東急コミュニティーの評判は？その2

どんなに強風が吹こうと、その風でエントランスに落ち葉が舞ってようと、
例え管理人が常駐していても､掃除はしない。
それが東急ｺﾐｭﾆﾃｨｰ、社長は中村元宣、専務は茂木高志｡

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ぼくは業界№1になる管理会社に管理委託しているマンションに住んでいて鼻が高いです。
3月以降は資産価値が急上昇しそうですね。マンションは「管理を買え」と言われますから。

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残念。管理を買えは、管理会社を買えとは違う。

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２９５みたいな住民が今時いるとは驚きである。２９５はTC関係者ですね。２５６さんの意見が大半だよ。それとももうろくしかかっている老婆ならわかる、爺でもこれ位は理解しているよ。管理組合の管理を買うのだ。管理会社は組合の使用人に過ぎない事を忘れるな。２９５は間違いなくTC関係者である。ビル管理で業界NO１である。分譲マンションの管理のプロはこんな管理はしない。

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２９２から２９４さんの意見は何処の管理会社もきてはくれないよ。管理人や管理会社もイエスかノウは言う権利はあるよ。貴方の使用人ではありません。笑われますよ。わたしは管理会社の方をもちます。考えなさい。

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295ですが、TC社員ではありません。現役の理事長です。
うちは600戸以上あり、竣工以来ずっとTCです。
業界№1になるなら管理組合としては№1にふさわしい業務品質を厳しく求めるだけです。

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>>300
それが普通でしょう。
ナンバーワンに恥じない仕事をしてしかるべき。

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２９２から２９４は大きな勘違いをしている。そのように管理人や管理会社を私用に使用したいのであればマンションを出て本物の欧米にある大邸宅（マンション）を購入して職種に応じた管理人を雇用して住むことです。そうすればいくらくらいの管理に要する費用が必要かを計算してみてごらんなさい。人件費だけでも少なくとも数千万かかる。貴方は今管理費等は高くても一　二万円でしょう。それを考えると私はあなたみたいな態度を管理人や管理会社には要求は恥かしくてとてもできない日本のマンションは本当のマンションではなく共同住宅（集合住宅）でありマンションではない。辞書をひきなさい。マンションとは名ばかりである事を認識する事から始める事。そうでないとマンションは良くならない。

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>>302
欧米は欧米ここでは関係がない意味不明。
業務管理委託の問題でしょ。

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1戸建てを購入して管理人を雇用すれば清掃　雪カキ　草むしり　ゴミだし　皿洗い等をしてくれる。10,000円そこそこで管理人をあごで使うな、小者のくせに。

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>>295
>>300
No.1で満足してる理事長さんが何でこのスレを見てるの？
今さら評判がどうでもリプレースするわけでもないんでしょ？
満足してる人はわざわざ見に来るとこでもないと思いますよ。

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>>302
契約の問題でしょ。
なんで東コミ側になってるの？

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公平にかんがえている。

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>>305
応援メッセージじゃないか？
巨大企業でない限り、360億円もの買収は相当なもの。
失敗すれば企業の屋台骨が崩れる大型買収である。
東急コミュニティーの業界トップに突き進む決意表明だろう。

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293〜294は単に契約の問題でしょ。

掃除をする契約になっているのかい？


契約外でも作業してくれるかどうかは、そのマンションの住民次第じゃないの。管理員も人だから上から目線で見下す様な住民ばかりだとダメかもね。

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組合の役員はだいたい輪番制で管理を知らない。TCのフロントはせいぜい無試験の管理業務主任者の資格を持っているだけ管理員はとうり一辺の研修を受けているいるだけ。現場は仕事の内容は清掃と点灯球の交換とゴミだし日を覚えておけばだいたいよい。単純作業である。別に清掃員がおれば、さらに簡単。ところが利害関係人からの相談、クレーム等々になると予測がつかない。これがトラブルの元である。大型マンションになると不動産業で起こり得る全ての事が持ち込まれる。社会で起こる事件事故等から逃げられなくなる。真面目な管理人はついつい勉強せざる負えなくなる。フロントや管理職が足元に及ばない管理人もいる。

