リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/
[スレ作成日時]2021-03-03 14:34:32
>>88 通りがかりさん
そう。87ではリスクが小さくなって、メリットが大きくケースを挙げたけど、逆にリスクが大きくなって、メリットが小さくなるケースもある。売却する可能性が小さくなく、かつ自己資金が潤沢でない人にとっては、多少の割安さ程度ではメリットよりもリスクがずっと大きくなるはず。
ただし、売却する可能性があっても、資金が潤沢な人にとっては、譲渡損は出るとしても残債割れリスク自体の意味は小さくなる。（つまり、資金が潤沢でほとんどキャッシュで買える人でも、今は控除を受けるために出来るだけローンを使うから、表面上は残債割れ現象が発生するけれども、その場合の譲渡損の実質的なダメージは資金が厳しい人にとってよりも小さいという意味。）
一般論として言えるのはこの程度で、あとは物件の価格次第、買い手の属性と条件次第だね。
>>91 匿名さん
90さんではありませんが、先のリンクで読めなかったのが読めました。
参考になります。定借の諸費用かなりかかることが勉強になりました。
ありがとうございます。
借地料は、路線価と土地面積から目安を計算することが出来ると言われています。本物件は大通りに面していないことから、面しているよりも路線価が低廉であることは事実であり、借地料がそこまで重くないことへの期待が本来的にはあると思います。土地の固都税が路線価から算出されますので、大通り面ほど高くないことは間違いないでしょう。
一方で借地料は、事業スキームを提案したデベのうち最も高い金額を出したところが地主から選定されて案件として勝ち取る、という流れで決まると想像されます。これはデベが所有権マンションの土地を仕入れるのと同じではありますが。今回は神社側が改修工事を行なっており、例えばその工事費用に係る事情があることも、前払い額やイニシャル権利金の設定に当たって考え有ります。日鉄興和さんがどんな金額設定で神社に提案したのか、でしょうね。
案件経緯は存じ上げておらずあくまで想像です。日鉄興和さんの2021/3/5付のプレスを改めて見てみると下記のように書いてありますね。どちらとも読める書きぶりではありますが…。
妙義神社の旧社殿・社務所は 1965 年(昭和 40 年)に建てら れましたが、近年老朽化が進み、修繕や再建が計画されるものの再 建費用の工面が困難な状況となっておりました。
長年にわたって数多くの等価交換事業の実績のある当社が事業パ ートナーとして選定され…
レア感のある駅近プロジェクトである傍らで、豊島区内で言えば駒込4丁目の巣鴨間エリアに比してプライム感は落ちるように個人的には思いますし借地なので手頃な価格設定になればいいね！という希望的観測がありつつも、やはりイニシャルで前払借地料と権利金を積むであろう案件背景が推察されるあたり、どうなるだろうかというところでしょうか。
ポジティブな点に言及するなれば、金食い虫の機械式駐車場設備が無いので管理費や修繕積立金は明らかに抑えられるでしょうね。（車を持たない人視点）
>>97 通りがかりさん
権利金は当然含まれると思うけど、前払い地代はどうだろう。この場所なら権利金だけども相当な額になるはずで、神社の建て替えのコストはそれだけでも賄えそうだし、前払い地代は含まれないかもしれないよ。あと、そもそも地主が神社（つまり利潤追求が本旨ではない、はず）だから、地代は普通の定借物件より少しは抑え目になるなんじゃないかと期待してるけど。甘いかな。
>>98 匿名さん
どうでしょう、販売開始まであと1ヶ月程度ですかね！
事業協力者住戸が3戸あるというのもどう影響しているか気になるところです。
普通に考えると神社の方のお住まいということになりますでしょうか。
この3戸も分譲すれば権利金/借地料が入るべくものですから、プロジェクト全体としてそうしなくてもゆとりがあるということでありましょう。
一方でその3戸の建設費を42戸分の分譲価格でまかなっているという見方もあるかもしれませんね。
アンケートきたね
回答した人に事前案内会？
定借としての価格メリットがあるかないかでしょうね。
事業協力者は神社の方ですか。
定期借地権マンションでも事業協力者向けの住戸があるのが
不思議と言うか、どのような仕組みになっているのか分かりませんが
賃貸に出される部屋になるんでしょうか？
事前案内会行く方いますか？
行きます！
1週目の土日はもう埋まりそうとのことです
そうですか
