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匿名さん
[更新日時] 2024-10-27 16:43:06
[PR] 周辺の物件
| 物件概要 |
| 所在地 |
大阪府大阪市中央区城見1丁目2番27号 |
| 交通 |
https://www.pressance.co.jp/
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| 種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
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こちらを参照下さい。
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451
匿名さん
何の情報？
日商エステムとか日本エスリードのオーナーと同じレベルじゃないの？
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452
匿名さん
エステムだかトステムだか知りませんが、理事会の広報誌みたいなものはないかと。
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453
匿名さん
当たり前やろｗ
誰に対して広報すんねんｗ
ファミリーちゃうぞ
投資マンションで最高に機能してるってのは
総会の出席者が１０％を超える、理事長が区分所有者から出てる、理事会の会合が年２回以上ある、
修繕業者への発注のあいみつもりを取らせてチェックしてる、管理費を下げて修繕積立金を上げる。
これができてるとこは最高。
ほとんど出来てないから。
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454
匿名さん
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455
匿名さん
マンションの共用部分の管理会社には何の落ち度もない。
専有部分の賃貸管理会社にも何の落ち度もない。
しいて言うなれば、他人任せで何とかなると思ってるオーナーに責任がある。
管理組合員としての責任感が無い、情報収集力も無い、社会的判断力も無い、
そういうオーナーに責任がある。
積極的に関わって責任から逃れるオーナー達には、いつかはその身に帰ってくるはず。
投資は全て自己責任。
購入した物件が2倍の価格に跳ね上がろうが、5分の1の価格に下がろうが全ては自己責任。
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456
匿名さん
しっかしまだ、こういうお馬鹿ちゃんがいてるんだな（笑）
福岡や愛知、兵庫の投資マンション買うよりかは、まだ大阪の方がマシだろうに。
ワンルームマンション投資どうしたら - 専門家Q&A [All About プロファイル]
http://profile.allabout.co.jp/ask/q-124552/
>地方に住む28歳男 既婚 妻 子1人 年収450万円 貯金150万
>2年前に福岡の投資用ワンルームマンションを購入。
>その時は、営業のセールストークを信じてしまい、節税効果、年金になる、ということで、福岡市南区にワンルームマンションを2部屋購入
>大体の状況が上記の状態です。
>毎月の持ち出しが厳しく、家計をかなり圧迫しています。
>売却（任意売却）などを検討していますが、なにかいい方法がありましたら、教えて頂けたらなと思います。
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457
匿名さん
節税対策・・・効果のある方は最低でも年収1000万以上ですが、通常は1500万以上ですね。
その年収をローン期間中の35年間に渡り稼ぐ自信はありますか？
生命保険代わり・・・生命保険には相続税が掛かりませんが、投資マンションであっても不動産には
相続税が掛かりますので、残された方は現金が無いと大変な面もあります。
生命保険は、年齢や家族構成、収入の変化に合わせて見直しが出来ます。
年金代わり・・・ローンが無い状態なら家賃の不労所得の副収入として意味がありますが、
ローンは在職中に終わりますか？
現役の給料からの持ち出しは余裕かもしれないが、年金からの持ち出しは生活を直撃します。
70歳過ぎて、複雑な不動産管理を自分で出来ますか？
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458
匿名さん
こういう投資不動産の会社が、東証二部上場企業だなんて
信じられん世の中だ。
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459
匿名さん
今販売中の物件で、
建物は同じグレードと判断して立地だけで見ると、
プレサンス難波幸町＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜プレサンス難波元町
と圧倒的に難波元町の立地が良い。
プレサンス難波元町＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜プレサンス福島ニューゲート
と圧倒的に福島ニューゲートの立地が良い。
ミナミにはキタを超えられない圧倒的な壁がある。
収益マンションは立地が全てなんだけどね。
なぜなら賃貸の入居者が立地を重視するから。
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460
匿名さん
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461
匿名
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462
匿名さん
何でもお任せだと利益を取られるだけってのは世の常だな
今日みたいな休日には自分の部屋や近くの賃貸屋さんを回って
勉強しないと購入した意味が無いな。
買った覚えがあるけど投資した感覚が無いのから
株を買ったのと同じ感覚になるのは意識改革が必要だな。
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463