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サービス業でアメーバー企業だから何でもアリで分譲マンションの管理は利害が対立していて公平性を重んずるマンションの管理はさせるべき管理会社ではありませんね。組合員が決める事ですから仕方ありません。お金が不足してきたら少しは理解する様になることを期待します。本当は痛い目に合わない予防が必要だけど。それが管理ですけどね。

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＞３１１さん

記載場所を合人社から東急に移しただけで、アメーバー企業の偏見レスであるのは変わりないです。
デベロッパ管理会社のフロントマンが顧客を奪われたと逆恨みするレスみたい。

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>>310
管理人の権限、職責なんてたかが知れてますよ。
管理人が出過ぎた真似をするとろくな 事はありません。

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歴史を紐解きなさい。３１２はＴＣ関係者だ。あんのみとめている。

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＞３１４

合人社のスレッド見てから書いたらどうですか？

もしかして、管理専門会社に顧客を奪われたデベロッパ系管理会社のフロントさんでしたか？

みっともないですよ。

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管理会社に勤務していて管理業務主任者に合格できないようでは救いようがないね。簡単すぎる。

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東急コミュニティーは業界ナンバーワンにふさわしいだけの管理業務主任者の数をそろえてる。

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>>317
もう我武者羅だね。
わかったからもういいですよ。
ここのスレ、最近へんですね。
もう邪魔しないでほしいです。

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だれが邪魔してるの？業界トップに踊りでたことを妬む同業他社？

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いいえ　ＴＣです。

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うちは理事長がTCがコミュニティワンを買収して管理戸数業界№1になる新聞記事をチラシにして全戸ポスト投函したよ。

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いいんじゃないか？
むしろ業界ナンバーワンの管理会社に管理委託していることを住民は誇りに思うだろう。

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宣伝がしつこい！
評判が良くて増えたわけではなく、お金で増やしたんでしょう？
そんなので住民が宣伝するわけないじゃん。
自社の宣伝ってわかりますよ。

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一番は一番。管理も一番だよ。？組合万歳。

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＞３２１

私が同じマンションならば、管理費の無駄遣いだコピー代は、自分で払えと言うかも

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>評判が良くて増えたわけではなく、お金で増やしたんでしょう？
企業の信用力がないと銀行は買収資金貸してしてくれないよ。

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ナンバーワンなのは十分理解した。

ここで知りたいのは業務の実態。

宣伝にながされないで下さい。

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その割には大手では横領事件が一番だ。質の悪い社員は間違いなく一番。担当もパート　嘱託等正社員は少ない。菅理員も定年後のパートのおじさんで自給７５０円。９割方はこの人事で動いている。人間の犠牲の上で利益をあげている。労働組合はしっかりせんか。無いのか。組合員は一番人気に乗せられるアホが多い。

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『東急』の企業風土の為せる技。

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組合員に応援で書き込みする人がいるとは思えない。
管理会社の人が思うほど興味無いよ。
No.1、No.1って質じゃないでしょ？

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ロバートオーエンの最大多数の最大幸福をどう思う。

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諸々の不都合の根源は「相場情報の不足」にある、ようです。

ということで、相場情報その１です。

都内、２０戸前後、築１５年弱のマンションです。
下記の業務仕様で、管理業務委託費は、２３万円弱(消費税込)

管理業務(含日常清掃。3時間×4日／週)
定期清掃
昇降機保守(メーカーＦＭ)
遠隔機械警備
全ての法定点検の費用込み
雑排水管等の定期清掃

相場は、もっと安いのでしょうか？

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わからん。戸数がすくないほど割高になることは事実。

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うちは常時管理員は最低2名体制です。防災センターに詰めています。

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防災センターってどんな仕事をするんでしょうか。よっぽど事故の多いマンションに聞こえますが。

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防災センターとは？

防災・消火設備を一ヶ所で監視・制御して災害の集中管理をする「中央管理室」のこと。火災が発生したときに、早期発見、初期消火、避難誘導などをスムーズに行うために設けられたもので、総合的な防災・消防システムを備えた拠点。「防災監視室」ともいう。
建築基準法では、高さ31mを超える高層ビル・マンションや、床面積1000平方メートルを超える地下街などに設置を義務付けている。一定の資格を持ったオペレーターが常駐する事も義務付けられている。

