シティテラス谷町四丁目ってどうですか？

谷町四丁目徒歩1分、住友不動産の築浅物件が出てますね。
坪単価約230万円の2LDK、約60平米、4120万円です。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/osaka/sc_128/pj_96042894/

これを全面リフォームするのもあり？

個人的には三つの中で外観だけなら京橋が一番格好いいと思うけど、谷四とは立地が違いすぎる。
出来上がったら高さがあるし谷四の方が格好いいかもしれないけど。

なんだろ、住友物件てほんとワンパターンというかどれも同じに見える。変わり映えしないねんなぁ。つまらん。

>>384 匿名さん
パターンがあるところはどこですか？近辺で探しているので教えていただきたいです。

>>385 通りがかりさん

鶴見と京橋

>>386 匿名さん
住友さん以外が聞きたいのですが。
どこの不動産屋なら、色んな外観パターンで選べますか？

>>384 匿名さん
積水、リバー、関電、プレサンスetc
最近はどこも、同じですね。

谷町4にはこれから、結構マンション増えてきますね。

この数年、GM2個でもびっくりしましたが、
2021シエリア大阪上町台パークタワー(29階、112戸)谷町四
2023ウエリスタワー谷町四丁目(25階、148戸) 谷町四
2023シティテラス谷町四丁目(20階、183戸) 谷町四
2024東急不動産常磐町2丁目計画(31階、?戸)谷町四

と四つも増えます。
谷町四の資産価値はぶっちゃけこれからあがると思います。
大阪城や難波宮も近いし、環状線の内側で豊かな生活ができる都心部としては全然ありだと思う。願わくば、あと一つ、イズミヤ以外にレベルの高いスーパーが欲しいですね。

>>384 匿名さん

住友不動産は板状マンションにそんな拘りがない、注力していないんだと思いますよ。
タワーだとエリアNo.1を狙うキャッチフレーズ多いんですけどね。

戸数の割に盛り上がらないなぁ

盛り上がると値上げ

板マンにこれだけ出すならタワマンでええわってなるわな
利便性はいいとはいえ、ある程度求めやすい価格にしてくれるのではと思っていた人はガッカリしたのでは

>>382 匿名さん
これ高いよ。

>>389 匿名さん
買う人が減れば値段は下がるよ
中古マンション売れ行きかなり悪い

タワマンと板マンの違いってあるの？
タワマンは嫌って人、たまにいるけど。

同じ谷町5のパークハウス
分譲時67㎡の高層階3500万だったことを思うと、倍になってますね。
しかも向こうは駅近。

まあこの辺りでは、ここ10年間はグランドメゾン上町台タワーが王者に君臨していると思う。

>>398 マンション検討中さん

へぇ、そんなに住み心地良いんですね。
住民さん

>>398 マンション検討中さん

お見合いタワー王者として？

リセールだけを考えるとザタワーが一番やけどな

>>401 マンション検討中さん

へぇ、そんなにリセール良いんですね。
住民さん

いやいや。
こちらは上本町(五条)エリアに住んでいるので、客観的に言ってもグランドメゾン上町台ザタワーがこの辺りでは頭一つ抜けてるでしょ。

中央大通りや谷町筋沿いなんて車の騒音や排気ガスに体内が汚染される可能性があるし、仮にここで選択するなら、南西角がベストポジションでしょ。

>>403 マンション検討中さん

それってもろに主観的意見ですよ
住民さん

>>404 匿名さん

陰ながらエールを送ってあげてるのにー

強烈なナロースパン、リビングイン、さらに絶対に避けたいリビングイン洗面脱衣所(年頃の女の子はどうすればよい？)でどうやってグランドメゾン上町台ザタワーと競うことができようか。

シティテラスですのでコスカ板状マンションであることは承知していますが、戦う土俵が異なることを自覚しなければならないですよ。

ここがシティタワーだったら良かったのになー

戦うならウェリスタワーとこっちの比較でしょ？

>>403 マンション検討中さん
電気自動車が普及したら騒音や排気ガスも減れると思うし、そして別に一番東側も20メートル以上離れてるから、東側の建物を立ったらさほど心配はないのでは？