匿名さん
ここの営業マンの収入があったら
５部屋くらいは買えると思うけど
自分では買ってるの？
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464
匿名さん
新築をそうそうに手放す人から買うのが良さそうですね。
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465
匿名さん
>>464
もちろん、ここのマンションを１部屋でも新築の定価で買った客が
次は、築３年の中古で新築から５００万も安く買えるからって
飛びつくなら解る。
だって新築から３年で５００万下がってるなら
１ヶ月で１３．８万円の資産価値の下落になる。
そのうち、本来得られるはずだった家賃収入が６万円としても
毎月６．８万も浮いた計算になる。
でも、築浅で売ってるからってそれで本当にお徳かは疑問だ。
投資不動産をいつもチェックしてる投資不動産オーナーや
不動産金融会社がなぜその物件を買わないのか、
それは実質利回りと投下資本の回収までの月数、そして賃貸上の立地とか
総合的に賃貸マンションの経営を考えているからだ。
一部の公務員しか買わないような馬鹿高い定価から幾ら値引いたかは重要じゃない。
大切なのは実質利回りと将来売却するのか全て家賃収入で資本を回収するのかの出口戦略。
投資不動産で最終的に利益を出せるのは極一部であり本当に難しい。
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466
匿名さん
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467
匿名さん
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468
匿名さん
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469
匿名さん
安く買うのは当たり前。
具体的にどの物件をどれくらいで買ったんだ？
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470
匿名さん
>>467
不動産市場は好不調を波のように繰り返している。
底で買うのだよ。
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471
匿名さん
株も同じだね
実際にそれができるのはプロのトレーダーでも難しい。
言うのは簡単だ。
君はプレサンスマンションのオーナーかい？
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472
匿名さん
僕は、一棟オーナーチェンジで購入するのを専門にしているので、プレサンスじゃないよ。
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473
匿名さん
今年初めて管理組合の総会に参加した。
プレサンスの大阪本社での管理組合の総会に出席すると景色以外は失望することばかりだ。
６０戸以上のマンションでも出席人数は３名しかおらず
大半のオーナーは管理会社への委任状を返送して全ての議案は予定通りのシャンシャン総会。
去年までの私みたいだ。
総会後、他のオーナーと喫茶店でお茶をして色々なことが学べた。
特に、賃貸管理については自分の判断だけで全てを決定することができて
具体的手法を聞けたのは良かった。
その後、一室が退去解約となってので、その部屋を始めて変更した。
手続きは意外と簡単で、地場の賃貸不動産店へ依頼した。
内装やハウスクリーニングは、リフォーム会社へ直接依頼したので
改装費が半額以下に下がった。
毎月の集金代行料は３０００円から１０００円に下がったし
入居者が決まった時の業務委託手数料は２ヶ月から１ヶ月に半額になった。
空室期間も２ヶ月と前回より１ヶ月半も短縮された。
次に退去されれば他の３室も全て変更するつもりだ。
４室全てをを変更できれば年間で２５万くらい浮くかもしれない。
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474
匿名さん
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475
匿名さん
>>473
理事は輪番なのでしょうか。不労所得が欲しいのに理事長などやらされたらたまりません。
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476
匿名
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477
匿名さん
一般論として
収益マンションで区分所有マンションの理事長は
管理会社が管理者になるでしょう。
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478
匿名さん
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479
匿名
色々検討中だが、すみふの三宮５４階マンションは境界紛争を隠して販売しているし宅建業法違反
だし安心できない、やっぱり
プレサンスにしょうと考えている。
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480
匿名さん
>>479
三宮にプレサンスの新築なんてあったか？
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481
匿名さん
住友不動産とプレサンスの物件を比較対象とするような人間もいるんだな。
世の中広いわ。
そりゃワンルームマンションを1,600万で買う訳だよ。
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482
匿名
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483
匿名さん
ド素人でも損しない方法
・物件購入
プレサンスに投資マンションの資料請求する。
営業マンから電話で説明を受けると同時に全て録音しておく。
お宅の近くのお客さんのとこへ行く用事があるので近くのファミレスで
