ロイヤルシーズン宮前平ってどうですか？

昨日予告資料が届きました。
なんかよさそうな雰囲気ですね。
ロイヤルシーズンはお高めのようですが、興味沸きました。

近所に住んでいます。確かあそこは、ガソリンスタンド等を経営されている地元企業の本家？のお屋敷跡です。宮前平駅までは、それほど坂を登らずに行けます。いなげやや東急ストア、区役所もちかいので、生活はしやすいと思いますよ。バス停も目の前です。ただ、坂の登り口なので、アクセルをふかす音が少し気になるかもしれないですね。

宮前平駅が一番低い場所と思っていましたが？

もしかして>2さんは、区役所まで登って、そこから宮前平駅に下るルートを言ってるのかな？
土橋交差点から尻手黒川道路を歩くほうが楽そう。

>2です。

紛らわしい言い方ですみません。
尻手黒川道路までおりてしまうよりは、セブンイレブンの交差点を渡ってウインザーハイムの前を抜けていくほうが近く、そこだけ坂になっているので、微妙な表現になってしまいました。この道は狭いのですが、タクシーが抜け道としてよく使っているので、夜でも結構車は通ります。
このルートだと、10分あれば駅まで行けます。

ところで、>1さんは、資料を取り寄せられたとのことですが、勧誘の電話はありますか？友人が近所で買ったのですが、資料請求した業者さんからの電話がたいへんだったと聞いているので、どうしようか考えています。

>1です。以前、この物件ではなく、他の物件（バースシティ）の資料請求をしたことがあり、
それ以来、資料だけはいろいろ送付されてくるになりました。
ただ、モデルルームには一度も行ったことがありませんので、電話は一度もかかってきたことはありません。

私はよく知らないのですが、末長組のネット上での批判はすごいですね。
しかしながら購入者の書き込みをみていると、非常に満足度の高いマンションを作っているようです。

地元名士の邸宅跡地ですね。
駅からちょっと遠いと感じます。
また、上り坂の途中ですし交通量がありますから、騒音が気になるかもですね。

>2です。

>1さん、どうもありがとうございました。
こんな時代ですから、営業がたいへんなのはわかりますが、熱心としつこいは相手の感じかたしだいなので、難しいですね。
チラシは悪くなかったのに、このスレが伸びないのは、やっぱりホームページがまだほとんどできていないからでしょうか？
概要だけ見ると、駐車場がすくないのと、機械式なのが気になります。地下式はコストがかかるのでしょうね。

このあたりで、自走＆地下駐車場の新築は望めないでしょう。
屋内＆機械式が望める中で一番だと思います。

7〜8年前までの物件には結構、 平置地下駐車場もあったのにね。最近は、地下にまで住居つくって戸数増やしてるから、駐車場設置率は下がる一方だね

>9さんは、関係者のかたですか?
チラシやホームページには、「敷地内」としか書いていませんので、地下かどうかはわからないとおもうのですが？それとも資料にはそこまで書いてあるのでしょうか？

実際に宮前平駅から歩いてみました。尻手黒川道じゃなく、ホームページの推奨案内通りに進んでみたのですが、ちょっと遠く感じますね。
それと田舎の風情を感じる細い道でいい感じなのですが、結構車も多いので、子供だけで歩かせるには心配だなと思いました。

>9
小台の新築は地下駐車場ですよ。
ただ外観は時代遅れの感じでしたが…

このスレ見てからバースシティのレスを見たら、ネガティブなことが書いてあると、かなりの確率でフォローが入ってるね。書きぶりみるとおんなじだし、まさかスレ立ててるのも デベの人?

>12さん

>2です。わざわざ歩かれたのですね。お疲れ様です。
通勤であのルートを使ってますが、駅まではあの交差点からほとんど緩やかな下り坂なので、朝は10分で行けると思います。区役所の通りを越えて坂を登るのは、正直かなりきついので、いまの立地がぎりぎりだと思います。最短ルートは夜はタクシーが多いのですが、不安でしたら尻手黒川道路沿いを歩けば大丈夫です。
個人的には、区役所通りを越えるのであれば、朝はバス停に近いところにして、鷺沼か宮崎台に出ることをお勧めします。

バスを使う必要のある物件なら、検討対象外とする人が多いでしょうね。

13さん

小台の、新築で自走＆地下駐車場の物件ってどこでしょう？

もし、駅すぐの物件のことでしたら、あれは地下機械式で自走（平置き）じゃないですね。
個人的には、落ち着いた外観で飽きがこないデザインが好きですが、日当たりのいい間取りは高くて手が出ませんでした。

>16さん

>2です。確かにマンションで、バス利用は検討対象外にする方も多いと思いますが、宮前区役所周辺は、宮前平には徒歩、宮崎台や鷺沼にはバスという方が多いので、バス停に近いところにマンションがあると雨の日はとても便利なのです。富士見台小学校の坂は特に女性にはかなりきついですよ。
この物件は駅から山を回り込んで行けるのと、バス停が目の前になるのはよいと思います。
それから、サウスフロントのスレに、区役所前のサメジマGS跡地に野村のマンションが立つらしいと書かれていました。あそこも便利な場所なので、本当なら要比較検討ですね。

