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マンション検討中さん
[更新日時] 2022-05-24 15:33:36
リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
所在地:東京都豊島区駒込三丁目421番1(地番)
交通:東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取:1LDK~3LDK
面積:33.66平米~78.49平米
売主:日鉄興和不動産株式会社
施工会社:松井建設株式会社
管理会社:株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/
[スレ作成日時]2021-03-03 14:34:32
物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区駒込三丁目421番1(地番) |
交通 |
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩3分 (5番出口より) 山手線 「駒込」駅 徒歩4分 (北口より) 山手線 「巣鴨」駅 徒歩12分 (北口より) 都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩13分 (A1出口より)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
45戸(内、事業協力者住戸3戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上9階 地下1階建 敷地の権利形態:定期地上権((準共有)、借地の期間2093年2月28日まで(建物解体期間を含む)※期間満了時に更地にして返還することが条件です※建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません借地権の譲渡・転貸可※ただし土地所有者への事前通知が必要 地代 : 3,610円(月額)、原状回復積立金 : 1,640円(月額)) 完成時期:2022年08月下旬予定 入居可能時期:2022年09月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]日鉄興和不動産株式会社 [販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
松井建設株式会社 |
管理会社 |
株式会社日鉄コミュニティ |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
リビオ駒込妙義口コミ掲示板・評判
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232
口コミ知りたいさん
>>231 口コミ知りたいさん
Eタイプはホームページの間取りのページに掲載されていので、まだ残っているのではないでしょうか?
お問合せされてみてはいかがでしょう。
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233
通りがかりさん
Fタイプ購入しました、別に価格普通だと思いますし説明では地元や駒込に縁ある、またはあった人が買っているそうです。確かに地区で購入した方を知っています。なんで、何もしなくてもそのうち売り切れるのではないでしょうか。
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234
契約者
インテリアフェアのお知らせが届きましたね。
全て高いでしょうから、とりあえず見積もりだけもらおうかなと思っています。
新築物件を買うのは初めてなのですが、こういう時何社から見積もりをもらうのが一般的なのでしょうか?
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235
匿名さん
専門家じゃないのでわかりませんが、相見積した方がいいと聞きます。
2社以上、混乱しないくらいの数…?
あまり多くのところから見積もらうと、営業電話もかかってきそうなので、適度な数がいいのかと。
家電購入の時も複数行った方がいいといいます。
詳しい方、いらっしゃいますか?
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236
契約者
>>235 匿名さん
ありがとうございます。
そう、見積書が多すぎても混乱しますね!
あちこち色々と注文したいので、あまり高くないところがいいなぁと思っています。
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238
匿名さん
定借マンションをリセールするには名義書替料金という費用が発生するんですね。
全く知らなかったのでこちらで教えていただけてよかったです。
どなたかも書かれていましたが賃貸に出す事は可能ですか?
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239
マンション検討中さん
最安値の3LDKずっとうれないね(笑)5ヶ月位経過してるのに…先着順に変わってからもしつこく連絡来るし。まぁ、あり得ない価格だからね。近隣の中古買った方が全然まし。
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240
マンション検討中さん
>>239 マンション検討中さん
この場所で権利金が5000万??路線価45万ですが…
まぁ、70年定借事例ほぼないから言い値が通るんでしょう。この部屋で管理費等は44,385円スタート…これまた、設備の割にやたら高いわ…10年後は7万位行きますね。神社丸儲けプランだ…寄付したい方には最適ですね。
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241
契約済み1
我が家もインテリアオプション関係は外注で依頼する予定です。
数社に相見積もりを取りましたが、1番レスポンスが早く、良心的なお見積りだったサンクチュアリさんに依頼する予定です。
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242
契約者
>>241 契約済み1さん
情報ありがとうございます。
我が家はまだ先週のインテリアフェアで見積りを取ったのみなので、参考になります。
数社から取られたとのことですが、価格には差がありましたか?
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243
マンション検討中さん
>>240 マンション検討中さん
ホームページによれば、地上権対象面積が746.72㎡です。この地上権の対価の権利金が75㎡の部屋で5000万円支払う。まずはこれを頭に入れましょう。
次に、746.72㎡を購入するにはいくらか試算してみましょう。路線価は45万ですが、実勢価格100万とすると土地代はざっと7.5億になります。
話を戻します。この建物は9階建なので、権利金5000万の75㎡の部屋は多分18戸あります。計9億……?
