ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

そろそろ第1期第2次。この調子だと広告、販売締切スパンが短い。その後は、倍率が予想される眺め最高の東向中心？興味ある方は、長短把握し直ぐ対応したら。

>>1060 周辺住民さん
図書館直結になりそうなんですか？、うれしいですね。

ごめんなさい、図書館ではなく情報コーナーですね。港北図書館の書籍などの一部を取り次いだりはするかもしれませんが・・・

https://hiyosi.net/2020/10/08/shin_tsunashima_2020-5/

管理費高いのは事実だけど、ここ最近の新築物件の管理費高騰や大規模ではないタワー、新駅直結という要素を考えたらそうなるよねというところ。
管理費が１万円やそこら高いことに躊躇する層が検討する物件じゃないし、物件価格は低層階は意外と手頃。まー売れるだろうね。

>>1064 周辺住民さん
なるほど！ありがとうございます。

>>1054 匿名さん
ちと知識無さすぎでは。ミッドは、はるぶーさんの勉強会に属していてかなり先進的な管理組合ですよ。
法人化もいちはやくやったり、またトランクルーム増設やゴルフ練習施設を作ったりエントランスフロアやゲストルーム改装なんて普通の管理組合じゃまず不可能でしょう。

>>1061 口コミ知りたいさん
コスパっていろいろ考え方はあるんでしょうけど、例えば月35万円で貸せたら、[｛35万－管理費修繕費(初年度5万～25年目10万)｝×12－公租公課（大雑把に推定）22万]≒278万円～338万円　投資額9000万円なら利回り3.1％～3.8％　実際には保険料や空室や修繕や仲介料等もあるんでしょうから利回りは下がります。こんなもんじゃないですか。

一方、再開発地区で相続税路線価が公表されていませんが、前面綱島街道の反対側420千円を基に大雑把に補正率1.1～1.3倍(実際には側方加算、陰地補正等も検討する必要があります）、類似建物の実際の固定資産評価額を基に比較して考えると相続税評価額は売買金額の1/4程度ではないかと。
固定資産税評価では鶴屋町の2.7分の1程度（前面固定路線価のみ比較。但し、鶴屋町は固定路線価が敷設されていない辺が一番高くなると推定されるので訂正されるかもしれません）で、相続税土地評価も同じくらいの割合になるはず。
低層階は不動産のリスクを考えるとそうでないかもしれませんが、低層階と相続税評価額が変わらない超高層階は本当にコスパ良いですよ。

>>1065 検討板ユーザーさん

これくらいの物件でもやはり、他と比べて管理費が高いことは躊躇しますよ。駅直結とはいえ、都心物件でもなく、交通のハブでもなく、坪400万程度な物件ですよ。高層階のプレミアムフロアはともかく、それ以外は割と普通のパワーカップルでも入居可能なレベルかと。

>>1067 口コミ知りたいさん
そうでしたか。それはそれは。
ではなぜ、あんなに汚らしい外観なのでしょうか？

仕様や建具も、県営団地のようでした。
バルコニーの換気口周りの壁はどこも、黒く変色し、
タワマンではないシティハウスやブリリアなどのマンションのがまだ綺麗でした。

稼ぐタワマンということでしたが、周辺の人が住みたくなければ、外形的な評価はそれが全てでは？

居住者の方のようで、大変失礼致しました。
申し訳ございません。許して頂けますか？

>>1069 マンション検討中さん
いや、もうちょい上の人ちゃう？

>>1068 坪単価比較中さん

何かにつけて比較される武蔵小杉のタワマン賃料相場が4000円/m2くらいなので、新築ブーストを考慮にいれないと35は厳しそう（9000万ということは70ちょっとくらいの想定ですよね？）30くらいじゃないかな。
まあ、現金買いできるならともかくローン組んでペイする利回りではないですね。これは昨今の分譲物件全てに言えますが。コスパいいかと言われるとやはり？です。

