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物件概要 |
所在地 |
東京都目黒区下目黒5丁目890番2(地番) |
交通 |
山手線 「目黒」駅 徒歩18分 (中央口) 東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩18分 (中央口) 都営三田線 「目黒」駅 徒歩18分 (中央口) 東急目黒線 「目黒」駅 徒歩18分 (中央口) 山手線 「目黒」駅 バス5分 「元競馬場前」バス停から 徒歩4分 (東急バス)(通勤時はバス8分) 東京メトロ南北線 「目黒」駅 バス5分 「元競馬場前」バス停から 徒歩4分 (東急バス)(通勤時はバス8分) 都営三田線 「目黒」駅 バス5分 「元競馬場前」バス停から 徒歩4分 (東急バス)(通勤時はバス8分)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
99戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上3階地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2012年01月中旬予定 入居可能時期:2012年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]興和不動産株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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ザ・テラス下目黒口コミ掲示板・評判
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351
匿名さん
仮に収益還元法で大雑把に試算するとリセール評価額は次のようになります。
純収益 年間家賃=24万円x12ヶ月=288万円
還元利回り 5%
評価額 5760万円
家賃が月額22万円だと5280万円
それぞれのパラメータは仮定です、ちょっといじるだけで数値が大きく変わる。
駅から遠いので家賃の妥当性が不明だ。あくまでも話題提供です。
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352
匿名
新築だからここを買う人が多いと思います。例えば中古で探してここが2、3年の中古で出ても自分が選ぶとは考えにくいです。借りるにしても駅から遠いのは対象外です。ただ不動産やさんの強い勧めで現物を見て気に入ることはあるかもしれませんね。
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353
匿名さん
中古で出した場合相当買い叩かれそうですね。
転売目的ではなく、永住目的の方が多いと思います。
前の道は広い割りに車の通りも少なく、
高齢になったとしても坂が少なく、デイケア施設も多いので比較的暮らしやすそうですね。
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354
匿名さん
リセールの場合、近隣の売買実績から値を付けます。この物件だけは価値があるという考え方は止めた方が良いでしょう。5年も経てば実績が積み上がり相場が形成されますね。いろいろ言われていますが、長く住むにはよい物件と思いますけどね。
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355
匿名さん
林試の森は、ちょっと怖いイメージがあります。昔の事でしょうか。
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356
匿名さん
>351
自分の物件を賃貸に出した経験はないんだけど、仮に家賃が22万円だとしても、仲介業者が20%ぐらいとってくから、上記例に当てはめれば実質利回りは4%ってことでおけ?
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357
匿名さん
バス物件では、とてもそんなに賃料は取れない。新築でそこそこの反応だから、その後の資産価値も期待したくなりますが、それはキッパリあきらめるしかない。それに、周辺に同じような物件が増え、一方で、駅から遠くても借りる、セカンダリーでも買うという層極めて限られるということですから、借り手を見つけるだけでも相当苦しいと思った方がいい。
新築にのみこだわる物件です。この物件、駅徒歩圏物件より安いから、かわりに将来資産価値がないのは覚悟の上で買っているはず。
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358
匿名さん
ここで賃貸って???誰が20万出してここ借りるの?10万後半から初めて検討するんじやないのかな。リセールはまず期待できない。6000で買って4800とかで売れるかどうか。いきなり、1000損したくないひとはまず手出さないほうがいいマンションダヨ。
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359
匿名さん
資産評価はその物件が将来的に産むであろう利益を基に試算するモデルです。現実的にバス物件を買おうというインセンティブは価格が最も大きな要素となるので新築の販売価格と同価格帯では買おうと考える人は皆無でしょう。
357さんが説明しているように、販売価格にはその分が織り込み済み、それらを考慮して長く住むという物件です。損失分も見越して納得がいく方向きです。
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360
匿名さん
賃貸の需要は見込めないと思って検討している人がほとんどでは?
徒歩圏より安い分、織り込み済みですからね。
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361
匿名さん
10万円台後半だったら東京郊外の駅近物件とそれほど変わらない賃貸料金、目黒でもバス物件だとこの程度になっちゃうの?
