プラウド文京千石スクエアについての情報を希望しています。
所在地：東京都文京区千石一丁目296番1（地番）
交通：都営地下鉄都営三田線 「千石」駅 徒歩2分
ＪＲ山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分
間取：2LDK・3LDK
面積：59.44平米～73.10平米
売主：野村不動株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-05-26 09:03:57
素晴らしい立地ですね。これぞプラウド。
上層階からは丸ノ内方面が一望できますし、楽しみな物件です。
価格どれくらいですかね、、。
EVホール独立してない時点でNGかな。
絶賛してる方実際に現地見てます？
一部の部屋は眺望いいかもしれませんが周囲は…
千石駅には近いですけどね
ここってそんなに素晴らしい立地なんですか？
歩道は狭いし普通のデコボコアスファルトなんですよ
マンションの前だけでも野村さんが綺麗に直してくれればいいんですけど
あと駅に向かう途中、ここから３軒目くらいに何か食品の卸？会社みたいのがあって朝車道に停めた車に積みこんでたりするので邪魔です
今朝もおっさんがマスクしないでやってました
>>8 マンション検討中さん
建設地は千石一丁目ですね。徳川家ゆかりの高級住宅街です。
https://blog.goo.ne.jp/kenmatsu_fs/e/94d026a1dc55397afc169eef95bf6fb4
>>9 通りがかりさん
工事中だからアスファルトがでこぼこはしょうがないでしすし、暑い日も多いこの時期に屋外で２m以上の距離がとれる状況で肉体労働をしている人にマスクをしろというのは私には神経質すぎる気がしますし、働く人へのおもいやりに欠ける発言ですね。
歩道が狭いのには同意ですが歩行者は少ないですから大きな不便はないかと。気になるなら千石図書館の横の路地を回るといいですよ、緑も目に入って表通りより気持ちいいかも。
ここの価格を推定する場合、同じ通りに面したシティハウス文京千石駅前がここと条件が非常に似ていると思いますので、中古取引価格が参考になるでしょう。築10年で坪400万台半ば前後のようなので、ここは500を超えてくるでしょうね。
派手な店もないし大企業の本社があるわけでもない静かな住宅街、千石駅は近隣に住む人ぐらいしか利用者はいないでしょう。それが山手線の内側にあって駅入り口からホームまでの移動距離も長くなく、それでいて大手町や日比谷まで10~15分で着くというのは、わかる人にはわかるでしょう。
>>9 通りがかりさん
まさにこのマンション前の歩道が一番狭いのですが、敷地計画を見ると全然セットバックしないで植え込みと駐車場にするようですね。さすが採算のためなら街並みなと後回しの野村さんです。
ただしこの植え込みと駐車場、不忍通りが拡幅されたら収容対象ですのでまるごと無くなります。
高層階とか角住戸はまあ、お金持ちのみなさん勝手にやっててくださいみたいな感じでしょうが、低層階はどうなるかが興味深いですね。
駅近で良いと思いますが、本駒込6丁目エリアに住んでいる人からしたらただの千石エリアと言われますので注意。
>>14 口コミ知りたいさん
旧白山住民、現・駒込住民ですが、そんなこと言うような人はいませんよ。
変な煽りをしないように。
それより、このエリアだと買い物があまり楽しくないのがネックですね。
ピーコックは正直言って品揃え悪いし…
資産性が全てならとても良いエリアだと思います。
でも住むとなるとまた別なんですよね。
>>10 匿名さん
工事中？肉体労働？
朝の話をしてるんですが
早稲田方面に行くバス停と千石駅に行く人で人通り多いなか、あの会社の人が路駐した車に積み込むため時には話しながら歩道を横切るわけです
ちょうど自分の横からマスクしない人が近づくようになるわけで自分は恐怖でしたね
非分譲住戸がそれなりにありますね
眺望は180度ではなく左は駅前のパークホームズ、右手は徳川マンションなどで遮られますから目当ての人はとにかく上層階いかないとですね
