MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）ってどうですか？PART10

そもそも、５３０の言う販売９年計画何て存在しねえだろ。
どこの営業知らないが、バレバレのデマ流すイカれたやり方治さないと、
常識ある人は誰も信じないし、妨害するにも方法が酷いわ。

マンションは戸数を増やせば増やすほど１戸あたりの建設コストが低くなります。
そして１戸あたりの土地代も個数を増やせば増やすほど低くなっていきます。
販売費も少ない戸数のマンションを複数建てるよりずっと安く上がります。
かといってそれが販売価格に反映されるでしょうか？このマンションが
周辺のマンションより極端に安いでしょうか？そんな事はありませんね。
要は巨大なマンションを建てると、普通のマンションより利幅が極端に高いのです。

ここが９年計画で販売するという話が出ましたが、それは「積極的に完売させる
つもりは無い」という事でしょう。利幅が極端に高いので、ある程度の戸数を
販売すれば十分利益がでるようになっているんです。ですから、売れ残っても
問題無い、残りは売れたらラッキー程度なんです。これが「売れ残りは優良在庫」
のカラクリです。

これは巨大な資本力のあるデベだからできる極端なやり方です。普通のデベはこんな
事やりたくてもできません。

ただ、購入者の視点で考えるとあまりメリットはありません。いつまでも販売を
続けられると中古価格に強く影響が出るからです。例え築浅であっても、新古が
いつまでも販売されていると、中古価格を下げざるを得なくなるからです。

マンションを資産として考えるなら、そこの所をよく考えたほうが良いです。

＞このマンションが周辺のマンションより極端に安いでしょうか？そんな事はありませんね。
理屈っぽく書いているようで、肝心なところが根拠の提示もなくサラッと流しています。
極端に安いんですよ。安いというか、割安なんですね。
割安と書いたのは、立地やマンションの仕様を勘案した価格ではという意味です。
少なくとも900世帯はそう思ったからこそ、900戸売れたのではないんですか？

もしそこらのマンションと魅力が同じなら、そこらのマンションと同じ売れ行きになるでしょう。
近くの同じようなマンションが50戸売れたのなら、
同じペースでここも50戸しか売れていないないはずですよね。
100人がマンション購入を検討したとして、同じような魅力のマンションが二つあれば、
50人ずつに分かれるのが普通ですから。

>極端に安いんですよ。安いというか、割安なんですね。
>割安と書いたのは、立地やマンションの仕様を勘案した価格ではという意味です。

具体的にどのマンションと比較して、価格的にどれだけ安くて、どの部分の仕様
がその比較したマンションより優れているのかを書き込んでもらわないと、
ただの思い込み(笑)だと言わざるを得ませんね。そこまで自信をもって書き込まれて
いる割には、肝心な具体例が書き込まれていないんですよね(笑)

売れ残りが優良資産とはよくぞ言ったもんやな。それは不動産価格が右肩上がりの時代の話。
不動産と云う物はイメージ商品でありブランド商品、こんな場末のマンションは実需のみの需要だが
ランニングコストが結構なもんやな。
神戸住吉で（イチロー、野茂が住んでいた）バブル時の億ションが今や３０００万から・・・・
何しろ、管理費等が、安い部屋で十数万円もすると３０００万でも売れんわな。

ここも、レベル、スケールが違うけど物件価格以外も考慮すべきやな。

しかし、あの久宝寺でこんなマンションが出現とは・・・・・・。

ここって専用部分で特に仕様が良いって思わないけど。むしろ良くないと思う。
今時オール電化だし、ディスポーザーもついてないし、スロップシンクも無い。
ミストサウナもついてないなあ。最新のマンションならどれも普通についてる設備なんだけどね。

根拠根拠って言う前に自分が示したら？
全部同じ人間やろうけどね。
ここはお前の掲示板ではない。出ていけ
久宝寺駅前の中古物件が当時の新築価格から全く下がってない事なんてちょっと調べたらすぐ分かるやろ
そもそも駅前は圧倒的に値下がりしにくいのは常識やろ
そんな事も知らん程度のド素人のくせに調べもせず自分勝手な思い込みで人を否定するな
しかも再開発・快速の止まる駅が少ない上次の駅が天王寺ってのがこの沿線の中でどんだけずば抜けて駅力が高いと思ってんねん。
ほんま良い加減にしろ
人を批判するならとりあえず勉強して知識付けてからしろや
ちょっと余りにも酷過ぎて呆れる



