サンクタス川崎タワーってどうですか？(2)

新築時のブリリアやモリモト対比、若干高い価格設定との印象を得ました。内装はブリリアより良いみたいですが、ペデストリアンデッキ無いし。。。 デベはモリモトみたいに潰れないだろうけど、モリモト程スタイリッシュではないし。。。
まぁ、色んなタイプのマンション出来て、地域としては良いことなのかな？

広告が少ないのは一般的にはよい兆しです。広告しなくても物件に反響があるから
少なめにしているのであって、広告が多い物件はよりたくさん見込み客を取り込む
必要ありのプロモーションです。　元広告会社AEより。

コンシェルジュが短時間なのが、管理費節減でいいと思うのですが
パティオの植栽の維持や虫など心配です。

植物に散水したら、風に流れて通行人に水が掛かりそう。
虫も出ますよね。

>>99さん
販売受託会社は、いかに早く売り切るかによって実力を測られますから、仮にいくらお客さんが
殺到していたとしても、さらに積み上げようとしますよ。
「各戸に１組ずつお客さんがいれば足りるはず」なんていうのはわれわれの理屈で、現実は、少し
でも多くの「優良顧客」を確保しておきたいもの。

ここって無駄な共用施設がほとんどないってところがいいですね。
プール、ジム、温泉、ミニショップ、シアタールーム、キッズルームなどなど・・・結局使わない人は全く使わないですからね。

その分管理費もお安めなのでしょうか？

駐車場料金はモリモトの3倍位高めみたい、
外の時間貸しより高いみたい、

この物件の懸念事項は隣のタワーと違い角地が他人の土地ということですね。北側道路向こうも商業地域で高度規制がありません。北や北東側は理論的に青天井となります。西側も可能性はありますが公開空地があるので西陽が確保されるように思います。保全といえるかわかりませんが南両角は前面の建物高さ以上、西面は低層をかわせば前面の眺望や陽当りは確保されそうです。なんといっても南や西は日照時間が長いですし。前のマンションなどが建て替えになったら話は別ですが。

じゃあ、西の高層にしよーっと。

108さん親切にありがとう！

＞１０８さん
業者の方？
すごいですね

夏の西日はきついです

眺望って言っても、正直1年もすると飽きてしまいます
経験して改めて思いました

見るとこないもんね。
毎日毎日、ビルの窓や民家の屋根眺めてもね。

早く販売開始して欲しいですね！

>>108
以前、同じような質問をしたときに、>>37のように３１ｍ規制があると聞きました。
隣地の人達も、(仮)２０階建が建てられるってことでしょうか？
眺望はすぐ飽きると言う意見もあるようですし、気にしすぎでしょうか？

眺望に飽きるのに加えて長い時間エレベーターに他人と一緒に乗るのも気づまりです。
途中で人が乗り降りするのにじっと待つのも。
たとえ３０・４０秒でも長く感じます。
早くエレベーターから出ていく低層階の人がうらやましい程です。
「タワーだから高層でないと」と考えるのは購入するまでのこと。
住んでみて初めて実感しました。

そうだよ。
無人のエレベーターが来るとホッとするよ。
低層の人のほうが無人のエレベーターに遭遇するチャンスが大きい。

エレベ－ターがそんなに嫌いなら、なにも無理してタワマンに住まんでも

>>115さん
№37･40ですが、済みません、間違えてました。
２０Ｍ高さ規制があるのはラゾーナのある東側の話です。
詳しくはスマッチに貼り付けておきましたのでそちらを見ていただけますか。

さすがにエレベーターに乗らないと高層階まで登る元気はありません。
途中で乗ってくる人にはもちろん挨拶はかわします。
ただ、それまで家族、知人と談笑をしていて、他の人が乗った途端に
黙ってしーんとしてしまう雰囲気がいやなだけです。
まさか他の人の前でプライベートな話や無作法な爆笑はできません。
私もつい無人のエレベーター来ないかなと思ってしまいます。

話題が進展していないが、動きはどうなの？

周辺のタワマンと異なり、開発区域外です。(だと思います。)
そのせいか、地形があまり良くないし、然程高くないとはいえ直ぐ目の前に他のマンション。建物の中は立派そうですが、周辺物件対比、総合評価は低い？

