グレーシアタワー亀有

周辺を下見に行きました。
町並などは気に入ったのですが、やはり周りの建物が気になりますね。
周囲にもマンションが多いので、１０階以上の高さでないと・・・
（角にあるの古い建物の耐震も気になります。）

また、敷地配置図・一階平面図によれば、エレベーターが１台です。
各階の戸数が少ないからかと思われますが、１９階建てで１台ってどうなのでしょうか？
朝の通勤時間帯やエレベーター点検時、ゴミ出し（臭い）などのことも考えると、かなり気になります。

ああ、そうですね、EV点検の際はどうなるんだろ･･･。

時間帯に配慮して点検してくれるのかな。

うちはたしか一番住人のいないよ思われる時間帯を選んでマメにやってくれてるって聞きました。

ただその時にバッティングしたら19階住まいの人とか大変そうですね(汗)

非常用は?
あるのかな??

EVは91戸で1基ということですか。
最近は100戸近くで1基ということろが多いですよね…。
朝は確かに混みあいそうですね。

ただEVが多いとそれだけランニングコスト・数十年後の交換費用等を考えると
あまり多くない方が良いのかな…と思います。
EVって高いですから。

普通５０戸に１基。

最上階の人はエントランスから駅までの時間より
エントランスに降りる時間のが長かったりして。

亀有読本が送られてきました。
行ったことありませんでしたが、すごく楽しそうな街ですね～。

エレベータ点検の時は、いい運動になりますね。

上の方が話しておりましたが駐車場は使用者だけが負担すればと言う気持ちは良くわかります。
ですがそれを言い出したら低層階の住人で階段しか使わないからエレベーターは使用者だけで負担してくれと言ってるのとかわらなくなりそうな？
管理費や修繕費には当然ながら低層階の住人だってエレベーター等のメンテナンス代も含まれている訳ですから。
マンションはマンション住人全員で管理維持していかないとなりませんからね。

>>69
もう少し勉強しましょう。

駐車場の維持費は駐車場料金で充分まかなえます。逆にあまった駐車場料金は管理費の余剰金となります。
通常修繕積立金から駐車場のメンテ代への充当はありません。

駐車場とエレベータでは次元が違います。駐車場が無料（全戸駐車場付を除く）だとおかしいでしょ。

もう少しお聞きしたいのですが、前に住んでいたマンションは駐車場は自走式の駐車場が少しと残りは機械式駐車場でしたが自走式駐車場は料金は倍高く機械式は階数により違いますが一番高い料金の一階でも半額でした。
メンテナンス代や維持費は機械式のが高額なのに機械式のが安いのは、つまり自走式の駐車場代も機械式のメンテナンス代に充てるからなのでしょうか？
でも都内は機械式駐車場がほとんどだし金食い虫なんでしょうか？
詳しくは無いですが耐久年数って約20年くらいなんでしかね？
駐車場代だけで丸々建て替え費用となると相当な駐車場代を毎月徴収しないときつそうですね。

そうです。
月1万円以上とるなら大丈夫。

そうですね。
駐車場が、のちの住民トラブルの種になるパターンは

　・一杯設置してるけど「ガラ空き」
　・そもそも「無料」とか「500円」とかの格安駐車場
　・地震などで壊れた場合

くらいです。
そうじゃなく、72さんの仰る様に「月1万以上＋8割（26台中20台程度）」が埋まれば
20万（月）×12ヶ月×更新タイミング20年後＝4800万円の積み立て

ただ、機械式駐車場はメンテナンス費がかかるので…
メンテナンス費は、年6回で1台あたり2万くらいが相場とのこと。
マンションＨＰを見ると8台くらい機械式が並んでいるので、約100万/年。20年だと2000万円。

積み立て4800万－2000万円で、20年目で2800万円の積み立て。
1台取替えが200万くらいなので、8台1600万円なので、1000万くらいの黒字で
とりあえずは問題な無さそう。

ま、機械式がズラリと並んでるようなマンションで、ガラガラだと
更新時期に、むっちゃやばいよね、というのは事実だけど、
このクラスの数で、駐車場代・利用率さえまともであれば、
問題ないのでは？という仮結論でした。

なるほど。
わかり易い説明ありがとうございました。
機械式駐車場の空き状態が一番にまずいんですね〜。そうなると駅に近いので設置率は妥当なんでしょうね。

こちらを狙ってる方はブランズのほうも検討されてますか？

機械駐車場のお話が多いので一つ教えて頂ければと幸いですm(__)m

空きができた場合、その空きが出入りしやすい場所だとします。既に違う位置を契約している住人がそこに契約を変えることはできるんでしょうか?