自分はやっぱり良い立地で定借はもったいないかな～と思って考え中です
定借のデメリットも教えてくれていて、こちらの掲示板は本当にありがたいです。
借地権のマンションって、最近の制度だと思うんですが、なぜ借地権なんでしょうね？
将来的に更地にして、違う建物を建てる予定があるからでしょうか。
売りたい時に売れない可能性があるようですよね。
その場合に、二束三文でもいいから売れますか？
例えば、定年を迎えた時に売りたい時、売れなかったら、毎年固定資産税は払わなくてはいけないものですか？
>>107 匿名さん
質問内容が衝撃的に意味不明過ぎて、説明が面倒くさくて誰もレスしてくれないと思います。
だから私がレスしておいてあげます。
土地を手放したくない
期間が経過すればいつでも売れます
税金はいつでも発生します
定借でも売れる立地だから定借なわけ
今日から案内会始まりますね。
私はまだ先になるので、見学された方、
レポートをお願いします。
管理費や修繕費は所有権のマンションでも発生しますが
借地権だと地代や解体準備金も必要になってきますね。
永く住むならここに掛かる費用が気になってきます。
こういうのって一般的にはいくらくらいとなるんでしょう。
物件概要だと今のところ未定となってますが事前案内会ではもう説明があったりするんですか？
7月の販売開始の頃には分かりますかね。
定借70年だそうです。Brillia西早稲田と同じですね。70年なら買い替え時のリセールにもあまり影響しないので安心。この立地はやはり捨てがたいですね・・
今や駅近は３LDK60㎡台で1億超えますからね・・・2年くらいは物件高は続くと言われているので立地が悪いところは怖くて買えないですね。ここは駅近いからまだいい・・
>>114 評判気になるさん
おまけにバルコニー狭いしディスポーザーもない笑笑
ただ交通利便性はいいね、神社一体開発がどう評価されるかだなぁ
にしても物件も小規模だし、このグロスなら他物件が十分視野に入るし…
結構ずっとここ見てましたが高いんですね。残念。
定借でこの価格ってなんでなんですかね？理由を知りたいです
今の市況で、この立地なら、それでも十分売れるという読みでしょうね。
正しいかは分かりませんが。
この価格なら定借外の選択肢出てきますね。西早稲田って安かったですね。
確かにやや強気の価格設定なんだろうけど、今のマンション市場、賃貸からの一時取得組が大多数を占めてて、最近は駒込駅近辺は出物が少なかったから、3LDKは地縁ある人だけでもかなり捌けるって読みなのかもね。地縁がある人にとって、この立地は特別な価値がありそうだしね。
１LDKと2LDKは、交通利便性だけで将来の賃貸需要も見込めるぞって感じですかね。
1LDKのキッチン使いづらそうだな。なんでこんな配置なんだろ。料理する気が失せそう…。
1Lは賃貸としてはありですが、買うとなると。。
運用割り切りか
地縁がなければとっつきにくい価格帯には変わらないな
この価格なら他が選択肢として浮上してくるわけだし
>>132 マンション掲示板さん
そのとおり
しかも今後も駒込駅近辺（徒歩５分以内）新築マンション建たない
なにせ土地がないからな
昭和小学校近くのガソリンスタンド横の広い駐車場が最後の広い土地だが、あそこは駐車場として儲かってるから無理
山の手って池袋～上野間はみんな同じでしょ。
なら住みやすい方がよくないですかね。
今時、品とか。頭昭和かと。
なんだか残念なスレになってしまっていますね。。
定借の物件スレは大抵残念になるもんですね…
地代かかる一方で固定資産税かからないし、本当は購入価格が安くなるはずなんだけど結局デベが利益もがっぽり取ってるという気がしちゃうから(割高)、残念になる力が働くのです。
>>146 匿名さん
デベ＋地主かもね？
いずれにしても、定借物件はよほど割安感がある場合を除いて、普通の広域検討者には向かないですね。何かその物件固有の特殊な条件にピッタリ当てはまる（今回で言えば妙義信仰を持ってる）とかでない限り、たいていは類似の所有権物件の方がお得になりますからね。
ＰＣ渋谷は別格として、三菱の市ヶ谷、東建の西早稲田も、立地と規模の兼ね備えてる点で、最近の定借のなかでは傑出していい物件だと思うし、最初の20年くらいは割安感さえあるかもだけど、長期的にはやっぱり類似の所有権物件よりは割高になると思う。その間に初期投資の差額分を有効利用できるかが勝負かなと。
あと、物件ごとに良し悪しはあっても、デベの規模はあんま関係ないと思うよ。基本は、都心大規模物件の方が利益を薄く分散できるのに対して、郊外小規模物件だと土地にも建物にも利益を重く載せる結果になるってだけかと。