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362
匿名さん
賃貸に出すなら、借りてくれる人が見つかればラッキーって立地と
思います。賃貸時代は便利な場所が人気だからね。
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363
匿名さん
契約者です。
永住する予定ですが、どうしても転居しなければならない事情ができた時には
賃貸なんて出さずにキッパリ売ろうと思います。
環境の利を得られて、賃貸に年間250万くらい払っていたと考えれば、
別に損した気分にはならないですから。
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364
匿名
今さらネガどうした?(笑)賃貸考えてる人なんかいないしリセール厳しいのも承知で買ってるだろ!それ以上にその人の価値観で魅力を感じて買ってるわけだから。
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365
匿名さん
ここは現金一括購入者がソコソコいるらしいじゃないですか。ローン返済の心配が無いなんて羨ましい限り、そんな人たちにはリセールとか賃貸料の話をしている我々は滑稽に見えるでしょうね。宝くじでも当たんねーかな・・
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366
匿名
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367
匿名さん
結構このバス物件付近のファミリー向け賃貸を探すと20万くらいいくんですよね。
駅から遠くて不便なのになんでこんなに高いのか不思議です。
それなりに需要のある場所ってことだと思います。
初めて来たときはインテリアショップが沢山あって、おしゃれな通りだなと思ってましたし、
インテリアショップが近い分、インテリアには詳しくなれるし、小さい家具はそのまま持って帰れるのもいいですよね。
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368
匿名さん
目黒駅西口は川越えた辺りから住宅街ですからね。目黒一丁目はごちゃごちゃしすぎだし川沿いやだし、目黒二丁目とかも結局徒歩15分くらいのとこだったり、目黒三丁目が理想ですがかなり高い。そんなかんじだから意外と この辺賃貸ファミリーいますよ。子供ができるとこの辺の良さがわかりますよ。小学校も下目黒小は人気ないが油面、不動小は評判いいし。
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369
匿名さん
リセールの話から賃貸の話に繋がったようですが、現実は蓋を開けてからです。
この物件を契約した人、これから第3期を検討しようとしている人、既にこの立地条件と販売価格の折り合いを理解していることでしょう。住環境は良いと思います。下目黒五丁目は平坦で近隣地区と違い道路がよく通っています。都心に近いこともあり在外公館も多い。バス便となりますが歩けない距離でもない。付加価値のある住宅地ですね、同様な住宅地は他にそれほどないでしょう。実際にこのあたりを歩いてみるとわかりますよ。
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370
匿名さん
確かにここが評価されるのは3年後くらいだと思います。三井の戸建てや住不の低層が完成し、新しい価値が創造されるようなら先見の明があったということになるでしょう。
あまりぱっとしなければ、よほどのことがない限り永住ということになります。ただ、ギリギリでローンを組むようでなければ処分もできますので、大丈夫じゃないかと思います。
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371
匿名さん
目黒通りに地下鉄でも作られるようなことがなければ、この場所に賃貸やリセールの面で価値が出てくることは将来的にもありません。でも、バス生活に苦痛を感じない人が長く住むのなら、それは個人の趣味や価値観だから、それはそれでいいんじゃないですか
確かにこの不確実な時代、「将来動きにくい」というのは不安ではありますけれども・・・
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372
匿名
↑評論家気取り きもちわるっ 誰もあんたに意見聞いてないし
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373
匿名さん
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374
匿名さん
そこまでは言わないが、決めつけないで、頭はもう少し柔軟にした方がいいと思うね。逆バリとかにはむかないタイプかな。
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375
匿名さん
CATV加入は強制じゃないですよね。最近は殆んど地上波を見ないし、どうしても見たい時でもPCで充分。BS・CSは室内アンテナを立てれば無問題だし個別にNHK受信料を払えば大丈夫ですよね?