購入考えてたけど現地見てわかった。
ここはだめだね。
最後のタワマンなんて言って価格を吊り上げようとしてるけど、
中身はそこらのマンションと同じ。
デッキにも直結してないし、駅に行くにはラゾーナ抜けないと超遠回り。
北口ができれば少しは改善されるかもしれないが、まだしばらく先。

特に中階層より下は、近接建物で、せっかくの眺望が大きくマイナス。
ひとりでネガって、購入を考えてる人には悪いが、悪い事は言わない、やめといたほうがいいと思う。
同じような値段なら、豊洲でも有明でもあるだろうし、
ここ買えるような人なら田町・品川とか都内のほうが絶対資産価値高い。

車保有しない派の自分には、カーシェアリングには賛成だけど、そんなのほかのマンションでもできるでしょ。まったく差別化になってない。

豊洲・有明は生活が不便だし、品川・田町は値段が…。

>>124
デッキに直結してないので駄目というと、ラゾーナもクレもブリリアも駄目？
川崎駅前マンションは全滅ということ？
近くでデッキに直結をうたってるのは新川崎の物件があるけど、あそこは。。。

鶴見もあるでよ
しかし、あそこも。。。

素朴な質問ですいません。カーシェアリングの車の維持費は使用者だけでまかなうんでしょうか？それとも住民全体の管理費でまかなうんでしょうか？

>>126

ブリリアはデッキ直結ですよ。一番端っこだけど…。

ここは北口使わないでしょ。ホントに見に行ったの？

129
デッキでつながっていてもアーケードがあるのは一部だけ。

ブリリアのデッキ屋根なしは徒歩1分くらいの区間。あとは屋根あるよ。
ここは、いくらネガ意見書いてもふたを開ければ短期で完売だと思う。
近くの矢向や鶴見市場の売れ行き見てるとここに来て買い控え組が景気回復を見込んで買いだしてるのに供給の方は少ない。
仮にラゾーナ通らなくても川崎駅に近いことは間違いないし。そんな物件数えるくらいしかないんだからさ。

>>124
読んでて、いまいち何が悪いのかよくわかりません。

ラゾーナの通り抜けが出来ないのは年に1度くらいですよ。毎日朝から晩まで通り抜けできるし
エレベータも動いているから便利だよ。ラゾーナ通れば駅まで4分くらいだよ。

今日物件見に行ったけど、ラゾーナ激込みで真っすぐ歩けません。

いくらネガっても、ブリリア武蔵小杉と同じですぐに売れちゃうよ。
都内でも主要駅の駅近はすぐ売れる。
主要な駅前はどこも新築供給がもうほとんどない状況だから
横浜あたりと同じで2、3年後には中古以外は全く選択肢がなくなるよ。

駅そばで子育てには向かない環境だから、
子連れはやめとけ。

育てても一人までだろう。
ＤＩＮＫＳどもか、老人夫婦にしか勧められないね。

>某党バックの団体が抗議して来る
なぜ？どうして？

ここは戸数もそんなに多くないし、客観的に見て5千万円台は早期完売だと思います。
ここ欲しくてやっぱり買わない人が居るとしたら武蔵小杉や大崎の再開発地区を待とうという人か
予算的にローンが無理な人、タマワンリスクに購入に踏み切れない人なんじゃないかなぁ。
そうでなければ特に悪いところは見当たらないです。

うちは武蔵小杉でこれから出てくる物件と迷ってます。
引渡2年後なら小杉ももう少し発展するだろうし、
最悪横浜駅近の中古タワーが出てくるのを待つのもいいかなと思ってきたところ。
ただ価格は駅から遠い分絶対にこっちが安くて好きな部屋選べるのでどうしたものか・・・。

