パークホームズ新百合ヶ丘ブライトグレイス（旧称：川崎市麻生区万福寺一丁目計画）

下がってるよ。登録しないとダメだけど、すまいさーふぃんで価格事例をチェックできる。もともとプライムの販売はミニバブル期だったから、それ以前から２割以上の高値掴み。下がったとはいえ、プライムの中古って以前の新百合の相場まで下がってないからもっと下がるんじゃないかな。

ちなみに中古の広告の売り出し価格は、売主の言い値だから成約価格とは限らない。仲介業者はレインズのデータにアクセスできるからもっと詳しい情報を知ってるはず。聞いてみたら。

値上がりした部屋もあれば、
売れない部屋もあるということです。

それは新築の場合でも似たようなことが起きると思うけど？

駐車場は総戸数８５戸に対して敷地内機械式５１台というのはかなり少ないですね。
やはり定借だと三井提携の銀行以外ではローンが組みにくく、しかも中古で売ることは難しそうです。

駅近で、定借、と考えると
若いファミリー層というよりは
子供が独立した熟年層などをターゲットにしているのかなと。

駅が近ければ車は必要ないっていう人も結構居ますからね。

転勤や子供の学校等で引っ越すことが絶対にないのであればいいと思いますよ。
でももし何かの理由で引っ越す事になった時は、かなりの安値でないと売れないということを
覚悟しておく必要があるのではないでしょうか。

引越しが避けられない場合には、貸し出すというのもひとつの選択でしょう。
元の価格が安いので、賃料も低くできますし、規模からいっても賃貸向けな物件に見えます。
借り手から見て非常に魅力的だと思いませんか？

定借物件って、転売にも転貸にも地主の承諾が必要なんじゃないでしたっけ？
それともこういったマンションの場合は地主さんがデベロッパ（三井）に一任して
いて個々の部屋の転売・転貸についての承諾は要らないとかあるのですかね。

所有権と違ってなにかと縛りが多いのは確かですね。
あのロケーションだと駐車場なくても問題ないのでは？
それよりエレベーターが一基という方が気になります。高層階は止めた方がよいですね。

設備面からみてもアリーナシリーズに比べて格段に落ちるね。

設備面でもアリーナシリーズより劣っているんですか？
キッチンのグレードが低いとかですか？

>116

転貸借（いわゆる又貸し）じゃないから、三井は引渡が終わったらアフターサービス以外関係はなくなるでしょ。

> 120さん

なるほど。
では定借の場合、売却できないから賃貸へというのも簡単にはいきそうも無いですね。。

担当の方に、賃貸の相談は事後報告でいいといわれましたよ。

賃借期間が61年と長いから、当初20年程度は借地をあまり意識しなくても
良さそうですが？

資産としての価値がないのでローンが組みにくいことと、中古で売ることはほぼ不可能とあきらめる。万が一の時でも売らなくて良いぐらいの資産家が駅近のセカンドホームとして買うぐらいかな。一般庶民にはリスクがありすぎ。

教えて下さい。
新百合ケ丘駅まで徒歩五分の立地でも、定借なら売りづらいことに変わりないもんですか？

てか、借地なのに高くないですか？
土地代がないはずだから、建物代だけですよね？間違ってたらごめんなさい。

土地代がないとは？
ゼロということですか？

126です。
だって借地だから土地は買わないわけですよね？
そのかわり毎月借地代？を払うんですよね？

違います。
定期借地権付き物件の販売価格には、地主への一時金が含まれています。
つまり、月々の借地代は地主へ支払われる金銭の一部に過ぎません。
詳しくは国土交通省が公開している情報を読んでください。
ttp://tochi.mlit.go.jp/chiiki/lease/doc2-4.html

それにしても定借の割に高いと思います。相当強気な価格設定ですよね。
立地や中身は素晴らしかったのですが、もう少し安くならないと私は食指がのびませんね。

毎月支払う賃料が安すぎるんですよ。
駐車場代より安い！

この値段で100平米に住めると思うと揺らぎます。
60年後は間違いなくいないと思いますし、子供には遺産ではなく教育で残してあげたいと思ってるので、資産価値がなくてもいいかなぁと。私達夫婦一代が住めればいいのですが、定借物件って残されたら迷惑ですか？売れなかったら放棄とかできませんかね。

現在ですと、新百合丘駅からバス利用５０平米築４０年以上の賃貸で月９万円台のようですから、管理費・固定資産税・修繕積立金・解体積立金・月々地代の月４万円（前払い地代と解体積立基金は販売物件価格に含まれている場合）で住めるのなら、貰ってくれる人がいるのではないでしょうか？
ただ、人口減少で、所有権か定期借地か賃貸かにかかわらず、いずれも都心から離れるほど価格下落率が大きくなるのではないかと思われますので、不動産相場が現在の半額以下になることも起こりうるかもしれません。