なるほど！ていしゃく買うなら都心の大規模ということですね
Eタイプの洋室ですが3,7畳なのでベッド置くの厳しいかなと思ってて見ていたのですが、
セミダブルも置ける形みたいなんですね。
図面ではやや細めに見えますが、割と幅があるんですかね。
駅前ってそういう店舗があるんですね。。
駅近という事もあって子供を一人で歩かせたりするのがちょっと心配になりそうですが、
夜道とかどういったマンションの近くはどういった雰囲気でしょうか？
市ヶ谷定借で350でしょ。なんで駒込で430になるの？
どう考えても高過ぎやしませんかね。
>>162 マンション検討中さん
あとは規模のメリットのあるなしでしょうね。仕入れや建設のコストが一定なら、大規模物件の方がコストを分散して、販売単価を下げられるからね。こっちが高い（境内立地なんかを見込んでの強気の価格設定）ってのも多少ある気がするけど、それ以上に市ヶ谷加賀町とか西早稲田がお買い得だったんだと思う。
言い換えると、規模が違うマンションの価格を並列で比較するのはやや無理があるってことになるね。
規模感無い&割高&定期借地 の物件はスルー推奨ですね。
>>163 匿名さん
同じ立地として、規模が大きいと販売価格がやすくなって、規模が小さいと販売価格が高くなる？
そんな話聞いたことない。
販売価格は結局いくらで売れるかで決まるもの。
>>167 マンション検討中さん
お調べになるとすぐ分かるはずですが、新築マンションの価格設定は基本は原価（コスト）の積み上げ式で、漠然と「幾らなら売れるか」で価格決定しているわけではない、と言われています。コストは、土地の仕入値＋建設費＋販売関連費です。そこにデベの利益を足して総販売価格を決める。さらにそれを住戸ごとの条件に合わせて配分していって、各戸の販売価格が決定される、ということのようです。
大規模マンションは容積率が高く、それゆえ住戸当たりの土地仕入値も建設資材コストも相対的に少なくて済むので、上記価格決定方式にしたがえば、販売価格も相対的に抑えられることになります。最近は売れ行き好調なら値上げするというスミフ方式が広まりつつありますが、それでも当初の価格決定方式は原価積み上げ式が原則のようです。
私は業界関係者ではありませんが、以上はマンション購入検討者にとっては常識かと存じます。間違っていたら、ご叱正ください。
>>169 マンション検討中さん
「竣工前完売を見込めるギリギリの高値」を付けているというご指摘が仮に本当だとしても、他の条件が同じならば、普通は大規模物件の方が小規模物件より低単価になると思いますよ。小規模物件は近隣の一次取得者（地縁がある人）だけを対象にしても完売が見込めるのに対して、大規模物件は売り切るためにどうしても広域集客が必要になるので、より競争力のある価格設定をしなければならなくなるからです。
いずれにしても、「規模が大きい方が相対的に安価になる」というのはごく一般に言われていることで、「聞いたことない」っていうのは不思議すぎます。
は？
怒らないから南口のラブホ店名を言ってみなさい？笑笑
大和郷の近くにもラブホ・風俗があるくらいだからね
駒込もラブホあった気がするけどもうなくなったのかな？
それより販売開始はいつ？
[NO.176～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、及び削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
マンション正面に保育園があります。
子供の泣き叫ぶ声、送迎など気になる方はちょいキツイかも知れません。
保育園が正面でもそこまで音って聞こえるものでしょうか？
グラウンドというか広場的なのがあるという事なんですかね。
自分は気にならないタイプですが、窓を閉めてればそこまで聞こえなさそう。
一学年10名程度のこじんまりした保育園だし、狭いとは言え道路挟んだ別の建物だし、無垢材つかった素敵な建物でグラウンドもないから、普段は送迎のときとお散歩に出るとき、それぞれ少し声がする程度じゃないですか？ 仮に泣く子がいたとしても、そのときだけ窓を閉めておけば、よほど敏感な方以外は大丈夫かなって思います。
近くの保育園は園庭がない小規模な園なのですね。
そのような園は外遊びに近くの公園に連れていくはずですが、
どちらの公園を利用するか、またルートをご存知の方はいらっしゃいますか？