東南向き２階だと何やらボロい建物が目の前にあるからキツいかも
それにしても、不忍通り沿いにまとまった土地を確保できたのはデカイですよね。高台だし駅近だし、もう少し不忍通りが綺麗に整備されたら最高ですね。
子どもが早稲田にでも通ったら最高ですね。バスで１本です。東大も近いけど。
同じ文京区で湯島に建設中の「プラウド御茶ノ水」の販売も始まりました。ベランダにスロップシンクも同様にあります。利便性や買い物環境、リセールバリューを考えたら、どちらがオススメですか？
>>22 マンション検討中さん
湯島は都心に近いと思いますし、神田明神の裏くらいなので高台でしょうから、良い立地だと思います。ただ、湯島はラブホが結構あり、気にする人は気にしますし、価格は千石の方が安いと思うので、私なら千石を選択しますね。
シンプルな田の字型の間取りで個人的には好きなのですし、
収納に関してはトランクルームもあって充実していると思いました。
ただ、少しだけではありますが柱が出ているのが気になりますね、、
>>22 マンション検討中さん
プラウド御茶ノ水は駅までとにかく坂、あとは周囲に高い建物が多いので囲まれ感があるところが難点。少し意地悪な言い方をするとプランターに草花の一つも植えないとやってられない眺望の住戸もあるだろうね。ただ最寄駅としてのお茶の水駅の価値は非常に高いので、一概にここが優れているとは言い難い。
ただ住居専用地域に隣接していて眺望が抜けた住戸の住みやすさはビルに囲まれた都会的なマンションとは比較にならないかと。小さな子供がいるファミリーならこちらに軍配が上がるだろう。
>>15 近隣住民さん
>このエリアだと買い物があまり楽しくない
ここの近隣にお住まいなら、ライフ新大塚店をご利用になっているのでは？
あそこの品揃えは電チャリで坂を登って帰るだけの価値があります。戸建てで車のあるお宅はだいたいあそこで買い物していると思いますよ。ここはネットスーパーのエリア内なので、ネットで注文できます。
http://www.lifecorp.jp/store/syuto/818.html
>>27 匿名さん
良い情報をありがとうございました。
あいにく私は自転車を漕がないのですが、自転車利用の方には好情報ですね。
私が白山に住んでいた頃は、バスで池袋のデパ地下か、巣鴨のサミット・西友を利用していました。
ご近所のお年寄りの方々も同じような生活スタイルで、池袋東口や巣鴨駅前のバス停でよく遭遇してましたよ。
そこそこ近くにマルエツがあったような。
あと、まいばすけっとは至るところにあるから、何処か使えるでしょ。
新大塚のライフは電動自転車必須。
>>31 購入経験者さん
ですね。千川通りはここから坂を下るのでめったに行きません。
この界隈ですとまずピーコック、自転車を使うなら巣鴨駅前の西友、ご高齢の方だと不忍通りのバスで千駄木のサミットへ通うかたもいらっしゃいます。
>>31 購入経験者さん
そうですね。つい近年まで住んでいたので、マルエツもまいばも使っていました。
が、以前書いた通り「面白く」ないのです。
料理を作ること・食べることが好きな人には辛い環境です。
で、結局自転車組はライフや春日のクイーンズへ、バス組は池袋のデパ地下へと範囲を拡げてるのが現状なのですよ。
>>33 近隣住民さん
そう考えると、湯島のプラウド御茶ノ水のほうが、楽しさの点、お買い物の点では、優っているでしょうか？
松坂屋のある上野広小路や吉池のある御徒町に歩いて行けて、最近、湯島天神の近くにサミットもできて、御茶ノ水駅の改修工事でお店も増えるみたいです。
千石か湯島、迷いますね。
近隣住まいです。千石をそこまで知らない方への譲歩です。
千石駅周辺はデニーズくらいしか飲食店がないので、それをつまらないと言う人もいますが、私は静かで好きです。
スーパーに関してマイバスケットはそこまで大きくないもののそれなりに日用品は揃うので、別の方が仰るとおり週に1-2回は車で吉池や春日に買出しに出かけます。
白山通りと不忍通りの交差点は、見通し悪くないはずなのですが交通事故がとても多いので、小さなお子さんがいる方は要注意です。