間違っていたらすみません。この物件は、定期借地権（地上権＋前払い賃料）ではなく定期借地権（賃借権＋権利金）なんですね。地上権は抵当権が設定でき、また登記移転請求ができますが、賃借権は抵当権が設定できないし、登記も土地所有者の協力が必要です。地上権はローンの抵当も設定できますし、売買も地主さんの承諾不要で事後通知でいいですが、賃借権だと、ローンの抵当が設定できないし、売買には地主さんの承諾が必要です。また、解体時に所有している方に権利金は帰ってくることになります。売買時に権利金分も含めて取引されるでしょうからあまり意識しなくてよいでしょうけれども。（地上権＋前払い賃料）形式だと将来の老朽化時の建て替えか修繕かの合意形成が難航する問題を回避するため、予め全員が期間を区切って解体に合意していること以外は所有権とあまりかわらないように思えますが、（賃借権＋権利金）形式だと中古の売買に制約がかかるだけでなく、新築時の借入審査も厳しめだったりはしないのでしょうか？

随分勉強されたんですね。関心します。
詳細な解説ですので、ポイントが判然としたいのですが、要は
「ローンが組みにくい、中古売買に制約がある」
ということを言いたいんですね。
正直言って、#134さんは多数の情報をご自分の都合のいいように組み立てすぎです。
ローンに関しては、上物に抵当権がかかるので問題ないです。少なくとも僕のメインバンクでは審査が通りましたよ。
その意味で中古売買に制度的な困難があるとも思えません。価格に関してはこれまで議論されているように難しさがあるのかもしれませんね。とはいえ買い手あってのことですので、いろんなケースが出てくるでしょう。

間取りがいまいちですね。
ベッドルームもリビングつながりが多くてプライバシー性に欠けますし、細長い部屋がおおいです。
細長いとベッド置くとスペースが極端にないのが使いにくい。

>132

子供が住むつもりがなくて、売れなかったら最悪でしょう。管理費、固定資産税といったコストだけがかかることになる。

放棄は財産、負債の一部だけってのは出来なくて、放棄するなら一切ってことになる。

遺産放棄は相続が発生してから3ヶ月以内に手続きが必要だから、売りに出して売れなかったらってことは出来ないよ。

ここってけっこう人気出てますか？
私が行ったときは、けっこう強引に要望書出させて、それでバラがついていたので、あんまり本気度の高いバラは少ないのかな？と思っていました。皆さんの印象はいかがですか？

定期借地権と聞いて、新百合ケ丘駅近でも
3LDK80m2 3000万円台前半で検討したかったのですが、
やっぱり無いのですね。
モデルルームを見て、とても素敵だと思ったのですが…

私も、3000万円台だったら検討したのですが
ほしい所は5000万円くらいでしたので
定借というのを考えると、他を探そうかなと...

デベロッパーは誰でも欲しくなる価格では売らないものですよ。
販売側からすると、それは値付けの失敗になります。

定借戸建ほど土地割合高くないので、
所有権マンションの６割はさすがに難しいとしても
昔は７割ぐらいのもあったらしいのに、
今は８割で相場が安定してしまっている。

中古売買に不安な意見多いのに、
新築は何故か抽選になるのもあって、
結局１割分はデベロッパーが得してるのでは？

所有権マンションでも立地良ければ１割高くても売れるかもしれないけど…

なるほど、最近のトレンドは八割くらいなんですね。
私も七割を下回ってくれば、お買い得感が出てくるので、定借のリスクが吹っ飛ぶかなと思ってましたが、そうは甘くなかったてすね。
住み替えを想定に入れている＋私ぐらいの年収では、身の丈に合ってないのだと思ってます。

物件価格が高いのもありますが、支払地代が高すぎかな。
年間軽く12万は超えてくるので、建物の固定資産税と合わせて20万は超えてきそう。
定借のメリットはランニングコスト（≒固定資産税）が抑えられるのがメリットなのに、
そのメリットを享受できなさそうです。
そのほか、坪単価は確かに安いですが、近隣の５年前の所有権マンション価格と比べると同じだし、
かつ、建材や構造・設計は安普請だし。
モデルルームの雰囲気がいいのと、内装仕様がいいだけに残念。

>かつ、建材や構造・設計は安普請だし。

具体的な情報を出して説明してください。
皆さん物件比較をしたいでしょうから、そういった情報の共有は歓迎です。

145じゃないけど、例えば、二重壁とか一部乾式壁使ってるところとかかな。設備や内装は露骨にコストダウンするとモデルルームでそれとばれるから、それなりに作る。見た目に騙ちゃダメだよ。

そういえば、プライムで乾式壁のところを二重壁にするなんて設計ミスして、途中で仕様変更してたけど、また、やってる。三井住友建設って学習機能が無いのかな。

あと、二重壁のところは梁の下がり天井も目立つから、要注意。図面読めずにあとでしまったなんてことの無いように。

あっ、書き間違えた。梁が目立つのは乾式壁のところ。

三井は音問題に無頓着だよね。過去に音問題で裁判起されて、瑕疵が認められて負けてるのに。

３・１１で乾式壁の被害ってのが結構あった。戸境壁は共用部分だから、管理組合で補修費は負担だけど、長期修繕計画で災害は想定外だから結局、お金の問題が残る。

で、結局今のところ好調なの？苦戦なの？
教えて。

145です。
安普請のくだりですが、147さんが言われている部分の他に、
住戸内プラスターボードの厚さ、ALC、ボイドスラブ、二重床部分の遮音対策（グラスウール）無しなど。
ただ、他のディベロッパーに比べると安普請とまでは言い切れないと思います。
三井仕様としては残念な感じ。

151さんと同じでほんとうにいまのところどうなんでしょう？
定借のデメリットはありますが、駅近で、さほど悪くないと思って、要望書出して事前審査も出しましたが、、、

