ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

146戸に対してエレベーターが一基？！のように見えますが実際はどうですか

どうみても1基にしか見えないのは不安ですね。現時点ではわからないけど。
共用部への期待は薄いですが、この立地なら。

23階建、100戸超でエレベーター1基は絶対無理です。専有坪450万円と思いきや500万円前後かな。。最近のマンション価格は本当狂ってると思います。

山手線駅4分、丸ノ内線駅9分は素晴らしい。
デザインもよさそうだし免震というのもいいね。
EVはさすがに2基なのでは？図面のEVというところに2基並んでいると思いたい。。。

坪450もあれば後楽園徒歩の中古買えるでしょ
パークホームズとか安いよ

>>4 匿名さん
エレベーターは2基のようです。最新のHPではプラン上、2基並んでいます。

山手線駅まで信号ナシの4分、丸ノ内線も使える。イケサンパークやサンシャインシティも徒歩圏。これはいい立地。
小ぶりな免震タワマンだから管理費や修繕費が割高だろうけど、こういうタワマンなら住みたい。

プランを見ると部屋の真ん中に二つエレベーターが並んでますね。
タワーマンションだと上階にしか行かないものとかあると聞いたりしますがここはどうなるのでしょうね。

立地は悪くないと思います。アクセスの良い場所でありながら庶民的な街というのも評価されそうです。

あとタワマンだと景色も重要。上階なら眺めは良いんでしょうか。

4だけどやはりEV2基でよかった。
23階だと上下階で分けないでしょう。
下駄ばきでなく、地権者少ない。いいね、これ。

東池袋駅直結のステアリでさえ北向きでは400後半なのにここが平均500ってことはまずないでしょ。誰が買うの？

>>10
山手線駅へ徒歩4分ですよ。
有楽町線直結よりも高く評価する人だって少なくないと思います。

有楽町線を使わない人間にとっては直結はあまり意味はない（東池袋5分に住んでたけど、ほぼ使わなかった。丸ノ内線で通勤、新宿渋谷へは山手線）。
で、ステアリは直結がゆえに管理費が高い。

確かに山手線4分は魅力的ですが、豊島区で坪単価500万はちょっとになりますね。
千代田区の物件も買えそうなお値段

神田駅は、まだ坪500超えて無かったけどな
上野とかもかな
大塚が先に超えるの？

>>11 匿名さん
山手線だから何でも良いわけではないが…
ブランドに拘るタイプ？

>>12 匿名さん

直結だと管理費が高くなる理由を教えて下さい

＞16
少し想像力を働かせればわかること。
セキュリティを厳しくしなきゃならないからカメラやEVシステムなどコストがかかる。

立地はいいけど、値段はどうなるでしょう

山手線内側ののタワマンだし平均500あるね

manmaniさんの記事見ると予想単価坪430万になるかと、プラウドタワー東池袋が坪425万。500万までいくと文京区の方が良いじゃないですかね

Eタイプ良いけど柱の食い込みが残念

平均470くらいじゃない

坪350～400？

東池袋とのバランスが悪い価格予測だな
同じ豊島区で都心に近い方なのに

低層400?420
高層?450ぐらいなら感じかな
450超えたら、もっと割りに合わない感が…

ステアリは平均520だけど、450くらいの部屋は結構あった。
野村よりブランドが落ちるし、直結ではないし(サンシャインに対しても)と思えばプレミアムを除けば420?430くらいなのでは?

確かにステアリよりは安いだろうから、山手線・丸ノ内線利用者にはお買い得。

500だったりして。

＞都心に近い方

無理ポジかな。電車一駅分もないから乗車時間では大差ないから、雨の日に濡れない直結とは相手にならない。

大塚からだとむしろ新宿、渋谷方面の通勤は、池袋でどっと人が下りるから階段付近の出口そばの席を狙うと高確率で座れる。山手線で上野、東京方面だとあまり座れない。以前大塚に住んでいて職場が品川だった時期があるので実証済み。

東京方面行くなら、丸の内線がよいかも

>>28 匿名さん
確かに山手線の駅至近で、丸の内線まで利用可能だと強いですね？

この辺は他の都心部と比べると最近になって高騰してるから平均坪500近いんじゃないかと思う

ここ文京区じゃないけど、文京区は元が安かったからね
坪450でも結構上がったなと思ってしまう

ここは東池袋までも11～12分でそのうち半分は地下道経由。
ステアリ買うよりこっちのほうが機動性が高い。

ここあんまり盛り上がらないね、立地がいいのに

ステアリが盛り上がってるからじゃないですかね、ここの設備仕様、共有施設も早めに公開してほしいですね、
ステアリの設備仕様は文句なしぐらいでした。

>>37 匿名さん
価格いくらくらいだろ？ステアリよりは安いよね？

>>38 匿名さん

ちなみにステアリってどこの物件でしょうか？

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナです。価格設定も良心的で、思ったより高くないです。悩みますね。ここは場所は東池袋より落ち着いて良いけど、構造設備とかはステアリが上だと思います。

路線でしょ。
山手線駅が遠くても良くて有楽町線を使うならステアリだろう。
仕様はあまり重視しない方がいい。資産価値には影響なし。
でもおそらくだけど、価格差はあると思うよ。ステアリは（実情はともかく）池袋価格で売ってるけどここは所詮大塚だから。

