物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市北区曾根崎2丁目73番2(地番) |
交通 |
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分 JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4:40〜25:00) JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩6分(公道ルート) Osaka Metro谷町線「東梅田」駅徒歩2分 阪神本線「大阪梅田」駅徒歩4分 阪急宝塚線「大阪梅田」駅徒歩5分 阪急京都線「大阪梅田」駅徒歩5分 阪急神戸線「大阪梅田」駅徒歩5分 Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅徒歩7分 JR東西線「北新地」駅徒歩7分
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間取り |
1LDK〜3LDK |
専有面積 |
40.57m2〜83.83m2 |
価格 |
6900万円〜2億円 |
管理費(月額) |
1万4855円〜2万9315円/月 |
修繕積立金(月額) |
7950円〜1万6430円/月 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
584戸 |
販売戸数 |
13戸 |
完成時期 |
2022年3月8日(完成済) |
入居時期 |
2025年4月下旬予定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC56階地下1階建一部鉄骨 敷地の権利形態:借地権の準共有 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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梅田ガーデンレジデンス口コミ掲示板・評判
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1151
匿名さん
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1152
匿名さん
>>1147 匿名さん
「定借かどうかに関係なく」
って、大いに関係あるでしょ
定借の問題は、流動性とリセールの悪さなんだから
どさくさ紛れに定借を所有権と一緒にしないでね
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1153
マンション検討中さん
本当に以前発表した強気価格のままいくのかな?
スレも過疎ってるし注目していた人たちも興味失ってるね
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1154
マンション検討中さん
一期はそのまま申し込み入らなくて先着順になったとして、あとは順番に欲しい部屋があれば予告広告と先着順一緒に出しておけば、いつでも欲しい人に欲しいお部屋を売れるという方法になるから、それでも良いのでは?
そもそも一期一次は10%も売り物出さないでしょ。
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1155
匿名さん
ウメキタ2期の販売時もここはまだかなり残ってそうなのでウメキタの値段と仕様を見て比較してからでも遅くなさそうなくらいのスピードでの販売になるのでは。
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1156
匿名さん
>>1152 匿名さん
10年程度住んで売ってしまう場合の話だから、70年定借なら
定借か所有権かどうかに関係無し。
https://mituikenta.com/?p=2057
>契約期間が70年の場合は、「20年住んでも残りは50年もあるわけですから、次に買って下さる人もそれなりの価値を認めてくれるに違いない」と考えるかもしれません。
>このような観点で価値判断をすると、契約期間が70年なら高くてもいいと言えます。
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1157
匿名さん
スムログで大阪タワーさんいわく
>流動性もここならあまり心配はないでしょう。取り扱い経験のある不動産仲介に依頼すればうまく処理してもらえるでしょう。
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1158
匿名さん
「認めてくれるに“違いない”」と考える“かも”しれません。
それって、定借新築を買って20年で転売する人の心理を書いてるのであって、定借物件の価値を評価するものではありませんよ。
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1159
評判気になるさん
中古だと、そもそも定借物件を対象外とする人も多いでしょう。
ローンの条件も所有権に比べて厳しくなると思います。
(ローン審査が通らないではなくて、ローンの額を減らされる)
そうするとキャピタルゲインを考えると、リセールで買いたい人、買える人の両方で厳しくなるのではと思ってます。
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1160
評判気になるさん
1期1次は、事前に引き合いのあった分プラスαだけ売り出すのではないですか。
それで1期1次即日完売と宣伝すればいいですね。
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1161
検討板ユーザーさん
定借だろうがなんだろうが値段さえ安けりゃ売れる。この値段を妥当と捉えられるかですね
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1162
匿名さん
マンションは1に立地2に立地、34が無くて5に立地
但し、不相応に価格の高過ぎるものは除外ってのが格言
ここは難しいね。
だけど、いいホテルが入るかどうかなんてのは立地と関係ないので、選択の優先理由に成らない。
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1163
匿名さん
>>1158 匿名さん
>このような観点で価値判断をすると
と、三井健太さんが記事の結論としてお書きになったものからの引用なので
評価に批判がおありなら三井さんにどうぞ。
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1164
匿名さん
誰々が言ってたとか。自分の頭で考えられないのかしらね。
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1165
匿名さん
>>1164 匿名さん
と、スレに何の役にも立たない君の考えは、自分の頭の中だけにできないのかしらね。
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1166
検討者
ここって竣工まで一年切っているのに、
まだ売出し始めないのは何故なのでしょうか?
