ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

坪単価いくらですか？

坪350くらいなら嬉しいよな

>>1 匿名さん
文句言うくらいなら自分でスレ立てたらどうですか？仕事でも文句ばっかり言って自分は何もしないタイプのおじさんなんだろうな。

>>4 マンション検討中さん

他人を批判する暇があったら自分で情報補足すればいいのに。
生産性のない人だ。

ハザートマップでは0.3～3.0メートル、一部3.0～5.0メートル水没の可能性があるようですが対策してるのでしょうかね。機械室と駐車場が地下なのが気になります。聖蹟桜ヶ丘のブリリアのように設備を2階に上げてるわけでもなく、地下駐は先日の窒息事故のようなリスクもあるので心配です。

プラウドシティ日吉（駅徒歩10分前後）で坪300万くらいと考えると、300後半くらいですかね。

公式サイト立ち上がったんですね。
近隣住民として楽しみです。
とりあえず資料請求してみます。

分譲価格はこの物件が一番参考になるかも。平均坪単価３６３万円

コスギ　サード　アヴェニュー　（武蔵小杉1分、2020年竣工）価格スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638637/

免震でなく制振構造なのか。
デザインももう少し垢抜けてないような。
おまけに窓幅全体的に狭くないか。
特に70Dのリビング。
タワーのリビングとは思えない。柱も食い込み気味だし。
https://www.d-shintsunashima.com/plan/type-70d.html
これが3LDKの代表的間取りなの。。。
ブランズタワーだったらもうちょっとカッコよくなった気がするんだが。

75Aが良いと思います。
https://www.d-shintsunashima.com/plan/type-75a.html

113m2の３LDK、いいですね?出口には苦労しそうですが、
都心では今やなかなかお目にかかれないので期待

ブランズ綱島のほうが参考になると思ってた。
タワマンだと基準階を境に上下するから、下の方はお手頃になると予想。
それより気がかりなのは1LDKの存在

横浜市内、駅直結、東横線3分。
坪あたり400万超えると思います。
武蔵小杉より安くなる理由がひとつもない。

綱島というと川崎駅周辺を圧縮した感じで狭ゴチャ。新綱島側は京急大師線ぽいかな。
武蔵小杉というと昔は駅周辺ほど大したものが無かったので湾岸的な新規住民が多い印象。ベビーカーだらけという感じ。

綱島で４００万いったら買う人少ないよ

多分新綱島は各駅以外は通過。
渋谷方面列車は少ないから日吉か小杉乗り換えかな。
というか綱島駅まで歩けばいいか。
綱島駅と新綱島駅穴掘って連絡通路つくらねぇかな。

>連絡通路

乗り換え駅ではないから期待するのが無茶。

一応、新綱島駅と綱島駅を繋ぐ歩行者デッキは検討しているようです。
https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/machizukuri-kankyo/toshiseibi/...

再開発の区画なんでしょうか。
すぐ傍にけっこうボリュームのある老人ホームが西松建設で建つようですね。
完成するとどんな感じでしょうか。CGとかありますか。

※老人ホーム
敷地2054平米
103戸
12階
高さ44.99m

※ドレッセタワー新綱島
敷地3889平米
252戸
29階
99.9m

新綱島周辺の完成予想のイメージパースならこちらのサイトで見れます
https://hiyosi.net/2020/03/23/shin_tsunashima_2020/
ドレッセタワー新綱島の右隣に2つ建物が描かれているので、どちらかが老人ホームなんでしょうね

以下のリンク先の記事にもある通り、綱島駅東口辺りにもタワマンを建てるみたいだし綱島駅も武蔵小杉みたいになっていくのかな
https://hiyosi.net/2018/05/22/tsunashima_higashi2018/

へーなるほど。。
将来、建て混んできますね。
眺望、採光の良くない部屋多そう。
要チェックですね。重要事項説明にはコソッと出てくるんだろうけど。
1LDKはいくつあるんだろ。

>>20 匿名さん

21さんが紹介しているリンク先で、このタワマンのすぐ裏にある建物が老人ホームというか高齢者住宅、いわゆるシルバーマンションのようです。
名称が新水ビルとのことで、昔この場所に合った温泉旅館「新水」が事業主のようですね。
このように温泉地だった頃の名残を感じられるのが綱島の魅力だと思います。

名称が新水だからって「温泉地だった頃の名残を感じられる」ってのは無理があるでしょ笑　若い世代からしたら老人ホームはデメリットしかないですよ

よくある話だけど地権者の意見がまとまらず、規模も中途半端な再開発タワーかな。
乱開発バラバラ感を多少おさえて、そこそこ綺麗にまとめましたという感じになりそう。
とは言えエレベーター4台は悪くないか。
地下駅の改札そばまでダイレクトに行けるの?

