パークハウス千里中央ってどうですか？(Part ３)

市内も場所によりますね。
私は市内（都島区）5年ほど住みましたが、なかなか住みやすくて気に入っていました。
千中は実家があるので、戻ってくることにしました。
市内は場所によってぜんぜん環境がちがうので大きなくくりで[市内]と言って比較は難しいですね。

実家は千里中央駅近くの戸建てですが、普通に住みやすいです。
いいところが全然ないっていうのは、駅から相当はなれていてバス必須で不便だったとかとしか
考えられないです。
あまり、戸建てを売却までして市内に移るっていう話もご近所ではないですし。
まぁ住みやすさに何を求めてるのかわかりませんが。

>49

はい、妨害営業ごくろうさん。
そもそも市内に移動したやつがわざわざパークの板なんか見る必要ないやろ？
市内のマンションの板見れば？

駅から遠いのがやはり気にかかるところです。
千里中央ではお買い得でも将来の資産価値を考えると。

以下のようなページを見てしまうからですが...。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-erea.pdf
http://allabout.co.jp/r_house/gc/31543/

構造設計の専門家です。購入検討中です。
パークハウの構造について私の意見を書かせていただきます。

１．免震の効果について
　　免震は震度４以下の中地震にはほとんど効果はありません。
　　震度４以下では構造躯体には被害が生じないし、家具の転倒などもないで
　　しょうから、そもそも効果がなくても良いからです。

　　一方、免震は大地震（震度５程度以上）に対して大きな効果が発揮されます。
　　そのメリットは、

　　①震度６強～７の大地震（阪神大震災級）に対しても、構造躯体はほとんど
　　　被害が生じません。すなわち、震災による大規模な補修も不要で、資産価値の
　　　低下も少ないといえます。また、そのまま住み続けることが可能です。

　　②また、上記大地震時でも、部屋内で生じる加速度（揺れの大きさ）は耐震構造に
　　　比べて1/3～1/5程度に低減され（ゆっくり揺れる）ため、家具やテレビの転倒の
　　　危険が大幅に低減されます。

　　阪神大震災では、倒れた家具に挟まれて亡くなった方が多かったこと、また倒壊を
　　免れても、大きくひび割れた危険なマンションに住み続けたり、補修や建て替えで
　　住民同士のもめごとが多く生じたことを考えれば、そういう可能性が非常に小さいといえます。

　　もちろん、大地震が生じた場合の話ですが、これから何十年も住み続ける安心は大きな
　　メリットがあると思います。

　　海洋で発生する東南海・南海地震は今後50年以内の発生確率が80-90％と非常に高いですし、
　　活断層地震である、上町断層地震や有馬高槻断層地震は発生確立は低いですが、発生すれば
　　大きな被害が生じると報告されていますので、備えておくにこしたことはないと思います。

２．免震装置の維持管理と寿命について
　　免震装置は維持管理が必要なのは、すでに指摘されているとおりです。
　　管理組合の負担であるのは事実ですが、デベロッパーのメリットは特にありません。

　　半年に１回の目視検査はそれほど費用は発生しませんし、１０年に１回の定期検査は
　　詳細調査を行い、費用も発生すると思います100～200万円程度はするとは思いますが、
　　修繕積立額からすればそれほどの大金とは思えません。
　　また、調査会社は管理組合が決めればよいので、デベロッパーは関係ありません。

　　免震装置の寿命ですが、最低でも60年はあると言われています。パークハウスの免新装置は
　　ブリヂストン製で実績も多くあります。またメーカーでゴムの劣化は常に把握しているので
　　心配は不要です。なので、基本的には建物の建て替えまでに装置を取り替える必要はないと
　　思われます。（勿論、万一何かあった場合は取り替えられる構造となっています）

３．コンクリートについて
　　30Nとか書かれているのはコンクリートの強度のことです。この規模であれば30Nで十分です。
　　まぎらわしいのは、高強度であればセメント量が多くなり、結果として耐久性が上がるために
　　30Nより36Nのほうが耐久性があるとかいろいろな誤解を生んでいるようです。

　　結論から言うと、耐久性から見ても強度的に見ても30Nで十分です。
　　さらに、パークハウスは水セメント比50%以下、単位水量175kg/m3以下と非常に厳しい条件の
　　コンクリートを使用しており、非常に高品質であることは間違いありません。

４．閉鎖型せん断補強筋
　　柱のフープ（帯筋）に溶接閉鎖型フープが使われています。20m以上鉄筋コンクリート造建物
　　ではあたりまえと思われるかもしれませんが、免震構造の場合は通常そこまでしないのが
　　一般的なので、より高い耐震性能が期待できると思います。

メリットばかり書きましたが、デメリットも

１．ボイドスラブについて
　　ボイドスラブを使って住戸内小梁をなくすのは良いのですが、パークのスラブ厚は全て
　　250mmで、7.5mを超えるワイドスパンの場合はちょっと薄い気もします。通常はスパンの
　　1/30程度は確保するのが一般的です。

　　強度的には鉄筋を多くすることで確保されるので、安全性は全く問題ないのですが、ワイド
　　スパンの住戸には重量床衝撃音(LH)に若干の不安があります。性能表示でも軽量床衝撃音(LL)
　　は記載があるのですが、LHについては記載がありません。

