検討中の奥さま
[更新日時] 2014-05-11 23:07:56
シティテラス南林間についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地:神奈川県大和市鶴間二丁目3118-2(地番)
交通:小田急江ノ島線 「鶴間」駅 徒歩3分
小田急江ノ島線 「南林間」駅 徒歩8分
間取:3LDK
面積:65.22平米~70.16平米
売主:住友不動産
物件URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tsuruma/
施工会社:三井住友建設株式会社
管理会社:住友不動産建物サービス
旧称:(仮称)鶴間計画
【タイトルを正式物件名称へ変更しました。2012.12.13 管理担当】
[スレ作成日時]2012-06-27 11:13:21
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物件概要 |
所在地 |
神奈川県大和市鶴間二丁目3118番2・3118番9・3118番10(地番) |
交通 |
小田急江ノ島線 「鶴間」駅 徒歩3分 小田急江ノ島線 「南林間」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
181戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上12階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2013年10月竣工済み 入居可能時期:2014年09月上旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]住友不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
シティテラス南林間口コミ掲示板・評判
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332
匿名さん
管理説明会・構造説明会なんて参加しても無駄
初心者には大切なイベントのように感じますが、どうせぺラ紙1枚読み上げるレベル
管理会社もゼネコンも心の底では参加したくないのが、この手のイベント
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333
匿名さん
管理説明会には参加しましたが、
一枚なんかじゃなかったですよ。
むしろ、この内容で一枚使うなってほど笑
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334
匿名
>329>>330たぶんなんらかの節税対策だと思う。スミフの小出し戦法も販売残戸は課税対象だから磨いて仕上げないまま来年分はほっとくんだよ。
正式名称の登録や地番の決定もたぶん年を越してからなのはそんなような事情があるのでは?
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335
匿名さん
完成在庫には、持ち主である売主に固定資産税・都市計画税が課税される。節税効果なんてないよ。
売れ残るのは戦略じゃなくて単に売れないだけ。分譲マンションって、モデルルーム来場者の反応や要望書の提出状況で判断して売れる見込みのある住戸を売りに出す。小出しに出さざるを得ないってのが実情。
未入居があると住民にもデメリットがあるからその辺の判断は慎重にね。
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336
匿名さん
○○説明会って、単なる人寄せ。説明会のときでなくても、ちゃんと資料を用意しておいて営業が説明できないとね。
構造については、説明会のときでなくてもモデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて説明させる。説明できないような会社から買っちゃダメでしょ。
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337
匿名
>335その節税ではない。
売り出してなくて販売計画もない部屋だと在庫管理の扱いが違うのじゃないかな?
余りにも組織的に実施してるから全部売れ残り在庫で資産計上したら大赤字な会社になるけどもし計上額を自在にコントロールできれば会社は収益が安定した優良企業とみなされる。
当然無駄な法人税も節税できるかなと思ったのだよ。
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338
匿名さん
今回売り出す予定じゃない棟は安くなんない?
安ければ安い程、ありがたいんだけど
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339
匿名
第一期の販売は
B棟の全体とC棟の2列と言ってたけど、
さらに分割して第一期○とか分割されるって事?
だとすると購入計画組めないじゃん?
購入希望者ってたくさんいるのかな?初めてのマンション購入なので不安です。
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340
匿名さん
どこのデベでも期分け販売する場合、要望書をとってその集まり具合で販売住戸を決める。希望の部屋があれば要望書出すと販売対象になる可能性が高くなるよ。
ただ、すみふ物件は売れ残って完成在庫続出ってのがほとんどだから、焦る必要は無い。未入居があるとデメリットがあるから、考えずに飛びつくと痛い目にあう。
それからすみふは売れ残っても値下げせずに、延々と販売を続ける。
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341
匿名さん
最近盛り上がっていませんね。正式価格はいつになったら、でるんですかね?
