リビオ駒込妙義についての情報を希望しています。
通りから少し入った場所なので静かに生活できそうですよね。
所在地：東京都豊島区駒込三丁目421番1（地番）
交通：東京メトロ南北線「駒込」駅より徒歩3分、JR山手線「駒込」駅より徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.66平米～78.49平米
売主：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：松井建設株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
リビオ駒込妙義 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/3720/
[スレ作成日時]2021-03-03 14:34:32
妙義神社の建て替えPJの一環ですね。
このマンション用に境内地の一部を使ったこともあり、妙義神社は、境内に向かって階段を登ると正面に後ろの教会の十字架が見えるという面白いことになっています。
日鉄興和は六義園の近くの本郷通り沿いでも１件工事中だと思います。
あちらは所有権だと思うので、所有権＋大通り沿いか、定借＋大通りから一本入った立地か、という感じ。
値段次第ですが、個人的には六義園の方と比べてこっちも悪くないと思います。
場所がいいなぁと思ったら定借、最近良い立地はだいたい定借なんですよね。
ここはいい立地。
値段がいくらでも瞬間蒸発確定。
デベか神社にコネがないと買えないんじゃないか？
いくらくらい??
70平米で6000万円くらい??
それとも7000いくだろうか、、、??
地代次第でしょうけど、所有権の8掛けだと考えても今の相場で坪300万円台はないでしょうね。坪400として70㎡なら8000前後では？
坪400ならブリリアシティ西早稲田よりも高くなりそうですかね??
そんなにするんだ。
厳しいなあ！
駒込のプラウドは本当にかっこいいし立地もいいし最高ですよね。中古でも高いんだろうな。。。
駒込のプラウドは詰め込みだし山手線が煩いし、一部の部屋以外は魅力ないなぁ。それなら巣鴨のブリリアがマシ。
ここは駅3分で閑静な高台だから立地は最高。
坪単価450くらいでもいけるんじゃ？
>>12 口コミ知りたいさん
不快に感じたらすみません。
マンション検討初心者なもので、、、
物件詳細不明の段階ではあるのですが、規模感ってのは既に分かっているので、それは早い段階での比較対象になるものと思っていました。
一般に
大規模>小規模
方が人気がある(もちろん最終的には個人の考え方とはおもうのですが)ものだと思っていました。
私自身、大規模マンション賃貸なのですが、共用施設だったりコンシェルジュサービスだったり、以外に便利に使わせてもらっていたもので。
で、この物件は定借地だったから最近の定借地の新築マンションの早稲田とか市ヶ谷とかとの違いを考えたわけです。
マンションの規模感ってマンションの評価に入れないものなのかな？勉強になりました！
>>13 そうですね?さん
規模の要素だけ見れば、大規模＞小規模で間違ない。とは言え、マンションの評価は規模だけでは決まらず、一般には立地が最重要要素とされている。だから、立地の良し悪しについて議論するのは十分意味があるし、ブリリア西早稲田と比較してその点ではこの物件の方がやや上回ると言っていいと思う。
ただ、好立地の物件は一般に高い価格設定になりがちで、そうなるとプラスアルファの要素が無い限り、お買い得感は薄れてしまう。他方、ブリリアシティ西早稲田はおっしゃる通り規模のメリットを最大限活かして共用施設を充実させた好物件で、駅へのアクセスやハザード面にはやや難があったが、それ以上に価格設定に魅力があった。つまり、単なる好物件でなく、コスパ的にお買い得感があった。
この物件がブリリア西早稲田以上の評価を得られるかと言えば、あちらが水害直撃などで評価ガタ落ちにならない限りは、まあ難しいだろうとは思う。とは言え、詳細が分からないのに物件自体の評価をしようとするのは明らかに時期尚早。本当に初心者かは分からないけれども、初心者っぽい書き込みだなとは思ったよ。
>>14 口コミ知りたいさん
なるほど!
アドバイス(?)ありがとうございます。
じゃあここのプラスアルファはまだ不明ということですかね。
間取りも出てるから、ＨＰの設備仕様とデザインとお値段が埋まればですかね？
もう少し待ってみます。
ちなみに、
口コミさんはどういうプラスアルファがあればここを8000万円でいけますか??70平米として。階数含めて相場観を聞いてもいいでですか??
魅力を感じていますが、駅からの現地までにスーパーがないのが・・・
と思ったら駒込駅周辺にスーパーがほぼないんですね。
１００％自炊の私にはかなり残念です。
駅からの動線ではスーパーないですが、
すぐ近くに
安いスーパーと高級スーパーありますよ！
駒込周辺は確か不便というのは賛同しますが、
スーパーの利便性に関しては90%問題ないです!!
これは自信を持って言えます！
>>18 評判気になるさん
そうなんですか？
安いスーパーと高級スーパー、なにでしょうか、気になります。
物件ホームページのライフインフォメーションにのっているものですか？
質問ありがとうございます。
安いスーパー→たじま
高いスーパー→sakagami
です!!
両方とも分かりにくいですが、地図に載っていますよ！
たじまは霜降り橋交差点のとこ(信号なしで行ける)で、sakagamiは商店街の色の境目付近。
ちなみに商店街は安い八百屋もあるし(たじまからsakagamiの途中)、豆腐屋とか魚屋、パン屋、ドラッグストア、100円ショップ、1000円カット、しょぼいコインランドリー、謎の古着屋、ちょっと小洒落たカフェ(入りづらいが)も数件、、、
とりあえず十分になんでもありますよ?!!
本郷通り渡って、駒込の方に行けば、また別の商店街ありますし(こっちはそんなにいけてないかな? お店は沢山ありますが)
ということで、日用品の買い物では不便はないです。これは本当です!!