あとタワマン節税はそろそろ本格的にメスが入りそうじゃないでしょうか？

>>1070 匿名さん

そもそもここの管理修繕費が高いのは、サービスとメンテ十二分にするから、ではなく単純に戸数が少なくて一戸あたりの負担が高いだけ、というが大凡の合意では。修繕計画はまだわかりませんが、蓋を開けてみたら、管理修繕費は高いのに、ろくなメンテナンスができていない、というのもありえますよ？（総予算が小さいと予備費も小さい）
他マンションをあえて貶めなくてもよいのでは。

>>1071 マンション買ったちゃん

世帯年収2000万あれば買えるでしょ

>>1074 マンション検討中さん
恒常的になら。

>>1068 坪単価比較中さん
税理士さんですか？6年目以降の固定資産税の計算は？

投資家なら「大家の会」に入って、情報交換は
そちらですかね。
それか、勉強はしてるけど、見解浅めな投資家さんかな。

一般的に、世界でも日本でも、不動産投資だけの人なら、
そういう意見なんでしょうね。

現在、日本の上場REITの平均利回りが3.8%、
スポンサーがよく、レジデンスで、
物件もいいところ多いREITで、
2%後半から3%前半です。

機関投資家やプロならそちらと比較します。
所詮個人の板なので、レベル低いのはしょうがないでしょうが。

>>1069 マンション検討中さん
うん、他と比べて高いよ。それは何も否定していない。
けど条件的にしかたないよなーってことを言いたいの。直結の程度が、地上でペデストリアンデッキでつながってます、って程度ではないんだからね、もちろんそれをこの規模で、維持するのにお金はかかる。
管理費が高いとわかりつつも買う層だけで余裕で竣工前完売するだろうし、規模大きくないことによる希少性でリセールも当分は安泰。

>>1070 匿名さん
県営住宅を小馬鹿にするな！

修繕費も異常に高いんですよね…
地権者優遇の余波の可能性も…

>>1076 匿名さん
中リスク中リターンのリートもいいですが、不動産投資はあたり外れも大きいですが面白いですよ、
大家の会に入りながらリート勧めなんておかしいでしょ。貴方はほんとはここの抽選外れヤケクソちゃんか不動産どしろうとちゃん？

>>1080 名無しさん
私は、不動産の資産管理法人を作り、
そこで不動産を、所有してます。

分マン以外に、土地は個人で建物を法人所有させてます。
税理士さんなら当然のスキームですよね。顧問料取れますしね。

昨今の税理士のレベルの低さに驚いております。
私募や上場REITのこともそうですし、SPCの話をしてピンときてなかったり、海外不動産の節税も、2020年度に封じ込められたのに、法人ではまだ可能であることを調べないと知らなかったり。

中には優秀な方もいるんでしょうが、私のようなプロには
不満が多いです。大家の会に入っていても、大家がバカばかりで、戦略的な話しが出来る人いないかなーと常日頃思ってます。
よければ、
暇なので色々お相手させて頂きます。

>>1081 マンション買ったちゃん
優秀な方に教えていただきたいです。
横浜のフロントタワーと新綱島は、金銭的メリットを考えるとどちらが、買うべき物件なのでしょうか。
新綱島はここの掲示板では、家賃の前提も疑問になるような値付けですので、現実的な利回りの差を知りたいです。

>>1082 口コミ知りたいさん
住まずに、インカムゲインに、キャピタルゲインも取りたいなら、ここやフロントタワーに限る必要ないですよね。
もっと収益性良さそうな中古が定期的に出てますよね。

