね。
早期来場者を優遇するのは公正取引規約で禁止されてるけど。一期落選者って、二期では単なる早期来場者に過ぎないよね。
要望書が出た部屋は花をつけるようボードなどはないのですね。
要望書だけどころか何もなくてもバラを景気付けでくっつけるデベもありますがこちらには無縁な話。
上手く割り付けてくださいね野村さん。
731です。
要望書はあくまでアンケートというか、
各戸のバラツキなどを事前に事業者側が把握する為だけの手法であって、
735の方が言われているように拘束力のあるものでないものです。
倍率を極力平準化するような営業努力はわからなくもありませんが、
ルールを逸脱するようなセールストークは頂けないかと思います。
諸事情がありGWTをキャンセルしてこちらの物件にしようかと本気で考えていましたがやめることにしました。
価格面でも即完売可能な絶妙値付けだと思いますので、
倍率は相当なものになるかと思いますが、
買う側からすると少しでも倍率が付かないほうがいいですよね。
たしか本日10時より申込み開始だと思いますので
どのような状況なのか近日中にはわかりそうですね。
>739
要望書が出ているところをちゃんと表示してるほうが公正だとおもうけど。表示されて無いと、売る側にとって見込み客で無い場合、空いてるところでなくてわざとぶつけるなんて誘導されても分からない。
741さんの言うことももっとも。
買う側も倍率状況みてリスクを考慮したいしね。野村さんも落選リスクを負わせないよう誘導するだけであって、それでも買いたい人は止められなないでしょ。
抽選を避けたいor抽選だとしても低倍率を狙うなら、締め切り直前に倍率を確認したうえで登録するって手もある。初日に登録しても何のメリットも無いからね。
要望書って、本来、購入希望があるからその部屋を次回販売での販売対象にしてくださいって要望なんだけど、ちゃんと説明しないから誤解が多いよね。
740さんがコメントしているとおり購入希望アンケートに過ぎなくて、要望書での倍率を参考にして他の部屋に変更するとか、登録しないってことも自由。ただ売る側としては、あまり変更されると収拾がつかないんで、それを避けるために何かしちゃうとルールを逸脱してるってことも。そういうところも売主の信用度の判断基準。
マンション購入の決め手はデベだけじゃないから、野村のやり方が気に入らないなら関わらなきゃいーのに。ここで糾弾したって何も変わらない。それに某物件とここが同じやり方の根拠がない。昔話ばっかり。
知らずに契約しちゃったら後の祭り。ここはそのための情報交換の場でしょ。
掲示板の意味を否定するなら、ここを見ずに自分で判断すればいいだけのこと。
落選者の倍率優遇はここが二例目かな。
先程、申し込みして来ました。10時からなので、10時にぴったりに行ったら、すでにいくつかの赤いバラがボードに
ついていました。 熱気を感じましたよ。
申し込みは、初日だろうが、最終日午後からだろうが、当たる時は当たります。2倍でもダメな時はダメです。
第一希望に行くのが、正解なのでは？
あら？雨天で出足が悪いのでしょうか？
雨天だろうと、本気の人は朝一で行きますよ。
本気の人が余りいないのかなー
申込書出してる人はあらかじめ時間を予約して行ってるからね。
朝一番に行く人だけが本気というわけではありません。
電車の音はうるさいですかね？
エクラスよりは静かだと思いますが皆さんどう思われますか?