制度ができてから区分所有権でやっと50年、
定期借地権ではまだ20年しか経ってませんから
所有権マンションでも60年後の価値がどうなるかは
専門家でも推測でしかわからないのでは？
新築所有権で値引きしているものもあれば、
中古定借権で値上がりしているものもあって
立地毎に需要と供給が違いますから一概にはどちらとも言えないような。
ただ、以前みたいに抽選日に百戸以上でも完売するような価格で
デヴェロッパーが出すことはもうないかと。
転勤がなく、ずっと住まわれる方はご自身が納得されればよいのでは？

パークホームズは同一ブランド内でも差があるようで、
施工会社の目安は三井自身が1/3、準大手ゼネコンが1/3、その他が1/3だそうです。
構造についてはよくわかりませんが、
少なくともキッチン周りの仕様は標準以上のようです。

そもそもパークホームズって三井ブランドでは最下位ランク。それに施工会社の三井住友建設は準大手クラス。財閥系の名前が2つもあるかって、勘違いしちゃダメだよ。あと、施工トラブルが結構有る。みなとみらいのタワマン、大船の六会コンクリート事件とか。

あとキッチン周りだけど、天然石って硬すぎてコップとかぶつけると簡単に割れちゃう。高級感を演出するけど、実用性にはやや難あり。それにこの規模でディスポーザー有りってのは、１戸あたりのランニングコストが結構かかるよ。

154購入経験者さん
153です。どうもありがとうございます。確かに自分の納得感が一番ですね。
私も素人なので皆さんの御意見を参考にさせていただいていますが、
建物については、はるひ野のリーフィアさんも見ましたが
リーフィアの方が構造は少ししっかりしているかなと思いました。
内装はさすがにこちらが良いと思いました。
転売を考えると中古のアリーナをうまく買ったほうがいいかもしれないと思いますが、
結構待ってる人が多いみたいで近々出たプライムの８０ｍ２の部屋もリハウスに言ったら、
もう先約が入ったということでした。待つというのも手ですが、、、。
現時点で総合的に考えて私の場合登録に行くかな、という感じです。

乾式壁が安普請だったら、タワマンには誰も住まないでしょうね。
ひとつの思い込みですね。

タワマンで乾式壁つかうのは軽くないと自重を支えられないため。乾式壁は耐力壁じゃなくて強度が無いから、３・１１のときにあちこちで壊れた。タワマンは眺望というメリットのために、住環境は犠牲にしてるところがある。タワマンじゃないのに乾式壁使うのはコストダウン以外の理由は無い。

手元の資料をチェックしましたが、戸境壁は”コンクリート厚200mm-270mmを確保”とあります。
ということであれば、乾式壁を使用しているというのは事実誤認ではないでしょうか？
低層棟と高層棟の間にはALC壁を使用しているようですが、もしこれのことなら、該当する部屋は限られます。
二重壁に関しても十分なコンクリート厚があれば、遮音性に関しては問題ではないはず。コンクリ面のきれいにする手間を省くのが安普請の根拠なら、それは個人の印象です。

安普請とコストダウンは違います。
コストダウンのメリットは、結局購入者が享受することになります。

プライムの時も、まったく同じことを書き込む人たちがたくさんいましたが、
住民からは何の苦情も出ていませんよ。

ALCも３・１１で被害があった。耐力壁じゃないからね。コンクリ厚さを確保って謳うなら、全部コンクリ壁にしないと。弱いところに力が集中して壊れる。

> 161
あんた面白いね。

敷地配置図及び営業さんの話によると、
この物件は南東側の道路に電柱が建っており、
低層階だとバルコニーのすぐ前に電線が有るらしいです。
電線がすぐ前に有る物件に住んだことがある方いらっしゃいましたら、
電線は日々の生活の中で気になるか否か？
気になるならない以外にデメリットはあるか？
感想を聞かせてもらえませんか？

この物件は将来的に賃貸に出せそうでしょうか?
駅近、人気のエリアですので、大丈夫かと考えていますが、定借地物件というデメリットも含めアドバイス頂ければ幸いです。

ここは駐車場が８５戸に対して５２台しかないんですね。
しかもハイルーフ車対応は１７台なんですね。
いくら駅近とは言え、通勤などで車が必須の人には
避けた方が無難と言うことでしょうか？

駅徒歩圏の物件だと駐車場設置率は７割くらいが目安といわれてるけど、最近は車離れもあるから判断は難しい。駐車場って足りないのも問題だけど、余って稼働率が低いと駐車場代の収入が管理組合に入らなくて赤字になる可能性が有って、駐車場の数って結構重要。モデルルームで利用希望のアンケートとってるから、その結果を営業に確認して判断するってのが一つの手かも。

今日登録してきました。確かにハイルーフ車は希望者多く（定量的なところ
は聞かなかった）抽選になるかもしれないと言われたので、我が家はエスティマ
で古くもあり子供も大きく、潔く車は当分やめることにしました。

汚染コンクリが出回っているのでもはや新築は心配だ。
http://ameblo.jp/kitanoyamajirou/entry-11259525973.html