自転車で巣鴨まで行けばアトレもあるし、無印もあります。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
[NO.21と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
なるほど、買い物できるようなお店がいくつかありそうですし、それほど不便はなさそうですね。
ただ商店街のお店って早い時間にしまってしまうので仕事帰りにさっと買い物できるようなところがあると
便利だと思います。
あと、何かあった時にコンビニも近くにあると便利ですよね。
駅までも近いし、とにかく通勤が便利になるのはうらやましいです
買い物施設が多いので便利そうです。
夜は何時くらいまで営業しているんでしょうか。
高級スーパー、成城石井などのチェーン店ではないみたいで興味ひかれますね。
品揃えはオリジナルなんでしょうか。
コンビニもセブンイレブンだったらセブン＆アイのオリジナル商品が買えたりするのでよさそうですよね。
買い物施設多いですか？ 近くになさすぎ
自転車に乗って、幾つかあるかってかんじですよ
駒込はスーパー不便ですが、少し西ヶ原方面に下るとタジマがあり安くて便利です。あと、最近できた駅前のスギ薬局が食料品も取り扱っているので、日常のものは大体ここで揃いますよ！
周辺環境の評価が分かれているのはどうしてだろうと思いましたが
現地地図には描かれていないお店がいっぱいあるってことなんですかね。
徒歩5分以内で色々揃うなら主婦には嬉しい立地です。
ファミリー向け（3LDK）だと70平米台を選べるようですが基本的には小さめの部屋が多いんでしょうか。
Kタイプまであるようなので、間取りも色々選べると良いのですが。
>>33 匿名さん
物件HPの現地案内図も、このスレの地図も、地図の範囲内に六義園と古賀庭園の両方を無理やり収めようとしたためか、縮尺が小さくなっている（広域図っぽくなっている）ので、物件周辺の日常づかいに便利なお店とかの詳しい情報は、地図からはかえって入手しづらくなってる気がします。
>>33 匿名さん
買い物は特段心配しなくていいですよ。商店街もありますし、雰囲気も落ち着いています。巣鴨の方が便利なのはその通りですね！
デメリットを上げるなら、駅から北区方面は坂なので行き来はしんどいです。あと古川庭園も六義園も美しいですが公園ではないので、小さい子供を遊ばせるところが結構少ないと感じます。
駒込は静かで良いですよ。確かに巣鴨は便利なんですが、ちょっと騒々しいというか治安にやや不安があるので、住む場所としては駒込の方が好きですね。というかこのマンションの立地なら十分巣鴨も生活圏内かと思います。
総戸数が少ないほうですから、管理費や修繕費がどのくらいの月額料金になるのか、
気になるところではあります。
一番の問題は所有権ではなく、一般定期借地権（地上権）という点。
さらに、借地の期間は「2093年2月28日まで（建物解体期間を含む）」ですので、71年後に契約期間満了となる計算。
期間満了時に更地にするという条件があり、期間の延長は無いということ。
将来資産が残らないというところでは、売却しにくいというデメリットも発生する可能性がありますね。
この地域で子育てしている者です。
妙義神社の前を毎日通るくらい近隣に住んでいて、引越し検討中なので、久々にファミリーが住めるマンションが出来る！と思ったら定期借地権付きで、う?ん…と思っているところです。
たしかに生活するには不便はないです、そこそこ活気のある商店街もあり、安いスーパー、高級スーパー、ドラッグストア…八百屋さん、魚屋さん…なんでもそろいます。
ただ、食料品、日用品、衣類など全て一気に購入できる西友のような大型スーパーはないので、雨の日の買い物は面倒かも。
また、駒込、巣鴨は、気の利いた飲食店やカフェがほとんどなく、実家の家族や友人が遊びに来ても外食が残念なのは否めません。
ちょっと美味しいパン屋さん、ミスドやスタバ、美味しくて使い勝手良いイタリアンレストランとか欲しいー、とよくママ友と嘆いています。。。
ただ、山手線の割に、住人以外降りることがほとんどない駅なので(山手線で降りたことない駅ナンバー1でしたっけね)、治安は良いし落ち着いてはいます。
定期借地権70年なので、住み切っておしまい…とかですかね…
この辺りに住んでいてこのエリアから離れたくなく、資産残すことは考えてない方には良いのかもしれませんね。
>>38 匿名さん
駒込は毎日の食生活は便利だけども、衣類とか食器とかプラスアルファの部分はお隣の巣鴨に行くか、山手線で上野池袋に行くか、とにかくどっか行かなきゃダメですよね。確かにその点はデメリットですね。
定期借地権については、どうしても分譲マンションの底地権という形で資産を子供に残したい人は迷わず購入を断念すべきでしょうね。私自身は資産は他の方法でも十分残せると思うので、すべては価格次第と考えてます。類似の立地、同等の設備仕様の所有権物件より相応割安で、地代負担も重すぎなければ、安く買えた分のお金を別に有効利用できるわけですから、絶対的に定期借地権の物件が悪いとは思えないです。駒込駅徒歩3分なら将来賃貸に出してもかなり借り手つきやすいはずですしね。価値観は人それぞれですから、どうしても嫌だって人を説得しようとまでは思わないですけどね。
定借は解体積立も入るのでランニングコストが高めになるのでそこがいくらになるか…ですね。同じ定借のブリリアシティ西早稲田だと、毎月45000円くらいはかかるみたいでした。
駒込イタリアンとフレンチのお店むしろ多いと思いますけどね。ただ全部こじんまりとしてはいますが。
>>41 マンション検討中さん
毎月45000円って単位は何？70㎡換算？いずれにしてもブリリアシティ西早稲田は規模のメリットでランニングコストが下がってるから、普通に考えたらそれよりは上になるかな。他方で、あちらは水害ハザード丸かぶりって問題がある。もしも仮に浸水被害があれば一時金かなり必要になるから、そういうリスクが小さいのはこの物件のメリットかなと思ってる。
気の利いた飲食店やカフェがほとんどないそうで、若い方には少々物足りない街なのかもしれないと感じました。
ただスーパーやドラッグストアで日常的な買い物は事足りるようですし、生活はしやすそうですよね。
こちらのマンションのテナントでパン屋さんやカフェが入ってくれればいう事なしですが、そのような可能性はあり得ますか？
スタバはないけど、気の利いたカフェはそこそこあるよ。桜キッチンカフェはこの物件から歩いて3分くらいかな。駒込はあまり有名じゃないから、気の利いたお店とか何もないって先入観が出来ちゃってるように思う。レストランも素敵なところ幾つかあるし。大きな店はないけどね。
ここ今出てる間取り見ると乾式壁多いね
それほど高層じゃないのに残念
全部コンクリートより解体し易いから？まさかね
単身用の部屋が半分以上になるから、マナー悪い人が多く住むことになる。ゴミだしとか、入居後の管理とか心配になりました。
良さそうだなと思ったけど、子供がいる自分には残念な企画。見送ることにしました。
定借か普借かに関わらず、借地権マンションへのローンが通りづらくなっているという話を聞いたのですがそうなのでしょうか？定借はリセールバリューよくないですか？売ることを考えた場合はやめたほうがよいのでしょうか。
