売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
所在地：神奈川県川崎市幸区小向西町四丁目33-3（地番）
総戸数：113戸
販売時期：2019年5月予定
入居時期：2020年3月予定
ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線 「川崎」駅
バス約15分 幸区役所入口バス停より 徒歩4分
ＪＲ湘南新宿ライン・横須賀線・南武線・東急東横線・目黒線 「武蔵小杉」駅
バス約20分 幸区役所入口バス停より 徒歩5分
ＪＲ南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
ＪＲ横須賀線・湘南新宿ライン 「新川崎」駅 徒歩24分
[スレ作成日時]2019-03-19 18:56:57
スレ建てました。川崎・武蔵小杉にデュアルアクセスのプラウドです。
東芝若草寮跡地ですね。
個人的には川崎初のオハナになるかと期待してたんだけど。。
せめてミライフル仕様になれば良いんですが。
道路を挟んだ東側の若草寮残りもいずれプラウドですかね。
ブランドマンションでこの立地はないわ～。しかも毎度ハセコー。
プラウドはもはやブランドとは言えませんね。
どこぞの失敗物件の損失を取り戻すために、数年はなりふり構わず以前ならプラウドとは呼べないような物件を売り捌くんでしょう
アクアブリーズ住民からも見下されるプラウドって普通じゃ考えられません
アクアブリーズより悪い環境の物件。
高くて遠いは厳しいですよ。
さすがに高いはないでしょう
2階70平米 で4000チョイぐらいじゃないですか。
それ以上なら誰も買わないですよ。
アクアブリーズもあの価格ですら未だ完売していないですし、、安くて遠いも売れないからこちらも苦戦しそうですね
バス停までもそれなりに距離あるんですよねぇ…
外観も安っぽいですし立地を考えたらオハナになりそうなもんですが
価格次第ですかね
価格だけプラウドになるとか。
アクアは低コスト仕様も有りますけど、何より団地再生事業で土地を公団からかなり安く取得出来たからこそ実現したあの価格でしたから、どうしてもそれよりは高くならざるを得ないでしょうね。
でもプラウドなので仕様は良いと思いますからその差に価値の捉え方で値段の感じ方が変わるでしょう。
まあ、直近の物件なので比較しちゃうかもしれませんけど、アクアはもう条件の良い部屋は殆ど残って無いので競合にはならないでしょう。
全て平置き駐車場という事もあって車生活には良いですし、幸区って定住志向高くて、資産価値より地元に住みたい重視の人もこの辺はそれなりに居ますから、そういう人達には結構刺さるんじゃないでしょうか。
築古で利便性悪いマンションでもそれなりに取引されてますからね、この辺は。
同じ悪条件のプラウド六郷でも5000万という値付けで竣工後も完売まで数年かかりました。
ここも同じ運命だと思います。
安くて、駅や川に近いアクアの良条件部屋がうらやましい。
最近のプラウドはハセコー持ち込み物件だらけで、間取りも何の特徴もないハセコー仕様ばかり。
ここも十中八九、そうなるのでは？
本来ならプラウドを名乗らずオハナにすべきですが、もはやそんなことを言ってられないほど余裕がないのでしょう。
新城や中野島のプラウドなど販売が遅れてるんでここも販売は遅れるんじゃないかな。
待てる人なら塚越のJX金属跡地がいずれ出てくるんでそっちの方もありか。
年配の人には日本鉱業の方が分かりやすい。
矢向駅から7、8分でまだ建築計画は出てないが長谷工主導で売主募集段階か。
川崎駅圏内の同じバス便で悪条件のイマジンテラス、レ・ジェイド、アクアブリーズが売れてきた事考えると、意外と勝算はあるんじゃないですかね？
川崎南部はどこでもスーパーあるし、バス網が発達していてそこまで不便でもないですからね。
イマジンテラスは尻手駅から徒歩15分弱て380世帯。竣工半年前に完売した。
アクアブリーズは川崎駅徒歩20分で280世帯、竣工してもなお完売せず。
イマジンテラスと比較してアクアブリーズは苦戦しているのがわかる
プラウドも鹿島田徒歩20分とは言え苦戦するはずだよね
最近の市況なら、竣工前完売って余程人気でもない限り難しいのでは？
郊外駅遠マンションで竣工＋半年で完売ならまあまあだと。
世帯数もそこまで多くないし、プラウド大田六郷よりは早く完売するでしょ。
アクアは安いのに苦戦してますよねってこと
バス便は人気物件にはなりにくい。
ここでアクアが人気とか言っちゃう辺り住民が紛れてるのかと勘ぐってしまうww
六郷は600戸越えでエリアも規模も違うので比較対象にはならない
消費税10%で、しかもオリンピック需要で建材費と人件費が高騰するタイミングなので価格は高いと思いますよ。
駅遠物件で、バス便必須ですが、
価格帯は4500万～5900万位だと予想します。
いつも通りのプラウド価格です。
いかがでしょう？
アクアの場合は、安いし最寄りが川崎駅で歩けなくない距離だから検討対象には入るのは分かるが、ここはちょっと購入対象になり得ないと思う。しかも無駄にブランドが付いてお高くなるという…。なんで低ブランドで出さなかったんだろ？
割高、駅遠、バス便、低仕様の全てが揃うかも。
プラウド大丈夫かな。
とりあえず間取りを見る限り、二重壁は確定みたい。
普通、バス便でも何かしら代替案あるじゃないですか、シャトルバスを出すとか、バス停が目の前にあるとか、最寄り駅がターミナル駅とか、価格が安いとか。 ここはバス便でも買わせる要素って何かあるのでしょうか？…。HP見ても分かりませんでした。。
・新築のプラウドが(他のプラウドに比べて)安く買える(かもしれない)。
・築浅のマンションが周囲にほとんど無い希少性。
・周囲は低層戸建てが多く、上層階なら視界抜けが良い可能性。
・バス便とはいえ絶対距離が都心に近いので、(理論上は)品川30分以内、渋谷も40分以内と、千葉、埼玉の郊外物件よりは通勤短い。
・東芝前バス停からの川崎駅直行バスは実は一般客も乗れるので、時間が合えば意外と早く着ける(但し朝早い便が無い)
・この辺では珍しい、車が使いやすい平置駐車場。車なら都内まですぐ行けるし、横浜もすぐ近く。
・一応幸区の行政中心地なので、保育園から高校まで全て徒歩圏内にある、区役所、劇場ホール、図書館や児童館といった公共施設が非常に充実している。
・郵便局はすぐ隣、コンビニ、スーパーがあり、生活利便性は悪くない。
と、考えられるだけのポジ要因を挙げてみましたがいかがでしょうか？
あまり魅力を感じませんが、結局値段次第ですかね。
全て部屋が3000万～4000万の低設定でないと厳しいですね。
＞・築浅のマンションが周囲にほとんど無い希少性。
これは単にマンションの立地に適してないので誰も建てなかったということの証左でしかないのですよね。
近くに住んでるけど、確かにこの辺りは生活利便性が高いのは本当だし、バスが沢山あって川崎、武蔵小杉に行きやすいのも本当。
けどね…、流石に駅から遠すぎるって！。。しかも戸建なら分かるが、マンション、プラウド。一体何考えてるんだろう。。
今のトレンドとは真逆なのは間違いないですが、生活利便性は高く、東芝周囲はまとまった土地が出た時には、大体マンションになってるんですよね。
土地が無かったから久々になってるだけで、決して誰も建てようとしなかった訳ではないですよ。
ここより不便な所でも、ライオンズ、グランイーグル、ファインフィールズといった、そこそこの大きさのファミリー向け物件もあり、(場所の割には)騰落率も悪くはない。
但し、今のように価格が凄く上がる前の物件ですけどね。
小さな土地はパワービルダーが頻繁に建て売りしてて、需要は無い訳ではない。
でも高価格帯は今まで無かったはずだから、やっぱりいくらで出してくるか、価格勝負ですかね。
どんな戦略で売るか興味はありますね。
3ldkで4800万円台からを予想します。
アクアブリーズはその手法でうまくはまったようですね。バス便だから価格をとことん安くした。その結果、竣工前にこのご時世で9割売れてます。
バス便と言いつつ、駅までバス6分で、自転車でも８分ですから人気物件になりました。
バス便で高いのは通常戦略から外れるが、プラウドがどんな戦略で売るのか興味あります。
プラウドがプライドを捨てれるかどうかになると思われます。
それはもう、この立地なら地元民がメインとならざるを得ないでしょう。
アクアのMR行った時も、営業は地元の人がとても多いって言ってましたから。