住みながらキャピタルゲイン狙いなら、迷うでしょうね。
私は暇ですが、フロントタワーに興味がないので、パスします。すいません

>>1083 マンション買ったちゃん
お忙しいところ、ご教授いただきありがとうございました。

１期2次　１１戸　１２月３日ですか

>>1085 匿名さん
一次抽選漏れの狙い打ちですね。
明日も抽選住戸あるのでしょうか

このマンションの良さは周りがタワマンらしくなくバルコニーに囲まれていることだと思いますかどうでしょう。
明日が楽しみ？です。

タワーマンションって、一見ゴージャスに、馬鹿の一辺倒みたいにハイサッシ、無理矢理インフレーム、fix窓にして、バルコニー出られないようにしているのが多いけど、火災や地震や台風のときの恐怖は計り知れない。
やっぱりバルコニーがあって、風雨が遮られて、非常時の避難路も確保するのはとても大切だと思う。

>>1088 口コミ知りたいさん
タワーマンションでもバルコニー出られないようにしているのなんて一部では？

いかがでしょうか？
皆さまご希望の低層階は買えましたか？

>>1090 名無しさん
私は高層階が好きなので30階以上の住戸を申込む予定です。

ホームページから一部の間取りが消えてるのは何故でしょうか？

目黒のプラウドタワーは、70㎡台の最下層で1億3500万円ぐらいかららしい。70㎡台1億5000万円、80㎡台17000万円みたいな値付けでも売れそうって何？
悪く言えばJR線路際、よく言えば公園に囲まれた、西五反田アドレス、目黒徒歩９分、ピンクホテルを通れば五反田から7分。少し前のお隣のドレッセが懐かしい。城南城西はこんな感じの物件ばかり。住友の中野は値上がり待ち？で販売延期。待ってる間に販売単価が数割上がる可能性が高いみたいな。
ここは値上がりなど考えずに普通に第二期突入してほしい。そうでないと本当に住居にするまともな買い手がいなくなる。心の底からそう思う。

>>1093 坪単価比較中さん
綱島は安いよな。ありがたい。
街も庶民的だから、気取らなくて済む。

タワマンだからって1500万円もする車に乗る必要もない。
綱島素晴らしいよ

1期3次　２６戸　１２月１０日締切
なんだろう、１週間でこの急な動きは

>>1095 匿名さん

住宅ローン改正の駆け込み？

とおもったけど、11月30日以降は、入居日ベースだから、0.7%適用なのね。とりあえず、総額の控除はそこそこありそうということがわかって、様子見層が買い意欲出たとかあるのかな？なんだろうね？

バルコニーに囲まれているのは素敵

ランニングコストは高いですけど、物件価格は思ったより手頃ですね。港北区最高層、新線新駅に地下直結、東横線駅至近、と高そうな気配出していましたが意外に高くないと思います。日吉の駅遠プラウドで坪300万ならこちらで坪360万の方がいいのではないでしょうか。

ここの駅直結は地下駅だからいいね。駅直結でも地上駅が多くて電車やホームの騒音がうるさいのが多い。羽沢や横浜が良くある例。
綱島駅の西側にタワーが出来たとしても向こうはうるさい。鉄橋に通勤快速が走った時は最悪。

ここの駅直結は地下駅だからいいね。駅直結でも地上駅が多くて電車やホームの騒音がうるさいのが多い。羽沢や横浜が良くある例。
綱島駅の西側にタワーが出来たとしても向こうはうるさい。鉄橋に通勤快速が走った時は最悪。

>>1101 マンション検討中さん
あっちのアドバイザーは横浜市住宅供給公社だからね。公社が分譲することになれば、価格面では期待できる。

>>1102 匿名さん
価格面では期待できても、デザインとかグレードはそれなりですからね。残念。

>>1101 マンション検討中さん
東横線は近い(鉄橋あり)から方角によっては結構うるさい気がしますが、どうなんでしょうね。

>>1101 マンション検討中さん
地下の新横浜線だけならそうかもしれませんが東横線高架とそんなに離れてるわけでもないんでけっこう騒音はするはずですよ。
特に高架より上の階の西側はね。
もちろん窓を閉めてれば慣れれば気にならないと思いますが。

