東京都心で利便性が高く、住環境も良い立地なので前から注目していました。
森鴎外記念館（森鴎外旧居跡）が隣にあり、休日は風情ある「谷根千」散策も楽しめそうです！
文京区の駅近・高台で、広い間取りを売りにしているので、かなりの高額帯になりそうですね。
物件名：プラウド文京千駄木ヒルトップ
所在地：東京都文京区千駄木一丁目１７番１(地番) 他１６筆
交通：東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩4分
東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩9分
都営地下鉄都営三田線 「白山」駅 徒歩11分
売主：野村不動産株式会社
総戸数：50戸 (非分譲1戸含む)
専有面積：71.43m2 ～ 121.08m2
間取り：3LDK ～ 4LDK
施工会社：東洋建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）
[スレ作成日時]2019-09-27 20:32:29
>>561 匿名さん
何で4だけ形容表現があるの？3は可能なの？選択肢考えた人間は論理的に考えられずに、文学表現に頼る馬鹿の典型だよ
4は潔く見切りつけて売るとしても行動は同じ
1，2は過去の判断の誤りを認めず、戦争のときのように傷を深くするといっても行動は同じ
>>562
私なら１）ですね、定借マンションをデベに建てさせてもいいと思います。
マンションオーナーが多いこの界隈なら、市況がやすいから売らないで塩漬けと言えばうなずく人も多いはず。地主だってそうですよ、富裕層だとか地主だとか言われたって、中の人は単に運の巡り合わせの妙でなぜか土地を持っているだけのただの人ですから。
一発しかない弾が入った銃を持っている狩人が、それをいつ撃つんでしょうか、今日のご飯のためでしょうか、明日のご飯のためでしょうか、それとも万が一の時に備えてとっておきますか？その万が一ってどれぐらいの頻度で起こりうるレベルを想定しますか？でかい土地や資産価値のある土地であればあるほど、誰も手放しませんよ、だってただの小市民で、別に大会社も経営してないし、ただのイケてない赤字を垂れ流している商店の親父レベルの人間に、そんな重い選択できませんて。腐るほど不動産を持っている富裕層なら損切りは日常茶飯事なんでしょうが、先祖伝来の土地を、単なる幸運で手にした一小市民が売るわけないじゃないですか。手放したらただの貧乏人になっちゃうなんて、私は耐えられない。
はやく住みたい。
まあ確かに不動産相場高騰期は地主さんが土地を売るから好立地のマンションが出てくる、けど高い。
土地が安くなると地主さんが土地を売らないからマンション供給が減りマンション価格はさほど下がらないし、好立地の物件は出にくくなる。
ここは低金利を利用して、多少高くても好立地の物件を買うというのもいい選択肢だと思う。自分はそう思って数年前（すでにそれ以前よりはかなり高くなってたが）にこれという物件を購入したが、結果は正解だったかな。
人気になる部屋は？
南の2階と3階が人気だと思うけど？
今現在の倍率をご存知の方、教えてください。
>>566 匿名さん
確かにそうやって思うと、サブプライムみたいなファンダメンタルな要因でもない限り、土地がどんどん安くなるってシナリオはかなり起きにくいんですよね。買う側としては金利動向の方が重要で、それで言うと今はまだ買いなのかもしれません。
下がったらずっと住めばいい、って割り切れるだけの物件に出会えるなら、あまり迷うことはないのかも。
>>568 匿名さん
子育て世代は低目がいいだろうから、パワーカップルには半地下が人気でそうですけどね。半地下は15畳近い専用庭がついていて住人が自由に使える。もちろん半地下リスクとのトレードオフですけど、坪単価も結構安いしね。
要望書入れたら倍率教えてくれるよ。
エントランスの上の北側はどう思われますか？ 南側よりは眺望は望めるのかなと思っていますが…
半地下ってリセール難しいですか？