しばらくぶりにホームページ物件概要を見たら、1期2次の販売戸数が3戸になってるけど、１期１次は何戸供給したのかな？
どれくらい売れたのかは記載がないのでわかりませんが
総戸数が４５戸で、そのうちの３戸は事業協力者住戸。
結構小分けにして販売するのかもしれませんね。
なかなか１階の販売期に何戸と明確にしている物件は少ないですよね。
多分、売れ行きを見ながら販売戸数を決めているのかなと思います。
3分の1くらい売れている感じでした。
高層階もほとんど売れていて、後残り10戸くらいですかね。
BタイプとDタイプが残っているみたいです。
定借なのと駐輪場少な目なのが引っ掛かってますが、
早期売却考えているならアリでしょうか。
>>189 口コミ知りたいさん
契約者です。
更新情報ありがとうございます。
Bタイプ、Dタイプ低層階は眺望が期待できないので、広域検討の方には見劣りしてしまうかもしれないですね…
低層階は今週末がオプション会です。
何人ぐらいお見かけするのかな？
楽しみです。
45戸に対して駐車場が1台というのはかなり競争率が激しそうですね。
駅が徒歩3分程度なので車は必要ないといえば必要ないエリアではありますが、
周辺で月極が近くにあったら良いところです。
>>190 通りがかりさん
私も結局契約する事にしました。
今も低層なのであまり眺望重視というよりは、広さ、場所で決めました。この辺他に候補無いですしね…駐車場は障害者専用なので、住人用の駐車場は無いですが、歩いて1分くらいでカーシェアあるので気にはしてないです。
歩いてすぐのところにカーシェアがあるんですね。知りませんでした。
となると別に車を所有していなくても全然不便ななさそうです。
むしろ持っているほうが駐車場確保に大変ですかね。
色々検討しましたが今回は見送りです。定借はもちろん、立地と広さと価格はよいのですが、リビングの天井高やベランダ側の梁の出っ張り具合とか、定借ゆえに億出してもお得感があるように思えないシャビィ感がどうしても拭えないので。
>>193 匿名さん
結構カーシェア沢山あります。この近くでも3箇所くらいありますよ。駐車場確保は結構大変かもしれませんね、車好きでどうしても手放したくないのであれは話は別かと思います。
カーシェアが近くに点々としているので車を持たない人からすると便利なところですね。
駐車場を確保するのはこのあたりだと難しいので、
車にこだわりがある方からすると悩ましいかもしれません。
カーシェアすごくいいんですけど、使いたいときはみんな一緒というか…
借りられないことって結構あると思います。
特に連休中の今日みたいな天気のときは
ふと車で出かけようと思っても予約もなく急にだと難しいこともあるし
いくつかステーションがあるということなので
うまくそれでやっていけたらなぁ。
このあたりだと車なくても普通に暮らせそうですけどね。
使うとしたら長距離だったりでそうするとカーシェアというよりはレンタカーの方がお得になるかもしれないですよ。
もしもカーシェアが見つからないときにはぜひぜひ。
電車もバスもある場所ですから、
年を取って車を運転しなくなってからも普通に便利に暮らせるところはここの良いところだと思います。
>>179 匿名さん
昔はあの店の周辺にもあの手の店があり路地裏とか淫猥な雰囲気がありましたが、時代と共にああいう店は減り今はあの店しか残っていないと思います。周辺の雰囲気大分変りました。あの店も次に建て替える時におそらく営業許可は下りないでしょう。
もし車を使う可能性があるなら子供の急病やコストコなど荷物が多い買い物でしょうか。
カーシェアのシステムがよくわかっていませんが空きがあれば直前の申し込みでも借りられますか？
購入検討者の方いませんか？情報交換しましょう。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
神社の怖さを・・・というワードチョイスでびっくり。
そのほうが怖さを感じてしまいました。他にも神社参道にマンションが建っているのをしっています。
周辺に元々お住まいの方からの反対がありながらも、結局は建ち住まれています。
まぁ、好き嫌いはくっちきりと分かれる場所ではありますね。
まあ、この辺はブランドイメージが薄いし、よく知らないと物件を買いにくいかもしれませんね。
地元民としてはそんな駒込が大好きなんですけど。
日々の買い物に困らず、むしろ買い物が楽しい。
チェーン店でない美味しいレストランや居酒屋がある。
六義園にも旧古河庭園にも、さらに足を伸ばして飛鳥山、しっかりウォーキングなら谷根千、東大弥生町（最近の私のお気に入りルートです）と、観光気分でお散歩が楽しめるなんて、都内でもなかなかないのでは？