169さん

いたるところでお疲れさまです。
退場してください。

１６９のひと、汚染コンクリが心配ならあんたが買わなきゃいいだけの話じゃん。

電線は２階から４階までの目線に来るそうです。
無理をしても５階以上を申し込む方が無難ですかね？

せっかく買うなら電線を避けられたほうが良いかと。

ここは定借物件なんで、
毎月の地代は年間だと土地に対する固定資産税より高いんですね。
（年間の地代－土地固定資産税）×61年だと
土地所有権の物件と同程度になるか、
むしろ高いと言うことはないですかね？

定借物件は売るときには所有権の物件の半額にしかならない
と聞いたのですが本当ですか？

174さん

私も定借ってなんだか割高な気がしています。
毎月の地代は「土地に対する固定資産税＋地主さんへの土地借代」と営業の方から伺いました。
建物に対する固定資産税はもちろん自分たちで支払うので、結局は損してるのでは？と思ってしまいます。

運良く６０年後まで生きていたとしたら、最悪やねっ

うちは将来住み替えを考えていますので、今回は見送ることにしました。

半額でも売れたラッキー。新築時は提携ローンがあるけど、定借物件に対して融資をしてくれる金融機関は限られるから、購入者が限定される。売れない可能性も考慮しないと。

将来的に売り出さず、賃貸にして貸し出すことを考えれば、損はないと思いますが、いかがでしょうか?新百合ヶ丘から徒歩５分の３LDＫなら何年たっても15万以上で貸し出せると思います。たとえ、数十年後でも10万を切る事はないかと思います。

住み替える場合、多くは売却してローン残金をチャラにして、余った分を新たな物件の頭金にするのが普通だと思います。
賃貸にして貸し出すと言うことは、ローンが残っていれば二重ローン、完済していても頭金にできず毎月の賃料収入で新たなローンの支払いに充てるという構造になり、金利負担が増えるのではないでしょうか？
そう考えると、やっぱりうちは見送りです。

>将来的に売り出さず、賃貸にして貸し出すことを考えれば、損はないと思いますが、

定借は住める期間が限られるので、年数と共に買い手・借り手がつかなくなるそうですよ。
確かに残り３０年、４０年しか住めないとかだったら、他の所有権付きマンション探すかな。

賃貸住人ってモラルが低くてトラブルが多い傾向にある。賃貸を前提に購入する人がいるってのは、マイナスポイントだね。

ちなみに三井の某駅前タワマンでは、風俗営業騒動なんてのがあった。

賃貸って、借した人が外れだと家賃を滞納した上に居座られたり、部屋を汚したり傷つけたままトンずらされて、修理代が敷金を上回ったら持ち出しになるなんてこともありうる。結構リスキーだと思うけど。

↑らの方たちの貴重なご意見を参考にすると、
結論、現在（まっ１００歳までは無理だろうから）４０歳以上で、
かつ子供が既に独立してマイホームを持っている状況の世帯か
子供がいない世帯でなければ、お見送りが妥当ということですな。
第１期で申し込みをされた方、ご苦労さんです。

定借のメリットがわからない。
モデルルームに行って営業の人に色々聞いたけど、考えれば考えるほどお金を無駄にしているとしか思えない。。。

以前からある借地権だと借りる側の権利が強すぎて、一度貸しちゃうと貸主の都合で返してもらうことが出来なかったりする。なので、期限を限った定期借地権という制度を作って、借地の供給を増やそうとした供給側のための制度。借地なんだから借家にすればいいのに、分譲するからややこしくなる。制度的なメリットは購入者には無い。

ちょっとリッチな借家ですねｗ

↑確かに（笑）
高いお金を払っても、結局は定借地。将来的にはゼロの資産。
大金をドブに捨ててるのに違いはないね。

残りの数十年、死ぬまで住むために購入いたしました。
近い将来ここの住人になる皆様、どうぞ宜しくお願いいたします^^

わたしも残りの人生を、駅近く（将来的に病院も近くに）便利に暮らそうと購入を決意しました。こどももなく、ローンもないため、穏やかに過ごせたらいいな、と思っております。近い将来、同じ建物で生活することになるみなさま、よろしくお願いいたします。

↑
将来、老人ホームならぬ老人マンション!?
となる訳ですな。

定借ということで年齢層は高いと思います。
そのほうが静かに暮らせて私は良いですね。

差し支えなければ教えてください。内装の色合いは、3種類のうち、どれにされるか決めておられる方はいらっしゃいますか？

194さん　そんなこと聞いてなんになるの？

私は病院の近くは心配ですね。
新型の伝染病などが流行った場合に、病院に患者さんが押し寄せてきたりして怖そう。

麻生郵便局の前あたりに大きな病院が建設中だね。世田谷町田線は救急車がよく通るだろうなぁ～。

隣りに病院が建つわけではないから大丈夫だと思いますよ。
そんなこと言っていたら、駅前近くのマンションの住民、皆病気になっちゃいますよね?w

皆さん住まいに求めるものは色々だと思いますが、
やはり駅近という利便性・新百合ヶ丘の町並み
私は購入して正解だったと思っております。

定年した夫婦２人ですし、もう引っ越すこともないと思います。
私たちがいなくなった後は、子供に賃貸物件にでもしてもらうつもりでいます。

二期の販売は２ＬＤＫの部屋だけなのでしょうか?