400万なら全然買いだけど、どうでしょうね。
池袋単価で出てきたら、さすがにみんなプラウドに行くでしょう。

近くのシティハウス南大塚は坪450-470だからこっちも400後半かそれ以上かと思います

>>43 匿名さん
すみふはいつも相場より二割高くして、在庫を抱えながらの長期販売ですので、たぶんここは後半行かないかと思います。

>>41 匿名さん
どうでしょうかね、所詮有楽町線と考える人も多いと思いますよ。

所詮有楽町線と思う層は、不動産は将来計画を考慮しないといけないという基本的なことを疎かにしてるわ。

東池袋に対して大塚は新宿渋谷へ行きやすいっていうコメントもあったけど、数年後にその優位性が無くなる可能性があること知らない？

利便じゃ山手線に勝てるわけないじゃん。地下鉄はラッシュ時以外は空いてるのが良い。山手線はもうコロナ前に戻ってる

東池袋は、山手線徒歩10分だっけか
こっちが近いな
人生で有楽町線を使った事ない
飯田橋で接点があったけど行くとこなかった

>>46 マウントくん
無理に背伸びしたら腰痛めるよ

>>49 通りがかりさん
客観視出来ない頭の悪い方はお引き取りくださいね

大塚駅で山手線に住んでますってアピール出来るなら幸せだよね

>>50 匿名さん
下品な白痴がいるwww

>>51
山手線じゃないなら何線なんですかね、都電荒川線とでもいうんですか？

都電のある風景、好きな人にはたまらんです！

都心は再開発続きますし、やはり山手線内側は安心ですね？

>55

知人にマンション買ったといって、どこにと聞かれて大塚と答えたらそれどこって聞かれるのが落ち。山手線の駅としてなんて認識されてないよ。

>>56 匿名さん
大塚駅は山手線の駅ですよ。

56は田舎に住んでる方でしょうかね。山手線30駅言えないんじゃ？ｗ


参考までにこんな調査も。
山手線で「降りたことがない駅」（乗りものニュース）
駒込　58.8％
田端　58.4％
目白　54.2％
鶯谷　52.0％
西日暮里　48.7％
大塚　41.9％
巣鴨　40.6％
新大久保　38.6％
大崎　36.2％
田町　33.0％

山手線の「影の薄い駅」
鶯谷　22.7％
駒込　18.7％
目白　15.3％
田端　11.2％
大塚　9.8％
西日暮里　8.2％
　

こういうところが安く買える穴場ですよ

お隣の池袋は発展していくけどその陰で置いてきぼり。駅ビルはできたけど駅前の商店街は昔のまま。千成最中懐かしかった。

丸の内沿線に住んでいれば知っているよ
文京区アドレスの大塚だけどね

東池袋の方が知らない人多いでしょ

＞文京区アドレスの大塚

三井住友の大塚駅前支店は、大塚支店になってしまいには茗荷谷へ。

柱がちょっと邪魔ぽ、中に引っ込めて欲しかった。
この３ＬＤＫじゃ狭いよ。。住んでて悲しいよｗ

個人的に立地は最高なので間取り出るまで待ってましたがパスします。

坪500万円ですか？

>>64 匿名さん
さすがに行かないでしょう。プレミアタイプならワンチャンあるかもしれない。
多く見ても450ぐらいかな

販売時期一月になってるけど、問い合わせしたら3月と言われた。どっちが正しいの…

集客が芳しくないってことかな。

>>67 匿名さん

どうでしょうね?。
イマイチ掲示板も盛り上がってないですよね。
住まいを検討してるので、こちらとしては集客が少ない方がありがたくはあるのですが、、、

>66

予定は未定ってことで変更は少なからずあること。HPの更新ができてないだけでしょ。

新築分譲マンションってモデルルーム来場者のうち購入意思が固まった人がある程度集まったら販売開始する。エントリーが集まってないんで事前案内に進めないんでしょ。ずるずる遅れるのってふたを開けたら不振ってパターンが多い。

>68

その辺が難しいんだよね。人気になりすぎて高倍率で落選ってのも困るけど、不人気で完成在庫ってのも。入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。

>>70 匿名さん
困りますね。完成時の在庫はいやだけど、抽選もいやです。

ホームページに上質な設備仕様と書いてあるので、ディスポーザー、天カセ、玄関前カメラインターホン、同時給排など期待して良いかもね　

小さい部屋でも角があるのが良いですね。勝どき抽選落ちたらこっちにしよっと。

シティハウス南大塚販売価格：5,500万円～10,500万円　 専有面積：37.24m2～67.25m2、
高すぎですね。この価格だと池袋にも買えそう。外廊下で設備も普通、よくこの価格で売り出す。
ルフォンもこの価格代ですかね

