アトラスタワー小平小川ってどうですか？

設計会社の意匠への拘りを随所で感じます。
迎賓空間の雰囲気づくりが特徴的です。
エントランスとホールの２つの迎賓空間。
セキュリティ強化と特別な雰囲気作り。
天然石や木材、間接照明が使われています。
エレベーターを2階から5階とそれ以上分けているため、管理費が嵩んだ点はあると思います。
お写真は公開HPのものです。

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>>1401 購入検討中さん
エレベーターホールやラウンジが5階というのが素敵ですよね。

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>>1400 評判気になるさん
駅直結で、商業施設、公共施設あり、駅の東西に大きい病院もあるのだから、コミュニティバス使って市内を移動することはないのでは。しかもこのコミュニティバスは土日運行はないので、余計アトラス住民は使わないでしょ。

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>>1400 評判気になるさん

国分寺線使えばいい話。

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まだ出ていない？リスクとしまして、
小平上空は立川飛行場・航空自衛隊入間基地の飛行機が飛んでいますので、
その騒音がそれなりにあるところですかね。
小川駅上空も自衛隊機をそれなりに見かけます。

https://www.city.kodaira.tokyo.jp/kurashi/100/100040.html

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>>1405 小平住民さん
立川飛行場も入間基地も横田基地もそれなりに離れてるから、騒音もそれなりにしかないと思いますが。
旅客機の航路上や基地5km圏内よりは全然ましかと。

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横田とかに空港できれば良いのに

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小平市の駅前リスクは、20年ほど前に花小金井駅前が再開発したくらいで、他の駅前はほぼ半世紀ほど駅前の状況が大きくは変わっていないところではないでしょうか。

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>>1406 近隣住民さん
基地や空港近くの方がうるさいのは当然かと思います。
小平上空でも飛行ルートの下は、機体があるていど目視できる高さを飛んでいるのでそれなりに騒音がします。
市の資料で小川町50dbとなっていましたが体感でもその程度はあるかと思います。
タワーマンションで阻む物が無いとよりうるさく感じるのではないかと思っています。

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以前に品川区のマンション住んでいましたが、羽田空港の発着便の音はすごかったですが、こちらは旅客機でもないので、比にならないくらい気にならないと思います。

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正直小川駅上空の飛行機の音は結構うるさいですよ、ただ一日に数回が1－２分くらいの間なのでまぁ全然我慢できます

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小川駅直結だと、西武鉄道の列車進入警報装置の方が鳴る頻度が高いので五月蠅いと思う。

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>>1411 買い替え検討中さん
羽田空港近くに住んだらここの騒音は気にならないです。

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>>1412 名無しさん
駅直結ならではですね。

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>>1414 eマンションさん
考え方を変えると、駅のホームで鳴る音が自宅でもうっすらと聞こえる距離に住んでいるという優越感、ですかね。そもそもこのマンションは二重サッシのはずなので防音に対してもそれなりに対策がされていると思います。

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>>1415 名無しさん
サッシは二重ではありません。
以前、静音性について伺いましたので共有します。
・方角や階数毎にそれぞれ最適設計されています。
・例えば、角の2つの間取りは下記の通りです。
・北東が等級の高いサッシで対策されています。
・これは南東の方が騒音の影響が少ないためです。
間取り毎のサッシ等級は資料に整理されていますので、MRでお問い合わせ頂ければと思います。

・I2：北東いずれもT3(すべての階)
・F2：南東いずれもT2(16階以下なT3)

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ここ床は直床ですか？

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>>1417 マンション検討中さん
二重床です。

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>>1415 名無しさん
その優越感は流石にちょっと引くわ（笑）

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>>1416 購入検討中さん

T3等級ならば安心ですね。

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>>1420 口コミ知りたいさん
階数、方角の騒音値を考慮してサッシの等級を決めていることがわかり安心しました。
騒音の気になる方は、窓を開けて過ごす季節のことも考慮してT2以下の等級の間取りを選ぶのも一案だと思いました。

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比較されている方もいらっしゃると思います。
人気のパークタワー川口本町の第1期1次です。
28階建、225戸、川口徒歩6分の再開発タワー。
三井さんの企画力と日建さんのデザイン。
平均坪単価は495百万です。
階数、規模、再開発タワーの点は類似しています。
小川とは70平米で4千万程度の差が出ます。
リセール時にこの差がどうなるかはわかりません。
マンション選びは奥深いなと思います。