109さん
いくら便利でも、古くなったマンションを賃貸に高値で出すのは難しいのでは？
15〜20年後に賃貸にするにしても相場だと10万程度でしょうか。
その額でも問題ないなら賃貸計画もありでしょうね。

私も最初から賃貸を見込んでの購入は止めたほうがいいと思います。
営業の方が「この近辺の当社物件は、どこも高値で賃貸されております」と謳っておられましたが、それはまだ年数が新しいものばかりでした。
古くなればそれなりに下がるのは当然で、しかも借りる側も定借を気にする方もいらっしゃいます。
今は新築マンションラッシュで、これから先マンションを手放す場合（賃貸含め）、かなり値段はたたかれると思います。
何より、賃貸派が多いマンションでは規律が乱れるのは否めないですよ。

営業の提示する賃料って、高めのケースを選んでるから要注意。嘘じゃないけどね。

実際にどれくらいで貸せるかを知りたかったら、駅前にいくつかある仲介業者に査定してもらうのがいい。当然、系列の三井のリハウスは除外して、複数の業者に聞く。

賃貸が多いと問題が増えるには同意。

週末、オーナーズスタイリングで打ち合わせをしたところ、年明けにさらなるオプションプランが提供されると聞きました。
工事を要しないものがメインだそうです。
同様のものはプライムアリーナとかでもあったと思いますが、どういった内容だったのかご存知の方いらっしゃいましたら、情報を共有してもらえないでしょうか。

よろしくおねがいします。

どこでもそうですが・・・・

ここは地盤が良いから杭をうたないそうですが心配なさそうでしょうか？
個人的には地盤が良くても数本はうって欲しかったですけど。。。

原状回復時のコストダウンの為に基礎方式を変更した可能性もありますよね。
どの深さまで杭を撤去するかは地主意向にもよるので条件合わなかったとか...
かなり掘り下げて基礎造成してるみたいなので建設時コストはかかったかも。
もしかしたら工期も少し延びたりしたかな？

地盤が良いなら構造的には大丈夫、新宿の超高層でも直接基礎で建ってますｗ

今グーグルマップ見てるんですけど敷地内に川があるんですか？
ちょっと場所もはっきりわからなくて...どなたか分かる方。

グーグルマップは航空写真だと分かりにくいけど、地図にすると川の位置はわかると思うよ。新百合近辺は地盤がいいけど、川のそばだから液状化のリスクはあるかもね。

確かガーデンアリーナとプライムアリーナも直接基礎の棟があったよ。

208さん
川らしきものは全く見当たらないです。確かにグーグルマップには載ってますね。
もしかしたら地下に川が通ってるとか！？ちょっと心配ですよね。
詳しくはモデルルームへお問い合わせされてみられたら良いかと思いますよ。

川はアートセンターのところの交差点のあたりの世田谷通りの歩道の下が暗渠になってて、三菱自動車のところあたりから表に流れてる。三菱自動車のところに行けば流れてるのが分かるよ。

三井のことだから液状化対策はせずに、万一、起きても浦安みたいに想定外で済まそうとするかな。

浦安の液状化が大々的に報道されたけど、鶴見川沿いでも被害はあった。麻生川ってその上流の一つ。

あっという間に３階部分（？）ができてきましたね～。
定借ということで賛否両論ですが、実際売れ行きはどうなんでしょうか。

南口の住宅展示場はマンションにならないかな？
もしマンションになったら、北口の高値マンションを買った人は涙目になりそう。

なんで涙目になるのかわかりませんが、
北口の高値マンションより安く売り出すということでしょうか？

それは、おめでたい話ですね。
絶対買います。

あの土地だと、北口高値マンションより高くなると思いますが。。。
なんで涙目になるの？？

北口方面に住んでいる人間にとっては、寝耳に水です。
もしそこにマンションが建ったら、値段次第でしょうが引っ越すと思います。

となりのマンション住んでます。住環境とか答えられますから、質問頂ければ回答します。

ちなみに地盤ですけど、そーとー堅いと思ってます。
地震起きてもウチは全然ゆれないし、パークホームズの地盤工事のとき、こっちまで響いてましたから（迷惑だった）、浅いところにかなり堅い地盤があるのかと。

思いつくところで書きますけど、世田谷通りは結構うるさいです。時々ヤンキーも走ってきますしね。
で、世田谷通り反対側の駅側の道路ですけど、意外とくせ者です。駅に近い事もあって通り抜けの車が飛ばしてる事が多くて、正直幼い子連れはには勧めたくないです。歩道もありませんから。
購入考えてる方は通勤時間とか夜とか、観察しておいた方がイイと思います。

川の話が上がってましたが、確かに世田谷通りの今の歩道の部分が川でしたよ。
今、川の上に歩道ができてる状態です。
でも地盤は問題ないと思うんですがね。住んでいる経験上でもあるし、その川の先に警察署とこれから総合病院できますから、まぁあんまり影響ないんじゃないですかね。

ルーフバルコニーとか普通は人気あると思いますが、あの世田谷通りの状況みるに厳しいでしょうね、騒音と空気の悪さが。また、バルコニーの向きが西側ですけど、そっちって現状砂利屋さんで、将来何が立つか分からないんですよね。いいかげん出て行くと思うんですけど。

生活は非常に便利ですよ。区役所・図書館が向かいだし、警察署も近いし。
休日は平尾側の有名なパン屋とかソーセージ屋とかで買い物して家でランチとか結構優雅な感じになれます。近くにレンタカーが3件あるので車を持つ必要が全くないのも魅力です。
ただ北口の小田急OXはなぜか物価が高いので勧められませんけどねw
買い物は面倒だけど楽しいし安いしなので南口のヨーカドーかイオンがメインです。