>72

最近はインターフォン玄関カメラ、玄関照明の人感センサーがオプションなのにオプション表示なしなんてのがはびこってるからてゃんと確認しないとね。

あとタワマンなら24時間換気の全熱交換も欲しい。

ルフォンはさすがにすみふと同じ戦略を取らないでしょう。基本は早期完売型、値段合わせたら在庫を抱えるだけで、すみふレベルの体力がなければ、苦しくなるよ。

>74

全体的に上がってるけどすみふはどこもぼったくり価格。

予想坪４７９

高杉
４５０以下希望

450以下は絶対にないと思うけどな
安くても470かな

安すぎると瞬間蒸発で買えなくなるから
パンダ部屋が470で平均480が妥当かと

>>76 マンション掲示板さん
坪単はステアリより少し安いくらいです。
期待しない方がよいよ。

>>74 匿名さん
シティハウス池袋も含めてどれにしようか悩ましいですね？

いえ、すみふは検討対象外ですね。販売コストを価格に転嫁し続ける会社なので。

パークコートタワー小石川が坪400になるらしいぞ
ずっと主張し続けている者がいるのだが

設備とかステアリと同じグレードで少し安いぐらいでしたら納得できるけどね

同じグレードでもここは間取りが酷い、3LDKだと柱の食い込みが三カ所もある、
ステアリは制震駅直結、プラウドのブランド力
ここは免震、そもそもステアリと比較するのが間違いじゃないかな

坪450万円超えたら買っちゃいけないやつでしょ。ステアリとそもそも比較するのがおかしいし、すみふの価格なんか最初から論外だしどっちも参考にするものじゃない。

ここを見ると、駅前タワーにしたら結構人気が低いほうですね。野村のステリアと亀戸クロスと比べたら、びっくりするぐらい検討者が少ない。
ブランドの差ってこんなに大きいの？

逆に狙い目では？このへん結構便利よ。サラダボウルだけど。

４５０前後はしそうだけど４２０とかなら抽選不可避

>89

デベの差もあるけど大塚のポテンシャルの低さもある。

大塚駅は再開発できれいになったけど北がちょっとって感じでも池袋北口方面と違って悪質な客引きとかやのつきそうな人はいないけど
まあ大塚南方面は結構値段上がってるけどこれ以上の再開発はあんまり見込めないからなあ

>>88 匿名さん
こっちは山手線と丸ノ内線が最寄になるんだっけ？

>>94 匿名さん
山手線つっても北端の実質単独駅だぞ
しかも徒歩4分表記だけど実質5分以上かかるやつだし、住友と一緒に便乗価格なら爆死。坪430-450万円が妥当なライン。

山手線駅は、山手線のメジャーな他駅にダイレクトに行けるというのが利点。
ステアリは山手線駅を常用できる立地でないのは残念。
まあJRや丸ノ内線の池袋駅に7-8分だったらあの価格では無かったとは思うけど。

個人的には、山手線と丸ノ内線は利便性が極めて高いとは思う。

>>96 匿名さん
もう庶民には山手線沿線のマンションは高嶺の花

>>97 マンション検討中さん
田畑「俺を忘れるな」

>>９７
日暮里田端駒込鶯谷西日暮里徒歩６分から15分なら年収５００ぐらいの庶民でも買える物件もある

坪400以下とかならんかな？

>>１００
それなら俺も全力で買うけど
南大塚って大塚駅周辺じゃ一番高いとこだし 免震タワーで立地高台公園目の前安くなる理由が見当たらん４２０～でも安いと思うレベル

よく考えたら４００～ぐらいならありえなくもないそれならすぐ売れると思うけど

AかGが良さそう。一種換気なら買いだな

G、間取り見ました。

Gタイプのバルコニーは東、南にあって開放的。
2LDKは夫婦2人の間取りかと思ったのですが、LDK横の洋室もあるので子供1人なら住めそうかと思いました。
何より、キッチン横から洗面に行けるのが家事導線を考えてあって使いやすそうです。
洗面も廊下からじゃないのが使い勝手よさそうでした。

＞洗面も廊下からじゃない

旗竿レイアウト。LDの畳数を広く見せるトリック。

今のマンション、モデルルームの一つが洗面2wayの間取りだったけど、キッチンからと廊下からの経路。ここのレイアウトだと2wayの意味あまりないような。

>>105 匿名さん
間取り見た？2wayだよ。すみふみたいなリビングイン洗面で10畳表記のリビングが実質5.5畳みたいな凶悪なことはしていないよ。

>>100 マンション検討中さん
スミフ様が連発してることもあり、大塚駅の相場が上がりまくってるので450-480くらいでしょう。

タワーの価格はレンジで考えないとね。
400-550といったところかな。平均は400台後半。

日本人は本当にタワー好きだね

戸数が少ないけど、細長いのかな

住友の値段なんか考慮する必要ないよ。あの会社は異常だから。

東池袋が坪500なら大塚もそんなに変わらないと思うけどな

>>113 匿名さん
山手線が最寄りですからね？

>>１１４
新築マンション価格が大体同じぐらいだから大塚も過去住友がすでに
板マンション坪４００万で２棟売りきってるし相場的には同じぐらい
タワマンなら板マンより坪５０万ぐらい上がる+南口補正プラ20坪４７０万程度と予想
東池袋のタワマン相場も４７０前後（タワ万の中でも高級設備のプラウドは除く）

>>112 名無しさん
実際に売買されているということは需要があるんでしょう。ここ数年の山手線北側の値上がり率は半端ない。穴場穴場と言われてましたが、一般のサラリーマンじゃ手が出せない価格になってきとる。

