うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWERは？【５】

私はここではなく別のタワーを買う予定ですが、やはり10年くらいで売却し
他の一戸建てに買い替える予定です。
でもマンションの売値は買った時の半分にならなければいいや
くらいの気持ちでいますよ。高くなる事はありえないし。
ただ10年をすぎると管理費の高いマンションは売りにくいだろうなとは覚悟してます。
でもまあ、そこはそれ。自分が住む間がどれだけ気持ちいいか、ですよ。

>398さん　　395です。
>外装のメンテナンス等は大規模補修じゃないよ。

国土交通省や関連団体もしくは認可団体が、大規模修繕、大規模補修の定義
を公表しているのでしょうか？

ちなみに住宅性能表示制度を確認しましたが、「劣化の軽減に関すること」
という項目で「構造躯体等に使用する材料の交換等大規模な改修工事を必要
とするまでの期間を伸長するため必要な対策の程度」とあり、大規模修繕と
いう一般的な概念ではなく、建物の躯体自体の性能と理解したほうが良い
と思います。

したがって、改修工事が不要＝大規模修繕が不要ということにはならない
と思います。

しかも、「大規模補修」って微妙に表現を変えてるし。

建物は定期的なメンテナンスが必須ですよ。

いくらでも交換できる設備や外装の修繕は除きマンション本体に絞って話をすると、国交省の定める日本住宅性能表示基準では、劣化対策等級(構造躯体等)の項で大規模改修工事を必要としない期間について表示があります。最近のタワーマンションはほとんど等級３で、設計性能としては３世代(おおむね75〜90 年)は躯体本体は改修不要です。
あくまで設計上の話ですが、等級２，１の低層マンションよりは劣化しにくい性能を有しているということであり、タワーだから供用可能年数が短いということはありません。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/060601hyouj...

408さん、ありがとうございます。
なんだか安心しました。
それにしてもみなさん詳しいですね。
感心してしまいます。

躯体事態については、408のおっしゃるとおりですが、配管やバルコニー
屋上等の防水、外壁の修繕については通常のマンションと同様、定期的な
メンテナンスが必須です。
しかもかなり大掛かりな工事が必要で、修繕積立金もかなり割高になります。

外壁の構造や防水については低層〜高層マンションの方が一般的には
優れていると言われています。

408さんは「いくらでも交換できる」とおっしゃいますが、現実的には
費用が伴いますので、20年後30年後の状態は、管理組合の運営次第で
しょうね。

低層、高層マンション、タワーって
それぞれ何階くらいで分類分けするんですか？

私も他のタワーマンション購入希望者ですが
（30階なのでタワーと言えるか疑問ですけど）
武蔵小杉はニーズがあると思いますよ。
駅前（というか駅）はかなり便利ですし。
子供がいるなら武蔵小杉でしたね。

ここって、エレベータが少ないと思いません？
６台ですよね？

モデルルーム改装中って本当でしょうか？
たしかに、モデルルームの南向き７５m2とか完売でしたもんね。

自分の間取りはまだ残っているようなので、
みてみたいな〜、なんて変な期待をしているのですが(^^)

先日付近を散歩していて思ったんですが、東側に面している部屋は電車の騒音がかなり気になると思うのですが、どうでしょうか？
また、このマンションはほかの物件に比べて梁や柱がかなり部屋を圧迫しているように見えますが、何か理由があるのでしょうか。もう少し外側に張り出すようにできないものかと素人的に考えてしまいます。
側の賃貸が同じ高さで４７階建てということは、この物件より階高が高いということですか？
賃貸よりこちらの方が仕様が劣っているようなことがないといいんですが。。。
購入を真剣に考えているので、ちょっと気になってます。

>>415さん
階高はじゅうぶんで、レジ等と比較しても十分なスラブ厚を確保できていると感じました。

東側の騒音も、それこそ、三井、レジと比較して優位だと感じました。
但し、その分駅からは距離がありますが（東急駅7分、横須賀線新駅2分）。

梁や柱は、レジと違ってアウトフレームじゃないから、しょうがないのでしょうね。
採光性は劣るでしょうが、眺望はむしろ比較優位と思います。

まあ、一長一短ですね。

>>４１６さん、
返答ありがとうございます。
今角部屋検討しているため、以前にも話のあった LD の梁が気になってます。

今週からパークシティもモデルルーム始まるようなので、小杉が気に入っているので、どちらかで決めたいですね。
パークシティの角部屋は手が出せなそうですが。。。

早く東京機械の跡地が決定するとよいですね。
年内には発表あるのでしょうかね。

こちらも書き込みがすっかり減って閑散と
してしまいましたね。
小杉地区では先行して売り上げを伸ばしている
余裕でしょうか？
２期で完売でしょうかね。　楽しみです。