私のうちは機械駐車場はビギナーで、今まで外部の平置を契約していました。そういう融通が利くのかどうかがわからないもので、宜しくお願い致します。

管理組合が決めるのでは。

77さんの仰るように管理組合でＯＫだったらＯＫだと思います。

基本的に、駐車場は「固定費産業」ｗなので
遊ばすよりは一人でも使って欲しいと思うので、そこらへんの融通は
利くと思いますよ。

エレベーター一台ってどうなんでしょうね。

７９さん
マンションのエレベーター数は通常、設計するにあたってバランスがよいと
されている数は50～80世帯に1基程度とされています。なのでここは９１世帯
あるのでちょっと少ないかもしれませんね。
ただあまりエレベーターの数がありすぎてもメンテナンスだとかにお金も
かかりますから、多いからいいというものでもないんですよね。

今更2台には増えないから心配無用。

そういう意味じゃないし、話の主旨はそこじゃない。
エレベーター増加時の管理費の負担増加なんて知れたものでは？
という意味合いで疑問符をうったまでです。
具体的な金額を分かってますか？という意味。

エレベーター問題は管理費ではなく、
デベの収益の観点で見るべきと思いますよ。

＞＞７６さん
参考までに。実家のマンションでは駐車場の空きがでるととりあえず、まだ駐車場を
持っていない人を優先に希望をとります。もし人数が多ければ抽選。
そして希望者がいなければ、移動したい人の希望をとり抽選が行われるとの事でした。
機械式ですが１階があくと結構な倍率になる様です。

ここって仕様によると直床ですよね…
個人的にはディスポーザーとか食洗機いらないから二重床にしてほしかった…

エレベーターは通常のランニングコスト的には電気代が大分かかりますし、
ワイヤーの交換などでも非常にお金がかかるので
数が多ければよいという訳ではないようです。
なかなか難しいですね。

共用部の電灯代に比べると、エレベータの電気代はたいしたことありません。
９０世帯もありますからワイヤー代もたいしたことありません。
デベが１台分のエレベータをけちっただけです。

エレベーター故障したら上の階の人たち、どうするんだろ~ ?やはり２台は
必要じゃないの一様タワーですからね～。

87
EVの増減は容積率の話ですよ。

>>90
そんなヤワなやつは亀有にくるな!
文京区へどうぞ！

>>90
今どこに住んでいるの？
何で亀有物件を検討したの？

千代田線沿線で都内よりで探してます。
亀有はアリオなど大型商業施設があって良い街だと思います。

ただこのグレーシアさんの場所だけは子供には無理と判断しました。
子供も女の子なので・・・

亀有在住ですが、ここのすぐ近くの小児科にお世話になってます。
この街で一番ベテランの先生でいつもにぎわってますよ。
ゆうろーどの皮膚科も良い先生がいらっしゃいます。
アリオにはH&Mやロフトもリニューアルされてオープンしますし、子育てには充実した街だと思いますけどね。
駅前以外は公園も多くて閑静です。

駅前はかなり賑わっていますけれど、
ちょっと駅から離れるとのどかな雰囲気の街ですよね。

亀有は電車もありますが、バスも便利な街だと思います。
東西の移動は電車でできますが、
南北の移動はもっぱらバスですね。

>>94さん
かめありこどもクリニックさんでしょうか？我が家も子供3人がお世話になっています。
大人も一緒にみてもらえるのですごく便利です。先生は女性の先生で同じ子育てをされている方
なのですごく親身になって話など聞いてくれます。アレルギーなどが専門の先生の様です。
ただ一つ、最終が17時半なのでもう少し遅くまでやっていればいいのですが。子供は結構夕方など
熱が急に上がったりすることがあるので。先生との相性もありますが、こういった評判のいい
小児科が近くにあるのは物件を決める際に大事な要素になりますよね。

すぐ近くの鈴木医院は8:30ー18:30くらいまでやっていた気がします。
病院の建物は年季が入っていますが、超ベテランです。

ショールーム行かれた皆さま、
ご感想をお聞かせください。
プラス・マイナス評価どちらでも構いません。

南向きのＦタイプの上階が人気のようですが
抽選倍率は何倍くらいになるのかが
気になります。

>現地までの導線が風俗街
キャンパスミュージカル１軒しか気が付ませんでしたが
他に何軒ありました？

南側の建築計画とはどこでしょう？

駅までの導線上にはないけれど
お隣の『葵』を気にしているのかな？

明日から事前案内会が始まるんだね。

MRに行かれた方、教えて下さい。

今の段階で、どれくらい埋まっているのでしょうか？
もう抽選確定しているお部屋もあるんでしょうか？

これまでの検討段階で、売れ残るマンションを多々目にしてきたので、「売り切れる人気マンションかどうか」が気になります。ご存知の方、教えて下さい。

極端に値段の高い住戸も一緒に入っている場合は簡単には完売といかないと思いますが、私的に基準にしたいと思うのは、平均的な価格の住戸が早い段階で埋まる勢いの人気になっているかどうかという点でしょうか。うちのような一般家庭は永住するつもりで考えますし、相場相応の価格帯は競争になれど人気であってくれたほうが安心できます。