今日モデルルーム行ってみたが、受付以外は質問しても答えられないババアだらけだな。

業者じゃないけど、全てに満足する物件はまず有り得ない。やはりマンションは立地が一番ですかね。川崎駅西口徒歩圏をどう評価するかにかかっていると思います。

昨日MR前通りかかったら、営業の人にうやうやしく案内されてお婆さんが一人で出てきました。みすぼらしいスエット姿でしたが、地元の人？年齢、職業的に住宅ローンじゃなくキャッシュですかね。こういう人が意外に貯めこんでるのかも知れませんね〜

いまいちここは盛り上がらないね。
やはりこのご時世、買える人が限られてるんだねー。

もう早い人は事前審査の手続き＆要望書提出ですって。

まだ買うか決めてないのですが、
高めの部屋で審査通しておいてあとからゆっくり考えようかと。

MRにいる営業の方は正社員ではないのでしょうか？
私たちを案内してくれた方も、ほんとたよりなかった。。。
しかも理由が「まだオープンして間もなくて自分たちもまだよくわからないんです～」って、連発されました。
友達じゃないんだから・・・こっちも困りましたよー。
それにマンションの懸念点をあげると、「それが気になるのなら仕方ありませんねえ。」ってやる気なし。
それじゃ買う意欲がわかないですよ。
もし、真剣に購入を検討する段階にきたら他の営業に代わってもらわないと、と思ってます。

ここは100歳以上は不可なんですか？当方103歳なのですがMR見学を断られました。一体どうなってるんですか？差別じゃないですか？？？

キャッシュで購入するのであれば、年齢は関係ありません。
キャッシュの場合、通帳のコピーやら色々提出しないといけないので面倒ですが・・
審査が通らない懸念のある我々と比べたらよっぽど良いお客様のはず。

営業さんの態度にしても、確かに知識豊富でないと信用できないが、分からないのに分かる振りをして嘘を言われるより、正直に「分からない」と言ってくれた方がまし。
こっちも詳しい人を出して、と言えるから。
GWで人手が足りず、知識のない人まで接客しているのかも。
じっくり説明をうけるなら、休日は見学で雰囲気を確かめ、平日に説明受けた方が良さそう。

今日モデルルームを見てきました。

気になる点が２つあります。

パンフの平面図を見ると、管理用のエレベーターも通常使えるとのことですが、
１階部分は管理（人）室を通らないと外に出られないようになっています。
これって・・・おかしくないですか？

それと、駐車場代は川崎駅前ってこともあり、高めなのは仕方ないかと思いますが、
バイク置き場の値段にびっくりです。都内でもあんな値段見たことないです。
借りる人いるんでしょうか？

昨日モデルルームに行ってきましたが、販売は三井なのに、頼りない接客でした。

151
バイク置き場いくらでした？

>キャッシュの場合、通帳のコピーやら色々提出しないといけないので面倒ですが・・

いい加減なことを書いちゃいかんぞ。
１０％の手付けを打てば、あとは完成して鍵を受け取るときまで何もない。

>販売は三井なのに、頼りない接客でした。

これは買ってもらえそうという客にはベテランが、ローンとおるか危ないねえって客には見習いがつくのが大手の接客。一流の営業はメリハリをつける。

やっぱり営業マンは客を見るのか。。。
私の担当営業マンさんはあまり売り込んできてくれません。
ベテランの営業マンって所長とかなにかしら役職ついてる方？

別件をキャッシュで購入しましたが、通帳のコピーは出しませんでした。最初は引き渡しまでに自己責任でキャッシュを集めることに大丈夫ですか？提携ローンにしといたほうが安心ですよ？と営業マンには勧められましたが、源泉徴収票を提示したら、納得していただけました。仮に、引き渡しまでにキャッシュが準備できない場合、利子が付いていきます。（もちろん引き渡し不可）
最終的にキャッシュが準備できない場合、自己都合ということで手付金あきらめでしょうが。まあ、現在働いていない場合、公式でなく、営業の信用を得るためだけの手段ではあるかもしれないですが

>>151
管理用のエレベーターだからしょうがないと思いますが？
管理と住居の動線が分離されてるんだから良しと考えるべきでしょう。
管理用は居住階に停まらないってとこもありますし、
通常使えるほうがおかしいのでは？