綱島には建てる前に存在した旅館の屋号をつけた建物が点在しているので、その文化(？)を踏襲するんでしょうね

どうやらプラウドシティ日吉のそばに野村不動産系列が運営する老人ホームが建てられるようなので、マンションを買った人の親を近くの老人ホームへ入所させる業界レベルのビジネスモデルがあるんじゃないんですか？

西側低層階だと向かいのマンション（リビオ綱島）とこんにちはになりそうですね。価格的には狙い目になる？

2024年3月に、新日鐵興和不動産がここより規模の大きいタワマンを羽沢横浜国大駅周辺に建てますよね？価格的にはこちらの物件よりお得感ありますかね？さほど変わらないなら新綱島にしたいのですが、、、羽沢のタワマンは二俣川のタワマンより高いでしょうか？皆さんどう思われます？

>>28 マンション検討中さん
羽沢国大は何もないので、ここや二俣川に比べればかなり安くなるでしょう。

>>26 坪単価比較中さん
地権者（高齢者）との折り合いの付け方の１つなのではないですかね？老人ホーム立てて、そこに入れますよと

>>30
元々この開発地はほったらかし感がある土地だったので、地権者も売れるだけで万々歳感があったような気がしましたが、どうでしょうねえ。
30年くらい放置された旅館の廃墟とか無駄に広いコインパーキングとかありましたからね。
とはいえ、地権者も11人いるので要望した人はいるかもしれません。

ちなみに、プラウドシティ日吉の方は企業所有の土地だったので、そういった背景はないと思っています。

再開発E地区の生産緑地はこのまま残るのでしょうか。単に未定でしょうか。
ここに何か建つと東側もふさがったりしますね。
ついでに、その東側でも現在、マンションが建設中です。
サクラティアラだから主に独身女性ターゲットの1LDKばかりでしょうけど。

E地区は今回の開発対象外ですよ。
https://hiyosi.net/2019/06/07/shin_tsunashima_2019-3/

生涯安心とは限らないのでリスクではありますね。

あくまで予測になってしまいますが、E地区にある池谷家住宅は港北区としても歴史的建造物扱いをしているので、今回の再開発で対象外ということならしばらく平気だと思います。
https://kohoku.keizai.biz/headline/770/

保存目的で公園になる可能性の方があるんじゃないでしょうか。

>>34
こういうのは永く保存されて行きそうな感じです。観光や教育目的としても使えますしね。
ここのマンションの住人となるなら公園になるのがベストとなるのかなあ。公園に近いというのは資産性が上がりそうです。

レスを読むとこの辺には色々な建築計画があるんですね。ここが完成する頃にはある程度は終わってるんでしょうか。

ここの地権者に知り合いがいますが、等価交換で自己負担ゼロで住めて、希望すれば地権者価格で増床できる契約のようです。
地権者価格も聞きましたが、即転売でもかなり利益がでる価格ですね。

もっと大勢の地権者が賛同してくれれば規模も大きくなりもっともっと儲かったと思いますよ。
綱島は港北区の中心だし本当に惜しいと思います。

小杉より高いならいらないかなとは思いつつ、高くても売り出しが少ないから地元需要ですぐ完売しそう

ここの地権者はほとんど個人で法人が少なく資金的に余裕のある人はほとんどいなかったようです。

地権者で結成した新綱島再開発組合の理事長さんは歯科医で副理事長さんはE地区の桃園を営んでいる地主さんなので、その二人は余裕ありそうな印象です。
いずれにせよ、今回の再開発では地権者たちは喜んでいそうですね。

坪単価が平均350万を超えるか超えないかが気になるところです。
それどころか400万近い単価を出してきそうな気もしますが…

>>41 坪単価比較中さん
坪単価は400～450程度かと。
新駅直結、東急沿線上、タワマンであり、当分エリアNo.1物件が確定してますから、売れますよ。地元のパイのみで。

