ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

>>2098 匿名さん
営業に言いたいことがあるなら直接モデルルームでどうぞ
もはや検討すらしてないみたいだし保留する必要もないでしょ

ここ相場より10パー高いんですか？今ここの物件検討してるんだけど、管理費の安さは魅力。当初港区を検討してたけど、価格が高い。マンマニさんの10年後の資産価値を見たけど、港区物件はかなり維持できるみまいだけど、ここはどん感じだろ。

>>2102 匿名さん
残念ながら維持率で言えば港区に軍配が上がると思います。
開発の余地が大きい港区はRVという観点では圧倒的に優位性があります。
（アトラス白金高輪は見たかったのですが、時期が合わず…。）

私は大塚/東池袋に15年住んでいて、価格もマンマニ予測ほどは落ちないと踏んでいますが、
それでも当物件はリセールで載せる余地はほぼないと思います。
（よほど大きな市況の変化があれば別ですが。）

私は港区も検討してこちらの契約に至りましたが、時期と間取りが自分に合っていたからです。
あと、生活利便性を考えると、私には当物件の方が合っていました。

相場より10％～は書き込みが多くみられますが、『相場』自体変動するので高い低いを論じるのは適切かどうか疑問はあります。
マンマニさん訪問（2021.1.21）時点の中古相場はhttps://manmani.net/?p=35467に記載の通りで、
そこからすると新築が割高、と判断する方もいるのでしょうね。

>>2103 契約しましたさん

なるほどわかりやすい回答ありがとうございます。
私も職場が池袋なので、駅近で職場に近いという事でのメリットは大きいです。
港区物件は、芝浦の物件や高輪あたりを検討してましたが、いかんせんここより高いのと職場からやや遠いので悩んでます。資産性で言えば港区物件なのは間違いないとは思いますが、駅近や管理費の安さは魅力ですよね。

>>2104 マンション掲示板さん
職場が池袋だと芝浦からのアクセスが悪いですよね。山の手線も三田線も縦に動く路線だし…
お買い得エリアでいえば湾岸（有楽町線）ですが、職場までのドアドアの時間で言えば大塚はとても魅力的ですよね。
当物件は周辺よりお高めなのは間違いないのですが、ある程度住めば残債割れがないのも間違いないと思っています。
あと数年の間はここより魅力的な物件も計画されてない（C地区や西口は時期的に遠すぎる）のも決め手になりました。

2104さんがお探しの広さや条件はわかりませんが、大塚/東池袋も中古物件もいくつか出ているので中古を含めて探してみても面白いと思います。
見てるうちに「譲れない点」「妥協できる点」が見つかると思います。良い住み替えを！

※数年前（～2015年までの新築で、このころ買っていれば大体値上がりしている）と状況が変わり、今は新築価格が上がっていてリセールでの利益を出しづらくなっています。
私は住宅ローンを変動（0.395％～0.475％）で限界まで借りて、余剰資金をファンドに放り込む（4％～6％で運用を見込む）方にシフトしようと思っています。

高い安いの議論は漠然と10％高いとかじゃなくて具体的に事例示してもらうと理解が進むと思う。
ただの煽りなら他でやってほしいが、近隣築浅で今出てる中古だとこんなところかな。
広めの部屋はなくタワマンじゃないのでここと比較するのもどうかと思うが
上はさくっと売れそうな気がするがどうだろうか。

ルフォン南大塚ザ・レジデンス
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X5015/
ルフォンリブレ大塚アリーナ
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X4014/

>>2104 匿名さん
下はこの物件とほぼ同価格ですね。この新築に比べて何か優位性があってのこの値付けなのか、気になりますね。

ここの２基あるエレベーター何人乗りのものか何方かご存じですか?

>>2108 検討中さん
（非常用17人乗り105m/min、常用13人乗り105m/min）の記載がありました。

>>2109 買い替え検討中さん
情報ありがとうございました。
結構大きめのエレベーターなんですね。
これなら朝のEVラッシュ渋滞無さそうですね。

ここは北、東、南のいずれか向きのベランダから眺望抜ける部屋はもう無くなっちゃいましたか?