>>1105 eマンションさん
西側の高層階は仰る通りです。
東横線のどの方向からの騒音を起点にするかにもよりますが、最短に近い部分からだと西側再開発とは80-100ｍくらい距離が違うと思われるので7-10dBくらい減衰されるのではないかと。東横線に限ってはですが。

この物件の資産価値はどうでしょうか？横浜市の東横線駅近タワーとなると固そうに思えるのですが

>>1107 評判気になるさん
固いも固い、かっちかちやぞ

>>1108 評判気になるさん
ゾクゾクするわーw

このアイランドは、ただのアイランドちゃうねんぞ。
このアイランドに建つタワーのアイランドキッチン♪
子供からおばあちゃんまで、愛に溢れる愛ランド♪
そしてここに住めば、マイランド♪

ララパーク鴨居は、三井不動産と旭化成が血みどろ500億の戦い♪ 勝つのはどっちだ。ララランド♪

日本で一番勢いのある不動産屋、
それは信義房屋不動産株式会社、
顧客はアジアの富裕層、ライバルはアジア・パシフィック・ランド♪

>>1109 評判気になるかもかもさん

台湾不動産屋さん？パークシティLALA横浜と勘違い？宣伝にしては下手だね。

第二期　２月上旬は　3LDK のみですか
先着順4戸は、第一期のキャンセルかな

>1111

キャンセルというか登録したけど契約に至らずでしょ。契約して始めて売れたのハズなんだけど。

東横線、線路で陥没あったらしいけど大丈夫？
やはり買うならJR駅チカだね。
地盤沈下とか、資産価値うんぬんの前に論外。

東横線ブランド大丈夫かね？

>>1110 かもを呼んでる不動産屋さん？さん

アイランドって、綱島の　島の部分です。
ってなんで説明せなあかんの

>>1103 マンション検討中さん

公社マンションはそれなりっちゃあそれなりだけど、ザ・ステーションタワー東神奈川も横浜ポートサイドプレイスもヨコハマシーナリータワーも「それなり」に悪くない。
基本的に公社は委託先の企画会社任せで、自分たちは細かいところに口をさしはさまない(能力がない)ので、結局トレンドなりのまあまあの物件が出来上がる。基本、利益は出さず仕様にまわすので結果割安になる。尖ったマンションを求めないのであれば期待できる。
問題があるとすると、複合で作るのが基本であるにもかかわらず、完成後に起こり得る問題について利害関係者の調整ができていない(将来に関する想像力が欠如している)面があること。

ヨコハマフロントタワーは？
横浜駅直結ですよ。

>>1116 口コミ知りたいさん

横浜フロントタワーははっきりいうとナビューレの数段下ですね。住環境が悪い最悪の欠点を駅直結でごまかしているとしか思えない。バルコニーにもでれない災害には弱いトレンドタワーで実がないと。

>>1117 口コミ知りたいさん

なるほど。勉強になります。

と、ヨコハマフロント買えない人が言ってます

>>1107 評判気になるさん
こんなこと、ここに投稿すること？何と言って欲しいのかが理解できない。

>>1113 口コミ知りたいさん

それでなくとも東横線は横浜市内の地盤のよくないところを走っているのに地下を掘りまくっている。新横浜線でも、環2が2回、陥没した。ところで、なぜJRならよいのですか？

>>1121 通りがかりさん
出自もよく分からぬ私鉄風情が開発した地盤ユルユルな建物より、親方日の丸JRの方がまだまともかなって。

JRが1番！って、田舎者の発想で笑う

>>1123 マンション検討中さん
と、田舎者が吠えてます笑

でも実際、JR駅近の資産価値は私鉄駅近より数段上だよ。
私なら地盤がヤバそうなこちらより、ヨコハマフロントタワー狙うよ。少し背伸びしてでもね。

>>1125 口コミ知りたいさん

いやそれは私鉄とJRの違いというよりターミナル駅かどうかな駅比較では、、、横浜だって東急通ってますやん。総武線沿線と東横線沿線でどうか？みたいな比較じゃないと。

と、どちらも買えない人が言ってます

地盤厨が湧いてるけど、横浜駅は昔々、海ですよ？
ヨコハマフロントも地盤ゆるゆるだから資産価値ダメですね笑
私は支持層まで杭を打ってるタワマンなら地盤はさほど気になりませんけど...笑