9日からモデルルームがオープンとなっていますが、行かれた方はいらっしゃいますか？

プライバシーとゆとり確保した2戸1機のエレベーターで高級感出してるけど、50％程度の駐車場設置率に屋外機械式ってどうなの？この辺りは車所有率高いよ。
近くに駐車場ないよ

近所に住んで永いですが、非常に便利なところです。特に小さなお子さんをお持ちの方
にとっては評判の富士見台小学校・宮前平中学、区役所などの行政施設、
いなげや等の買い物、公園、いずれにも近く住環境はまず最高の処でしょう。
駅から１０分かかるのがやや難点ですが、前面道路も尻手黒川道路に比べれば通行量も
少なく、いい物件と思います。
ただ、ＮＯ２０さんと同様、駐車場問題とエレベーター戸数が多すぎる（管理費にはねませんか）
点がよく理解できませんが。
モデルルームも近ければいいのに。
価格が気になります。

新しいチラシが入ったので、だいぶ様子が分かりましたが、駐車場の少なさと屋外機械式、4機のエレベーター はいただけないですね。場所は元サメジマGS よりもよいと思っていたので残念です。きっと管理費と積立金がかなりの負担になるのでしょうね。ローンと合わせるとつらそうな感じなので、早く価格が知りたいです。プラウドも要チェックですね。

22さん

エレベーターは６基みたいです

エレベーター6基に屋外機械式駐車場じゃあ、修繕費抑えて管理費の見た目を安くみせるようなら、最悪なマンションになりそうですね。

今日、基礎工事中の現地を見に行って来ました。
最近雨が降っていないにも関わらず、水浸しでしたが、これって地下水でしょうか？
ポンプでずっと汲み上げて溝に流していました。

こういう場合、地盤とかって大丈夫なんでしょうか？
あと、一階の部屋の湿気も気になります。
詳しい方いらっしゃいますか？

周辺で大手デベの物件が多数出てくるところに無謀にも殴りこみするくらいだから坪200万以下じゃないと買い手がつかないでしょ〜？ せめてサンクタスと同時期に出てたらおもしろかったのに。

微妙に狭いのばかりだけど、間取りは面白いですね。
個人的には、4LDKに興味あります

スーモに外観が載ってたけどこんなきれいになるかねぇ？ 建ってみたらがっかりにならなければいいけど。エレベーターの件で何年か後に修繕費がかなり高くなるだろうけど面白い物件なことは確かですね。

スーモに価格が出てましたね。3400万円台から6900万円台だそうです。単純に65平米と95平米を当てはめると、坪単価は大体178万から245万となりました。

価格帯はちょっと前のルフォンのような感じかもしれないですね。駅からは少し離れていますので、高いと感じる方もいるかも。高級路線でいきたかったけど、近隣のブランドマンションとの競合を考えて値段を抑えたので、駐車場を地下にせず割安な半地

下住戸にして戸数を稼いだというところでしょうか。

変わった間取りではあるけど、使いにくそうに感じました。
あれで６９００万円台は厳しくないでしょうか？
トイレのところなんて、ドア重なりまくりですよね・・・
せっかくのワイドスパンも、洋室とベランダが出ててリビングは影になりそう。
何か、ちょっとずつ残念なんですよね。

同感です。いいなと思えるのは、95ｍ2のぐらい。でも、これもなぜサニタリーを引き戸にしないのって感じだしね。ドアも人も傷つくりまくりそう…

ほんと、同感です。あれだとリビングにあまり日が入らないかも。陽当たりが良さそうな部屋も、真南でなく南東向きの部屋なので、どれくらい日が入るか業者がデータを持っているとよいのですが。区役所前のプラウドがきになりますね。多少狭くなってもと考えてしまいます。

引き戸への変更は簡単だけど、日当たりはどうなんだろう？
窓が大きい部屋はある程度明るいだろうけど。

引き戸への変更、照明スイッチやコンセントの位置によってはできない場合もあるようです。
できるなら５万円くらいのオプションでした。
あまりにも窓が多かったり大きかったりすると、マンションなのに寒い、暑いとなるのでは、と思ってしまいます。

悪くない土地なのにもったいない 大手デベならもっとやりようあるだろうに…

今日、チラシが入ってましたね。
安いところは坪160程度、南向きでも200程度のところがあります。駐車場や間取りその他、微妙なところはあるけど、同じ徒歩10分の尻手黒川物件よりは場所はこちらがいいし、この価格ならかなり人気でるかもしれない。

身障者用の平置き駐車場を作っておいて、そこには階段10段くらい登らないと行けないってことに驚きました。ベビーカーとかも駐車場に階段なしではたどり着けない。エントランスも交差点でバスも通るし、乗り降り大変そう。ぐるっと回って坂登って外からシャッター開けるのかな？他にもビックリがあるのかなぁ？