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維持費はどれくらいかかるの。

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No.333

うちもだいたい同じ世帯数ですが現在、業務委託費13万弱（消費税込み）。
エレベーターは直契約なんでPOGですが月額￥12000です。
20世帯で23万弱ならエレベーターが一基ならFM契約￥35000くらいですよね。
もう少し削減できる可能性あるじゃないかな。

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うちは月額450万円くらい。

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東急コミュニティーとコミョニティワンを足すと東急コミュニティワンになる。

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社長に言いつけたら？

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うちの管理人は清掃上手。

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>>342
契約外ならばやらせる事は出来ないでしょ？
それは何の仕事でも一緒。
もっとも清掃が契約外なら契約内容の見直しをすべきでしょう。

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>>342
汚れたマンションなのですか？
うちは新築時から東コミですが、客人に「管理人いないの？」って聞かれました。

「週５日来てるよ…」って答えたけど恥ずかしかった。

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>342

清掃業務をしっかり出してないだけだろ。金を出さないなら気付いた君が掃除すれば済むだろ。

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契約以前にサービス業であり管理人である職業倫理の問題。
管理会社変えるか管理人変えるか・・

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>>349
糞を放置する管理人なら管理会社ごとイラネ！

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しかし
>>342自ら認めているように契約外と言うならどうしようもない。

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糞はゴミだろう。清掃の範囲。

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雪かきは清掃の範囲？雪があったら掃除できないからね。

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なんでもかんでも管理会社の責任にしたがるのを本物のクレーマーと呼ぶ。権利ばかり主張して義務をはたさずの住民がなんと多い事か。

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>>356
住人の意見ではないな。

クレーマー扱いするのは管理者側のほうでしょ。

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苦情に対しては理事長が体を張って対応するもんだよ。
うちの管理員室には理事長要の防弾チョッキとヘルメットが常備されている。

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>>359
ファイルのダウンロードはちょっと怖いな。
要約して書いてくれるか画像化して貼り付けて欲しい。

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>>360
同意です。

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>>359
クレーマーの判断ができない事が管理会社としていかがかと契約者は感じてるんだよ。
住民の要求や要求の正当性の主張とか苦情までも悪質クレーマーに
仕立てる対応を言ってるんですよ。

要求の根拠が正当でなく要求内容が過大で
かつ理不尽とか粗暴な行動をとる住民は確かに
クレーマーとして扱われても仕方ないけどね。
あなたはどうせ東コミ関連のお方じゃろ？

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管理会社の不正をあげると先回りしてクレーマーとされる。

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クレーマーは本当は正義感の強い人間が多いので組合員が育てる必要がある。本当はクレーマーではなく正論が多い。管理会社やそれと共謀している役員の私利私欲の為に悪い事がやり難いのでクレーマーに仕立てて仲間外れにして発言力を抑えている事を確認しなさい。それを放置しているのは組合員の責任である。クレーマーの話も聞きなさい。

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管理規約違反や管理委託契約違反を指摘するのがなぜクレーマーなの？

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>>366
管理会社名を検索してみてください。
参考になることが多いですよ。

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悪い事をたしなめる人間をクレーマー扱いする理事や管理会社は良くない。正義で追及する住民をクレーマーに仕立てている傾向の方が多い。負けずに啓蒙するべし。場合によっては取り上げてくれるまでしつこく国交省の**地方整備局に善管注意義務違反で告発を試みる事である。人数が多い程効果がある。マンション内部では証拠を添えて住民に啓蒙するべきである。名誉棄損又は共同の利益に反する行為として告訴されたら証拠を添えて弁護士を伴って反訴すれば費用の節約になる。おそらく相手は告訴はし切れない。告訴されるまで住民に啓蒙をつずけるべきである。マンションから悪を排除できる。これを管理会社が妨害した状況的証拠が積重なると証拠として裁判所は認めざる負えないのではないか。証拠を積み重ねてクレーマーと濡れ衣を着せてもらうと良い。こういった区分所有者が増えると確実にマンションは良くなるし需要も増加する。しかるに資産価値の増加につながる。