先行して売上げを伸ばしてるっていうより
売り始めた時期が最も早いし、再開発地域ではいちばん安い物件だから
売りきれるのも早いのが当然でしょう
最初にCMしたのもここだし、正直あせって飛びついてしまった

土曜日に三井のモデルルームを見たものですが、業者っぽい人が数人うろついてました。特に気にしてはいなかったのですが、コスギタワーの営業？の人のキャッチセールスでした。ちょっと怪しかったので、素通りしようとしたら「眺望の良い方が絶対いいですよ」といわれました。他社のＭＲの前で行う行為でしょうか・・・？コスギタワーを真剣に購入検討していたのですが、営業のやり方が怪しすぎますね。会社を疑います。

眺望は良いほうがいいとは思いますが、いずれきっと飽きるんですよね。
三井、リクコスの物件の駅に近いという利便性は捨てがたいです。
でも消防署や電車の騒音を考えると、私は眺望のことは除いて考えても
コスギタワーにするかもしれないな〜。生活していく上で、騒音源は
あまり無いほうが私は好きです。でも、コスギタワーの建物の中の機械式駐車場の
音がどの程度になるかがわからないので、こっちにも騒音源がある…
さて、どっちにするべきか…迷ってしまいます…

コスギタワーの北側に建つ二棟の賃貸マンションは眺望を遮るので残念でしたが、三棟分の公開緑地で周りが公園のようになりますね。特に中心部は周りからも離れているのでプライベートガーデンみたいになりそう・・

購入を真剣に考えているものです。コスギタワー周辺は２棟の賃貸タワーと低層マンションが建つみたいですが、全部ちゃんと埋まるでしょうか？周りが公園のようになると思って期待してるのですが、賃貸部分が埋まらないと周辺共有部分の維持費が分譲のコスギタワーに降りかかってきたりはしないのでしょうか？マンション購入初めてでちょっと気になってしまいました・・・

>>423さん
さすがにその問題は大丈夫でしょう。
西側の低層賃貸はオリックス、北側のツインタワーはＵＲ（都市再生）と、
運営主体もしっかりしたところですので、整備もしっかりしてるだろうと
思います。
少なくとも、ここの住民に維持費が降りかかるなんてことはないでしょう。

公園といえば、南側にちょっと歩けば平和記念公園もあるので、
お子さんがいらっしゃる方には、メリット有りと思いますよ。

私は、第１期購入者ですが、一緒に住めたらいいですね。
そのときはよろしく御願いします。

>420
都内の人気物件とか見に行ったことある？
他でもみんなやっていることだ。
またMR免疫たんないみたいだけど、もうちょっと勉強しようねー

425>

私は420ではないけど、みんなやってるかなぁ？
結構色んなところ見てきたけど、一度もなかったよ、そんなこと。
やってるとこもあるのだろうけど、少なくとも「みんな」ではない。

言葉尻あげ、ですが。

ここはちょっと強引だと思う
それが原因で買わなかったわけではないけど。
私はリクコス、三井どちらも買いません。
どうしても欲しい武蔵小杉物件がこれから出るので。

もうこれ以上武蔵小杉にマンションできなくて良いです。

大型商業施設希望

どうしても欲しい物件って、どんな物件?
知りたい!教えて!

