新しくpart2を立てました。引き続き有意義な情報交換をしましょう。
part1 ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/142106/
＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年3月下旬予定
施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス
[スレ作成日時]2011-07-24 19:51:00
先日の目黒区長の財政見直しの記者会見では今一つ詳細が不明ですが、とりあえず「小学校については統廃合を見送った。」とのことです。わかっていたことですが、15日公表の素案を確認したいと思います。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110810-00000119-san-soci
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20110812/CK2011081202000040.ht...
２０２さん ありがとうございました！ふらっと外食するなら 目黒か学芸大学の方まで散歩しながらってかんじですよね、
エコポイントやフラットの駆け込み需要ってあるんですね。反動で市場があまり冷えこまなければいいですが。
http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E3E0E2E1...
物件が9月抽選でもフラット優遇は間に合うのかな？
区立不動児童館は徒歩１分、米油の裏ですね。
住宅街を歩いていたら、ピアノ教室を開いているお家をいくつか見つけました。
評判などはわかりませんが、ヤマハよりも安価でできますかね。
周辺スーパーは意外に高くないですね
東急ストア
http://www.tokyu-store.co.jp/shop/guide/shopinfo.php?id=89
オオゼキ
http://ozeki.digimu.jp/sel_shop_DB/sel_shop.php?code=0012_0007#
目黒駅アトレ２の地下1階にプレッセがありますね、中目黒よりも品揃えは良いようです。場所が変ですが駐車場へもエレベータを使えば容易に行けました。
税率や各種保障・手当については年収300万円の人と1000万円の人では大きく違うし、扶養者のあるなしでも変わってくるので、一概に目黒が劣っていると断言できないと思います。
地下の日当りは期待できないと思う。だけど広いテラスには当たるから、思ったよりは明るそう。
テラスに当たれば十分て気がする。
子供や老人に対するケアなり健康保険料負担などが区によって異なるようですが、東京都は近隣の県と比較した場合、手当てが厚い。これはプラスアルファ分なので比較対照が低いと言うことではないのです。要するに都内であれば一定以上の公共サービスが受けられ、税負担は収入による差はあれ定率ということです。
さて、目黒区ですが、財政は23区中ワースト2位だそうです。経常収支比率が高く(80％超）、積み立て基金が後ろから2番目、公債費比率も高い（12％）、将来にわたる高い財政債務負担、などです。
目黒区財政白書(2009年）
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/zaisei/jokyo/hakusho2006/files/...
その他、ネット上で公開されている情報です。
東京23区生活実感ランキング(2006年）
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2006/post_18.php
東京23区自治体保育比較（2008年データ）
http://www.geocities.jp/nhk_wm/jichitai/
23区行政水準比較（江東区施設白書、H18年）
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/keikaku/52787/16352/file/25589_huroku...
東京23区医療費補助比較（All About)
http://allabout.co.jp/gm/gc/10253/
高齢者が暮らしやすい街 23区比較(森記念財団）
http://www.mori-m-foundation.or.jp/published/survey/5/koreisha_gaiyo.p...
目黒区の行政情報Z(生活ガイド行政情報）
http://www.seikatsu-guide.com/citysearch/?ccd=13110
中学生までの乳幼児医療費助成とか削減されたりするのかな。
はい、セカンドハウスで現金一括払いです。住み心地が良ければ永住用に、そうでもなければ賃貸に出すつもりです。
この立地で賃貸ニーズがあるかはわかりませんが、居住用でなければ税特例や学校、その他行政サービスも関係ないですね。関係するとすれば、実際に住民票を移してその賃貸に住む方が利便性低下をどう考えるかでしょう。
ここをセカンドハウスで現金一括で賃貸に出すって、すごいなー。こんなバス物件に賃貸つけるとしたら、かなり割安にしないと…でも、いろんな対策だったらあり何ですかね。
すげー金持ちだな
財政は健全ではないようですが「子ども医療費助成制度」の変更はないでしょう。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/kurashi/kosodate/josei/ko_iryojosei/in...