周りにも競合となる物件が出始めている中、
あまり賢明な戦略だとは思はないのですが。
住友不動産は、あまり賢くないのか、
それとも人員が足りず、動けないのか、どうなのでしょうか。
ここの物件のホームページの質も低いですし、
内容もやばい…。
あまり賢い会社ではないのかな、と思ってしまます。
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1167
検討板ユーザーさん
待てば待つほど周辺相場が上昇すると思ってるからですよ。
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1168
匿名さん
>>1167 検討板ユーザーさん
うめきたの坪単価の推定情報が確かな筋から流れてきてからドンとやるつもりでしょうか。
庶民には縁のないマンションと感じています。
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1169
匿名さん
第1期の発売まで1カ月なのに共用部分、間取りすら公開されてないのは住友らいしです。
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1170
マンション掲示板さん
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1171
匿名さん
このエレベーターホールはギラギラ感があっていいね。
堂島とは異なる雰囲気。
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1172
匿名さん
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1173
匿名さん
>>1172 匿名さん
何とか貶してやろうという気概を感じました
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1174
匿名さん
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1175
評判気になるさん
>>1166 検討者さん
無理して売る気ない感じよ。
後で売ったほうが高くうれるからね。
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1176
匿名さん
スミフは売れなくても
「売る気ない」と忖度されます。
それもまたスミフのチカラですが
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1177
匿名さん
>>1171 匿名さん
流石に時代錯誤ですな。ぶっちゃけ今の感覚お持ちの人ならないかと。
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1178
匿名さん
>>1177 匿名さん
今の感覚ってコストカットデザインのこと??
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1179
匿名さん
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1180
匿名さん
タワマンの基本的設計なんて3年くらい前にやってるわけで
もうすぐ完成のここに「今」なんて期待する方が錯誤でしょう。
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1181
匿名さん
>>1180 匿名さん
それ込みで錯誤です。てか10年前の物件かと疑うレベル。今時東京の超高額物件でこんなギラギラな物件ない。
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1182
匿名さん
>>1171 匿名さん
ここまで振り切っているとむしろ新しく感じますね。
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1183
匿名さん
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1184
名無しさん
>>985 匿名さん
梅田はいいところ。そんなこと言っていたら西成や生野はどうなの。
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1185
通りがかりさん
確かに梅田はいいけど高すぎて金持ちしか住めない!
福島や都島くらいが梅田すぐで買いやすい
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1186
匿名さん
金持ちも何も、今の曽根崎二丁目に住民票がある人は少ない。
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1187
マンコミュファンさん
場所抜きにしても貧弱設備で1億?は頭抱え込むわ。
ブリリアがここに立てばかなり無敵だったんだけどな。
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1188
通りがかりさん
>>1187 マンコミュファンさん
ブリリア並の豪華デザインでも微妙と思う。周りが大衆酒場とビジネスホテルなので、堂島や茶屋町とは少し雰囲気が違うように思う。
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1189
評判気になるさん
>>1187 マンコミュファンさん
マンションは場所がすべてですよ。
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1190
マンション検討中さん
堂島と堂山至近か・・・
うん。場所がすべてですね。
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1191
匿名さん
「1に立地、2に立地、3・4がなくて、5に立地」
但し、不相応に価格が高い物は除く
がマンション選びの基本
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1192
匿名さん
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1193
匿名さん
ここの土地スミフ所有ですね。
デベが所有してるのに定借で出すという珍しいパターン。
絶対に手放さんという強い意志を感じますね
桑原桑原
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1194
マンション検討中さん
>>1193 匿名さん
70年後のもっと大きな再開発の種地にするんじゃないですか?