あれ?
定借の権利金が土地購入費用を明らかに上回ってしまいました…権利金合計は一体いくらになるんですかね?分譲戸数42戸ですから、20億位でしょうか(笑)
その20億を原資に神社を建替えたわけですね。加えて、非分譲住戸3戸も神社に割当です。で、70年後には無条件で更地にして神社に返却されるわけですね。
これって、宗教法人=無税を利用したうまい計画でもあるんですよね。神社とリビオは上手くやりましたね。
ただ、売れないんだよねー全然(笑)。家具200万付けるとか言い出してるけど。買う奴は馬鹿じゃない?(笑)
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244
匿名さん
>>243 マンション検討中さん
物件概要みると「746.72㎡(地上権対象面積)、1,378.35㎡(建築確認申請面積)」
となっていて、ここは確か神社の敷地の容積をマンション建物に回してたと思いますが、
その容積率分も権利金にオンされている感じはします。
なので権利金を地上権対象面積だけでみるとすごく割高に見えますが、建築確認申請面積に容積率を加味すると、それでもちょっと割高な感じもしますがまあそんなものかと。
近隣だと所有権の大塚のルフォンが坪480万位で早々に売り切ってますので山手線北側も相場が上がりましたね。
1Lのみのようですが駒込駅反対側のルフォンの価格は注目しています。
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245
通りがかりさん
>>243 マンション検討中さん
ご指摘の通り異常値ですね。仮に建築確認申請面積でみても1378平米×100万で14億。やはり、購入より高くなりますね…神社のくせにやる事エグイですねぇ、罰当たり。所詮宗教は金儲けの隠れ蓑と言うことですね。真面目に検討してましたが、完全に買う気が失せました。
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246
マンション検討中さん
>>243 マンション検討中さん
販売会社説明つくのかな?つかないよな。所有権より定期借地が高くなるなんて。どう計算してもあわん。素人だと思って消費者を舐めてるね。
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247
マンション検討中さん
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248
契約者
なんだかガラの悪い投稿も見受けられますね
契約者がいる中で「買う奴は馬鹿」とか、稚拙な書き込みをする人があり残念です
ここを契約している人達の中には、本当にこのエリアが好きで住み心地に満足している故リビオを契約した人達がいることをお忘れなく
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249
契約済み1
>>242 契約者さん
はじめまして^_^
オプションとの価格差は大き過ぎて驚きました!!
他社と比べても比較的安くお見積り頂きました。
東川口にショールームがあるとの事で、今月末に行ってみようかと考えてます♪
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250
契約者
>>249 契約済み1さん
はじめまして^ ^
どうぞよろしくお願いいたします。
価格差は大き過ぎるくらいなのですね!
情報をありがとうございました。
我が家も当該社に見積りを依頼することにします。
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251
マンション検討中さん
>>248 契約者さん
馬鹿はいい言葉ではありませんが、その他の部分は私みたいな素人には極めて有益な情報でした。そのような事実を知らずに買っていたら馬鹿を見るところでした。
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252
検討板ユーザーさん
駒込ならやっぱり1丁目かなぁ。ブランズ駒込六義園は売りに出てるけどいいね。立地、利便性なら文京区本駒込より明らかに上だし。
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253
匿名さん
なんだか変なネガが湧いてますね。
このマンションの場合、敷地権の実質的な価値に関係するのは(名目的な)「地上権対象面積」ではなく、>>244さんの言う通り、マンションの容積率等の実際の算定基準となる「建築確認申請面積」の方でしょう。マンションがここに建っている限り、神社敷地分の余りの容積がこのマンションの方に含まれる、つまりマンション住民は実質的に見て神社敷地の容積分についても権利を有しているわけなので。
土地の路線価(相続税額算定のための名目的な基準価格)と実勢価格の乖離は、最近の不動産値上がり基調のなかで以前よりもかなり大きくなっていると聞いていますが、残念ながら、このエリアが具体的にどの程度かまでは分からないです。他方で、地価は用途制限と広さ(狭さ)との関係で単価が修正されます。例えば、用途地域が一種住居専用エリアでかつ広さが300㎡越えというような土地は、宅地としては一般には広すぎて分割しないと買い手が付きにくくなるため、単価が下方修正されるのが普通です。要は「単価を下げないとグロスが大きくなり過ぎて売りにくい土地」ということです。ところが、マンションが建設可能なほどの十分な広さがある土地は都心部では希少性があるため、単価は一般に上方修正されます。商業系のエリアでオフィスビルなども建てられるとなれば、仕入れの競合が生じるので、なおさらです。このマンションの敷地は明らかに単価上方修正を見込まなければなりません。
このように言っても、結局ここの権利金の値付けが適性かは分からないですが、少なくとも>>243さんの言うほど単純な話でないことだけは確実です。購入者さんは(こんなとこ見てないでしょうけれど)多少の高値掴みはあったかもですが、そこまで馬鹿を見たわけでないと思いますよ。
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254
通りがかりさん
都心のマンション販売が好況てありますが、この物件に関しては1番引き合いがあるはずの3Lが先着となってもずーっと売れていないので、消費者も冷静ですね。この物件で1番安い3Lでこのつまずきだと、以後も大苦戦は必須かなぁ。購入後のリセールもやばいのは言わずもがな?