そもそも会社名義にするので個人の住民票は関係ないのですけど
ここに住もうって人はゴミ袋の有料化くらい気にしない、とかなら分かるんだけど、誰かに貸すんじゃないの？ たまにしか使わない別宅ってことか。確かに凄いね。
セカンドハウスとしてこの物件をキャッシュで、それは景気の良いことで。小金持ちでなくてもこの程度はキャッシュで買える人が他にもいそうです。投資対象にはならなさそうだから、何か気に行った点があったのでしょう。賃貸に出したとしらリターンは低そう。
会社名義ならわかりまっせ。
別宅ならＮＨＫ受信料が半額になりますよ
まぁキャッシュで買える人にはどうでもいい事か・・
ここの場所はさすがにないですね。
安いには訳があるよ。でも安いよね(笑)
価格が高くなるけど池尻のクラッシーか駒場のプラウドは場所がいい。
2つともいい部分のポイントが違うので趣味嗜好性だとは思いますけど。
クラッシー
http://www.ch195.jp/
プラウド
http://www.proud-web.jp/komaba/
人によっては駅からの距離よりも駅自体の利便性の方を重要視するからね。池尻や駒場？よりも目黒駅の使い勝手を優先する人ならこちらを取るわな。
もっとも、同じ目黒駅利用なら更に駅近物件も複数あるわけだが。
あとは値段との兼ね合いか。
池尻はないわ(笑)駒場も静かだけど不便だよ
ここの80平米で貸したら30万とれますかね？
渋谷で私鉄に乗り換えるのならバスも同じ。ホームに行き着くまで上り下りしてる間にバスに乗れちゃうよ～ん。駅前バスロータリーの７つのバス停のうち５つが元競馬場前に止まるから直ぐに発車するのに乗れるよ。
中庭つぶして内廊下にして敷地に目いっぱい詰め込まなかった三菱はエライ！
目黒区の素案が出てますね。取り敢えずゴミ有料化はなくなり、助成もまあまあ維持、その他の項目で頑張るようですね。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/kaikaku/minaosh...
しかも本数バスの方が多いし 池尻はありえない
リターンを考えたら、駅近、目黒駅前のアトレ2の横にできる再開発マンションだろうね。デベロッパーは私の好みではないが。そんなことより、駅近で評価がきまるようだ。
>240
それはバス利用者がバス利用を正当化するときに口揃えて言うこと。
でも現実は、私鉄への乗り換えなどがあって例え結果バス使った方が早かったとしても、駅から歩けないという事実が資産価値を大きく下げる。
> でも現実は、私鉄への乗り換えなどがあって例え結果バス使った方が早かったとしても
これが一番重要。買い替え予定がないなら資産価値より日々の通勤のしんどさ軽減の方が大切
バスに慣れていないと、バス物件というだけで敬遠はされますよね。徒歩は寄り道が容易ですが、バスは寄り道の選択をしづらいと思います。駅からまっすぐ帰るにはいいですね。
バス便は電車に比べて終バスが早いですが、ここは、目黒駅は
いくらでもタクシーいるし心配なさそうですね。
第一種住居専用地域、建蔽率60%、容積率100%の制約がありますので、詰め込みはできないのですよ。
目黒区「緊急財政対策にかかる事務事業見直しの検討状況について」8月15日付けを拝見、なぜこんなに財務状況が悪いのか理由がよくわかりませんが、区長、副区長、教育長、代表監査は名誉職とし退職金や期末手当は無しにするなど抜本的な対策を講じないと経費削減に繋がらないでしょうね。
目黒区の見直し素案（約181億円財源確保）は、直接区民生活に影響するところは一応気を使っている感じですね。
・各部局事務経費の削減 ：45億円
・未利用地区有資産売却 ：39億円
・東山小学校改築の延期 ：26億円
・公益法人等見直し ：7.5億円
・第四老人ホーム整備延期：7.5億円
財政難の原因は、「100年に1度の不況といわれるような経済状況の中、特別区税と特別区交付金の合計で、平成21年度は前年度より98億円、平成22年度も当初見込みより28億円減少しています。その結果、平成20年度に173億円あった活用可能な積立基金は、数年後にも底を突く危険性があります。こうした状況になったのは、かつて例のないほどの特別区税・特別区交付金の大幅な減少が最大の要因です。」
http://www.city.meguro.tokyo.jp/shitsumon/meguro_gyosei/kinkyuuzaisei/...