がっかり団地仕様ですが、安いのは間違いないアクアがまだ完売できてませんからね。
先行物件に低価格帯の地元需要はかなり食われてると見るべきで、価格勝負も難しいかもしれません。
けど、あんまり高くすると、まだまだ分譲中のクレストプライムに行かれそうですよねぇ。
前の人が言ってたように、販売時期をずらしてくるかもしれないですね。
プランを見ると70平米以下をメインに売る感じで、見た目上安く見せるって感じですかね。
どういう層をターゲットにしてるのだろう。
ここでいう「生活利便性」って具体的に何を指してるの？
第一は通勤だと思うのだけど。
＞バス便と言いつつ、駅までバス6分で、自転車でも８分ですから人気物件になりました。
アクアが人気かどうかはわかりませんが、ここまでなんとか売れた最大の理由は価格ですよ。
10年以上前なので参考になりませんがプラウドでも3000万円代はそれなりにありました。
今は30%以上価格が高騰しているので、当時3900万円で買えた物件は今は5200万円と考えれば良いです。
金利が下がってるとはいえ高騰しすぎですよね。
昔に買ってローン借り換えしてる人は今の人達より1000万円くらい得かもしれません。
さて、絶妙な値付けをするプラウドがどう価格設定してくるか興味津々ですが、私の予想では@220で68平米のお部屋が4500万円くらいと見ております。
価格が出るのが楽しみです。
東芝の社員なら、通勤近いですね。
川崎が職場の層がターゲット？なら問題ない？
でも、マンションといえば、とにかく立地が重要ですよね。将来中古で売りに出しても、果たして売れるのか？もっと駅に近いマンションがわんさかありますし。
子育て世代の主婦には、生活しやすいと思います。小学校、病院、スーパー、図書館、公園、が近いって嬉しい。でも、ファミリーにしては間取り狭い。。。
これらを妥協できるくらいの価格じゃないと難しいよね。
この辺って、鹿島田駅15分~20分くらいにいっぱい戸建が建ってますよ。それも4000万円前後で。あえて、このマンションを買う理由がない気がしますが。
オープンハウスあたりの狭小3階建戸建てと、マンションは全く別ジャンルでしょう。
一見広くても廊下・階段で面積取られるからマンションと有効面積変わらないし、上下移動もありますし、駐車場とかゴミ出しとか、違いも多いですから。
この辺の土地代は坪単価140から150なんでしっかりした戸建てだと、さすがに4000万前後には収まらないです。
それと狭小戸建ても同規模再建不可とかで、売るときは売りにくいし、戸建ては建物評価低いですから、資産価値ではどっこいです。
マンションか戸建てかは好みですね。ここなら。
それでも中古マンションも取引あるし、戸建ても売れてるし、人口の多さは強いですね。
川崎市の人口ピークアウトは2030年で158.7万人(物件HPの152.2万人は古いデータです笑)
減るのは緩やかですから、生きてる間は問題無いでしょう。
>>37 検討板ユーザーさん
仕様レベル最低限まで落とし安く仕上げて広告しまくりでやっと9割しか売れていない。
正直、価格の割に動きは厳しかったと思うよ。ようやく終わりが見えてきた所で人気物件ではないから（笑
ここの価格設定は気になりますね。被ってますが4200?5900かな。最多価格帯4700ぐらい
トイレの手洗いカウンターなし…
治安面では小向西町四丁目というのはどうですか？
川崎って地域によって個性がありますよね？
治安は良いと思いますよ。ネットで検索しても良い情報が出ていると思います。
ただ安全性という面で、地盤については営業さんに確認しておいた方が良いでしょうね。
>>49 あさん
へーー。低価格の割にまだ完売していないけど、アクアは人気なのですね。
48さん、たしかに周辺環境は良さそうですね。小学校も近いですし閑静な住宅地っぽいですね。
アクアの戸手4丁目の周辺とは全く違う雰囲気でした。
周辺環境が良いならファミリー世帯にささるかもね。
いつ値段は公開されるのでしょうか？
アクアと同様、値付けさえ間違えなければ、ここも人気出るでしょうね。川崎に住むって憧れますよ。
仮に地元需要があったとして、鹿島田にヴィークコートが出てますが、そこと比較してしまうと尚更に厳しいですよね？
価格帯はそんなに違わないのに、ヴィークは2路線利用可に対して、ここはバスのみです。どういう人がここを購入するのか全く想像できないですよ。
確かにどちらも東西向きで、ヴィークコートは鹿島田まで徒歩9分なので新川崎も15分で行けますし、同じくバスで武蔵小杉や川崎に出る事もできますもんね
ヴィークコートより優れてるのは戸数が多いので将来的な修繕積立金の増額が少なくて済むくらいでしょうか？
アクアは環境ヤバし、中は賃貸並みでがっかり
ここはプラウドのスレですよ。
もしかしてプラウドの営業がアクアに嫉妬してる？！
もう完売しましたがプラウド大田六郷の方が良かったですね。また、アクアブリーズの方が価格とアクセス面で優れていると思います。
そんなに高くなりますかねぇ。
4000万前半?5000万後半くらいじゃないかなぁ。
どんな価格になるか早く知りたいですね！
アクアの話はもういいです。
ここはプラウド川崎ガーデンテラスについて話す場所ですよ。
プラウド大田六郷も前に誰か言ってたように、大規模で全く性格の違う物件なので比較対象ではないでしょう。
とにかく価格が出てくればどんな性格の物件かは判るでしょう。興味深いので楽しみです。
だめだ、もうプラウドの営業さんが一生懸命に書き込みしてるようにしか見えない。
バス便、低仕様にもかかわらず価格はお高め。それに対する売りは、平置き駐車場とブランド だけってことなの？うーん。。
個人的にアクアの購入者ががんばって書き込みしてるように見えますが。
さすがにアクアと同等に見るべきではないと思う。間取りも外観仕上げも設備仕様もプラウドの方が上。
プラウドに関しては価格が発表されるまで待ちましょう。
東芝社員が買うんじゃない？
営業だとか言い出したらキリがないですよ。
大事なことは、平置き駐車場とブランド以外のメリットが挙がっていないという事実だと思います。
ヴィークコートは33戸の小規模マンションなので、比較して規模の大きなプラウドの方が管理・維持コストは押さえられるでしょう。
設備面もヴィークはディスポーザーは無いようですが、プラウドはまだ仕様が出てませんがこの世帯数なら恐らく付けられるでしょう。駐輪場も戸数あたり3台と、余裕がありますね。
ヴィークコートは先に販売しますし、戸数も少ないので販売が被る期間は少ないと思います。
クレストプライムは日本屈指の超大規模マンションで、あの団地みたいな雰囲気を好まない人も一定数居ますし、そういう人なら同じ程度の仕様のあるプラウドを選ぶのではないでしょうか。
アクアブリーズは団地その物で、設備仕様を落とし過ぎてプラウドとははっきり差があります。
大規模過ぎず小規模でもなく、設備仕様もちょうど良い。それが特徴ですね。
設備仕様の差って具体的にどこの部分でしょうか
どの設備があった方がいいのでしょうか
差を見つけられないので教えて欲しいです
「アクア」って盛んに書かれてるんで
そっちも見てきたが
どっこいどっこい、カンガルーのボクシングだね
>>67
マンションは1にも2にも立地なのは言うまでもないこと。バス便であるここのメリットって、結局、戸数の違いだけですか？
販売期間が被らないって、、それは売側の理屈であって購入検討者からした関係ないんですけど。
まだ設備仕様構造もわからないけど、例えばわかりやすいキッチンで言うと天板を天然石から人工石にしたりして価格調整はしそうですよね。すでにトイレ手洗いカウンターなしが確定していますし。さすがにアクアみたいにとことん下げて深型レンジフードまではならないとは思うけど。
それより気になるのがあの敷地で中庭作るとかなり窮屈かなと思いますね。ガーデンテラスっていうぐらいだから植栽は凝ってくるだろうけど。
それよりもっと気になるのが、ホームページのロケーションって所。無理矢理すぎかな（笑）
バス便だからこそ設備仕様も落とさず価格も駅前に比べて安い。これもメリットにはなるはずだけど、まだわからないからなんとも言い切れないですよね。
メリット
・平置き駐車場
・ブランド
・戸数（がちょうど良い）
デメリット
・バス便
・低仕様
・お高め
>>73
駅前に比べて安いのは当たり前でしょ。バス便なんだから！アクアよりさらに立地悪いんだから、アクアより安くないとスタートにもたててない。しかもここでの予想価格も高い。この辺の駅徒歩圏内の他マンションと変わらない。