>>1128 マンション検討中さん
横浜駅周辺のビルは地下は水没、5階位までは津波を被る覚悟がいるね。まあ、タワマンの雲上人は、20階位下まで脚で降りて、軽井沢の別荘にでも避難しましょう。

>>1128 マンション検討中さん

直接基礎だけどね　ランドマークタワーとかも

>>1130 マンション検討中さん
ランドマークは元々埋立地だが、確か地下５～６ｍからは超高層に適した上総層群の土丹層。それで、地下２４ｍ程度？の直接基礎で良かった。ただ、シルトや軟弱な砂層も周辺多いので横浜鶴屋町は同じとは言えない。どうなのでしょうね。

>>1131 職人さん
横浜駅西口は、東日本大震災の時に、ビブレ隣のダイエーの周りに地割れが起きたり、半壊のビルがあったり、場所によって地盤が弱くて、古いビルに被害が出ていましたね。

東急東横綱島駅の普通電車の本数来年から減るんですね。東急新横浜線の時刻表の情報ってありますか?

>>1135 匿名さん

来年3月の改正は、コロナ禍による乗客数の減少によるもののようだから、新横浜線の開通とは直接の関係はないようですね。新横浜線は来年下期の開業予定で、相鉄線との絡みも出てくるから、時刻表についての情報が出てくるのは、まだしばらく先ではありませんか。

２月販売予定の第二期の価格が分かる方はいますか？まだ発表されていないのでしょうか？

間取りで無駄かなっていうか？？？と思ったのは、75Aのキッチン少し広すぎませんか？
この広さで5帖キッチンはいい面もあるけど3.5帖程度にして収納を増やして欲しかった。この間取りは地権割り当てが多かったから、地権者の意見が通ったんでしょうか？

また、浴室反対側のリネン庫裏の無駄なdeadspace0.8帖程は勿体ないですよね。
浴室の位置をずらすか、浴槽洗面所の扉を無くしリネン収納庫を廊下側にして(開くのは浴室方向)、残ったこのスペースを収納にして欲しかった。

せっかく、バルコニーをコーナーに付ける等非常に実用的な間取りにしているのだから、ここも工夫して欲しかったな。

全体設計はとても良いのですが、細かい間取りについては、タワマンの常識にとらわれず、主婦目線の実用性の観点をもう少し重視して欲しいですね。

実家帰るついでに見てきたけど全然工事が進んでないように見える
本当に今年新線開通するのか？
マンションもまだ全然できていないんだが

>>1139 口コミ知りたいさん
このマンションの地下は地上と同じくらい作業時間がかかるのではないでしょうか？
既に着工から１年経過していますがあと少しかかると思います。
地下３５ｍ程度までの建物基礎のほか、東急新線駅や防水施設などの地下工事は半端でないと思われます。供給処理施設や、通信施設等も地下工事が必要となります。
本格的な地下工事は地上の３倍くらい時間がかかるので。
地下工事がその後の建物の良し悪しを決めますので、できるだけ入念に作業をしてほしいとも思います。

>>1137 マンション比較中さん
最上階ペントハウスは坪500~550万。他は坪300～450万くらいじゃない。東向きは南向きより少し安いくらい。300は安すぎか。西向きは上層階は富士山Viewだねぇ。