173-98-28=47億円
リーマンショックが原因としているが、要は特別区交付金に依存しているってことなのかな。
98億円と28億円の減少も年度が異なるだけで3倍以上の開きの意味が不明。、
教育委員会事務局の所管する見直し事業「教ー71」にある、みどりがおか幼稚園とげっこうばら幼稚園の認定こども園への移行、とは別に民営化するのかな。
バス物件は不便そうですが、ここは目黒駅からどのバスに乗っても大体は着くので、バスを延々待つということは少なくていいですね。
慣れてしまえば楽だし、たまに歩いて帰っても良いし、ただ、終電後や、大雨の日のタクシーは混むのでタクシー待ちが大変です。
終電後や大雨の日は、どこでも大変なのでは？
身障者用の駐車場は該当者がいなければ一般にも貸し出すのですか？
ここの購入者層は若そうなので病気の後遺症で体が不自由になる人も
近々には出なさそう。やっぱり将来は駐車場難民になる可能性有り？
契約者の年齢層は３０代から５０代でしょうが、若い層が多いという印象ではありませんね。
身障者用の駐車場は希望者がいなければ貸し出すようですが、希望があった場合一定期間内に契約が解除されます。
今月の８月１日現在の目黒区人口は255,090人、人口推移では平成７年まで減少し、それ以降増加傾向にある。特に財政に状況に影響するほどの変化ではないな。
目黒区の人口
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/tokei/jinko/kongetsu_jink...
目黒区の人口推移
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/tokei/index.html
財政難の影響が直接どこにくるか分からないけど、例えば、月に数千円みとけばいいってことかな。
管理組合の理事って１０人くらいでしたっけ？立候補者がいない時はデベが指名するんですか？
財政難の影響は直接受けるのは指定ゴミ袋と保育園、幼稚園料の値上げ、
小学校や公共施設の改築の延期など、
ファミリーにはさらに住みづらい区になりそうですね。
単身の方にはあまり影響はないのかな。
目黒区のHPには以下の説明があります。東京都の財政状況が良いので何とかしてくれるとでも思っているのでしょうか、かなり抜本的な改革を断行しなければならない状況です。一般区民への影響はない内容となっていますね。
今後、計画的に見直しを行っていくもの
新規採用職員の抑制
管理職ポストの削減
廃止や統合を含めた外郭団体のあり方
区の公債権及び私債権を含めた滞納対策
今後の財政的視点を踏まえた、施設のあり方 など
区民生活への影響度などを考慮し、今回、見直しを行わないもの
ごみの無料収集
地区サービス事務所
子ども医療費助成制度
私立幼稚園園児保護者補助
施設の緊急修繕
高齢者・障害者各種助成制度
障害者施設運営費
予防接種
耐震化促進
住宅用新エネルギー助成 など
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/keikaku/kaikaku/minaosh...
近くに美味しいパン屋ってありますか？
目黒通りを挟んで反対側の油面商店街に、良さげなパン屋さんありますよ。この商店街はかなり寂れてしまってますが、このパン屋と酒屋のカクヤスは使えると思います。
と言いつつ、パン屋に入ったことないので、的外れだったらすみません。
田道小学校入口の交差点にあるパンやさんは美味しいです。
ちょっと高いですけど。
油面は、油面木村屋ジョリーさん、
そして、
田道小学校入口の交差点にあるパン屋さんはこちらのパン屋さんでしょうか？
ジャンティーユ
http://www.gentille.ne.jp/
カクヤスって安くないんですってね。知ってました？すっかり名前に
騙されてましたよ。
269さん>
いえ、知りませんでした。
いつも、カクヤスで箱でビール（正確には発泡酒）買ってます。
現地近くで、もっと安い所どこかありますかね？
例えばオオゼキとかの方が安いという話です
「カクヤス」ってここのことですね。
http://www.kanshin.com/keyword/61482
カクヤス
http://www.kakuyasu.co.jp/
目黒区南だったかな、環7沿いの「やまや」が安いけど車がないとね。カクヤスより安い。
http://www.yamaya.jp/
目黒駅前や武蔵小山に店がある信濃屋、カクヤスのメモを書いた人はここへ行くそうです。
http://www.shinanoya.co.jp/
選択肢が多いのですね。
油面木村屋ジョリーは昔の名前、改装してブーランジュリ ジョリィです。
http://www.kanshin.com/keyword/58603
旨そう
http://yodies.blog.so-net.ne.jp/2009-02-28
目黒通り沿いに「マインマート」を見かけました。
うちの近所にあって安価なのでよく使っていたのと、
7000円以上だと宅配してくれていたのですが、
ここはどうでしょうかね？
http://www.minemart.co.jp/corp/detail.html?storeId=39
酒屋ですよね「マインマート」は、恥ずかしながらはじめて聞きました。けっこうあるのですね。
地所のマンションは結構売れているんだね。大型物件が比較的つらいってことかな。
http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C889DE1E6E2E6E7EB...