中古定期借地権マンションについては、かつてはローンが極めて通りにくかったけれども、最近は以前より通りやすくなってますね。中古物件情報サイトで定期借地権の物件を調べれば、都心部高級物件などは10年後に値上がりしたものも少なくないのがわかります。定借だからどうと一概には言えないでしょうね。
>>54 匿名さん
そうなのですか？去年から借地マンションへの住宅ローンも厳しくなってると聞いたのですが…担保にならないという銀行の判断でローンが厳しくなるのであれば、リセール時に中古市場で足元を見られそうで躊躇してしまいます。新築時はよいかもしれませんが
>>55 マンション検討中さん
躊躇を覚えるのは普通だと思いますが、定借物件の中に値上がりしたものがあるのは厳然たる事実ですし、値上がりとまで行かなくとも資産性を維持できてる物件が多数あるのも事実です。まったく同じ条件なら所有権物件の方がいいに決まってますので、すべては価格設定次第かと。
便利な立地ですので、高めの価格帯になるかなとは思うのですが
借地権物件であるため、少しは安くなるのかなと思ったり。
エントリーしないと見ることができないプランがかなり気になります。
エントリーされた方はいらっしゃいますか？
エントリーしました。
45戸で9F建ってことは各階5戸ぐらいなんだと思いますが、これは内廊下なのかな？
まだ全体像がわかりませんね。
駒込、落ち着いたいい場所だと思いましたが、カフェなどこじゃれたお店がないのは確かに…ですね。
ただ、六義園が近くて、散歩するにもよさそうなところ。
桜はもう終わってしまったかもしれませんが、都心に緑の場所があるのはいいと思います。
販売価格は未定でした。いくらくらいになるでしょうか。
総戸数45戸で自転車置き場が45台なのは、単純計算で1戸あたり1台の計算です。
駐車場は1台ですし、このあたりに住む人は、車も自転車もなく、基本徒歩の方が多いんでしょうか？
北区アドレスだけど築3年徒歩6分のシティハウス駒込ステーションコートが坪340万で売りにでてますが、定借でも400万円台までいっちゃうのかねぇ。
買えないだろうけど良いなぁと思って見に来てしまう物件ですここは。定借でもなかなか価値は下がらないと思う。あとは値段ですね。
所有権と同程度のはずないでしょう。どのくらい下げるか、期待しています。
ランドプランとデザインの一部がHPで公開されましたね。マンション自体はすごくスタイリッシュに見えます。バルコニー面は限定サイトで見れるのかな？ ランドプランもうまくて、神社の敷地分も空地みたいになってるのがいいですね。ただ、マンションをぐっと南に寄せたので、低層階は学生寮との距離感がやや気になるでしょうか。 駒込エリアと地縁があるので、買えないけど気になる物件です。
西向き住戸ばっかりだなと思ってたけど、東向きの神社側はベランダはおろか開口部もほとんど無いのね。
神社側からの要請か配慮の結果ですかね。
サブエントランスの位置が面白い。参拝用みたい。
>>67 周辺住民さん
本当だw
この位置だと参拝客が普通に目の前で集まって写真撮ったりしている感じになりそう
今年もコロナ禍だけど元旦はそこそこ人来てたよ
マンションの住民はこのサブエントランスを使う必要性があるのか謎
マンション内に神社の倉庫があって、サブエントランスから御神輿出すとか笑
サブエントランス側から神社の敷地を通って、エネルギースーパーたじまとか、霜降銀座方面とかに近道できるってことだと思うよ。現地知ってる人からしたら、特に違和感ないかな
たじまとか霜降銀座行くのなら、普通はメインエントランス使うと思いますよ。
サブエントランス使っても距離変わらない一方で、階段の登り降りが生じるだけなので。
事業協力者住戸があるみたいなので、神社の関係者がお住まいになるのかもしれません。
それに、元々が神社絡みのプロジェクトなので、少しでも神社に親しみを持ってもらえれば、ということもあるのでは？
とはいえ、子供の遊び場としては、建て替え前の方が良かったのですけどね。
神社敷地の借地権マンションでは購入者に氏子になることを求めるケースもあるようですね。
こちらはどうでしょうか。
>>72 通りがかりさん
へえ、そんなケースあるんだ。具体的にどこのことか教えてくれる？ もし仮にそれが借地契約の条件なら、地代はすごく安くなりそうだね。もし契約に書いてないのに後から氏子になることを求めるなら、たぶん人権侵害（憲法の私人間適用ってやつね）に該当すると思う。
>>73
京都の下鴨神社です。当該事例では広告でも購入条件としてきちんと謳っていたようです。
三井不が販売するマンションを買ったことがありますが、重要事項説明は恐ろしく丁寧でした。
購入者と神社との関係性も事前にきちんとご説明になることでしょう。
ここは定期借地権マンションなんですね。
どこのマンションも恐らく永住なんて殆どないと思うけど、
どうせ引っ越しも前提なら定期借地権付きでも良いかな。
なんて考えちゃう。
でもマンションの他に土地代が毎月掛かるんですよね。
定借で販売戸数も少なめとなると、売主側としてはターゲット層みたいなのあるのかね
年齢は若い方がいいとか逆とか
ある程度絞って事前案内のお誘いするのかな
買った後に売ることは考えておらず、お子さんに資産を残す意図も無い場合は、借地権でもなんら問題はないでしょう。70年あれば寿命の間は住み続けられますからね。住まなくなってもリフォームして定借で賃貸に出すことも考えられます。
一方で細かいことを言えば、借地料を前払いでまとまった額を設定し、イニシャルで支払わせる(1,000万等)目的でこれを分譲価格にインクルードして販売するスキームをデベが組んでいる場合、その金額部分は住宅ローン控除の対象外になることがあるようです。ブリリアシティ三鷹のようなケースですかね。
外観かっこええ
>>80 通りがかりさん
定借について詳しくありがとうございます。ブリリアシティ三鷹はそんなことがあったのですね。事前に説明はあったのでしょうか？
まあブリリアシティ三鷹は駅遠定借で厳しそうですが、こちらの物件は立地が素晴らしいので、仮に残存期間が減っても賃貸で回していけるかなと感じてます。
>>82
ブリリアシティ三鷹で、前払い借地料部分にローン控除除外が適用できない可能性があることの説明が事前にあったかどうかはあいにく存じ上げておりません。
現在分譲中のブリリアシティ西早稲田も前払い賃料が設定されています。
いずれも、前払い賃料が物件価格に含まれること自体は、SUUMOなどにも表記されていますのでご覧下さい。
価格が安いように見えても表示価格にだまされないことが重要ですよ。70年間の賃料と解体積立金とローン控除減額分を含めたトータルコストが所有権の80％が適正価格です。
ちなみにホームページに土地の固定資産税がかからないというものがありますが、年間僅か2～5万程度の話です。
地代や解体積立金上昇リスクもあり、まだまだグレーな制度だと思いますよ。
定借について市ヶ谷加賀町の方に書かれていました。こちらの記事参考になりました。
②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。
https://www.sumu-log.com/archives/...
10から20年くらい住んで住替えを検討する人が一定数出てくる気がしました。
神社繋がりではありますがここに正直あてはまるのか？ですが一応ポジティブ？な方もありましたので
下の記事の様に値上がりを期待するとかないけど50年以上先のこと考えるのは不確定要素が多すぎるし、価格が出てからかなと思いました
https://diamond.jp/articles/-/1832...