ここの口コミは悪いことばかり書かれているけれど、マンションは大手の住友だしファミリー向けのマンションで契約数は結構多いんですよね。マンションを本気で検討している人はここまで悪い内容は書かないし、他社の業者さん達が書いているのがバレバレですね。

>>403 マンション検討中さん

ザタワーの転売、苦戦しているみたいですね。頑張って下さい。
陰ながら応援しておりますよ。

コロナの影響で、4月25日から販売センター、マンションギャラリーをクローズとありました。
オンライン見学会はあるようです。

他の不動産会社でも同じでしょうか。
今年もコロナに振り回されるとは思いませんでした。
こういったマンションのモデルルーム、営業お休みしたら補償されたりするんでしょうかね？

>>411 匿名さん

国からの保障はないですね。
購入者がこの物件に支払ったお金から補填されるでしょう。

>>411 匿名さん
別にモデルルーム行ったからってその場で何か買うわけじゃないからな
最終的に売れればいいんだから、金額的な影響なんかほぼ無いでしょ

売れてますか？

>>414 匿名さん
売れていますよ

ここは売れると思う。
住友だし、ある意味どこよりも空気読んでちゃんとしてる。
谷町四丁目は住環境として悪くないし、じんわりとだが、これから地価は伸びるぞ。

>>416 匿名さん

空気…？じんわり…？？

契約予定ですが、やはり人気のようで早めに部屋を押さえておいて良かったです。

>>416 匿名さん
それは厳しいのでは。今年後半から落ちるでしょう。知り合いの不動産持ちもかなりの数手放していってますよ。

>>418 匿名さん

何をもって人気と考えてるのかな？

第1期でまだ20戸台しか売れていないのに人気というのでしょうか。

>>418 匿名さん
一定より上の階は価格が同じなので高層階は人気ですよね。

どうしても売れてることにしたい人が紛れ込んでるね

>>423 匿名さん

どうしても売れてないようにしたい人が紛れ込んでるね

昨年の秋から案内を始めて、現在、申込が29戸。これが事実。
29戸売れたことを公表しているだけ。半年強で29戸。売れていなくても、売らなくていいんです。というのが住友不動産。
契約ではない。

今は特にコロナ禍で宣言発出中だから仕方ないのでは？シティテラスだけの話ではありませんよ。

買い手は規模の間取りを早く予約したい
でしょうけけれど1期がまだ販売中ですよね。

再来年に竣工の物件ですので、住友さんは慌てて完売を求めていないと思います。
これだけの大規模マンションなので当然かと。

住友さんは確かに完成時に完売しないってほんとっぽいですね。
YouTubeで見つけました。ほんまにそうなんやと思いました。

>>428 名無しさん

マンション検討されてる方には常識かと…

>>429 匿名さん

そうだったんですね。
失礼しました。

住友のマンションは何故売り急がないのか、何故値引き販売をしないのか不思議でしたが
428さんが貼って下さった動画である程度は理解できました。
初心者の自分としてはありがたかったです。どうもありがとうございます。

住友不動産は、ほしいマンションがあった場合、ほしい物件があったら早めに買ったほうがいいっていうのは他のスレッドでも見かけますよね。
変に待っても、安くはならないですから
ほしいんだったらいずれにせよ、選択肢のあるうちに（階数が選べるうちに）選んでしまったほうがいいように思う。

資金繰りなどのお金の関係で完成したらさっさと手放したいデベロッパーの都合で青田買いが当然になってますが、冷静に考えると人生で何度も買い直さない、数千万円するものをCGとオプションだらけのモデルルームだけで買うことがおかしいんですけどね。
引き渡しまで時間があってある意味博打の販売初期に安く設定して、建物が完成に近づくに従って値上げしたり、完成後に実物を見て買える代わりに高くなるって買う側からしても悪くはないと思います。安く買いたいなら迷わずに飛び付けばいいんですよ。