>>2111 ３物件検討中さん
先週MR行ったときには南東角1部屋・北東角いくつかの他、まだ上層に空きがありましたよ。
南向きの中住戸もまだ販売されていない部屋がありました。
他に検討されているのであれば尚更、一度MR行ってみてはいかがでしょう。ドローン写真で抜けも確認できますし。

>>2107 匿名さん
買い替え検討してるときに見ましたが、眺望に抜けなし。他よりも築浅程度がメリットでした。
一昨年あたりに同じ売主が3980万で出していて一度売るのを止め、最近の値上がりを見て再度チャレンジプライスで出したようです。
結局新築の上がり方に引っ張られて中古も上がる（かつ、成約するまで相場の参考にならない）ので、相対的に価格を判断するよりは自分の価値基準との比較をしたほうがいいかもしれませんね。


昨年40㎡1LDKで私を驚愕させる価格の5280万で売出し、結局4980万で成約した「ザ・グローベル南大塚」10Fですが、前回よりも低い階層で5280万でまた売り出しがありました…
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96378823/

ここまで周りがアゲアゲで売り出してくると、新築が逆に安く見えてくるマジック。

>>2112 周辺住人さん
近いうちにMRうかがってみます。
二人暮らし故、３Ｌまでは望んでませんが、2Ｌ以上はほしいとこです。

バトル投稿続いているけど、
ここは売れてるのかな？

7割くらいは売れてるみたいですよ

>>2117 マンション検討中さん
70%も売れてるの？

>>2118 マンコミュファンさん

発売前から要望書7割埋まってるから、今のところ完売寸前じゃない、笑

今日mr行きましたが、中住戸も結構売れてきてる印象でした
制約ベースで7割は行ってそうでしたよ

有明や大井町、武蔵小山のスミフ買うより賢いと思っている

7割進捗だと、いよいよカウントダウンの様相ですね。
この調子だと８月～９月頃迄にはめでたく完売御礼出そうな感じでしょうかね?
湾岸エリアの物件そのものは決して悪くないとは思いますが、生活、通勤拠点とするなら圧倒的に山手線内側徒歩4分の魅力に軍配が上がるのかもしれませんね。

ここを検討する人は高台、地盤を気にする人が多いと思っていたので、湾岸エリアと比較はちょっと違うかなと個人的には思っていたのですが、アクセスと価格だけで検討する人もそれなりにいるのかもしれないですね。

チャレンジングな間取りと眺望の部屋を除いて、夏が終わる頃には9割ほど完売というのもありえるかもしれないですね。

MRで第1期契約者の声、みたいな冊子を見ましたけど、結構色々なところから購入してました。
地盤、安全性、利便性を選択の理由にしてる方が多かったですね。

>>2124 マンション検討中さん
広域に集客できてるみたいですね。
大塚もイメージ良くなってきましたからね。

>>2125 匿名さん
他区民で過去の大塚ことは詳しくありませんが、そんなにイメージわるかったんですか？
少なくもと、駅周辺なんかは現在の池袋よりも見た目も雰囲気もずっと大塚のイメージの方がよく見えるのは私だけでしょうか?

>>2126 検討中さん
あなただけです。

住友物件の評価を通してマンマニがルフォンを持ち上げてくれてました。前向きになってきました。

マンマニの記事なんて読むなよ
ただの煽りやだから
武蔵小杉、東池袋を掴んでいるんだろ？
それ凄いの？

マンマニ記事って自分や関係者への利益誘導だよ。やたらステアリ持ち出すのも自分がつかんでる無印プラウドタワー高く売るため。

>>2130 匿名さん
マンマニさんの記事、周辺相場や実際の売り出し、本人が持ってるポジションなど加味して読むと、彼のポジトークが見えちゃいますよね。初心者は「マンマニさんはユーザー視点！」と思ってるのかもしれませんが、うまく誘導してますよ。ただ設備周りの記述はその通りなので参考になりますが、みんな設備だけで家買うわけではないので。実際絶賛した物件も売れてなかったりしますし。結局みんな冷静に判断してると感じますね。

>>2126 検討中さん

平日、週末、朝、昼、夜でだいぶ表情が違いますからね。街の雰囲気を重要視されているのであれば、時間帯変えて何度か訪れてみることをお勧めします。まぁ住んでしまえば気にならなくなるということも多いので、その辺は個人差でしょうが。

>>2126 検討中さん
今大塚住みです。
北口の駅周りは小綺麗になりましたが、古くから繁華街として認識されています。「大塚は風俗街」と言う人（おじさんに多い）はだいたいこちらをイメージします。
北口出て左側に200ｍくらい入るとなんとなく言っていることが伝わると思います。
南口はもともと住宅街になっていて、こちらは良い表現をすると生活感がある、
悪く言えばごちゃごちゃしています。
北と南は山手線で分断されているため、基本交わることはありません。

私は山手線らしからぬ（キラキラしていない）雰囲気が好きなので南大塚も好きです。
恵比寿とかおしゃれでいいよね、という人には向かないと思いますが、好き好きではないでしょうか。

