ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

マンマニがルフォン推しに切り替えてきたな。
割安なAとかBあたり仕込んだのか？

>>2256 買い替え検討中さん
たぶん予想以上に良いペース。残り約30部屋。なお低層は坪300万円台がこれから出ると予想。

いよいよ完売がカウントダウンだね。
この分だとこの後、更に契約が加速しそうだね。

低層の抽選始まりますね。秋には完売です

>>2260 マンション検討中さん
どうやら秋の完売は間違いなさそうだな

高い高い言われてたのに完売か
すごいな

>>2262 買い替え検討中さん
ですから高くないよ

>>2262 買い替え検討中さん
2262買い替え検討中さんは実際高いと思われますか?
もし高いと思われるならそれはどんな部分、どんな点が高いのか参考までに具体的に教えて頂けるとありがたいです。

>>2264 マンション検討中さん
2262さんとは違う人ですが、高いと思いつつ契約した人間です。
高い・安いを語り合う前に、住み替え予定の有無と住む期間を条件付けた方が良いと思います。
短期売買なら高いし、中長期的に住む・あるいは永住目線で言えばそこそこお買い得だろうと思います。

今は都内どこも値上がりしているので、相対的に見れば「そこまで高くない」だと思います。
反面、入居後に販売することを考えれば、他の中古と同じ土俵に上がります。
今の大塚の中古成約は坪380前後です。
本物件を新築で購入して（極論として）即転売する場合、マイナスが予想されます。

リセール時の利幅が少ないので、短期売買の方は「高い」と言うし、中長期的にお住まいであれば資産的にも維持される予想をもとに「高くない」と言う、という平行線が生まれるわけですね。

私は10年くらい住んでから売却を考えています。
仮に2LDK買って10年間で価格が2000万落ちたとしても、一年あたり200万って安くないですか？
諸経費とか固定資産税とかは、住宅ローン減税やすまい給付金で軽減できるし。

大塚駅・新大塚駅周辺の中古と比較すると確かに割高にみえるかもしれないが、
大塚自体がそもそも過小評価されているとの印象。
丸の内線各駅の中古相場をみるとその傾向が顕著だが、いずれ是正されるのでは？
またここは地域ナンバーワンになり得るので周辺中古には引きずられないと思うよ。

投資目的で買ってる方(高値感)と、大塚の街やこの物件が気に入って永く住むことを前提に考えている方々(買い得感)との過去の大塚価格をもとにした感覚の違いがあるみたいですね。

1Lは投資かなり入ってるだろ。
利回り5%後半だったからな。

>>2268 匿名さん

私も2266さんとほとんど同意見です。
私は間取りや他にも色々と不服な部分はありますが、結局はそれ以外の実用的な利便性を重視しました。
このまま待ったところで市場も下がる気配は無さそうだし、むしろもう買わないとって感じです。
でも投資目的の方には合わない物件かもしれませんね、

>>2268 匿名さん

間違えました、2265さんと同意見です。

駒込の定期借地が450
すみふ要町が460
すみふ南大塚レジがここと同じくらい

別に高くないよね。東池袋より便利だし。

同意です。
スミフはいつものことでまぁ高過ぎますけど。たしかに定借駒込ですら、あの価格ですから今の新築相場と比較すると高過ぎることはないかと。
ここが高いって方の選択肢は今は山手線圏内だと中古しかないのではないでしょうか。か、数年後ここを中古で買うとか。

それか下がるかどうかわからないまま、時間というお金を使って市場が下がった時買うという選択肢はあるでしょうね。10年後かも知れませんし来年かも知れませんし。

あと、このマンションはそんなに目減りしないと思いますよ。市場以外の要因で下がる理由が見当たらない。郊外は下がると思いますが、逆にもう土地のない山手マンション市場は今後もあがるでしょうし。池袋が近いということから、コロナ落ち着いたら中国や海外からのマンション投資もまた加速すると思います。

このマンションは投資には適さないでしょ
海外の投資家には中途半端すぎる。
長く住む人には良いでしょうね。

たしかにこのマンションは投資視点だと中途半端過ぎますね。池袋界隈の市場を盛り上げてくれるという意味では？間接的には影響でますよ

>>2262 買い替え検討中さん
ハザードマップ真っ赤かつ交通の便落ちること気にしないのであれば西早稲田がいいんじゃないですか。ここより全然安いし。

今日の日経電子版の記事です
ルフォンは大塚の中でも池袋再開発のメリットをより享受できる立地だと思いますけどね

池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/?n_cid=SNS...

