プラウド文京千石スクエアについての情報を希望しています。
所在地：東京都文京区千石一丁目296番1（地番）
交通：都営地下鉄都営三田線 「千石」駅 徒歩2分
ＪＲ山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
間取：2LDK・3LDK
面積：59.44平米～73.10平米
売主：野村不動株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-05-26 09:03:57
大通り沿いという時点で「高級マンション」ではないんじゃないかな。
千石自体は利便性がよい割に静かに暮らせる良い場所だけど。
ザ・パークハウス文京千石もここも、不忍通りが拡幅されたら、売りのゆとりあるエントランスアプローチは消えて歩道からこんにちは状態。
大手町まで10分なのにそれほど混まない三田線は穴場だからそこに価値を見出すならありだろうけど、予想されている一億超はやりすぎ。
トランクルームですが全戸についているのがありがたいです。
室内に入れたくないものを入れられるメリットがあったり、スペースは限られていますが、
スーツケースやレジャー用品、運動用品などを入れたりする用途で利用できそう。
トランクルームって鍵はかけられるのでしょうか？鍵がない場合は収納するものも考えないといけませんね
まあ世の中には電車通勤に向かない人も多いし、そういう人は自家用車を使ったらいかがですか。車両費が経費になる人ならその方が精神衛生によいでしょう。ここは都心からの物理的距離が近いので変に電車に乗るより車の方が近いかもしれません。
そもそも今、ラッシュの時間帯にそれほど混んでいるのでしょうか。
買います。
自分で駐車場借りたら良いじゃん
私は勝手に車通勤してたけど
駐車場の台数とか一切物件概要に記載がないのですが、
ここは駐車場がないということなのでしょうか？
最悪なくても良いくらいの駅近物件ではありますが。
>>129 匿名さん
コロナ禍前は春日から都心方面に乗車していましたが、かなり混雑していました。いまはどうなんでしょうね。
> 私は勝手に車通勤してたけど
こういうルールを守れない人もいるんですね。
>>126 周辺住民さん
>東京の会社員って
そのようなご身分の方は社則に従ってください。経営者なら運転手付きでお召車が来ますので関係ないと思いますが、経費になりますし。
私の個人的経験からすると７時台はそんなに混んでないような気がしますが。
朝5時に起きて運動してからさくっと会社に言って朝ごはん食べながらメールチェックという体にいい生活習慣をぜひみなさんもつけた方がいいと思います。
電車の混雑をひどく不快に思うような体質の方が、わざわざ一番混む時間に出社するのか、非常に理解に苦しみます。
まあまあ、車通勤やらの話は本物件とは関係ないのでやめましょう。
最近トランクルーム付きでも月額有料のところが出てきましたけど、ここはどうなんでしょうね？？？
3LDK11200万円からスタートですか、眺望なしのお向かいさんの二階で。
視界抜けする上層階とは二千万円位差をついてますし、なかなかですねぇ。
お茶の水もここより高いとすると。。。
上から目線だからレスが付くのでしょうね笑
>>139 周辺住民さん
コロナ後の乗客減少後の値ではありますが三田線は混雑率１２９％でワースト一位になりましたが、これ、客観的に見て混んでますか？
https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/638450/
最混雑区間も西巣鴨～巣鴨間で、山手線の外側ですよね。私は事実を事実として述べているだけなんですが、上から目線とかおっしゃられても困惑するだけです。
> という体にいい生活習慣をぜひみなさんもつけた方がいいと思います。
上から目線。
そこかー（笑
もっと突っ込むと、「メールチェック」って懐かしい響きで草。通常はチームズで瞬時に片づけ、進捗管理が必要な案件ならバックログかな。
> 経営者なら運転手付きでお召車が来ますので
もいつの時代の価値観なのか笑
>>145 周辺住民さん
DXの進んでいないリモートワークもしていない中小企業だとバレてしまったのは認めないといけないね（笑
ただ車両費は普通に経費計上できるんで、そこそこ売り上げが上がってたら社用車持ちますよ。自分で運転する時間が勿体無いじゃないですか。
うちの会社はもう随分昔に社用車をやめてハイヤーにしましたね。固定費を変動費に変えて、BSを圧縮するのは、この20年くらいのトレンドかと思います。
私が代表者なら、わざわざ経費を計上しないで、社員に還元するか税金たくさん払うかしますね。