・https://manmani.net/?p=59001

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再開発ビルは地域貢献施設中心の印象。
4階5階の下記施設に加え、3階の医療系、1階2階のスーパー中心の商業施設。
テナント決定は小平市の了承も必要とのお話。
3階以下の決定済はcoopのみですが、コンセプトは地域貢献にあるように見えます。
再開発は近隣の地域発展に貢献すべきものであり、この点は好感を持っています。
喫煙所やその位置は気になりましたが、おそらく喫煙家の方の声があったのでしょうね。
お写真は公開HPのものです。

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>>1423 購入検討中さん
税金使ってやってるんだからつまらなくなる施設が入るの当たり前では？半分老人ホーム感はありますが、致し方なし

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>>1424 マンション掲示板さん

結局は市や政治は老人に媚びるものですから、老人の溜まり場になるでしょうね、、、若い世代を惹きつけるスタバ、成城石井、ダイソー、ユニクロ、ワークマン、無印は小川では夢なんでしょうね。

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>>1422 購入検討中さん
パークタワー川口本町はとても良いマンションですが、価格差があり過ぎて、こちらとは検討層が異なると思います。昭島のモリパークグランが今週末から第2期です。こちらの方が比較されている方が多そうです。坪360万の間取りもありますが、小川より安価な間取りもありますよ。

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>>1422 購入検討中さん
管理費の差ですね

管理費：月額20460円～31340円
修繕積立金：月額5480円～8410円

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>>1427 マンション掲示板さん
だいぶ差がありますね。パークタワー川口本町は管理費、修繕費ともにとてもがんばってくれています。

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まじでこの戸数でタワマンて維持管理どうするんだろ、遠い将来解体とかなったらえげつない金かかるし、延命になってもえげつない金かかる
都心タマワンじゃなきゃ維持できないよ

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>>1422 購入検討中さん
川口は埼玉の中でも
大宮、浦和、所沢、川越
などのようなトップ5に入るレベルだと思いますので、
小川と比べるのはどうかと思います。

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埼玉県　人口ランキング
さいたま市　1,345,012人
川口市　606,315人
川越市　352,717人
所沢市　343,529人
越谷市　343,062人

以下30万人以下

川口は相当発展してますから、小川とは比較になりませんね。

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やはり管理費が高いのは腑に落ちないですよね。
マンション価格が手頃なのはは承知はしていますが、
管理費はあくまでも管理費なので
マンション価格を管理費で本当に補填しているのか、ならば別の名目にはしてほしいと思いました。何か不透明のまま

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豊洲タワー勢見たいなプール、スポーツジム付ならまだ分かるけど何の管理？

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管理費高いのは単純に収支が合わないためだと思います。
総戸数が少ないのです。
支出に対して収入分が圧倒的に少ないのです。

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２４時間管理をやめて日勤管理に見直すだけでかなり人件費を抑えられると思いますので、管理組合で検討し管理形態や管理会社を変更するのが策かと思います。
恐らく目の前に新しい交番もできますからね。

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この物件の眺望が気になったため、タワーの高さ約98mと建設地の標高を踏まえ海抜185m付近(27階)からGoogleEarthで写真を撮ってみました。
ソースの航空写真は古いですが眺望は大体こんな感じですかね。
これは最上階からの眺望ですが、周りに景色を遮るものがないため、ほかの階でも概ね似たような眺望となりそうです。良くも悪くも周囲に遮る建物がないです。
A：南向き
B：東向き
C：北向き
D：西向き

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>>1435 名無しさん
妥当な案だと思います。単純値引きより条件変更の方が管理会社も気持ちが良いです。こちらを購入の際は賛同致します。

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>>1436 フラット50さん
ありがとうございます。限定サイトより分かりやすいです。こうしてみると、高層に拘らずとも中層や低層でも充分に日照や景観が確保できますね。

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>>1436 フラット50さん
お名前おもしろいです。そのようなサービスがあれば活用したいです。

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>>1435 名無しさん
24時間管理が良くて買った人はどうすればいいんですか？
最初から変わるとわかっているなら営業さんに言って手付解消しようかとも思っています。

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>>1436 フラット50さん
どの方面からも緑が見えるのですね。カーテン代が浮きそうです。

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>>1431 マンション検討中さん
丁寧にありがとうございます。
仰る通りです。

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>>1440 評判気になるさん

反対意見が多ければ否決されますし、逆に賛成意見が多ければ可決されます。
マンション管理というのは皆様がたで作り上げていくものです。
決定などは今の時点では全くしておりません。
管理費が高くてもよく、24時間管理が必要だと思う人が多ければ存続されるだけです。