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376
匿名
371さんみたいな心ない人がいますよね、買った方にわざわざ精神的ダメージでも負わせたいんでしょうか。 CATVは強制ではないと思います~
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377
匿名さん
建設前の敷地状況、樹木がが多いが完成後は少なめですね。
(google earth)
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378
匿名さん
371さんは契約された方ではないですか。不安要素を並べたように感じます。
出尽くしていますがこの物件が立地する下目黒五丁目の第一種低層住居専用地域は質の高い住宅地ですね。将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょう。
変化する要素は、教育研究所跡地や農林中金社宅跡地の再開発で住宅になることですが、他にはありません。
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379
匿名さん
確かに緑は大分整理されるようですが、だからっといって、以前の塀と金網もどうかという気がしますので、ほどよくこぎれいになる方がよいような気はします。
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380
匿名さん
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381
匿名さん
豊かな緑は継承する意義はありますが、塀と金網には継承する優位性がありませんよ。
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382
匿名さん
379です。確かに塀と金網には全然継承価値はないですね。言葉足らずでした。あくまで、あの汚い感じが残らない方がよいという意味です。
緑は多いに越したことないのですが、新たに植えても10年もすれば結構育ちますので、虫もくれば日当たりも悪くなります。贅沢な敷地内のちょっとだけ離れたところにあるのが理想ですが、そうでないならきれいに整理された方が住みやすいとは思っています。
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383
匿名さん
目黒アドレス-それは、都心に寄り添う住宅街。駅前とは違う、穏やかな暮らしがここにはあります。目黒通りから一本入ったこの地では、目黒の都市機能、そして喧噪の届かない閑静な住環境を手にすることができます。(パークハウス目黒中町より)
下目黒五丁目 約6,500m2もの、広大な敷地を持つ「旧興銀社宅跡地」。第一種低層住居専用地域の庭園邸宅。低層住宅が建ち並ぶこのエリアにあって、広大な敷地を誇るザ・テラス下目黒。99邸、ひとつひとつの暮らしに確かなゆとりを生む広さと、美しい緑を配した庭園が生む癒しを贈る。そして邸を抱く環境は、第一種低層住居専用地域だからこその住まいに相応しい静けさを享受できる。(ザ・テラス下目黒)
三井不動産のがキャッチコピーは上手いね。でも中身は三菱地所に軍配が挙がる。
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384
匿名さん
378
多分、最後に「か」が抜けたのな。
将来的にもこの質が維持されることがこれから住もうとする住民の願いではないでしょうか。
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385
匿名さん
川崎のライオンズマンションが手抜き・欠陥マンションだった事が判明した件で
東亜建設が一枚かんでいましたね。事業計画では施工主は東亜建設だったけど
下請けに丸投げして、そこがやっちまった。大京から業者を紹介された下請けで
東亜は内情はよく分からないと言ってるけど無責任だね。建て替え費用16億円は
大京と東亜が負担するとの事。ココは手抜き無しでお願いしますよ。。
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386
匿名さん
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387
匿名さん
東亜も一度手抜きして痛い目を見たのだから、今後はしっかりやるんじゃないの?
でも築15年でまるっと建て替えてまた新築に住めるというのもいいなあ。
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388
匿名さん
甘いよ、会社のカルチャーは簡単には変わらない。次は見つからないように手口が巧妙になると考えた方がいい。
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389
匿名さん
16億円のうちどれ位を負担するか分からないけど、損した分をどこかで穴埋めしようとするよ
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390
匿名さん
問題を起こしたことのある業者は別の角度からチェックする仕組みを是非お願いしたいが、一度でも問題を起こしたらだめとなると、どこのマンションも商業ビルもだめなんじゃないの。
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391
匿名さん
新しいネガの話題だね。前から思ってたけど、この物件意外と注目されてるね。
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392
匿名さん
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393
匿名さん
まあ、売主でも施工会社でもいいから”ちゃんと”説明はしてほしものですね。
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394
匿名さん
林試の森には夜間ホームレスらしき人がベンチに数人いた、もう5年ほど前だけど今はどうだろう。夜は人通りが極端に少なくなるので警察が見回っていてほしいが、区の境界が公園を二分している。縦割りだと目黒区と品川区の警察だね。
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395
匿名さん
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396
匿名さん
数年前は池の近くにホームレスらしき人たちいましたよね。
最近はあまり見なくなったような、違う場所に移動したのかな。
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397
匿名さん
CATV+NHKだと結構な金額になりますか?ローン返済・管理費・個資税などで貯金なんてなかなか出来そうもないなぁ・・
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398
匿名さん
私が見た時はグランドがある近くのベンチに何人かいました。もう何年も前なので。いなくなったのなら幸いですね。
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399
匿名さん
ネットも安い所と契約したみたいだからCATVも安いと希望的観測
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400
匿名さん
別料金は当然ですが、ここってCATVを契約しないと衛星放送みれないのですか。
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401
匿名さん
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402
匿名さん
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403
匿名さん
BS込みで年間2万5千円くらいNHKに支払うんでしょ? CATVは月額4~5千円くらいとして合計7万円以上になるのかな・・・これにスカパーにも加入すると結構な額だ。
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404
匿名さん
400です。ありがとうございます。
NHKは別にしてスカパーだけ継続します。
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405
匿名さん
ユーコムのインターネット、マンション一括なので低廉な価格設定のようですが、本当にお得なのか、使ってみないとわからない。
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406
匿名さん
最終期の抽選は9/18なんですが、夏休みが終わった途端に先着物件が1つ減ったんですよね。
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407
匿名さん
売れましたね。確か最上階だったのでは。先着順販売住戸が売れ残ったのはキャンセル住戸なのですか?