>>116
住友不動産は売れたらラッキーで売り出し、売れ行き良ければ後から値段上げるような会社ですから、実需で買っているのかわかりませんが、消費者としては下手な判断かなと思います。

今3分北４２０～４６０南3分４５０～５００で売れ残ってるけど一応売れてはいる
住不はもうちょい前徒歩5分で
平均４００ぐらいの物件売り切ってるし
徒歩9分南の物件も大体３７０で20１7年に売り切ってる
徒歩8分も2008年に坪350で売り切ってるこれを見る限り坪４００は板マンでも円滑にさばけるだろうということというか大塚より東池袋高騰しすぎ 公示地価坪200前後の東池袋5丁目4丁目に立ってるマンションが坪450～で取引されてるという駅直結とはいえ、、、
>>１１７
俺が実際に購入検討する場合似たような中古マンションを見て相場を確認（築10年以内）
住みやすいか現地に行ってチェック設備と値段もチェック
似たような額でどんなマンションが買えるのか地域の新築マンションをチェック
その地域のハザードマップや犯罪率を確認
あるなら同じ地域の戸建て価格もチェック
していいなと思ったら買うどこのデベロッパーも割高な物件はあるし割安な物件もある会社名に踊らされずしっかり確認しよう
住友のうまいとこはだいたい築10年以内の中古より1割ほど高くつけるので迷うとこ

住友の戦略は割と1番利益を最大限に確保できる戦略ですね。

>>117 匿名さん
売れたらラッキーで9割売れ残ってたらビジネスにならんでしょう？殿様商売でも利益が出る程度のの買い手がいるから成り立ってるんですよ？

>>118 匿名さん
東池袋直結タワマン住んでましたが、勤務先が有楽町じゃないなら駅直結であってもそこまで利便性感じなかった。売り出し中のやつは池袋駅まで距離もあるし実際住んでみて後悔する人多いと思うわ。

>>120 マンション検討中さん

売れなかったら下げるまでです。
ただ待てない消費者が多すぎるのが現状です。

>>１２２
マンション価格なんて決まった値段あるわけじゃないし他と比べて値段が妥当で自分が欲しいと感じたら買っていいと思うけどね

>>122 名無しさん
待ち続けた結果、購入の機を逸したのでしょうけど、マンションは買いたいときに買える物件を買う人が多いのが現状だよ。
値下がりするまで賃貸で我慢する人なんか少数派。
資産バブル待ったなしの状態であと何年待つことになるんだろうね

まあまあ。ここはスミフじゃないんで、価格には期待できるのでは？
ルフォンは購入経験があるので印象を述べさせてもらうと、基本的にはがめついデベなのでなるべく高く売ろうとする。でも売れないとわかると妥当な額にするよ。
検討者はMRでデベ（窓口は販売代理だけど販売方針はサンケイビルが決めてる）に意向をしっかり伝えることだね。

最近は三井も糞仕様マンション作ってるから住友だけがという感じでもないけどね。

23区マンションしか見てないが大手３デベロッパー最近はどこも変わらないだろ大体値上がり前提で値段付けてる

>>126 名無しさん
三井については同感だ。
大規模の長谷工案件ばかりで、中身見たら仕様は三流デベ以下

このマンション検討してる人って年収はどれくらいなんでしょう？夫婦合わせて1100万、子供二人、貯金2,000万ほどだと購入は無理あるかな…

>129

資金計画は自分でお金を払ってFPに当たるのが確かかな。

坪450-500くらいの3LDKになると最低1000後半くらいは欲しいかなって印象です。2000台で中長期的にも見通せるならそんなに困る事は無いでしょう。まぁ可処分所得をどのくらい不動産に突っ込めるか（他をどのくらい諦められるか）にもよると思います。

ここって期待してる人いるの？

駅チカだけど静かでいいところだよ。北口と比べても歩いてる人少ない。
ただし駅から上り坂が続くのがちょっときついかな。ほぼフラットアプローチだけど。

>>129 マンション検討中さん
3LDKで普通に9,000半ば?だろうし、1,000万頭金に入れても8,500万くらいでそれを世帯収入1,100万円で購入するのは無茶では…
大人しく近くのパークタワーかライオンズタワーの中古買った方が良いかと。

それだけ高い可能性が高いんですね。
ペンシルタワマンなのに。

そもそもペンシルタワマンだから安い、大規模タワマンだから高いという認識が違うのでは？パークタワー勝どきだって坪400万円切ってる部屋あるよ。
ほぼ参考にならないけど、タワマンですらない住友なんて北口で坪400万円、南口で坪500万円だし。

ほむ。

>>136
北口安くてもだいたい４２０はするそれでも売れてるから驚き

大塚って下町で汚いイメージ…

>>139
昔から下町ではないよ
昔栄えてた繁華街　駅周辺は綺麗

結構高そうだな。ステアリと同じくらいできそう

ステアリよりは安く出るでしょ？

ステアリは低層に地権者住戸が多かったと聞くのでそのせいで平均価格が上がったのではないかな。
だから平均価格はここのほうが低く、でも実質はさほど変わらないかも。

ステアリの3LDK全室南方向5Fが449万、17Fが521万、ここと比較にはならないと思いますが、

ステアリの坪５５０以上の部屋なくしたぐらいの値付けじゃね

>139

三業街としてね。その名残で駅の規模にしては風俗がいっぱい。独身男性には住みよいかな。

ステアリとそう変わらないのでは？

https://manmani.net/?p=33279

>>146 匿名さん
恵比寿とか麻布の方が多いよ

>146
風俗あるのは北口だけねここは南口

ここでは予想単価430万でした。ステアリと同じぐらいはありえないでしょう
https://manmani.net/?p=27016

平均430なら買いだね。

素人の予想なんて当てにしてんの？
450以下はありえんよ

>150
・南大塚Ⅳ計画＝坪単価430万円
・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発＝坪単価480万円