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342
匿名さん
すみふに限らず大抵のデベは、早期来場者の反応や要望書の集まり具合から住戸毎の価格調整をして、ある程度の見込み客が集まった段階で、正式価格の発表、販売開始ってパターン。
事前案内をずるずる続けて、先に進まないのは見込み客が集まって無いってこと。ってことで、売る側としても見込みが立たないってのが実情でしょ。神のみぞ知るってところ。
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343
匿名
>340スミフは要望があっても売らないからね。
人気の間取りだけ先に売れちゃうとまずいらしいよ。
それで相模大野は後から来たプラウドに見込み客をごっそり持っていかれた。
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344
匿名さん
相模大野が大コケした理由は、ちょうどミニバブルで地価が上昇してた頃で、半年も販売を先延ばしにして、高値で販売しよう目論んで売り渋りしてたら、リーマンショックが起きてマンション販売不振になって売れなかった。お粗末な話し。
ちなみにプラウドタワーとは4年も販売開始時期が違うから、すみふの客を野村がごっそり持っていったなんてことは有り得ない。プラウドタワー販売時にすみふ相模大野も販売してたけど、既にその時点で完成在庫状態どころか、竣工後2年経過した新古物件。
今は売り渋りしてメリットが生じるような経済状況じゃないから、ここの販売開始がずるずる遅れるとしたら、見込み客が集まってないということ。
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345
匿名さん
確かに要望書が出た住戸から順に販売すると、最後に売りにくい住戸が残るから、その辺を加味して要望書を参考に販売する住戸を決定する。あと、住戸ごとの販売価格の調整も要望書を参考にする。そのさじ加減が営業の腕の見せ所。
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346
匿名
>344スミフを知らなすぎると言うよりデフレ時代の金融商品としての不動産を知らなすぎるね。
だらだらと売り続けるほうが経営は安定するのだよ。
それもこれもこの売り方が軌道に乗るまで太っ腹に構えた三井住友銀行による融資のおかげなんで、他社が二番煎じで真似しようとしても体力的に無理なんだよね。
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347
匿名さん
デフレだと不動産に限らず価格は下がるから、時間をかければかけるほど不利に働くはずだが。意図的にやってるんじゃなくて、売れないだけでしょ。負けず嫌いも度を過ぎると滑稽。
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348
匿名さん
融資で資金調達していたら、返済が遅れれば遅れるだけ金利がかさむ。時間をかけたらそれだけ販売経費も増え続ける。経営的にはマイナスでしかない。
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349
匿名さん
管理説明会参加しました。
やっぱり前に誰か書き込んでいましたが、時間の無駄でした。
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350
匿名さん
要望書の提出期間も先送りになりましたね。要望書の見込みがたたないんでしょうか?この物件はどのような販売戦略なんでしょうね?
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351
検討中の奥さま
C棟、道路寄り、3階以上の日当たり(ベランダ側)はどうなると思いますか?
午前中は良くても、A棟の高さが邪魔をして、
午後以降 日差しが届かない気がしてしょうがないのですが・・・
日中のリビングの明るさを重視する場合、C棟は選ばない方が良いでしょうか。
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352
匿名さん
日当たりが気になるなら営業にいって日影図を出してもらえば確認できる。日の一番短い冬至のデータで、何時から何時まで日が当たるかを確認する。日影図は建築確認のときに作成しなきゃいけないので、提示を渋ったら止めといたほうがいい。
ちなみに、日影図以外にも、地盤データ、構造計算、設計図書とかはこちらから提示を望まないとまず出てこない。あと、重要事項説明、管理規約(案)、契約書の内容も早い段階から確認しておいたほうがいい。土壌汚染調査の有無もかな。土壌汚染対策法で指定された物質を使っていないと、土壌上差の義務は無い。任意で実施するデベって少ないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのが結構あったりするから、工場跡地でなくても要注意。
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353
検討中の奥さま
日当たりのことを考えるとA棟かB棟かな
うちはC棟は論外です。
でも価格は…
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354
匿名くん
>353これだけ駅に近けりゃ棟内を多少歩いても雨に濡れないから安ければお得ですよ。
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355
匿名
>347値引きしないし販管費も使わないし販社で雇った営業社員はマンションに通わせるからオフィス経費も要らない。
会社丸ごとお金を使わないんです。
デフレの時代は先行投資がロスになりますし値引きは粗利を削ってしまいます。
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356
匿名さん
>354
駅徒歩3分でも、雨が降ったら駅からエントランスまではかさが必要。
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357
匿名さん
駅近でも大規模はエントランスから玄関まで結構、時間がかかる。盲点だから気をつけないと。規模の割りにエレベータ少ないし。
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358
検討中の奥さま
351です。
とても為になるお返事ありがとうございました!