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408
匿名さん
先着になってるのは、一度販売した後のキャンセル分ですね。
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409
匿名さん
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410
匿名
二階は大丈夫だと思いますよ、一階も戸建てよりははるかに安心かと
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411
匿名さん
先着順のキャンセル住戸、足が遅いですね。第一期の状況だとさらっと売れてしまうと思われましたが。
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412
匿名さん
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413
匿名さん
だから住友も強気ではなく完売目指す方向になるのでは
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414
匿名さん
最上階とは言え南棟の外廊下から丸見えですからね躊躇するでしょ
歩いている人に自然に視線は向くし、見られていなくても人の気配を
感じるだけで気になるでしょうから。
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415
匿名さん
そういう人もいるでしょうね。南棟でなくても、まわりに民家や通行人がいるのは低層の宿命なので、あとはタワーの高層にでも行くしかないかな。
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416
匿名さん
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417
物件比較中さん
静かな町ですが、
駅から凄く遠いのが実際住んでみてどうなんでしょう?
車はあるのですが、時々電車も利用します。
徒歩では無理な距離ですが、タクシーすぐひろえますか?
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418
匿名さん
大人気ということはないですが、好んで住んでいる人もたくさんいる。それだけじゃないですか。
タクシーは呼んだ方が早いと思います。
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419
匿名さん
セキュリティという意味では、一般的に2階(ここの表示は3階)以上がいいのですが、1階庭付き(表示は2階)とかでも内側のⅢ棟であれば結構安心できますね。
でもここであれば、外側のⅠ棟でも庭付き1階(表示は2階)の方は地面より1mくらい高くなってますし、東側1階(表示は2階)でも地下があることでベランダ仕様になってますから、道から距離がある分大丈夫な気はします。
テラス付き地下(表示は1階)でも垣根を跨いでさらに3mくらい降りてくるのも大変ですので、通常の1階よりは安心できるのではないでしょうか。
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420
匿名さん
こういう構成の住宅に住んだことがないのでわかりませんが、外廊下から見られるものなんですか?見下ろされるのは気分的によくないけど、同じマンション内なら他よりはいいかとも思いますけどね。
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421
匿名さん
確かに住友不動産の物件が現実味を帯びてきたので第三期は苦戦を強いられそうですね。でもこの物件のがバス停や駅に少しだけ近いし、価格は売れる範囲で設定するだろうから同じだろうからこちらのがよさそうに思います。地所は値引きがあるのかなー?
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422
匿名さん
外廊下から見られてしまうとありますがよくある事ですよね。
密集してる戸建や大規模物件の複数棟が接近してるマンションよりいいかと思いますがどうでしょう。
気になるなら高層マンションの高層階や隣接して建物がない物件しか住めません。
ここの魅力はそういうものではないので合致しないですよね。
住友は住友価格なのでここより安いとは思えません。
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423
匿名さん
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424
匿名さん
一応、東亜建設工業はコメントしてるんですね。
大京から推薦を受けた施工会社へ一括下請け云々、ではなぜ大京は直接その会社へ発注せず、東亜建設工業を通して問題となったマンション建設を発注したのか、この点が不明確です。
そして「建て替えに真摯に対応・・・」とあるが当たり前のことだ、この流れだと費用負担はしていないだろうな、施主である大京の指示に従ったに過ぎないとの認識だから。
構造上の問題点が指摘され、建て替えなければならなくなった点については「粗雑工事」という表現でごまかしている。雑すぎる。
住まいの性能表示システム「CHECK EYE’S」は経過報告よりも、中身、つまり設計通りに施工されているかどうかの設計監理がしっかり実施されているのか確認を行ってほしい。
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425
匿名さん
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426
匿名さん
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427
匿名さん
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428
匿名さん
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429
匿名さん
ザ・テラス下目黒もザ・パークハウスとして扱われているってことでは。これって単に客集めですよ、こんなことしなきゃならないんですね。
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430
匿名さん
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431
匿名さん
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432
匿名さん
雨が上がったので早朝散歩のついでに見て来ました。エントランス側よりⅠ棟の方が進んでいました。写真はⅠ棟の南西側ですがやっぱり4階建てには見えませんから半地下は結構深いかも。
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433
匿名はん
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434
匿名さん
432さん
ありがとうございます!