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どうも裁判沙汰が好きな人がいますね。
所詮は他所のマンションの事、訴訟も好きにやったらいいでしょうが、勝っても負けてもマンション全体の評価はプラスにはならないでしょう。
さっさと管理会社をリプレースした方が利口だと思います。

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３６７です３６８さんのご意見ごもっともです。お互いに知識を磨いて善クレーマーになりましょう。悪クレーマーの烙印は避けましょう。マンションが良くなり住み心地が良くなるための啓蒙です。

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正論を主張するのに裁判も有力な手段です。裁判所は本人訴訟を歓迎（直接的で結論が早い）する面があります。研究心（法律,判例の検索）があれば自身のためになります。しかし、直接自己の利益に繋がらない「共同の利益」には実際に買って出る方は殆どいないでしょうが、正義心,共通の利益のため手を挙げられるのなら立派なことです。裁判官,弁護士に対峙するのは結構　頭脳が活性化され得られるものは大きい面があります。
訳あり物件の処理とか、不当な扱いに対するのに訴訟も武器として常に懐に持って臨む位の気概があるのは時として有利に事が進むところがあります。クレーマーとかうるさ方とか言われるのは結構なことです。時として攻めは最大の防御です。無力、脱力感を感ずることを言っても負けを認めることになると思います。（一般論ですが・・）

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裁判所にこの件でほんの少しの考えを伝えて告訴方法を聞きに行きました。優秀な司法書士もいるので告訴状を書いて貰い簡易裁判所に本人で告訴する方法もある事を知りました。しかし上告を考えると上策とは思いません。弁護士も５人当たりましたが標準管理規約を基準にしてしか話してくれません。５分の１以上の賛同者は得ていますので理事長の解任請求は出来ますが、解任しても、その後の事を考えると二の足を踏みます。攻めは最大の防御である事は承知しております。第一弾目の攻めは致しました。危険水域ギリギリの攻めです。この攻めを見て管理会社の顧問弁護士は組合側から降りました。それなりに効果は有りました。相手は完全に閉鎖的になりました。組合員から理事会の動きを公開せよ、のクレームに困惑していて、動きが不規則になり、理事会に対しての不信感を口にする住民が増えて理事長も嘘に嘘を重ねざる負えなくなりました。規約違反は議案書と議事録で公開されました。

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ユナイテッドコミュニティーズを子会社化するだけでは足りないね。
グループで管理受託戸数トップではまだ力不足だ。
吸収合併して単独トップにならないとな。大京が手に打って出てきた。

【大京アステージ、単体での管理受託戸数が40万戸超に】
　大京はこのほど、グループ管理会社である「大京アステージ」と「ジャパン・リビング・コミュニティ」が合併すると発表した。4月1日付。存続会社は大京アステージ。運営体制の一体化を図り、ユーザーニーズに迅速に対応する体制構築と業務効率化を進める。
　なお、両社の2月5日時点の管理戸数を合計すれば40万戸超となり、大京アステージの単体の管理受託戸数は40万戸を超えることになる。各管理会社の最新の数字(2月5日以前)で、単体会社として管理受託戸数が40万戸を超えている会社はない。

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この業界は量的拡大に走ってるのか？

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既存物件の取り合いだよ。結局管理のプロを雇用するか委託契約を見直しての自主的管理に傾斜していく組合のコストレベルを目指せる管理会社が生き残る。管理だけでは生き残れない事は百も承知。組合が管理費等の値上げや不足分の一時金の徴収等をしなくても管理できる方法を知識として自覚している管理組合が増えて来た。理事長が管理のプロの活用方法や自ら勉強して管理にあたる組合は確実に資産価値はあがる。早い者勝ちである。

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量はないのに拡大出来るはずないでしょう。自殺行為だよ。工事が目的だよ。組合は工事を直で発注する事を進言する。管理委託費は０でも工事が受注できればよい。委託先を吸収すれば手っ取り早く将来の工事受注計画が立てられる。委託契約を邪魔する者は誰でも排除しようとする。特に管理のプロの居住者はマークされている。睨まれたくなければ協力する事だ。工事をさせるふりをして委託費を値引きさせる位の知恵を理事長は持ちなさい。