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>>1443 評判気になるさん
シンプルにここだと条件的に24時間体制の防災センタ―設置義務が消防法に基づいて決まっちゃってるから、管理会社変えてもどっちみちそれは止められないよね。小規模タワマンのキツイのはこれを少ない戸数で負担しないといけない点。

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>>1444 匿名さん
では別の管理を減らすしかなさそうですね。

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マンマニアの最初の印象と同じく、販売価格を管理費に補填しているようにしか見えない。

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>>1446 マンション検討中さん
だとしても他社さんと比べて相当安価で購入できますから。
仮に3000万円の差があれば月々75000円くらいの支払いと同じくらいの差ですからね。

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>>1431 マンション検討中さん
いくら発展してても川口は埼玉だし、雨や出水で水に浸かるし…

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>>1438 口コミ知りたいさん
低層階でも、すぐ近くの7階建ての賃貸マンションよりはるかに高く土台ができている商業・公共施設の上に住居部分がくるので、小川だったら十分な景観が確保できますよ。

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>>1448 名無しさん
地盤も悪いです。
陥没の恐れあり。

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治安も悪いですし怖いです

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>>1447 口コミ知りたいさん
管理費の名で補填するのはどうかなと

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>>1447 口コミ知りたいさん
出たデベの常套句、他で安いところあるからトントン理論

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>>1452 マンション検討中さん
お気持ちはわかりますが、管理費の名で補填している証拠はありますか？
契約者であれば、まずは管理費の内訳を請求してみてください。
想像で語っても仕方ないですよ。

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23区行ったらここより3,000～4,000万円高く、管理費修繕の合計もここと同等がザラですよ。
みなさんどこと比べているんでしょうかね。
管理費少し高いかもしれませんが、全く大した話ではない。

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おそらくこの板では管理費修繕費高い問題は解決しないでしょう。
いつまで経ってもポジvsネガになります。

妥当だと思えば進めばよいでしょうし、そう思わなければ別のマンションにすればよいと思われます。

単純明快です。

結局は人それぞれです。

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今後151戸のクレストプライムタワー東小金井の管理費に注目したい

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>>1457 マンション検討中さん
ここよりは間違いなく安い

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>>1447 口コミ知りたいさん
それは何年住むかの前提により変わってきますよね。
リセール目的で短期での住替えであれば別ですが、永住目的であれば50年、子供の代も含めればもっと長く住む可能性がありますよね。ローン返済後も重くのしかかる維持管理費を少しでも抑えたいという心理は至極当然かと思います。
少し高い物件でも維持管理費が安い物件の方がトータルで安く済むということも十分あり得ます。

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>>1456 通りがかりさん
その通りだと思います。
従前に営業さんとお話した時は管理会社やサービス内容は相談可能と言っていました。
ご契約者は重要事項説明やその前段階でこのあたりは確認されていると思います。
不変ではないのでルールに則して適正化すれば良いと思います。

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>>1459 マンコミュファンさん
管理費こそ明細をはっきりしないまま
販売価格が高くないから仕方ないでしょとかは嫌ですね

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管理費や修繕費については、2009年7月にできた隣の東村山駅のパークハウスワンズタワーがデベロッパーは違うものの、規模的にも造り的にも似ているかと思いますので、ここの管理費や修繕費の現状が一番参考になるような気がします。

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>>1456 通りがかりさん
その通りです。管理費の件は契約者や組合、管理会社で必ず話し合いになります。条件変更有無は多数決でしょう。共同住宅だから当然です。

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パークハウスワンズタワー182戸
管理費 1㎡あたり229円
修繕積立金 1㎡あたり215円

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>>1464 マンション検討中さん

だから手放さないのでしょう。

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>>1459 マンコミュファンさん

この文章、以前も同じのみたことある気がします。

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>>1455 eマンションさん
多摩地域の西武線沿線でここより管理費高いマンション教えてください。

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>>1467 マンコミュファンさん
1455ですが、私は多摩地域の西武線沿線の話はしていませんよ。23区内の管理費の話をしております。
多摩地域の西武線沿線という狭い地域だけを見るのではなく、もう少し視野を広く持っていただけましたら幸いです。

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>>1461 口コミ知りたいさん
なぜこんなに管理費が高いのか明確な説明をして頂きたいですね。少ない世帯数で負担しているとはいえ、東村山と比べても明らかに高いです。商業施設を安く誘致する為に、住居に負担を寄せているとか、物件価格は小平市との取り決めで高くできない為、管理費で採算を取ろうとしているとかそんな密約があるんですかね?