大きな買い物なので、あれこれ心配するよりも
そのような資料できちんと確認するのが正解ですよね。
他にもチェックすべき点が色々あるのだなぁと勉強になりました。
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359
匿名
352
ここは日影図なかなか出さなかったね。
それに比べプラウドの方が対応が早かったな。資料も
いつまでたっても販売日等が決まらないから行っても全然話が進まないし。
購入希望の方は行き始めるのは年明けからでも十分間に合いますよ!
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360
匿名さん
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361
匿名
>360そう思いますよ、人気の部屋からヨーイドンではないのでじっくり待ちながらしっかり頭金増やした方が得です。
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362
匿名
361
頭金増やす?賃貸の人なら待っている月日分の賃貸料無駄に払うだけです(笑)
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363
匿名さん
バルコニーの透明ガラスパネルは、部屋からの眺めはいいかもしれないけど、洗濯物が外から丸見えになるんだよね。少なくとも低層階は半透明ガラスパネルにすればいいのに。柵はチープが出るから論外だけど。
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364
匿名さん
非常階段が吹きさらし。健康のため階段を使うって人もいるのに、あれだと雨の日は使えない。非"常"階段としか考えて無いんだね。
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365
匿名
管理費安上がりでいいんじゃないかな?雨の日の階段派はべつにとなりの棟の階段を使えばいいんじゃないの?
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366
匿名さん
吹きさらしだから雨で汚れて掃除が大変。たいした額ではないだろうけど、管理費にとってはマイナス要因ではなくプラス要因。隣の棟は気づかなかった。遠回りだから健康にもよりよい。
透明ガラスパネルって汚れたら目立つけど、外側は住民が掃除できないから、管理計画に清掃が含まれてるかも要確認。これもプラス要因だね。
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367
匿名
>362ここ以外に選択肢を考慮しないならそうなるね。
でも頭金を貯めることで選択肢がもっと広がるよね?
家賃補助が0円のサラリーマンってなかなかいないし。
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368
匿名さん
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369
匿名
何だかんだ言って、この物件も売れ残り多そう。
プラウド町田も1期販売は2割程度残っていたかな?
震災の影響からか、免震マンションの売れ行きがよいようです。高いけどね
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370
匿名さん
長谷工施工は無理
なんでプラウドなのかなぁ
完全ありオハナでしょ
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371
匿名さん
免震で売れ残りまくりって物件もあるよ。あと、免震でもタワーは少なくとも今は止めたほうがいい。長周期地震対策で建築基準が変わるから旧基準になっちゃう。
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372
匿名さん
頭金貯まるまでさっ
お願いだから見学もせず、
掲示板も見ないで
賃貸の住まいでネンネしてなさい。
あなたの様な方はいつまでも同じ事を語り、買わない事を予言します。
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373
匿名さん
大手財閥系って、今は無理でもいつかはって人に対して、将来のお客さんってことでちゃんと対応すればいいのに、買えるか買えないかで来場者を選別して、見込み客以外ははいさようならって対応するんだよね。まあ、逆にしつこい対応しないからモデルルーム見る練習にはもってこい。
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375
匿名さん
八王子のミッドプレイスは売主は住友で施工は長谷工だけど、ここと比べたらどうなんだろう。
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376
匿名
372青田買いはなるべくなら避けた方がいいに決まってるさ。イメージと違ったり周辺環境や家族構成、勤務先、価値観も変わるかもしれない。
世の中デフレだから新築マンションの景気がいくらよくても築年数がかさむとスミフでも値上げはしにくいじゃん。
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377
匿名さん
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378
匿名さん
完成物件といっても、青田売りの売れ残りと完成売りでは全く違うんだよね。
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379
匿名
>378はいはい、周辺で完成売りしてる物件なんてスミフ以外にあったかい?
