シティハウス浦和岸町ってどうですか？

15階建て、60戸、工期は2020.3月末日～2022.3月末日だそうです。

きっとお高いんでしょうね・・天井

>>1
所在地、交通、敷地面積、床面積などの情報もお願いします。

いま解体工事してますね

KDB 30835
届出日 2015/07/15
件名 (仮称)さいたま市浦和区岸町7丁目計画新築工事
地名地番 埼玉県さいたま市浦和区岸町7-28-1ほか
住居表示 埼玉県さいたま市浦和区岸町7-4
主要用途 共同住宅、店舗、駐車場
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造、鉄骨造
基礎
階数（地上） 15 階
階数（地下） 階
延床面積 13092.83 ㎡
建築面積 1404.88 ㎡
敷地面積 2579.24 ㎡
建築主 三菱地所レジデンス株式会社、ミサワホーム株式会社
建築主住所 東京都千代田区大手町1-6-1、東京都新宿区西新宿2-4-1
設計者 株式会社アルク設計事務所
設計者住所 埼玉県さいたま市浦和区岸町7-1-29
施工者 川口土木建築工業株式会社
施工者住所 埼玉県川口市本町4-11-6
着工 2016/03/01
完成 2018/12/31
備考 共同住宅(137戸)、店舗、立体駐車場

こちらでしょうか？
最寄り駅は浦和？
もしそうなら、たどり着くまで信号がいくつかあるから、実際には時間がもう少しかかりそう。

それは竣工済みのパークハウス浦和岸町です
そのパークハウス浦和岸町の駐車場側の道路を100メートルほど南下した場所が建設予定地です

それは三菱ですね

東西の眺望は良さそうですが、南側はマンションが立ち並んでいます。
南側は3メートルもない道路と民家を挟んで10階建てと12階建てのマンションが並立していて、その10階建てマンションの向かい隣りは14階建てのプラウド浦和岸町マークスです。

浦和の常盤と岸町といえばドミノマンションの代名詞なので、多少のドミノは諦めるしかないでしょう。

岸町アドレスはいいですね

東と西が抜けてるから、全戸南向きではないかな？

岸町の新築マンションを買うなら本物件が最後のチャンスかもしれませんね

岸町でマンションを建てられそうな商業地域は、ほぼ７丁目だけなので、たしかに
あとは、旧中山道沿いの大邸宅周辺の駐車場群がどうなるかでしょうか

周辺図です。確かに南側はマンションがあって、眺望の抜けは良くないです。

いまのところの計画では、建物はこのような感じです。
　４戸×15階
　全戸南向き
　１階住戸は専用庭付
　エントランスは東側で２層吹き抜け
　駐車場は北側で機械式２基
　エレベーターホール無し（１階住戸前に設置）
全体の配置としては、南側道路から少し下げた位置に板状の本体を建て、北側の左右に駐車場とエントランスを配置する模様です。

全部角部屋ですかね。徒歩9分の立地ですし、これは人気でそうですね

>>15 匿名Rさん

ありがとうございます。全戸南向きですか。低層階は日当たりあまりよくなさそうですね。一部住戸を東向きか西向きにすれば抜けがいいんですけどね。敷地にそこまで余裕ないのかな

待ってます

徒歩9分は資産価値的に厳しいしパークハウス浦和岸町徒歩7分（これはこれで駅近とは言い難い）との比較感からしても劣後せざるを得ない。仕様とか間取りを良くする前提で坪300くらいじゃないかな

駅から9分で坪300ですか？
パークハウス岸町より高いのは住友価格だからですか？
坪260でも高いと感じます。

土地も建材も何もかも高くなってるからでしょ

坪300じゃさすがに捌けないんじゃないかなぁ。建築費上がってると言えどそんなに築年数変わらないパークハウス浦和岸町よりは安くしないとさすがに買いづらいしそれなら駅前再開発タワマン待とうって判断になりそう。坪250?280くらいが妥当