これくらいできてくれると理想的なのですがどうでしょうか。って言ってるからどちらかというと予想じゃなくて願望
実際・東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発（ステアリ）は坪平均５３０だし

ステアリ平均単価520弱
じゃ　ここは1割安く470？　高くないかな、
3LDKで柱の食い込みが3カ所もある間取り、厳しいかも

設備仕様にもよるかな
ステアリレベルだったら買いPTKレベルだったらボッタ

個人的にはステアリレベルではないにしろディスポーザー　食器洗い機　ミストサウナ
辺りの最低限必要な標準的な設備がついて坪４５０かステアリレベルで坪４８０かって予想

間取りは微妙　あとは設備仕様でどれだけ差がついてるか
大塚駅前の再開発は無いにしても周辺の池袋再開発はひかえているので、今後上がってくるのではないかと？

駅に近く、外観デザインもさすがタワマンで素敵です。
ただ外観などからは想像つかないくらい、間取りはシンプルですね。
ありがちな感じでちょっと残念かなと思ってしまいました。
低い価格設定にするつもりなのかな?もう少し情報が欲しいですね。

3LDK上層階でも500は超えないと思いますがどうだろう

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_95142521/
近所のグローベルたっか

つぼ460強か

景色も高層階のメリットあんまりないな近所の板マンを見下ろせるくらいか
ただ春になったらたぶん西巣鴨中近くの桜がちょっと見れるからそこはいいかも

追記
近所のグローベルの評価です

売れなければ、評価に入れるのは無理がある。
この地域がこんなに高いわけがない。
誰も買わない。

デザインはいいね。免震なのも良い。

同じ区画で地上げしなかったマンションの側壁が汚い。
どう仕上げてくるのか。

ここって共用施設が何もないのね。しょぼいなぁ。

間取りもしょぼいし駅もしょぼいし、何を期待して買うのかわからん

この規模だと共用施設はないのが普通だろうね。まあ管理費は期待できるのでは？
エントランスホール、ラウンジはなかなかかっこいい。
山手線駅至近、丸ノ内線駅も使えるというのがいいのではないかな。
それにメリットを感じない人にとっては検討対象外だろうね。

規模からするとディスポーザーも微妙なラインだしね。

駅近で山手線も使えるので個人的には満足な立地だと思っています。
間取りがシンプルなので好き嫌いがはっきりわかれそうなところですが、
価格次第では全然ありなように思います。

大塚駅前まで結構坂がきついのがネックですね
高台になるので水害に強そうですが。

山手線大塚駅のいいとこは池袋で降りる人多いから座りやすいとこ

>173

内回りはね。外回りは上野、東京でもどっと降りないから座れないほうが多い。実家が大塚で、品川勤務だった時期があったので内回りと外回り試したことある。あと、池袋も階段の近くとか人がどっと降りるポイントをチェックしておかないと。

>174
大塚から品川通勤は結構大変そうだね。
新宿方面しか普段使わないから忘れてた。
池袋方面は座席の前で待機してればかなりの確率で座れるから楽ぐらいの甘い認識でしかなかった。
階段の近くとかまでは意識してなかったこれからそこも
意識して、これからは池袋で１００パー座るのを目指してみるわ。

先程営業の方と話しましたが、価格は未定なものの、東池袋のステアリを意識してるようですね。あそこまではいかないだろうとのこと。

事前案内きたな。
ステアリちょい下で来るなら設備構造相当頑張ってくれないと。loweグローエ天カセ一種換気は欲しい。スラブ厚もボイドで300は無いとね。

>175

１００パーは難しいかな。ポジションを少し間違えると下りる人に押されて出されちゃうことがある。

あと、座れないときつい。混みすぎてガラスが割れたことがあったんだけど、身動き取れなくて近くなのに音だけで状況を確認すらできなかった。

>177

ダイレクトウィンドウのところは全熱交換もね。

天カセあればいいな

各階リサイクルステーションがあるのは良いですね　設備のグレードも期待できるかも

>178
１００パーは確かにきつい、１００パー狙うなら朝早く起きるしかないけど朝早くは眠い。
てか、下りる人に押し出されるのあるあるだよね。
ガラス割れるのは普通に怖いね走行中だったらと考えると((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙ

入居が2022年なので、住宅ローン控除は金利1%ルールが適用されますか？

ルフォンは築年数が経過しても維持管理が良くて羨ましい、駐輪違反が外からは見当たらないですし、管理員がちゃんと見張ってるのでしょうね。

新築で高くかいましたが、店舗付き、店舗従業員が駐輪違反してるのに、管理人は管理室にこもりっきりで見張らない、注意喚起もしない、マンション に住んでるものですから、店舗付きマンション を敬遠する方がいるのもわかります。メジャーセブンだかららといって、管理会社の管理が強い、質が良いと言うわけではないことがわかりました。