そうそう、高齢者の購入が多いと思いますけど、南口とちがって北口はアップダウンが結構ありますけど大丈夫ですかね。いらぬお世話かもしれませんが。
駅までの坂道は自分（30代）は全く問題ないですが、お年寄りにはそこそここたえる思いますし、車いすはそーとー厳しいと思うんですけど。電動車いすだから問題ないってならいいですけど。
市役所が隣なのは年金生活の方には何かと便利でしょうけど、かなり急な階段登らないと行けませんからね。当然下見して購入してるでしょうから、こんなコメントいらぬお世話かもしれませんが。

>223

小田急OXはプチ高級路線だから、どこでも高い。ヨーカドー（エルミロード）の地下1階の食品売り場も小田急OXだから一緒。安いのはイオンぐらいだけど、週末は時間によっては激混み。

直接基礎ができるくらいだから地盤はいいでしょ。ただ、川が流れてるからその上に水を含んだ層があったら問題なだけ。

家で優雅なランチって・・・。
外で優雅なランチをしたいです。

今日住宅展示場の横を通ったら、更地になってて、ブルドーザーが作業してました。
あそこ、何が建つんですか？ご存知の方、教えてください。

大規模建物の計画は出ていません。
住宅展示場が終了したとういだけでしょう。

ああいうところの地代って月１００万以上するんですよね。
採算合わないでしょうね。

223
あの貧弱な図書館をわざわざ取り上げる必要があるのか疑問に思いました。

そんな些細なことをアップする必要があるのか疑問に思いました。

どこが些細なのかわかりません。
あの貧弱さは大問題です。
必要のないハコモノを作るのなら、あの図書館をどうにかした方がいいと思います。

読書好きのために税金投入するなんてばかげてると思います。
利用する人は無税の人が多そうですし。

スポーツ好きのために税金投入するなんて…以下略。
音楽好きのために税金投入するなんて…以下略。
芸術好きのために税金投入するなんて…以下略。

本なんて自分で買えばいいのに。
グランドやホール、劇場の類は自分では買えません。
だから、行政の出番なんですよ。

グラウンドやホールや劇場は採算が取れるなら民間が作ります。
要するに赤字とわかっているのに行政が住民サービスだと摩り替えて、勝手に無駄な物を作っているということです。

はい次どうぞ。

図書館のない町こそどうかと私は思いますけど…子供の読書とか調べ物はどうするんですか？
少し調べるのにいちいち全部買ってられないですよね…

知ってますよ。

それでも貧弱だというわがままな人がいたから
その分は自分で買えばどうですか？といったまでです。

都心でもない限り、グランドや劇場、ホールの類は
採算が取れるわけないでしょ？

特に芸術関係は、お金持ちがサポートするか
行政がやるしかないんですよ。

採算なんか取れませんよ。

三井は新百合山手の開発の頃はしんゆり芸術のまちに協賛して薪能のスポンサーやってたけど、それっきり。マンションも芸術にかかわるような共用施設も無いし。

いつの間にか図書館批判スレになってますね（笑）

私は仕事がら半年毎くらいに領域絞って調べごとをする必要があり、ネットで一括で予約・取り置きしてくれる図書館は意外と助かっていて、＋α的に取り上げたんですがね。
とっかかり乱読したいときにはamazonよりオススメです。

図書館を箱として使う方には確かに貧弱だろうなと思いますね。
別にここで図書館批判する意味ないと思うけど（笑）

マンションの方は最近かなり出来てきましたけど、
世田谷通りから遠すぎ＝反対の路地に近すぎで圧迫感スゴいんですけど・・・
向かいは将来何が立つか分かったもんじゃないと思うのですけど、セットバックとか決められてるから大丈夫！とかなんですかね？

>243

近隣商業地域だから、日影規制とか緩いよ。周りから文句を言われない代わりに、文句も言えない。

箱としてではなく、図書館としても貧弱だと思います。
今まで何箇所か図書館に行きましたが、一番本の数が少なく、使いづらかったです。

>>241昭和音大は私立ですが学校法人ですよ。

身近に芸術を感じたいお気持ちはよくわかりますが、お金って誰かが払わないといけないんですよ。行政って究極の管理会社みたいなものですよ。

245の人

もう図書館の話はいいから…。よそでやって。

アートセンターもあって文化活動には行政も力を入れてるほうだけど、昭和音大とか日本映画大学といった私立のほうが目立つかな。

>250
だから、学校法人は民間つまり営利目的ではありませんよ。

説明しても無駄そうですが・・・。

だいぶできてきましたね。思ったより裏道ギリギリなところに驚きましたが＾＾；
販売状況はどうなんでしょうか？

昨日チラシが入ってましたね。
ルーフバルコニーの部屋と100平米の部屋が載ってたけど（売れ残り）、あの圧迫感じゃ４階以下も含めて売れ残るんだろうなぁと見ています。
１階を店舗にしたのは正解だけど、あそこで店って・・・事務所系ですかね。

お決まりのラーメン屋か定食屋か丼屋では？

飲食系だったらにおいがしそうだね。
通りすがりだったら食欲そそるいいにおいだけど…。

とりあえず値下げ確実と思うから現在価格メモっておきます。
60平米台／2LDK　3,880万円
80平米台／3LDK　4,380万円～
90平米台／4LDK　4,690万円
100平米台／3LDK　5,670万円