周辺住民も、山の手と下町両方の良さを持つ良い方が多いですよ。
一生住み続けたい街です。
総戸数45に対して駐車場の台数が1台となっていますがなかなかな割合ですね。
こういった駐車場は抽選なんですかね？または先着となるのでしょうか？
車持ちからしたらあるなしでだいぶ暮らしが変わりそうですが。
窓のない部屋って、唯の納戸なのでわ？
で借地権だし、バリ高でしょwww
[No.201～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
>>211 匿名さん
契約者ですが、契約時に駐車場について先方から打診は無かったと思います。
これは障碍者用となってるので、もしかして既に地権者が契約されてるのかなと思ってました。
駒込駅から徒歩４分。アクセスの良さは魅力を感じます。
子育てを終えて時点でリセールというのも考えられるので
定期借地権マンションというのを気にせず購入を考えることができるかも。
リセールの場合は土地所有者へ連絡しなければいけないのだけは手間かな。
そうか、リセールは権利者が変わるから連絡しないといけないんですね。
特にコレに関してはお金はかからないですよね？
定借だと賃貸投資などもどうなんだろう？？手数料などがかかったりしないんだろうか。
こういう場所にあるので、
需要自体はかなりありそうな気がするので少し気になりました。
駒込駅から3分?4分程度とアクセス面がかなり良い方ですので、
駐車場の台数が1台でもあまり困りはしなさそうです。
この辺にお住まいの場合、別に車がなくても普通に暮らしていけそうですし。
権利金異常値ですね…路線価安いくせに。駐車場も一台、ディスポーザーもなし、定借、寺、なんも良くねーだろ。
>>218
そんなに掛かるんですね…。
リセールだと物入りのタイミングとだいたい重なりますし、その費用が負担になってしまうこともあるかもしれないですね。
駐車場は福祉用として一台ですかね。月額料金が高めなので仮に空いてても一般向けとしては使えないかなあ。
条件としては色々あるのでせめて販売価格が落ち着くと良いと思いました。
>>220 マンション検討中さん
何も知らないんだね。とりあえず、神社と寺の違い（日本人にとっての基本中の基本）から勉強し直した方がいいよ。路線価と土地の実勢価格は乖離することがあるし、新築マンションの用地はなおさらそう。ここの値付けは強気すぎるとは思うけどね。
路線価約450千円/㎡
権利金約665千円/㎡
って感じか。
3Lで8900から10500万位らしいです。定借ならあと2000万位安くして欲しいです…
近隣のプラウド駒込やブランズ駒込六義園が中古で1億500万で売りに出てますね。駅距離同じだし、借地じゃないし、駐車場あるし、ブランド力も上だし、普通にこちら買いますわね。
ここ、全然売れてないみたいだね。まぁ当然だけど。
現在本郷通り沿い住民です。
リビオ周辺の方はたばぎんへは自転車で行かれますか？
現在しもふり、そめい同様たばぎんも日常使いしてるので距離感が気になっています。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
Eタイプは売りに出ていないようですが、既に売り切れてしまったのでしょうか。先日現地に行ったら環境が良かったので、惹かれております。
Fタイプ購入しました、別に価格普通だと思いますし説明では地元や駒込に縁ある、またはあった人が買っているそうです。確かに地区で購入した方を知っています。なんで、何もしなくてもそのうち売り切れるのではないでしょうか。
インテリアフェアのお知らせが届きましたね。
全て高いでしょうから、とりあえず見積もりだけもらおうかなと思っています。
新築物件を買うのは初めてなのですが、こういう時何社から見積もりをもらうのが一般的なのでしょうか？
専門家じゃないのでわかりませんが、相見積した方がいいと聞きます。
2社以上、混乱しないくらいの数…？
あまり多くのところから見積もらうと、営業電話もかかってきそうなので、適度な数がいいのかと。
家電購入の時も複数行った方がいいといいます。
詳しい方、いらっしゃいますか？
定借マンションをリセールするには名義書替料金という費用が発生するんですね。
全く知らなかったのでこちらで教えていただけてよかったです。
どなたかも書かれていましたが賃貸に出す事は可能ですか？