実際アフターなどあって管理会社は変えられませんから、重要なことです

>184

どこのルフォンと管理がダメなマンションの話だろう。

あと、アフター対応は管理会社ではなく売主。売主の系列だと管理会社が窓口になってくれることはあるけど。

アフターといえば今のマンション(こことは別デベ）、入居後1か月は売主の担当者が管理人室に常駐して、ちょっとした不具合や使い方がわからないといった対応は即時にやってくれた。そういうケアがあるかどうかも要確認。3か月点検まで放置ってケースが多いみたいだけど。

>>185 匿名さん

ルフォンではないです。
アフター期間中は管理会社とは別に、売主が見にきてくれて対応してくれています。

他社分譲で駐輪違反に敏感に対応してくれてる会社がある事を管理会社に伝えましたが、管理会社はあくまで中立の立場だとか何とか言って、管理会社、管理員も注意喚起を嫌がっています。それを店舗側も認識していて店舗は自由にやっています。店舗は地権者なんで本当に困ったもんです。細則違反やり放題です。

売主と管理会社が別なのはわかってるんですが、やはり管理会社を変えると何かと都合が悪いのではないかと、いう案が出ました。

まだ1年も経過していないのに管理会社が値上げを要求、アフター期間中であるため、今回は受け入れたということです。

管理会社は実質変更できないし、売主は地権者への対応は本来はできるだろうけど、やらない、売りっぱなしと言われても仕方ないと思います。店舗付きのマンションは店舗次第では美観が損なわれる可能性が高い事をもっと認識しておくべきでした。

1年も経過せずに値上げを要求っておかしいな。委託契約の更新時に交渉なのに。

ここは下から上まで（プレミアムを除いて）同じプランしかないのだろうか。3LDK（か２LDK）で考えていたが、どれも間取りが残念すぎる・・とくに柱・・・
ほかのプランがあるのなら見てみたいけど、これだけだったらお得感がない限り別のマンションでいいかーとしか考えられなくなってきた。

柱2本分にも対価を払う

専有面積は壁芯で表示だから壁より内側の柱も含まれる。あと、税制の減免対象となるかの基準は内法の登記面積なのでその辺も注意。

予定価格楽しみやな

>188

上下同じ間取りって浴室の下に寝室が来ないって意味で理にかなってる。プレミアフロアとか別レイアウトになってるときは要注意。

価格と仕様のバランスが楽しみ。天カセ天高2600一種換気だったら買います。

駐車台数が総戸数146に対して33台となっておりますが、
思ったより確保されていてよかったという印象です。
他のところではもっと割合が低いところがたくさんありましたので。

それなりに便利だけど駅直結でもないし周りの環境が特別いいわけでもない。
ステアリを意識するなら上物のクオリティはステアリくらいにはして欲しいよね。

近くに仕様の高いマンションないから、そんなに頑張らないと思うよ

急に頑張る方が不自然

>196
一応南大塚にはグランドヒルズがあったはず

ルフォンで天カセって今までありました？

10年以上前のルフォンだと天カセじゃないのを探すのが難しいかとは思うが、ここ10年はどうかね。
白金台のタワー見たときに天カセがLDだけだったのにがっかりしたような（さすがにLDまで壁掛けではなかったと思うんだけど記憶が定かではない）

>>187 匿名さん
残金の時に、委託契約期間が7ヶ月しかなかったことに、違和感を感じませんでした。3末入居なのに、9月末に管理会社から更新の打診がありました。人件費の関係で値上げとなったことを了承して欲しいとのことです。委託契約期間は大事ですね。

プレミアムフロアの画像壁面に恥ずかしい吸気口が映り込んでて萎えました。天カセloweも無かったら撤退です。

本当だ..こんな仕様でよくクオリティ高めた上質な設備仕様と広告出しましたね、期待できないか

大塚も高級住宅街になったな
ピンサロやトルコはなくなったのか

>>203 マンション比較中さん
ワンルームメンエスが山のようにある恵比寿とか中目黒よりは綺麗になったよ。この前もガサ入ってたし。

>>203 マンション比較中さん
南口にはない

壁給気口って時点で一種換気無し。終わった。

>>206 匿名さん

そんなん大塚物件に付くかいな

>>207 eマンションさん

東池袋には付いたぞ。

>>208 匿名さん

へー

ダイレクトウィンドウの部屋なら一種換気必須でしょ。大塚に関係なく。

>>207 eマンションさん
すみふの物件は大体一種換気だから
大塚はすみふマンション多いし一種換気も多いと思うわ

>211

すみふも板マンは三種換気。大塚のすみふ板マンだからね。

>>212 匿名さん
すみふの坪３８０ぐらいの普通の板マン買ったことあるけど一種換気だったわ
営業が都内のシティハウスしか一種換気にしないんですよって
自慢してた記憶まあ5年以上前だから今は違うかもだが

今度見学行ってきます！

>213

もはや昔話。というか、専有面積減らすから始まったコストダウンの先陣ってすみふだった。

一種換気はタワマンなら標準装備かと思っていました、湾岸の格好良いのは求めてないけど、欲しい機能ですね。ただもはやコストダウンは始まっているとの事ですし、他にも気をつけないと、この情報貴重ですね