スミフだけが地に足をつけた販売をしてるんだよ。
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380
匿名さん
完成売りじゃなくて、竣工売りといったほうが良かったかな。
すみふ物件は青田売りした売れ残りでしょ。
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381
匿名
>377この程度の板状マンションはむしろハセコーが一番安定してるとも言える。
なまじ四大大手に頼んだところでほぼ下請や孫請に丸投げだけどハセコーは特殊な省コスト工法だからね。
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382
匿名さん
ハセコーのコストダウン手法として、低層物件なのにALC壁ってのがあるけど、3・11で被害にあったケースもある。あと二重壁は太鼓現象のリスクがある。安普請だから覚悟しないと。
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383
匿名さん
長谷工の話しもういいよ。
長谷工にいい印象を持ってる人は少ないのが事実。長谷工施工は嫌、直床とかないよ。
価格発表楽しみですね、高くなりませんように!
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385
購入検討中さん
収納スペースが足りないので、クローゼットを前にせり出す形で広げてもらおうか検討中です。
(部屋は少し狭くなりますが)
いくらぐらいかかるのが、妥当だと思われますか?
アバウトな質問ですみません。
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386
匿名さん
新築分譲マンションって、無料セレクトやオプションに無い内装の変更って、まず対応してくれないよ。部材を大量発注してコストダウンしてる訳だし、個別対応は手間がかかる上にトラブルの元。リフォーム業者に相談してみたら。何社か当れば、どれくらいの価格が妥当かも分かるだろうし。
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387
匿名さん
おまけだけど、後付可能なオプションについてはデベに依頼するより、リフォーム業者に依頼したほうが大抵は安く済むし、選択肢も多い。例えば、キッチンの面材とかを合わせたい場合でも、メーカーと型番を確認すれば対応可能。
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388
購入検討中さん
385です。
ご回答ありがとうございました!そういうものなんですね。
ざっくり90万・・・高っ!って思ったんです。
リフォームの方向で考えてみます。
みなさんは収納足りてますか?うちは布団の置き場に困りそうです・・・
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389
匿名さん
>>384
住不の社員なら当然380に書かれていることは理解しているから379みたいなことは書かないでしょ。
何で何でもデベの社員のせいにするのかな?
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390
匿名
>384私は営業じゃねえっす。
でも海老名の駅前に建ってるツインタワーを青田買いしたときの経験から今は多少高くても出来上がってから買う派ですよ。
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391
匿名さん
すみふの場合、変更は系列のシスコンって会社を紹介するだけだろうね。で、ここがボッタクリで有名。100万あったらグレードにもよるけど普通、給湯器を含めたユニットバスの交換かシステムキッチン丸々交換できる金額。あと、簡単な図面ですら数万円の作成代を請求なんてことしちゃう。
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392
匿名
布団は布団圧縮袋に入れたら解消しますよ。
下に敷くマットレスは布を被せて子供部屋のクッションですね。
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393
匿名さん
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398
匿名さん
394>
別にこの辺で探してるし、購入を考えてるんだから良いんじゃないの?
情報もらえるなら頂きたいです。
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401
匿名さん
本物の394です。
当たり
南林間ではなく、中央林間です。
なんかやばそうですね。
相手にしなくて良かったです。
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403
匿名さん
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404
匿名さん
中央林間でしょ、削除はキャッチの話しだったと思う。
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406
匿名
明和に不動産協会も申し入れた方が良いのでは?業界のためにならない。
怖いし。
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409
匿名さん
何で他物件の営業の話を延々とここでするのかな?
するのならその物件のスレでやればいいのでは?