まぁ北浦和駅近のステーションプレミアが坪単価260くらいだからここが300くらいになってもおかしくはないか。駅距離あるけど住友だし時間かけて売るんじゃないの？

駅前再開発タワマンは坪400と言われてるけどね

高いっすなあ

住友不動産だと値引きはしないでしょうね。
あそこって、絶大なる自信を持って販売しているから。
場所的にいい立地ですよね。
ファミリー向けマンションになるのかなぁ。
駅からの所要時間を考えるとそういう気がしました。

仲町は公式ができましたが、岸町はいつになるんでしょう？

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawakishicho/
公式が出来ました

ここ数年の住友プロデュースの浦和のマンションを見るに、仕様は上げてこないんじゃないかな。そしてコスパ最悪の高価格。
坪単価300のガーデンハウス浦和常盤がいい例。
これから世界的なコロナ不況でマンション価格が1割から2割は落ちると言われてるのに、急いで購入するのは愚の骨頂。
マンション市場のミニバブルはもうすぐ弾けます。

新築価格は下げられないから、都内物件のように、在庫の山を抱えながら何年もかけて売り切るか、途中で業者に処分価格で売却かするのでは。どちらにしても通常価格で買った買主にとっては腹立たしい結果ですが。

少なくとも昨年から今年にかけて通常価格で新築マンションを買った（買う予定の）人は後悔しそう。
来年以降は世界的なコロナ不況の煽りを受けて、マンション価格は下がるだろうし。
住友でいえば、ガーデンハウス浦和常盤・浦和仲町とシティハウス浦和岸町は直ぐに手を出すべきじゃない。

新築物件は値下げせず長期戦で売るだろうね
体力がある大手不動産会社の物件ですから
すぐに下がるのは中古物件だけでしょう
中古に出す個人は金が必要な事情があるから

でもこれから仕入れる物件は、土地代も建築費用も下がって相当安くなってくる可能性が高いんだよね
そういった後発物件と勝負できる価格に最終的には下げざるを得ないと思うよ。これまでは上がる続ける市場環境だったから強気で出られたけどね。
もちろん表立っては値下げしないだろうけどね

景気の影響を受けた適正価格の変動を価格設定に反映させるデベロッパーから買った方が、資産価値の維持にはベター。
住友は、我が道を行く割高価格で竣工・入居後も長く売るのが常だから、コロナ不況に突入する今の時期は掴んじゃいけない物件と認識している。
ただ、今の浦和の徒歩10分圏内のマンションの大部分が住友だってのがネック。
三井もあるけどね。

中古でよければ浦和駅徒歩10分圏内のマンションはいっぱいあるよ

雨降りや、荷物が多い日はタクシーに乗りたくなる距離と思う。感じ方はそれぞれだとは思うけど、、駅距離がありすぎて厳しそう。

岸町とはいえ、駅徒歩9分なら資産価値的に微妙。
パークハウス浦和岸町は、三菱地所が仕様を上げて対応したから高価格でも売れたけど、住友は仕様上げないからなぁ。
それ以前に小規模物件でディスポーザーも無いのだろうし、旧財閥系デベのプロデュースらしからぬ色んな意味で小粒なマンションになりそう。

ディスポーザーは設置予定です。

>>38 匿名さん

ホームページに載ってた？
何で知ってるのかな？

>>38 匿名さん

営業の方ですね。
テレワークお疲れさまです。
営業活動されるなら、名乗りましょう！

仕様は良くもなく悪くもなくといった感じでしょうか。
両側アウトフレームだし、エントランスの造りは良さそうです。近くのパークハウス浦和岸町の西側棟より格段に日当たりは良さそう。
イマイチなとこは、間取りには期待できなそう。階高３ｍで同じサイズの箱をびっしり詰め込んだ感じ。そして、駐車場がターンテーブルを使う多段機械式。出し入れに時間がかかりそう。車が出入りする道路も狭いし。ただ、完成したシティテラス浦和常盤の駐車場を見ましたが、そっちより若干マシかな。あそこは車に乗らなくなりそう。
あと、機械式駐車場が隣の敷地の祠の鳥居を塞ぐことになりそうですが、なんだか気になります。どうするのかな～？
いずれにしても、価格がどうなるかですね。

