ついに始まった都心マンション暴落

>>10848 eマンションさん

うちは米国と日本株、及びそれらの投信(インデックスとアクティブ、一部NISA)、更に金プラチナ、債権、不動産賃貸でポートフォリオを組んでいる。
これで一生食っていけて余りある。
年金も30万入るけど皆積立投資に回すつもり。
間違ってもレバレッジの不動産キャピタルには手を出さない。

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>>10849 マンション検討中さん
都心マンションはもはや素人の一般人が投資（自己資金）で買えるような価格じゃない。富裕層専用の市場

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>>10851 マンコミュファンさん
ひとそれぞれだからそれでいいんじゃない？

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>>10852
そうですか？坪600-800くらいの10坪の1LDKマンション投資流行ってますよね？
賃貸で家賃捨てるのはいいのか？とかなんとか言って
50年ローン組ませて投資参入してますが、それが健全のようには思えないんですよね。
しかも日本がよくても震源地が海外で余波食らうのは世の常ですよね？

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>>10850 eマンションさん
無担保のリフォームローンはほとんどの銀行でやっている。消費者ローンの一種で銀行によって案外バラエティー豊か。
有担保のリフォームローンは大きめの金額と長めの期間と低金利が期待できるが手間がかかるから取扱はやや少ない。木造でも土地があれば有担保のものもある

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>>10854 マンション検討中さん
それはスキームワンルーム投資という情報非対称性を突いた悪質な商売。どんな市場環境でも全くおすすめできない

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>>10854 マンション検討中さん
スキームワンルーム投資でなくて自己居住用だったら一概に駄目でもないのでは？港区や渋谷区なら資産性はある

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>>10856
そこまでわかっているなら、釈迦に説法ですが、世界経済(今のインフレ傾向)に連鎖して即時に売らないとだめになったときに値崩れするしかないですよね。それが重なれば銀行は飛びますし。。。
そもそも都心賃料も日本人が住めないような価格になってきていて空き家も増えてきてますし資産家の体力なければ終わりだと思います。
まあ、20年前の大底で投資した人が主だと思いますのでまだ行けるんですかね。
（人をだまして最後の大儲けをしているように思えてなりませんが）

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>>10858 マンション検討中さん
話が通じそうな方ですね。
東京都心の高品質マンションのグローバル視点での価値を多くの日本人は理解していない。せっかく2500兆円もの個人金融資産があるのに、このままだと外国人が稀少な物件をますます買い進めてしまうとの危機感はありますね。
ちなみに私はバイアンドホールドですから最後の大儲けはできませんし、資金に困ることはないので即時に売らなくてはならない状況が想定できません

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所詮マンションは賞味期限付きの物体でしかない
老朽化による大規模修繕と建替えが必要になるし、電子部品も多く、交換も大変だし費用も掛かる
都心の土地は確かに有限だが、すでにテナントは余り始めている
お腹一杯のデベがその気になれば無限に建てられるマンションに、グローバル価値などない
白人は湾岸も都心も永住する気は無く、中国人も日本国内で資金がいつまでも続く程甘くない
貸そうにもキャップレートは予想の１／３程度じゃ、修繕積立金などいつまでも払える筈もない
世界は中東と東欧は既に火薬庫、欧米も軍拡と暴動で不動産どころじゃないし、ハワイのコンドもブームはとうに過ぎ、中国は経済混乱、東京は只の一過性の観光地にすぎない
しかも日本、中国の当局は共に中国移民への対策を強化する
人口減少とスタグフ、将来の天災懸念も相まって、需要は右肩下がり、現在の異常高騰も２０３０年どころか１年もつか疑わしい
こんな底辺スレでいくらあがいても無駄。

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5月の首都圏マンション発売、17%減の1288戸　平均価格は上昇：日本経済新聞

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC231GN0T20C25A6000000/

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東京23区の中古マンション、平均1億円台に　築浅物件の売り相次ぐ：日本経済新聞

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB203TJ0Q5A620C2000000/

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なかなか面白い

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上の2人とこちらの2人、どちらが幸せそう？

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沖氏は１割の富裕層をターゲットに発信していて、牧野氏は９割の一般層を相手にしているから、議論は噛み合わなくて当たり前。
過去実績は数十年間、沖氏の完勝。今後はどちらが正しい予測になるのかな

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>>10865 検討板ユーザーさん
誤 :数十年
正 :十数年

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>>10865
今は大底で仕込んだマンションの売り場です。
ちょうどこのスレッドが作られたあたりが底値に近いですね。
そろそろ裕福層が買えないところまできて、誰が買うの？誰が買えるの?状態になるとおもいますよ。（てかプレミヤ過ぎません?）

