シティテラス南林間【旧称：（仮称）鶴間計画】

管理説明会・構造説明会なんて参加しても無駄
初心者には大切なイベントのように感じますが、どうせぺラ紙１枚読み上げるレベル
管理会社もゼネコンも心の底では参加したくないのが、この手のイベント

管理説明会には参加しましたが、
一枚なんかじゃなかったですよ。

むしろ、この内容で一枚使うなってほど笑

>329>>330たぶんなんらかの節税対策だと思う。スミフの小出し戦法も販売残戸は課税対象だから磨いて仕上げないまま来年分はほっとくんだよ。

正式名称の登録や地番の決定もたぶん年を越してからなのはそんなような事情があるのでは？

完成在庫には、持ち主である売主に固定資産税・都市計画税が課税される。節税効果なんてないよ。

売れ残るのは戦略じゃなくて単に売れないだけ。分譲マンションって、モデルルーム来場者の反応や要望書の提出状況で判断して売れる見込みのある住戸を売りに出す。小出しに出さざるを得ないってのが実情。

未入居があると住民にもデメリットがあるからその辺の判断は慎重にね。

○○説明会って、単なる人寄せ。説明会のときでなくても、ちゃんと資料を用意しておいて営業が説明できないとね。

構造については、説明会のときでなくてもモデルルームで設計図書と構造計算書を提示させて説明させる。説明できないような会社から買っちゃダメでしょ。

>335その節税ではない。

売り出してなくて販売計画もない部屋だと在庫管理の扱いが違うのじゃないかな？
余りにも組織的に実施してるから全部売れ残り在庫で資産計上したら大赤字な会社になるけどもし計上額を自在にコントロールできれば会社は収益が安定した優良企業とみなされる。

当然無駄な法人税も節税できるかなと思ったのだよ。

今回売り出す予定じゃない棟は安くなんない？
安ければ安い程、ありがたいんだけど

第一期の販売は
B棟の全体とC棟の２列と言ってたけど、
さらに分割して第一期○とか分割されるって事？

だとすると購入計画組めないじゃん？

購入希望者ってたくさんいるのかな？初めてのマンション購入なので不安です。

どこのデベでも期分け販売する場合、要望書をとってその集まり具合で販売住戸を決める。希望の部屋があれば要望書出すと販売対象になる可能性が高くなるよ。

ただ、すみふ物件は売れ残って完成在庫続出ってのがほとんどだから、焦る必要は無い。未入居があるとデメリットがあるから、考えずに飛びつくと痛い目にあう。

それからすみふは売れ残っても値下げせずに、延々と販売を続ける。

最近盛り上がっていませんね。正式価格はいつになったら、でるんですかね？

すみふに限らず大抵のデベは、早期来場者の反応や要望書の集まり具合から住戸毎の価格調整をして、ある程度の見込み客が集まった段階で、正式価格の発表、販売開始ってパターン。

事前案内をずるずる続けて、先に進まないのは見込み客が集まって無いってこと。ってことで、売る側としても見込みが立たないってのが実情でしょ。神のみぞ知るってところ。

>340スミフは要望があっても売らないからね。
人気の間取りだけ先に売れちゃうとまずいらしいよ。

それで相模大野は後から来たプラウドに見込み客をごっそり持っていかれた。

相模大野が大コケした理由は、ちょうどミニバブルで地価が上昇してた頃で、半年も販売を先延ばしにして、高値で販売しよう目論んで売り渋りしてたら、リーマンショックが起きてマンション販売不振になって売れなかった。お粗末な話し。

ちなみにプラウドタワーとは４年も販売開始時期が違うから、すみふの客を野村がごっそり持っていったなんてことは有り得ない。プラウドタワー販売時にすみふ相模大野も販売してたけど、既にその時点で完成在庫状態どころか、竣工後２年経過した新古物件。

今は売り渋りしてメリットが生じるような経済状況じゃないから、ここの販売開始がずるずる遅れるとしたら、見込み客が集まってないということ。

確かに要望書が出た住戸から順に販売すると、最後に売りにくい住戸が残るから、その辺を加味して要望書を参考に販売する住戸を決定する。あと、住戸ごとの販売価格の調整も要望書を参考にする。そのさじ加減が営業の腕の見せ所。

>344スミフを知らなすぎると言うよりデフレ時代の金融商品としての不動産を知らなすぎるね。
だらだらと売り続けるほうが経営は安定するのだよ。
それもこれもこの売り方が軌道に乗るまで太っ腹に構えた三井住友銀行による融資のおかげなんで、他社が二番煎じで真似しようとしても体力的に無理なんだよね。

デフレだと不動産に限らず価格は下がるから、時間をかければかけるほど不利に働くはずだが。意図的にやってるんじゃなくて、売れないだけでしょ。負けず嫌いも度を過ぎると滑稽。

融資で資金調達していたら、返済が遅れれば遅れるだけ金利がかさむ。時間をかけたらそれだけ販売経費も増え続ける。経営的にはマイナスでしかない。

管理説明会参加しました。
やっぱり前に誰か書き込んでいましたが、時間の無駄でした。

要望書の提出期間も先送りになりましたね。要望書の見込みがたたないんでしょうか？この物件はどのような販売戦略なんでしょうね？

C棟、道路寄り、３階以上の日当たり（ベランダ側）はどうなると思いますか？
午前中は良くても、A棟の高さが邪魔をして、
午後以降　日差しが届かない気がしてしょうがないのですが・・・
日中のリビングの明るさを重視する場合、C棟は選ばない方が良いでしょうか。