まだ価格もはっきりしてないのに書き込み多いですね。
神奈川板でも注目物件なんでしょうか。
どこがポイント何ですかね。。
アクアの住人を装って対立を煽っているだけでは？
本当の住人ならもう新居への引っ越しの事しか考えてないでしょ。
雪の日や事故渋滞等バスが使えない時に備え、徒歩で通勤可能な距離圏じゃないと厳しいね。価格次第と言う意見あるけどこんな立地は買う気しない。
>>84 マンション検討中さん
川崎駅バス便で4000万前半から5000万後半って「いやいや…」を連呼する程に高いの？
同シリーズのプラウド川崎柳町が駅徒歩6分で6000万前後から8000万ぐらいでしょ？
こっちが価格麻痺してるのかな？
まぁ徒歩20分でもバス便でも買わないけど。
バス便プラウドは気になりますよね。
>>84 eマンションさん
あくまで予想価格ですが、かなり高いですよ。他物件と比較してしまうと一目瞭然。
この物件、川崎駅までバスで15分もかかります。待ち時間とか電車への乗り換えとか含めたら20分超えます、ハッキリ言ってめちゃくちゃ不便です。同じハセコー仕様で川崎駅徒歩20分でここより安いアクアでなんとか売れてる というのが現実です。
川崎駅まで20分かかったとしても、品川まで28分で着けるじゃん。充分短いと思うけど。
平塚とか戸塚辺りの駅から少し離れた徒歩物件より、めちゃくちゃ不便ですかね？
>>91 検討板ユーザーさん
ここが割高かを確認したければ周辺のヴィークやクレストと比較すればいいだけ。ここはクレスト等と同価格帯予想なのに鹿島田駅徒歩20分めちゃくちゃ不便でしょう。
以下まとめてみました。
都内なんてマンション価格が高騰してとても買えませんよ、川崎駅前だってこんなに高いんです。そこで、この物件です！バス便になりますが戸塚や平塚よりも早く都内に出れますし治安も良くスーパーも多くて住みやすいです、何より価格もお求めやすいですよ。アクアブリーズ？あんなのと一緒にしてはいけません、ここはプラウド。ブランドが違います。
まだ価格も発表されてないのにこの書き込みの多さは注目されてるって事ですね！
ここは具体的にどのあたりがグレードが高いのですか？
>>96
>アクアブリーズ？あんなのと一緒にしてはいけません、ここはプラウド。ブランドが違います
ここまであからさまには言いません
真偽は別として、同じ意味のことをもっとソフトに表現するでしょう
何年も前になりますが、忘れもしない赤羽のプラウドの物件。
割高だなあと素直に感じで口にした瞬間、営業の方に「そりゃまあプラウドですから」とちょっと小バカにしたように言われましたね。
プラウドは強気です。
こっちが大手企業に勤めてたって
上から目線です。
まだ全然情報も出てこないうちから100レス行きましたね！注目度が高い物件です！
駅近ブームの時代にバス便プラウドがどうなるのか楽しみです！！
>バス便プラウドがどうなるのか
それなりの値段をつければ売れるだろうよ
レスが集まってるって？
煽り試合が始まる前の「公開スパーリング」だろうね
いまだに二重壁しか作れない会社に技術力があるとはこれいかに。
ミライフル（サイホン排出）は技術力ではなく単なる方式の話。
長期修繕を12年から18年に先に延ばすアトラクティブ30物件ですか？
>>108 検討板ユーザーさん
へーー。アクアの方が良いの？
バスルームには浴室手すりやスライドバーすら標準装備ではないみたいだけど（笑）それ以外にもないない尽くしな印象しかないです。外観もパネルだよね？
正直、建物のグレードとかどうでもいい。ここはバス便。それをリカバリできるのは価格だけ。しかしここは安くない、自慢のプラウドだから。故に売れない。
でもここも二重壁確定してますよね。
＞バスルームには浴室手すりやスライドバーすら標準装備ではないみたいだけど（笑）
このマンションは標準装備なのでしょうか？
物件ページにはそのような記載がないようなので、教えてください。
営業さんのコメントには、参考になる! がたくさん付くから分かりやすいな。
このスレも盛況ですね。そろそろ、
「移動はいつもクルマだから駅遠でも問題ないし、永住前提だから資産価値には興味ない」
とか言い出す「エアー検討者」が出現する頃かな？
まあ、なんか設備がどうのって話でバス15分プラス徒歩4分って話がどっかに行きましたが結局そこを議論しないといけないのでは？
幸区役所前？から川崎駅までにバスが8時台10分に1本ってどうなの？
設備もクレストプライムの方が上なのは確定っぽいですね。
最多価格は5280万かな。間違いない
まだ立地と施工会社以外ほとんど公表されていない今の段階で必死で庇ってる人ってどういう人なんですか？
鹿島田徒歩20分か新川崎徒歩25分か。自転車必須で雨の日はバスってとこかな。
いくら多摩川土手が気持ちいい場所でプラウドがいいマンションとしても
さすがにクレストのほうが住みやすいのでは・・・。
自転車で川崎駅なら、クレストもここもほぼ変わらないし。
好立地はホテルと競合、
人件費や資材高騰で、こんな場所でもプラウドで売らなきゃ採算取れないってこと。
まさにバブルだよ。
台風とか大雨のときに駅遠は、後悔するよな
一番後悔するのは、資産性ですよ。
バス便なんて、20年30年先は名札もつけられないかもしれない。早く手放したくても買い手もいない、まさにババを最初から買うようなものです。
川崎も人気出てきました、ムサコの次に
横浜駅も抜かれるか、、、
[No.112～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信
いつもご利用ありがとうございます。管理担当です。
当スレッドにて、様々な書き込みを頂いており、活発な意見交換の場となる一方で、
実際には購入検討をされていないと思われる方の投稿も、少なからず見受けられます。
直接、物件についての情報ではなく、エリアや地域相場、周辺物件の話題のみ先行するレスなどにより、
実際に当物件を検討されている利用者さまのコミュニケーションの阻害となるケースもございます。
本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。
当スレッドは、実際に購入検討されている利用者様に提供いたしております。
以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。
今後とも、宜しくお願いいたします。
価格も品質もあきらめないとのことです！
>>140 名無しさん
それくらい自分で調べれば良いのに…と思いますが、せっかくなんで並べておきますよ。
横浜・川崎で検索してヒットしたものをざーっと並べただけなので、価格帯はバラバラだとは思いますが。
イニシア横浜桜木町
クリオ横濱弘明寺
クリオ レジダンス横濱ベイサイド
コスギ サード アヴェニュー
ブランズタワー大船
ラ・フォルム新鶴見ラウンドパーク
ヴェレーナ上大岡ザ・ハウス
ミオカステーロ横濱仲町台
ヴェール テラス横濱鴨居
クオス港北センター南 グレイスレーン
クオス港北ニュータウン ステーションヴィラ
ミオカステーロ京王稲田堤
クオス横浜六浦ヒルトップレジデンス
ラ・グラース横濱oguchi
ライオンズ長津田グランリーフ
プレシス横濱山手パークフロント
ルピアコート宮前平
クレアホームズ保土ケ谷
クレアホームズ川崎ザ・フロント
シュロス横浜磯子
クレアホームズ宮崎台
インプレスト青葉荏田
クオス鷺沼 ザ ブライトコート
アーデル横濱弘明寺
ここの場所でバス便きつくない？
バスで15分とあるが、通勤時間帯や雨天時は普通に20～25分は乗車時間かかるでしょ。
しかも読書しながら通勤できるようなイメージ写真があるが、朝ラッシュ時はのんきに本広げてられるそんな余裕ないよ…
車通勤の人がターゲットですね
コンクリートにクロスを直接貼るのは、コンクリートを打った後、表面を平らにならす作業が必要で手間がかかる。
二重壁はその手間を省くために石膏ボードを設置するコストダウン設計。
>>147 匿名さん
だったらちゃんと指摘してあげればいいのに。
乾式壁なんてタワーだけでしょうから、間違えてるの2個か3個くらいでしょ。
「間違いだらけ」というのはそれはそれで語弊ありかと。
どちらかというと大手の物件は多少安普請でもブランドで売れますけど、中小デベは差別化したいのでこういう構造の手間とか技術力で頑張ってるんだと思いますよ。