ここはレジがオープンしたときもモデルの
まん前で散らし配って客引きしてたよね。

まー中山美穂で武蔵小杉の知名度を上げたのは
ここだから集客したお客さんをみすみすよそに
持って行かれるのはつらいよね。
それにしてもなんであんな地の利の悪い
元住吉にギャラリーを持って行ったんだろう？

>>429
これから新しく発表になる東急駅側のタワーです
これはもともと賃貸の予定でしたが
分譲に変更になりました

>431
それ本当？
ソース教えて。
どこが分譲するの？

着工している物件が賃貸から分譲に変わるなんてあるのですね。
共用施設も賃貸と分譲では大きく違いそう。

>431
それってどこよ？三井より駅近の？

教えてチャン、うざい。

ちょっとは自分で調べてみれば？

本当のことだとすれば、鹿島の２棟のうちの西側の物件では？
２棟とも賃貸って多すぎると個人的には思っていました。

>425さん
420です。
武蔵小杉周辺で検討しているので、都内のMRは見ることもありません。
比較できるMRだけを見て決めるつもりです。
沢山見て免疫つける気もありませんし・・・。
ただ、売れている物件だったら他社のMRの前でキャッチセールスしなくても
良いのではないでしょうか？

私も三井のモデルルーム行ったとき、武蔵小杉駅でみましたがチラシ配ってた
だけでしたよ。これぐらいはどこでもしているのでは？？

＞436
鹿島なの？
決まってるんだ？

別に何の不思議でもない。三井の前でコスタのチラシをもらったこともあるし、コスタの前で三井のチラシをもらったこともある。
マーケティングする人間なら効果の高いところを利用するのは当たり前。

コスタの１期の頃も、モデルルームの前で溝の口の物件の業者さんが、チラシ配ってましたよ。
どこの業者さんも必死な世の中ですよ。
私はどこも売り残さない様、頑張ってもらった方が良いと思います。
小杉の他の物件においても・・・やはり空きがあるのは色々問題出ますしね。

バイトが散らし配りはよくしているけど、営業マンが
行き返りのお客さんを捕まえてセールス始めるのは
コスタだけだよね。
おれもレジの前で営業マンに話しかけられて鉄道の
音が煩いだの、鉄粉が飛んでくるだの言われたよ。

小杉３物件全部回ったけれど他社の悪口を言いまくるのも
ココだけ、自分の物件の良いとこをアピールした方が
好感は持てるよね。

検討者です。営業マンによってそんなに話が違うのかな？
私の時は、良いとこ・悪いとこちゃんと説明してくれましたし
他の物件については特に言ってませんでした。
たとえ、言ってたとしてもそんなに気にすることですか？

＞443
同感です。第１期で契約した者ですが、近隣の物件も見ておくように
勧められましたよ。

そりゃ〜営業マンによって違うでしょうね、営業トークは。

他物件をけなして、それで気持ちよく買える人と不快に思う人がいるって
ことですよね。

私は…不快に思うと思います。他の悪口を言う人を基本的に信用できないです。。

私も契約者ですが、担当の営業の方は三井の事をほめていたけれど
けなしてはいなかったし、感じのいい方でした。
別に強引な印象も無く、こちらの不明な点に対する回答も明確で
とてもいい人でした。営業の方との相性もあると思います。
私はたまたまいい方にめぐり合えて、満足して契約することができました。
そんなに悪口言いまくる営業の方がいるんですか。。。
なんだか契約者として悲しい気持ちです。

検討者ですが
三井の営業の方もコスギの営業の方も良い方でしたよ。
悪口なんて全然でないですし、それぞれの良さを言ってました。
他社の物件を悪く言う人っているんですね。
なんか悲しいですね。

今度もう一度コスギに行く予定なんですが、この前聞き忘れてしまったのですが
機械工場の土地は東京建物が所有しているのでしょうか？
もし、そうなら何が出来るか教えて頂けるんでしょうか？

自分はここ契約寸前でしたが、営業がいまいちで止めちゃいました。先着順の部屋検討してたとき、入居までの間にやむを得ない事情でキャンセルした場合の頭金の扱いについて聞いたら「返金できません」との回答。頭金はすぐ振り込んでと迫ってくるし、返金されないわけないと分かっちゃいても営業にそんなこと言われたら躊躇するよ。
レジの営業もハズレっぽかったし、武蔵小杉は営業運悪かったみたい。

>448さん
貴方の考えのほうが違っているかも・・・・
普通契約したらローンが通らないなど特約がついている
以外のキャンセルは手付けは返金されませんよ。
会社によっては契約者がなくなったりしたときには
返金されますが会社の友人は転勤でも手付けは戻りませんでした。