　　まあ、1/30確保したからと言って、劇的な違いがあるわけではないのですが。
　　ちなみに私は8mスパンの住戸を検討中です。（まあ良いかと妥協しました）

個人的には、構造的な目から見れば良い建物だと思います。
鹿島の施工もやはり安心感があります。（関係者ではありません）

以上、長くなりましたが、検討されているかたの参考になれば幸いです。
　　

免震にすれば安全性があがるのは誰もが理解していると思います。
では、その構造にしたことにより、１戸あたり、何円ぐらい払うお金が増えているのですか？
10万円でしょうか？100万円でしょうか？1000万円でしょうか？

個人的には、100万ぐらいなら払ってもいいかなと思います。

55さん

54です。

自分で設計した訳ではないので、正確にはわかりませんが、
大雑把に概算しますと・・・

免震にするコストアップは
・免震装置
・免震床（１層余分に作るコスト）
コスト減は
・地震力が大幅に減るので、柱や梁の躯体を小さくできる。

建物の坪単価　：50万円／坪（延べ面積あたり）
構造躯体坪単価：15万円／坪
と仮定します。

免震にすると躯体費が10%～15%UPとして＋@1.5～2.5万円／坪
延べ面積が約44653m2ですから
@1.5～2.5万円×44653/3.306＝約2億300～3億3800万円
約2億300～3億3800万円／363戸＝56万円～93万円／戸

程度かと思われます。多く見積もっても、100万円／戸以下ではないかと
推測します。

なら、OKです。ありがとうございます。

坪あたりだけで計算でいいのでしょうか。ここは棟数が多いので、そこは組み入れないのでしょうか。

58さん　54,56です。

おっしゃる通り、坪単価はあくまでも概算です。
棟数が増えると多少割高にはなりますが、粗い概算なので幅を持って
示した金額の誤差の範囲内と考えてよいと思います。

実務でも、このような大まかな概算である程度の段階までは
検討を進めていきます。

幅を持った金額で示しましたが、そう大きく外れることはないと思います。

注意点は、示した数字は総額を単純に戸数で割っていますが、実際の負担割合は
占有面積に比例する点はご理解ください。

ついでにディスポーザーを付けないことでどれくらいの額のコストカットが出来るのか教えてください。
完璧にやってるのにディスポーザーだけカットするなんて納得できません。

坪単価なんて関係あるか？

売主がここの土地をいくらで仕入れたかで変わる思うけど。


営業ご苦労さん。

60さん　54,56,58です。

残念ながら、構造のこと意外は詳しくないのでディスポーザーについては
お答えすることができません。すみません。

分譲コストへの影響は、各住戸のディスポーザーの設備価格と、浄化槽のコスト。
管理費は定期的な浄化槽の洗浄コストだと思いますが・・・

私も今住んでいるマンションがディスポーザー付なので、最後まで悩みました。
なんで、免震でトリプルセキュリティーで・・・・、ディスポーザー無いねん！
と最初につっこみましたから。
ディスポーザーで議論が盛り上がるのも理解できます。


61さん
疑問はごもっともだと思いますが、残念ながらこの業界はこの手の概算は
坪単価で十分なんです。（○万円±数万円程度なら坪単価である程度推測できるので）
さらなる精度になると、当然精算見積もりが必要ですが。

今回の55さんの質問は、どの程度のコスト（10万か100万か1000万か？）という
内容だったので、幅を持って示しました。
大きくはずれることはないと思います。
構造の専門家にご相談されても同様の回答となるかと思います。

60さん　62です。

追加の説明です。

>売主がここの土地をいくらで仕入れたかで変わる思うけど。

56で示した坪単価は、土地の価格を含まない建設費だけを対象に計算しています。
つまり、どこに建てても免震のコストはこの程度ではないかということです。

その場合、土地が安い＝分譲価格が安い物件では免震コストの割合が相対的に高くなり
売りにくいため採用しにくい。
たとえば2500万円＋100万円＝2600万円だと4%コストアップとなり割高に感じる。

土地が高い＝分譲価格が高い場合は、免震コストが薄まります。
たとえば5000万円＋100万円＝5100万円だと2%のコストアップで割高感が少なく感じる。

コストの感じ方は人それぞれだと思いますし、あくまでも参考と考えていただければと
思います。

↑間違えました
61さんです。すみません。

54さん
参考になりました。ありがとうございます。
例え、営業さんだったとしても、ここまで理論整然に、かつ、読みやすい文章で書いて頂くと、読んでいて気持ちいいです。

免震に詳しい方がいらっしゃるので教えて欲しいのですが、大きめの地震があって土台と建物がズレて止まってしまった場合、メンテナンスはどれくらいかかるのでしょうか。

素人考えですが、総取り替えになって結構な費用がかかる気がしますが、どうでしょうか。

通常、免震のメンテナンスは何年に一度ペースなんでしょうか？
積立金から補填するとなると将来的に修繕費が足らなくなって、一時金を払うパターンになるのではないかと見てますがどうでしょうか。