管理用は主にゴミ収集用で、普段使用できるのは通常エレベーター2基と非常用1基の計３基では？

今日営業の方もおっしゃってましたが、
GWでモデルルーム訪問の方も多いので、
場合によってはパートの方が対応をせざるを得ない状況だったようです。

とはいえ、事前から参加されている方には当然正社員の方がついてます。
加えて、スクリーニングを経た購入可能性の高い方にも正社員の方がついているようですよ。

早く価格決定して欲しいですね！

連休中、そのあたりを歩いてみました。
ラゾーナに行くのが楽ですね。駅からだといつも人が多いですが、外から行くと広々してていいですね。
川崎は東口と西口の顔がぜんぜん違っていて面白いです。
西口は小奇麗ですね。

>>154

どんなベテラン営業マンでも、来訪した直後に買えるか、ローンを組む人で、それが通らないかなんてわかりません。10分でも話をすれば別かもしれませんが。

10分だけ話して、担当が変わる不自然な事があると思いますか？事情によると思いますが、基本はないと思います。そんな不審をあおるような事をする馬鹿な会社がどこにあるでしょうか。

モデルルームで営業が相対する前に、
アンケートを何のために書くのか考えてみようか。

連休中、しかも飛び込みだったとは言え、対応はお粗末でした。

最初のアンケート、まったく回収もせず、最後の最後まで自分で持って行かされました。
だったら、なぜ最初に書く必要があるのか？

途中のおばさんたちは、まったく何の知識も無く、こちらの質問に対しても、見当違いな受け答え。
しかも、最後にようやくアンケート資料を見て、突然、手のひらを返したような、「食いついた」対応の営業マン。

途中のおばさん達は、単にモデルルームを案内するための派遣とかじゃないですか。
アンケートは売り手側にとっちゃ必要ですよ。
買えない人に営業しても仕方がないですから、それを見るために必要です。
最初に書いてもらうのも理にかなっています。
後になって書いてねといっても拒否られて帰ってしまったら意味ないですからね。

>連休中、しかも飛び込み

こんな人の成約率は統計的にみて極めて低い

いかにも冷やかしっぽいもんね、連休中の飛び込みって。
まじめに検討してるならあらかじめ予約を取る人が多いと思う。

>>151
>駐車場代は川崎駅前ってこともあり、高めなのは仕方ないかと思いますが、バイク置き場の値段にびっくりです。

駐車場代などは、その一部を管理費や修繕費に充当するマンションが多い。
つまり、駐車場代などが高いマンションでは車やバイクを持っていない人は、管理費や修繕費の負担が少なくてラッキーってこと。
ただ、駐車場などの空きが多いと逆に駐車場の維持費を車などを持っていない人まで負担しなきゃならなくなるのでアンラッキーですね。

連休中、予約が必要か問い合わせたところ、特に必要ありませんとのことでした。

>>169
だから何？
ＧＷに予約なしで行っても良いかって聞けば、どこのデベもいいですよと言うだろうけど。

GW中はパートさんが対応していたんですね。知識がないのは当然か…。
確かに、時給1000円位でモデルルームでの受付と接客の仕事が求人されているのを
見たことがありますがね～。
しかし、買うものは数千万の「家」。自分が行った時はきちんとした営業さんに
案内して欲しいと思うのは贅沢？

連休中は混むことがわかりきってるからわざわざ臨時に雇って乗り切ろうとしてるんじゃん…。

ＧＷ中は、パートのおばさまたちも動員して、モデルルームは、大賑わいだったようですね。
ＧＷも終わり、一息ついてから、見に行こうと思っています。
モデルルームは、どの間取りのタイプのお部屋が用意されていますか？
ＨＰでは、設備や仕様について、良く分からないのですが、どのような感じでしたか？
見たところ、雰囲気は、よかったでしょうか？

ＧＷにもかかわらず、ホームページには、事前案内会開催中、予約不要となってましたので、
ぶらりと行ってきました。
昼過ぎでしたが、シアターは一人でした。
皆さんがおっしゃるように、モデルルームのおばさんたちは、何を聞いてもまともに答えてくれませんでした。
おまけに、口○がきつく、辟易でした。
その後、担当の営業さん（女性）が付きましたが、
かなり、まともでした。
眺望を気にしなければ、200万円/坪の部屋があります。
（隣りの建物と６メートルの距離ですが、気にしない人にはとってもお得ですよ！）