>>42 匿名さん
うぎゃー！そんなにいきますか…？
コスギ サードアヴェニューが激安になるじゃないですか

再開発中とはいえ、綱島はまだまだ発展途上なのでそんなにいくとは思えないのですが…

>>42 匿名さん
そんな訳無いでしょwww　綱島が武蔵小杉の値段超えるなんて絶対ありえない
ここは再開発一発目だし、300から350が妥当。
電鉄本社による開発だし、安く出すよ

>>28 マンション検討中さん
羽沢は現時点で何もない & 単路線 & 綱島より東京から遠い & 横浜に乗り換えが必要
今後開発が進んだとしても2路線あって街が広い分、綱島の方が圧倒的に有利でしょう。
新日鐵は再開発一発目で、かつ公示地価の安く地権者の少ない土地なので、二俣川の地権者がいるタワマンより安くなる可能性が高いと思います。

駅直結とはいえ(おそらく)各停のみ停車、どちらかというと支線的ポジションからすると新綱島駅自体の価値はそれほどかと。綱島駅に引っ張られて坪単価を上げたとて、300-350が妥当じゃないかね。沿線人口増やすのが目的でしょう。高級路線で行くつもりなら、そもそもドレッセにしないだろうし。

東急は武蔵小杉徒歩4分ぐらいのところでも、２３階建て１６０戸のタワマンの計画がありますね。２０２４年１月下旬竣工予定だから、この物件より３か月遅れ。
　　　　　　　　　　　（仮称）小杉町３丁目計画新築工事

>>46 マンション掲示板さん　
東急不動産が一切絡まない電鉄本社のみの開発というところに、今回の開発の意気込みを感じます。
電鉄本社はグループ全体の利益とイメージと沿線価値を重要視すると思うので、拝金主義的な値付けにすることは非常に考えにくいです。ブランズではなくドレッセなので、ブランド力としても強気では行けないでしょう。
東急は特に社会貢献とイメージを大切にする企業なので、今回は相場より少し低めに設定するのではと期待しています。280-330か300-350のどちらかでしょう

>46

電鉄の不動産部門（ドレッセ）と東急不動産(ブランズ）ってそもそも別で、JVで組むこともほとんどないよ。

プラウドシティ日吉の営業マンの話では300万代後半で行かざるを得ないと、本音は400万で行きたいと東急の人が言ってと言ってましたよ。
市況を見てって感じじゃないですかね。これが東急不動産のブランズタワーなら普通に400万くらいな気がしますが東急電鉄なら空気読みそうじゃないですかね。

ライバル物件の営業が安く出してくるとは口が裂けても言わないでしょ。待ちされちゃう。

東急の人と話したというのも眉唾。公開前の価格情報、ライバルに情報流すわけない。

実際のところ、280-330が妥当なラインでしょう。それより上げてしまうと小杉町３丁目と競合してしまうからね。なんだかんだいって、しょせん綱島。

広域で考えた場合、200戸弱を売り切れるのは坪370-380万円くらいじゃないですかね。東急もコロナで鉄道・ホテル事業にダメージがある中、ボランティア価格で出してくるのがあまり想像出来ないです。

300前後だと瞬間蒸発するレベルだと思うんですが最近の市況に引っ張られすぎて自分の感覚おかしいですかね…。300だったらホント嬉しいな。

マンションは東急沿線が東急(ドレッセ)、それ以外が東急不動産(ブランズ)と棲み分ける事になったという話がありますね。たしかに、両社でやっているブランズシティあざみ野以外は、その通りになってますね。

>>53 匿名さん
坪370-380も出して綱島に住みたいと思う人がどれだけいるか…私なら同価格帯の都内かシティテラス横浜あたりを選びますが。

36、39で地権者の知り合いがいると書いたものですが、皆さまが期待しているほど安く出ないと思いますよ。地権者への買取価格からして坪単価300程度ではデベの利益がでないでしょうから。

>>56 マンコミュファンさん
今回施行から販売、さらにアフターまで東急グループ内で完結するようになってるから、東急としては全体で利益が出るので個別の利益はそれほど求めないと思います。
東急はとにかくイメージ戦略を最重要視するのと、一発目の再開発で失敗は出来ないので、若干割安になるくらいの値付けを目指して来るでしょう。