まあ、中にはクロス直貼のくせにベランダ側の壁にALC使ってる謎仕様のマンションもありますが。
低層でも乾式壁といったコストダウン設計もあるけど。
ALCは３・１１の時、関東の物件でも壊れたりしてる。建築基準法では震度５強では損傷せずってなってるけど対象は構造部分。非構造部分であるALCは壊れても設計上問題なし。
壊れると補修費用をどう調達するかが問題になる。計画外の費用だからね。
この手のコストダウン設計は要注意。
まさにここはブランド詐欺。オハナクラスの物件をプラウドブランドだもの。
早々に管理者からご注意が来ましたね。どこからか苦情が来たのでしょうか？
ブランドだけにイメージダウンを避けたい方がいるのでしょうか？
と言うことはこんな早くからこういう板を監視している誰かがいるのかな？
ピックルでしょ。
大手はステマもバリバリだし。
大手デベの直貼りはいいマンションなわけだ。
外壁構造にALCしか記載ない場合はヤバイんだ？
２重壁にALC。まさにオハナクラスのコストダウン仕様。
いや、ここがALCかどうかはまだ確定してないでしょ。
間取り図でわかるよ。共用廊下側もバルコニー側もALCで確定。
ああ…ほんとだ。
ALCっぽいですね。
>>150 口コミ知りたいさん
立地も関係しますが極端に単価の安い物件に直貼りはないでしょうね。@400以上の物件にも直貼りはあります。ここは@200前半予想で二重壁。
日常生活面では周辺環境は良いですよね。治安面も安心みたいですし。
PROUD=誇りに思う
プロバスケチームのブレイブサンダースの事務所の隣ですよね。
練習場も近くにあって、昔近くに住んでいたときはでっかい選手を良く見てました。
今でも見かけるのかな？
知識が無くてすいません。
直貼りとはフローリングがコンクリートに直に貼ってあるいわゆる二重床でないことでしょうか？
それとも壁にＬＧＳのような鉄骨を使わずにＧＬで張り付けてある壁の事でしょうか？
ありがとうございます。
このクロス直貼りとは石膏ボードも使わずにコンクリートにクロスを貼るのでしょうか？
だとしたら、壁に画鋲も刺せないということになりますか？
このマンションの構造の話だからスレチではないでしょ。
構造の話になると安普請であることが露見するから、排除したいってところか。
二重壁だと画鋲が刺せるんですが、それは結果的に只でさえ低い防音性を下げることになるので、そもそも刺さない方が良いです。
よくわかりました。ありがとうございます。
他のサイトもいくつか読んだのですが直貼り壁も間取り図から読み取れるようで
コンクリートの壁と部屋が直接接していないなら二重壁のようでした。
この物件の間取り図はコンクリートからもう１つ壁があるように描かれているようにみえるので
二重壁と思いますがどうでしょうか。
まあ二重壁を気にしない人ならALCも気にしないでしょうしね。
コストカットは悪いことばかりではありません。
気にせず購入して、地震で壊れて呆然とするってか。
住宅街だからALCでも遮音性は特に問題ない気もしますけどね。
二重壁って音の問題もありますが、そもそも専有面積を圧迫するんですよね。
厚さが8cmくらいあるので、0.08m×11m×2＝1.76㎡くらい損します。
もちろん、全部壁ってわけじゃないのですが、このマンションも典型的な田の字プランでしょうから、損するのは1.5㎡くらいですかね。
70㎡の二重壁の部屋と68.5㎡のクロス直貼の部屋がだいたい同じくらいの面積。
ALCってコンクリート外壁より劣るように思えるんですけど
プラウドのような高級マンションに使われるのはどうしてなんでしょう？
そうなんですね。施工会社もみないといけないんですね。
でも先々、売るときになったらそこまでチェックされないですよね？
スーゼネ施工だと中古でも施工会社って宣伝になるから広告に表示されてるよ。
広告に出さなくてもネットで検索されたらばれちゃうし。
マンション検討するとき、売主だけでなく、施工会社、管理会社も要チェックポイント。
施工トラブル多い会社もあるからね。青田売り物件を契約して施工トラブルに巻き込まれると悲惨。
人手がたりてないからか、ここ数年は本当に二重壁が増えましたよね。
クロス直張りはかなり技術がいるんです。
失敗したら作り直しのリスクもありますから、デベロッパーとしては本当は採用したくない。
二重壁はマニュアルどおりやればどこの工務店でもできますから。
占有面積の話がありましたが、二重壁を採用すると面積が減るので、戸境壁を20cmではなく18cmにしてしまうこともよくあります。
コンクリートを減らしてさらに二重壁になると…遮音性は推して図るべきですね。
ここは20cmでしょうか、18cmでしょうか。
ま、戸境壁の仕上げは売り主の誠実さの指標と言えるでしょう。
壁の話題はもういいよ 笑
みんな気になってるのはバス便でグレードダウンのプラウドでいくらで売りに出すのか、資産価値はどうなのか、通勤・通学に支障はないのかでしょ
値段の話なんて今の段階でどうせ正確には出てこないので今は要らないです。
資産価値もバス便なので低くなるのは自明。
通勤は職場によるでしょう。
小学校と中学校は確認したいです。
壁の話もためになります。
もしかして乾式の可能性もあるのでしょうか？(図面からわかるものでしょうか？)
乾式壁かどうかも間取り図でわかる。コンクリの壁は柱とつながっていて同じ色で表示されている。乾式壁だとハッチとか柱と異なっていることがわかるように表示される。
モデルルームができたら設計図書確認すれば確実だけど。
この建物の造りで乾式壁はさすがにないよ。笑
7階建てのL字かコの字配棟でしょ？
絶対、乾式ではないのでご安心を！
でもそもそもバス便で資産価値も何もあったもんじゃない立地だからねぇ。。。。
多摩川が近いのでお散歩やジョギングにはいい立地だと思います。
多摩川沿いはジョギングにはよいし、夏は花火大会もあるから
土地勘がある人なら苦にならないとは思いますが
日々の生活的にはラゾーナ、むさこに行くのも自転車でも距離感じるし
電車は駅徒歩＋遠回りで時間かかるし自動車必須の場所と思います
反対に自動車があれば横浜でも都心でもすぐにでられる場所で
府中街道から首都高まですぐなので各方面にでかけるのも便利がいいです
自動車あれば安く住めるならこんな場所でもいいところだよねと感じられると思います
でもプラウドだと価格に期待できないし、最近は自動車持ちも多くないしどうなることか
大きな道路が二つあるからな横断に時間かかりそうだか？どうなの？
自転車って、雨の日、猛暑、冬の寒い時期の辛さはヤバイよ。簡単に自転車で行けばいいと考えるのはヤバい
周辺の公立小学校、中学校の評判わかる方いたら教えてください！川崎って個人的にイメージがあまりよくなく、荒れてたりしたら嫌だなと思ってます…
小学校、中学校はここみると多少参考になると思います。
https://www.minkou.jp/primary/search/kanagawa/14132/
https://www.minkou.jp/junior/search/pref=kanagawa/city=14132/
4千万後半らしい
その価格は、最安の部屋ですか？最多の部屋ですか？
バスって雨とか寒い時にずっとバス停で待たされるのが嫌なんだよねー
バス便でもよく、いいブランドマンションを安めに購入したい人がターゲットって感じかな
資材や人件費は高騰してるのに、都心や駅近は高止まりして価格が上げられないから
土地の安い場所に移ってきてるんだと思う
駅遠マンションやるならスーパー誘致したり周辺開発も同時にやってほしいな
このデベロッパーにそんな体力が残っているとでも？
川崎駅2.5km圏内に住んでるけど
混雑がひどくて通勤にバスや車を使う気になれないな
71系統？はどうなのかな
新興住宅地なら、生活利便を良くするためにスーパーのセット開発が必要になってくるんでしょうけど、歴史が長く完成している街なら既に整っているのでその必要が無いから、その分コストを抑えられる。
それも含めてこの立地なのかもしれませんね。
まぁ、生活する分には悪くないですよ。下手なセット開発より、大規模から個人店までお店の選択肢多いですしね。
新興住宅地だとセットで開発するから効率が良いのですよね。
昔から徐々に発展した街だと、例えば自転車置き場が溢れてるとか多少なりとも無理が出るんですよね。
この街はいかがでしょうか？
鹿島田駅、新川崎駅の駐輪場はまだ結構余裕ありますね。
川崎駅はまず順番待ちは必要といったところです。
川崎駅も一時利用なら問題無く置けるので、ラゾーナで買い物とかは大丈夫。