実際、東池袋にはかなり近いし
道一本挟んで住所も東池袋ですからね
便利だと思います。派手さはないですが。

>>2277 契約済みさん
池袋のような派手さがなく、何となく敷居の高過ぎないあのユルい感じが逆に大塚の良いとこだったりしませんか？
私はそんな大塚が好きですね。
いくつかの商店街を中心に、いろんな国のグルメファンが喜びそうなお店やショップがあの大塚駅周辺にぎっしり詰まっていて、若者にもシニア層にも暮らしやすい街だと思いますね。
今度の土曜夜、東京12チャンネルの"アド街"は大塚の出没特集でいくつかのお店が紹介されるようです。

>>2275 マンション検討中さん
ハザードとか以前に西早稲田はさすがに場所が不便すぎるでしょ、、、
山手線の内側にこんな便利が悪い場所があるの？というぐらい不便。
そこはしっかり価格に反映されているから悪いマンションではないけどさ。

>>2279 匿名さん
＋１、定借だし、比較必要はなさそう。

>>2280 評判気になるさん

西早稲田はここが買える層にとっては比較対象ではないですね。ここの2/3の値段で買えてしまいます。

残り何部屋ぐらいですか？
売れ行きが良いとの事でしたが。
もう残りは低層ぐらいですか？

1つお聞きしたいのですが、北側の部屋（A）は日が当たらないですか？
あと眺望もア◯ホテルがリビングから目の前にある感じですよね？

>>2282 マンション検討中さん

残っているのはむしろ高層階の方ですね。

>>2282 マンション検討中さん
北でアパホテルが見える階はもう残ってないですよ。高層はまだありますけど。

>>2282 マンション検討中さん
東は8階だてマンション、北は4-5階のマンションがあります。8-9階以上ならそこそこ陽が入るかと思います。9階以上なら少し離れたところにアパがみれるかもです。Aは13階以上残ってますかね？確認ください

>>2285 匿名さん
リビングが北向きなので陽は入らないかと思ってました。
朝方と夕方は陽が当たるんですかね？
部屋は明るいと思ってはいるのですが…

先着順から3LDK消えましたね
終盤戦突入でしょうか

>>2286 マンション検討中さん
Aは北東側と北西側にも窓あるから大丈夫なんじゃないですかね？
詳細はMRで確認したほうがよいですよ

Aタイプ真剣に検討させれているご様子。
次回のMRの空きにでも行かれることをお勧めします。
こうして迷ってる間にも、完売間近、駅近、立地優先の、既にここを検討中の駆け込みの方々が集中するでしょうから残りも無くなるのは時間の問題かと思いますね。

やはり南側から売れていき、終盤は余り（低層、北側、狭い等）になりますね。
この物件は南側（南東、南、南西）が魅力で、特に公園側は半永久的に眺望も確保ですよね。

初心者なのでタイプAのメリット、デメリット教えてもらえますか？

>>2289 マンション検討中さん
低層は余ったわけじゃなくデべの意向で供給されてなかっただけのようですよ
安い部屋は広告で使えますからね
例えばGは1期から人気でしたがG3階は先着じゃなく2期2次の抽選にまわしているようですね
また、南側・公園側は条件よい分価格も乗せてますので角住戸は売れ行きが良かったようですが中住戸のDは苦戦してた気がします
予算内ならDもよいと思いますが、角部屋のAは坪単価が最安なのがよいですね
最新の販売状況はわかりませんが、ここは一部の部屋を除き希望者には先着で販売しているようので早めに動かれた方がよいと思いますよ
販売が順調なら値上げする可能性もあるでしょうし

ここであれこれ聞いてる時間あるなら早く電話なり訪問予約などしないと土俵にものりませんよどんどんなくなってますし。悩むなら行ってからゆっくり悩めばいいも思います。

Dもかなり売れてきてるよ。Aより進捗良さそうだった

>>2292 匿名さん
やはり公園面してるのはいいですね

ここの物件そんなにお勧めですか？
もちろん検討しているので率直な質問です。
立地、山手線内など良いですよね。
ただ価格とのバランスが…大塚を知ってる身とすると。

資産性はどう思いますか？
周辺の相場からすると中古で値崩れするような。（10年ぐらいを想定してます）
永住考える人には良いと思いますが。

>>2294 マンション検討中さん
マンマニ先生がPTKサウスと同価格帯でルフォンもおすすめしてましたから問題ないんじゃないですかね

マンション鰻も推してたので、マンマニ一派（マンションカウンター）が法人で仕込んだのかな？と思ってます。

「シティハウス南大塚レジデンス」と検討してます。
ルフォンの方がタワーだし良いと思うのですが、内装とかはやっぱシティハウスなんですよね。
好みの差なのでどっちが良いとか言えませんが、タワー、タワーじゃない以外で違いありますか？