ここは間取りもある程度統一されていますし、バランスよく人気なのかなと思っています。

>105

私が行った時は、30戸ちょっと埋まってましたよ。

結局のところ直床というのは、生活の仕方一つで何とかなるもので気にするレベルではないのでしょうか？（かかとで歩かないとかそのレベル？・・・）他にみたマンションは皆、二重床でしたので、この点だけ不安になりました。

直床でも、あの立地ならばそれでも買う価値ありかも・・・。
それほど気を使わなくて生活できるのでは？

大手デベ物件を何度か買い替えてるけど、直床の方が上階の音はしなかったよ。
上階はどこも小さい子供がいる同じような家族構成。
二重床＝遮音性が高い訳じゃない。
要は床コンクリートの厚みだよ。
ここがどれくらいか知らないけど。

直床のデメリットは、最上階ならあまり無いのではないでしょうか？

下の部屋から苦情がくる。

抽選日はいつですか？
また南棟の抽選倍率などご存知の方
情報お待ちしております。

１１４さん
直床だと将来のバリアフリーリフォームや床暖を考慮する際の手間が欠点なんですよね。ただ昔の様に
直床でもすごく部屋の中に段差があるとかそういった物件は少ないのではないかな。
リフォームなどを考えなければ直床でもそんなに問題はないと思います。
今住んでいるマンションは二重床ですが、上の方の引き戸の開け閉めなどの音は結構響きます。
前のマンションは直床でしたが、上にお子さんがいたのにあまり音を気にする事はありませんでした。
上の方の音などは実際二重床でも直床でも住んでみないとわかりませんよね。

どのマンションにも欠点はあるので、直床には目をつぶるべきじゃないでしょうか。
営業の方が、二重床ではないけど住み心地は最高と言ってました。
私もこのマンションの住み心地は最高だと思っていますので迷わず検討してます。

＞No.114
エレベーターも一個あれば十分快適だと思いますけどね、あまり多くても管理が大変ですし。。。

>エレベーターも一個あれば十分快適だと思いますけどね、あまり多くても管理が大変ですし。。。
９０世帯あるのでエレベータが２台でも管理費はそんなに大変ではありません。
毎日使う設備なのに１台で快適な訳がないでしょう。

まぁ全員がエレベータ使うわけじゃないからね。健康のために階段使うのもいいと思うし。

>120
そりゃあ、１階の人はエレベータ使わないけどね。
２階の人も年寄以外は使わないかも
３階の人は元気な若者ならば使わないかも。

エントランスから駅まで行く時間よりも
エレベータ待ちの時間が長いとは、駅近の魅力が台無しだ。

某一流デベではないマンションですが
１５階建１０２戸でエレベーターが３台ありました。
内１台はペット同乗可・２台はペット同乗不可です。

EVは普段のランニングコスト的には大したことがないらしいですけれど、
ワイヤーや本体の交換は結構費用が掛かるのではないでしょうか？
後々を思うとそうたくさんなくても…と思ったりもするのですが、どうなんでしょう？
詳しい方がいらっしゃったら教えて戴きたいです。

どんなに騒いでもエレベーターが2台には増えないからご安心下さい。

もしも祝日の２時に営業さんがレスしてるなら、ここは余程暇なんでしょうｗ
たかだか90世帯台の建物で、そんなに気にする必要は無いと思います。

「大手基準の５％」と言うのは寡聞にして知りませんが、少なくとも私の付き合いの有るデベやゼネコンで、Evにそんなに細かい基準を持っている所は、有りません。
Evの性能なんてこちらから提案はしても、指定された事なんてほぼ有りませんからｗ
強いて言うならUR位でしょうか。

今住んでるマンションの話ですけど、ほぼ同じ戸数で同じ階数、ＥＶ１基です。

ちなみに朝も晩もあまり待ったことはないですね。
たぶん朝はみんな出る時間が意外にバラバラなんだと思います。

駅から離れていて、マンションそばのバス停の時刻に合わせる必要のある立地では被ることが多いと聞きましたけど、
ここ駅前ですから、時間にゆとりがあるのでは。

個人的には１基で大丈夫だと思ってます。

私も129さんに同感です。

以前、同程度の規模でエレベーター一基のマンションに住んでいましたが、やはり不便は感じませんでした。
困るとしたら、春先など引越しが多くなる時期ですかね。やはり同じ階で止まる時間が長くなりますので。
でも、それも昼間のうちに数時間で終わることが多いので、通勤・通学時間は大丈夫でしたよ。