免震の構造からして、土台の位置に建物がゆっくり戻るのが基本ですが、その土台が破壊されたという質問でしょうか？それは大変なことですよねえ。確かに興味あります。おそらく残った上物だけを固定して、そこから免震でなくなるんでしょう。でも、免震以外の建物は倒壊しているだろうから、上物が残るだけラッキーなんじゃない。

聞き方が分かりにくかったかもしれません。

この免震構造は、地震で地面が大きく揺れて土台も同じく揺れても、免震装置が吸収して、建物は揺れない、ということだと思ってます。そうだとすると、土台と建物がズレて止まったら、どういうメンテナンスが必要かが知りたかったということです。

免震ではないマンションでは、建物全体が揺れることで揺れを吸収するので、地震の大きさやマンションの構造によってケースバイケースだと思いますが、メンテナンスも不要となる場合も多いように思います。

メンテナンスが話題になってますが、エレベーターはどうなんでしょうか

パークハウスで3戸に1つエレベーターがあるのは快適で良い点だと思ってますが、メンテナンス費用が大きくなるようなことはあるのでしょうか

むちゃくちゃ多い訳ではないので、心配する程のことではないとも思いますが、ちょっと気になったので

エレベーターも長期修繕計画にしっかりメンテナンスの計画が入っていたので安心していますが
甘いのかな？
頻繁に計画外の追加金発生・・・なんていう話はあまり聞かないんですが。
いままで他のマンションで採用されたことのないような設備だったらわかりますが、エレベーターなんて
何十年も前からあるし、修繕にかかる費用なんてしっかり想定して計画されていると思いますし。

また、地権者さんが多くいらっしゃるのでそのあたりも他のマンションよりしっかり要望・計画されている気がするのはまちがいでしょうか？

ディスポーザー、免震工法、二重床、ペアガラスなどなど、
どの仕様設備を採用するかは、もちろんコストを勘案したデベの判断でしょう。

私もＭＲに行った時、営業さんに何でディスポーザーついてないか聞きました。
どうせアフターとかを言い訳にするんだろうと思いながらでしたが。

その時の回答としては、

確かにディスポーザーをつけてない理由はコストが一番。
つけることはもちろん可能だが、その分当然価格があがってくる。
でもあんまり価格を高くしたくないから、
じゃあ何か他のをやめるかと比較検討したが、結局優先順位が低いと判断。

ここのマンションの形と高さなら、
2箇所にごみドラムをつけた方が、生活動線の中で効率も悪くなく、
住む人にとっても良いのではという考えらしい。
ここがタワーなら、同じ効率の考え方でつけることになったでしょうとも言ってた。
じゃあタワーでもないのに何で免震なの、と聞くと、
本来タワーじゃなくても家具の損傷や建物の傷みを考えたら免震の方がいいに
決まっている。このマンションでは理想を追いたかったから、
ディスポーザーよりも優先順位は高い・・・だって。

ディスポーザー欲しい派の私としては残念ではあったが、
まあ、マンション作る人がそういう考えならそれはそれでしょうがないと。
後はそれを評価して、それでも買うか買わないかだけなのでしょう。

ちなみに、
何か質問しても適当な逃げ口上でごまかそうとする営業が多い中では、
内容に納得したかどうかはともかく、
売主の考え方を毅然と説明してくれたここの営業さんの姿勢は非常に好感を持ちました。

ディスポーザーの件、うちも欲しかったのですが、無いものは仕方ないし…と思って聞けなかったので７２さんの投稿は興味深く読みました。はっきりとコスト面と正直に言ってるんですね。私も気持ちの良い回答だと思いました。

72さんは詳しい方だから下手な言い訳出来ないと思われたんだと思いますよ。
私たちは素人丸出しだったからか？「ディスポーザーはメンテナンス費用がかかるしデメリットも多いですからねぇ…」と軽く流されました(･･;)
営業さんによるのかな。

>72

>ちなみに、
>何か質問しても適当な逃げ口上でごまかそうとする営業が多い中では、
>内容に納得したかどうかはともかく、
>売主の考え方を毅然と説明してくれたここの営業さんの姿勢は非常に好感を持ちました。


グランファーストの営業に聞かせたいセリフですね。あちらでは逃げの回答ばかりでしたので、こちらを選んで良かったと思います。

私はディスポーザーよりもガスコンロが安いものなのが気に入らなかった。
ここならもっといいものも装備されると思ったのですが。

意外と安っぽいなと。
キッチンのタイルやら、天板やら、タンクレスのトイレは良いとしても
期待が大きかっただけに失望感も。。。

コストカットはディスポーザーだけではないかも。

あとＭＲのエアコンの化粧カバーは室外用になってませんか？
ＨＰでもわかりますが、もっと細部まで気を配りましょうよ、三菱地所さん。こっちは高い買い物するんですから。

うちは、オプションを申し込むか、自分でリフォームを別会社に依頼するか悩んでいます。
76さんも、ガスコンロならそう費用もかからずに好きなメーカーに変更できるので検討されてはいかがですか？