214の駐輪場は例えばスーパーとかお店の駐輪場のことです。
分かりにくくてすみません。
スーパーなら、歩いてすぐですけど一番近くのライフは駐輪場も大丈夫、オリンピックも駐輪場は普通に置けますね。
鹿島田駅前の小店舗は厳しいところもあるかな、といった感じです。(駅前の駐輪場を使えば大丈夫)
区役所や図書館はもちろん余裕あります。
この近隣は昔から自転車利用多いので、それなりに対応してる感じで、特に問題は無いですね。
それは良いですね。
モデルルーム見て良い感じだったら、あらためて街をしっかり散策してみたいと思います。
この立地では、自転車かバスで毎日駅まで行くしかないんですね。
雨の日はどうしよう、、、駅から保育園への送り迎えも大変そうですね。
価格がそんなに変わらないなら、もっと駅に近いヴィークコート新川崎の方が良い気がするのですが、どうなのでしょうか？
それはないかな。
いくらプラウドブランドでもこの立地では、駅徒歩10分以内には勝てないと思うけど。
駅遠でも近隣にショッピングモールとか大きな公園とか魅力的な施設あればなあ。
保育園はすぐ近くの小向さくら保育園に入れられれば問題無さそうですが、ここは今どのくらいの倍率なんでしょうかね？
やや歩きますが、南河原公園、御幸公園といった大きな公園があり多摩川河川敷も徒歩圏内ですね。
川崎駅利用ならバス乗り場はラゾーナ広場なので、帰りはラゾーナを利用できますね。
＞いくらプラウドブランドでもこの立地では、駅徒歩10分以内には勝てないと思うけど。
この立地なりの価格にブランド価格を乗せるだけだから大丈夫でしょ。
>>224
いや普通に駄目でしよ。バス便というだけでアウトなのに、ここはバス便の中でも特に交通不便だし。さらにブランドで価格も割高。資産性皆無で不便で価格も割高。厳しいだろうね。
なんで割高って知ってるんですか？
価格はまだ発表されてないと思うのですが。
プラウドだからブランド代が盛られると予想しているのでは？
対岸２３区にザ ガーデンズ多摩川というのが出て来ましたね。
矢口渡１２分で下町ロケットが撮影された桂川精螺跡地です。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/47067/
三菱、三井、野村ＪＶの大規模と。
前に４０００万後半とか出てましたが３ＬＤＫが４９００万からとなってるんで価格も重なって来るのか。
https://www.mecsumai.com/tamagawa378/
多摩川の北側、大田区側は5000万円台からで、ほぼどこに住んでも駅徒歩約10分なんだよね。
川崎側に住む理由があるとすれば、やっぱり単価が安いからだよね。
それで高い物件選ぶとしたら駅近や再開発予定があって高い資産性望めるとかだと思う。
あーバスなんだここ…残念だね
バスの15分は苦痛ですよ…。
しかもバス停までも5分歩くんですね。
まだ目の前バス停ならマシですが…
立地的にかなり厳しいですね。
話題って何かあったんですか？
ではここだけでなくほとんどのマンションでリスクを考慮しないといけなさそうですねぇ
隠蔽もなんだけど、
マンションの部屋のトイレを販売の社員が使ってるってどうなの？
それ新築か未入居物件として売るんですよね？クリーニングしたとしても
未入居物件でも近隣中古価格と合わせてもらえなければ無理でしょ
ここも立地はいまいちだし価格次第では売れ残りでるかもしれないし要注意かもね
マンションの部屋のトイレじゃないですよ。
トイレネタはもういいよ
元々、バス15分となってましたが、12分になってますね。
この辺りは東芝から直行バスが出ているとのこで、それに乗れば意外と通勤はラクなんですかね？混雑状況などはどうなんでしょうか？
通勤がクリアできれば、場所は区役所、スーパーや学校も近くて公園も沢山あるので、暮らしやすそうなんだけどな。
トイレネタではなく施工会社ネタでは？
特に管理体制(危機管理)の問題ですから、物件が違えば大丈夫というものでもないです。
プライベートブランドの食材だって、他のチェーンで食中毒起こしてるメーカーが作ってるものだったら安全性を疑うでしょ？
朝自転車で現地に行ってみました。びっくりするぐらい不便な場所ですね。
駅に出るにはね。
車中心なら二国、府中街道至近だし東芝前の道路は幅があるわりに閑散としてる。
生活利便性ではスーパーライフ、小学校、区役所、郵便局、公園、コーナン、大型ブックオフ、ＧＵなどが近くにあるし。
若い世代の車離れのこのご時世に車中心の生活をイメージさせてもなかなかピンとこないのでは。
そもそも敷地の中の駐車場も世帯の半分に満たない数だから、車中心の生活の人も駐車場確保できるかわからないとなると辛いですね。
車中心の生活というのなら、
地方のように複数台所有しないと不便では？
ダンナ通勤用、奥さん通勤or買い物用。
最低2台は置けないと。
普段の買い物は自転車かな。
自転車は３台も置けるみたいで余裕あるしね。
公式はバス便フル活用のようだけど
バスで川崎駅まで公式で16分。グーグルマップで20分。
鹿島田か矢向まで徒歩20分。自転車がありとしても雨の日がねえ。
川崎駅から20分先がありなら東戸塚まで行けてしまう。
>>247
>>地方のように複数台所有しないと不便では？
車2台が当たり前の生活に慣れてしまうと、複数台が当然になっちゃいますよね。我が家も複数台所有していて、平日は習い事に行くのに利用したり、幼稚園の送迎にも利用していました。
車を持っていないママで困るのは、平日の振替休みです。園によっては土曜日に参観日を設けていて、平日に子供が休みのことがあります。おでかけしたりするにも車があると便利で、公園まで連れていって遊ばせたりしました。
ただ、慣れてしまうと車1台でも十分な気はしています。何より小学校がすぐ近く。区役所もすぐで郵便局もあって、住環境としては恵まれているんじゃないかなと思います。
東戸塚は駅前かなり開発されてるから、駅徒歩10分でも東戸塚のほうが便利だと思う。
地元に親がいるとか出身校が近くで友人が多いみたいな人向けじゃないかな。
ここ価格帯どれぐらいか次第だよ
めちゃめちゃ安くてマンショングレードよければバス便でも売れる
この立地でめちゃめちゃ安くするならオハナにした。
4500万くらいが最多価格帯ではないかな。
パンダ部屋で3900万。
その値段ならきっとめちゃめちゃ売れると思いますから、もう少し高いと予想します。
その理由は、既出ですが大田六郷も京急各停徒歩12分という、もはやバス便のが便利なんじゃないかっていうような立地条件で、ほとんど5000万台で角部屋は6000万して完売してますし、
販売中のプラウドの郊外型物件のふじみ野市や海老名市も調べてみましたが、基本5000万超えてました。
よって野村にとってプラウド川崎ガーデンはこれらの物件と同じくらいの価格設定で最低4500スタートの中部屋で5000万、角部屋で5500万で設定してきて、それでそこそこな売れ行き好調となるのではないでしょうか。
そうした場合、この辺のシティテラス鈴木町やクレストプライムレジデンスなどパンダで3900万?、最多4500万のマンションと比べたらお決まりのごとく強気だ、割高価格だ、と叩くひとが一定数いるのと同じように、プラウド川崎ガーデンのような住宅地の中にあって学校スーパーが近い地域密着型のマンションを好み、シティテラス鈴木町やクレストプライムレジデンスみたいなああいう環境を好まないファミリー層が一定数プラウドを評価してしまうから、その値段が妥当ということになるのです。不動産価格は相場云々もありますが、そこにニーズがある限り価格は高くなりますからね。
とりあえず今週末からのモデルルーム行ってみて確認ですね！
デベから「プラウド川崎ガーデンテラス」どう思いますか？というアンケートが送られてきたで
全項目に答えると５００円のクオカードもらえるそうだから返送したけど
デベもいくらにしようかな？と迷ってるみたい
プラウドだ、新築だって営業に踊らされる前に新築マンションが無秩序に建ち続けてる現状、
自分がバス便の中古を買うかって自問した方がいいよ。
永住だから関係ない、確かに一理あるけど怪我だ病気だでいざ資産売却、そのとき債務超過で自己資本がマイナスじゃあね。
住宅購入は株とは違いますが、ある意味で投資です。リスクを背負って買うからには家賃生活するよりもメリットがないといけません。
こんなことは考えていても営業マンは口が裂けても言わないよ。
お客がそんなこと真剣に考え始めたら、売れなくなっちゃうもの。