駅近が良いので上町一丁目ではなくここを検討してますが5人家族で70m2の間取りは圧迫感あるかな。今は幼児が3人なので行けそうだけど将来が心配‥

>>434 マンション検討中さん

今で言う1LDKで、5人家族で高校まで過ごしました。
意外となんとかなるものですよ。

>>435 匿名さん

何とかなると言うよりも、工夫して何とかするんでしょうね。
駅近になればなるほど、広い部屋の新築は無いですしね。

>>435 匿名さん
1ldkで5人はすごいですね。何とかなるとわかり安心です。中古でも広い間取り少ないので前向きに検討してみます。

技能実習生みたい
狭い部屋にぎゅうぎゅう
快適な生活とは思えないけどそこまでして谷四にすむ必要あるのか。理解できないが。

>>438 マンション検討中さん

70平米に5人暮らしで技能実習生なの？よくわからん

四畳半をパーテイションで分割して2部屋にして リビングに寝るようにすれば できないこともないですが 70で5人はさすがにきついと思います。
戸建て100から130の標準間取りないとです

>>437 住民でない人さん

普通は何とかならないと思います。将来子供に恨まれるかもですよ。
郊外物件も見に行くだけ見に行った方がいいかと。
まだあるのか知らないけど、icocityとか彩都とか。
もっと安くてもっと広いでしょう。
もちろんアクセスは悪いけど。

>>439 匿名さん
85㎡に4人家族ですがキツいです。
普通に生活出来ますが快適ではありません。
なので100㎡位の所を検討中です。70㎡で5人は考えられません。

現在賃貸に住んでおり、住み替え希望です。
今まで、仕事柄引っ越しを繰り返しており、50平米、60平米、70平米、80平米、85平米に家族4人で住んできましたが、全て狭かったです。恐らく、90平米を検討したとて、狭くなると思ってます。スペースあれば、物が増えてしまう家庭ですみません。来年子供も中学に入るので、部屋数は数年後には不要になると考え、市内で70平米前後で検討してます。
今週見学します。宜しくお願い致します。

>>442 名無しさん

まず家中のゴミを捨てましょうよ。

>>444 匿名さん
普通の人ってゴミと生活してるんですか？

>>445 匿名さん

いらない物が多いという話では？

>>442 名無しさん
狭いのストレスになりそうだし新築100m2は予算外なので諦めてリノベ物件にすることにします。

こちらの物件売れてるんですかね？

ここの70平米では4人家族（高校生と中学生）きびしいでしょうか？

>>449 評判気になるさん

狭いとは思うけどいけると思いますよ。
ここすぐ売れそうですけどね

>>450 匿名さん

ここ、ファミリー多いです？

>>449 評判気になるさん

全然余裕ですよ

>>442 名無しさん
>>444 匿名さん
私も物が増えてしまう人間なのでわかります。

少し前、楽天買取やってみました。
ネットで依頼して、宅配便の業者が家に取りに来てくれます（集荷というもの？）。
段ボールはこちらで用意が必要ですが、もう読まない絵本を売りました。
子供は小学生になり、体操服にボールに書道用具、リコーダーにフラフープにと増えていきます。
過去のもので使っていないもの捨てるといいですよ。

>>449 評判気になるさん
少し考えましょう。真剣な話にはなりますが、ベランダや廊下部分に普段使わない物を置くという方法もひとつの考えかな。近くのトランクルーム借りている人も多いですよね。

アクセス優先で検討すると良い立地だと思いますが
どのプランも面積が狭いことが気になりました。
ファミリーで住むには最低でも７０平米以上はほしいかなと思います。

部屋数を重視して考えている人にはおすすめだと思いますが
部屋の広さを求めている人には厳しい内容ですね。

>>455 匿名さん

あと板状なのに管理費が高い。

最近管理費高い物件多いですよね。
人材不足も影響してるんでしょうか。

>>457 マンション検討中さん
管理費上がってますし、あまりうるさい管理組合は管理会社に切られる事も多発しているようですよ。結局安く設定されていても更新時期に値上げ要求されることが想定されると思います。

>>458 ご近所さん

スミフはそんな事までやるんですか…酷いな

>>459 匿名さん
ちゃんと理解できてる？
初期に安く設定して買わせておいて更新時に値上げしてくるところがあるって話ですよ。
すみふは最初から高めに設定されてる。少しくらい高くてもちゃんと仕事してくれるならいいけど。