食洗機もコンロも他社のものを入れたいので別でお願いしようかと思っています。

それにしてもカウンター天板のオプションが以外にも高いのにびっくり。
他の業者に同じ人口大理石？をお願いしたらいくらくらいかかるのかな？
25万よりお安くなるならそちらのほうがいいかな～。

エレベーターのメンテナンスは、計算したわけではないですが、３戸に１台なら戸数と台数のバランスは、普通のマンションとそんなにかわらないかちょっと多めくらいで、心配するようなことは無いのではないでしょうか。

ただ、快適性でいうと、せっかく３戸に１台エレベーターを設置するなら、外廊下ではなく内廊下にして欲しかったですね。

知人が３戸に１台エレベーターがあってエレベーターから自宅は絨毯敷きの内廊下のマンションに住んでるのですが、これだとエントランス、ロビー、エレベーター、廊下、自宅が全て室内になるので、エントランスを入ると後は全て室内なので、ホテルライクですごく快適だそうです。タワーマンションなんかも内廊下ですが、カーペット敷きで良い雰囲気ですよね。
ここは外廊下でエレベーターを降りた後は、吹きさらしなのがちょっと残念ですね。まあ、これもコストカットかなあと思います。

ちなみにその知人の話だと、３戸に１台エレベーターだと、人と鉢合わせする機会は少なくなっていいのですが、朝の出勤時間にタイミングが悪いとエレベーターがなかなか来なくてイライラするとか、メンテナンスの時（めったにないですが）にはエレベーターが１台しかないので使えなくて不便、といったことがあるそうです。

77です。

キッチンカウンターのオプション、一覧表見たら20万～23万くらいでした。
(あまり変わらないけど^^;)

失礼しました。

分譲のモデルルームってどこに行っても現実味が無いのでエアコン？まで細かくチェックしませんでした。
私が残念だな、と感じたのは玄関ポーチが無いところでした。
アルコーブって三輪車やベビーカーを置くのは禁止ですよね？皆さん玄関の中にしまうんでしょうか？

66さん68さん　54です。

免震装置は上部（建物構造本体）と下部（基礎・土台）とはしっかりと
固定されています。大事な部分なので、性能評価や大臣認定でもしっかり
チェックされているはずですから、まずそこが壊れる心配はありません。

免震装置は地震の時には大きく（大地震時に30～40cm程度）変形して上部
構造への地震力を遮断しますが、バネのように元の位置に戻ろうとする力
（復元力）があるので、「大体」元の付近までは戻りますが、数cmの残留
変形は残る可能性が高いです。

残留変形が残ったとしても、免震装置自体に特に損傷などがなければ、
ジャッキで建物を押してもとの位置に戻すことでまた所定の性能になります。

ジャッキは専門業者に頼む必要があるので、総額で数百万円になるかも
しれませんが、１戸当たりだと数万円程度で、心配するほど「莫大」な
金額にはならないと思います。

ただし、長期修繕計画範囲外なので、金額によっては一時金による負担となる
可能性はあると思います。

私は逆に内廊下には抵抗があります。
24時間換気のマンションを以前見に行きましたが、入ったときに香水の匂いがして、
約2時間後、帰るときにもまだ匂いがこもっていました。
あと、ほとんどのマンションがペット可だと思いますが、うちは子供が喘息なのでマンションの共用廊下が
絨毯敷きだとペットの毛なども気になります。
（通常マンション規約だと、普通はケージか抱っこで散歩が原則だそうですが実際は廊下を歩かせてるところが多いみたいですし･･･）

67さん　54です。
重要事項説明の添付資料に免震装置定期点検業務委託契約案が記載されています。
管理組合と専門調査会社が維持管理契約を結んで、調査・点検・報告をするという内容です。
案の段階なので、金額は記載されていません。（管理組合ができてからの契約となるでしょう）

日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。
調査会社が目視で分かる範囲で見て回ると言うことです。おそらく二人一組で、１～２日
程度の作業および報告書の作成だと思われるので、費用はそれほどかからないと思います。

定期点検（目視、抜き取り計）は、竣工後２年、１０年、以降１０年毎となっています。
同じく免震装置の目視調査に加えて、抜き取りで変形や取り付けボルトのゆるみなどの異常が
無いかなどを計測したりして、詳細な調査を行います。
二人一組で数日の作業＋報告書の作成です。費用は数十万円～200万円程度と推定されます。
１０年に１度ですからそれほどの負担ではありませんし、長期修繕計画に入っているはずです。

以上は長期修繕計画に盛り込まれているはずです。

一方で、万一点検で異常があった場合や、震度５程度以上の地震の後や、
火災、水害などが生じた場合には応急点検や、さらなる詳細点検などが
必要となりますが、これらは修繕計画外になります。

一時金の負担の可能性はありますが、まあびっくりするほど大きな金額に
はならないと思います。

ただし、（可能性は非常に低いですが）免震装置の交換が必要となれば、
そこそこの費用負担になる可能性も０ではありません。

３戸に１台ＥＶは、結果としてＥＶ台数が多くなるので点検などの
維持管理費は高くなって当然です。

ただし、容易に費用の推定はできるのですから、（割高ではありますが）
長期修繕計画に反映されているでしょう。

みなさんとても詳しいご説明でとてもわかりやすいです。
なんだか安心しました。

54です。

構造的な目で見たデメリットが一つあります。
北駐車場の車両総重量制限です。

北駐車場の２Ｆ以上は、設計荷重条件が車両総重量2000kgまでの
車となっています。
なので、管理規約や重要事項説明でも、
「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
となっています。
（北１Ｆおよび南駐車場にはこのような制限はありません）