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255
口コミ知りたいさん
>>254 通りがかりさん
完成は6ヶ月後なのに売れてないとか、つまずきとか一体何を言っているのか???
高く売ってあと1年後位の完売が売り手側の理想だろ。 早く売れて喜ぶのは契約者だけ
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256
通りがかりさん
>>255 口コミ知りたいさん
ならなんで100万の家具オプションつけるとか言うの売主は(笑)説明してくれよ(笑)
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257
口コミ知りたいさん
>>256 通りがかりさん
あんたが検討しそうな部屋が不人気で100万でバランス調整したんだよ。
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258
検討板ユーザーさん
>>257 口コミ知りたいさん
つまり、第1期販売からつまずいてるって事です。
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259
通りがかりさん
70年は長いですが流動性は相当制約ありますよね。私は70年後には間違いなく死にますが相続した子供が処分に困るのは嫌です。定借でも大規模修繕は実施するでしょうし、規模が小さいマンションなので修繕費高騰や不足による追加一括納付も気になります。借地期間10年切れば売却も賃貸も無理でしょうし。管理費・修繕費のみ払い続ける事態…正に負動産。
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260
口コミ知りたいさん
>>258 検討板ユーザーさん
販売がつまずこうが、それを考えるのは売り主であって我々買い手側には関係ないと思いますが。契約者が言うならわかりますがね。買ってないあなたにはなんの不利益もないですよね。ただ物件の悪口を言いたいだけですか(笑)
買いたくて買えなかったのであれば、こんなところに居座ってないで、他をあたるか、収入増やすために労働に勤しんでください。
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261
通りがかりさん
>>260 口コミ知りたいさん
258検討中ユーザーさんは貴方の矛盾を指摘したまでではないですか?それに買い手(検討者)にも販売状況は関係あります。マンションは高い買い物ですし、ましてや販売事例が少ない70年定借ですから、人気があるのか無いのかはリセールバリュー時の極めて重要な要素になります。貴方が関係ないと思うならスルーすればいいだけです。悪口ではなく、事実からの推察です。それに、貴方の投稿より参考になる数が多いので、この掲示板にとって貴方の投稿より有益と言うことです。
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262
eマンションさん
参考にならんがシティタワー品川の新築時分譲価格アップしとくわ。これ、今見ると有り得ない位めちゃくちゃ安いんよねー。都が所有者だからってのもあるが、やはり今はバブルで異常かな?
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263
通りがかりさん
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264
評判気になるさん
また先着順のDMきたけど…103号室本当に売れないねー。いつ売れるか楽しみだ。
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265
評判気になるさん
また先着順のDMきたけど、103本当に売れないねー。
いつ売れるか楽しみだ。
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266
通りがかりさん
>>265 評判気になるさん
3LDK. 75.49㎡
1階 8,960万円(坪単価392万円)
内訳:建物価格/35,759,053円、権利金/50,265,042円、消費税/3,575,905円
■月々のランニングコスト合計 44,385円
管理費 (月額) 24,760円
修繕積立金(月額)7,540円
地代 (月額)7,520円
原状回復積立金 (月額)3,410円
テレビ・インターネット使用料 (月額)1,155円(税込)
■引き渡し時一括支払い
修繕積立一時金 905,800円
管理準備金 24,760円
ランニングコスト嵩みますね。ってか高いですね。
修繕費7540円スタートですが戸数が45だと、間違いなく跳ね上がるでしょう。毎月7万はすぐになるかも。
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267
匿名さん
戸数が45くらいだと修繕費って高くなるものなのでしょうか?