パークハウス検討したんですが、以下の理由で決められませんでした。
1.前面道路が都市計画道路で将来削られる可能性があること。→このマンションも要確認です。
2.外壁がタイルではなく塗装とのことで、高級感ないかなと思いました。そして出来上がった後も、バルコニーがある南側は完全に塗装なので、見た目がとても安っぽく団地みたいです。
→このマンションも「鉄、石、砂を、彷彿される塗装」とかいてあるので、パークハウスのように安っぽくならないことを願います。
この戸数で内廊下ということなので、毎月の管理費が高くなり過ぎないと良いですね。
昔、近くに住んでました。
他の方がいうとおり確かに楽しさとか華やかさは全くない街ではないし、大きいスーパーもないけど、住むところにどこまで楽しさを求めるかかな。不忍通りの道路は夜もうるさかったけど、住みやすかった印象。巣鴨駅近くには年寄り向け（嬢がばぁさん）のピンサロとかいっぱいあるけど、千石はそういう感じじゃない。
周辺の汚い戸建は大分無くなったけど、頻繁に缶チューハイを持った不潔ぎみなご老人はよく見かけたね。
そこが都心の堅苦しさが無くて良いとこでもある。
向かいのジオを新築の時に見に行ったら、しつこくメールがずっと来てて販売厳しそうだった。三田線の単線駅で坪で500狙うのはやり過ぎ、確実に撃沈するだろね。450-480が妥当だろな。
みなさんにお聞きしたいのですが、今回も期待していたユカイフルはありませんでした。亀戸、高田馬場、千駄木がテストケースだったのかもしれません。とても魅力的な設備だと思うのですが、普及しない理由があるのでしょうか？コスパなのか、価値がないのかどちらなのでしょうか。
千石駅周辺、暮らしやすそうですけどね。
子供のこと考えたら絶対こっちが良いと思う。
「プラウド御茶ノ水」のあたりは、
ビルは建っててもなんか寂しげなんですよね。
御茶ノ水の方が断然格上かと
千石は人がたくさん住んでいる住宅街ですが、プラウドお茶の水のあたりはオフィス街ですから寂しいという感想を持つのは当然ですね。プラウドお茶の水は南側に蔵前通りがありますが、千石は南側が戸建て住宅街ですから日当たりも眺望もいいので居住した時の快適性は千石に軍配があがるかと。ただ駅力的にはお茶の水の方に軍配があがりますし、お茶の水周辺には大学病院が多く賃貸に出した時のお医者さんや医学生の下宿需要がかなりある場所でもあります。おそらく二つの物件の客層はかぶらないでしょう。
あと、上流のスレで指摘されていたジオが苦戦していたのは私も見ていましたが、向かい側のザ・パークハウス文京千石一丁目は結構サクッと売れてましたよ。道一つ挟むと売れたり売れなかったりする好例だと思います。ここは売れた方の並びなので当時よりも相場が高騰している昨今なら坪500以上ですぐに完売すると思いますね。
子育て重視なら千石かな。
都営三田線はちょっとマイナーだけど巣鴨も使えるのは良いね。
ただ、夫婦２人なら湯島でも良いと思う。上野・御茶ノ水・秋葉原徒歩圏はポイントが高い。
パークハウスは安っぽい見た目だけど、価格も実際に安かったからサクッと売れたんでしょうねー。坪430程でしたか？
これがパークハウス。割安感ある。
このプライスだから、早期に売れたんだよね。
直ぐ近くの立地で、最近の販売価格だからとても参考になる。上の階は自分で計算すれば良いんじゃないかな。
上の方を隠してるわけじゃ無くて、販売済みだから結果的に隠されているだけだね。
角部屋で67平米の7階で8230万円（坪411万）。
1階上がるとプラス80万円だから、10階で8470万円か（坪423万円）か。
角部屋じゃないと56平米3階が6270万円（坪368万）。てことは10階だと80万円x7足すと6830万円（坪401万円）。
デベ力は、三菱/パークハウス>野村/プラウド
立地は、プラウド>パークハウス
となると、パークハウスの110-115%くらいが妥当かと思う。
>>49 マンション検討中さん
これは参考になりますね。
これでも十分に高いけど、これを安く感じるのは少し残念だなぁ。
プラウドでも十分ブランドマンションだから、ここはお高くなりそうですね。