このスレのNo.90くらいに戻って読んでみたらいかがですか
＞751
タワーマンションのような大規模物件は、第１希望の間取りに条件が近い間取りが複数ある。例えば全く同じ間取りで1階上下するだけで数十万しか変わらない。
絶対にこのマンションに住みたいという人は、登録初日に勝負に出るのではなく、締切間際まで倍率を確認してから登録するんじゃないかな。。
でも、野村の抽選は操作があるという噂もあるので、すでに勝負は決まっており、登録順はあまり関係無いかもしれませんが。
同じ間取りが上下に複数あるのはいーんだけど、選択したいベースカラーが決まってるから異なる場合はすんなりじゃこっちでっていけないとこが、この物件の難しいところｗ
二重サッシだから防音は大丈夫だと思いますけど・・・・
エクラスも二重サッシでしょうか？
音って吸気口やレンジフードのダクトからも伝わってくる。サッシだけチェックしても不十分。
南西の角を考えているけど電話塔が気になる。皆さんの考えを聞かせてください。
そして、駐車場って高くない？自分の住まいなのに周辺の相場に合わせているって、聞こえは良いけどよくよく考えると。。。
>>762あのタイプのタワーパーキングは維持費がバカ高いんで不人気なんです。
でも業者ってのは存在するから格安で場所も取られずに台数を稼げるから売り込んできます。
デベ側はスペースの厳しいなか法令で台数を確保しなきゃいけない駅前マンションに多く採用します。
結果、駅前で地価が高いから連動するという理論になります。
でもここの駐車場は仕様がいいよ。
幅2050mmまでOKだから大抵のクルマは入る。
今まで検討してきた物件の中で一番大きい。
電気代各戸持ちでEVが8台置けるのも魅力的。
自分はクルマ好きなんで駐車場は重要。
デベ乙って言うなよｗｗｗ
欠点は毎朝3～5分かけて出庫しなきゃならない事だ。
本当は屋内の平置きがいいに決まってる。
あくまでも妥協する部分だ。
屋内の平おきでも、あまり広大になると出庫に数分かかることもあるから規模にもよりますね。
それよりエクラスの駐車場、一般車の待ち行列できてること多く、ここがそうならないこと祈る。
自動車メーカーは燃料電池車を本命と考えていて、EVはそれまでのつなぎ。充電設備は無用の長物になることも十二分にあり得る。
MRの模型ですが、三角タワーはあるのになぜツインタワーはないのでしょうか?
反対運動が強いからでしょ。
立ちますよーと説明はされました。
申込された方いますか?
南西の角部屋をダメもとで申し込もうか迷っています。
私もそうしたいと思っています。どこら辺ですか？私は20階前後を考えています。
南西角の電波塔が気になる方がいませんか？
迷っている理由はなんですか？
申し込んで外れると２期の倍率優遇が手に入ります。
掟破りだけどね。
検討が不十分で迷ってるのに優遇倍率狙いでとりあえず登録して当選しちゃったりして、やっぱ止めたやると２期で登録させてもらえないかもよ。
電波塔気になります。私は残念ながら止める方向です。
営業は自分が住むわけじゃないから他人事。参考にならないよ。
検討に必要な情報は書面で客観的ものを入手すべきで、口頭での主観なんて何の意味も無い。
S3Hが一番人気じゃないんですか?
ＮＴＴ局舎は府中街道再開発に含まれており、無くなるかも。あの塔は周りが高層ビルでは、もはや携帯のためしか、用がないでしょう。
後に、何が出来るか、来年３月まで解りません。区役所の建て替え、いつ頃でしょうか？
電波塔って景観以外にどういう影響あります？
何か干渉したりするでしょうか？
ドコモ以外の携帯の電波状況悪くなったりする？
健康被害は大丈夫なんですかね
電磁波の影響を気にするなら携帯使えないでしょ。電界強度は距離の二乗に反比例する。
さて、ここはイトーヨーカ堂が移転する説明はちゃんと能動的にしてるのかな？
聞いたら答える、なんて姿勢してたら、駒場みたいにまた大問題になっちゃうよん？
アリオに統合されるのですか？空いた敷地には何ができるか説明ありましたか？
>787それが本当なら大ニュースですよ。ビルオーナー企業との5年目の契約更新は今月中のはずです。
これまでは既存の西口店舗はイトーヨーカ堂のまま、もしくは廉価ブランドの系列店舗、つまり東西でドミナント展開と聞いてますよ。
聞いたら答える、という姿勢だとしてもそれでドミナント展開と説明されたのであればそれが事実なのでしょうよ。
川向こうに住む人の基準がわからない。
いよいよ明日抽選ですね。
ドキドキです。
重要事項説明書が到着しましたが、読み込んでどこか問題になりそうな点ありますか？
南西角は人気ですかね？申し込みたいけどどうです？皆さんの意見を聞かせてください。
人気はありそうですね。
タワーの角部屋って両側とも隣がいるから
それほど大きなありがたみはなさそうな気もしますけどね
各階ゴミステーションっていつでもゴミを出せるわけじゃないんですね。
タワーは角部屋じゃないと意味ないでしょう。
中間部屋なんて買ったら一生後悔です。
角部屋以外を買う理由って何？
意味なかったら各階4部屋になるな
南西角はとにかく暑いですからそれなりの覚悟が必要ですね。
冬は冬で午前中は寒いですしね。
ここって90平米以上は4個しかないのか。最近のマンションは狭いね。
797素人だ。売り主のカモだよ。
ゴミ出し24時間OKではないのですか？
802
ゴミ収拾日の前日でしたら24時間出せると重説には書いてますね。
昨日までの登録状況はどんな感じでしょうか？初日に登録したので気になります。
想像してたより坪単価高い印象受けました。
野村強気ですねー。
1年前だったらあと6％前後安かったのでは？と感じてしまいます。
それだけ武蔵小杉の価値が上がったってことですかね？
アベノミクスの影響？
一期の販売戸数を見る限りでは、GWTよりは売れてるようですね。
皆さん今日の抽選会は行かれるのでしょうか?