>>連休中、予約が必要か問い合わせたところ、特に必要ありませんとのことでした。
へーいいですね。私が問い合わせた時には「申し訳ございません。予約でいっぱいです」
って言われちゃいましたよ。今日ここを見て、飛び込みもＯＫだったんだー？とびっくり。
問い合わせせず、直接行けばよかったのかなって思っちゃいました。がっくし。
でも接客されるのが知識のないおばさまたちならば、行かなくて正解だったのかも。
来週辺りなら少しくらい空いてくるかな。。。

誰かまとめてくれませんか。
ＧＷ中、ＭＲは混んでたのか空いてたのか、予約が必要だったのか不要だったのか。
こうゴシャゴシャじゃ、参考にならんよ。

＞ＧＷ中、ＭＲは混んでたのか空いてたのか、予約が必要だったのか不要だったのか。
こうゴシャゴシャじゃ、参考にならんよ。

→空いていた。予約不要

>>177
サンキュー
簡潔でわかりやすい

最初に見せられるシアターの内容の9割がラゾーナだたーよ。
何ノ紹介ダヨ！

ＧＷで混雑を予想して素人なみのパートを入れたのは来訪者にとっては残念でしたね。

でも、結局は先にあがってたようなアンケート次第で担当者が変わるっていう話とは無関係と理解できると思います。

記入後、受付がアンケートを下げてしまえば、その可能性もあるかもしれませんが、うち（三井ではありません）の場合は、お客様の来訪時点で担当者は決まっていました。

なので、書き終わる頃を見計らって接客ルームに出て、お客様がペンを置いたら、すかさず挨拶に入ります。

だいたい、アンケートをパッと見ただけではお客様のバックボーンまで見通せる営業マンはまずいません。ある程度の予測はつきますが、それ止まりです。
お客様だって、最初からあけすけに記入しないでしょう？
年収低くても親援助あるかもですし、年収高くても他ローンまみれかもしれません。

手付金って1割入れないといけないの？5パーセントではだめなのですか？

なんだよ予約要らなかったんだ。事前案内だっていうから、予約いるかと思ったわ。

>>181
デベによる。通常は1割程度だろう。
ここはまだ入居が先だから、1割でないとデベロッパーがOKと言わないと思われる。

手付け金は解約違約金だからね。
たくさん手付けを入れてもらえるほど客はキャンセルできなくなる。
入居までまだ1年半もあるんだから、手付け1割よこせというのは
至極まっとうな要求。

174さん
GW中、しかも昼なのにお客は1人だけだったんですか。
見学も予約なしで良かったとなると、わざわざパートさんを雇う必要もなかったかも
しれませんね。
ところで、隣接する建物とは、オフィスビルですか？
サンクタスとは、完全にお見合いになっているのでしょうか。

GWの前半に行きましたが、夕方は商談席に１０組以上はいましたよ。
GWの後半はすいてたのかな？

>184さん

隣接する建物はマンションです。
東面と南面の10階以下は完全にお見合いです（6m程度しか離れていないそうです。）
私もGW中に行きましたが結構盛況でしたよ。

>183

入居まで1年半以上もあるのだから逆に5%の手付け、中間金でさらに5%等
という方がまっとう。手付金には利息がつかないからね。
入居まで時間があるのでキャンセルされたくないから手付金をいっぱい取る
というのはデベの至極自分勝手な言い分でまっとうな考えとは言えないね。

158さん
>>管理用は主にゴミ収集用で、普段使用できるのは
>>通常エレベーター2基と非常用1基の計３基では？

エレベーターは全部で4基設置されてます。
管理用のエレベーターが1基、住民用エレベータが3基という感じです。
管理用のエレベーターはおっしゃる通り、ごみステーション用の
エレベータになりますが、普段使いとして住民も使用できるそうです。
なので実質4基使用可能と考えてよいと思います。
朝の通勤時間帯のこととか考えると総戸数300戸に対して3基は
少ないと思っていたので、ホッとしますね。