>>129
>>130
エレベーターの定期点検時はどんな感じでしょうか？

＞129

130です。
エレベーターの点検はいつも平日昼間の数時間で終わるので、働いている私は影響を受けることは全くありませんでした。いつの間にか終わっている、と言う感じです。でも、日中に行動する方や、小さなお子さんがいる方は確かに大変かもしれませんね。何年か（5～10年？）に1回かとは思いますが、大規模点検（ワイヤー交換など）がある時は、どんな感じになるのかちょっと分かりません。

でも、ここは駅前でいろいろ時間を潰せる場所があるようなので、数時間ならアリオやファミレス、ファストフードなどで時間を潰すことができそうだなと考えています。

確かに、EVが2基あるのに越したことは無いですが…。
駅徒歩3分（しかも南口側）なのに環七から離れている点や設備を考えると、EV1基でも検討の価値ありかなと思っています。

今住んでいる住まいで11年目でワイヤー交換がありましたが、
9時～17時まではＥＶが使用できませんでした。
が、1日で交換が住みました。
1基しかないので、交換中は会談で上り下りしておりました。

>134さん

＞三井・三菱は基準がありますよ。

それは三井・三菱は専有買いをしないと言っているのに等しいと思いますが？
三井・三菱は専有買いをした物件のエレベーターを、高速エレベーターに設計変更させるんですか？
下手をすると機械室の有無まで変わってきますよ？

輸送率は当然算出します。業界でのサービス判定基準ですから。
ですがこの規模の建物で、ギリギリ３％なんて有り得ないと思います。
営業さんに聞いたんでしょうか？

>134さん

追加です。

輸送率の大きなマンションに住みたければ、規模の小さなマンションがいいと思います。
30世帯位のマンションならば、利用人数という分母が小さくなりますから、輸送率は飛躍的に向上しますよ。

輸送率が多少悪くとも
物件名に　タワー　が入っていなければ
エレベーター　の話でこんなに突っ込まれなかったと思う。

いやいや、タワーって名前だから突っ込まれてるわけじゃないでしょ。
普通に考えて、1台じゃ少ないって考える人が多いってこと。
まぁ、ここでグダグダ言ったところで2台に増えるわけじゃないけど。

駅前立地でスペース限定が有る分けですし、エレベーター２台にしたら
部屋の間取りや部屋数に影響するからな～。
その分好立地にしては安いんだから、これでいいじゃね～の。

明日、亀有パフォーマンスパークですね！毎回楽しみです！

ひょっとして、周りの15階建と同じ高さだったりして？

部屋の設備・仕様は標準な感じがしますが、皆さんはどうですか？
ディスポーザーが付いているようですが、
やはりついていると便利な物なのでしょうか？
自分はまだ使ったことがないのでいまいちよく判らないです。

低層に住めば、EVどうでも良くね？

MRで対応してくれる営業の人はどこの会社でしょうか。相鉄不動産、それとも長谷工？
もらった名刺はグレーシアタワーになってました。

亀有だと3階以上でないとまさかの時の浸水が心配。

この立地、ゆったりくつろげるマイホーム、という感じが全くしない。

>146
ディスポーザーを使っている友人に聞いたところ、
生ごみが減って臭いも抑えられて良いとの事。
氷を入れてガーっと回すだけで掃除も簡単だそうです。
ただ、時折点検で部屋の中に入ることがあるのでそれが面倒といえば面倒だそう。

亀有でこの立地と設備の良さに対抗できるマンションってないよな。

玄関の上りロがプラスチックでも。

>>154
長谷工の安い物件はプラスチックの用ですが
ここはどうなんでしょ？

当然、設備の良いここの玄関上がり口は大理石でしょう。

ネリものですけど！

外見仕様ともに微妙。
この価格を実現するにはきっとしょうがなかったのでしょう。
駅前タワーと宣言するのであれば、せめて金町タワーくらいゴージャスにして、その分分譲価格も高いほうが付加価値あると思う。

金町うぬんよりエレベーター１台は、何んとかならんかったのか？高層階購入すると。
年に１～２回罰ゲーム付じゃ話にならんがな。

このタイミングで亀有にマンション買うならダントツでしょ。

エントランスに大量のママチャリ、ベランダに布団、の商店街ならではのマンションになりそうですね。

どうにも、ソープ跡ってのが気になる。
亀有最高層タワーは気持ちがいい響きなんだが。