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410
購入検討中さん
確かにここのスレで延々と書き込む話題ではないかもしれませんが
それほど、中央林間の過ぎた営業が迷惑だと感じた人が沢山いたってことですね。
鶴間のMRがオープンしてまだ間もないのに、気持ち悪いです。
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411
匿名さん
じゃぁ、この話題持ち出すのはもうやめにしましょう。
キャッチが迷惑と思うなら無視をして、興味がある人は情報を得ればいい。
永遠と続けても有意義とは言えないですしね。
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416
匿名さん
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417
匿名
スミフさんがまともな会社に思えてくるから不思議だよ。
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418
匿名さん
キャッチなんて悪い冗談だよね。もしほんとなら電信柱の立て看板と一緒で立派な条例違反だからこりゃ大変だね。
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419
匿名
駅から近いといっても狭いよね〜。
なかなか話も進まずに一歩後退…。
これが吉とでるか(笑)
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420
購入検討中さん
うちも立地・時期・価格は魅力的でしたが、狭さがネックでなかなか話が進みませんでした。
けど、営業さんの「有効面積は他の75平米の部屋と変わらない」という言葉を思い出し
他物件の75平米の間取りと比べると、確かに大差なく、バルコニーの広さとか窓の大きさ、
広く見える工夫等考えると、こちらの方がベターかも・・・という印象でしたよ。
実寸で家具を配置してみると、綺麗に収まることが分かり、前ほど狭さはネックでなくなりました!
けどやはり収納は足りなそうなので、壁面収納等を上手く活用するつもりです。
70平米切るって、やはり大抵の人は「狭い」と感じるでしょうから、はじめからここは検討外に
する人も多そうですよね。売りたいと思った時に平米数が弊害にならないか、
181戸も完売するのか・・・今はそれが心配です。
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421
匿名さん
売れ残りを気にするならすみふ物件は対象外にすべき。完成在庫だらけだよ。未入居があると、入居者にもデメリットがあるから、その辺はちゃんと判断しないとね。
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422
匿名さん
確かに狭いし、鶴間という土地がネックです。もう少し安くなれば、検討するのですがね…
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423
匿名さん
2ヶ月近く経とうとするのにまだモデルルーム事前案内。普通なら2ヶ月たった頃から販売開始となる。その前にモデルルーム一般公開して、価格発表とかあるからまだ先だね。販売開始まで時間を要するのは見込み客が集まっていないということ。苦戦だね。
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424
購入検討中さん
そうなんですね・・・
未入居があった場合の、入居者のデメリット、
できたら具体的に教えてください。
恥ずかしながら、分かるようで分かってないと思うので。
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425
匿名さん
未入居が多くて、駐車場稼働率が低くなると駐車場代が管理組合に入らなくなって、管理組合の収支に影響を与える。駐車場代って管理組合の収入に占める割合が大きいから、結構痛手。
あと、売れ残ったということで資産価値にも当然、影響はあるし、棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕出されたり、棟内モデルルーム見学者という部外者がマンションに出入りしたりすることになる。
ちなみに、未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主負担が原則。ただ、契約書にこっそり売主には負担義務は無いなんて条項をしのばせる姑息なケースもあるから要注意。
おまけだけど、駐車場稼働率って売れ残りがでなくても重要。アンケートで利用希望をとっているから、結果がどれくらいかと管理計画における想定稼働率は確認しておいたほうがいい。
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426
匿名さん
大量に出た未販売住戸を売主が賃貸に出して、賃貸住民がトラブルを起こしたなんて例もある。賃貸住民はオーナー住民よりモラルが低い傾向にあると言われている。
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427
検討中の奥さま
スミフの事を知らない人の書き込みですね。
未入居を見込んでいるので、駐車場の住民負担も
ないですよ。賃貸になることもない。
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428
購入検討中さん
詳しくありがとうございました!
やはりそこまで考えが及びませんでした(><)
実際のところ、どのくらい入居するんでしょうね・・・
明りが少なく、常に「棟内モデルルーム公開中」の垂れ幕なんて
嫌過ぎます(涙)
色々なマイナス意見もありますが、ここに決めた方、決め手はなんですか?
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429
匿名さん
まだ契約している方は誰もいませんよ。
売り出しは早くても春頃でしょう。
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430
物件比較中さん
中央林間の明和さんはモデルオープンしたと思ったらもう受付してますね。
きっと人気があるからでしょうか?
なぜ、ここは名前も決まらなければ、申し込みも始まらないのですか?
明和さんからはそれとなく聞いてはいますが・・・
とりあえず明和さんで申し込みはしようかと思ってます。
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431
購入検討中さん
契約した方ではなく、ここでほぼ気持ちが固まってる方という意味です(*^^*)
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