うちは家で吉報を待ちますけど。
抽選会はしっかり見届けた方がよいかもしれませんよ。
野村の抽選はかなり怪しいという噂を良く耳にします。
他のプラウドのスレに記載ありましたが、統計学的にはあり得ないような玉の出方をするらしいですね。もしものために、結果をメモっておいた方がよいかもしれませんよ。
無事抽選なしで買えることになりました。
2LDKですがうちも無抽選と連絡ありました(^-^)
球が引っかかっていてシャッフルされないと同じ番号ばかり出ます。
この目で目撃しましたから。
うちも無抽選でした。抽選になったのは何戸、売れたのは合計何戸だったのでしょうか？ 抽選会に行かれた方がいらっしゃれば、教えていただけるとありがたいです。
そろそろ抽選終わったかな？
終わったよー
あのガラガラポンで出玉いじるとしたら、どのような方法があるのですか？磁石とかですか？
キン消しスライムなどガラポンの経験値は
他の予断は許しません。
並びなおす。
でもここはサッシの性能
なんで書いて無いの？
換気も。
でもまあなぜか床が
大理石調だから
許せるけ.うがんむんはっ
日本語でおk
キッチンはレンジフードファンによる強制給排気、洗面化粧室・浴室・トイレは浴室暖房乾燥機、各居室は機械式ファンフィルターユニットにより換気を行う（第一種換気方式）
重説より抜粋
入れた球を出すだけなら、回し方でできそうですよ。
既に入っている球を引っけた状態で出したい球を入れ、少しだけ逆回し、順回しして出します。
出なかったら同じ動作を繰り返します。
故意かどうかわかりませんが、某プラウドでそればかりやって同じ数字が連続で出たのでクレームが出ました。
※これを書くと消されてしまうかもしれません。
抽選外れたからといって、ふてくされて営業が呼び止めるのを無視して帰って行く人々なんなん？
中には妊婦の奥さん置いて帰った人いました。奥さん、オロオロして可哀相。
そんな人は、マンションなんか住まない方がいいよ。
>816さん
抽選会場が二カ所に別れてたので正確な抽選数はわかりません。プラウドの出してたボードを信じるのであれば、赤い花が付いてなかったのは310戸中数戸でした。即日完売とはいかなかったようです。
一番倍率が高かったのが45階北東角部屋で6倍でした。後は2、3倍。
未登録住戸はいくつあったのでしょうか？
未登録住戸は落選者が優先ですか？それとも先着順ですか？
当選しました。今から入居するのが楽しみです。ローンは10年以内に完済することが目標です。
だれもローン完済計画なんか聞いてない。キャッシュで買う人もたくさんいるんだよ。
そんなことは勝手に己の中で計画、実行していなさい。
ローンが悲しいのか、誰に訴えたいのか、馬鹿なことをここに書くのが同じ住民になると思うとトーンダウンだなぁ。
ブーメラン・・・
当選された方はおめでとうございます。私は残念ながら落選しました。。。ご連絡を頂いた際、条件が近い部屋（今回販売対象）複数挙げながら、「一期二次でご案内出来ます」と勧められました。当物件に限らず、どこでもやっていることだと思いますが、「即日完売」と言いながらも、何割か未登録住戸が残っているようです。うまく落選者を誘導して二次で空きを埋めるのでしょうね。良い物件なので二次以降ですぐに完売すると思います。残念ながら、私は希望していた部屋以外はどうしても要件に合わず、購入を諦めることにしました。残念。。。
「即日完売」というのは、売りに出した住戸すべてに申込登録が入った状態を言います。
申込登録が入るだけで売れた扱いになるので、一部の住戸が実際に契約されなかったとしても、完売を取り下げることはありません。
野村の場合は顧客に要望書を出させて買ってくれると約束した住戸だけを売り出すので、客に裏切られない限りは基本的に「即日完売」になります。
マンション１棟だけで１０回以上連続で「即日完売」になる事例もあります。
一期一次の販売対象住戸が「即日完売」しているのに「一期二次でご案内出来ます」はおかしいですね。
いくら「即日完売」を絶対条件にしている野村とはいえ、それが本当ならマズイのでは？
>829 不動産価格は駅からの距離が大きなウェイトを占めるので、
GWTは駅直結1分だから坪単価が高くて当然ですが、
平均290は行ってなかったと記憶してます。
今の世情からすると安いくらいだったかもしれませんね。
ここの平均は280くらいでしょうか？
売れ残りは何戸ですか？
どなたか重説行きましたか?