なかなか見学に行けないので、経過を見ることができてうれしいです。
エントランスってどのくらいでできるのでしょうか。
とても楽しみです。
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435
匿名さん
売主の欄の左側は必ず興和不動産で、三菱は従属。ここは興銀社宅の跡地だから当然、本質的には完全に興和不動産の物件なのですが、売る時だけは三菱の名前を前に出した方が売りやすいから、そうするという延長線上の策なのでしょうね。
興和不動産は実はどういうところか良く知りませんが、悪い話も聞かないので、特に心配はしていません。ただ、東亜建設工業に任せたという判断だけは気になります。コストカットのためだったのでしょうか。例の手抜きみたいなこと、こちらの物件にはないといいですね。
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436
匿名さん
この物件の建築を東亜建設工業に選定したのは地所でしょう、他の地所物件でも請け負っていますから。高層住宅なら大手ゼネコンになりますが、低層ですから中堅ゼネコンでも技術的には問題ないとの判断でしょう。
興和不動産はあくまでも土地提供者というスタンスと感じています、興和の人に会ったことある人、いらっしゃいますか?
興和不動産物件は多くはないと思います、地主である興和が企画販売力の勝る地所を取り込んでギブ・アンド・テイクでリスク分散しつつ、お互いに儲けようっていうところではないですか。
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437
匿名さん
>430
大京は「施工会社の責任を追及する」と言っているが、東亜建設工業は「大京から要請された会社へ一括外注した」と説明している。
推測すると、大京が親しい建設会社へ工事を発注したいが、元請けになるには表向きの信頼性が低い等の理由から、東亜建設工業を利用してこの会社へ一括外注してくれないかと持ちかけた可能性が高い。この場合、東亜建設工業は手数料を取っているはずなので元請けとしての責任は負う。そして、大京は何らかのバックマージンを得たと思われる。
よって、両社は責任を負う立場にあるが売主と建設会社の関係から、大京の責任はより大きい。釈明文書で大京は「従来から法的事項はもとより的確な品質管理を行っている」と説明ししているが、無責任を露呈している証となっているは皮肉だ。
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438
匿名さん
432さん写真ありがとうございます。なかなか見にいけないので進み具合が気になってました。本当完成が楽しみです。
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439
匿名さん
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440
匿名さん
大京さんのプレスリリースが感情的でダメだな。
当該物件以外は大丈夫とか言い切るのは、ちゃんと調査した結果なのかね。
普通の業界なら調査結果も公表するんだけどな。
建設業界ってこんなのがまかり通るんだな。
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441
匿名さん
>432
現況写真、進捗がよくわかりますね。スクリーンがある高さで地上3階が収まるのかしら?この土地ではインパクトありますね。
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442
匿名さん
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443
匿名さん
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444
契約済みさん
東亜は、過去にクレーンが転倒して工事が中断したことがあったな。
まあ、規模から言ってSゼネコンに発注する程ではないしね。
地所さんは、それでも東亜さんを信頼してるからでしょう。
住不のゼネコンは東海みたいだし、Sゼネコンでは合わないというだけでしょう。
中古の市況はどうなってますかね?
そろそろ覚悟しないとまずいんですけど。
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445
匿名さん
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446
匿名さん
東雲のタワーが売れるようならばタワーが市場に容認されたと判断し、他のデベロッパーも継続してタワーを売りだすという意味でしょう。既に用地を取得しており、塩漬けになるか否かの重要な判断をしたいということ。
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447
匿名さん
一部の大手以外のゼネコン業界なんて、こんなもんですよ。
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448
匿名さん
大手ゼネコンも不況の時は中層の商業ビルや集合住宅を積極的に請け負っていましたが、昨今、中堅に多くがシフトしているようです。売主がそういう判断をしているのでしょう。技術的には問題ないのでマネージメント能力さえあれば、中堅でもいけるということかな。
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449
匿名さん
>445
先着順、211号室のみとなりましたね。ここは南側のI棟の1階で地階があるところかな?直ぐに売れてしまうだろうな。
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450
匿名さん
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ご近所マンション
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