>>2297 マンション検討中さん

免震vs耐震
EV2基vsEV1基
各階クリーンステーション有vs無し
ラウンジ有りvs共用施設無し

>>2297 マンション検討中さん
スミフは大塚3分、新大塚5分。
管理費の違い。
尋常じゃないスミフの値上げ率。
とかですかね。スミフはそんなに高くないだけに
眺望が少し気になりますね。
スミフは後ろが閉塞感。
道路越しですけど目の前のマンションも少し気になります。

好みじゃないですか？

>>2299 マンション検討中さん
有難うございます。
価格差はどの程度あるのでしょうか？
ルフォンはタワーの分高めなのでしょうか？
管理費等も共用部がない分すみふは安いのでしょうか。
質問ばかりで申し訳ないです。

>>2300 マンション検討中さん
管理費
ルフォン 23,500
レジ 19,925

月の修繕積み立て金と初回の積み立て金は部屋と年数により全然ちがいます。そこは営業に確認下さい。

高層でなければ間取りが好きな方選んで、住居年数のトータルコストと欲しい間取りと睨めっこして決めてはどうですか。MR行ったらわかりますよ。

私的にどうでもいいですがレジは外廊下です。将来的にリセールの変動要素かもしれませんけど。それより、レジのエレベーターが１機なのはちょっと気になりますね。ホテルのチェックアウト状態にはならいでしょうが。なるかもだし、ならないかもですね。

2LDK希望ですが、Aタイプはだいぶ残ってるようですが、なぜでしょうか？
眺望、向きですか？
価格は他の部屋よりも抑えられてるのに。
デメリットは他にありますか？
もちろんメリットも。
検討したいと思いまして。

>>2302 マンション検討中さん
多分日当たりのとこもあるですよね

>>2302 マンション検討中さん
幾つ残ってるのか？

>>2302 マンション検討中さん
だいぶって言っても低層除くとあと５戸くらいですけどね…
個人的に気になるのは①前の建物との離隔がとれていない②リビングの柱の主張が強いの２点くらいです。
経験上タワマンの中層以上なら北向きの方が好きです。直射日光は入らず、周りを遮る建物がないので日中明るいから。

ここに限らず、気になる物件はMR予約→見てから検討するようにしないと出遅れることが多いのでご注意ください。私は５軒くらい逃がしました。

>>2302 マンション検討中さん
残数わかるということはMR・現地に行かれたのですよね
ご自身で見た印象はどうでしたか？

>>2306 匿名さん

有難うございます。
MRにはないキッチン前のカウンターのイメージ（どんなのか）や洋室の部屋が狭く使い方が難しく。
あと、廊下が長く収納？が少ないのも気になります。
私にはこのデメリットを解決できなくて…

ただ、Aタイプの上層階は陽当たり悪いけど、明るいし、夏場も南面より暑くなく良いと思ってます。
私が気づいていないメリット教えてもらえますか？

明日のアド街は大塚みたいですよ
美食の街として取り上げられるみたいで楽しみです

>>2307 マンション検討中さん

収納ならメニュープラン2で大拡張出来ますよ。
十分すぎる位の収納確保できます。

A高層ならギリ変更間に合うはず

Aはリビングの柱が気になるけど逆にそれを利用して壁掛けテレビ設置すればよいと思います
マンマニさんもおっしゃってましたが低層はかなりお買い得感ありましたけど高層はどうなんですかね
アパ超える階はそれなりに価格を盛ってるのでしょうか？

>>2310 匿名さん


高層は高いのですか？
私の価格表はまだ次回以降販売となっているので。

>>2309 匿名さん

メニュープランあるのですか？
一種類貰ってなかったので…問い合わせしてみます。

>>2311 マンション検討中さん
A高層だと7800位です

>>2313 マンション検討中さん
有難うございます。
南向きでなくても結構高値なんですね。

もう無いですが同じ2LDKなら少し出してでも南東の部屋が良かったです。
早く売れる訳ですね。
余り差がないのですから…

>>2314 マンション検討中さん
南東（G）とAは高層でも坪単価で40万超の差はあるので
余り差がないわけではなくそれなりの価格差はつけていると思いますよ

Dは最近売れていますか

>>2316 マンション検討中さん
Dは自分が見たときは残り6でした。

>>2314 マンション検討中さん
差は全然あります。南東Gは中でも8000以上してます。
もうないと思いますけど。

まあ既に契約者さんが多数いる物件で
どの部屋が良いとか悪いとかもコメントしづらいので
検討者さんは過去レスなんかも参考にして頂いて早めに意思決定されることをお勧めします