営業担当が話すのでしょうか？
野村の完売商法にも翳りが見え始めたというところですか
のむのむのＨＰ
見ても杭基礎の情報書いて無い
サッシもね
駅4分つってっも
直結ではないんで
実質6分カナ？
832と同じ集合住宅に住みたい奴はいないだろう！
トーンダウンの意味間違ってるしな
そう、マンションは所詮、集合住宅なんです。
キャッシュで買うのは、そこに住む、のではなく投資目的なんでしょうね。
あー、羨ましい…。
登録が埋まった段階で完売宣言するのって野村とか一部のデベだけ。契約の前に重要事項説明があるから、それを聞いて止める人も少なからずいるのに。
>847他ならぬ私のお袋がマイホームはキャッシュって人で節約節約で辛い思いをして買ったものの近隣住民をバカにしてしまい折り合いが悪く結局また買い替えてたよ。
振り回される息子的にはたまったもんじゃなかった。
２軒で一億円以上かかったが今もたいしたとこに住んでないからね。
ましてや集合住宅だから似たような考え方の人が住む物件を選んだほうがいい。832は悪いこと言わないから中古でも都心五区が向いてる、どうみても小杉はあんたの住むとこじゃない。
>838いえ間違いなく三井のGWTは坪平均290越えてましたよ。
坪単価が安い線路沿いの西向きやお見合いになる東向きが長く残っていたから勘違いしてませんか？
プラウドタワーは三井の三本目より安いです。
グランドウィングは坪単価300くらいでした。目玉物件が、270くらいからありましたが。グランドウィングは、すでにキャンセル待ちしている方がいらっしゃるほどで、HPを閉じたのもその余裕からだと推察されます。
ただし、そろそろ三井はデザインテックが出てきて、購入者をがっかりさせている時期なので、キャンセル出るかもしれないですよ。デザインテックの対応は、すでに購入したお客様にさらにインテリアを買いたい方に売るだけなので、誠意も営業努力も皆無な態度です。どちらがお客様かわからなくなるくらい。
プラウドはどんな対応してくるのか今から楽しみです。
売ったらあとはと言う、釣った魚に餌をやらない三井方式と同様でしたら、がっかりですが。
>851三井の釣った魚にエサは与えずはその通りです。
悪気はないのでしょうがパーク南側のSC立地には見向きもせずに北口をせっせと買収してましたから。
結果的にMSTの下層階が市役所から勝手に商業地に地目変更させられる事になってもすっとぼけですからね。
832は831が10年以内のローンで買えることを自慢気に言ってるから、キャッシュで買う人もいるし自慢にならんと言ってるんじゃね？そこで832自身がキャッシュで買うとは言ってないしさ、むしろあんま金無いかもよ。
831の方が感じ悪いって、832が攻撃されてんのおかしいって、35年で買うおれがそう思ったんだからきっとそうだ！！
>854本当にGWTの物件見てます？
グランドウイングタワーの北東角ってミッドスカイタワーとステーションフォレストタワーにダブルで丸かぶりなため日照も殆どなく眺望０どころかお見合いが近すぎてカーテンもろくに開けられませんよ。
まさかプラウドタワーの北東と比較してるとか？
グランドウィングもピンキリだと思いますよ。
①【坪単価/245万円】
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1096.html
②【坪単価/245万円】
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1183.html
③【坪単価/270万円】
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1182.html
ちなみにそのすぐ東隣の2LDKは第一期一次では除外され二次から出てきましたがずっと何室か残ってました。
>856なつかしい、一時期その素人モデルルーム評論家のブログってマンション名で検索するとよくヒットしてましたね。
その人って最初の頃はちゃんと訪問してましたが段々雑になってきて図面とどこからか価格表を入手して想像で書き込んでましたね。
何しろモデルルームの３タイプとすら合致してないですが三井が大好きみたいですよ。
売れなかったのは10戸ってこと？いいペースですね
武蔵小杉のマンション需要はすごい！
即日完売至上主義の野村が即日完売しなかったってのがポイント。250/450なら余裕だったでしょ。読み違えたのかな。野村って即日完売ってのを次期以降の宣伝文句に使うんだけど、それができないってのは痛い。
落選者の倍率優遇なんてエサをぶら下げたのに、一期で申し込みを集められなかった。致命的だったりして。
本当に二子小杉ってすごい需要ですね。
ある意味小杉ブランドが全国区的に確立されたのかも。
865は新手の釣りですかね？