１階は世田谷通りから入れる店舗にはしないんじゃないですかね。
で、裏通りからしか入れないとすると飲食系は厳しいと見てます。
近所にレンタカー既に３つもあるし、コンビニも２つあるし、、、何がはいるんだろ。

飲食系はマンション住民にとって嫌悪施設にもなりかねない。アリーナシリーズは飲食系NGだったんだけど、ここはOKなのかな。会社としてのポリシーは無いみたいだね。

１階は店舗になるんですね～。確かにあそこで商売は難しそうだから事務所かなぁ？
今の時点ではっきりしてないなんて、購入者からしたら不満でしょうに。

店舗付きマンションの場合、販売時に店舗が決まってるのってレアケース。どんなお店が入るか期待できる一方、リスク要因でもある。アリーナシリーズの場合、竣工しても店舗がなかなか決まらなかったしね。

そこの線引きが人それぞれだから飲食系は揉めるよ。

個人的には、美味しいケーキ屋さんとかいいですね。
急な来客時とかにパッと買いに行けるし。
後は、スタバとか。

飲食系はあそこじゃ商売として厳しいから、期待しても入らないですよ。たぶん。
世田谷通りが入り口ならロードサイド店舗が可能性あるけど、そういう仕様じゃないでしょ。
裏通りなんて昼も夜も人通りほとんどないんだから（爆走する車は多いけど）、あそこで店やるとしたら相当なアホでしょ。

周辺も地代がかかってないような古い店以外はことごとく立ち上がりつぶれてるしね。
近場だとスポーツバーやら、ステーキやら、ここ５年くらいで色々あったね。

あー、塾とかなら可能性あるかもなぁ。マンション乱立で子供増えたし、駅前なら周辺地域からも呼び込めるし。SAPIXとかできないかなぁ。

飲食ならなにが入っても、Gマンション化確定だな…

マンション側の津久井道の歩道がきれいに整備されましたね。

麻生警察向かいのスエヒロはボリュームがありすぎて
最後のデザートまで完食できないけど美味しいね。

どんなお店が入るかによって、住み心地が左右されそうですね…。

す～もの広告でルーバルの部屋を推してるみたいだけど、売れないのかな。シーズンアリーナでルーバル付きキャンセル住戸がなかなか売れなかったのにまた、造っちゃたりして。

ちなみにルーバルって子供が庭と勘違いして走り回ったりして、階下の部屋は音問題に悩まされたりしてる。検討してる人はご用心を。新築マンションって入居するまで、回りがどんな人になるか分からないからね。

266さん
ケーキ屋でも色々問題が出てきそう。
参考に某マンションスレを見てみては？

こちらの物件を検討中の方にお聞きしたいのですが、借地権付きということに躊躇されたりしないのでしょうか？？
借地権ということは、期限が来たら自分の資産にならないのですよね？？
なんとなく、借地権だと賃貸マンションと同じイメージになってしまうのですが…
こちらの物件は、他と比較しても立地、設備、金額、全てにおいて申し分ないのですが借地権…ということなので一歩踏み出せずに居ます。
皆様のお考えをお聞きしたいとおもい投稿しました。

>275
借地権物件を選択する積極的な動機がない限り、普通は躊躇しますよね。
資産家で相続財産に不動産を極力残さない方が面倒が少ない人とか、企業経営者で従業員向け社宅として購入して借地権の償却分と地代を損金計上したい人とかだったら、いいと思いますが。
賃貸物件との比較でも、借地権物件は転売が容易ではなさそうので、住み替えに苦労しそうですし。

でも、新百合ヶ丘の駅に近いところで、一定規模の新築分譲マンションがあまり開発されそうもないので、立地限定で中古マンションが選択肢にない人は迷うかもしれませんね。

余計なことかもしれませんが

＞資産家で相続財産に不動産を極力残さない方が面倒が少ない人とか

結局、対象になった不動産の評価が基準となるので面倒は同じです。


＞企業経営者で従業員向け社宅として購入して借地権の償却分と地代を損金計上したい人

借地権の償却は現状、損金算入できません。

借地権マンションは新しい商品なので、借地期間が短くなるにつれて時限爆弾のような？
扱いを受けることでしょう。

賃貸マンションの方がいいのでは？という考えもできますね。

定期借地権って、期限が近づくほど価値が低減していくのが明らかなのに、損金算入できないってひどいですね。
将来、賃貸に出す可能性がある人は検討対象から外しそう。

隣の建材屋の敷地は有料老人ホームに決定。11月着工へ
駅･役所･総合病院至近だから人気はありそうです

定借マンション、老人ホーム、学生賃貸マンション、と
面白い並びになりましたなぁ、次は隣の時間貸し駐車場ですね。

あそこのパーキングは上限１，０００円と安いから、いつも満車ですね。

いろいろありますが、ここは便利であることに間違いはありませんね。

区役所が近い。
救急車がすぐ来る。
総合病院ができた。
モリノメディカルビルも近い。
もちろん駅・スーパーにも近い。

最近、これらにかかわることが多く
つくづくそう思います。

途中、引越しをする可能性のある方には向かないと思いますが
一生住む予定の方には良い物件だと思いますよ。
定借でないマンションでも、築61年のマンションの資産価値なんて
あってないに等しいと思いますし。
61年後、自分は間違いなくこの世には居ないので
環境・利便性・ステイタス・色々な要素を加味し、私はここに決めました。