運転手１人と小さな子供だけの場合は実質不可能ですし、
毎回１Ｆで乗降させるなんて、非常にめんどくさいです。
こんなことを平気で管理規約に書いているわけですから、
デベロッパーは無責任だと思います。

分かりにくいと思いますので、補足します。

「車両総重量」は、「車両重量＋55kg×定員人数」
で計算されるようです。

トヨタHPで見ると
　　　　　　　　　　　　車両重量／車両総重量
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
クラウンアスリート3.5L：1660／1935kg
アルファード350G（L） ：2030／2415kg
ウィッシュ2.0G　　　　：1380／1765kg

となっています。

クラウンアスリートクラスまでは車両総重量でも2000kg以下で
なので、そもそも定員（５名）まで乗車していても全く問題が
ないことが分かります。

アルファードなどの大型ミニバンは無理かもしれませんが、
一律制限するのは乱暴だし、デベロッパーの責任回避的な
管理規約に思えます。

多くの利用者の車は制限範囲内だと思いますし、利便性を考えたら
管理規約の見直しの余地はあると思います。
ただし、安全性に関わる内容ですので、ちゃんと議論して、
納得して、ルールが守られることが前提だと思います。

54です

83の訂正です。（すみません）

誤）日常の定期点検（目視）は半年と記載されています。　
　　　　↓
正）日常の定期点検（目視）は半年に１回と記載されています。

要するに、建物供用中は、半年毎に点検を続けるということです。

80さんへ

ポーチもアルコーブも共用部に違いはないし、
三輪車などの私物を置くのは禁止です。

なぜなら、可燃物に誰かが放火したりすることも考えられるから。

ただ、門扉があった方がより独立性が高まるのであるとうれしい
のは同感です。

すみません、下記はどこに記載されているか教えていただけますか？
＞設計荷重条件が車両総重量2000kg

＞「北駐車場2F以上の車は、運転手以外は1Fで乗降すること。」
これは、資料確認しました。

うちはレクサスですが、2000kg超えています。
ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

>89
>ということは、そもそも北１Fか南しか選択できないということですか？

そうです。

しかし、おかしな規約ですよね。
自走式で重量制限２ｔのマンションはよくあるけど、1階で運転手以外は降車するなんてここしか聞いたことない。
なぜこんな意味不明な規約にしたんだろう？

89さん

重要事項説明書のP26の上の方です。

そもそも車両重量単体自体が2000kgを超えている場合は、同乗者がいなくても
制限にかかるのにその事は書かれていないのはやはりデベロッパーの書き方が
おかしいと思います。

該当する方はデベロッパーに確認した方がいいと思います。

＞自走式で重量制限２ｔのマンション
↑これは普通なんですね･･･知らなかったです。

たしかに、1階で運転手以外は降車っていう規約は変な気がしますね。
主婦が日中に子供の送迎などする場合困りますよね。

89さん

再度補足します。

設計荷重条件が車両総重量2000kgとは、
Ｐ２６の「最大荷重２０００ｋｇ／区画のことです。」

区画とは１台毎の停めるスペースですから、１台の車両総重量が2000kg以下
ということになります。

運転手以外は一階でおりるなんて規約、初めて聞きました。そんな規約があるなら規約を守らない人はすぐにチェックされ苦情が出るんでしょうね。ハッキリ言ってやりにくいです。

いま分譲に住んでますがアルコーブに私物を置くのはもちろん禁止です。でもアルコーブや通路にはみ出してベビーカーや三輪車など置く人がチラホラいます。そういう人たちは管理組合から注意されても平気なようです。自己中なんでしょうね。

＞８２

そうでしょうか？

内廊下もディスポーザーと一緒で、経験したら良いと思う人が圧倒的に多いと思います。

においとかゴミとかも、管理をきちんとすればよい話です。

タワーマンションは本当にいい雰囲気で、外廊下のマンションとは次元が違うと感じました。

＞91さん

ありがとうございます。ありました！

＞自走式で重量制限２ｔのマンション

これには理由があります。１から設計する場合は2.5ｔ対応で設計するのが
通常なので、問題になることは少ないです。

パークハウスの北駐車場は、駐車場メーカーが認定を取得した、まあ言ってみれば
既製品のような鉄骨造の駐車場を採用しているからです。
安くできるので、メリットは大きいのですが、重量制限という問題も残ります。

多くのメーカーがあり、同じ基準で設計しているため、どのメーカーであっても
同様の問題が生じます。（駐車場そのものに欠陥があるわけではありません）

ただし、基準には、2t対応の場合と2.5t対応の基準があり、2.5ｔ対応のメーカー
や商品もあるので、個人的には多少割高でも2.5ｔ対応にして欲しかったと思います。