批判する前にとりあえず先に自分で調べろ
調べもせず適当なレスするな
憶測だけで断言するのはやめろ

557の比較物件に値しない比較は、全く比較検討出来ません。
この人、感覚ずれてるよね。

レスタージュは築8年。
ちなみに新築当時3000万で売り出された部屋だったら、いくらぐらいに下がってるのが妥当と考えてるの？

＞肝心な具体例が書き込まれていないんですよね
900戸売れたという事実が、魅力あるマンションだという一つの証拠ではないでしょうか？
もし大多数の人間が魅力を感じないマンションなら、どんな手品を使ってもこの短期間にこんなには売れないでしょう。

>>私があなたなら、過去のマンションのデータと現在の中古価格を提示しますけどね。人に何かを主張する時は根拠を提示するのは当たり前、常識です。

あなたがデータを示して証明するべきでは？
人様の書き込みを何の根拠もなくあそこまで断定的に批判してるんだから、間違ってると思うならデータを示してこういう根拠があるからあなたの主張は間違っているのでは？と主張するべきです。
久宝寺の相場が上がってる事はこの辺の住民であればみんな知っていますよ。

何だか盛り上がってきましたね。
西棟の竣工の前後も成功派、失敗派と分かれて盛り上がっていましたが、結局２年でほぼ完売となりました。
少なくとも西棟だけ見れば、総戸数を考えれば大健闘だったと言えるのではないでしょうか。
さて、東棟はどうなるでしょうか？
乞うご期待！！

>>565
「間違ってると言うならデーター示せ」ではなく、主張した事が「間違ってる」と言われてる
貴方がデーター、根拠を示して主張した事の正当性を明らかにするのが順序だと思うけどね。

＞900戸売れたと言う根拠を示してくださいと言ってるんですが？
西棟がほぼ完売しているという証拠ならありますよ。
ホームページを見ると、西棟の販売戸数は8/24時点で残り7戸となっています。
ということは約700戸は売れている、つまりほぼ完売ということになります。

西棟でこれだけで、新たに選び放題の東棟が全く売れていないわけがありませんから、
900戸という数字は、当たらずとも遠からずといったところでしょう。

それと（笑）とかはやめた方がよいかと思います。
最近問題になっていますよね。
いくらネット上とはいえ、相手は人ですから。

ソース見つけましたよ。
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1302_0007/Mega_City_Towers.pdf

＞西棟（705 戸）はほぼ完売、現在東棟（794 戸）を中心に販売中（発売済み194 戸のうち契約190 戸）

ちなみにこれは今年2月の資料で、それから半年は経っていますから、
今は900戸どころではないと思われます。

これで満足でしょうか？

竣工時に900戸売れてたって事だね。
竣工時に6割売れてたのが好調なのか不調なのか...。

こことは言わないが、売れたといっても内実は下請けに無理やり押し付けて、
その後賃貸後転売とか、バルクでリート等にはめ込むとか、色々あるやろ。
勿論、販売価格は正価ではないだろうと云う事は想像出来る。

私は投資でマンションを見てるが、スミフのマンションで築一年の賃貸空けの中古マンション
を内覧した事があるよ。

相場が上がってるソースね

http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/14088
これによると平米単価34万


現在出てる中古物件
↓↓↓
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...
11階南向き　75.32m2　2850万＝平米単価37.8万

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...
６階西向き（隣が病院の為壁以外眺望一切なし）　70.35m2　2380万＝33.8万


ちなみにこれは両方レスタージュで、今は売りに出てないけどローレルはもっと高いからね。
人気で表に情報が出る前に売れてしまうからなかなか情報出ないけど、また出たら載せるから。
まぁこれを否定するならちゃんとデータで根拠を示してね♪
ごちゃごちゃ言い訳とか変な煽りはいらんから。

先言っとくけど、徒歩10分とか立地が全く違うグランマークスとか出してきてもあかんよ。
ちゃんと駅前のレスタージュ・ローレル・リーデンスクエア・メガのどれかか、久宝寺駅前の相場について書かれた記事とかにしてね。
まぁレスタージュも実際に歩いても徒歩5分ぐらいは掛かるから、純粋には駅前ではないけどね。
そんな立地でもまったく相場が落ちてないのが久宝寺。

水面下の取引価格をデーターで示せと言っても、当事者が言う筈がない。
言えば原価が判るし、相場が崩れるからね。
ハッキリと言えるのは、チラシとかレインズに記載されてるのはあくまでも売主希望価格。
その値段で売れてる訳ではない（勿論、売れる場合もあるが）

ここからは推測で言うが、574が示した物件は、良くある、気が変わって売りたいが損をしたく
ないので物件価格に諸費用を乗せた価格になってるのではないかと思うがね。
その値段が、売れる値段だとは思わんが。