土地の旗竿地とマンションの半地下は買うべからず。
>>575 eマンションさん
実際に世の中の半地下物件にも流通している例があるので売れないと言うことないと思います。ただし、同じ条件なら普通は上の階を買うわけなので、価格的に譲歩するとか、なにか半地下なりのメリットがあるとか、逆に半地下のデメリットがうまくカバーされているとか、そういうことが必要になります。
一般的に半地下のデメリットは防犯面、眺望、採光、湿気などとなります。
この物件について言えば、防犯は野村なのでそれなりにしっかりしていると思います。おそらく外からは半地下の部屋が植え込みで全く見えない、且つ超えられない柵があるでしょう。
光については南東のほうは取れていると思います。吹き抜けもあるので。ただ、南のほうは半地下に限らず厳しいかと。
湿気は、さらに複雑な要素ですのでたたないと判断は難しいかと思います。ただし、全館空調もあるのでリスク低いかと。
>>578 eマンションさん
加えて、ここの半地下のメリットは専用庭かなと。図面見る限りかなり広いです。
大洪水が起こると沈むかもしれませんが笑、これは、大地震が起きたら、とか地盤沈下が起きたらみたいな議論に近く、いい出すとキリがないですよね。
半地下は新築時に判断するのが難しいから結構割安に設定されてますが、デメリットが克服されていれば良い買い物になると思います。
ここは通風、湿気はおそらく問題ないと思います。全館24時間の空調管理ですし、
専用庭は子持ち家庭には魅力に感じる人も多いと思うので、リセールも上層階と比較して新築時ほど離れることはないかと。
>>582 マンション検討中さん
たしかに。そもそも子持ちだと、高い部屋でベランダに出られるより、半地下の広い専用庭で、遊んで欲しいですからね。
ここは近くに公園やスーパーはあるのですかね。
南東の一階庭は光も当たって子育てにもいい気がしますね！
このマンションは小中学校隣接の子育て特化型マンションでしょう。
最上階でも遠慮なく育児が出来そう。
街の雰囲気も育児に最適ですし。
パワーカップルによる争奪戦が予想されますね。
こんなマンションに住める方がウラヤマシイ！
高級外車が並ぶ駐車場になりそうなので見に行きたい
ここ青空駐車場ですよね。
機械式みたいですよ
南東の専用庭は日当たり、広さ、かなり良さげ。
月に1,000円くらいで20平米以上の庭の専用権。
ガーデニングとか、耐水性のソファとテーブル置いてワイン飲むとか。
青空機械式駐車場ですよね。
機械式ってみじめになるよね。
機械式とか特に気にしないのでは？
それに拘ると選択肢がかなり限られます。
当方ベンツのゲレンデですが、収まるのであれば気にしません。（たまに機械式で入らないとこあります。）
月に2、3度しか乗らない娯楽なので入らなければ買い換えますくらいでしかないです。
それにしても今回のプラウドは割安感あるなあ。なにか考えあるのだろうか。
この価格で割安感があるのでしょうか？
管理費や積立金も結構なレベルかなと思うのですが
>>596 マンション検討中さん
割安はいいすぎたかもしれない。
けど坪450くらいで買える部屋も割とあって、駅近、仕様、そしていうてもプラウドですし、安いかなと。管理費修繕費はあわせて5万円ですよ。これも高くはないなと感じました。
ちなみに営業じゃないですよ笑
安いなと思ったので買うサイドの人間です。
この価格で割安とか・・・
結局、不動産は市況。割安の言葉が示す通り所詮相対的な判断。今は市況が悪過ぎるかも。
先日個人地主が土地手放すタイミング話題になってたけど、物件売り出しタイミングとは別。体力ある大手デベロッパーは今みたいな売り時を狙って待てる。
半地下が話題になってたので、なかなか経験談も聞けないと思うので参考までに
近い知人がマンションの半地下に住んでて頻繁に行ってますが、そこは部屋前のテラスがかなり広くものすごく快適でしたよ
テラスにいても逆に通りの人からの目は殆ど気にならず部屋も通りからの視線は気にならなかったです。
壁の上に高い塀と生垣が施されてました。開高が3メートルくらいあるのでサッシ全面から日差しもありました