最近はコストダウンしまくりだよ。分かりにくいのはそれを隠すためかオプション表示なし、オプションリストなしで、今までなら当たり前の設備がしれっとオプションになってたりする。インターフォンの玄関カメラとか玄関照明の人感センサーとか。設備は全部確認しないと。

一種換気含め数十万程度なのにケチりよるからな。戸建じゃ全熱交換すら当たり前になりつつあるのに。

最近ここまでケチるようになったのかと思うのは浴室乾燥の物干しをかけるフック。物干し2本だと使うところ用としまうところ用に片側に４つついてたんだけど、最近2つってのが結構ある。それケチっていくらなのなんだけど。

３つなんて微妙なのもあるし。

驚きなのはZEHで高断熱を謳っていて、全熱交換ないケース。断熱よくしても24時間換気で外気をそのまま取り込んだら意味ないと思うんだけど。ZEHの基準って眉唾。

換気設備などスペック気になるんですが、現在東●のマンション 住んでて、管理の質があまりに低いんで、管理会社が気になっています。以前見たルフォンや近場にあるルフォンは違反駐輪や布団干しなどなかったし、不審者が腰掛けてる事もない。管理人さんがちゃんとお仕事されてる。これはかけがえのない事です。
組合がすべての違反に注意喚起の仕方を全部列挙して書面で示せと言う管理人。管理人って巡回して注意喚起するのが仕事じゃないかと思うけど、違うのかな？

>221

勘違いしがちなのは管理の主体は管理会社ではなく管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。ご存じのルフォンは管理組合がしっかりしてるんじゃない。ただ、新築分譲の場合、入居するまでお隣さんがどんな人すらわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。管理を重視するなら状況が分かる中古を狙うべきかな。

換気設備などスペック気になるんですが、現在東●のマンション 住んでて、管理の質があまりに低いんで、管理会社が気になっています。
以前見たルフォンや近場にあるルフォンは違反駐輪や布団干しなどなかったし、不審者が腰掛けてる事もない。管理人さんがちゃんとお仕事されてるのかなぁ。
規約に載ってる違反で役員会で注意喚起が決まったのに、注意喚起の仕方を書面で示せない限り注意喚起はしない、個別に言ってこないでくださいと、言う東●の管理人。管理人って巡回して注意喚起するのが仕事じゃないかと思うけど、違うのかな？

>223

管理会社にも問題あるかもしれないけど、管理組合、その構成員でもあるあなたにも問題あるんじゃない。ここ選んでも同じ問題起こるかもよ。

どのように注意喚起をするのかを決めるのも管理組合の仕事。

管理会社に問題があるのなら変えるってこともできるしね。それもしないで文句だけですか。

植栽は桜ですか。桜って散った花の掃除が大変だし毛虫もでる。近くで眺めるがいいんだよね。管理人さん大変だ。

武蔵小杉の冠水騒ぎで説明会の様子をテレビでやってたけどあれひどかったよね。管理組合でなく管理会社が説明していて、それに対して住民からは怒号。そもそも冠水エリアで地下に受電設備があって水が溢れたらどうなるかなんて考えればわかるのに何も考えずに買った住民、さらに入居後も対策もせずに放置。

管理を買えなんてうそぶく営業は要注意。マンションって自分たちで守るもの。そういう意識のない人を集めちゃってる。

>>227 匿名さん
確かにその通りかもしれません。勉強になります。

どなたかモデルルーム行かれる方いますか？

>>229 マンション検討中さん
まだ早いよ笑

>>230 名無しさん
失礼しました（笑）自分今週行く予定なので、どれくらい行かれる方がいるのかと（笑）

モデルルームいつからですか？私はまだ物件エントリーしていないのですが、エントリーしておくと優先的にモデルルーム案内してくれそうです。
営業の方から電話が頻繁にかかってこないならOKかな。

1月7日まで冬季休業になっています。今年はどこも休みが長いですよね。

まいばすけっとが近くに2つ（3つ？）ありますけど、マルエツプチや西友もあるのでお買い物もしやすそうです。
山手線の「内側」高そう。。。
いくらくらいになりそうですか？

三種換気の低仕様ぽいので450位が限度かな。
ステアリよりちょい下で撤退する未来が見えます。

仕様は妥協するしかないでしょ
コストダウンしても高いのが現実だからね
スルーしても条件良くなる可能性低いから
立地重視でしょ
自分の移動がしやすい場所に住んで、仕事して稼ぐしかない

大塚はホームまですぐいけるのが魅力。ターミナル駅だと徒歩分プラス5分くらいは多くかかる

>232

長期休暇は帰省や旅行でモデルルームは閑散期だから例年でも休みは長い。すみふは例外だけど。政府の要望通り8日まで休みって横並びになると思ったけど意外と短かった。ただ、緊急事態宣言でまたモデルルームクローズかな。某物件では延期の連絡がすでに来てる。

あとエントリーすると集客が悪いとモデルルーム来てねって連絡あると思うよ。電話攻撃NGならモデルルームオープンしてから予約すればOK。販売開始まで1～２か月あるからね。