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1195
匿名さん
>>1194 マンション検討中さん
スミフはこの場所の将来性を高く評価しての定借でしょう。
70年後に出て行く人達には関係のない話ですが
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1196
住民板ユーザーさん6
70年の間にパチンコや南北の小さなビル達の土地を買えるならさらに大規模になってるかもしれないけど、そのときの世界の姿は想像も出来ない。
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1197
匿名さん
70年定借だからって、買いたいなら70年住み続ける必要はないから。
万博とカジノとリニアで、話題になった時に手放せばいいんじゃない。損得は知らないけど。
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1198
匿名さん
>>1197 匿名さん
損する可能性が高いから簡単には手が出せないんですよ
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1199
匿名さん
武蔵小杉の汚水逆流浸水で、住民が「汚水ではない」と言い張ったのは単に『資産価値の為』『リセールを考えて』のことですよ。
それほど、タワマンの住民は資産価値を気にする。気にするからマンコミュもチェックするw
なのに損得は抜きにして欲しいから買う人は、そもそもマンコミュなんて見ない。
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1200
匿名さん
10月下旬販売開始予定で9/18からモデルルームがグランドオープンとなっていますが
今の段階でも間取りや共用施設は工事中になっているんですね。
マンション販売なので間取りは真っ先に公開しないとまずい気がしますが、大丈夫なんでしょうか?
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1201
マンション検討中さん
>>1200 匿名さん
なんか急いでまで売る気ないみたいですよ。
もう数年してからの方が高く売れるからの様です。
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1202
匿名さん
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1203
匿名さん
近くの住友タワーの住民ですが最短で7年から8年かけて販売計画を住友不動産本社は検討してると。
住んでる私のタワーは1期から4年半経過して現在も販売中ですよ。20戸は切ってると言われてましたね。
年間50戸位のじっくり焦らしながらその時の最高単価、いまは600万円以上恐らく650万円坪単価で紹介されました。
1期販売予定です。
ドン引きする価格50㎡強北向12階前後9800万円でした。
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1204
検討板ユーザーさん
パークフロントは順調に値上げ販売で利益出してますね。同じことが最初からこの値段なのに通用するのかどうか。すみふの腕の見せ所ですね
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1205
マンション検討中さん
スミフの腕というか、そもそもまとまった土地が都心部では減ってきてるので、今後販売数が減ってくるのにわざわざ急いでまで売る必要がないみたいですよ。
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1206
匿名さん
>>1205 マンション検討中さん
そうなんですか。駐車場等として寝かされている大きな土地は都心部にまだたくさんある印象でしたが。
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1207
マンション検討中さん
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1208
匿名さん
商店街側の低層部が出来上がってきてますね。
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1209
匿名さん
基準地価の下落が、ミナミからキタに波及しているし、
中国の方では不動産絡みの問題が起きているし、
マンションを今買う時期なのか?が疑問です。
1203さんの1期販売予定って、このマンションの事ですか?
12階って書かれていますが、ここは低層階を後回しにして上の方の階から発売する予定ではなかったのですか?
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1210
匿名さん
モデルルームにて販売責任者から直接聞き取りしたらどうですか?
もっと詳細情報、販売時期、価格、予約状況、倍率、お宝部屋、割安という意味 もってますが掲示板が荒れたらいやなので黙りです。静かに先行します。
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1211
匿名さん
では、大阪タワーさんの報告に期待します。
大阪タワーさんがこの物件を最初に紹介なさったのですから、
責任を持って第1期販売の詳しい報告を望みます。
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1212
匿名さん
>>1211 匿名さん
そんなアホな投稿してるとTwitterで晒されますよ
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1213
匿名さん
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1214
検討板ユーザーさん
>>1209 匿名さん
そうなんですよね。まあ、中国の件は投資マネーが中国国外に流れる可能性もあるので、私は両睨みのスタンスです。
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1215
匿名さん
上記投稿にありますが、本当に8年かけて売るつもりなら定借期間残62年になりますね。それを値上げされた価格で買う訳ですか
画期的ですw
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1216
匿名さん
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1217
マンコミュファンさん
もう少し広ければなぁ。ラトゥールだけじゃなくて分譲の方も150平米以上の部屋が1つ2つあっても良いんじゃ無いかなと思ったりはする。設備がアレなのは後で部屋ぶち抜いてアレコレすれば解決はするけどさ。
住んだことがある身としてはラトゥールの水回り、高級マンションとは思えないくらい貧弱仕様です。
エレベーターホールの写真がここに載ってたけど、東京エディション虎ノ門の1Fエレベーターホールの雰囲気と似ていてこれはこれで良いのかなと。
どんな人が住むのかな…
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1218
匿名さん
寸評追加されてますが、やはりリセールは現実的ではなさそうですね。
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1219
匿名さん
>>1217 マンコミュファンさん
仮に50坪の部屋があったら、価格は5億ですよ。定借なのに
欲しいですか?