会いたいと言われても絶対に合っては駄目。
相手はプロだから買うハメになる。
一通り説明を聞いた後で、投資マンションの本を２，３冊購入する。
ある程度解ってきたら購入へ。
購入するのは築3年以内の物件に絞って、新築価格の40％引きを目処に購入する。
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484
匿名さん
馬鹿高い新築投資不動産を買って賃貸に出すのも好き勝手すればいいと思うが
効果が解るまでに最低２年は掛かるだろうに。
新規契約からローンＭＡＸ分の４，５件買うまでに
半年～１年って判断能力無さ過ぎやろ（笑）
１年で６，０００万も借金増やしてどないする気やねん。
高い金利で借金してる間は資産ちゃうで！借金やで！
特にぬるま湯の教職員とかはジブラルタとかの生命保険各社に鴨されてるから
それを見直すのはええけど、その代わりにもっと流動性が低い投資不動産資産に移動してからに
将来像はあるんかいな。
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485
匿名
>効果が解るまでに最低２年は掛かるだろうに。
意味がわかりません。なぜ、２年なんでしょう。
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486
匿名さん
企業でも家計でも丸１年を通して複式簿記をつけると解り易い。
毎月平均ではなく年単位で計算することで明確になる。
所得税と住民税の節税効果が、金額としてどれくらいになるのか、
どこまで税務署から実際に経費として認められるのかがハッキリする。
団体信用生命保険代わりとして同程度の保障と実際に生命保険に加入した保険料との差を比較できる。
固定資産税等の不動産維持に関する必要経費が明確になる。
賃貸の収支が明確になる
都市部のワンルームマンションの平均入居年数は２年～３年らしいので
その期間に契約～解約までの通しを経験することでハッキリする。
最初の敷金や礼金の収入、
賃貸契約期間中の家賃収入、
賃貸契約期間中の集金代行手数料と管理費と修繕積立金の支出、
解約時の室内の改装費の支出、
解約してから次の入居契約までの空室期間による損益、
ローン契約の際の金利負担、
この辺りがハッキリする。
日本全国で色んなワンルームが何万戸も毎年新築として出てくるんだから急ぐことはない。
過去最高の立地とか言われて飛びつくようでは話にならない。
じっくり見極めてから買えばいい。
不動産投資で利益を出す方も損をする方も株取引と同じように両方いると思うから。
あくまでも個人的な感想です。
年収３０００万円とかお医者さんだったらノリで買っても良いと思います。
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487
匿名
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488
匿名
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489
匿名さん
>>487
それを確認せずに買うオーナーがどれだけ多いことか・・・
そういうオーナーは損しても自業自得だし自己責任だけど（笑）
>>488
本当はそうなんだけど・・・
地方公務員とか教職員、医療関係者、福祉関係者の小金持ちがどれだけ多いことか
あとは心に隙間がある独身中高年の男女ね（笑）
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490
匿名さん
個人の資質と事業が成り立つかどうかは切り分けた方がよい。
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491
入居予定さん
私これからプレサンス京都に住むんだけど、家賃4．５万公共費1万。1万高いです。
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492
匿名さん
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493
匿名さん
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494
匿名さん
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495
匿名さん
しっかし、プレサンスさんの電話営業力はホンマ凄いでんなー
建てては売り切ってまた建てはる
まさに飛ぶ鳥を落とす勢いですやん
どんな営業話法で客を口説き落としてるんでっしゃろ？
しかもお客さんは、自宅以外のローンを何千万も組める属性の良い
公務員やら病院関係が多いんでっしゃろ
一度交渉話法を聞かせて貰われへんやろか？
契約せんかったお客さんでその時の電話のやり取りをYouTubeでにも載せてくれまへんか？
普通はマンション売るってのは汗水垂らして売るもんやけど
投資マンションは電話で売れるから楽でっしゃろ
利益率も高いから営業マンの歩合も高いでっしゃろし
良いことづくしでんなー
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496
匿名さん
今建築中で来年１月完成予定のプレサンス三宮エレガンシアは、投資賃貸マンションですよね？
いつ頃売り出しますか？
三ノ宮駅周辺のプレサンスはダンダン遠くなっていくね。
今回のは駅から１２分くらい掛かりそうですね。
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498
匿名さん
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499
匿名
徒歩5分だと飲み屋街、商業ビルや事務所ビル街じゃないか。
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500
匿名さん
借入金なくとも管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料…と引かれたらいくら残るのだろう。
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