手付金払いました！
道州制になれば、小杉は爆上げ必至ですね。
名ばかりの都内アドレスは要らない。
供給がとてつもなく増えるんだから需要が増えないとなぁ
アリオ以後の商業施設次第かな
832は多分、一生借家暮らしだと思うよ！
確かに８３２さんのような言い方をされたらいやですね。
別にトーンダウンはしませんし、逆にそんな言い方をされた方が同じ住民では恐いです。
それとこちらの地域に好感を持たれていない方が何故検討を？とても不思議です。
そうですか？
ローンの完済計画宣言をこの板に書く人の神経の方がよくわかりません。
832さんはそう的外れではないでしょ。
まだまだ入居は先ですが、建物は日増しに高くなりますね。早過ぎな感じもありますが、しっかり建設してほしいです。
そうかな？ 10年で完済できる範囲でローン組んでさあ武蔵小杉に住むぞって、楽しみにしちゃいけないの？
そりゃまネガから見れば前向きなコメントは何だって忌々しいんだろうけど。
ホームページが更新されませんが、第１期の未登録は何戸だったのでしょうか？抽選落選者向けの優先販売はあるのでしょうか？
登録入ったのは、310戸中300前後です。
で、まずは落選者に対し第一期売れ残り物件を先着順で販売すると営業さんが言ってました。
ちなみに第二期は7月だとか。
既出ですが、落選者は次期抽選会で三倍の優遇が付きます
ホームページですが、第一期完売しない限り更新されないのではないでしょうか。
売買契約会が終了して第一期の正式な数字が出てから更新とおもいます。
即日完売だと、速攻で完売御礼ってHPを修正する。ここは登録期間が終わって四日もたってるのに、まだ登録中ってなってる。完売しないといとこんな仕打ち。
>>>No.885
階段を10段上がって10段下がるような造りなので、高架にしなくてもフラットに出来るような気がしますけどいかがでしょう？
いみわかんね。
落選者の次回抽選倍率優遇って、確か船橋のプラウドでもやってましたね。
コストを掛けずに客を繋ぎとめておけるので効率的ですね。
掟破り手法だけどね。
一期で登録すれば、落選しても二期で倍率優遇というエサをまいたのに、完売しなかったというのはかなり重症かも。二期から検討する人は、倍率優遇にぶつけられたらたら当選確率が極端に低くなるってことで敬遠するでしょ。
一期で申込んだ人がここから去るとネガ比率が増えそうですねぇ
三井･野村は即日完売なんて、逆効果だからHPに掲載しないよ。
逆効果って意味不明です。
逆効果って？ 即日完売を演出して、次期販売の宣伝に使うってのが野村のパターン。いつぞやは登録最終日を待たずに即日完売を宣言してた。
即日完売お知らせをすると、お客様が来なくなる単価の物件であるということ。
船橋と比較しても仕方ない。
即日完売で人気です！なんて宣伝しても買い主が騙される時代じゃないからね。
310戸の完売はしないよね。即日完売のお知らせ作戦なら270-280戸くらいにするでしょ。
最近は野村も三井も攻めかたが変わってきていると思いますよ。
＞896
即日完売すると何故客が来なくなるのか、意味不明。
野村は要望書を含め事前の営業活動で、登録確実な間取りを第１期で出したはず(その結果が310戸)。検討者の中で直前にひよった人が出ただけ。ある意味、野村の読み間違い、誤算でしょ。
即日完売お知らせをすると、お客様が来なくなる単価の物件
ってのが意味不明です。
もう一歩詳しい説明お願いします(笑)
野村って重要事項説明を登録前にやる物件もあって評価してたのにな。また、もとに戻っちゃった。
意味不明な方はそのままでいいですよ。
これ以上コメントすると、野村の社員かとか不動産屋か
とコメントされるだけですので。
でも60%売れてれば、人気マンションだよね。
登録(当選)はしたけど契約までにひよってキャンセルしちゃう人も出てくるんだろうね。
いるだろうね、男がだらしない世の中だから。
決断できないチキン旦那。恥ずかしい。
ひよったとか言われたくないね。。
勢いで申し込んだら、当選した方！
一生の買い物ですから、よくよく検討してね！
今日から契約会ですね。
どなたか行かれましたか？
905さん 契約してきました。手続き自体は難しい説明もなく、スムーズに終わりましたよ。
906
ファミリー層が多かったですか？
907さん
契約会にいらっしゃった方でお子様を連れていらっしゃっていた方は少数でした。ただ、連れてこなかっただけなのかは分かりませんでしたので、何ともお返事し難く。
私よりも年齢の高い方が多い印象でした。まぁそれもたまたま私たちが参加した会がそうだっただけかも知れませんが。
908さんは何歳ぐらいなのですか？30台前半ですか？
歳って、聞くほどのこと？
気になるのであれば、自分で行けば！
事務所フロアとか商業テナントとかは決まってるんでしょうかね?