>パークハウスの110-115%くらいが妥当かと思う
ここ数年で激変してますので新築時の分譲価格より周辺も含めた直近の成約価格をお調べになった方がよいかと。
ここ2～3年の上昇を織り込むとやっぱり500台になるんじゃないかと思う。
今検討している人は今販売している物件の値段にくわしいけれど、過去の価格は知らないからね。それに過去の価格を知って、暴利だ！とか騒いだところで安く買えるわけでもないしね。
>>49 マンション検討中さん
あとパークハウスの建物の建っている場所を知っているなら、低層階は大樹園マンションとのお見合いで眺望が悪いので、高層階との価格差は単純に階高で計算されたものよりも大きくなると見た方がいい、細かい話だけどね。
59平米の間取り、収納量は悪くないれど風呂サイズが1416というのはお粗末ですね。
巣鴨や千石駅は都内でもどちらかというと落ち着いた街という印象です。
あまり栄えているわけではないので、落ち着いた暮らしをしたいという方には良いのかもしれません。
三田線は都市部に行くのに少し不便なところもありますが（乗り換えが必要だったり）
羽田までは一本で行けるし、大手町や日比谷までは一本で行けるので通勤先によっては楽に通勤できるでしょう。
野村の営業さんが頑張ってますね笑
今年初めに、隣にあるパークハウスの中古（5階、南向き、56平米）見に行ったんですが、前にある汚いマンションが視界には入るものの日当たりは意外と大丈夫そうでした。7750万円（坪450万程）までは下げられると言われたんですが、将来的には都市計画道路でエントランス前の花壇がなくなるかも？といわれ結局買わず。
ワクワク感はないし駅名も広くは知られていない地味な街ですが、マイナー駅だからこその落ち着きがあるし住みやすい場所ですよね。
駅近なのは良いが不忍通り沿いで騒音が気になるところ
上で指摘あったようにデニーズの交差点（不忍と白山）は交通事故が頻発してますし、皆んな上野から凄い勢いで車を飛ばしてくるからお肉屋さんのところでスピード違反取締りをしてるのを何回もみかけたことありますよ。
騒音に敏感な方は、大通り沿いじゃなくて中に入った中古のプラウドとか戸建が確実に良いと思います。
地元の人でここを熱望している人が広域からくるのを阻止しようとがんばってますね
スピード違反したくなるぐらいにがらんとした道なんでしょうかね？そこまで交通量が少ない気はしないのですが...
スピード違反の取り締まりは交通量の多い時間帯や地点では通常やらないですよ。安全に切符切るスペースが道路に確保できないから。
マンション反対の看板は見たことない。戸建の人も日当たりに影響はないし建替えによって汚い家もなくなるから地元でマンション建設を嫌がってる人はそんなにいないんじゃないかな。
うちは交差点のパークホームズだけど、確かにスピード取締りはやってる。土日にクリーニング屋さんの前あたりで何回か見た。
本駒込側住民ですが、確かに買い替え先としても魅力的な立地ですね。この界隈で住み替えしたいと思っているニーズだけでも意外と売れちゃう気もします。この辺りの人だけじゃなく、文京区って区内で住み替えるケース多いでしょうし。通り沿いなのでタクシー捕まえたり、配車もしやすいし、なにより駅近で南側が都心方面の眺望が抜ける立地は、今後出にくい状態なのは、現地に行かれれば分かると思います。
あとは窓を開けた時などの道路騒音を許容できるかどうかじゃないでしょうか。
この界隈は高台だし、治安は抜群に良し。六義園や小石川植物園も近く、東洋文庫のような貴重な施設もあります。住んでるから贔屓目もありますが、中々良い街だと思いますよ。
>>66 匿名さん
今日、目の前を通りましたが、高台に立地しているのでたしかに上階は抜けてて眺望は良いと思います。
買い物は少し不便で刺激のない街ですが、穏やかに暮らすには適していますね。あとは不忍通りの拡幅工事が済めばより良くなると思いますが、いつ行われるんですかね。
確かに買い物面はちょっと気になるところではありますが、
ガヤガヤしておらずゆったり暮らしやすいかなという印象です。
ただロケーション的に老後の生活はいかがでしょうか。