最安値の3LDKずっとうれないね（笑）5ヶ月位経過してるのに…先着順に変わってからもしつこく連絡来るし。まぁ、あり得ない価格だからね。近隣の中古買った方が全然まし。
>>239 マンション検討中さん
この場所で権利金が5000万？？路線価45万ですが…
まぁ、70年定借事例ほぼないから言い値が通るんでしょう。この部屋で管理費等は44,385円スタート…これまた、設備の割にやたら高いわ…10年後は7万位行きますね。神社丸儲けプランだ…寄付したい方には最適ですね。
我が家もインテリアオプション関係は外注で依頼する予定です。
数社に相見積もりを取りましたが、1番レスポンスが早く、良心的なお見積りだったサンクチュアリさんに依頼する予定です。
>>241 契約済み1さん
情報ありがとうございます。
我が家はまだ先週のインテリアフェアで見積りを取ったのみなので、参考になります。
数社から取られたとのことですが、価格には差がありましたか？
>>240 マンション検討中さん
ホームページによれば、地上権対象面積が746.72㎡です。この地上権の対価の権利金が75㎡の部屋で5000万円支払う。まずはこれを頭に入れましょう。
次に、746.72㎡を購入するにはいくらか試算してみましょう。路線価は45万ですが、実勢価格100万とすると土地代はざっと7.5億になります。
話を戻します。この建物は9階建なので、権利金5000万の75㎡の部屋は多分18戸あります。計9億……？
あれ？
定借の権利金が土地購入費用を明らかに上回ってしまいました…権利金合計は一体いくらになるんですかね？分譲戸数42戸ですから、20億位でしょうか（笑）
その20億を原資に神社を建替えたわけですね。加えて、非分譲住戸3戸も神社に割当です。で、70年後には無条件で更地にして神社に返却されるわけですね。
これって、宗教法人＝無税を利用したうまい計画でもあるんですよね。神社とリビオは上手くやりましたね。
ただ、売れないんだよねー全然（笑）。家具200万付けるとか言い出してるけど。買う奴は馬鹿じゃない？（笑）
>>243 マンション検討中さん
物件概要みると「746.72㎡（地上権対象面積）、1,378.35㎡（建築確認申請面積）」
となっていて、ここは確か神社の敷地の容積をマンション建物に回してたと思いますが、
その容積率分も権利金にオンされている感じはします。
なので権利金を地上権対象面積だけでみるとすごく割高に見えますが、建築確認申請面積に容積率を加味すると、それでもちょっと割高な感じもしますがまあそんなものかと。
近隣だと所有権の大塚のルフォンが坪480万位で早々に売り切ってますので山手線北側も相場が上がりましたね。
1Lのみのようですが駒込駅反対側のルフォンの価格は注目しています。
>>243 マンション検討中さん
ご指摘の通り異常値ですね。仮に建築確認申請面積でみても1378平米×100万で14億。やはり、購入より高くなりますね…神社のくせにやる事エグイですねぇ、罰当たり。所詮宗教は金儲けの隠れ蓑と言うことですね。真面目に検討してましたが、完全に買う気が失せました。
あほ
なんだかガラの悪い投稿も見受けられますね
契約者がいる中で「買う奴は馬鹿」とか、稚拙な書き込みをする人があり残念です
ここを契約している人達の中には、本当にこのエリアが好きで住み心地に満足している故リビオを契約した人達がいることをお忘れなく
>>242 契約者さん
はじめまして^_^
オプションとの価格差は大き過ぎて驚きました！！
他社と比べても比較的安くお見積り頂きました。
東川口にショールームがあるとの事で、今月末に行ってみようかと考えてます♪
>>249 契約済み1さん
はじめまして^ ^
どうぞよろしくお願いいたします。
価格差は大き過ぎるくらいなのですね！
情報をありがとうございました。
我が家も当該社に見積りを依頼することにします。
>>248 契約者さん
馬鹿はいい言葉ではありませんが、その他の部分は私みたいな素人には極めて有益な情報でした。そのような事実を知らずに買っていたら馬鹿を見るところでした。
なんだか変なネガが湧いてますね。
このマンションの場合、敷地権の実質的な価値に関係するのは（名目的な）「地上権対象面積」ではなく、>>244さんの言う通り、マンションの容積率等の実際の算定基準となる「建築確認申請面積」の方でしょう。マンションがここに建っている限り、神社敷地分の余りの容積がこのマンションの方に含まれる、つまりマンション住民は実質的に見て神社敷地の容積分についても権利を有しているわけなので。