再開発だから地権者でしょ。新規にテナントとして入るのは入居まで多分分からないよ。
解体されたビルに入っていたテナントさんなので相模大野のプラウドみたいにいきなり地権者が雀荘を始めてしまうようなことはないと思いますけど、
そんなに期待できるような感じではなかった記憶があります。
即日完売という表現は業界として自主規制してるはず。最近の野村物件は言い方が変わってます。
世の中、家を失った方が多いので、自粛気味であることは間違いない。
階段を昇って降りるのでプラマイゼロだから昇降をなくせるか？
高さだけを考えれば確かにその通りだが、ちょっと短絡的ですね。
線路と乗降客動線の平面交差（踏切）を容認すればの話。
要するにホームの端にスロープがあって地面からホームに上がるだけのパターン。
昔の駅や、のどかな田舎、周囲に土地の余裕がない小規模駅に見られる。
乗車時か降車時のどちらか最低一度は踏切を渡る必要がある。
>>>No.918
南武線のお話ですね。
反対側に行く場合は現状の立体交差を使い、そうでない場合は「ホームの端にスロープがあって地面からホームに上がる」
を使えればなお便利になると思います。
第二期が6月下旬となるようですが、一期の未契約住戸は二期に繰り越すのでしょうか？
HP更新されたけど、やっぱり完売とはできなかったみたいですね
川信前の階段道路は三井の３角Ｍの下を抜けるようです。小杉のメイン生活道路ですから。
コロッケ、たい焼、不二家は不明です。
ああ、道路をくぐるって言ってんじゃないのか。
小杉町2丁目中央地区はグランドレベルで歩道が南北に貫いてるよね。
しかし新しい道路が邪魔で、あそこは結構混雑しそう。
本当に歩道が車道の下をくぐってくれると嬉しいんだがなー。
>921
一度販売した部屋を再び新規として販売するのはご法度だから、先着順販売にするのが普通。あと、デベによっては再販売or再登録住戸としてうりだすことも。
モデルルーム来た人にこの部屋ならすぐに案内できますよって売るってのも。
でも、ＨＰに先着順販売とか１期２次とかの表示はありませんねぇ。
一期二次は一期の敗者復活戦。やらないってことは落選者もなかったってことでしょ。
売れ残りをキャンセル物件と言って売っても分からないしね。
>925ひとくちに車道をくぐると言っても狭くて暗い地下通路は防犯上の問題が新たに生まれちゃう。
あの線路脇の新しい道路は元々が防災名目なのだから普段は車が通り抜けできないようにすりゃいいのにね。
人車分離の駅前作りと再開発マニュアルに明記されてるのに西口開発は立体化しないし車優先なんだよ。
<931 大変丁寧な説明ですが、（私も頭が悪いので）いまひとつ理解出来ません。ビジュアル的（マップを使った）に説明しているリンク等がありますでしょうか？
道路の高さの情報は見つけられませんでしたが
お隣の再開発については以下に情報がまとまってます。
http://shinkosugi.jp/
あと、ちょうど今週末、公聴会もあるようです。
http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000046500.html
一期即日完売が謳えないもんで、モデルルーム来場件数４５００突破なんて宣伝してるけど、一般的にモデルルーム来場者数のうち登録に至る割合って１割と言われてる。３００しか売れなかったということは歩留まりが悪いってこと。お粗末さま。
4500組の中にまともな検討者がどれだけいたんだろうな。
ここを見てる人以外の人なのは確かだろうな…
販売開始前ならともかく、販売が終わって来場者が多いことが宣伝になると思ってるのが浅はか。
少なくとも300組ぐらいがまともな検討者で契約もしたんだろうね
4200組がまともに検討してやめたってことじゃないの？
冷やかしのつもりでモデルルーム行った人が購入しちゃうってのがいい物件なんじゃないのかな。あと、そういう客こそ営業の腕の見せ所でしょ。
どうも不動産業者です。
4500組というのはおそらく、二回以上来てる回数も含めてだと思います。
私の担当の方は、週間100組ぐらい新しい方が来てると言っていたので、三月のモデルオープンから計算すると1200組～1500組の方ぐらいでしょう。
残りが5戸と言っていたので、300組は契約してるとすれば、業界内では売れすぎな物件です。
歩留まり10%確保が業界内の水準ですので20%超えはすごいです。
契約者なので、他の契約者の方のためにも一応フォローさせていただきました。
複数回来場者をカウントなら延べって表記すべきだよね。野村って登録だけで完売にしちゃうし、さば読みがお得意なの？
コップの半分入った水
まだ半分あるという見方
もう半分しかないという見方
事象は同じどもネガティブにとらえるか
ポジティブにとらえるか
数字は有利に使う方が賢いでしょ。卑怯という奴がいてもいいがみんなが騙されてるわけでもない。
この物件何度もテレビのニュース出たから冷やかしも多かったと思うよ。ちゃんとした検討者もいて、結果よく売れたと言っていいと思うけどね。
GWTはちょっと早かった、シティタワーは遅すぎ、プラウドはいい時期だったね。
944の通りであの狭いモデルルームに4500組の見学があったら、
パンクだよ。月に1500組もきたら、週間400組だよ。
そこに2回3回目の来訪者があったら、入場制限でしょ！(笑)
そんな物件、千代田区だってないわ！
パンクしてたよ笑。入場制限してたよ笑笑。
25ブースくらいあったっけ？シアターとかプレゼン除くブースでの応対が平均1時間だとして、１日８枠土日祝日ゴールデンウィークもフル稼働。これを捌いてればそのくらいになるんじゃない？平日に散ることも考慮すればのべ4500組も、現実的な稼働率で回るような気はする。