近隣は住みやすいいい処です。鷺沼・タマプラにも近いし。
駐車場と管理費・修繕費は確かに気なるが、価格がまあ低価格帯なのでまず順調に売れていくような気がします。

梶ヶ谷の広告を見て、ちょっと・・・と思いました。ほぼ同時期なのに、梶ヶ谷はすごく肩入れしているような文章で、宮前平にはそれほど力いれてないのかな、と。ここは間取りも全体的な計画もどちらも微妙な上に、宮前平も鷺沼もマンションが多く計画されているので、よく考えようと思っています。この立地なのに価格が抑えられているのも、低価格でないと売れない、とデベ側が判断している証拠だと思うと、それはそれでまた微妙なんですよね・・・

モデルルームにいきました。
内装はスーモや物件HP の印象から大きくは変わりませんでした。東側の半地下物件はよう壁がかなり高いです。南向きは70平米がほとんどで、もう少し広ければという感じでした。
やはり収納の少なさ(この平米数では限界があるのでデベさんの問題だけではないのですが)と駐車場が気になります。管理費は10000円ちょっと、修繕積立金と合わせて70平米クラスで最初の20年間は20000弱でいくそうです。

中庭はイメージ通りとはいかないとは思いますが、それなりにはなるのかなと思いました。
対応されたかたも強引な感じではなかったのと、その後の電話攻勢もないので、その点は好印象でした。

周辺環境と価格を考えると全体的にはそんなに悪くないと思いますが、やはり近隣の野村や三菱の価格を見てからということになるかも。月末から売り出しのようでした。

野村や三菱に比べたらかなり安いだろうね。
ブランドにこだわりがなく、風変わりな間取りを気に入れば買い。

窓の多いリビングって家具の配置に悩みます。しかもここは間取りもちょっと？なので、洋室に行きたいのにダイニングテーブルが邪魔、みたいな。動線がかなり悪い気がしてしまいます。

ここ、なんでこんなに安いの？土橋7丁目の最も駅近で、地価も安くないはずなのに。
ただ、興味あるの間取りは屋上テラス付きの一戸しかなくて、しかもここだけ普通に宮前平価格してて高いんだよね

だって末長組だも～ん。

自分んとこで土地を仕入れ設計をして建築をして販売をしてと、すべてが自社内で完結だから無駄なコストがかかってないわけです。

ホントのマンションコストって、これかもしれませんよ。

ま、それでも私は買いませんけどね。

44さん
買わない理由は、末長組が信用出来ないからですか？間取りが合わないからですか？

45さん

近隣に永く住んでるんだけど、決して魅力のある場所ではないし、直床と思われるからです。

末長さんがどうのこうのと評論できるほど知識を持っていませんため、憶測での書き込みはできません。
がしかし、長期で住んだ場合の安心感は大手デベに比べれば落ちるのは当然で、だから安いともいえますね。

このへんにしときます。

近隣のプラウドはまだまだ先じゃないでしょうか？タリーズ裏もありますし。
安さをとるか、ブランドをとるか？

46さん

40です。直床ではなく二重床&天井で、さや管でした。HP では構造が出ていないので聞いてみました。南側の高い棟はラーメン構造、東側と西側は壁式です。
杭は柱状図は確認していませんが、杭は5～20mでした。

構造と仕様はプラウドサウスフロントに近いかなと思いました。内装はプラウドのほうがよいでしょうし、食洗機や浄水器もオプション、もちろん生ゴミのディスポーザーもありませんでした。

地価はこちらのほうが高いと思いますが、少し狭い間取り、ブランドと設備の差、半地下住戸と全体戸数、施工業者が販売主という点などが理由で同じ徒歩10分のプラウドサウスフロントよりも安めの設定なのかなと思いました。参考になれば幸いです。

追記です。フラット35は使えますが、35sは適用されません。つまり金利マイナス1%はありません。
性能表示?もありません。これも検討する際には頭にいれておかれるとよいと思います。

場所は尻手黒川から少し離れているので、悪くないです。バス停も目の前ですし、いなげや、東急ストアもちかいので、奥さんは日々の買い物が楽だと思います。でも、車は欲しいところなので駐車場が少ないのはかなり痛いです。

48&49さん。46です。

建物構造にも金利にもお詳しく、冷静に物件を見極めていらっしゃると思います。
私は、2年ほど前から近隣の物件探しをしており、現在は中古を含めて購入検討しています。
大変恐縮ですが、個人的な見解で結構ですので以下の物件についてご意見と一番魅力を感じるものを聞かせていただければ幸いです。
・ドレッセ鷺沼
・コスモ宮前平
・プラウド宮崎台
・ドレッセ鷺沼オーセンティックテラス
・ルフォン宮前平
・パークハウス宮崎台シンフォニーテラス
・プラウド宮前平サウスフロント
・パークハウス宮前平エルド
・ドレッセ青葉台二丁目
・ドレッセ藤が丘
・ロイヤルシーズン宮前平

よろしくお願いいたします。