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1220
匿名さん
>>1208 匿名さん
商店街アーケードまで庇でつながっているんだね。
雨に濡れずに駅まで行けるね。
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1221
eマンションさん
>>1218 匿名さん
築10年、残存60年になるまでは高値で売り続けた方が良いという算段になったのでしょうね。
売れない住戸は結局ラトゥールではない高級賃貸として貸出を始めたりして。
住友にとっては60年後も建物そのまま残りますしね。
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1222
匿名さん
>>1221 eマンションさん
ババ抜きですか?
デベとしては購入者が現れればラッキーと。えげつないですね。
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1223
マンション検討中さん
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1224
販売関係者さん
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1225
検討板ユーザーさん
デベ営業さん、こんな事言ってるようです。
・一期の売り出しは30戸程度で全て倍率が付く予定。販売は8年→10年計画に伸びた。
意地悪に読むと、こうなりませんか?
・購入希望者が少なすぎ、一期としては極端に供給を絞って30戸とせざる得ませんでした。販売期間を10年としたため、これでも計画通りと言えます。
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1226
買い替え検討中さん
本ホームページにおいて次の誤りがございました。
お詫びするとともに修正させていただきます。
販売スケジュール:(誤)2021年10月上旬 販売開始予定
(正)2021年10月下旬 販売開始予定
同じ誤りは何回も何回も繰り返すかなぁ。誤植ではなく、意図的な変更でしょう。
誠実さが欠けるいい加減な情報公開ですねぇ。どこに「信用と創造」がある?
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1227
検討板ユーザーさん
定借だと途中から修繕積立金がなくなって解体準備金になることが多いと思いますが、この物件は最後解体しないのでそれがなくなるってことですか?
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1228
検討板ユーザーさん
>>1227 検討板ユーザーさん
定借期間後はスミフ所有となるため、70年になる直前に積立金を使い切ってリノベを実施するのでは?
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1229
eマンションさん
>>1226 買い替え検討中さん
夏に営業さんとお話しした時は11月くらいになると聞いてましたので、10月下旬なら早まった方では?もしくはもう一度くらいは遅らせるのでしょうかね。
そして住友不動産の有利子負債は三井不動産が東京ドーム買うまでは業界一位でしたからね。まさに信用力かと。そして創造は、新しい不動産の販売モデルの構築。。。
追加CGかエントランスの写真出ないかなー。
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1230
マンション検討中さん
区分所有者にとって、最終的に建物を譲渡するのであれば、50-70年の時には修繕費を抑えた方が経済合理性が高いように思うのですが、区分所有者とそれ以外の権利を持つ住友不動産の修繕積立金の余剰金もしくは累積欠損に伴う借入並びに修繕発注の意思決定に関する利益相反はどのように取り扱うことになるのでしょうね。
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1231
検討板ユーザーさん
>>1230 マンション検討中さん
利益相反といえど、区分所有法に従うしかないでしょう。持分比率で圧倒するスミフが、例えば100年住宅を実現するかのような大規模リノベや必要な積立金の大増額を提案すれば、可決されるでしょう。賃貸は70年後退去条件の定借契約が条件となりそうです。
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1232
匿名さん
ラトュールじゃだめなんでしょうか?こっちを選ぶメリットはどこら辺を感じられていますか?
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1233
匿名さん
>>1232 匿名さん
100㎡以上希望で経費で月100万ぐらい落としたいならラトゥールでいいんじゃないですか?分譲にするメリットは人によると思いますが、広さそんなに要らないとか住む用であれば100万払うよりトータル安くなるんじゃないですか?