なるほど、そういう事情なのですね。
まぁ、１Fもあるし、南もあるしってことなんでしょうか。

できれば2.5ｔ対応にしてほしかったですね。
アルファードのような大型の車に乗っている人も多いし、
排気量が多い車はセダンタイプでも2t越えているものもありますしね。

98さん

その通りです。

確かに1Fもあるし、南もあるのでそういう対応になるかと思います。
ただし、きちんと説明をすべきですよね。

大型（車両重量＋運転手だけで2000kgを超える場合）については、
そもそも北２Ｆ以上は無理なのに、何も説明していないのですから、
これはデベロッパーの責任大だと思います。

９９さん

駐車場の申し込みの時に、車種を聞かれて、ちゃんと話聞きましたよ〜？
もしかして説明しない営業さんもいるんでしょうか？

二期に向けて、良くない情報出てきましたね。
売れ残る臭いがしてきた。
しかし、ここの購入者さん達は、不思議さん多いですね。自分らで、致命傷に成り兼ねるデメリットを提供するのだから。
後、54さんは本当にここに入居するなら、身元ばれるから、これ以上、自分のことは、書き込まない方がいい。

５４さんの身元は、もうバレてるのでは？

その名は、鹿島さん。ちがうかな？

でも、ここでの回答は、あくまでも匿名の責任のないものなので、本当に気になる人は営業さんに聞くべきだと思います。

駐車場の問題は販売に大きな支障になるとは思っておりません。
少しきつい表現になっていたらすみませんでした。

要するに
販売員は事前にきちんと説明すればよいのです。

あとは駐車場使用者の理解と、運用の見直しで十分解決できる
問題だと思います。

いや…
大きな問題になりますよ。

納得して買っても結局守らない人出てきて問題になるでしょうね。

今はセダンですが、子供たちが大きくなる五年後ぐらいにセレナクラスに乗り換えたいのですが、途中で買い換えた場合は場所移動しないといけないんでしょうか？

はじめから南の駐車場借りたらいいんじゃないですか？

南の駐車場は地下だし、希望殺到するのでしょうね。最初に抽選で外れたら、後で入れ替えとかはあるのでしょうか。

希望したのに外れたら、ずっと永遠に北側に固定されるのは不公平なので、年に１回シャッフル抽選をしてはどうかと思います。

そんなこと無理ですよ。途中でまた抽選なんてしたら揉めるもと。分譲マンションに住んだことない人が勝手なこと言い始めて不安になります。
抽選に外れたら車の買い替えは諦めましょう。

確かに分譲マンションは賃貸や戸建てのように自由はきかないので買ったあとに「こんなルールがあるのは知らなかった」では困りますね。とくにここは千里中央の駅近ということでバス圏の戸建てエリアの人たちが住み替えてくる可能性が高いですから、玄関前に私物を置いたりベランダ手すりに布団を干したり、今まで当たり前でやってたことが全て禁止です。
心得て購入してほしいですね。

地下駐車場は人気ありそうですが、優先順位はあるのでしょうか？

地権者、一期の申込者、サザン棟居住者、大型車所有者とかが優先されるのでしょうか。
公平に希望者で抽選するのがいいと思います。

地権者が先におさえる可能性はあると思います。もともとは地権者さんの土地なんだから、それくらいは仕方ないでしょう。

営業さんの話によると、北棟の人は北の駐車場を希望したり、南棟でも駐車場は安い方がいい（倍ぐらい違う為）と北を希望する人がいたりで、うまい具合にバラけてるようですよ

事前に車の重量のことなど聞けば（買替え予定の人も含め）やっぱり人気は南に集中するのでは？
運転手以外は一階でおりるなんて私は説明うけてません。この掲示板で知りました。

この情報で二期販売に痛手を与えるどころか、明日からの一期契約にも影響したら、陰気だが、このスレッドファンとしては、嬉しい。
一期購入者が、南駐車場を抽選なく選べる方法がある。入居時に大量の売れ残りがあれば、好きな所選べる。どう？

駐車場の優先順位なんて、理事会が出来てから決めていくことであって今の段階では何も決まってないと思いますよ。
でも普通に考えたら希望がかち合ったところは抽選する、というのを毎年やるのが公平かなと思います。

毎年抽選無理でしょう。大きい車置くなったら、車買い替えることになる。

普通は1期契約者（入居が決まっている地権者さんも含む）全員で抽選して、所有する車の重量に関係なく１番くじを引いた方から好きなところを選ぶという流れでしょう。他の分譲マンションの契約したときそうでした。
２期、3期は期ごとにまとまって同じ抽選方式じゃないですかね？

ちなみに、高齢者など車を所有していない契約者もおられて駐車場は70％にも満たない計算とのこと。
(そもそも満車にならない収入計算で修繕計画も立てているそうです。)

管理規約は、見ての通り現時点では”案”ですから、たたき台ですよね。
理事会が運営されれば、多少内容の見直しはあるでしょう。

なぜ乗降が制限されたのか、納得できる理由があればしょうがないですし、理由がないのなら同意を得て変更すれば済む話ですね。
そんなにトラブルにはなりませんよ。大丈夫！