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>>1469 マンション掲示板さん
それはMRで聞く事ですよ
ここの掲示板で聞いても正確ではありません

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物件価格が低めなので追加で別途コスト発生するなら
それは充分理解できる。
ただただ販売戦略で物件価格を調整して管理費に補填するのであればそれはどうかなと
少なくとも管理じゃないので別枠しないと管理費の透明性をずっと疑うしかない

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管理費を高くしても別に売主は儲からないんじゃない？

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>>1468 評判気になるさん
いや逆かと、西武線で比べないと意味がない。23区は資産価値が桁違いで物件価格も桁違いなので相対的に管理費が占めるウェイトが違ってきます。限りなく同条件の東村山のパークタワーが出ましたが安い、、、小川はやはり管理費が高すぎる

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>> 1473 名無しさん
パークハウスワンズタワーは直近売りに出ている物件がないので、最新の管理費や修繕積立金の金額がわかりません。
条件でいうと、23区外、西武沿線、駅近
名称　HIBARI　TOWER
築年月　2009年
総戸数　322
場所　西東京市
このあたりで比べたらどうですか？

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>>1472 通りがかりさん
売主は旭化成不動産レジデンスで、管理会社は旭化成不動産コミュニティです。　同じ旭化成グループですので、物件価格を抑えて、管理費で採算性を確保するのはよくある手法です。管理費はサブスクみたいに将来的にわたって安定的な収益になりますからね。

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>>1473 名無しさん
近隣でいうとたしかに東村山の駅前タワーになりますよね。

ただ、販売時期(時代)も販売会社も管理会社も違うかと思います。
似ているのは立地だけですよね。

管理費というのは立地ではなく、管理サービス面や管理会社や時代背景によって決まるのではないでしょうか？
都心になってしまい、恐縮ですが比べるならば同じ時期、同じ管理会社のアトラスタワー五反田などはどうでしょうか？

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東村山のパークワンズタワーって調べたら2009年竣工なんですね。
となるとおそらく販売は2007年～2008年。
2008年となるとまさにリーマンブラザーズの破綻、リーマンショックがありましたよね。
その頃って不動産の価格が暴落してたんですよ。
値下げ合戦なんてこともあらましたから。
その頃に竣工されたマンションと比較されても比較にならないかと思います。

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総戸数284戸、同じく下層階に公的な施設のはいっている国分寺のツインタワー（2018年築）が売りに出ていて、
こちらは60平米のお部屋の管理費が約22000円です。　
単価370円くらい？ですかね？
計算間違っていたらすみません。

管理費に立地はあまり関係しなくて、管理会社や総戸数（何軒で負担するのか）、どんな施設・共用部があるのか、が響いてくると思うので、ある程度参考になるのではないかと思いました。

販売中物件
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kokubunji/nc_76897729/

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>>1475 マンション検討中さん
管理目的じゃなければ管理費の名目はやはり腑に落ちない
これじゃ管理費の不透明性をずっと疑っちゃう

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>>1479 通りがかりさん
分譲マンションで理事会をやってた方なら分かりますが、｢管理費｣って用途明細が計画金額と進捗状況併せて毎月管理会社から報告されます。つまりここの販売時点の予定管理費も少なくともその明細の粒度では想定された上で提示されてるので、購入検討者の方で管理費内訳が決断に影響される場合はその旨を営業マンにお伝えして情報提供して頂けば宜しかと思います。
ここは見ての通り外野が大半ですので内容についてここで共有する必要は全く無いですが。

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>>1480 匿名さん
こちらは管理費の話がエンドレスで続きますね。管理費の話はここでしても何も解決しません。管理組合や管理会社、住人で相談するしかないのですから。

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>>1478 eマンションさん
エリアは花小金井ですが、同じ西武線沿線でもタワマンと板マンで管理費ってこんなに違うものなのですね。
ザ・パークハウス花小金井ガーデン（2017年築）
73平米で管理費12000円程度　
単価は170円弱ですね。総戸数が468あり、一戸あたりの管理費、修繕費が安く抑えられているのでしょうね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kodaira/nc_76108253/?suit=nsuusbsp2...