コスギタワーがおかしい訳ではないと思います。

キャンセルについては449さんの言う通り。
販売側がキャンセルのときは手付金（10%）倍返しだからね。

ただ、手付金は返金できませんと機械的に言われると448さんのように感じてしまうのは止むを得ないかも。
こういう時の言葉の伝え方、説明の仕方に営業力が出るのだと思います。

448です。ここ以外の幾つかのＭＲでも同じ質問をしてますが、どこも「原則はダメ。だけど、やむを得ない理由の場合は相談していただければ大丈夫です。」という説明でした。実際は、やむを得ない事情のキャンセルの場合は、諸々実費を差し引いて返金される場合は多いようです。

営業の話に戻すと、上記は気になった一例で、全体的に質問に対する回答が的はずれであることが多く、その割に契約だけはやたら急かすので、妻が呆れて「営業変えてもらおう」と言い出す始末でした。今回マンション探しで多数のＭＲを回って、あたりはずれはあるものの、全体的には財閥系とそうでないデベの営業の質の差を非常に強く感じました。
コスギタワーはマンションとしては気にいってましたが、残念ながら縁がなかったようです。

営業が悪くても、マンションの内容は変わらないんだけどね。
ま、営業が悪いことを理由にやめるんで有れば、
縁が無かったということなんでしょう。
私は気に入ったなら、そんなことでめげずに買うけど。

ちょっと駅から遠いのがネックだな

確かに、駅からの距離が気になります。東横線武蔵小杉駅から新しい道が出来たら7分といいますが、ほんと？と思ってしまいます。大きい建物ばかりが建つので近そうに見えて結構時間かかるのではと・・・でも予算的に三井、とレジデンスは厳しいので決めようと思ってます。

そうなんですよね。
地図で建物の位置と入り口を、もらった設計図でちゃんと見ると
改札から10分強は見たほうがいいと思います。実際歩いてみて思いました。
（できてない道は地図で想像）
しかも建物の入り口から家までも結構かかるし
東急まで電車に乗るなら１５分はみて家を出ないといけないと思う。
私は今の所、三井に要望書出しで抽選にはずれたらレジにするつもりです。

距離を正確に測ると7分ですね。
綱島街道で信号待ち1分としても改札からエントランスまで８分でしょう。

住友だから多分高いと思います。

まだまだ建つよ
あと他に３社

>>456
８分は無理
歩くと分かる

これからできるマンションの価格って、どんなもんなんだろう。
気になります。住友以外はどこが建てるの?
全部分譲なんですか?

住友は23階建210戸だそうです。
コスタよりは駅に近いんだよなー。うーーん。どうしよう。

>>464
でもあそこじゃ、
東向きで線路見るか、西向きで賃貸タワー見るか、
いずれにしてもひどいリビングになりそ・・・。
分譲として買う人いるのかな？

あの土地こそ商業施設がよかったのにな〜。

たしかに。あそこじゃ線路に近すぎるよね。
リビングは西向きなんだろうか。。。
夏暑いリビングになるんだろうね。

住友は確かに眺望は期待できないですね。
冷静に考えれば駅前のマンションでは致し方ないかですかね。

再開発エリアの最南端なので、南向きだけは少しは眺望がいいのかな？
今眺望のいい悪いよりも大事だけど、今、住んでいる物件みたいに、
そもそも隣と近すぎるマンションだと、カーテン閉めていないと
隣や外から見られていそうで本当に落ち着かないね。
出来れば、他のマンションとある程度距離が離れている点では、
コスタはまだ検討の余地があるかも。

＞＞４６２さん
私も駅からコスタ現地まで2回歩きましたが、女の私の足でも１階までなら７〜８分で着きました。
府中街道を通ってみてください。
でも１階までなので、エレベーターに乗ったり待ったりする時間を考えれば１０分はかかるとは思いますが・・・。

西側も13階以上は眺望が開けています。
富士山が見える物件で考えるとここはお買い得。
再開発物件の中で駅から一番遠いとはいえ、東横7分、新駅4分は一般的には十分駅に近いと思います。
マンションは賃貸に出したり転売する際は駅から徒歩10分以上と以下では大きく違いますからね。