マンコミで検討者相手に憶測話聞いてるよりMR行った方が疑問即決で齟齬もがないですよ。
こうしてる場合にも確実に一戸一戸無くなって、この週末土日もいくつか決まると思います。
本気で検討してるなら、マンコミでウロウロしてないでMRへ予約とって直行すべし。
聴きたいことは全て即決即答解決するはずです。

秋口には完売ですかね。
山手線徒歩４分（信号無しアプローチで実測3分）
高台免震タワー、となりにスーパー、駅前商店カフェ充実
分かりやすく買いの物件でしたね。ただしマンマニさんのネガキャンで1期1次はそれほど激戦にならず。
購入出来た方はマンマニさんに感謝しないとね。

マンマにさんとかの揺さぶりに対しても最終的には、この場所、この環境、この物件の魅力に対する自身の意志にぶれずに早く動いた第一期一次方々は勝ち組と言うことですね。

今日もマンマニディスに勤しむ若葉営業
よっぽど堪えたのか知らんけど住友の相場に乗れてよかったね

>>2297 マンション検討中さん
2298さん、2299さんご紹介以外の思い付くところで、レジと比較してここが優位かなって思える点では…

西側なら低層でも公園隣接で眺望日照確保、建物前の車往来が少なく低層でも騒音リスク低い、スミフより高台立地、中層階以上なら概ね眺望確保、東池袋(サンシャイン、イケサンパーク界隈)も10分以内圏内で使える。
とかでしょうか。
ちなみに実際に歩いてみればわかりますが、大塚駅には大人の足でならレジと同じく3分で往き来出来ますね。

>>2323 匿名さん
住友が売れまくってるならまだしもここの売れ行きに住友の相場とか関係と思うけど

>>2325 匿名さん
関係と思うけど→関係ないと思うけど

はっきり言ってもはや割安でしょここ。
山手線駅徒歩5分以内のタワマンで庶民が買えるのはここ逃すと日暮里野村待たないといかん。

パークコート神宮北参道は坪850 代々木駅6分
プラウドタワー目黒マークは坪700超 目黒駅9分
ブリリアタワー浜離宮は坪650 浜松町駅5分
五反田の地面師アトラスタワーも坪650超見込み 五反田駅徒歩3分

この爆上がりした値段が下がることはあるのだろうか。。

>>2327 匿名さん

ここを比べるなよ。失礼だろ。

MR行かれた方、何部屋ぐらい残ってましたか？
毎週末に届くレターでは、最近週1部屋程度の販売実績のようですが。
これだけこの掲示板で人気高くしてるから、スピード上がるかな？

>>2329 通りがかりさん
同感です。
2327?さんの物件事例はこことは比較対照にはならないと思います。
プラウド目黒なら恵比寿辺りの物件と、五反田アトラスなら白金辺りの物件を比較対照するなり、周辺環境、立地等同じような条件の土俵に乗せたもので評価しないと意味ないような気がしますが…。
ここの検討者の参考にならない的はずれなコメントして、残り少なくなったここの物件の検討者を混乱させては私も2329さんと同意見で、ここの検討者に失礼だと思いますよ。

山手線徒歩5分程度のマンションが希少と言いたいだけでは？

>>2331 通りがかりさん

いつもの若葉営業くんだから、無視無視

別に比べる意図は無いですよ。山手線徒歩5分以内+武蔵野台地+免震新築タワマンはこれを逃すと庶民はもう買えないという事実を述べたまでです。

>>2334 匿名さん
他の物件の坪単価並べて割安って言ってるのに、比べる意図ないって意味わからんが。
どう考えても比べてるだろ。笑
後付けの言い訳はいりません

他の山手線徒歩5分タワマンは庶民には比較対象になり得ないほど高くなっているということでは？

だから、ここを買った方が良いってことを言いたいのですね。

>>2337 通りがかりさん
各自で判断して好きなの買えばいいと思うけど

北参道は検討もしたけど高いし、過剰な部分も目について、私は余裕持って払えるここにしました。実際。

昨日のアド街は大塚を見て良さげな街だなとおもいました

週末MR行かれた方、残りどのくらいでしたか？
予約取れなく行けなかったので。

>>2341 マンション検討中さん
予約取れなくってと言うのは、予約が一杯で空きがないと言うことなのでしょうか。
もしそうなら、完売までいよいよラストスパートの予感ですね。

>>2340 通りがかりさん
美食の街として紹介されてましたね。
大塚って本当に美味しいお店が多いんですよね

この物件はグリーン住宅ポイント制度の対象外ですか?