個別相談の案内で価格帯をご連絡いただきました。
３LDK70ｍ2～の部屋で1億2000～3000万円とのことでした。
皆さんのご予想と大きく外れませんね。
むむむむ。。。
>>68 匿名さん
駅からフラットなので老後の生活にも悪くないと思います。近くにマルエツプチがあるので、買い物もなんとかなるのかなと思いますね。バスもありますし、巣鴨まで歩けますし。
ただ、今のご時世仕方ないんでしょうけど、やっぱりお高いですね。
お高いですね・・・
>>３LDK70ｍ2～の部屋で1億2000～3000万円
この金額はパワーカップルでも無理なんじゃないかと思ったりします。
気軽に払えるご家庭は自営業とかでしょうか？
素敵な物件なので長く住めそうです。買える人羨ましいです。
もうね。デベ社員の高給維持するためのお布施はしない方がいいですよ
40歳で2000は優にもらえます。大したスキルセットもないくせに。
40戸を坪単価550万円で売ると。
ここのすぐ近くの分譲賃貸に住んでいるものですが、正直とても住み心地が良いです！
分かりやすい大型スーパーなどはありませんが、面白い飲食店（パティスリー、お寿司、ハンバーグ等々）がたくさんあって散策が楽しいです。
巣鴨までも意外と歩いて行けるので、食事や買い物も楽しんでます（温泉SAKURAは特に最高です）
どんなに住みやすい街でも、営業の口車にのせられてマーケットプライスよりも割高で買わされてしまえば、後々で生活は決して楽しくなくなります。
最初は高く値段出してリアクションを見てるんでしょうか。野村不にしたら、三田線住民なんて相場感も無いし騙しやすい思っているんでしょうね。
価格が適切であれば、良い物件と思います。
>>79 匿名さん
おっしゃる通りです。
我が家もここの2、3LDKにはとても手が届きませんので、ポンと買える人は羨ましい。
ただ将来性や資産性は間違いなくあると思いますので、悩ましいところではあります。
将来性は感じますね。
かなり住み心地が良さそうですし、
老後のことを考えてもロケーションが良いですから、
ここを買える人は羨ましいところです。
ここは各階ゴミ置場無いんです？それだけで落第っすね。
かなり反響が大きいらしく、オンラインセミナーから個別相談会に切り替えて動き出すようです。
面談内容のウェブ記載について、野村に不利が生じたら損失補償ってなかなか強い同意求めてきますね。
足元の株価下落、今後の金利上昇見込みも含めて、早めに売っちゃいたいのかもしれませんね。
南向きの眺望抜ける部屋はグロス高いでしょうが、価格下落の耐久力もあり、リセールはそれなりに期待できそうです。
エントリーが高すぎるリスクは常に冷静に見ないといけないですが。
坪550-だと怖さが少し勝つかなって印象ですが、この反響をみると直ぐに売れちゃいそうな気がしますね。
駅力の低い千石アドレスで1億2000万円だとすれば、残債割れの可能性を考えると強気な値付けですね。都市計画道路に面していますし。
各階にゴミ捨て場あるのは確かに便利ですが、
それこそ管理費のこともありますし、みんながきれいに使えばまったく気になりませんね。
あんまり各階にあるのが強いメリットのように個人的には思わなかったです。
> 千石在住だけど、駅力低いところに住んでる自覚はないなあ
> だって実質巣鴨みたいなもんだし
巣鴨の威を借りていますね。千石自体を好きになりましょうよ。
＞都市計画道路に面していますし
計画が実施された時の既存不適格リスクも把握しないと。
既存不適格になって資産価値を失うからマイナスだよ。
用地を売却したお金をどうするかでも火種の種かな。管理組合の収入としてプールだと、その後、すぐに出て行くことになる人は損するわけだし、区分所有割合で配分だと、道路になったことへの部屋への影響度合いで公平でない。
転勤だけでなく、出ていくことになる可能性はある。
>>96 匿名さん
そもそも、1階の住人はエレベーターを使わないといった類の不公平が既に存在していて、それを承知でコミュニティとして成り立っているのだから、補償費くらいでいちいち揉めないと思います。そんなせこい人がこんな高価なマンション買えるとは思えません。