25ブースじゃ無理だって。
40～45ブースないと無理だって。
1日8枠のご案内してたら、複数回来訪の方は放置？
まぁどうでもいいけどね。
少なくてもはじめての来訪者が4500組だったら
433戸完売してる。歩留まり10%でしょ。
だってリエトのほうが立地いいからね
釣り部屋だけでしょその倍率、あんま興味ないけど。
あと、のべ4500(正しいか知らないが)の話してんのに950は何いってんだろうか。自信満々なだけにリアクションしづらいわ。
4000万台連呼さん
予想外れたら反省のコメントよろしくお願いしますね（笑）
しかし今日はせっかくのお休みなのに朝っぱらから政治家のジジイがマイクで意味不明なことを絶叫していて目が覚めた、たまらんよ。
駅前に住む最大のデメリットだ。
どこ住んでるの？
他のエリアの駅前物件板にもあったけど、人が集まるところってことで駅前は選挙期間中はすごいみたい。でもマンションってそれなりの遮音がされてるはずなんだけどね。選挙演説が聞こえるようだと、電車の音は一日中響いてるはず。駅前の安アパートにお住まいかな。
ここって駅前じゃないしね。間に建物があるし、タワーも建っちゃう。
ちっちゃい、959(笑)
何でにほんは街頭演説が法律で認めらているか疑問です。あんなの迷惑行為なだけでしかない。イギリスとかではあり得ないとどこかの本で読みました。
ご存じですか？ＪＲ駅前西側のあの古い小杉ビルディング。
地権者があの「ドン・キ」グループ会社にいつの間にか、変わっていました。
やがて小杉駅前は、深夜営業屋上遊園地やジャングル展示の安売り店を楽しむ人で混む？
考えたくないですよネ！！近寄らないのが一番でしょ！！火災もあるし。
ヨーカドーのとこじゃなくてよかったー
第二武蔵小杉です。
２４時間営業の店がいつ進出して、開業されても文句は言えない。商業地域のマンション買うってのはそういうこと。彼らには営業権がある。
これだけ駅近マンション、駅前マンションが建つとここの立地も微妙な感じになりますね。
駅までの道がいつ、どう綺麗に再開発されるか、それにかかってくる。とにかく、イトーヨーカドーや並びの古いビル、図書館跡がどうにかならないと…。
そこにかかってくるって何が？
3丁目東地区の再開発の都市計画は今年度中になってるから
すでに出てる情報からそう変わらんのじゃないの？
単に973が外野なだけじゃ？
もしくはプラウドに限らず今後の小杉再開発全般に対して言ってるか。
今日見たらタワー棟がかなり高い所まで出来てきたように
見えたけど、今で何階にまで達しているの？
北口って具体的な計画図とか出てた？
具体的？
基本的なコンセプト段階の大計画だと思います
ツインタワーにしても、コンベンションセンターを併設とか、
話題だけは有るようですが。
北口はエルシーとＮＥＣの地権者が変わってますから、
具体化は？です。
スムーズに行くのは日本医大病院の移動だけでしょう。
区役所やNTTの移転という話は検討中の話？それとも噂ですか？
これっ、野村のこと。
「 隠蔽体質」の「 社内規定 」に唖然…その１。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=431
「 隠蔽体質」の「 社内規定 」に唖然…その２
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=432
＞９８２さん
９７９さんが仰っているのはこのことだと思います。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/2254/
夢のある将来像が描かれるといいですね。
風問題で計画修正の声が高まってる北口のツインタワーとエルシイ一帯の用地は三井が押さえてますが肝心の駅前ビルをドンキホーテグループが買っちゃいましたからペテデッキ計画が見えない。
三丁目東の三井タワー計画も下手したら嫌がらせのように遅れまくってプラウドの周辺環境は今のままですね。
武蔵小杉は三井住友銀行系が強すぎて野村プラウドが孤立しなきゃ良いけど。
グランドウイングがほぼ外観は出来上がってきましたね、
あそこは間取りが気に入りませんでしたが、外側から見たデザインは
おしゃれですね
パチンコビルのレクサスはタバコ臭に汚染され、
メディカルビルのＧＷＴはアルコール臭とバイキン族に汚染される。
ここは？
大きな保育園の送迎ママチャリに占領でしょうか？
988、あなたGWTの板にも顔を出してますね。
自分の住処がタワーにうもれて、さびれて、虚しくてしかたないのでしょう。ご愁傷さまです。
タワーの住み心地を知らない人間の悲しくわびしい性ですね。あなたがいくら喚いても、タワーに住まう人間は何とも感じませんよ。
自転車にうもれようと、アルコール臭だか知らないけれど、一歩エントランスに足を踏み入れたら別世界になるのですよ。周辺住民は周辺をウロウロしていて下さい。
タワーに住む人間からすれば989みたいなこと言う奴が同じタワーにいることの方が衝撃的だわw
所詮、小杉のタワーなんだから仕方ないんじゃない？
ハァ？もうここは都内のかなりの部分より高いんですが。。パークタワー板橋にでもするかなぁ(笑)
板橋…嫌だな。。
１Ｆの保育園入口と住民用自転車ＥＶが接近しています。
巨大保育園用の駐輪スペースは、図面からは解りません。
周辺住民さんの、おっしゃる通りかも。
エントランス、一歩入ったら、あとは知らない？
自己中の人がいるのですね。
やがて、迷惑は自分に降りかかる。
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