年内に習熟運転をする、と言っているのですから、相直運転は来年ですよね。運転が始まって１年くらいで入居開始ですよね。

新綱島駅には通勤時、昼中時、何本くらい新綱島線は停車するんだろう？
新綱島で乗って隣の日吉乗り換え電車はどのくらいあるのだろう？
目黒線直通の割合は？

皆様はどう思われますか？

>>1143 マンション比較中さん
×新綱島線　〇新横浜線

>>1144 マンション比較中さん
全部直通だから、目黒線の分だけ本数あるのでは？

>>1143 マンション比較中さん
相鉄東急直通線としてアナウンスしているのは
朝ラッシュ時間帯：１０－１４本
その他時間帯　　：4－6本　　　　　程度
という事だけですね。

ここから先は個人的な想像ですが
朝ラッシュ時間帯の１０本は相鉄側、１４本が東急側、差の４本は新横浜折返し。
東横線直通は菊名始発４本を新横浜線に振り向ける。従って目黒線直通は１０本。
目黒線は日吉駅折返しが何本か発生する。
目黒から先は三田線乗り入れ６本、南北線乗り入れ４本。

>>1146 匿名さん
有難うございます。目黒線の急行が新綱島には止まらないとすると、ピーク時８－１０本でしょうか。ただ、バスの発着場も６本くらい新綱島側に来るみたいですので、急行は新綱島に止めるのかもしれませんね。そうなると１０ー１２本くらい？

あと、ひょっとしたら、菊名の位置づけがかなり変わり、菊名は通勤快速停車駅から外れ、急行停車駅となり、代わりに新横浜がその役割を担うのかもしれませんね。そうなると、西谷から東横線直通電車が新横浜経由で（新綱島）、日吉、渋谷、新宿三丁目に行くのかもしれません。その時、東横線直通急行（通勤快速？）は、新綱島駅に止まるのかな？？？

>>1147 マンション比較中さん
東急は二俣川ー目黒 約３８分と言っているので、なるべく時間短縮したいでしょうが急行停車するかな。
新横浜は東横線直通の本数は少ないでしょうから、菊名にとって代わる事は無いでしょう。
綱島と新綱島の両方に東横（直通）線が停車しても、新綱島の東横直通線は本数が少なく、利用客が少ないと予想されるので停車しないという事はないんでしょうか。新綱島ー渋谷が直通になるとの言い方はしていないと思いますが。

>>1148 匿名さん
そうですよね。東横線直通は多分二俣川、新横浜、武蔵小杉、自由が丘、渋谷、新宿三丁目みたいになりますよね。綱島へ行けばいいのですが。
それより目黒線直通の急行が停車するかでしょうか。

>>1149 マンション比較中さん
目黒線直通の急行が新綱島を通過して急いでも、どうせ各停電車を追い越せるのは奥沢だから意味がないと思いますけど。

>>1150 匿名さん

目黒線急行が通勤快速、急行に分化するかもしれないですよ。

綱島人のあこがれマンションやん。

親が住んでたら、間違いなく「親ガチャ」
当たりやん。

ここって24年の住宅ローンは何基準になるんでしょうか？
長期優良住宅？その他の住宅ではないんですよね？調べても良く分かんなかったので、教えていただけると助かります

確かに中古も含め、私も優良住宅がらなんだか良くわかりません。
中古と言えば、魅力のみなとみらいや馬車道も1億未満の築浅の中古はなかなか出て来ないですね。そう考えると、ここも少しくらい高くても仕方ないかな。

>>1150 匿名さん
じゃあなぜ、元住吉と新丸子は停車しないの？追い越しできるか否かでは決まらないようだね。乗り換え駅でない新綱島は通過でしょう。

ここは、工事現場行ってもずっと地下工事中なのでイメ－ジが分かんないよね。地上に出てくるのは何時なのだろう？

第二期はCとHタイプ以外は苦戦したみたいですね。それ以外のタイプのほとんどは第3期に流れた感じですね。

一部とはいえマンションで鉄骨造りって珍しいね。耐火性劣るんだけど。新たな長谷工のコストダウン？

>>1158 匿名さん
えぇ、、、全く珍しくないよ、、、

>>1158 匿名さん

長谷工は小杉ですよね。

>>1158 匿名さん
タワーマンションでは一般的ですよ。