東急不動産じゃない、東急電鉄本体の開発というところにかなり期待してる。
東急は関東私鉄系で1番公共性や沿線価値に力を入れてるから、絶対失敗しない戦略と仕上がりを組んでる筈。まずスミフみたいな拝金主義で販売することは無いでしょう、グレード感と立地からしたら若干割安と感じるくらいの値付けを狙う筈で、それが容易に予想できるからこそここはめちゃくちゃ気になる。

あと何気に横浜市がホール床を取得する補助金事業なのと、施工も東急建設で、かなり補助金が入るのとグループ内で建築費が抑えられるというのも好感。
ここは絶対2021年の目玉物件になる

価格を落とす為に中身のしょぼいマンションにならなければいいが。最近、タワーマンションでも賃貸マンション並みの仕様設備のマンションあるし。むしろ逆の意味で目立つマンションになったりして？

時代かもしれませんが、共用施設はショボそうですねえ。

綱島駅側にここより規模のある330戸タワーが建つそうですが、高さ容積も緩和され相当高くなるのでしょうか。

>>61 マンション検討中さん
そうなるでしょうが、まだ検討中の段階では？
ポシャったらこちらの将来価値にも影響しそう。

>>51 匿名さん

前に新築マンションの営業として働いてましたが、売出し前の物件価格はある程度共有してますよ。

>>61 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。実現すれば人気が2分してどちらも圧倒的No.1マンション感はなくなりそうですね。再開発されるにしても、人口や車が増えたら歩道や車道がさらにゴミゴミしそうだな...

>63

それやったらカルテルとみなされかねない。10年前ならいざ知らず今やったら・・・。

>>63 マンション検討中さん
完全に独禁法違反ですね。一発アウトの案件です。

坪単価300はさすがに低いと思います。駅直結ですし、マンション価格は上がり続けていますので、相場からすると340くらいで、低層階なら315前後で買える部屋が出てくるイメージな気がします。
綱島は今後路線が増えるとかはなく、これから数年の再開発がピークとなりそうなので、少し高い気もしますが、それでも売れるのが今の市況と思います。

>>6 匿名さん
非常に楽しみな物件なのですが、私もその辺りが気になりました。

武蔵小杉・多摩川の光景が脳裏にある状態で、鶴見川(暴れ川)の近くで10年20年住むと考えると私はちょっと不安を感じました。新横浜公園が守ってくれるハズと気楽に考えていいものなのか...

>>67 マンション検討中さん
315なら買いたいな

センター北のグランドメゾンが坪350くらいで即完売してたから、ここは400近くいくでしょ。
どんだけ相場甘く見てんのよ。
まぁ低層階なら315とかあるかもしれないけど。

>>70 マンション比較中さん
あそこは平均坪330くらいでしたよ。それに綱島よりセン北の方が上でしょう。

43です。
そうですよね、坪単価400万もいくわけないですよね…。
将来的に到達することはあるかもしれませんが、まだラブホテルが駅近くに存在するような街でいきなりそんな値段設定するわけないと思っていました。
センター北や武蔵小杉ほど治安はよろしくないですし。

大体掲示板の予想を超えますよね？綱島でそんな価格では買えるわけない、売れるわけないって盛り上がるけどお金持ってる人いるわけでいつの間にか完売と。

予想を超えてきて予算が合わなければ縁のなかった話にするだけです。
もちろん高ければ高いなりに買う人はいるとは思うのでそれでいいと思いますよ。

ただ、綱島駅徒歩1分のブランズ綱島が予想坪単価300万前後だったところ坪単価350万で販売した結果、完売するまで1年を費やしていたのですぐ完売するかと言われると何とも言えません。
もちろんこのマンションとブランズ綱島では規模設備共に異なるため、同じ結果になるとは言い切れませんが。

>>73 マンション検討中さん
少なくとも武蔵小杉の値段を超えることはあり得ないので、武蔵小杉のタワマン坪単価が最高値の目安になるでしょう。

プラウド日吉が坪250-300万でバカ売れなんだから、駅直結なら3-5割増で考えた方がいいと思う
武蔵小杉の駅直結と変わらん値段すると思うよ
東横線だし、新横浜にも直結するようになるわけだしね
ブランズ綱島が350ならやっぱり400いくと思う