土地の路線価（相続税額算定のための名目的な基準価格）と実勢価格の乖離は、最近の不動産値上がり基調のなかで以前よりもかなり大きくなっていると聞いていますが、残念ながら、このエリアが具体的にどの程度かまでは分からないです。他方で、地価は用途制限と広さ（狭さ）との関係で単価が修正されます。例えば、用途地域が一種住居専用エリアでかつ広さが300㎡越えというような土地は、宅地としては一般には広すぎて分割しないと買い手が付きにくくなるため、単価が下方修正されるのが普通です。要は「単価を下げないとグロスが大きくなり過ぎて売りにくい土地」ということです。ところが、マンションが建設可能なほどの十分な広さがある土地は都心部では希少性があるため、単価は一般に上方修正されます。商業系のエリアでオフィスビルなども建てられるとなれば、仕入れの競合が生じるので、なおさらです。このマンションの敷地は明らかに単価上方修正を見込まなければなりません。
このように言っても、結局ここの権利金の値付けが適性かは分からないですが、少なくとも>>243さんの言うほど単純な話でないことだけは確実です。購入者さんは（こんなとこ見てないでしょうけれど）多少の高値掴みはあったかもですが、そこまで馬鹿を見たわけでないと思いますよ。
都心のマンション販売が好況てありますが、この物件に関しては1番引き合いがあるはずの3Lが先着となってもずーっと売れていないので、消費者も冷静ですね。この物件で1番安い3Lでこのつまずきだと、以後も大苦戦は必須かなぁ。購入後のリセールもやばいのは言わずもがな？
>>254 通りがかりさん
完成は6ヶ月後なのに売れてないとか、つまずきとか一体何を言っているのか？？？
高く売ってあと1年後位の完売が売り手側の理想だろ。 早く売れて喜ぶのは契約者だけ
70年は長いですが流動性は相当制約ありますよね。私は70年後には間違いなく死にますが相続した子供が処分に困るのは嫌です。定借でも大規模修繕は実施するでしょうし、規模が小さいマンションなので修繕費高騰や不足による追加一括納付も気になります。借地期間10年切れば売却も賃貸も無理でしょうし。管理費・修繕費のみ払い続ける事態…正に負動産。
>>258 検討板ユーザーさん
販売がつまずこうが、それを考えるのは売り主であって我々買い手側には関係ないと思いますが。契約者が言うならわかりますがね。買ってないあなたにはなんの不利益もないですよね。ただ物件の悪口を言いたいだけですか(笑)
買いたくて買えなかったのであれば、こんなところに居座ってないで、他をあたるか、収入増やすために労働に勤しんでください。
>>260 口コミ知りたいさん
258検討中ユーザーさんは貴方の矛盾を指摘したまでではないですか？それに買い手（検討者）にも販売状況は関係あります。マンションは高い買い物ですし、ましてや販売事例が少ない70年定借ですから、人気があるのか無いのかはリセールバリュー時の極めて重要な要素になります。貴方が関係ないと思うならスルーすればいいだけです。悪口ではなく、事実からの推察です。それに、貴方の投稿より参考になる数が多いので、この掲示板にとって貴方の投稿より有益と言うことです。
参考にならんがシティタワー品川の新築時分譲価格アップしとくわ。これ、今見ると有り得ない位めちゃくちゃ安いんよねー。都が所有者だからってのもあるが、やはり今はバブルで異常かな？
あほ
また先着順のDMきたけど…103号室本当に売れないねー。いつ売れるか楽しみだ。
また先着順のDMきたけど、103本当に売れないねー。
いつ売れるか楽しみだ。
>>265 評判気になるさん
3LDK. 75.49㎡
1階 8,960万円（坪単価392万円）
内訳：建物価格／35,759,053円、権利金／50,265,042円、消費税／3,575,905円
■月々のランニングコスト合計 44,385円
管理費 (月額) 24,760円
修繕積立金(月額）7,540円
地代 (月額）7,520円
原状回復積立金 (月額）3,410円
テレビ・インターネット使用料 (月額）1,155円(税込)
■引き渡し時一括支払い
修繕積立一時金 905,800円
管理準備金 24,760円
ランニングコスト嵩みますね。ってか高いですね。
修繕費7540円スタートですが戸数が45だと、間違いなく跳ね上がるでしょう。毎月7万はすぐになるかも。
戸数が45くらいだと修繕費って高くなるものなのでしょうか？
そのあたりについてあまり詳しくないのですが、
戸数が少ないと1世帯にかかる負担が大きいということなのでしょうか。
原状回復積立金って初めて聞いた…
普通の修繕積立金と何が違うのかしら