574が言ってる「情報が出る前に売れてしまう」と言うのが美味しい物件であり、
574が出してる物件情報が、取りあえず誰も買わないカス物件と云う事やな。

新築も値引きあるよ。
天下の住友も値引きしないといいつつ、諸費用負担+エアコン等の無料サービスとか言って実際に某シティータワーも１割近くとか引いてるし。
営業はあくまでも値引きではないと言い張ってるけど、物は言い様で客からしたら値引きと変わらない。
レインズで実際の成約価格も載ってるから業者であれば見れるよ。
自分は2.3年前に新築当時1910万円のレスタージュが2250万円で売り出されてたから2100万で交渉したけど2150万が限度って言われたからあきらめた。
本当に新築価格より下がってるなら買いたいけど、やっぱり高い。
やっぱ築年数考えたらなんぼなんでも１年当たり50万は下がっててほしいけど、ここはそうはいかない。
だから今は3千万台ぐらいで市内で考えてるけど、ほんとにここの相場が下がってるならこの辺の中古でもいい。
新築時2500万がせめて2100万くらいで買えたらいいけど・・・

>>578
余計なお世話ですが、時機を選べるなら待った方が良いと思いますよ。
今は、超低金利に加え、消費税の思惑、アベノミクスの高揚感等で明らかに割高です。
私はいずれ、マンション価格は急落すると考えています。
不動産下落のきっかけは金利上昇（今金利が上がって一番困るのは政府なのですが）です。

本当は「不動産の買い時は本当に必要になった時」と云うのが私の持論なのですが、・・・

今買えば将来相当な含み損が発生すると思います、売らなければ損はしませんが。

579＞
近々購入を検討している様子でも無く、全く無関係な物件の話し出すし、
何を言うために、ここに書いてるのか意味不明なんですけど。
今買うと含み損が発生するなんて、個人的な考えだと思いますよ。
実際この時期、全国的にマンション購入者多いし、あなたの考えと違う人の方が多いんだと思います。
全然参考にならないので、もう少しまともな内容書き込みよろしくね。
出来ないなら他で、やってもらいたいんですけど。

待てば回路の日よりあり。人の行く裏に道あり花の山。まだはもうなり、もうはまだなり。

「全国的にマンション購入者多いし」事実だと思うが、多数の選択が正しい訳ではない。

昭和バブルで大もうけした私が経験則で、今の割高なマンション価格で買うのは得策ではないと言ってます。

勿論、金銭的な損得を度外視出来る人はこの限りにあらず。

>>581
多数の選択が正しい訳ではないって、変わってるねｗｗ

579さん
それが待てないんです…
リーマンショックぐらいからずっと久宝寺駅周辺の中古を狙っていたのですが、メガが出来てこの辺の需給バランスが崩れて中古相場が下がるかもとの懸念と、自分に合う物件がなかなか出てこず出たと思ったら先を越されたりと、なかなか買えずにいる間にアベノミクスが…
この辺の中古は他にも狙ってる人がかなりいる様で、完全に読み間違えてしまいました。
579さんと同じ考えですので当然高値掴みする気は更々ないので、後悔しない様しっかりと見極めたいと思います。

土地や資源価格や人件費の大幅な高騰でメガの割高感が薄まり、販売環境が改善するかもしれませんね。

　マンションの価値って、次買いたい人がいるかどうかでしょ。

　築数年たって人気物件だと買値とさほど変わらないけど、

　残念な物件は買値の半値以下になるよね。

　金利が上がったら、お金の価値が下がるから

　不動産の価格は上がるんじゃないの？

　

>>588
今は超低金利なので住宅ローンの金利も安く、それこそ家賃を払うより安く家が手に入る様
に見えているが、超低金利が永遠に続く訳ではない、為替、金利の動向は誰にも判らない
判るなら皆、億万長者やからね。
金利が上がれば返済不能になって物件を投げ出す人が出たり、又、ローン返済金額が大きくなって
新たに家を買う人が減ってくる。
つまり、需給のバランスが今と反対になる訳。だから金利が上がれば不動産価格は下がる。
今買いに入っている人は支払い面の不確定要素を無くす意味において｢固定金利」にすべしやね。

実物体感ツアーのくじの賞品なんですが、もれなくもらえる参加賞のスーパー「ライフ」商品券が1,000万円分て本当ですか？単なる間違い？

子供も親も躾がなってない。


出したら出しっぱなし、食べたら食べっぱなし

まぁ八尾やからね。
道路走ってるだけで色々感じる…

住人？のネガスレ珍しいですね。
そんなに嫌なら引っ越せばよいのに変な人種だ。
住人さん他人の事などどうでも良いので、他マンションと比較材料書いてくださいな。
住んでるなら詳しいでしょ早く書いて書いて

何年も大量に売れ残っているタワーマンションの売れ残り部屋を、値下げもなしに買う人いるの？
新築未入居の部屋が残ってたら、自分が中古で売りたい時も買い叩かれる事必須
修繕費も思う様に積み上がってないはずやし
買ったらあかんあかん