こちら、道路の拡幅でエントランス前の植栽が無くなる、ひいては将来的に既存不適格になる可能性があるとデベから言われたんですが、土地の取得費としてはその分が乗っているわけで。拡幅時に土地の接収分はかえってくるとは思いますが、おそらく管理組合に入るので、購入時にはなんかモヤモヤします。
＞１４８
訳アリの土地ってことで割安で仕入れてるはずだから、計画道路が実施されても既存不適格にならないように建てればいいと思うんだけどね。
既存不適格の問題を理解してない人にぼったくり価格で売りつけるという商法。中堅デベならともかく大手がやるのはいかがなものか。
計画道路にかかってるところを駐車場にしてるのって珍しいパターン。そこの駐車場使ってる人が、外の駐車場をつかうことになるからその費用を土地収用代金から補填しろってもめたりするかもね。
>>149 匿名さん
土地を売却する方からすれば、拡幅時に行政から補填されるはずだから、わざわざ安値でデベに売る必要ないんじゃないの？最後に取得できたのがまさしく拡幅の影響受ける道路側の角地だったみたいだし。
>>148 マンション検討中さん
メリットもあります。固定資産税が最初から計画道路分割り引かれていて、収容されればさらに割り引かれます。
収容まで数年なのにエントランス前にお金をかけているのはもったいないですね。向かいのマンションのようにただの駐車場にしておけば合理的ですが、近隣の新し目のマンションは植栽などあったりするので、それらに見劣りしないようにしたんでしょうね。
いずれにせよ重要事項説明の対象でもあるので、根掘り葉掘り聞いた方がよいと思います。
既存不適格ってよりは、目の前の植栽が無くなって、エントランス回りが微妙になることが嫌だよね。既存不適格が顕在化するのは建て替え時だけど、道路の拡幅は数年以内に起こる可能性が高いみたいだし。
例えば隣の敷地と一緒に建て替えをするとしよう。隣の敷地の張り出し部分には高さ制限があるんだけど、現状の敷地は現在の建物と同じ高さの建物が建つ。つまりこれはどういうことかというと、周囲に同じ高さの建物が建たない状況でも、建て替え後のマンションは高さ制限を超える地域ナンバーワンの地位がずっと保たれるということ。
日本語が変だ。「旧耐震」→「容積率導入前など旧耐震マンションの建て替え」
公示価格じゃなくて路線価のようです。
>>159 匿名さん
頼まれて売る側からすると、そこがないと建てられないってことで、対デベには極端に安くはしなさそうですよね。
そして収容時には路線価となると、あんまりマンション買う側にはいいことなさそう。植栽も無くなって、エントランス回りが貧相になっちゃいそうだし。いずれにせよ、買主がそのデメリットを被るわけか。。。
動画視聴しました。平均で坪550くらいですかね。今の相場なら売れてしまうでしょうね。
随分静かになってしまいましたね。。。道路拡張や、価格等で懸念された方も一定数いたのでしょうか。
将来的に既存不適格になる可能性があるマンションは建て替えの時に問題が出てくるんですか？
そうなると建物が老朽化しても建て替えたくないと考える住人が多くなりそうですが
それによって生じて来る問題はありそうですか？
ここより三井の駒込が商品力抜群に高いですからね。
公式サイトで設備仕様を見ておりますが、お風呂の浴槽や床を自動洗浄する機能がついていたり、トイレにアラウーノがついていたりと共働き世帯にうれしい設備ですね。
気になるのは共用施設のスタディルームですがこの先レイアウトやデザインは公開されるでしょうか。
高すぎて話題になってないですね
坪550くらいですか？
こちらそろそろ登録ですかね
坪700かな
外観かっこいい
>>178 マンコミュファンさん
マン○ニ氏はNの物件について甘々な印象。
植栽エントランス回りなくなるのに問題ないように記載にしてるし（そもそも、そうなると既存不適格になる点に言及してない）、この商品力なら売れるでしょうって、正直どの点を商品力あるって言ってるのか全くわからん。
公平性があるように見せてないという典型な気がする。
マンマニさん、細かいところまでフォローできなくても仕方ないかなと思います。大筋で言っていることは適格だと思います。というか、大枠を外さず俯瞰できているところが彼の特徴なのかなと思い、いつもチェックしています。
既存不適格については、この物件のように計画道路が事業中なら必ず既存不適格になりますが、計画段階であって優先整備路線にも入っていないとなれば、さほど気にしないでよい（生きてる間に工事は始まらない）という判断もできそうです。
↑間違えました。事業中なのは千石一丁目交差点より東側でした。西側つまりこの物件の前あたりは優先整備路線なので今は既存不適格は確定していませんが、2025年までに事業着手となり（計画に遅延がなければ）、土地を明け渡した瞬間に既存不適格となります。
>>183 周辺住民さん