不動産の価値は買い手の属性によって変わるけれど、定借物件はその傾向が激しいと思う。極端な例だけど、定年退職を迎える直前で、子どももいない夫婦が、これまで通勤利便性を考慮して住んでいた家を売って、退職後の住処を探しているとする。そうすると、退職金でほぼローンを返せてしまうし、年金もはっきり計算できるから、将来無駄に多くの資産を残す必要もないわけだし、定借物件は所有権物件より少しでも安けりゃ単純にお買い得になる。
上記は極端な例だけど、一般論として、買い手の年齢が上がるほど定借のデメリットは小さくなると言えるはず。あとは、子ども有無、手元の資産状況なんかもいろいろ関係するだろうね。要は、定借物件は同一条件の所有権物件より不利なのは確かだけど、何割が適正価格とか単純に定量化はできない。物件の価格と、自分の属性と条件とをよくよく見極めることが大切。まあ、慎重すぎて調度よいとは言えると思う。
>>87 匿名さん
同感です。
銀行がローン審査で借地物件をどのように評価するのか、各行のその時々の考え方次第でしょうが、70年後までに資産価値がゼロになる不動産ですから年数を経る毎に所有権物件よりローンが下りずらくなる可能性が高くなっていく=売りずらくなっていくことだけは確からしいと思われます。
少なくとも築35年を超えて売却するときに、当然ながら買い手にはその時点から35年のローンは下りないでしょう。
この点が所有権物件に対するディスカウントの主因ですが、例えば所有権の80%の価格で、このリスクに見合うと感じるか否か？
それはそれぞれの事情がある買い手ごとに異なる判断であり、絶対に売らない人にとってはこの点はリスクでは無いということでもありますし、万が一にも売るかもしれない人にとっては買い手の層が狭まって安い価格でしか売れず、残債割れするリスクを負いやすい物件ということですね。
>>88 通りがかりさん
そう。87ではリスクが小さくなって、メリットが大きくケースを挙げたけど、逆にリスクが大きくなって、メリットが小さくなるケースもある。売却する可能性が小さくなく、かつ自己資金が潤沢でない人にとっては、多少の割安さ程度ではメリットよりもリスクがずっと大きくなるはず。
ただし、売却する可能性があっても、資金が潤沢な人にとっては、譲渡損は出るとしても残債割れリスク自体の意味は小さくなる。（つまり、資金が潤沢でほとんどキャッシュで買える人でも、今は控除を受けるために出来るだけローンを使うから、表面上は残債割れ現象が発生するけれども、その場合の譲渡損の実質的なダメージは資金が厳しい人にとってよりも小さいという意味。）
一般論として言えるのはこの程度で、あとは物件の価格次第、買い手の属性と条件次第だね。
>>91 匿名さん
90さんではありませんが、先のリンクで読めなかったのが読めました。
参考になります。定借の諸費用かなりかかることが勉強になりました。
ありがとうございます。
借地料は、路線価と土地面積から目安を計算することが出来ると言われています。本物件は大通りに面していないことから、面しているよりも路線価が低廉であることは事実であり、借地料がそこまで重くないことへの期待が本来的にはあると思います。土地の固都税が路線価から算出されますので、大通り面ほど高くないことは間違いないでしょう。
一方で借地料は、事業スキームを提案したデベのうち最も高い金額を出したところが地主から選定されて案件として勝ち取る、という流れで決まると想像されます。これはデベが所有権マンションの土地を仕入れるのと同じではありますが。今回は神社側が改修工事を行なっており、例えばその工事費用に係る事情があることも、前払い額やイニシャル権利金の設定に当たって考え有ります。日鉄興和さんがどんな金額設定で神社に提案したのか、でしょうね。
案件経緯は存じ上げておらずあくまで想像です。日鉄興和さんの2021/3/5付のプレスを改めて見てみると下記のように書いてありますね。どちらとも読める書きぶりではありますが…。
妙義神社の旧社殿・社務所は 1965 年(昭和 40 年)に建てら れましたが、近年老朽化が進み、修繕や再建が計画されるものの再 建費用の工面が困難な状況となっておりました。
長年にわたって数多くの等価交換事業の実績のある当社が事業パ ートナーとして選定され…
レア感のある駅近プロジェクトである傍らで、豊島区内で言えば駒込4丁目の巣鴨間エリアに比してプライム感は落ちるように個人的には思いますし借地なので手頃な価格設定になればいいね！という希望的観測がありつつも、やはりイニシャルで前払借地料と権利金を積むであろう案件背景が推察されるあたり、どうなるだろうかというところでしょうか。
ポジティブな点に言及するなれば、金食い虫の機械式駐車場設備が無いので管理費や修繕積立金は明らかに抑えられるでしょうね。（車を持たない人視点）
>>97 通りがかりさん
権利金は当然含まれると思うけど、前払い地代はどうだろう。この場所なら権利金だけども相当な額になるはずで、神社の建て替えのコストはそれだけでも賄えそうだし、前払い地代は含まれないかもしれないよ。あと、そもそも地主が神社（つまり利潤追求が本旨ではない、はず）だから、地代は普通の定借物件より少しは抑え目になるなんじゃないかと期待してるけど。甘いかな。
>>98 匿名さん
どうでしょう、販売開始まであと1ヶ月程度ですかね！
事業協力者住戸が3戸あるというのもどう影響しているか気になるところです。
普通に考えると神社の方のお住まいということになりますでしょうか。
この3戸も分譲すれば権利金/借地料が入るべくものですから、プロジェクト全体としてそうしなくてもゆとりがあるということでありましょう。
一方でその3戸の建設費を42戸分の分譲価格でまかなっているという見方もあるかもしれませんね。
アンケートきたね
回答した人に事前案内会？
定借としての価格メリットがあるかないかでしょうね。
事業協力者は神社の方ですか。
定期借地権マンションでも事業協力者向けの住戸があるのが
不思議と言うか、どのような仕組みになっているのか分かりませんが
賃貸に出される部屋になるんでしょうか？
事前案内会行く方いますか？
行きます！
1週目の土日はもう埋まりそうとのことです
そうですか
自分はやっぱり良い立地で定借はもったいないかな～と思って考え中です
定借のデメリットも教えてくれていて、こちらの掲示板は本当にありがたいです。
借地権のマンションって、最近の制度だと思うんですが、なぜ借地権なんでしょうね？
将来的に更地にして、違う建物を建てる予定があるからでしょうか。
売りたい時に売れない可能性があるようですよね。
その場合に、二束三文でもいいから売れますか？
例えば、定年を迎えた時に売りたい時、売れなかったら、毎年固定資産税は払わなくてはいけないものですか？
>>107 匿名さん
質問内容が衝撃的に意味不明過ぎて、説明が面倒くさくて誰もレスしてくれないと思います。
だから私がレスしておいてあげます。
土地を手放したくない
期間が経過すればいつでも売れます
税金はいつでも発生します
定借でも売れる立地だから定借なわけ
今日から案内会始まりますね。
私はまだ先になるので、見学された方、
レポートをお願いします。
管理費や修繕費は所有権のマンションでも発生しますが
借地権だと地代や解体準備金も必要になってきますね。
永く住むならここに掛かる費用が気になってきます。
こういうのって一般的にはいくらくらいとなるんでしょう。
物件概要だと今のところ未定となってますが事前案内会ではもう説明があったりするんですか？
7月の販売開始の頃には分かりますかね。