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花小金井南口駅横の12階建ての東京プライムウエスト（2004年3月築189戸）も管理費が76.4平米で13,700円、修繕積立金が19,464円となっており、年数が経っているから修繕費は高くなっているものの、管理費については住居のみのマンションだからの費用かと考えられるので、ここの管理費はタワマンだからの設定なのか、公共・商業施設との絡みなのかは（下層階分の施設も負担有りなのか、商業施設は賃貸料金が収入とされるのか等）明確な方が入居後の管理組合設立時に問題が起こりにくいかと思います。

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>>1481 eマンションさん
ここは住民板ではなく検討板だから皆が気にしてる点についてはコメントが続くだろうよ。｢ここで話しても解決しない｣はほぼすべてのテーマについても言えるので、そうしたコメントが目障りなら見に来ないほうが良いよ。

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>>1482 マンション検討中さん
6階建ての横に広いマンションですから、大規模修繕なども容易ですからね。

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販売価格が予想より低めだったのば充分理解している
それを補填するならば妥当なところかは回収してほしい
管理費はあくまでも管理のためものですから
物件価格が手頃だから、管理費が高めなのは仕方ないみたいな理屈はどうかな

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管理費の高さを物件価格で誤魔化してる物件ってことでよいでしょうか？

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参考までに、パークハウスワンズタワーの当初のランニングコスト等は以下の設定だったみたいです。

管理費：327円／平米
修繕積立費：96円／平米
修繕積立基金：10000円／平米
駐車場代：18000円

>>1464 マンション検討中さんの情報からすると、なぜか管理費は下がっていますね。

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>>1457 マンション検討中さん

おっしゃるとおり、比べるならばその物件。
規模感、販売時期も重なります。
同じ多摩地域ですしね。

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>>1488 通りがかりさん

管理組合で話し合いを行なったということなんでしょうね

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管理費を下げれば資産価値はあがりますからね。特に中古を売る場合は新築以上に管理費がネックになりますから

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>>1491 名無しさん

それであればこちらの掲示板の方でみなさん契約していただき、管理組合で管理費下げる交渉をし続け、管理費を下げれば解決しますね。

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>>1489 さん
東小金井は平米400円を超える見込です。
有識者の寸評で確認しました。
物件価格が高額であり外廊下でもありますが、一概に不適切とは言えないと思います。
都心のタワーを中心に見ていますが、今はどちらも高いです。

いずれにしてもこちらの管理費は相場より明らかに高いと思います。
もちろん調整の余地はあるものの、共同住宅ですから多くの方の賛同が必要であり、必ず下がるかはわかりません。
そのため気になるようであれば、周辺の新築を探すのが無難だと思います。

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>>1492 マンコミュファンさん
営業さんとお話した際もそういった声が多いと伺いました。色々な方がいらっしゃるため、ルールに基づいて多くの方に賛同が得られる案に纏まると良いですね。

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>>1493 購入検討中さん

東小金井も管理費安くないですね。
販売時期、規模、立地かなり似通っているので、やはり今は管理費も高いということですね。
気になるなら他の新築行けばいいですよね。

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先日またマンション、65平米で管理費五万くらいでしたよ。

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管理費5万以上が普通になるなら戸建てと比べてマンションは35年通して2100万コストが多くかかり、郊外に関してはマンションの競争力がかなる薄れると思います。今の戸建てはSGL鋼板やセルロース断熱など昔よりかなり良くなっているので、おすすめかも。何より自分で全部決められるし、土地だけで売ることも可能

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>>1495 マンション掲示板さん
管理費が高いところは沢山あります。
ただ、いずれもこちらより販売価格が高いです。
管理費は販売価格と必ずしも比例するものではありませんが、購入検討層の予算とある程度、合っている方が良いと考えています。
こちらはマンション価格が補助金も手伝って非常に安い価格でスタートしています。
そのこともあって管理費が注目されています。
これだけ購入検討層に注目されていれば、ほぼ間違いなく管理会社やサービス仕様に対する議論が入ると思います。

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管理費が小川より高い再開発はいくつもあります。
一例を挙げます。
・シティタワー綾瀬
・シティタワー千住大橋
・グランシティタワー池袋

平米400を超えて来る再開発もいくつもあります。
一例を挙げます。
・ブリリアタワー千葉
・プラウドタワー相模大野クロス
・プラウドタワー小岩フロント

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>>1498 購入検討中さん
大変わかりやすいです。
要するに結論としては
「このマンションの管理費は決して高いわけではない」
ということだと思います。
補助金のおかげで販売価格が安すぎるだけなのではないかと思います。
言い方に語弊があるかと思いますがご了承ください。

今の時代背景からしたら別に普通の管理費ということなのでしょうね。

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