さらに湿気なんですが、24時間換気もあり、加湿清浄機で加湿してるくらい湿気が無かった。夏場で除湿してなくても普通に湿度50%とか、冬場は45%とか表示されててへぇーと思ったくらいです。カビとか風呂とかにも見当たらなかったですよ
まぁこればっかりは当たり外れあるんでしょうけどね
今の半地下は高さとか間取りとか工夫されていることもあり、デメリットもほとんどなく逆にあまり似たような物件を見つけるのが大変かもしれないですよ
しかも売り出し時は割安で買ったと聞きました。
来た人は皆同じような物件ないかな？と探してる人も何人かいました。
ちゃんとした設計とデベの物件なら逆にユニークな物件として資産価値が維持されるような気がしましたよ。
先入観はいけないということだね。とはいえ、地下室マンションに住んでいる人の方が少なくてまだまだ良さが知られていないし、アカデミー賞を獲った韓国映画のお題がお題だけにちょっと風評被害を受け気味かもしれないね。
東京カンテイ調べ、70平米あたりの中古マンション価格
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/707
都心六区 2020年1月 8,154万円 築年数22.6年 前年同月比+7.8% 前月比+0.6%
これを見ちゃうとやっぱりここは安い
まぁ2億払って機械式駐車場ってやってらんねえよな。
雹降ったらボコボコだもんなー
間違いなく日本一の立地ですよ。
ずっと言ってるよね、この人。意図がよくわからないけど。
まあ日本一は言い過ぎだろうけれど、悪い場所じゃない
一般に知られている谷根千は直球ど真ん中の下町で観光地だから賑やかだけど、坂をのぼると閑静な住宅街が広がっている。上流スレで地盤も環境もまるっきり異なる荒川区の街と比較している人がいたが、ここの近辺は本当に一度歩いて回っていただきたい街
近所に住んでいる者です。住みやすいかどうかで言えばいたって普通と言いますか可もなく不可もなくだと思います。
日常の買い物は少し心もとないので近くにスーパーができれば嬉しいです。特に少し遅い時間帯になった際に困ることがあります。
あと気になるのは、皆さんの仰っているガードレールは設置してほしいです。子供さんだけではなく高齢者（特に自転車）も多い地域なので車の運転でも気を使います。
日中と打って変わって夜は大通りから一本道を入れば暗くて人通りも少ないので危ないことはないですが怖さを感じる人はいると思います。
本当に、店（スーパー）はレ・ミゼラブル。〇〇ストアーとか何とかして欲しい。夏とかハエが、、、今時寂れた地方でも見かけない。プチマルエツとか買収してくれないだろうか？
が、千駄木にはよくある、こういう目も当てられない品質・店構え・サービスの店が。なぜ客も途切れず生き残れるのか、そこが良くも悪くも千駄木地元民の価値観だろうと思われる。
ご近所さんと言うわりには上から目線なんですね...
あの辺のハイソな御近所さんは然るべき場所に車で行って買い物しているよ。でもときどきつきあいで近所でも買っているってところかな。バイトしている子供みたいな店員より、自分と同じ世代で古くからこの土地に居ついている人と話しながら買い物をする楽しさってものもあるんだよね。地域への愛が感じられると思わないかい？
なぜか今日はほとんど誰も書き込み無しですね。
価格は全ての部屋決まったのでしょうか？
人気はどこの部屋なのでしょうか？
分かる人いましたらお教えください。
一度もモデルルーム見ることできずに販売開始？ってあるのでしょうか。
先日、森鴎外記念館内のカフェに行ってきましたが、スカイツリーがちょうどビルの間からよく見えました。
逆に、南東側の部屋でも、部屋によってはスカイツリーが結構隠れしまうのでは？と思いましたが、部屋ごとのスカイツリーの見えやすさが分かる人いますでしょうか？
スカイツリーなんて住んで１週間もしたらそんな感動しなくなるから気にしなくていいよ。そんなに見たきゃそれこそ森鴎外記念館のカフェに行けばよろし。