管理規約は案ではありません。
分譲マンションの規約を途中で変えることは簡単ではありません。小規模ならまだしも大規模なら尚更です。
案だというならベランダに手すりを干してはいけないこと、ピアノの時間制限も今のところ案なんですか？理事会出来たら布団を干してもいいように、ピアノを夜でも弾けるように規約を変えれば大丈夫、と考えてるんですか？
違うでしょう。これはちゃんとしたマンションの決まりですよ。

＞１１８さん

現時点では案ですよ。
お手元の資料の表紙にも、中にも”案”としての記載があるはずです。
まず理事会が成立し承認されて始めて正式な管理規約になるんです。

＞ベランダに手すりを干してはいけないこと、ピアノの時間制限などについて
これについては個人的に、妥当な内容だと思っています。
なので、入居者の大半がこれらについて変更しなくてはならないと考えるでしょうか？

理事会は、公平に住民が発言してマンション全体の秩序が保たれるために発足するものであって、
大半の住民が不利益だと思うことは協議して改定するのは普通です。

公平に住民の意見を聞いて、決をとるために理事会があるんですから。

(180戸のマンションで副理事をした経験がありますが、おっしゃるとおりなかなかまとまらない内容もありました。ただ118さんが例にあげられている内容に関しては一般常識の範囲内ですから大きな問題にはならないと思います)

駐輪場の位置を途中で変えるなんて大多数が反対しますよ。私も理事をやってた経験があるので規約を簡単に変えられないことはよく知ってます。でも、その、一階で運転手以外は降りる？というのは何らかの理由があるから書かれてるんじゃないでしょうか？案でそんなこと普通は書きませんから。契約者さんは営業さんに確認されてはいかがですか？

それより私はまだこのマンションは検討中なのですが、北町のアーバンライフの中古が出ていて角部屋98平米で3500万まで下がってます。北町ってどうなんでしょう。？
東町のメゾンシティも83平米4980万で中古出てますがなかなか売れないのか、何ヶ月も広告掲載されてます。
千里中央の人気は下降気味なのでは？と分析してるのですが…。

>120
メゾンシティは既存不適格建築物だから、なかなか中古の買手はつきません。

築10年以上、
敷地ぎりぎり、
駅からは坂道で少し距離がある、
管理・修繕・駐車場だけで5万以上かかる。
マンション前は一通道路。
横は幼稚園で頻繁に送迎の路上駐車あり。
ぱっと思いつくマイナス面だけでもざっとこれくらい。

北町だからとか、バブル崩壊ではなく、立地などの問題じゃないでしょうか。

重量制限は、別に意地悪したくて書くわけないんだから、「制限超えると安全を保証できません、もしなにかあったら責任もてません」ということではないですか?

案とはいえ、考えて書かれているので、変更は安易にできないのでは

駐車場の件、運転手以外は１Ｆでの乗降は確かにめんどくさいかな。

だけど、南と北１階はだいじょうぶなんだし、117の言うように
満杯になるとも思えないし、そんなに抽選で心配するほどのこと
はないような気もするが・・・

既成品の駐車場に2tの制限があるのが多いなら、自走式駐車場の
他のマンションも同様の問題を抱えているのではないでしょうか。

>120

２ｔを超えるとNGだから、一律運転手以外は1Fで降りろという粗っぽいルール。
だけど、クラウンでも５人乗車でも２t以下で問題ないのも事実。

２ｔ以下の人もたくさんいるのだから、車によってシールとか許可証とかで
区分して、２ｔ以下の車の人は運転手以外もＯＫとかで運用するように規約を
変えれば？ということではないでしょうか？
それなら、そんなにもめるような内容でもないと思うけど。

大きい車の人や、大きい車に買い替え希望の人は南か北１階にして、それ以外の
人は北２Ｆ以上の住み分けられれば、多くの人が納得できるのではないかと思います。

とは言うものの、このマンションの住民は大きい車に乗っている人の割合も多いかもしれないけど。

重量制限は構造上の問題だからしかたない。

が、北駐車場は運転手以外は１Ｆでの乗降っていうのは？？？ですね。
人が乗ってて総重量オーバーしてなければ構造上の問題なしだし。

明日営業さんに聞いてみよう！ついでに駐車場の抽選方法もね！
で、スムーズに解決でしょう？＾＾

アーバンライフに住んでる友人いるけど管理費、積立金、ガレージで３万ぐらいって言ってたよ。あそこはまだ築10年しか経ってないからマンション内も綺麗です。
中古で98へーべもあるなら自分好みにリフォームしたほうが新築買うより安上がりかもですね。

>127さん

築１０年しかたっていないから修繕積立金もまだ安いのかも。
今後は５年毎とかで修繕積立金が上がる計画の可能性が高い。
その点だけは確認した方がよいですね。

だいたい大規模ファミリー向けなのに来客用駐輪場が一台しか無いって時点で変な設定。

大丈夫か？ここの管理会社？？

北棟で、わざわざ南駐車場契約する人っているのかなぁ・・・。
めちゃめちゃ不便でしょう？^^;