定借70年だそうです。Brillia西早稲田と同じですね。70年なら買い替え時のリセールにもあまり影響しないので安心。この立地はやはり捨てがたいですね・・
今や駅近は３LDK60㎡台で1億超えますからね・・・2年くらいは物件高は続くと言われているので立地が悪いところは怖くて買えないですね。ここは駅近いからまだいい・・
>>114 評判気になるさん
おまけにバルコニー狭いしディスポーザーもない笑笑
ただ交通利便性はいいね、神社一体開発がどう評価されるかだなぁ
にしても物件も小規模だし、このグロスなら他物件が十分視野に入るし…
結構ずっとここ見てましたが高いんですね。残念。
定借でこの価格ってなんでなんですかね？理由を知りたいです
今の市況で、この立地なら、それでも十分売れるという読みでしょうね。
正しいかは分かりませんが。
この価格なら定借外の選択肢出てきますね。西早稲田って安かったですね。
確かにやや強気の価格設定なんだろうけど、今のマンション市場、賃貸からの一時取得組が大多数を占めてて、最近は駒込駅近辺は出物が少なかったから、3LDKは地縁ある人だけでもかなり捌けるって読みなのかもね。地縁がある人にとって、この立地は特別な価値がありそうだしね。
１LDKと2LDKは、交通利便性だけで将来の賃貸需要も見込めるぞって感じですかね。
1LDKのキッチン使いづらそうだな。なんでこんな配置なんだろ。料理する気が失せそう…。
1Lは賃貸としてはありですが、買うとなると。。
運用割り切りか
地縁がなければとっつきにくい価格帯には変わらないな
この価格なら他が選択肢として浮上してくるわけだし
>>132 マンション掲示板さん
そのとおり
しかも今後も駒込駅近辺（徒歩５分以内）新築マンション建たない
なにせ土地がないからな
昭和小学校近くのガソリンスタンド横の広い駐車場が最後の広い土地だが、あそこは駐車場として儲かってるから無理
山の手って池袋～上野間はみんな同じでしょ。
なら住みやすい方がよくないですかね。
今時、品とか。頭昭和かと。
なんだか残念なスレになってしまっていますね。。
定借の物件スレは大抵残念になるもんですね…
地代かかる一方で固定資産税かからないし、本当は購入価格が安くなるはずなんだけど結局デベが利益もがっぽり取ってるという気がしちゃうから(割高)、残念になる力が働くのです。
>>146 匿名さん
デベ＋地主かもね？
いずれにしても、定借物件はよほど割安感がある場合を除いて、普通の広域検討者には向かないですね。何かその物件固有の特殊な条件にピッタリ当てはまる（今回で言えば妙義信仰を持ってる）とかでない限り、たいていは類似の所有権物件の方がお得になりますからね。
ＰＣ渋谷は別格として、三菱の市ヶ谷、東建の西早稲田も、立地と規模の兼ね備えてる点で、最近の定借のなかでは傑出していい物件だと思うし、最初の20年くらいは割安感さえあるかもだけど、長期的にはやっぱり類似の所有権物件よりは割高になると思う。その間に初期投資の差額分を有効利用できるかが勝負かなと。
あと、物件ごとに良し悪しはあっても、デベの規模はあんま関係ないと思うよ。基本は、都心大規模物件の方が利益を薄く分散できるのに対して、郊外小規模物件だと土地にも建物にも利益を重く載せる結果になるってだけかと。
なるほど！ていしゃく買うなら都心の大規模ということですね
Eタイプの洋室ですが3,7畳なのでベッド置くの厳しいかなと思ってて見ていたのですが、
セミダブルも置ける形みたいなんですね。
図面ではやや細めに見えますが、割と幅があるんですかね。
駅前ってそういう店舗があるんですね。。
駅近という事もあって子供を一人で歩かせたりするのがちょっと心配になりそうですが、
夜道とかどういったマンションの近くはどういった雰囲気でしょうか？
市ヶ谷定借で350でしょ。なんで駒込で430になるの？
どう考えても高過ぎやしませんかね。
>>162 マンション検討中さん
あとは規模のメリットのあるなしでしょうね。仕入れや建設のコストが一定なら、大規模物件の方がコストを分散して、販売単価を下げられるからね。こっちが高い（境内立地なんかを見込んでの強気の価格設定）ってのも多少ある気がするけど、それ以上に市ヶ谷加賀町とか西早稲田がお買い得だったんだと思う。
言い換えると、規模が違うマンションの価格を並列で比較するのはやや無理があるってことになるね。
規模感無い&割高&定期借地 の物件はスルー推奨ですね。
>>163 匿名さん
同じ立地として、規模が大きいと販売価格がやすくなって、規模が小さいと販売価格が高くなる？
そんな話聞いたことない。
販売価格は結局いくらで売れるかで決まるもの。
>>167 マンション検討中さん
お調べになるとすぐ分かるはずですが、新築マンションの価格設定は基本は原価（コスト）の積み上げ式で、漠然と「幾らなら売れるか」で価格決定しているわけではない、と言われています。コストは、土地の仕入値＋建設費＋販売関連費です。そこにデベの利益を足して総販売価格を決める。さらにそれを住戸ごとの条件に合わせて配分していって、各戸の販売価格が決定される、ということのようです。
大規模マンションは容積率が高く、それゆえ住戸当たりの土地仕入値も建設資材コストも相対的に少なくて済むので、上記価格決定方式にしたがえば、販売価格も相対的に抑えられることになります。最近は売れ行き好調なら値上げするというスミフ方式が広まりつつありますが、それでも当初の価格決定方式は原価積み上げ式が原則のようです。
私は業界関係者ではありませんが、以上はマンション購入検討者にとっては常識かと存じます。間違っていたら、ご叱正ください。
>>169 マンション検討中さん
「竣工前完売を見込めるギリギリの高値」を付けているというご指摘が仮に本当だとしても、他の条件が同じならば、普通は大規模物件の方が小規模物件より低単価になると思いますよ。小規模物件は近隣の一次取得者（地縁がある人）だけを対象にしても完売が見込めるのに対して、大規模物件は売り切るためにどうしても広域集客が必要になるので、より競争力のある価格設定をしなければならなくなるからです。
いずれにしても、「規模が大きい方が相対的に安価になる」というのはごく一般に言われていることで、「聞いたことない」っていうのは不思議すぎます。
は？
怒らないから南口のラブホ店名を言ってみなさい？笑笑
大和郷の近くにもラブホ・風俗があるくらいだからね
駒込もラブホあった気がするけどもうなくなったのかな？
それより販売開始はいつ？
[NO.176～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、及び削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
マンション正面に保育園があります。
子供の泣き叫ぶ声、送迎など気になる方はちょいキツイかも知れません。
保育園が正面でもそこまで音って聞こえるものでしょうか？
グラウンドというか広場的なのがあるという事なんですかね。
自分は気にならないタイプですが、窓を閉めてればそこまで聞こえなさそう。
一学年10名程度のこじんまりした保育園だし、狭いとは言え道路挟んだ別の建物だし、無垢材つかった素敵な建物でグラウンドもないから、普段は送迎のときとお散歩に出るとき、それぞれ少し声がする程度じゃないですか？ 仮に泣く子がいたとしても、そのときだけ窓を閉めておけば、よほど敏感な方以外は大丈夫かなって思います。
近くの保育園は園庭がない小規模な園なのですね。
そのような園は外遊びに近くの公園に連れていくはずですが、