>>76 匿名さん
新綱島は東横線ではありませんが…たしかに駅直結を売りにしてますが、開業したら都心方面の本数はオマケ程度しかなくて、優等列車乗り換えも必要になるから、結局多くの人が綱島を利用することになりそう。そう考えると、さすがに3-5割増は乗せ過ぎでしょうよ。だいたい日吉の方が相場も上かと…

新綱島から横浜へは行けないしね。新横浜って新幹線乗る以外に用事ないよ。その先の羽沢は何もないし、二俣川も免許センターしか用事ない。

ブランズ綱島が350ならそれよりは高くなりますよね。その頃よりさらに坪単価上がってるし。
プラウドシティ日吉がレジ3の駅遠で300だし、350は切らないでしょうね。350から400くらいと見とくと価格出た時に驚きは少なそうですね。

売る側は350-400希望だろうが、買う側のボリュームゾーンは280-330だろう。

>>80 匿名さん
買いたい側のボリュームゾーンであって、その層は駅直結なんて買えないから

>>77 マンション掲示板さん
相鉄・東急直通線でしょ
綱島だって徒歩1～2分だし、新横浜にも横浜にも渋谷にも一本ってめちゃくちゃ需要あるよ
プラウドシティは日吉じゃなくて箕輪町だしね
綱島なら買えそうとか思ってる人、10年前で時間止まってるんじゃないかな

物件概要を考慮する人は350-400で納得
実際の綱島を知っている人は300-350で納得
といったところですかね

瀬谷駅直結のマンションで坪300超えてきてますからね…
ましてやこちらはタワーマンションなのでそれ以上かと

北仲が新築時390でしたっけ？これを超えるとなると面白いですね
まあ、あれは例外レベルのバーゲンセールでしたが…

瀬谷と北仲の間で若干北仲寄りとして350前後なら妥当ですか

>>85 坪単価比較中さん
北仲は1期平均350くらいでした

販売予定が10月なので、コロナとかオリンピックとか波風が落ち着いたあたりになりそうなのは好感です。金余りが勝つか景気悪化が勝つか。

北仲と綱島は立地条件がまるで違うから比較にならない。北仲は横浜の中心だからね
武蔵小杉より高かったら綱島より武蔵小杉を皆選ぶから武蔵小杉より高くなることは絶対に無い。武蔵小杉より平均単価で若干下回るくらいを目指す筈
…と考えたら350前後がたしかに妥当かと思う。

総戸数２５２戸、うち非分譲の事業者協力者住戸７３戸＝約２９%というのは、４分の１を超えているので、ちょっと気になりますね。

ということは180人購入者がいれば良いということ考えれば400万でも竣工前には完売しそうですね。

>87

コロナが収束すると金利上昇という不動産にとっての大きなリスクがある。

>89

賃貸リスクがあるからね。特に借りた業者がマンション内で風俗営業なんて。小杉の駅直結でもあった。

旧地権者が結束してるってのもある。某物件では旧地権者代表が入居説明会で壇上に上がって、後から来た皆さんとぶち上げた有名な話もある。

>>90 匿名さん
だから小杉より高かったら売れないって、小杉もツインタワー控えてるし
小杉より高くなることはありえない

陸の孤島のセンター北で350で即完売だから駅直結の綱島が400で売れないことはないと思うけど。しかも高々１８０戸程度。金持ってる人は持ってますからね。ただでさえコロナで金溜め込んでる人がいるのに。使いたくて仕方ない人沢山いますよ。

グランドメゾンセンター北は駅徒歩1分で330ですね。
地価の平均だとセンター北の方が綱島より1割高いです。
なので、2021年時点ではセンター北の方が上だと思われます。

センター北：坪単価124万6942円/坪
https://tochidai.info/area/center-kita/

綱島：坪単価110万2715円/坪
https://tochidai.info/area/tsunashima/

皆さん色々な視点で書いてくださってて凄く勉強になります。

ところで、ここの土地仕入れっていつぐらいなんでしょうか？よく分かってないんですが地権者が多いという事はタイミングもバラバラなんでしょうかね？

都心のタワマンとは違うのだよ。ここは綱島だよ。

ここって元々マンションでも建ってた土地なんですか？随分と地権者が多いですね。

武蔵小杉を越えないって書き込みあるけど武蔵小杉で駅直結内廊下ってグランドウイングタワーだけだよ。新築はないよ。知っているのかな？？新築で駅直結内廊下なら綱島でも余裕で武蔵小杉を越えるよ。