終の棲家のつもりの購入であっても、長い人生何があるか分からない。売却する必要に迫られることになって、売れなくて身動き取れないなんてことにもなりかねない。売るときのことも想定しないとね。

このマンションを売るとき、買主さんはローンが組めるんだろうか？

新築の場合は提携ローンだから問題ないと思うけど？

中古の定借マンションの素朴な疑問。

提携ローン以外だと、定借物件に貸し出しを行ってくれる金融機関って少ないから、中古になるとキャッシュ購入とか買手は限定されるよ。ローンの取り扱いについては、いくつかの金融機関に聞けば分かること。

そうなると流動性は低くなりますね。

ということは、上下と両隣の人がどんな人かが更に重要になりますね。
しかも隣に限らずマンション全体ですね。

>>283 昭和58年以前の物件ならまだしも、今の工法・基準だと築後60年以降も
住まいとしては問題無く価値をキープ出来ますよ。
http://www.mansiontoushi.com/faq/show/d200704250002.html

60年となっているのは、減価償却の関係だけです。

もちろんのこと、管理が駄目であれば10年でももちませんが。

>>290さん　定借についてお詳しいとのことで素晴らしいですね。

勿論、そういうことではなく・・・、
>>283さんの「定借でないマンションでも、築61年のマンションの資産価値なんて
あってないに等しい」というコメントに対して、ちょっと残念な誤解ですよと易しく
解説させていただいただけですよ〜。

つまり一般的にマンション寿命は60年程度と言われていることに対して、必ずしも
そうではないですよと解説しただけですので誤解無きよう・・・。

60年後に建物を壊して更地で返すのが鉄則であり、その為にお金を積み立てるわけ
ですね。

一方、一般のマンションでは修繕積立を行って定期的にリノベーションを行うわけ
です。上記の60年を超えても、今の建築基準でちゃんとメンテをすれば、ちゃんと
価値はそれなりにキープ出来ると予想出来ます。（ここでは立地が最重要ですが）

で、どちらを選ぶのかは各々の考え次第ですが。

アメリカの友達は、100年超のマンションに住んでる
けど、なかなかオサレで住みやすそうだったよ。西海岸。
水道管とかは完全リノベされてたし。

事業用借地権なんかだと更新されることが多いと思いますが、
住宅用はどうなんでしょうね？

ここの地主は誰ですか？
更新されないなら、最後はババ抜きになりそうですね。
ほとんどの人は目にすることはできないでしょうが・・・。

ババ抜きという表現は気分を悪くされる方もいらっしゃるでしょうから、お気をつけを。

定借とはそういうものです。期限が来たら、更新でなく更地にして地主に返却となります。
重説でしっかり説明を受け、承諾しないと契約さえできません。

その分、比較的割安な価格で取得出来ますが、毎月の借地代は発生します。こちらの物件、
定借ではさほど易くもない価格ですが平米面積が大きいので、その意味では「安い」ですね。

とはいえ、終の住み家とはならないです。割り切る方にオススメ。

多くの人は６１年あれば十分でしょう。

ここの地代は月１万円くらいですよ。
もちろん、月々の地代はローンの対象外です。
相続放棄するのは自由ですが・・・。

そうですね。相続なんて言ったところで、せいぜい60年後には子供は今までせっせと貯めた
取り壊し準備金を使って建物を壊して更地にしてから出て行かなければならないので、
「子孫のために敢えて美田は残さず」という主義の方には良いとは思われますが。

まあ人口変動要因を見越しただけでも、新百合ヶ丘や栗平、はるひ野あたりの新造成街は
高齢化＋一般消費需要低下を受けて、徐々に衰退していく可能性が高いので、割り切っちゃう
のも一つの考え方でしょうね。

ちなみに固定資産税って、定借だとどうなりましたっけ？

固定資産税は借地にはかかりません、というか直接、納付しないということです。
結果的には地代が固定資産税相当額なんじゃないでしょうか。

なるほど。でもウワモノにはかかりますよね？

>293

通常の借地権だと、地主に正当な理由が無い限り契約の更新を拒否できない。なので一度貸しちゃうと、返してもらえなくなっちゃうってことで地主に不利だった。土地の供給を増やすために、期限が来たら無条件で返還さるってのが定期借地権の趣旨。だから、定借物件は更新が無いってのが前提。

土地の固定資産税は地主が支払う。地主が自腹を切るわけじゃないから、当然、地代に上乗せされてる。

だから土地は分かったけど、建物はどうなの？

建物は所有権だから当然固定資産税の課税対象。

相続放棄の話しが出たけど、要らないマンションだけってことはできないから、放棄するなら相続財産すべてになるよ。それから土地は借り物だから、ローン対象にはならない。ローン組むなら何か担保物件を差し出さないとね。

団信でローンがチャラになるなら、自分がすまなくても相続して賃貸に出せば地代以上の家賃で貸し出せるでしょ。ただ、賃貸が多くなると住民のモラルが下がると言われてるけどね。

なんだか煮ても焼いても食えない感じだなあ。最後は何も残らない。
資産にすらならない。税金はしっかり取られる。

外野が騒いでいるうちに完売したようですね。