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富裕層の大半は広い豪邸だよ
前澤も孫も柳井もビッグモーター社長も戸建　
ゼネコンやデベの経営陣も戸建　皇族も首相公邸も小池の自宅もみーんな戸建ｗ
彼等にとって都心マンションなど住む場所ではなく手持ちの作業所の一つに過ぎない

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>>10864 eマンションさん

成程、いわんとしていることは、不動産はエリア次第で、マンションも戸建も関係無いということだね
どちらにせよ所得も金融資産も上位５％に入る俺は、心配無用だなｗ

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>>10868 評判気になるさん
都心６区内で家政婦と庭師がいる戸建はいいね

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>>10867 マンション検討中さん
日本の個人金融資産のうち現預金1100兆円の0.1パーセント（1千分の1）未満で１年間の都内新築マンションを全て買える。資金は国内だけでもいくらでもある

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遅効性はあるが都心の家賃は徐々に上がってくる。賃借人も気楽ではいられない

賃貸マンション平均家賃、初の10万円超え　東京23区5月単身者向け：日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB23A820T20C25A6000000/

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>>10871
その不動資産化してしまった現金があるから銀行は融資できているので、
目的を持って動き始めたらそれこそカオス化するとおもいますが。。。
もちろん箪笥貯金だったら最悪ですが、、、
賞味期限のあるマンションは自分で使わないのであればイナゴ投資に向かないと思ってますよ（ボトムで仕入れない限り）
だって金額高ければだれも借りられないので。
（現に空き家率じわじわ上がっている統計ありますよね）

最近はやっているスキームで不法シェアハウスがありますよね
あれ、火付け役になるような気がしてますね～

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>>10870 通りがかりさん

都心がいいというのは田舎者の発想だと思う。
50年前の番町や城南五山、大和郷などと違い、今は周りが高層ビルと外国人に囲まれて、居心地が良くない。

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固定資産税　5年前から　全然　安くならんのよ
築30年　固定資産税14万円/年　板橋区です。　

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>>10875 職人さん
納税通知書の写真とってAIに聞けばアドバイスしてくれるよ

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せっかくの都心の稀少な立地で最新の建物で快適な物件。海外の主要都市より安くて、日本の富裕層にはいくらでも資金力もあるのに、根拠なく狭い視野で「ハブルだ」「高すぎる」とか言ってたら、外国人にどんどん買われて占拠されるよ。

買える時に買わずに指咥えてて、後になってから文句を云うんだろうけどさ

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>>10874 口コミ知りたいさん
23区でも大田世田谷杉並練馬あたりは駅前に有名チェーン店、消費者金融、パチンコ、カラオケボックス、ゲームセンター、個人スナックなどが沢山あって楽しそう。羨ましい

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>>10877 口コミ知りたいさん
いまの新築マンションの投資であれば、
マス層上位、アッパーマス層相手に貸すんですよね？
このレイヤーの人々高くて借りないですよね？
投資した金額どうやって回収するんですか？
まさか、今の時点で１０年後に高く売れるからとか言わないですよね？
戦争が終わり、ロシアとの貿易が復活し、原材料の価格が落ちたときどうなりますか？
アメリカのコントロールできていないインフレと金利のせいで飛ぶ人が増えれば経済不安定になりますよね？
もちろんロング目線とショート目線でポジションが違うので相容れるわけないですからしょうがないですが・・・
なんなら外資稼げていいチャンスじゃないですか。

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都心も場所によるけど大半のエリアは使える店がなくてストレスになるし住みやすい環境にはなってない
働くのに適してると思いきやランチ難民になることあるし都心の作りは大失敗
なに不自由なく快適に暮らしてるのは皇族だけ

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>>10879 マンション検討中さん
まずは自己使用をおすすめしますが２軒目以降は質のよい借り手がいれば貸せばよい。いずれにしてもバイアンドホールドです

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>>10879 マンション検討中さん
日本の平成バブルは例外中の例外で、20世紀以降のあらゆる主要国で超長期のデフレなんて発生してないんだよ。多少混乱があっても数年で回復している。どんだけトラウマ背負ってるのかね

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上の人は悪人ヅラ
下の人はマトモな人間に見える

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このところ山手線の各駅内側外側毎にバラバラ再開発、内陸も陸の孤島まで再開発
もうウンザリ
しかも総床面積はこれまでの2倍3倍、荒涼たる敷地にはとってつけたような貧相な植栽。
テナントのお店も金太郎飴。値段が張る割に特別旨くもない　だから早々に撤退する
スーパーもホームセンターも少ない　特に湾岸のららナンチャラとかダサすぎ
ホテルもお上りさん趣味だし、最近はハングルだの北京語だの、東南アジアかよｗ