既存不適格をどう評価するかは購入者がそれぞれ判断すべきことだと思いますが、それをフェアに伝えた方がいいということかと。購入後、すぐに不適格になるとデベの方で説明しているなら尚更。それを明確にコメントしないのは、ネガティブな情報になりうると考えてることなのかなと思いますけど。
>>185 さん
高層階に憧れますが、高所苦手なので3階を検討中です。
それに地震も苦手で、耐震マンションでは震度5クラスでも10階で震度7クラスになるそうなので眺望は断念し、少し目の前が抜ける不忍通り側になりそうです。
しかし、価格が高い。
> 耐震マンションでは震度5クラスでも10階で震度7クラスになるそうなので
そんなの信じちゃだめですよ。冷静になった方がよいと思います。
あくまでも個人的な体感ですが、
タワマンの31階に住んでますが、地震の揺れはゆっくりゆらゆら揺れるように感じます、がたがたという激しい揺れではなく、ゆーらゆーら揺れて低層よりも長めに揺れが続くような感じです。
>>187 周辺住民さん
でも色々な機関の試験データから明らかなんです。
免震は現状最強の構造で、制震は耐震より強い程度でしょう。地盤から上にいけば行くほど揺れるのは当然かと思います。
きっと、188さんは免震なんでしょうからゆっくり揺れるんですね。
>>190 検討板ユーザーさん
階数と揺れが比例関係になるのはそうですが、
> 震度5クラスでも10階で震度7クラスになる
ってデータがあるなら、教えてほしいです。速度でも加速度でもどちらでもかまわないので数字が知りたいです。
>>192 マンション検討中さん
新耐震基準ではおおむね震度6強で建物が大破しないように設計します。なので新耐震基準で設計されていれれば、地上で震度5なのに10階部分が震度7になるというのはありえません。建物を柔らかくすることで建物自体に揺れを吸収させ、上層階での揺れ増幅を押さえます。
「マンション 階数 震度」で検索した結果として、信憑性の高そうなページを教えてください。多分ないと思います。あれば、どこが間違っているのか指摘します。
>>193 周辺住民さん
実際の建物での検証結果もありますし、個人の判断で良いと思います。個人の判断を否定する必要もないでしょう。眺望重視なら上層階で良いのではないでしょうか。
そもそも揺れの大きさは地盤にも左右されるので。湾岸なら免震が良いと思いますが、内陸なら拘らなくても良いかと。
>>194 評判気になるさん
上の階はよく揺れるから嫌だというのは個人の判断で良いと思います。私は新耐震基準の設計法からして「震度5クラスでも10階で震度7クラスになる」はありえないと言っているだけです。なぜなら、上階での揺れの増幅を押さえるのが新耐震基準の設計だからです。話が逆なんですよね。
耐震基準で注意すべきは、震度5強で損傷せずなんだけど対象は構造部分だけ。非構造部分の乾式壁は３・１１の時結構壊れている。問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画では考慮されていない。そして、計画外の補修費用をどう調達するかが課題となる。ローン切りで買うとアウト。といっても自分が大丈夫でも周りの住民がアウトだと補修もままならない。マンションって入居後は住民同士運命共同体。
> 実際の建物での検証結果もありますし
のURLを教えていただければ、検証します。たぶん書き手か読み手が間違えていそうです。
非構造部分が壊れないが耐震基準なら、壊れた物件は瑕疵になる。そうじゃないから補修費用は住民負担。
一応書いておきます。
・旧耐震基準：震度5強で中破しない（非構造部材が壊れない）
・新耐震基準：震度5強で中破しない かつ 震度6強で大破しない（構造部材が壊れない）
新耐震基準は震度６から７で倒壊しないだから、このレベルの揺れだと主要構造部分の損傷もあり得る。
> 主要構造部分の損傷もあり得る。
ですが、高さ方向に縮むのはNGとされています。新耐震は元々人命を守るにはという観点で決められていて、それには倒壊はもちろん高さ方向に潰れるのもダメだろうと解されています。
阪神大震災の際には、8階建ての神戸市役所の6階が完全に潰れましたね。
全体40戸中、32戸販売（全体に対し80%）その内、5戸先着（販売に対し12.5%）ですから、巡航速度でしょうか。強気だったので、残っても1、2戸だと思っていたのですが、やや残った感がありますね。パークホームズに乗り換えた組がいたのかな。
>>210 マンション検討中さん
> パークホームズに乗り換えた組がいたのかな。
掛け持ちしていた人がいるのでしょうね。もし私が買う立場なら、どちらも申し込んで、最後の最後まで悩むと思います。
地震の時の共用部の損害修復費用って、保険から出ませんでしたっけ？