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パイの奪い合いだろう。
その点大手は強い。グループにデべがあれば新規は確実。

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>>372,>>373
この話の主導者はオリックスだよ。
オリックスは、大京の40数%の株主シェアを有し、関連会社としている。旧ジョイントコーポレーションの流れから、ジャパンリビングもオリックス傘下。オリックスファシリテイなどグループ内の不動産管理業務の整理統合をここ何年もやってきたので見えていた話。

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最近大手が狙っているのは占有部の商売。
マンション一棟端から端まで身ぐるみ剥いでしまおうとする恐ろしい企みだ。
当然大手なら協力会社ではなく、自社内に新会社を立ち上げたり新規の部署を開設したり全ての利益を自社に取り込むつもりだ。スケールメリットを生かし仕入れ先を泣かしサイトの長い手形を切って、最大限高く売り付ける。

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以前、管理会社が自社のリフォームの案内を掲示板に貼ろうとしたので拒否し、ポスト投函に変更させた。
従前の理事長は許可していたとのこと。おれは許可しない。理由は考えればわかる。

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>379

掲示板より各戸のポストへ投函する方が目に付きやすいから管理会社に気を使ってやったんだ（笑）

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かなりすごい管理者も居たんやね……。
管理会社は、人民を、痛めつける人材なんやね。
お客様の働いてる会社に、ひつこく取り立てて。何食わぬ顔で帰って行く。
あえて、こう言う取り立て方は、ごく普通当たり前みたい。
エルズも、チンピラ顔の社員様を使い人民を、怖がらせて払わせる。
人間を、もの扱い、金づる。
管理会社、管理者。
皆、金しか、見ていない。

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住民は管理を勉強しなければ防げません　６００戸のマンションで理事長が６００万持ち逃げたら各自１万の損害関係ないか。６千万なら１０万、少し痛いか、６千万なら１００万、騒ぎ出す。でも裁判に勝訴しても理事長が金を使い果たすか自己破産でもしたら金は返らない。予防策を検討しなさい。管理に携わるのは人である。どう言う資質が必要かを検討しなさい。工事等もピンハネは暗闇。理事長の目つきで判断するしかない。

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役員名を掲示板等で公開していないマンションは危険。購入　賃貸を考えている方は必ず宅建業者の担当（宅建主任者）と同行して理事長に面談して重要事項の説明を受けて下さい。マンション管理士の同行も効果的です。管理会社だけでは不十分です。宅建主任者でマンション管理士又は管理業務主任者の資格保有者はおります。できればマンション管理士を進めます。

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役員名を公開すると営業攻勢が煩わしい。
居住者は当然知っている事柄であり敢えて掲示していない。
工事業者や管理会社の営業マン、ﾏﾝｶﾝｼは知りたくて仕方ないだろうよ。

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それでいいんだよ。

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うちは理事長自身が宅建主任者の不動産プロです。

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取引のプロだが管理のプロではない。

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理事長自身が
『自分は宅建を持っている』
と言わない限り宅建有資格者かどうか分からない。
宅建を持っている人ならば、その資格はマンション管理にあまり関係ない事は承知のはず。
にも拘わらず公言しているのは何らかの魂胆があるのだろう。
まぁ、自分はすごいんだぞと言いたいのかもね。

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マンションの売買・賃借の媒介するには、宅建主任者はそのマンションのこと知ってないと重要事項説明が出来ない。
特に最近のマンションは太陽光発電、高圧一括受電、エコキュート、オール電化と進んだ設備が導入されてる場合がある。
またペットやピアノ演奏、ベランダ喫煙、24時間ゴミ出し、駐車場等は管理規約で規定されている。
特に管理費や長期修繕計画・修繕積立金は買主のランニング経費に直結する。
宅建主任者は管理組合理事長以上の知識が必要とされる。しかも多くのマンションを扱うから自分のマンションのことしか知らない理事長は足元にも及ばないだろう。

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３８９さんへ　そうです。

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>>391
その結果、他のマンションがどういう規約でどのように運営されてるか分かる。
それを自分のマンションの運営の参考にすることができる。
それが宅建主任の理事長の強みだ。

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それにプラス　マンション管理士であればさらに良い。

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