どちらの公園を利用するか、またルートをご存知の方はいらっしゃいますか？
しばらくぶりにホームページ物件概要を見たら、1期2次の販売戸数が3戸になってるけど、１期１次は何戸供給したのかな？
どれくらい売れたのかは記載がないのでわかりませんが
総戸数が４５戸で、そのうちの３戸は事業協力者住戸。
結構小分けにして販売するのかもしれませんね。
なかなか１階の販売期に何戸と明確にしている物件は少ないですよね。
多分、売れ行きを見ながら販売戸数を決めているのかなと思います。
3分の1くらい売れている感じでした。
高層階もほとんど売れていて、後残り10戸くらいですかね。
BタイプとDタイプが残っているみたいです。
定借なのと駐輪場少な目なのが引っ掛かってますが、
早期売却考えているならアリでしょうか。
>>189 口コミ知りたいさん
契約者です。
更新情報ありがとうございます。
Bタイプ、Dタイプ低層階は眺望が期待できないので、広域検討の方には見劣りしてしまうかもしれないですね…
低層階は今週末がオプション会です。
何人ぐらいお見かけするのかな？
楽しみです。
45戸に対して駐車場が1台というのはかなり競争率が激しそうですね。
駅が徒歩3分程度なので車は必要ないといえば必要ないエリアではありますが、
周辺で月極が近くにあったら良いところです。
>>190 通りがかりさん
私も結局契約する事にしました。
今も低層なのであまり眺望重視というよりは、広さ、場所で決めました。この辺他に候補無いですしね…駐車場は障害者専用なので、住人用の駐車場は無いですが、歩いて1分くらいでカーシェアあるので気にはしてないです。
歩いてすぐのところにカーシェアがあるんですね。知りませんでした。
となると別に車を所有していなくても全然不便ななさそうです。
むしろ持っているほうが駐車場確保に大変ですかね。
色々検討しましたが今回は見送りです。定借はもちろん、立地と広さと価格はよいのですが、リビングの天井高やベランダ側の梁の出っ張り具合とか、定借ゆえに億出してもお得感があるように思えないシャビィ感がどうしても拭えないので。
>>193 匿名さん
結構カーシェア沢山あります。この近くでも3箇所くらいありますよ。駐車場確保は結構大変かもしれませんね、車好きでどうしても手放したくないのであれは話は別かと思います。
カーシェアが近くに点々としているので車を持たない人からすると便利なところですね。
駐車場を確保するのはこのあたりだと難しいので、
車にこだわりがある方からすると悩ましいかもしれません。
カーシェアすごくいいんですけど、使いたいときはみんな一緒というか…
借りられないことって結構あると思います。
特に連休中の今日みたいな天気のときは
ふと車で出かけようと思っても予約もなく急にだと難しいこともあるし
いくつかステーションがあるということなので
うまくそれでやっていけたらなぁ。
このあたりだと車なくても普通に暮らせそうですけどね。
使うとしたら長距離だったりでそうするとカーシェアというよりはレンタカーの方がお得になるかもしれないですよ。
もしもカーシェアが見つからないときにはぜひぜひ。
電車もバスもある場所ですから、
年を取って車を運転しなくなってからも普通に便利に暮らせるところはここの良いところだと思います。
>>179 匿名さん
昔はあの店の周辺にもあの手の店があり路地裏とか淫猥な雰囲気がありましたが、時代と共にああいう店は減り今はあの店しか残っていないと思います。周辺の雰囲気大分変りました。あの店も次に建て替える時におそらく営業許可は下りないでしょう。
もし車を使う可能性があるなら子供の急病やコストコなど荷物が多い買い物でしょうか。
カーシェアのシステムがよくわかっていませんが空きがあれば直前の申し込みでも借りられますか？
購入検討者の方いませんか？情報交換しましょう。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
神社の怖さを・・・というワードチョイスでびっくり。
そのほうが怖さを感じてしまいました。他にも神社参道にマンションが建っているのをしっています。
周辺に元々お住まいの方からの反対がありながらも、結局は建ち住まれています。
まぁ、好き嫌いはくっちきりと分かれる場所ではありますね。
まあ、この辺はブランドイメージが薄いし、よく知らないと物件を買いにくいかもしれませんね。
地元民としてはそんな駒込が大好きなんですけど。
日々の買い物に困らず、むしろ買い物が楽しい。
チェーン店でない美味しいレストランや居酒屋がある。
六義園にも旧古河庭園にも、さらに足を伸ばして飛鳥山、しっかりウォーキングなら谷根千、東大弥生町（最近の私のお気に入りルートです）と、観光気分でお散歩が楽しめるなんて、都内でもなかなかないのでは？
周辺住民も、山の手と下町両方の良さを持つ良い方が多いですよ。
一生住み続けたい街です。
総戸数45に対して駐車場の台数が1台となっていますがなかなかな割合ですね。
こういった駐車場は抽選なんですかね？または先着となるのでしょうか？
車持ちからしたらあるなしでだいぶ暮らしが変わりそうですが。
窓のない部屋って、唯の納戸なのでわ？
で借地権だし、バリ高でしょwww
[No.201～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
>>211 匿名さん
契約者ですが、契約時に駐車場について先方から打診は無かったと思います。
これは障碍者用となってるので、もしかして既に地権者が契約されてるのかなと思ってました。
駒込駅から徒歩４分。アクセスの良さは魅力を感じます。
子育てを終えて時点でリセールというのも考えられるので
定期借地権マンションというのを気にせず購入を考えることができるかも。
リセールの場合は土地所有者へ連絡しなければいけないのだけは手間かな。
そうか、リセールは権利者が変わるから連絡しないといけないんですね。
特にコレに関してはお金はかからないですよね？
定借だと賃貸投資などもどうなんだろう？？手数料などがかかったりしないんだろうか。
こういう場所にあるので、
需要自体はかなりありそうな気がするので少し気になりました。
駒込駅から3分?4分程度とアクセス面がかなり良い方ですので、
駐車場の台数が1台でもあまり困りはしなさそうです。
この辺にお住まいの場合、別に車がなくても普通に暮らしていけそうですし。
権利金異常値ですね…路線価安いくせに。駐車場も一台、ディスポーザーもなし、定借、寺、なんも良くねーだろ。
>>218
そんなに掛かるんですね…。
リセールだと物入りのタイミングとだいたい重なりますし、その費用が負担になってしまうこともあるかもしれないですね。
駐車場は福祉用として一台ですかね。月額料金が高めなので仮に空いてても一般向けとしては使えないかなあ。
条件としては色々あるのでせめて販売価格が落ち着くと良いと思いました。
>>220 マンション検討中さん
何も知らないんだね。とりあえず、神社と寺の違い（日本人にとっての基本中の基本）から勉強し直した方がいいよ。路線価と土地の実勢価格は乖離することがあるし、新築マンションの用地はなおさらそう。ここの値付けは強気すぎるとは思うけどね。
路線価約450千円/㎡
権利金約665千円/㎡
って感じか。
3Lで8900から10500万位らしいです。定借ならあと2000万位安くして欲しいです…
近隣のプラウド駒込やブランズ駒込六義園が中古で1億500万で売りに出てますね。駅距離同じだし、借地じゃないし、駐車場あるし、ブランド力も上だし、普通にこちら買いますわね。
ここ、全然売れてないみたいだね。まぁ当然だけど。