パターン的には
①中央棟の住民ならロータリーで家族おろして北駐車場にとめに行く。
②北棟の住民なら天候気にせず帰宅できる北駐車場を利用する。

っていうイメージじゃないですか？
だって、北棟なのにわざわざ南駐車場に停めるなんてかなり面倒でしょう。

どこを選ぶかは自由ですけどね。

いやいや、１２７さん、ランニングコストすごいですよ！

管理費18,140（円/月）
修繕積立金 9,810（円/月）
駐車場だけで23000（円/月）でしたよ。

合計50950円

戸数9

将来的にもっと経費かかりますね。
私ならパークにします。

グランファーストのスレをのぞいてみると、
駐車場の制限はやはりあるようです。

やはりよくある問題なんですね。

既存のマンションでも多いと思うし、
どのように管理・運用されているのか
気になります。

重量制限は自走式、機械式に限らずどこでもあります。なので大きな車の人は抽選倍率が高くなります。

一階で降りるというのは初耳。意味不明。

>133さん

過去のスレ確認されたらどうですか？
意味不明じゃなくてちゃんと書かれていると思いますけど・・・

要するに、１Ｆは土の上だから問題ないけど、
２Ｆから上は鉄骨の設計強度の問題があるから
１Ｆでおりるということ。

アーバンライフの管理費等は総戸数少ないし広い部屋だから５万くらい払って当然でしょう。
そう思うとパークの管理費は高いです。100平米近い住戸は管理費16000円＋積立金9000円＋駐輪場代（場所にもよるけど）５万スタートで払うことになります。
300世帯以上もあるのに管理費が高いと感じました。
自走式、ディスポーザー無い、コンシェルジュもいないのなら、普通はもう少し安いはず。
ちょっと不思議でした。エレベーター付けすぎと免震の管理のせいでしょうか。これでは大規模の意味がないですね。

管理会社を変えたらもっと安くなったりして

確かに管理費が高いのは注意ですね。年計算、10年計算してみて再検討ですね。

北駐車場 ワンフロアーの『全車』が 『フル定員』で一度に上がれば 危険というだけで そんなことは実際はありえないが、規約には記載するのがルールだから…とのことでしたよ。

自走式ですし､敷地が広いから1戸当たりの固定資産税も高いらしいです｡
物件価格だけに目が行きがちですが､ランニングコストも考えないといけないですよね｡

大丈夫。固定資産税程度、ここ購入する人は気にしない。
いくら大衆マンション路線で販売するとはいえ、それなりの所得ないとここ買えないから。
事前の予測では、高級マンションだったが、戸数多いと仕様落として、安くしないといけないみたいね。キッチンとか。残念。

固定資産税を気にする人は多いでしょう。
幸か不幸か、一般サラリーマンが頑張れば何とか買える価格なので、余裕ある人ばかりじゃ無く、購入層はピンキリだと思う。むしろ医者や弁護士クラスはここのマンション買わないと思う。

＞１３５
購入検討されている方の書き込みじゃないですね（笑）
管理費・積立金表を見ていればわかるはずです。(上がり方の推移もね)
あと、コンシェルジュいないって？・・・いるんですけど？
書き込みするならモデルルームくらい行けばいいのに。。。

固定資産税、相応ですよ。
一覧も頂きましたし、役所で確認もしました。

いったいどこと比べて高いって言ってるんでしょうね。
固定資産税は、土地と建物の評価額で決まるんだから･･･。

＞１４１
＞むしろ医者や弁護士クラスはここのマンション買わないと思う。

なんで？
医者・弁護士が買わないって？？マンションって職業制限あるの？（笑）

北町は買わないってことでしょう(笑)

135はズバリ！アーバンＯイフの売主でしょう！
いいマンションなら売れるよ、きっと、たぶん。
でももうちょっとはやく売っておけばよかったね。なにもパーク売り出してからなんて
計画性なさすぎ

私もここは管理費が高いと感じました。ディスポーザーも無いしキッズルームなどの無駄な共用施設が無いからこそ普通は安く出来るのに。
小規模クラスのプラウド新千里西町と管理費は変わらなかったです。むしろ部屋によっては向こうのが安いです。
どうせ高いならコンシェルジュなんかいらないからディスポーザー付けてほしかった。

管理費を比較してみました。

パーク：9620～16150円　総戸数363戸　
プライム：8370～11390円　総戸数157戸
プラウド西町：10300～13000円　総戸数55戸


プライムとプラウドはディスポーザーあり。
維持費のかからない自走式に加えディスポーザーすら無い、一番戸数の多いパークがなぜか高い。

ちなみにグランファーストの管理費：4800～9400円　総戸数798戸　ディスポーザー、当然あります。

いやいや、管理費だけ比較しても意味があまりありませんよ。
修繕費、追加徴収などの長期計画で30年の合計支払額を確認しないと^^;

以前、他のマンションだったかのレスで近隣新築マンションのランニングコスト計算してた人が
いて参考になった。どこだったっけか･･･。

単純に、月の管理費の額で比較するのは間違っていますよ。

↑それは積立金のことでしょ？
積立金と管理費は全く別物。

パークは何にそない管理費かかるのか、デベに追求したほうがいいね。

管理費まで地権者の分も負担してるってことは、ないですよね？