>>2344 マンション検討中さん
どうなんですかね？私も知りたい。
それによってテレビのインチが変わるw

>>2344 マンション検討中さん
対象外とお聞きしましたよ。

>>2346 マンション検討中さん
ありがとうございます！テレビは小さめにします

>>2334 匿名さん
5年10年待てる人はまた買えるチャンスが来るんじゃないですかね？
年齢的に10年待てない人はこれ逃すと新築ではもうチャンスがない可能性が高いかもですね。
数年以内に経済ショックが起こるのはほぼ必然ですから
経済ショックが起こる→底地の値段が下がる→デベが安値で仕込み始める→実際にマンションの値段が下がる
に至るまでの年数を考えると、目に見えて新築が下がるのはどんなに早くても5年後ぐらいかなと予測しています。
中古は需給バランスが崩れればすぐに値段下がりますが。

永遠に上がり続ける相場は無いです
どこかで暴落して調整期間が来ます

各階ゴミ置き場あるタワマンに住んでるけど、ここ買ったら毎回下まで降りてゴミ捨てなきゃないんだとか、バルコニーはペラペラの仕切り板だし、、

いま市場にあるマンションを消去法で選択していくとここが残る感じ

でも悩ましい絶妙な価格なんだよな
残債割れしても気にいるマンションかと言われると微妙だし

より大規模で魅力ある芝浦か浜松町のタワマンかなー

長期で見るとマンションが開発されてからずっと価格上昇してますよね
バブル崩壊のタイミングとリーマンショックのタイミングのみ価格序章の幅が小さくなっただけで実際は数年で元の値段に戻っていると思うのですが

芝浦の駅遠マンション営業さんが来ているようですね。
分かりやすくて微笑ましい。

マンション購入する条件としては、人それぞれかと思います。
大規模で見た目の風景、豪華さ人気のエリアに魅力を感じて契約する方もいらっしゃるでしょう。
でも、私は災害大国日本において、今ならお金で買える高台立地、山手線徒歩3分程度の条件を最優先した選択肢で購入しました。
ある動画で不動産購入時の買ってはいけないマンションとのフリで、災害危険エリアの物件が買ってはいけない第一位の条件としてコメントされていました。
書店のハザードマップを見比べたらとても港区、品川区周辺の海、川周辺の湾岸エリア物件は買う気にはなれませんでした。
これはあくまで私的な一個人としての意見であって、湾岸物件そのものを批判するつもりはありませんので念のため

実際完成当以降、それまで東京近郊で人気沸騰注目されてた憧れのランドマークだったタワマンが、比較的川近の低い土地がら昨年台風、集中豪雨でマンションに水が浸いた影響で資産価値大きく落として、今売りにくくなってるようなニュースなかったでしたっけ?

ほんとにお気の毒とは思いますが、一度でも水が浸いたマンションだと、命の危険も考えると正直相場の半額にしてもらっても、小心者の私には買う勇気はないですね。

>>2350 購入済さん
2348です。
上がったり下がったりしながら上がっていく。株と一緒ですね。

ただ今は一旦は上がり切った状態ですからどこかで下がるはずです。
なので、一旦下がった所でここで買わなきゃもう庶民は買えない！ならわかりますが、上がってる所でここで買わなきゃもう庶民は買えない！はナンセンスかと。

この先10年以内にはもっとお得なタイミングは必ず来ますよ。
ただ、それとローンを組める年数だったり、欲しいタイミングが一致するかはまた別問題ですので、待てる人はもっといいタイミングがあるはずだと発言させて頂きました。
マンマニさんがいうところのいつがベストかよりも今のベストが大事って事だと思います。

>>2349 マンション検討中さん
確かに芝浦、浜松町付近にも魅力的な物件もあり、ここと迷ってますが、仮に3.11クラスの災害に直面した場合にほんとにこの海抜2～3m立地の場所がはたして耐えられるのか不安が拭いきれないのですか…