現在本郷通り沿い住民です。
リビオ周辺の方はたばぎんへは自転車で行かれますか？
現在しもふり、そめい同様たばぎんも日常使いしてるので距離感が気になっています。
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
Eタイプは売りに出ていないようですが、既に売り切れてしまったのでしょうか。先日現地に行ったら環境が良かったので、惹かれております。
Fタイプ購入しました、別に価格普通だと思いますし説明では地元や駒込に縁ある、またはあった人が買っているそうです。確かに地区で購入した方を知っています。なんで、何もしなくてもそのうち売り切れるのではないでしょうか。
インテリアフェアのお知らせが届きましたね。
全て高いでしょうから、とりあえず見積もりだけもらおうかなと思っています。
新築物件を買うのは初めてなのですが、こういう時何社から見積もりをもらうのが一般的なのでしょうか？
専門家じゃないのでわかりませんが、相見積した方がいいと聞きます。
2社以上、混乱しないくらいの数…？
あまり多くのところから見積もらうと、営業電話もかかってきそうなので、適度な数がいいのかと。
家電購入の時も複数行った方がいいといいます。
詳しい方、いらっしゃいますか？
定借マンションをリセールするには名義書替料金という費用が発生するんですね。
全く知らなかったのでこちらで教えていただけてよかったです。
どなたかも書かれていましたが賃貸に出す事は可能ですか？
最安値の3LDKずっとうれないね（笑）5ヶ月位経過してるのに…先着順に変わってからもしつこく連絡来るし。まぁ、あり得ない価格だからね。近隣の中古買った方が全然まし。
>>239 マンション検討中さん
この場所で権利金が5000万？？路線価45万ですが…
まぁ、70年定借事例ほぼないから言い値が通るんでしょう。この部屋で管理費等は44,385円スタート…これまた、設備の割にやたら高いわ…10年後は7万位行きますね。神社丸儲けプランだ…寄付したい方には最適ですね。
我が家もインテリアオプション関係は外注で依頼する予定です。
数社に相見積もりを取りましたが、1番レスポンスが早く、良心的なお見積りだったサンクチュアリさんに依頼する予定です。
>>241 契約済み1さん
情報ありがとうございます。
我が家はまだ先週のインテリアフェアで見積りを取ったのみなので、参考になります。
数社から取られたとのことですが、価格には差がありましたか？
>>240 マンション検討中さん
ホームページによれば、地上権対象面積が746.72㎡です。この地上権の対価の権利金が75㎡の部屋で5000万円支払う。まずはこれを頭に入れましょう。
次に、746.72㎡を購入するにはいくらか試算してみましょう。路線価は45万ですが、実勢価格100万とすると土地代はざっと7.5億になります。
話を戻します。この建物は9階建なので、権利金5000万の75㎡の部屋は多分18戸あります。計9億……？
あれ？
定借の権利金が土地購入費用を明らかに上回ってしまいました…権利金合計は一体いくらになるんですかね？分譲戸数42戸ですから、20億位でしょうか（笑）
その20億を原資に神社を建替えたわけですね。加えて、非分譲住戸3戸も神社に割当です。で、70年後には無条件で更地にして神社に返却されるわけですね。
これって、宗教法人＝無税を利用したうまい計画でもあるんですよね。神社とリビオは上手くやりましたね。
ただ、売れないんだよねー全然（笑）。家具200万付けるとか言い出してるけど。買う奴は馬鹿じゃない？（笑）
>>243 マンション検討中さん
物件概要みると「746.72㎡（地上権対象面積）、1,378.35㎡（建築確認申請面積）」
となっていて、ここは確か神社の敷地の容積をマンション建物に回してたと思いますが、
その容積率分も権利金にオンされている感じはします。
なので権利金を地上権対象面積だけでみるとすごく割高に見えますが、建築確認申請面積に容積率を加味すると、それでもちょっと割高な感じもしますがまあそんなものかと。
近隣だと所有権の大塚のルフォンが坪480万位で早々に売り切ってますので山手線北側も相場が上がりましたね。
1Lのみのようですが駒込駅反対側のルフォンの価格は注目しています。
>>243 マンション検討中さん
ご指摘の通り異常値ですね。仮に建築確認申請面積でみても1378平米×100万で14億。やはり、購入より高くなりますね…神社のくせにやる事エグイですねぇ、罰当たり。所詮宗教は金儲けの隠れ蓑と言うことですね。真面目に検討してましたが、完全に買う気が失せました。
あほ
なんだかガラの悪い投稿も見受けられますね
契約者がいる中で「買う奴は馬鹿」とか、稚拙な書き込みをする人があり残念です
ここを契約している人達の中には、本当にこのエリアが好きで住み心地に満足している故リビオを契約した人達がいることをお忘れなく
>>242 契約者さん
はじめまして^_^
オプションとの価格差は大き過ぎて驚きました！！
他社と比べても比較的安くお見積り頂きました。
東川口にショールームがあるとの事で、今月末に行ってみようかと考えてます♪
>>249 契約済み1さん
はじめまして^ ^
どうぞよろしくお願いいたします。
価格差は大き過ぎるくらいなのですね！
情報をありがとうございました。
我が家も当該社に見積りを依頼することにします。
>>248 契約者さん
馬鹿はいい言葉ではありませんが、その他の部分は私みたいな素人には極めて有益な情報でした。そのような事実を知らずに買っていたら馬鹿を見るところでした。
なんだか変なネガが湧いてますね。
このマンションの場合、敷地権の実質的な価値に関係するのは（名目的な）「地上権対象面積」ではなく、>>244さんの言う通り、マンションの容積率等の実際の算定基準となる「建築確認申請面積」の方でしょう。マンションがここに建っている限り、神社敷地分の余りの容積がこのマンションの方に含まれる、つまりマンション住民は実質的に見て神社敷地の容積分についても権利を有しているわけなので。
土地の路線価（相続税額算定のための名目的な基準価格）と実勢価格の乖離は、最近の不動産値上がり基調のなかで以前よりもかなり大きくなっていると聞いていますが、残念ながら、このエリアが具体的にどの程度かまでは分からないです。他方で、地価は用途制限と広さ（狭さ）との関係で単価が修正されます。例えば、用途地域が一種住居専用エリアでかつ広さが300㎡越えというような土地は、宅地としては一般には広すぎて分割しないと買い手が付きにくくなるため、単価が下方修正されるのが普通です。要は「単価を下げないとグロスが大きくなり過ぎて売りにくい土地」ということです。ところが、マンションが建設可能なほどの十分な広さがある土地は都心部では希少性があるため、単価は一般に上方修正されます。商業系のエリアでオフィスビルなども建てられるとなれば、仕入れの競合が生じるので、なおさらです。このマンションの敷地は明らかに単価上方修正を見込まなければなりません。
このように言っても、結局ここの権利金の値付けが適性かは分からないですが、少なくとも>>243さんの言うほど単純な話でないことだけは確実です。購入者さんは（こんなとこ見てないでしょうけれど）多少の高値掴みはあったかもですが、そこまで馬鹿を見たわけでないと思いますよ。
都心のマンション販売が好況てありますが、この物件に関しては1番引き合いがあるはずの3Lが先着となってもずーっと売れていないので、消費者も冷静ですね。この物件で1番安い3Lでこのつまずきだと、以後も大苦戦は必須かなぁ。購入後のリセールもやばいのは言わずもがな？