定借のくせに高くないか？毎月地代もかかるのに
相変わらず先着順の3LDKは売れていませんね。竣工後も売れ残る可能性大。となると、1000万単位の値引きもあるかも。
同じ70年定借のブリリアシティ西早稲田と比較しても、あり得ない位高いですからね。当然、信頼性、知名度、仕様設備、デザインもブリリア圧勝。
>>270 さん
>>270 マンション検討中さん
ブリリアシティ西早稲田
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/?bid=00151610
>>272 マンション検討中さん
そちらのリンク先の価格表は2020年発表のもので、現在の価格とは異なるようですよ
あちらはブリリアブランドはあるものの、大江戸線徒歩12分・ハザードありと難点も多いのに結構な価格になってます
https://www.bc454.jp/outline/
やはり今の市況が異常なんでしょうね
この状況がいつまで続くのか…
毎度毎度販社からメールが来ますが、最終期とか言って完全に虚偽説明じゃない？
お客様各位
このメールは以前「リビオ駒込妙義」にお問い合わせ頂いたお客様に送信させて頂いております。
拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り誠にありがとうございます。以前は、”リビオ駒込妙義”にご関心賜り誠に有難うございます。いよいよ販売も最終期（販売戸数２戸）の販売となりました。最終期におきましては、３月２６日（土）１５：００の登録締切りとなっており、同じ住戸に複数登録の場合は２６日１７：００から抽選となります。また、先着順も残り２戸のみとなっております。『リビオ駒込妙義』は定期借地権マンションとして本年９月下旬入居予定、最寄駅はＪＲ山手線「駒込」駅徒歩４分、住居専用エリアに位置し、高い交通利便性と静かな住環境を併せ持つ好立地に誕生します。また、商店街を含めた住居エリアならではの生活利便施設の豊富さ、マンション立地としての希少性は皆様の新しい生活にもより一層のゆとりを享受できる物件と確信いたしております。モデルルーム見学会の「来場予約」は下記ホームページより受付けております。尚、【完全予約制】のため、満席の場合は予めご了承下さいますようお願い申し上げます。（週末は、お席をご用意できない場合も予想されますので早目のご予約をお願い申し上げます。）
また、本マンションの販売価格は、下記の価格帯からのご案内となります。
・１ＬＤＫ（36.21㎡）4,420万円（先着順）
4,490万円（最終期販売）・２ＬＤＫ（64.70㎡）8,090万円（最終期販売）
・３ＬＤＫ（75.49㎡）8,960万円 南東・南西の角住戸（先着順販売）
引き続きご検討賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
残り4戸ってこと？
駅近で車を持たない方もいるかもしれませんが、
ここで駐車場台数が１台というのはちょっと少なく感じました。
その点はあまり気にならない方が多いのでしょうか。
いつのまにかあと3軒！
どんなご家族が引越して来られるのかな
地元住民としては楽しみです
今年こそ霜降りのお祭りが開催できるといいですね
駐車場の台数が少ない、という投稿がありましたが
山手線の内側のこの立地だったら、車は特に必要ないライフスタイルになるのではないでしょうか。
車が特に好きな方は別ですがそこまででもないのだったら
必要な時だけカーシェアなどで済ませられそうです。
いよいよ残り2戸となりましたね
引き渡しも前倒しになるようで、オプションについて慌ててデザイン事務所に相談しています
内覧会は8月上旬のままのようですので、あまり時間的猶予は無いのですよね
ここは地主さんは妙義神社、ということになってくるのでしょうか。
公式サイトの説明だとそのように感じられるのですが。
もしそうだとするならば、
地代は利益追求で高くなりすぎないことを願いたいですね。
もちろん、あちらはあちらで固定資産税払うのでそれを賄うくらいはほしいだろうけど。
>>286 匿名さん
地主さんは妙義神社です。
ここの地代は月額3,610円なので、ランニングコストの中で占める割合が低いのは良いことと言えそうですよ。
もちろん、将来値上げされる可能性はありますが。
いずれにせよ、もうあと一戸しか残っていないようですので、本気で検討されているのであれば、ここよりもデベに直接ご相談される方がいいと思いますよ。
余裕で売り切れたね
やはりマンションは立地なんだなぁ