職・住・自然環境のバランスのとれた閑静な周辺区の広い戸建に勝る物は無い

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>>10884 職人さん
スレ違い

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周辺区の広い戸建って、、、
東側北側は水害で水没する可能性があるので戸建ては避けたいし、
西側の優良な土地で駅徒歩10分以内の広い戸建てなんてそれこそ２億３億でしょ。駅遠は嫌だし。

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>>10883 口コミ知りたいさん
９割の方の感想はそう

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一割は迷惑な勘違い
もう日本から自国にお帰り下さい

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じゃあやっぱりその感想は当たってるんだね

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せっかく資金あるのに日本人が買わないなら良い物件から順に外国人が買っていく

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>>10889 検討板ユーザーさん
みんな自分の選択や考えが正しくて一番だと思っている。買えないし買わない９割の人には当たっている。蚊帳の外のみなさん方

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私はマンションに投資するなら株や投信、貴金属、債券などに投資する。
マンションは儲からない

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>>10892 匿名さん
ひとそれぞれだからどうぞご自由に。私はインフレと税対策を見据えて不動産と株式の両方を、どちらも長期で資産性が高いものを所有。不動産は都心マンション一択。現預金と円建債券は当面低めのポジションとする

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相続税対策として、一昔前は賃貸マンション・アパート経営が主流であったが、今は都心マンション（区分、高級レジ）が節税効果、評価の安定性、資産性、流動性で最も有利。そして一番単価が高い物件に自ら住むこと

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>>10892 匿名さん
>私はマンションに投資するなら株や投信、貴金属、債券などに投資する。

マンションで儲けるのは一般人にはまず無理です。プロは太い客を握っていて確実に利潤が発生する高値で転売できるルートを用意した上で購入します。

一般に買う時には住宅ローンの事務手数料、保証料、火災保険、司法書士手数料、登録免許税、不動産取得税、中古なら仲介手数料、などなどがかかります。もちろん引越し費用も入りますよね。

所有している間は月々の管理料や修繕積立金を、固定資産税などを負担しているわけですよね。

仲介手数料とか譲渡所得税、引越し費用、転居先の購入ないし貸借にかかる費用など売る時にかかる費用を考えると、今のような相場では値上がりもさほど大きくないので、ほぼほぼ損します。それらの諸費用をカバーするほど値上がりしないからです。たとえ築25年のマンションが買った時の値段で売れたとしても、その時点で投資と考えると損確定です。家賃の節約にはなりますが、投下資金全額回収＋利息分を勝利条件と考えると完全に負けです。

ただ、株には住めません。自分のすみかをどうするのか、賃貸で住居費全部費用にするか、所有権で住居費を節約するか、よく考えた方がいい。売って儲けたらラッキーぐらいに思った方がいい（とはいえ冷静に計算すると絶対に儲かってないんですけどね笑）

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プロ＝業者
太い客、独自のルート＝中国人

要は、中国人が中国人に転売を繰り返してるって話でしょ

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株の場合は配当金で、賃貸を賄えれば、固定資産税も管理費修繕費も払わずに住めますけどねー

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>>10893 eマンションさん

誤解があるようだが、マンション売買は一過性で価格も不安定で右肩で儲かるとは限らないが(今はバブルなだけ）、自分は不動産はインカムゲイン（貸家、アパート、駐車場など）で累計4億超の現金収入は得ており、投資資金も回収し資産は維持したまま
都心と周辺区(城南城西に限る）に土地、及び区分所有ではない一棟所有に限る　
ただ地価が高いとキャップレートが悪化するため都心賃貸はNG（商業地域に住むのは非合理的）
しかも商業地域の場合、最近は供給過剰なためテナント収入は不安定で空きが目立つ
ポイントは住むのに人気路線か否か。かつ需要より供給が少ないエリアであること
例えば都内東横、目黒、小田急、井の頭、中央線沿線（田園調布や自由が丘、成城、阿佐ヶ谷など）周辺は他の住宅地と比べても路線価は割安だが、暮らしやすいので駅近の賃貸需要は極めて高く駅近の供給は少ない。自分のケースでは常に満室状態。
但しポートフォリオとしては比率は3～4割ほど。不動産の流動性は株やＲＥＩＴなどと比べると著しく悪く、不動産に限らず長期保有するに限る　
キャピタルゲインは一過性でしかなく不安定だし何度も通用しない

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>>10898 匿名さん
あなたの資産や収支など誰一人興味ない

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>>10895 匿名さん


https://news.yahoo.co.jp/articles/ee4a27373ed738eb94093cf694d52c697f78...

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