マンマニさんが昨日の住友の動画でここの低層2LDKは安いと連発してましたがもう売れちゃいましたか？

>>2133 買い替え検討中さん
私にはやはり、ごちゃごちゃギラギラ感強い池袋や、敷居の高そうな恵比寿なんかより、都電の風景が似合う生活感漂う居心地よさそうな南大塚の雰囲気の方が向いていそうです。
最終的には個人の価値観の違いですね。

>>2131 通りがかりさん
絶賛して売れてない物件どこですか？彼がそんなミスしないよ。

このマンションの話をしましょうよ
でもだいぶ売れ行き好調で、あまり話題もないんですかね

>>2134 マンション検討中さん
2期2次で安い2LDKでるみたいですよ

もう１ヶ所の大塚別に物件と検討してますが、ルフォンの安い2LDKはもしかしてこれがラストチャンスかもですかね?

ここ維持費安すぎないか？板マンより全然安いんだが。

>>2139 マンション検討中さん
まだありますよ

結局ポジティブな意見はマンマニの話でも聞くんですね。
本末転倒。笑

この間、ザ・レジデンスの中古見てきたが、会った住人ほぼ全員に会釈された。管理組合がまともなんだろうな。

55平米前後の2LDKでも1番安くて7000万以上ですか？

>>2144
たしか、6000後半の部屋も少ないですがあった気がしますけど、残ってるかはわかりません。

現居が近場なんですが家にチラシ入ってました。間取については柱の食い込みエグいですけど、やっぱ外観いいですね。

外観評価はバルコニー手すりのガラス嵌まってからだな。

>>2142 通りがかりさん
マンマニさん最高！

>>2136 検討中さん
最近だとブリリア志木ガーデンとか？

南向きの中住戸、dの部屋の売れ行きはどうなんですかね

>>2150 マンション検討中さん

半分以上ありますね

マンマニさん個人に関連した話題はそろそろお腹いっぱいです。

この分だと竣工売りまではいかないと思いますけど、Dが最後まで残る気がしますねー。食器棚とかのオプションでもサービスしてあげたら少しは動きそうですけど。

Dは陽当たりや眺望は良いよ◎

>>2154 eマンションさん
あと、図面見ると向かい側公園だから価格に優しい低階層でも条件よさそうですね。

dの部屋はたぶん売れるから、戦略的に1期2期で売らなかったのかなと思ってました
魅力的ですよね

駒込妙義が思いのほか高かったのでこちらに流れてくる検討者も多いのでは

南北線と地縁がない限りこちら選びますよね

すごい市況だね。数ヵ月前は1割り高いだのグチグチ言われてたのにもう割安になっちゃった。1Lは業者のバルク買いもあったんじゃないかな。どれくらい賃貸に回るのか営業に確認した方がいいな。

>>2159 匿名さん
そんなもん聞いてみたことろで、営業は教えてくれないよ

1LDK4000万円台は割安感あるな。

>>2160 マンション検討中さん

ある程度の属性は教えてくれるっしょ。

>>2162 匿名さん
以前それに似た質問ぶつけてみたけど、なんか営業上の内部事情に関連すんのか知らないけど、本音の部分までは教えてくれなかった。

売れてきてるんですかね

>>2164 マンション検討中さん
どうやら全体でも既に7割超えの契約済状況のようで、このペースだと秋頃には粗方完売が見えてくるような感じでした。

早くしないとなくなりますよ

>>2164 マンション検討中さん
売れてるかどうかは、MR行けば一目瞭然です。
ほんとに残りはあと3割ほどでした。

紙のSUUMOにも掲載されてないし週末はMR埋まってるみたいだから順調に売れてるんだろね
7割越えだと残り40くらい？確か低層は出し渋ってたはずだからそれも残りに含まれるのなら選べる部屋は少なそうだね
当初のネガは何だったんだろと思う

ぺらぼーとか乾式壁にふかし無いとか駐車場に屋根無いとか些末な事で叩かれてた印象。まぁ全部プラウド押しの某マンマニの所作なんだけどね。

結局、使いもしない屋内ジムなど不要、車は屋根無しでも敷地内で十分、某ブランド物件のようにそういった居住者自身にとって無用な施設維持費を管理費に盛られるのはNoと判断した契約者も多いのでは。
駅直結でなくても、実質山手線徒歩3分、電子カタログにもあるように見映えの良いエントランスや吹き抜け共有ロビーがあって、各住戸共には標準的な生活するのに必要な設備は一通り備わっており、これから払い続ける管理費も某ブランドより良心的設定と判断してる契約者が多いのだと思う。最後は書き込みマニア等に左右されない個人の価値観を大事にするのが賢明じゃないかな。