>>460 マンション掲示板さん

最初から高いからといって値上げされない訳じゃないですよね

修繕費は災害とかであがったりもするしずっと上がらないって保証はどこにもないですよね

>>461 匿名さん
不当に値上げされたら切られるだけですよ。
すみふが安く設定して値上げすると勘違いしてるのか、させようとしてるのかどっちなんですかね？

>>462 名無しさん
管理費と修繕積立金をごっちゃにしてる人多いよね。
管理費は出来るだけ安く、修繕積立金は初期から高めに設定されてる方がいいよ。

>>464 マンション掲示板さん

同感。ここは逆やってるのよ。

>>464 マンション掲示板さん
人口減で今後は不動産関係の会社は軒並み
減ってるだろうから、マンションを建てま
くって将来の為に同じ資本の管理会社で儲かる
システムを構築してるんでしょう。
マンション建てて儲かり
その後は管理会社・大規模修繕で儲かり、いわばマンションはドル箱でしょう。

>>464 マンション掲示板さん

管理費（月額）
10,725円 ～ 12,855円　
修繕積立金（月額）
5,970円 ～ 7,270円　
管理準備金
10,725円 ～ 12,855円　
修繕積立基金
340,900円 ～ 415,400円　

>>467 周辺住民さん
管理費も高くない。
修繕は安いから＋１万と
思っておいた方がいいね。
夕陽丘イクスは専有面積広いけど
合計56,000円位ですよ。
建築コストが上がりマンション価格が
上昇するとおのずと修繕積立も値上がり
せざる得ないのは当たり前

まぁ、タワーマンよりは安い方と思いますよ

あと、ここの管理費はネット料金含まれてるだっけ？

この金額で管理費高いと思うなら市内のマンションはどれも無理じゃないかな。
修繕積立金は5年後に最初の2倍、10年後に3倍とかじゃない？
お金足りなくて追加でとられるよりいいし、なんなら管理組合発足したらすぐに２倍にして15年間フラットにした方が住み続けるなら安心だよ。

結局、ここは値上がり可能性は無くても、値下がりは緩やかであろう物件という理解でいいかな？あまり売れてなさげなのが気になって

>>472 マンション検討中さん

特徴もなく指名買いされる物件ではなさそうなので、周りの普通の板状と同じように経年で下がっていくのではないでしょうか。

>>470 マンション比較中さん
千円弱と思われるネット料金が含まれています。

あっ本当だ。
ここは思った以上に修繕積立金が安いんですね。
このようなマンションは管理組合が動き始めてすぐに
積立金の見直しが必要になりそうですか？

すみふ物件なら６年目と１１年目にあがることがもう決まってるはずです。１回目の修繕は問題なくいけますが２回目は２０数年後になるので物件個別の問題が発生したり建築費の上昇とか消費税が変わったりもしますし読めません。たいてい上がっているので積立もあがることがおおいですが・・・

管理費と修繕積立金は周辺のマンションとよく比較していますので、ここは大規模のお得感はないけど、別におかしいレベルでもないです、スミフの定価はいつもギリギリのところで攻めていますね

>>477 マンション比較中さん

比較された周辺の新築マンションってどちらでしょうか？

近所で中古出ていますね。築5年でここより1000-1500万くらい安い？

ウェリス難波宮　上町
【所在】大阪府大阪市中央区上町
大阪メトロ中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩6分
大阪メトロ長堀鶴見緑地 「松屋町」駅 徒歩12分
大阪メトロ長堀鶴見緑地 「谷町六丁目」駅 徒歩6分
【概要】価格：5,090万円
　　　　専有面積：76.14m2　3LDK
　　　　所在階 / 階数：4階/15階建
　　　　築年月：2016年1月築 （築5年）
https://www.mansion-review.jp/su/?2HA1v

>>479 匿名さん
仲介業者様
お疲れ様です。
是非検討致します！笑

>>480 マンション検討中さん

仲介業者ではないですが、、、良い物件だと思います。ぜひ。