間取りは浦和のマンションは糞なのばかりだから。
両側アウトフレームというだけで素晴らしい仕様に思えてしまう笑

60戸なら浦和では中規模、ディスポーザーも付くなら文句ないですね。駐車場もネックかな。

スミフは三菱より高いの確実。
坪320万も有り得る。

スミフはそれだけ仕様もこだわってますからね
一番高いけどその地域内では一番仕様を上げて価値あるマンションを建てる、それがスミフ

設備・仕様、まだ見ることができないのでディスポーザーも決定事項ではなくて何とも言えず…
床暖房やディスポーザー、24時間ゴミ出しなど設備としてついていたらいいなと思えるものがあればいいなと思います。

「マンションギャラリー閉鎖期間：2020 年 5 月 7 日（木）～当面の間」で見に行けないのが残念ですが、逆にマンションギャラリーが開いていると大丈夫なのか心配になります。
どこかでインターネットを利用してモデルルーム見学をしたり、契約打ち合わせができると聞きました。積水ハウスのCMだったかもしれません。
コロナも長引くと予想されますから、自宅から打ち合わせや契約ができるといいですよね。契約書類は郵送やPDFでやりとりしてもOKなら実現可能だと思います。

シティタワー所沢クラッシィのスレを「値下げ」で検索かけて絞って読むと、住友不動産の値付けの方針が分かる。
初期に分譲する上層階を思いっきり高値でふっかけて、売れ行き良ければ下層階への価格差を狭め、場合によっては武蔵小杉みたいに上層階より下層階の方をより高値にすることも全く躊躇しない。逆に売れ行きが悪ければ、シティタワー所沢クラッシィのように下層階への価格差を一気に広げて実質的に値下げすることもある。
つまり、住友不動産が初期に分譲する上層階は、市場価格を無視したふっかけ価格だから、注意が必要。
シティハウス浦和仲町やガーデンハウス浦和常盤の初期分譲価格が法外に高いのもその一例。
住友物件は、その上層階に特別な拘りが無ければ、二期や三期まで粘って待つのが妥当だと思う。

>>45
さいたま市内の最近の住友マンションを知っている人は、誰も同意しないと思う。
シティハウス浦和仲町・パークスクエア浦和常盤・ガーデンハウス浦和常盤
それぞれのスレを見ると分かるが、競合マンションと比較して優れているポイントを指摘したコメントがない。
浦和タワーや東口のプラウドやパークハウス浦和常盤レジデンスに販売スピードが著しく劣っているのは、コスパが伴っていないからではないでしょうか。

>>46 匿名さん
ディスポーザーはHOME'Sに記載があったので確定かと。
さいたま市の住友マンションは大体仕様が一定なので、床暖とか24時間ゴミ出しはあると思います。

リモートで色々できるようになるといいんですけどね。
業界風土的に中々進まない気がします。

住不さんは高層階から売り出し～からの説明は大方正解です。
中でもシティタワーズ東京ベイは１期購入者がウハウハでした。
２期以降に値上げ・維持・値下げの割合で見ると所沢はレアケースです。
所沢は当初から地域の上限を遥かに超えるぶっ飛び価格設定でしたので是正されただけ。
埼玉の小規模物件では多分そのまま高層階の価格を下層階にも適用して値上げも値下げもしないが実質階の違い分だけ値上げという見解になる可能性が高い。
となると、やはり１期購入が良いのですが、浦和での住不は評判が良くないので野村か三菱が無難だと思う。
2018年までは野村・三菱の大量供給が続いていたので買おうと思えば買えたわけで、見送った人はつまりそういうことです。