かなりなくなってきてました残部屋

完売も見えてきたようで、いよいよカウントダウンの様相を呈してきたようですね。
ルフォンタワーのCGの合成見ましたが、完成すると大塚では一際目立った存在になりそうですね。

>>2169 匿名さん

叩くは別として、事実は事実ですからね。
まぁそれをマイナスと捉えなかった人が多かったということですね。

花の数は96に更新されていました。
低層角部屋（G・7190万円）が売りに出されるので、エリアで検討している人は一度見てみることをおすすめします。

>>2174 マンション検討中さん
Gタイプはこの物件の一番人気らしいですから、第一期からの流れからすると、売りに出たらおそらく残ってる部屋のどこよりも早く決まるんじゃないかと思います。

Gの7190万円は2期2次のようなのでおそらく抽選になりそうですね
低層は先着に回さずに今後も小出しにしてくるのでしょう

ステアリの転売部屋が出てますね。
仲介はマンションカウンター海浜幕張店(株)ケイズワンさん！

この値段なら私はルフォンかな。信心が試されますね。

>>2177 マンション検討中さん
このステアリの18階売り物件の当初販売価格っていくらぐらいだったんでしょうかね?

>>2177 マンション検討中さん
資産価値ならステアリなんだろうなぁ。大塚アクセスのメリットでこちらを見ているが。

>>2177 マンション検討中さん

なんで幕張？と思ったらマンマニさん縁故の所なのね。
ステアリステアリ連呼するはずだわ。

低層とはいえ、7000万円の2LDKはお値ごろ？

>>2181 マンション掲示板さん
現在、南大塚、東池袋で同時期販売中の新築2LDKと比較すると立地からしてもお値ごろかもと思いますが。
南大塚の1年前のS不動産完成物件が未だ全戸完売出来ず残ってる物件もあるようです。
南大塚界隈は東池袋の新築タワーと比較対照にされるほど過去の大塚価格イメージから価値が見直されてるようです。

>>2182 住民板ユーザー12さん
1年前の南大塚の完成物件でありましたっけ？北大塚ではなく？

若葉マークのマンマニ氏への妬み嫉みが当事者としても見ててウザい
客観的事実述べてただけなのに

>>2184 口コミ知りたいさん
当事者ってネガしてた人？

当事者って
転売で儲けようとするため、自分が持っている物件を持ち上げ、他の物件を必要以上に貶めている人のこと？
指摘されようが、どうせ信者が転売部屋買ってくれるんだし別にええやん

>>2183 口コミ知りたいさん
北大塚の勘違いでした。
失礼しました。

>>2188 住民板ユーザー12さん
スミフの北大塚はホームページ消されてるからもう完売してるのでは

ステアリって写真貼ってあったの見たけど、細長くて思っているのと違った
マンマニのイメージ悪すぎて、逆に売れないんじゃないかな
ぼってそうで怖な

>>2189 匿名さん
自身が伺っていた情報が古かったようです。
北大塚S物件は１年ほど新築部屋が残っていたようですが今は売れたようですね。

それよりルフォンが近いうちに口コミ予想通り完売するのか、それとも竣工以降、S物件のように１年も相場相違感から売れ残り部屋を作るような物件になるのかどうか気になります。
今の勢いからすると、秋頃には完売しそうな感じがしますがどうでしょうかね。

>>2190 匿名さん
マンマニさんの売り物件は、そもそも当初の新築販売価格はいくらだったでしょうかね?

>>2192 住民板ユーザー12さん
ステアリ価格スレより抜粋
ちょうど18Fがなかったけど2000万位乗っけてるみたいですね

17F-南3LDK71.04平米11198万円521万円
19F 南3LDK71.04平米11518万円535万円

ルフォンは値上げしなければ完売すると思いますよ

>>2193 匿名さん
未完成状態のまま2,000万も上積みして売りに出して買う人なんて直ぐ見つかるんでしょうかね?

>>2193 匿名さん
高速道路沿いはうるさくて窓開けられないし空気も汚いのによく買うなー、ステアリだけは何がいいのか全く理解できなかった

大人気完売物件のステアリに嫉妬するのはやめましょう。我々にはルフォンがあるからいいじゃないですか。

>>2196 マンション検討中さん
どっち買っても正解だと思いますよ

ベルクラシックの横の駐車場に何か出来ないんですかね？大塚駅前西口とか出来たら嬉しみ。

>>2195 ご近所さん
あ、これはほんとにそうですね
幹線道路ですら排気ガスと音がやばかったです
音には慣れましたけど

鳩餌やり問題
個人の特定ができるとこういう事はできるぽいです
https://www.iaifa.org/pigeons-and-crows-feeding/
ハードルは高そうですけど