↑
「実需にそった物件の供給で、震災後も販売は順調」
Jollyは美味しくてよく買ってます。
朝から買いに来るお客さんがいるほどです。
カクヤスはあまり安くないですね、
武蔵小山の信濃屋は結構遠いし、
生協の方が安いときがあるのでそっちで買ってます。
地所に限らず、どのマンションも販売順調ってことだね。
大震災が発生して販売を自粛しなければもっと好調ってこと、マンション需要は底堅いのですね。
ジョリーは三井の中町物件にも紹介されていたパン屋ですね。
油面地蔵通り商店街、巣鴨のそれを思い浮かべてしまうけどそれほど有名じゃないから地方都市のシャッター街化しなければと危惧している。
マンション売れてるように見せて売れ残りまくりだよ。決算に合わせて在庫処分で叩き売ってるよ。
地所はたたき売ってくれないのかな？
ここは9割以上なくなったので、たたき売りは無理でしょうね。他物件ならまだあり得るかも。
もう一月くらい現地へ行っていないのですが、工事はどれくらい進んでいるのでしょうか、楽しみです。
9月の大鳥神社の例大祭にいって、ついでに状況を確認しようと思っていますが。
googleのstreetviewを見ると、興銀の社宅だったころの様子が見られて、とても面白いですね。
川沿いや世田谷公園野球場そばにしなくて、やっぱりヨカッタと思う近頃です。
三井はわかるけど、住商はどうしてかな？
「実需にそった物件の供給」というのがこの物件人も当て嵌まるな、売れそうな販売価格帯に抑え込んである。某目黒洗足の９０００万円台を混ぜるような無茶はしていない。
ずっと気になっていた土地です。
HPが出来て現実感が出てきましたね。
以前の敷地入り口に綺麗な濃いピンクの桜の木が植わってたんですが、
あれは伐採してしまうのかな。
桜の木もったいないですね。
春には綺麗に咲くのに。
ここより、バス停からは遠くなる分、８０㎡が中心で価格は６千万円台が最多価格帯だそうで・・。
教育研究所の跡地、HPは表紙と資料請求のみ、早い公開ですね。それにこちらも「テラス」、流行なのですかねー。地上3階地下1階建てのようなので、この物件と内容が似たものになりそう、相乗効果でこの地区の評価が上がる？かな。敷地が9700平米（1.5倍）と広い分販売戸数も175戸と1.8倍、地階住戸が多いんだろうな。
ザ･テラス下目黒とシティテラス下目黒、紛らわしいマンション名だ。
住友の方が１戸あたりの敷地面積が少し狭いから、多少安くなるのは必然ですね。
バス停が遠く、目黒へのアクセスがここより悪いですしね。
住友なので強気価格かもしれませんが。
どちらにしろ、この地域に、それなりの規模の一流デベマンションが増えることは、地域にとっても互いのマンション住民にとっても悪くないと思います。
小学校の学区はどうなるんだろう。
同じかな。
住友はもともと高いイメージだしテラスの売れ行きを見てかなり強気な値段でくるでしょうね。これを待ってたらやっぱりテラス安かった！ってことになりそう。。。。。