バス便って地元だったり会社が近くだったり電車を使わずに生活できる人向けだよね。
仕事の都合で電車通勤になってしまったらもう仕方ないけど最初からはちょっと。
現在の中古マンションはどこも新築分譲時以上の価格で売り出ししている。
人が住んで経年劣化したマンションを高値で買うぐらいなら、新築のこのマンション買う。
まぁ駅前の利便性のよい新築マンションは6千万以上で購入できないからね
>現在の中古マンションはどこも新築分譲時以上の価格で売り出ししている
んなアホな。分譲価格以上なのは付加価値のあるレアなとこでほとんどが
新築から値段が下がっている。
川崎駅前のタワーとかならわかるが。。。
俺なら経年劣化してても同じ値段ならここより川崎駅前選ぶよね。やっぱ利便性が第一。
>人が住んで経年劣化したマンションを高値で買うぐらいなら
世の中需要と供給のバランスで価格が決まります。高値がつくのならそれ相応の価値のある物件なんです。そういう一面でしかものを見ることのできない視野の狭い人間だとろくな物件しか買えないですよ。
5000万だとすると高いね。ここバス便ですよね？5000万も出せるなら駅近の中古を買った方が良いし、環境重視なら戸建を買った方がよいと思えるのですが。どうしても川崎で新築マンションが良いなら他にもバス便ではない選択肢がありますし。。あえてここを選ぶ理由がちょっと思いつかないです、売る人も大変そうだな。
川崎鶴見界隈だとセキュリティ的に戸建はやめたほうがいいかと…
バス便だけって 都市部のマンションなのでしょうか
戸建も検討できないくらい治安が悪い場所なのか…。環境重視の方も検討しづらいですね。
出た！根拠もなくネガを投稿して、そしてそれに相乗りする奴！
治安はそう悪くはないが
民度は
よく道端に古自転車や古家電など不法投棄されます
このへんなら戸建で建売で4000万前後で売りに出てるし、駐車場代などランニング費が月2万円以上は安いですよ。35年間で1000万くらい違ってきそうです。あとバス便マンションだと建て替えもできず売ることもできず将来が怖い。
マンションの建て替えなんて容積率に余裕のある好立地以外は無理よ。
これから老朽化過疎化の建て替え不可マンションが社会問題化する、デベロッパーは売るまでが仕事だからね。
マンションなんてのは消耗品です。
30年も住めたら二束三文になったっていいじゃないですか。
別にバス便だから建替え云々は全く関係無い話しですね。
バス便じゃなくても建替えは合意形成が困難です。
ただでさえ合意形成が困難なのに、バス便ならなおさら、ってことですよね。
この辺で戸建てって言っても、有効面積は大して変わらない狭小住宅じゃん。
３Ｆ建てだと上下階段異動あるし、ほぼ木造でＲＣの家ならもっと高い。
建物価値は無く、さらに同規模再建不可で土地も安くなり、この辺の中古マンションより売値が付かないから、万一手放す必要がある時余計に危険なんだけど・・・。
とにかく費用を押さえたいならありだけどね。
平屋、24時間ゴミ出し、管理人、ＲＣ耐震耐火建築といった事に価値がある人ならここでだってマンションでしょ。
このあたりの戸建のほとんどが再建築不可なんですか？かなり特殊な地域なんですかね、知りませんでした。
ここのバス便マンションだと不便で売れないし（戸建と違って）建て替えもできないので逃げ道がないです、しかも戸建より維持費もだいぶ高い。
この辺りの土地だと普通の戸建てを建てようとすると、最低6000万以上するんだよ。
なので、ここらで良く売っているオープンハウスあたりの建て売り業者は、ひとつの土地に狭小戸建を2～3棟建ててから、分筆して売る。
そうすると隣戸との距離をギリギリで建てられ、1戸あたりの単価を抑えられる。
だけど分筆後に改めて建てようとすると、隣との最低距離が必要になって、同規模で再建築出来ないという制限が付いちゃうんだよね。
よって土地の価値が下がるという話。
ただ、戸建てもマンションも住みたい人はそこそこいるよ？
中古取引も普通に良い値段で成立してるし。
千葉や埼玉の普通の郊外都市じゃないんだから。
川崎市は人口も増えてますし古いマンションでも取引はコンスタントにあるみたいです。
この近辺だと代表的なのが河原町団地。
築44年で2580万、57平米で長谷工標準レベル並みのリノベ物件が現在出てますね。
https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6967113426/
リリファ川崎ブライトクロスというマンションと比較してどうなんですかね？
ここと条件が非常に似ていて、幸区で川崎駅までバス10分で平置き駐車場、大型商業施設と隣接です。ここと違うのは「価格」で、リリファは3000万程度でした。ここは5000万近くする見込みでしたよね。
リリファはリノベ物件なのね
リノベ物件と比較する程度の物件ってことでしょうか？
新築なのに？
自転車でマンション予定地行って来ました。
ほんと想定以上に不便な場所でした。
小学校はすぐ隣だし、子育て世帯にはよい環境だと思いますよ。ただ将来的な売却を考えるとどうだろうね。
仮に5000万で購入したと仮定して、値上がりは難しくても10年後に同じ価格に近い形で売却可能だろうか。
駅徒歩15分以内で築10年 4000万の中古マンションを購入した方が下落率は低いかもね…
下落率だけで考えれば中古の方が良いでしょうが、マンションの本当の価値は家族の笑顔や幸せなので下落率だけでは測れないのです
東芝前から出てる川崎駅直通バス良いね。
始発だから余裕で座れるし、ＨＰにあるようにメールチェックや読書も楽に出来そう。
実質、マンションで費用負担しなくていいシャトルバス付き(笑)
始発で直行バスがあるのはかなりよいですね
でもバスって時間通りにこないし、雨の日は屋根なしでずっと待ってなきゃならないし、朝はたくさん本数あっても日中や夜は本数少なくなるし、道路状況によって乗車時間が前後するから結局ゆとりを持って家を出ないとならないし、帰りが遅い時間は深夜バスで追加料金出すかタクシーで帰らないとならないし、、、
結局は駅近にはかなわないよ。
駅に対して、
徒歩圏内>>自転車圏内>>>>>>バス便圏内
だと思われます。
どんな利点を言ってもバスは厳しいと思います。
バスのデメリットを払拭するぐらい周辺環境がよいとか、価格がすごい安く設定されてるとかならわかるけど、周辺環境フツーの住宅街だし、価格もプラウドだから期待ゼロ。吉祥寺のプラウドみたいに人気エリアとかシャトルバス的なものが出てたりしてれば別だろうけど、違うよね。
しかも共有施設はほとんどないっぽいし。。
どうせ郊外につくるならBBQガーデンとか、スタディースペースとか、色々使える施設を充実させた方がいいでしょ。
>>291 マンション検討中さん
>>292 匿名さん
駅近とバス便両方住んだことありますがやっぱり駅近が便利なのは、バスのデメリットをあげつらうことをせずとも「議論の余地無い事実」ですよね。。
でも駅離れると、なんかのんびりしてて住むには心地いいんです。それは駅近主義の人にはわからない感覚かもしれません。
ただもっとポイントだと思うのは、川崎駅徒歩10分以内と、川崎駅バス便でマンションの値段差は3000万円違うということではないでしょうか？
日本人のみんなが選んでいるからという心理を逆手に取って駅近ってだけで強気な値段の物件が多くて今の不動産市況は気持ち悪いです。
3000万円＝30年で年間100万。このお金を貰えるなら、私は駅近に固執せずバスに乗ります。別にちょっと我慢すれば良いので。
そうゆう価値観の人って結構いるのではないでしょうか？ そんな大金をはたくほどバスは不便じゃなかったですよ。 私が住んでたのは地方でしたが、本数はそれなりに多くて空いていたので、今回とイメージ近いと思ってますが、別に慣れてしまえば意外と快適なものです。
傘さしてバス待ちは嫌ですが、駅近の時も人混みの中傘さして歩いて傘畳んで電車を待って乗ってそこからも満員電車は臭いしそれはまたストレスでした。
このマンションを擁護するつもりは無いのですが、冷静にそう思いました。
バス便のデメリットとか、そんな分かり切った事を取り上げて否定だけされても参考にならんわな。
んなもん頭に入れて検討してるっての。同じ内容で何度もひつっこく書き込まれてるしな。
この近くのとは別格のプラウドだから良いんだよ。オハナなら近くの有象無象に埋もれて逆に価値無いわ。
吉祥寺？都内なんか知らんよ。地元でドヤれるのが大事なの、離れたら意味ないからな。