改札から入り口まで８分、そこから部屋まで２分、軽く見積もって計10分
信号待ちしたら10分以上
十分遠いと思った…
今住んでるところが駅から9分と謳われてる所だけど
それでさえほとんど歩かずタクシーに乗るようになってしまったし

転売する時はここが一番下落していると思う

>>472
ここは永住前提の転売を考えない人が買ってると思いますよ。
転売考えるなら東急駅の近くのこれから出る三井（パークシティではなくより駅に近い方）か
東急駅上の直結タワー、もしくは管理費の安いリクコス（これは新駅がどれだけ発展するか
によりますが）の３物件かと。
それ以外は１０年以降転売はかなりの下落と見込んでいます。

いやいやそれは無いでしょう。だって安いから。
しかも三井は間取りが窮屈だし。
外廊下のコスタのほうが
間取りがいい。
そもそも再開発のなかで一番安いからここが一番下落率が
低いとおもってます。子育てをするにはやや駅から離れてるほうがいいと
考えてる人おおいですよ。

タワーのエレベータははまるとかなり時間かかるんじゃないっすかね？
５分くらいみる必要あるのでは？

＞473
それ一理ありますね。
ここか三井を考えてましたが、悩みそう。
金利を考えると東急駅直結マンションまで待てないし・・・

>>476さん
でしょう。東急直結マンションが一番物件になるのは間違いないと思います。
三井でもパークシティではない方の駅近の方が魅力的。
なので三井もあせってパークシティを売りたいのかもしれません。
>>474さん
私が言ってる三井はパークシティではないので
間取りはまだ分からないはずですよ。何か勘違いをされてるようですが。
永住、なおかつ多少不便でもかまわない人はここでいいと思いますよ。
私は10年後くらいに買い替える予定なので、選択基準が変わってくるのです。
元が安いかどうかは問題ではないのです。地域と場所の下落率なのですから。
元が安ければそれなりに値引きされた値段で売る事になります。

>>475
最近のエレベーターはコンピューターソフトが出来がよく効率的にエレベーターが来るらしい・・

＞477さん
うちと似てますね。我が家も10年後くらいに買い替えを考えているので、売却に苦労
する物件は正直避けたいところです。
小杉の利便性は魅力なので、この場所で一番売りやすい物件と考えるとやはり駅直結マンション
でしょうね（ただ、地下が変電所、売主が東急というのが気になります。）
コスギタワーも価格的に魅力なのですが、やはり駅からの距離が遠いですよね。
ファミリーには一番の物件かもしれません。

どなたかご存知でしたら教えてください。今回申し込みをした者ですが、この後に及んでまだ悩んでます。タワーの管理費は高いとは聞いていましたら、年月が経つにつれてどの位ＵＰするのでしょうか？コスギタワー９０㎡で管理修繕費で約３万ぐらいだと思いますが、10年後は5万とかになってたりするのでしょうか。

>480
そんな大事なことを営業の方は伝えてくれないのですか？
相変わらず、不誠実な営業なんですね。
我が家はその件が担当から一切教えてもらえなかったことに
不信感を抱いてコスギタワーを止めました。
修繕費は５年ごとに48％づつ上がっていきます。
そして１２年ごとに５０万近い一時金の徴収があります。

私が検討してる部屋（約90平米）の修繕積立金はこんな感じです。このあまりの高さが、申込を諦めようか悩んでいる唯一の要因です。
01-05期 7,600円
06-10期 10,900円
11-15期 15,800円
16-20期 22,900円
21-25期 33,200円
26-30期 48,100円
30-35期 48,100円

一時金
12・24・30期 491,300円

私が見に行った他のマンションでも、長期修繕計画について質問せずに先方から教えてくれたことはありませんでした。気になるなら自分で聞いた方がいいのでしょう。（私も必ず質問するようにしています。）
ちなみに、コスタでは修繕計画等について説明会を開催したみたいですよ。

管理費は値上げしていかないんですか？

480です。４８１さん、４８２さんありがとうございます。ちょっと今更ながらびっくりしています。30年後、頑張ってローンを払い終わっても毎月駐車場代含め、8万／月払い続けるってことですよね？それって築３０年も経ってる建物に家賃並み払わなくっちゃってことですよね？