>>254 通りがかりさん
完成は6ヶ月後なのに売れてないとか、つまずきとか一体何を言っているのか？？？
高く売ってあと1年後位の完売が売り手側の理想だろ。 早く売れて喜ぶのは契約者だけ
70年は長いですが流動性は相当制約ありますよね。私は70年後には間違いなく死にますが相続した子供が処分に困るのは嫌です。定借でも大規模修繕は実施するでしょうし、規模が小さいマンションなので修繕費高騰や不足による追加一括納付も気になります。借地期間10年切れば売却も賃貸も無理でしょうし。管理費・修繕費のみ払い続ける事態…正に負動産。
>>258 検討板ユーザーさん
販売がつまずこうが、それを考えるのは売り主であって我々買い手側には関係ないと思いますが。契約者が言うならわかりますがね。買ってないあなたにはなんの不利益もないですよね。ただ物件の悪口を言いたいだけですか(笑)
買いたくて買えなかったのであれば、こんなところに居座ってないで、他をあたるか、収入増やすために労働に勤しんでください。
>>260 口コミ知りたいさん
258検討中ユーザーさんは貴方の矛盾を指摘したまでではないですか？それに買い手（検討者）にも販売状況は関係あります。マンションは高い買い物ですし、ましてや販売事例が少ない70年定借ですから、人気があるのか無いのかはリセールバリュー時の極めて重要な要素になります。貴方が関係ないと思うならスルーすればいいだけです。悪口ではなく、事実からの推察です。それに、貴方の投稿より参考になる数が多いので、この掲示板にとって貴方の投稿より有益と言うことです。
参考にならんがシティタワー品川の新築時分譲価格アップしとくわ。これ、今見ると有り得ない位めちゃくちゃ安いんよねー。都が所有者だからってのもあるが、やはり今はバブルで異常かな？
あほ
また先着順のDMきたけど…103号室本当に売れないねー。いつ売れるか楽しみだ。
また先着順のDMきたけど、103本当に売れないねー。
いつ売れるか楽しみだ。
>>265 評判気になるさん
3LDK. 75.49㎡
1階 8,960万円（坪単価392万円）
内訳：建物価格／35,759,053円、権利金／50,265,042円、消費税／3,575,905円
■月々のランニングコスト合計 44,385円
管理費 (月額) 24,760円
修繕積立金(月額）7,540円
地代 (月額）7,520円
原状回復積立金 (月額）3,410円
テレビ・インターネット使用料 (月額）1,155円(税込)
■引き渡し時一括支払い
修繕積立一時金 905,800円
管理準備金 24,760円
ランニングコスト嵩みますね。ってか高いですね。
修繕費7540円スタートですが戸数が45だと、間違いなく跳ね上がるでしょう。毎月7万はすぐになるかも。
戸数が45くらいだと修繕費って高くなるものなのでしょうか？
そのあたりについてあまり詳しくないのですが、
戸数が少ないと1世帯にかかる負担が大きいということなのでしょうか。
原状回復積立金って初めて聞いた…
普通の修繕積立金と何が違うのかしら
定借のくせに高くないか？毎月地代もかかるのに
相変わらず先着順の3LDKは売れていませんね。竣工後も売れ残る可能性大。となると、1000万単位の値引きもあるかも。
同じ70年定借のブリリアシティ西早稲田と比較しても、あり得ない位高いですからね。当然、信頼性、知名度、仕様設備、デザインもブリリア圧勝。
>>270 さん
>>270 マンション検討中さん
ブリリアシティ西早稲田
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/?bid=00151610
>>272 マンション検討中さん
そちらのリンク先の価格表は2020年発表のもので、現在の価格とは異なるようですよ
あちらはブリリアブランドはあるものの、大江戸線徒歩12分・ハザードありと難点も多いのに結構な価格になってます
https://www.bc454.jp/outline/
やはり今の市況が異常なんでしょうね
この状況がいつまで続くのか…
毎度毎度販社からメールが来ますが、最終期とか言って完全に虚偽説明じゃない？
お客様各位
このメールは以前「リビオ駒込妙義」にお問い合わせ頂いたお客様に送信させて頂いております。
拝啓 時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り誠にありがとうございます。以前は、”リビオ駒込妙義”にご関心賜り誠に有難うございます。いよいよ販売も最終期（販売戸数２戸）の販売となりました。最終期におきましては、３月２６日（土）１５：００の登録締切りとなっており、同じ住戸に複数登録の場合は２６日１７：００から抽選となります。また、先着順も残り２戸のみとなっております。『リビオ駒込妙義』は定期借地権マンションとして本年９月下旬入居予定、最寄駅はＪＲ山手線「駒込」駅徒歩４分、住居専用エリアに位置し、高い交通利便性と静かな住環境を併せ持つ好立地に誕生します。また、商店街を含めた住居エリアならではの生活利便施設の豊富さ、マンション立地としての希少性は皆様の新しい生活にもより一層のゆとりを享受できる物件と確信いたしております。モデルルーム見学会の「来場予約」は下記ホームページより受付けております。尚、【完全予約制】のため、満席の場合は予めご了承下さいますようお願い申し上げます。（週末は、お席をご用意できない場合も予想されますので早目のご予約をお願い申し上げます。）
また、本マンションの販売価格は、下記の価格帯からのご案内となります。
・１ＬＤＫ（36.21㎡）4,420万円（先着順）
4,490万円（最終期販売）・２ＬＤＫ（64.70㎡）8,090万円（最終期販売）
・３ＬＤＫ（75.49㎡）8,960万円 南東・南西の角住戸（先着順販売）
引き続きご検討賜りますよう宜しくお願い申し上げます。
残り4戸ってこと？
駅近で車を持たない方もいるかもしれませんが、
ここで駐車場台数が１台というのはちょっと少なく感じました。
その点はあまり気にならない方が多いのでしょうか。
いつのまにかあと3軒！
どんなご家族が引越して来られるのかな
地元住民としては楽しみです
今年こそ霜降りのお祭りが開催できるといいですね
駐車場の台数が少ない、という投稿がありましたが
山手線の内側のこの立地だったら、車は特に必要ないライフスタイルになるのではないでしょうか。
車が特に好きな方は別ですがそこまででもないのだったら
必要な時だけカーシェアなどで済ませられそうです。
いよいよ残り2戸となりましたね
引き渡しも前倒しになるようで、オプションについて慌ててデザイン事務所に相談しています
内覧会は8月上旬のままのようですので、あまり時間的猶予は無いのですよね
ここは地主さんは妙義神社、ということになってくるのでしょうか。
公式サイトの説明だとそのように感じられるのですが。
もしそうだとするならば、
地代は利益追求で高くなりすぎないことを願いたいですね。
もちろん、あちらはあちらで固定資産税払うのでそれを賄うくらいはほしいだろうけど。
>>286 匿名さん
地主さんは妙義神社です。
ここの地代は月額3,610円なので、ランニングコストの中で占める割合が低いのは良いことと言えそうですよ。
もちろん、将来値上げされる可能性はありますが。
いずれにせよ、もうあと一戸しか残っていないようですので、本気で検討されているのであれば、ここよりもデベに直接ご相談される方がいいと思いますよ。
余裕で売り切れたね
やはりマンションは立地なんだなぁ