だいたい駅から遠いって言うが、ここは役所近くで区の中心。施設は結構便利にある。駅距離も車通勤や市内で仕事してんならあんまデメリットでもない。そこそこ金ある地元の人間には有りだよ。
まぁ地縁の無い地方出身リーマンには勧められんかもな。
子どもが高校、大学へ通学する際に時間がかかってしまいそうですね
ブランド力があるので、子どもが大きくなる前に売ること前提で買う方が多いのでしょうか
>> 294匿名さん
駅近は資産価値が落ちにくい
バス便は資産価値がどんどん落ちる
コスパの話であれば駅近が良いのは常識。
（年100万の話はむしろ逆ですね）
敢えてバス便を買うメリットは、価格的にそこしか買えないから。けどここは「新築」「プラウド」で結構お高く感じますが。
新築、プラウド、駅近より安いため、今まであまりないコンセプトのマンションになるかと思います。小学校、公園までも徒歩1分と子育て環境も悪くない。駅遠でも周辺は３階戸建ばかりなのでセキュリティ面や利便性高いマンションがよいという一定のニーズはあるかと思います。
ただ、年配の戸建からの住み替えや、専業主婦世帯ならよいかもしれませんが、プラウド価格でどこまで捌けるかは未知数ですね。
遠くても安けりゃ売れるよね。
>>299 匿名さん
ニーズが限られる地域に建てると需要に対して供給が上回りやすく販売が長期化しやすい大規模物件と、中小物件では条件が違うので比較になりません。
中小は一部のニーズに刺されば十分。
元からの人口密集地なら、割高だろうが駅から遠かろうが買う需要は一定程度ありますから。
大田六郷も値引き前で割高だろうが、一定数は売れてた。供給量が多すぎただけ。
ここと同規模だったなら、ずっと早く完売してましたよ。
逆に言えば安くないと売れない。
規模の近いブランドマンションで参考にするなら、区役所挟んで反対側のレ・ジェイド川崎あたりでしょう。
こちらも駅遠バス便ですが、学校やスーパーが近かったりしてこの物件と条件は似てました。
そして竣工前に完売してます。
因みにバス便アンチさん達によると、レ・ジェイドが売れた理由は「ブランドマンションだったから」だそうです。
レジェイドは、川崎駅徒歩17、18分。
こことは条件が違う気がします。
坪単価は210万円。
そうすると、ここは坪単価200万以下じゃないと厳しいかと。
坪単価190万でも高く感じるのはなぜだ…。
ここは坪単価220万かな
プラウド＝ブランド？
皆さま、情弱ですよ笑
野村のカモってことです。
いやいや、そこまで離れてたら最寄り駅がどことかもう関係無いよ。どんぐりの背比べ。
川崎駅を使うのは変わらないしね。
こっちは小杉も行きやすいから、新宿や渋谷方面はむしろ便利なぐらい。
雨の中バス停で待つだとか、自転車も夏は汗だくとか、そういう批判はどっちも同じ。
坪単価は同じ位を狙ってきそう。
レジェイドが竣工前完売したから強気に上げきたりしてね。
そしたらちと辛い気がするけども。
>>309 口コミ知りたいさん
一般的にはそうでしょ。
マンション詳しくない人にも知られてるし、そういうのが欲しいニーズはある。
ひと昔前のライオンズがそんな感じだったし、古い人には今でも一目置かれるよ。
17分だと歩ける、慣れるとあまり苦でもない。
歩いても行けるマンションと
バスでしか行けないマンションの差は大きいよ。
前者は歩くのが苦でない人の購入対象になるが、後者はまさに「陸の孤島」。
>>300 マンション検討中さん
294を書いたものですが、駅近なら資産価値が落ちにくいと信じていらっしゃるのはとても危険な考えだと思います。。
何故かと言うと、不動産も株も同じで『安い時に買って高い時に売る』ことが価格維持のポイントだからです。
わかりやすい例では30年前は郊外に一戸建てを建てるのがステータスで、土地さえ持っていれば値上がりする、生涯安泰と思われていたのです。逆にその当時の川崎の工場ばかりの駅前なんて高所得者層は目もくれなかった。
でもそこが今は社会が変わり駅近が人気を博して価格が爆上がりしているのです。だから中古の値段が維持されているように見えるのです。つまり高値掴みして、同じように高値で売れるかはどうかは、時代によりけりで『駅近は下がりづらい』なんてことは時代が変われば理屈が成り立たないのではないかな？と思うのです。
では、昨今の駅近マンションはどうでしょうか？安いでしょうか？高いでしょうか？
これも『高い』と断言しがちですが、実はわかりません。あくまで高いのは過去との比較であって、相場の曲線の中で、値段が下がった時に初めて『あの時は高値だったね』とわかるからです。もっと上がるかもしれませんよね。
では、今がどうかではなく未来に目を向けてみると、今後の社会はどうでしょうか？あと何年駅近人気は続くでしょうか？今後、情報社会や技術が進んでも大多数が満員電車に揺られて通勤していると絶対に言い切れますかね？
先行き不透明であれば、今住みたい場所、住みたい建物、自分に合った金額を選ぶのが良いのではないでしょうか？ 確かに資産価値が落ちるのは怖いですが、だからと言って駅近に固執するのは本末転倒な気がしました。
買ったマンションがたまたま自分が売りたい時に買った値段と近しく売れれば資産価値が高かったと言われ、買った値段より大幅に安くなっていたら資産価値が低かったと言われる。それだけの話でしょう。
話は戻りますが、だから住んでた期間に支払いが年間100万安く抑えられて、その分、車を持てたり、旅行に行ったり、ほかのことにお金を使えたならそれはバスを許容しても良いのではと私は私の価値観で思いましたし、同じように不動産にばかりそんなに大金はたきたくない人もいるのではないかと思うのです。
>>314 匿名さん
未来のことは不確定要素なことばかりだが、確実にいえることはある
・日本の人口は大きく減少
・空家問題が深刻化、土地余り
・郊外から駅周辺へと人の移動
つまりはよっぽどの立地でない限り、不動産の価格が維持されるなんてありえない。
だから買いかえのことを考えるならリスクの小さい駅近だろう
ここはバス便の中ではリスク低い方だと思いますけどね。
郊外でもないし、他と比べて空き家率は低いし、人口減るのはかなり遅い方。
早くに影響が出やすいのは、本来は人口の少ない所に新しく作られた所だよ。
ここらは江戸時代から人が多く住んでて、川崎市発足時の２町1村の１つ、御幸村のあった所。区役所は市の水道の起点だったしね。
２３区内の駅近なら鉄板だろうけど、ここが価値を失う時に果たして埼玉の越谷や吉川の駅近は価値を保ってられるか疑問ですけどね。
低リスクとは言うけど、仕入れが割高なら損を出すよ。
通常バス便は駅近と比べて２、３割安くても、価格下落が大きくて取得費用を押さえてその分他に回しても不利というけど、逆に同じ駅圏内で４割以上安ければ総合的には変わらなくなる場合も出てくる。
駅近プラウドはかなり高騰してて、坪単価３４０まで行ってるから、４割以上安くする事も可能だよね。
だとすると、坪２００位だったら有望だと思うな。
アクアブリーズが坪１７９(団地仕様で多分下限)、レジェイドが坪２１０。
やっぱりレジェイドより高くなるかねぇ。
『駅近は下がりづらい』自体は50年以上維持されてますよ。
中には爆下がり、爆上がりする物件が例外的にあるだけのことで、確率論の観点では駅近の「方が」「安全」です。
先行きが不透明だからこそ、「より安全」な方を選ぶことが大事なのですよ。
＞同じように不動産にばかりそんなに大金はたきたくない人もいるのではないかと思うのです。
そういう人は新築マンションなんて買いません。
もう１つ。
先行きが不透明な時にリスクを極力下げたい人が選ぶべき行動は「絶対値としてできるだけ低価格なものを選ぶ」ことです。
100円のものを100％失っても損失は最大で100円ですが、1000円のものの価値が50％だけ下がっても500円の損失ですから。
その意味では、わざわざ「プラウド」の名前を冠した「新築」のマンションを買う必然性がない。
わざわざリスクテイクしにいくようなものです。
賃貸仕様のアクアブリーズですらB棟以外は坪200近いんだからここも超えてくるよね
こうしてみるとアクアブリーズの坪単価ってかなり安いね。川崎駅徒歩19分だし。バス便でも安ければ検討対象に入ってくるんだよなあ。
アクアブリーズと同等価格であればここを買いたいです。
役所が街の中心なんて書いている人いますが昭和の古いイメージを持ったご年配の人なんでしょうね。いまどきは郊外もしくは中心より外れたところや文教エリアに置くケースが多いです。特に政令指定都市の市役所なんかそういう傾向が多いですね。