今更だけど、ここペラボーじゃないか、しかも低いの。これも妥協すべき低仕様？

賃貸仕様でお馴染みPTKもベランダ境壁はトールタイプでしたよね。背の低いペラボーは一気に外観ランク下げると思うんだけど…。

マリオン(飾り壁）あるから外観を下げるってことはないと思うけど。

モデルルーム予定通り開催！

>>239 匿名さん
そうですか？斜め横からの外観パースに映ってるペラボーダサくないですか？

ダサいねえ・・

大塚では1番目立つシンボル的なマンションになるような気がします。
公園が見える方角は、お高いのでしょうね、
気が早いけど、中古市場になった時、ディスポーザーあって、バルコニー隣との境がチープではなければ、まぁまぁと思ってるんですが。マンションは立地と外観だと思っていますので、コストダウンしても何らかの工夫をして安く見えないようにして欲しいですね。

坪450だと大井町より安いとか
品川から遥かに外に外れたところ

武蔵小杉なら変わらないくらいか

向こうが割高すぎるのか？

高すぎワロタ、予定価格一億越え

三種換気、LD壁付けエアコン、lowE無し、各階ゴミ捨て場無し、サッシ高2000mm、単価はステアリ並みでした。取り急ぎ報告までorz

>>246 匿名さん
あれ？各階ゴミ捨て場有りと聞いてましたが
自分の聞き間違いなしですかね？
リビングは天カセと聞きました。

>>247 あぽさん

各階にリサイクルルームという名目でペットボトル等は置ける場所があるようですが、燃えるゴミなどのゴミ捨て場は一階の一箇所のみのようです。

ステアリよりは安いですが、最近坪単価は500超えのようですね。あと、共有部の使節はほとんどないようです。これなら、もうちょっと奮発してステアリ買ったほうがいいですね。

天カセないっすよ、、、

一番残念な所は主寝室とリビングからは東側のバルコニーに出れない(FIX窓)、洗濯機上の吊戸棚も標準だと思ったら有料？

>>245 あぽさん
坪500、超えるんですか？

>>252 匿名さん

高層は越える住戸もあります

低層はいくらぐらいでしょうか？？
山手線至近とサンシャイン徒歩圏は強いですね

>>254 マンション検討中さん

まだ調整中みたいですね。価格が公開されていたのが9階と上の方の階のみだったので。

期待してたけど残念マンションか…

スラブ厚が200mm-250mm　ボイドの工法にもよるけど上下階で音の問題も出てきそうだな…、

>>252 匿名さん

ありがとうございます。
低層階で460ぐらいだったら買いたいです

>>259 マンション検討中さん

9階北側の2LDK角部屋なら460切りますよ。

なるほどね。
デベとしては立地条件はステアリよりむしろ上と判断したか。
まあ客がついてくるかどうかはわからんが。

いや、案内会大盛況でしたね。
価格もなかなかなもんで、俺はここ諦めてステアリの方に決めました。

洗面台は人工大理石でしたが、フィオレストーンの方が良いな
キッチンとかおしゃれだったけど、ここだけ気になります

>>262 名無しさん
山手線内側なら、そのくらいするんですかね？
すみふの池袋と比較して決めたいです。

ここはステアリより、すみふの大塚マンションを参考に価格設定したような

>>265 匿名さん

どちらにせよ、いけてないですね

ここ待たずにステアリにしてよかった

高層でも500万は越えないと思いましたが、10階でもう500超えそうですね　

>>263 匿名さん

確かに、大塚のシンボルマンション？売り出しているのに、設備のグレードが、、天カセは3LDKにはつける可能性が高いとのことで、洗面所もなんとかして欲しいです、オプションでも対応して欲しい

んーーー、、、、価格がねぇ。正直9,000万代を予想してたから、、5階あたりでどのくらいの値段になるかな。

ペラボーをトールタイプにしてLD天カセ標準位はしてほしいですね。
後EVが分速100mで遅めなのも気になります。

立地は確かいいけど、単価盛りすぎ感も否めないね。

>>272 名無しさん

ほんとそうですね。
なら、大塚じゃなくてもいいかなっていう価格帯
でもデベはこの価格でもこの立地は中々ないでしょっていう強気な感じだったし。
まー、それでも売れちゃうんだろうなぁなんだかんだ

>>251 匿名さん

床面積を最大限に広げるためや
スミフがよくやるやつ
バルコニーは室外機置き場のためのみにある

個人的にはバルコニーの隔板の高さですね。坪500万の単価で販売するんだったら、隔板ぐらいはちゃんと天井まで伸ばせよという感じです。
そこまでコストカットされたら、ちょっとがっかり。

全体的にもう一段階仕様上げないとね。高層はいいけど低層はこれじゃ売れないよ。
すみふの南大塚もここより立地良いけど盛大に売れ残ってるし。

豊島区ダメなら台東区だな
蔵前に少し再開発あるな

豊島区がダメってよりここがダメなんだよね。南大塚も論外だし、最近出たシティハウス2つも金太郎飴のいつものやつ。
となるとステアリかプレミスト文京千石なんだが、どっちも残りわずかというね…

ステアリももう低層かがっつりお見合い眺望しか残ってないですからね。私は白金スカイのレジデンス棟にします。