管理サービスに対するコストなので、大きく増減することは想定しないのではないでしょうか？

最近のマンションはサービス過剰気味なので、これを一部カットすれば下がる余地もあるように思いますが。

>>484
8万円じゃ、90㎡どころか１ＬＤＫも住めないでしょ。

コスタ購入者です。私も重要説明事項の抜粋を見て修繕積立金の金額の高さに躊躇しました。そこで都内も含めていくつかのタワーマンションの修繕計画や積立金の情報を比較してみました。自分が至った結論はタワーマンションの場合、どこも似たような金額の修繕積み立て計画でした。他のマンション営業マンやマンションの鑑定に詳しい方にも話を聞きましたが、タワーマンションの場合、建築後の経年が短く実績があまりないので正直不透明な部分もあるようです。コスタは制震構造ですが、免震構造の場合は免震体の劣化による取替えコストが不透明のようです。また、タワーマンションは修繕費が高い分、メンテナンスが確りしていれば価値も下がりにくいと聞きました。（その分お金もかかる）
定期的にＭＲで開催されていた管理説明会では「修繕費用は定価見積もりを参考にしているため、実際には１．５〜２割程度安くなる見込み」との説明もありました。要は修繕内容も管理会社任せにするのではなく、管理組合も修繕の相見積もりを確認するなどが必要ということですね。某マンション購入者向けのアドバイザーも「修繕積立金の額を論じるよりも、いかに質を高めながら修繕を含めたランニングコストを抑えるかが重要！修繕積立金の額だけで論じては駄目」とも言っていました。

でも結局、払うことには変わりないわけで

>>488さん
ごねるひとって、たいがい予算ギリギリの人でしょ。
いやなら、買わなきゃいいだけですよね。
払えない人が入居すると困るので・・・。

すいませんちょっとお伺いしたいのですが、
頭金を手付に全額入れなくても良いんですよね？
大袈裟な話、1割に手付が満たなくても可なのでしょうか？

>>490
常識的には１割手付けですね。これは一般的かと。
引渡しが近い物件、ローンが間違いなく出るであろう等、
購入者が確実に購入できる（購入する）ことについて、
説明がつくなら、手付けの比率についても交渉可能かと。

今日ＭＲ行って修繕積立金について聞いてきました。重要説明事項もらっていたのに、全然見ていなくって、反省・・・確かに高いですが、説明聞いて、３０年後まで考えられていて逆に安心かな？と思いました。不安要素がいっぱいありましたが、ひとつひとつ自分の中で納得出来てきました。この掲示板のお陰かな？ただ、今日時点で申し込みされていない部屋、結構ありました。先週行ったときは商談席がいっぱいで人たくさんいたのに今日はなんか閑散としてました。みんな他と悩んでるんですかね？

修繕積立、そんなに高いんですか・・・。
物件価格自体にはパークシティやレジデンスと比較して
割安感(と言っても高いですが)があるのですが、
修繕積立、駐車場代を考えるとランニングコストがきついですね。

>492
３０年先までなんてコスギタワーだけでなくどの
マンションでも当たり前ですよ。

フツーは40年まであると（ダイワとか？）、へぇー！ですよね…
30年は至極一般的。

営業の方は修繕計画は予定で今後見直すかもしれないと言っていました。
やはり修繕積立金の上がり方が大きすぎるとの意見が多いようです。

新しいスレッドを立てました。

宜しくお願いします。

うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWERは？【６】

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9125/

ありがとうございます

廊下の手すりは共有部分に必要ないと考えている人の方が多いのでは？　ユニバーサルデザインであるとか、身体の不自由な方、高齢の方に必要であるとか言われてますが、それ以上に中途半端な高さくる危険度の方が高い気がします。必要と思う人は共有部分の廊下に取り付けてもらうより部屋の内部に取り付けてもらってはどうでしょうか。1億、2億円はセーブできるのではないかと思います。そのお金を有効利用、例えば、修繕積立金に回すとか・・・　設計変更ですが今ならまだ間に合うはず。

日付が連続するように気をつけましょう。
2007年です。このレスは今ＮＯ．６まで伸びています。（５ではありません）

こっちの現行スレを上げておきますね。

ローズガーデンが楽しみです。
自然モノなのでパンフ通りには無理だろうけど、
パンフの6割くらい咲いてくれればかなり綺麗でしょうね。