>>187
１０％というのは法的に決まりがあるわけでもなく、デべが勝手に決めているだけで、
極端な話１００万円でも良いはず。だから交渉の余地ありだけど、
すぐキャンセルしそうと思われるのが嫌だったり、買う側の見栄もあるから、
めったにそんなこと言う人はいないだろうね。

修繕積立金ですが、
営業さんに見せてもらった想定値を見て驚きました。
10年目から段階的に値上げされて30年後には初年度の５倍程度という試算でした。

部屋の広さにも依りますが、
30年後には管理費・修繕積立金の合計額が月５万以上。
タワーマンションの修繕積立金って高いんですね。。。

他のスレに眺望の良くない部屋では70平米超で4000万円台半ばからあるって
書いてありました。意外と安いんですね。

>>190
収入も段階的に引き上げられて30年後には5倍ってわけにはいきませんかね。
しかし、30年後も同じタワマンに住んでると想像できないんですが・・・
皆さん想像できますか？？

タワマンて修繕費用がこんなに急上昇するんだ。今まで初期費用だけしか見ていなかった。。。。。
30年後も同じタワマンに住んでいるかどうか分らんが、今マンション購入を検討している
大半が年金暮ししているでしょ。
車も所有していたら駐車場代も別途かかるし、貯蓄と年金を切り崩しながら生活している身としては
ランニングコストが馬鹿にならんな。

>>192

収入が5倍はあり得なくても、子育て世代で教育費に沢山かかった家庭が、子供の独立により、負担が大幅に減っているのは想像つきます。勿論、同時に自分の定年がきますが。

5倍とはいかなくても、修繕費用が未来的に上がっていく話は、いまや当たり前。色々問題が出てきた時に、修繕するか？できるか？的な話から始まるよりいいかと。

住人が意識高く持っている物件の資産価値は高く、万が一売る事になった時も有利だとは思います。勿論ほしょうはできませんが。

タワマンの管理費系が高いのはしょうがないです。外壁清掃などごついゴンドラ使ったりしますし、タワーパーキングも通常の機械駐に比べメンテ費がかかります。駐車場が埋まらないと後々きつい状態になります。ＥＶ数も管理費系のランニングに影響します。××ドラーＥＶで過去問題になりましたが、定期保守点検を要する設備なので多すぎるのもいかがかと・・・あとコンセント・スイッチ類の位置が？な物件が多いようです。家具レイアウトがままならないとか、何故ここに？みたいな話をよく聞きます。

タワーなので工期がかかるのはしょうがないのですが、来年入居物件と違いここは２年後なので減税効果が１００万減ってしまうのですね。考えようによっては１００万円高い来年入居物件と一緒ということ？
せめてエコポイントが対象ならよかったのに。

個人的な意見ですが、やはりタワマンは建築費の関係もあり通常マンションと比べて仕様が低いと感じます
・・・まぁタワマンはそこが売りではないのでランニングや少々の仕様気にしなければ・・・。

買う気まんまんだったのですがギリシャ危機で
市場がパニック状態になっているのでとりあえず見送るしかなくなりました。
世界同時株安に円高。しかもそのペースはリーマンショック以上・・・。
二番底どころの騒ぎじゃなくなるかもしれませんし、まだリーマンショックの痛手から
立ち直る前だというのに信用不安がまた進むと考えると非常に恐ろしい。
とにかく今は様子見が無難そう。

皆さんもニュースには注意を払って気をつけてください。

でも金利は更にさがるかも…

>>181

交渉可能だけど、5%だと保全の義務がないから売主が破綻したら戻ってこなくなるよ。保全義務が生じる
５％＋１円で交渉してみては。

ちなみに買主側にとって手付金を支払うことの意義は、手付金放棄による一方的な契約の解除権を留保す
ることにあります。

販売予定は今月末ですが、たいていこれって遅れますよね？

>>196
ほんとにどうなるのか先が読めませんね。
下手に動くと痛い目にあうかもしれませんし、
難しいところです・・・。