そのあたりについてあまり詳しくないのですが、
戸数が少ないと1世帯にかかる負担が大きいということなのでしょうか。
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268
マンション検討中さん
原状回復積立金って初めて聞いた…
普通の修繕積立金と何が違うのかしら
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269
マンション検討中さん
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270
マンション検討中さん
相変わらず先着順の3LDKは売れていませんね。竣工後も売れ残る可能性大。となると、1000万単位の値引きもあるかも。
同じ70年定借のブリリアシティ西早稲田と比較しても、あり得ない位高いですからね。当然、信頼性、知名度、仕様設備、デザインもブリリア圧勝。
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271
マンション検討中さん
>>270 マンション検討中さん
ブリリアシティ西早稲田
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272
マンション検討中さん
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273
マンション検討中
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274
検討板ユーザーさん
ここと違い毎回抽選となる人気で値上げして行ったって事です。大江戸線なんて通っていませんがどこと勘違いしているのでしょうか…
山手線内側、最寄駅徒歩7分で定借ではあるがこの価格は魅力的でしょう。
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275
マンション検討中
>>274 検討板ユーザーさん
失礼しました。東西線から11分でしたね。
ただ西早稲田と駒込は比較するにはエリアが違うかなあ。
山手線に遠いし。
内側かどうかよりも、結局はアクセスの良さが実需消費者には大事になるのではと思います。
良いマンションとは思いますがね。
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276
口コミ知りたいさん
毎度毎度販社からメールが来ますが、最終期とか言って完全に虚偽説明じゃない?
お客様各位
このメールは以前「リビオ駒込妙義」にお問い合わせ頂いたお客様に送信させて頂いております。
拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り誠にありがとうございます。以前は、”リビオ駒込妙義”にご関心賜り誠に有難うございます。いよいよ販売も最終期(販売戸数2戸)の販売となりました。最終期におきましては、3月26日(土)15:00の登録締切りとなっており、同じ住戸に複数登録の場合は26日17:00から抽選となります。また、先着順も残り2戸のみとなっております。『リビオ駒込妙義』は定期借地権マンションとして本年9月下旬入居予定、最寄駅はJR山手線「駒込」駅徒歩4分、住居専用エリアに位置し、高い交通利便性と静かな住環境を併せ持つ好立地に誕生します。また、商店街を含めた住居エリアならではの生活利便施設の豊富さ、マンション立地としての希少性は皆様の新しい生活にもより一層のゆとりを享受できる物件と確信いたしております。モデルルーム見学会の「来場予約」は下記ホームページより受付けております。尚、【完全予約制】のため、満席の場合は予めご了承下さいますようお願い申し上げます。(週末は、お席をご用意できない場合も予想されますので早目のご予約をお願い申し上げます。)
また、本マンションの販売価格は、下記の価格帯からのご案内となります。
・1LDK(36.21㎡)4,420万円(先着順)
4,490万円(最終期販売)・2LDK(64.70㎡)8,090万円(最終期販売)
・3LDK(75.49㎡)8,960万円 南東・南西の角住戸(先着順販売)
引き続きご検討賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
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277
匿名さん
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278
マンション検討中
>>277 匿名さん
そうみたいですね
これは竣工前に売れちゃうな
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279
匿名さん
駅近で車を持たない方もいるかもしれませんが、
ここで駐車場台数が1台というのはちょっと少なく感じました。
その点はあまり気にならない方が多いのでしょうか。
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280
匿名さん
>>276 口コミ知りたいさん
何で虚偽説明だと言い切れる?
売れないと思いんでたマンションはそろそろ完売となるから狂い始まった?
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281
評判気になるさん
いつのまにかあと3軒!
どんなご家族が引越して来られるのかな
地元住民としては楽しみです
今年こそ霜降りのお祭りが開催できるといいですね
ご近所マンション
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