日当たりが気になるなら営業にいって日影図を出してもらえば確認できる。日の一番短い冬至のデータで、何時から何時まで日が当たるかを確認する。日影図は建築確認のときに作成しなきゃいけないので、提示を渋ったら止めといたほうがいい。

ちなみに、日影図以外にも、地盤データ、構造計算、設計図書とかはこちらから提示を望まないとまず出てこない。あと、重要事項説明、管理規約（案）、契約書の内容も早い段階から確認しておいたほうがいい。土壌汚染調査の有無もかな。土壌汚染対策法で指定された物質を使っていないと、土壌上差の義務は無い。任意で実施するデベって少ないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのが結構あったりするから、工場跡地でなくても要注意。

日当たりのことを考えるとＡ棟かＢ棟かな
うちはＣ棟は論外です。
でも価格は…

>353これだけ駅に近けりゃ棟内を多少歩いても雨に濡れないから安ければお得ですよ。

>347値引きしないし販管費も使わないし販社で雇った営業社員はマンションに通わせるからオフィス経費も要らない。

会社丸ごとお金を使わないんです。
デフレの時代は先行投資がロスになりますし値引きは粗利を削ってしまいます。

>354

駅徒歩3分でも、雨が降ったら駅からエントランスまではかさが必要。

駅近でも大規模はエントランスから玄関まで結構、時間がかかる。盲点だから気をつけないと。規模の割りにエレベータ少ないし。

３５１です。
とても為になるお返事ありがとうございました！
大きな買い物なので、あれこれ心配するよりも
そのような資料できちんと確認するのが正解ですよね。
他にもチェックすべき点が色々あるのだなぁと勉強になりました。

352
ここは日影図なかなか出さなかったね。
それに比べプラウドの方が対応が早かったな。資料も
いつまでたっても販売日等が決まらないから行っても全然話が進まないし。

購入希望の方は行き始めるのは年明けからでも十分間に合いますよ！

すみふ物件は完成してからでも間に合うけど。

>360そう思いますよ、人気の部屋からヨーイドンではないのでじっくり待ちながらしっかり頭金増やした方が得です。

361
頭金増やす？賃貸の人なら待っている月日分の賃貸料無駄に払うだけです(笑)

バルコニーの透明ガラスパネルは、部屋からの眺めはいいかもしれないけど、洗濯物が外から丸見えになるんだよね。少なくとも低層階は半透明ガラスパネルにすればいいのに。柵はチープが出るから論外だけど。

非常階段が吹きさらし。健康のため階段を使うって人もいるのに、あれだと雨の日は使えない。非"常"階段としか考えて無いんだね。

管理費安上がりでいいんじゃないかな？雨の日の階段派はべつにとなりの棟の階段を使えばいいんじゃないの？

吹きさらしだから雨で汚れて掃除が大変。たいした額ではないだろうけど、管理費にとってはマイナス要因ではなくプラス要因。隣の棟は気づかなかった。遠回りだから健康にもよりよい。

透明ガラスパネルって汚れたら目立つけど、外側は住民が掃除できないから、管理計画に清掃が含まれてるかも要確認。これもプラス要因だね。

>362ここ以外に選択肢を考慮しないならそうなるね。

でも頭金を貯めることで選択肢がもっと広がるよね？
家賃補助が０円のサラリーマンってなかなかいないし。

家賃補助なんて今時無い方が多いのでは？

何だかんだ言って、この物件も売れ残り多そう。

プラウド町田も１期販売は２割程度残っていたかな？
震災の影響からか、免震マンションの売れ行きがよいようです。高いけどね

長谷工施工は無理
なんでプラウドなのかなぁ

完全ありオハナでしょ

免震で売れ残りまくりって物件もあるよ。あと、免震でもタワーは少なくとも今は止めたほうがいい。長周期地震対策で建築基準が変わるから旧基準になっちゃう。

頭金貯まるまでさっ
お願いだから見学もせず、
掲示板も見ないで

賃貸の住まいでネンネしてなさい。

あなたの様な方はいつまでも同じ事を語り、買わない事を予言します。

大手財閥系って、今は無理でもいつかはって人に対して、将来のお客さんってことでちゃんと対応すればいいのに、買えるか買えないかで来場者を選別して、見込み客以外ははいさようならって対応するんだよね。まあ、逆にしつこい対応しないからモデルルーム見る練習にはもってこい。

八王子のミッドプレイスは売主は住友で施工は長谷工だけど、ここと比べたらどうなんだろう。

372青田買いはなるべくなら避けた方がいいに決まってるさ。イメージと違ったり周辺環境や家族構成、勤務先、価値観も変わるかもしれない。
世の中デフレだから新築マンションの景気がいくらよくても築年数がかさむとスミフでも値上げはしにくいじゃん。

>375

長谷工施工物件は、デベがどこであっても長谷工クオリティ。トラブル続出だよ。

完成物件といっても、青田売りの売れ残りと完成売りでは全く違うんだよね。

>378はいはい、周辺で完成売りしてる物件なんてスミフ以外にあったかい？
スミフだけが地に足をつけた販売をしてるんだよ。

完成売りじゃなくて、竣工売りといったほうが良かったかな。

すみふ物件は青田売りした売れ残りでしょ。

>377この程度の板状マンションはむしろハセコーが一番安定してるとも言える。

なまじ四大大手に頼んだところでほぼ下請や孫請に丸投げだけどハセコーは特殊な省コスト工法だからね。