100万を10年で1億2000万ですから。
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1234
検討板ユーザーさん
>>1233 匿名さん
ここの1億2000万の部屋は58m2しかないので、家賃はせいぜい20万か30万が相当です。100m2超のラトゥールでさえ家賃60万からと想定しているようです。これでは経年劣化の室内の修繕や増大するであろう管理費、修繕積立金、毎年の固定資産税を考えたら、分譲で元をとるには、明らかに70年でも不足しそうです。
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1235
検討板ユーザーさん
・分譲後の権利形態:(誤)土地:借地権の準共有(70年)
(正)土地:借地権の準共有(75年)
75年に伸びてる?!
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1236
匿名さん
>>1234 検討板ユーザーさん
賃貸と分譲、結構悩ましいですね。管理費、修繕費の情報がないのですが目安としてどれくらいかご存知でしょうか?
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1237
匿名さん
もともと賃貸予定だった部屋を分譲に変えてる時点で賃貸は厳しいと思わないと。
賃貸で儲かるなら分譲に切り替えたりしません。
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1238
匿名さん
>>1237 匿名さん
賃貸から分譲に切り替えたから儲からない、ってのはそもそも定立としておかしいし、反例も容易に見つかるでしょう。まあ、この物件においては投資の妙味は薄いことは合意ですが。
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1239
検討板ユーザーさん
賃貸目的の設計にもメリットがあり、それは床スラブ厚が300mm以上で足音など重騒音が響かない事です。デメリットは天井が低くなる事ですが、賃貸では天井高は2600でも充分です。太鼓現象で遮音に劣る二重床なので、自社経営で想定される賃貸でのクレームを恐れてと思われます。他のCTでは多くのデベと同様に、天井高を上げて床のボイドスラブ厚を犠牲にしてるようです。
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1240
検討板ユーザーさん
>>1236 匿名さん
>>1236 匿名さん
管理費、修繕積立金までは聞けてませんが、最初は安い積立金も新築から5から10年で高額になるような設定が普通ですから要注意ですね。
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1241
マンション掲示板さん
大阪駅から見える垂れ幕なくなってるのは撮影か何かのため?
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1242
匿名さん
2021年11月中旬販売開始予定と書いてありました。
購入希望の方は、要望書を出しました??
希望の部屋は早く埋まってしまう可能性があると聞きます。
購入するか決まっていなくても「○○なら買う」など伝えておいた方がいいでしょうか。
>>積立金も新築から5から10年で高額になる
これって途中から高くなるのキツいですよね…
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1243
匿名さん
また発売時期が延びたのか。要望の集まりがかなり悪いの?
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1244
匿名さん
>>1242 匿名さん
不動産屋「早く要望書出して頂かないと、ご希望のお部屋が無くなりますよ。」「どのお部屋も抽選になりそうなくらい人気なんです。あ、勿論お客様には抽選にならないよう出来るだけ調整致します。」「値上げするかもしれません」
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1245
マンション検討中さん
梅田3分て、買える人 まじでいいな~
8000万円以内(買える限界)では、やっぱりでないのかな
出たら絶対に買うんだけどな~
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1246
検討板ユーザーさん
>>1245 マンション検討中さん
中古ですが梅田2分のジオグランデなら、8千万で余裕でしよう。
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1247
匿名さん
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1248
マンション検討中さん
よく後輩には
・リセール考えるならスミフだけは買うな
・それ踏まえた上で住みたいって人もいるような建物作ってるから感動したら買え
って言ってる。1人もスミフ買ってないけど。ギラギラの独身の子だけ迷ってたわ。
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1249
検討板ユーザーさん
>>1248 マンション検討中さん
スミフのリセール全部ダメ的なアドバイスは言い過ぎでしょう。
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1250
匿名さん
梅田ガーデンレジデンス
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所在地:大阪府大阪市北区曽根崎二丁目73番2(地番)
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交通:東海道本線(JR西日本) 大阪駅 徒歩5分 (地下街ルート/4:40~1:00、徒歩6分 (公道ルート))
- 価格:6,900万円~2億円
- 間取:1LDK~3LDK
- 専有面積:40.57m2~83.83m2
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販売戸数/総戸数:
13戸 / 584戸
ご近所マンション
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