そんなものなのですね。ありがとうございます。
スカイツリーのライトアップは幻想的で、見てて飽きないけどね。
昨日現地に時間を変えて三回行きました。
南側は戸建に被ってしまい日が当たりませんね。候補から外しました。
南東側の庭付き半地下は日中は日が当たっていいなと好感が持てました。
柵や植栽がどうなるかですが、今の工事フェンスが柵と同じようであれば部屋の中まで見られるような感じにはならないんじゃないかと想像できます。
管理修繕費の上昇率が気になるのでMR訪問で確認したいです。
MRの駐車場はベンツにポルシェにBMWなど外車ディーラーみたいでしたけど、お得意様優先物件なのかもしれませんが…。
ここカイエン停めれないんだね。
マカンでギリか。前の人が言ってたけど当たったら買い替えになります。
今の時代、共働き世代はネットスーパー利用が多いから大型スーパーはなくてもそこまで困らないかな。近所にクリーニング屋さん多いですよね。
一回もMR訪問せずに突然本登録する人も稀にいると思いますが、抽選にならないように色々気を配っていたデベや足繁くMR通って事前のローン審査まで済ませてた他の買主たちは嫌でしょうね。まぁ当たっちゃえばこっちのもんですが。
DBX に買い替え予定だから、青空機械式駐車場のマンションは無理
なんかお得意様だけで掃けちゃいそうな気がしてきました。
投資家はグロスが嵩むから来ないかな？
来てもおかしくない坪単価だけど？？？
投資家向けではないですね。
風呂に窓があれば完璧なのになあ…Eタイプの間取りは酷すぎますがそれ以外はゆとりがあってすぐ売れそうですね。
この週末で８割程度契約の見通しとの噂を聞きました。。。
物件概要に3月上旬販売って書いてあるんだから、この週末で契約はないでしょ。
短いかもしれないが、登録期間を設けて抽選というのがまともなデベのやり方。
ちなみに自分は登録初日にモデルルーム初訪問、そのまま登録した経験がある。かなりの高倍率だったが当選したけど。
要望書が出て8割埋まったてことかな？それはあるかもですね。さすがです。宣伝広告費浮きますね。抽選が盛り上がりそう！！財力と運がないと住めない最強物件！
Eタイプは間取りのどこが良くないのでしょうか？マンション検討の初心者のため間取りに詳しくなく、Eが一番良いのかな？と思っていたので、どのような点が暮らす際に良くないのか、教えていただけると嬉しいです。よろしくお願い致します。
Eはリビングインを辞めて、2LDKにすれば一番良いよ。
どうせ抽選になるなら条件の良い部屋か価格の安い1億以下で狙う方が良さそうですね。
>>646 マンション検討中さん
こういう斜め壁の部屋の場合、リビングに関していえばTV、ソファ、ダイニングテーブルなんかをどう配置するか具体的にイメージできてるなら大いにアリだけど、買ってから考えるって感じなら後々後悔する可能性がある。この形でも30畳位あれば逆に配置の仕方によって凄くお洒落に出来そうだけど結構センスがいると思う。
あと寝室１と寝室２にWICを配置するためのデッドスペースがあるから、それぞれ表示の畳数より１畳づつ使えるスペースが小さいということも知っておくべき。
どちらも許容できるならアリだけどね。気づいていなかったならよく考えよう。
洋室2じゃなくて3だった。
キャピタルゲイン出ますか？
80、90平米台の部屋って間取り微妙？
リビングダイニングの家具置きづらい気がするけど、これは自分のセンスのなさなのか。
安いという感覚が分からない。
至って妥当な価格付でど真ん中に収まっただけだと思います。
路線価、地価でも高いエリアではないから価格妥当ってのは分かる。
Eは間取りでみんな敬遠するだろうから抽選回避できるかもしれません。MRのまんま真似すれば素敵にできるかも。
モデルルーム行ってない冷やかし組だけど、HP見る限りMRのリビングにはTV置いてないよね。デべがよくやる手法だから鵜呑みは危険。TV置かないと生活感が消えて途端に素敵に見える。
キッチンカウンターの横に壁がありますからそこに壁掛けを設置する感じならすっきりまとまるんじゃないですか？