|
3400万円台～7000万円台 |
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2LDK～4LDK |
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11.02m2～19.94m2 |
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総戸数 92戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
|
1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
55.16平米～87.07平米 |
|
総戸数 8戸 |
東京都大田区池上八丁目 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
1LDK+2S～3LDK |
|
56.14m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
神奈川県横浜市港北区新吉田町字表3299番1、3229番2、3293番 |
|
4868万円・5398万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
61.35平米～70.24平米 |
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総戸数 46戸 |
神奈川県横浜市港北区新横浜1-18-11 |
|
3590万円～1億4990万円 |
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1LDK～4LDK |
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30.10平米～117.17平米 |
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総戸数 190戸 |
神奈川県横浜市都筑区荏田東2丁目 |
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7090万円～8280万円 |
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2LDK＋S～4LDK |
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66.40㎡～85.35㎡ |
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総戸数 64戸 |
神奈川県横浜市西区楠町15番4 |
|
5190万円 |
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1LDK＋SIC～2LDK＋WIC＋SIC |
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36.91平米～47.58平米 |
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総戸数 22戸 |
神奈川県藤沢市鵠沼海岸２-5217-8 |
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未定 |
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2LDK+S（納戸）〜4LDK |
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72.45m2〜103.5m2、 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県横浜市戸塚区戸塚町字五ノ区618-1 |
|
4198万円・4698万円 |
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3LDK |
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68.64m2・81.36m2 |
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総戸数 88戸 |
神奈川県相模原市中央区南橋本２丁目 |
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3900万円台～5200万円台 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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65.01m2～73.49m2 |
|
総戸数 36戸 |
神奈川県鎌倉市寺分字上陣出418-1の一部他1筆 |
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4898万円～6448万円 |
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3LDK |
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70.2m2～79.67m2 |
|
総戸数 158戸 |