今の中心は人が集まる駅を中心とした商業地域です。
ここで言うと鹿島田新川崎の駅の周辺ですね。
幸区役所近辺は立地が悪く人の流れは少ないですね。まあ一般人にとって役所に行くことなんてほとんどないのでそういうものでしょうけど。
>先行きが不透明な時にリスクを極力下げたい人が選ぶべき行動は
>「絶対値としてできるだけ低価格なものを選ぶ」ことです。
それは大きな間違い。
低価格なものを選ぶじゃなくて本当に価値があるものを選ぶと言うことが正解。
要は普遍的なものだよね。だから先行き不透明なこの時代で暴騰した金でも
買う人が多い。
マンションの場合、住環境だけでなく資産性も考えないといけないから難しい。何かあって住み替えで売りに出す必要が生じたときにオーバーローンになっていると身動きが取れなくなる。
>>325 匿名さん
まだ購入者もいないのに必死にポジコメントをしているのが誰かは推して知るべし です。
ここのモデルルームに行くとそういう説明を受けるんでしょう、駅は遠いが区役所もあって街の中心(?)でバスも豊富だから不都合ありませんよと。価格も川崎駅前の新築プラウドと比べると安いですよと。
ポジコメントはステマだよ。そういうことする会社ってこと。
駅からも遠いし、メインエントランスからバス停まで5分もかかるし交通アクセスは最低クラスだと思うのですが、なんでここにマンション作る事になったのですか？
戸建エリアのような気がするのですが、、？
ただアクセス悪いからダメだとは思っていなくて、条件悪くても安ければそれはそれで意味のある事だと思っています。
>同じように不動産にばかりそんなに大金はたきたくない人もいるのではないかと思うのです。
それは同意。ただ、駅遠と駅近で３０００万円もの差がでるのは極端な例だよね。
それにバス便なら交通費もかかる。会社勤めなら通勤費補助あるかもしれないが
家族分の負担や定年後の負担はある。
>>331 マンション検討中さん
古くからの住宅地で人口も多く、環境も悪くないから、地元需要はそれなりにあって、ここより不便な中古も出ればすぐに売れるんですよ。古くても割と良い値で。
このプラウドの近くも戸建てばかりでなく、マンションも多いよ。
戸建ても今買えるのは狭小ばかりだし、中古マンションも弾が少ない。資産価値は度外視してもマンション買ってくれる需要はあるから、プラウドの看板付けても商売になるという判断なんでしょう。
今現在の需要があるのは間違いないですよ。
将来はわかりませんがね。
デベは今売れれば問題無いですからね。
＞低価格なものを選ぶじゃなくて本当に価値があるものを選ぶと言うことが正解。
先行き不透明＝価値の変動が読めない
ってことなんだからあなたは根本的に論点がずれてますよ。
＞住宅における普遍的なモノって静かな環境とか、日当たりとか、緑が多いとか、人間という生き物がが本来『居住』する上で求めたいモノのことでしょう。
どれも価値が変動しまくってるじゃないですか。
全然「普遍的」ではない。
↑んじやー、何が普遍なのよさ？
価値の変動云々言うならそもそも買うこと自体が大きなリスクだよね。
そういう人は賃貸にすればいいよ。
だからもう来なくていいよ。
普遍的なのは、駅近に決まってる。日当たりや眺望、閑静、緑地も価値あるけど
周辺の開発で日当たり、眺望、緑地は変化してしまうからね。
鉄道の駅はそうそうなくならないし、その距離も変わらない。
日当たり、眺望や騒音が悪化しても駅近は高めの価格で取引されるからね。
駅遠を選ぶってことは、売りにくい売れないを受け入れる覚悟がいる。
普遍的なんて考えても仕方ないでしょう、未来を予測しないと。人口減少、少子高齢化、共働き増加、車離れ ということを踏まえて、将来的にもさらに駅近の価値が上がっていくことが一般的に言われていますよ。逆にバス便は買い手つまり資産価値が減っていくでしょう。
皆さん、ここいくらなら買いですか？？
アクアブリーズと同じ、つまり坪単価180-200なら検討対象になると思います。アクアブリーズの方が駅アクセスが優位ですが、「プラウド」でアクアと同額と聞けば、ここを検討する人も多いかなと。高いと「不便なのに高いのか」という印象になります。
>>343 マンション検討中さん
アクアが駅アクセス優位とかは無いでしょ。どっちも遠すぎて誤差レベル。
アクアの団地仕様が酷すぎるから、仕様が良い分もう少し高くても十分検討対照になるでしょうね。
>>344 匿名さん
公式HPで川崎駅（ラゾーナ川崎バス停）までの時間を比較すると以下の通りでした。
アクアブリーズ
→バス停まで徒歩2分＋バス6分＝8分
プラウド
→バス停まで徒歩4分＋バス12分＝16分
8分と16分 これ、誤差レベルでしょうか？倍も違うのですが。。
バス便の時点で、残念ながら交通利便性による資産価値はほとんど失われるわけで。
そうなってくると仕様や住み心地、ブランドの方が重要になってくる。
なんとかニュータウンみたいな奥地で、２０分も３０分も乗るのでなければ、バスで何分か早いなんて誤差みたいなものです。
プラウドで4500(恐らく坪単価220？)は
買いなのでは？
プラウドというブランドを着けているだけで、ここも田の字形の団地仕様ですよ。
マンションマニア氏のコメントちゃんと補足しますね（随分と都合のよいキリトリがされているので。）
・価格は戸建も買えちゃう4500万円
・バス便駅遠なのに70以下の間取り
・苦しい（資産価値がない）
・中小デベだと絶対に売れない（マンション自体の条件は相当悪い）
が、、野村のプラウドマジックにより、何だかんだで売れてしまいそうだ という趣旨でしたね。
ディスポーザー無しはマジですか・・・。アクアですら付いてるのに。
設備仕様で差があまり無いと苦しいような気がするけども。
それでもマンマニ氏いわく売れてしまいそうなのか。
野村のプラウドマジックはすごいね。
アクアは無理すれば天気もいいし川崎駅から歩いて帰ろうとか自転車なら毎日と思うレベルだけど
ここは、自転車でも結構つらい距離だし歩こうと思う日はまずない距離だよ。
車通勤だったり電車通勤ではない人が買うんだろうと思うよ。
プラウドだから設備仕様が良さそうなので
良いと思います。
駅近はホテルとかとの入札競争が激しいから、今後はデベロッパーの戦略で駅遠で比較的安く土地が仕入れでき、価格帯も手が届きやすいマンションが多くなるだろうね。
バス便だし明らかに高いはずだが、プラウドブランドのマジックで割安に見えてしまう 笑
デベロッパーとしては駅近マンションより利幅とれるかもね。
良くも悪くも書かれていますが注目されているマンションですね。現地に行ってきましたが家族で暮らすには公園も学校も買い物施設も子育てセンターも、いろんな施設が徒歩圏にあって、暮らしやすそうかなって感じました。
駅まで非常に遠いところが暮らす上で難点なのかな？って感じですが、前コメントのとおり直行バスが便利？なんですかね。一度乗ってみようかなと思っていますが、乗った方おられますか？？
良いめのコメントを書くとマンションコミュニティの特性上、悪口の押収に合いそうですが、当方車を持っていないですが、ファミリーで支払いを抑えてマンションを買おうとおもったら真剣にアリでは無いかと感じています。
ここ単独で見たら、そんなに悪くないと思います。実際暮らしやすいですよ、ここは。
基本的に売ることを考えなければ、売却時の価値維持よりも支払いを押さえられるのがいいですしね。
万が一の時に残債割れが怖いなら、価格が抑えられている分頭金が出しやすいので、増やせばいいだけですしね。
ただ同じ地域に新築だけでも、価格をとにかく押さえるならアクア、同価格帯だとクレストプライムが在るわけで、残り僅かのアクアはともかく、クレストプライムはまだまだ販売&建設中ですから、悩ましいところなのです。
>>356 周辺住民さん
車を持っていないのに、同じ地域の新築（価格もここと同等水準）ですら他にも結構あるのに、戸建メインの地域なのに、あえてこの超駅遠マンションを希望されてる理由は何でしょうか？書き込み内容からその辺りがよく分からなかったので。車を持ってないなら、普通せめて駅徒歩圏が良いのではないですか？
356さんじゃないですけど、
駅から遠い以外は便利で住みやすいからじゃないですかね。
静かな環境であることに加え、公共施設は区役所、図書館、児童館、劇場ホール、スポーツセンターなど多数集積、スーパーは歩いてすぐにライフを始め徒歩圏に複数。
普通は駅から遠いと、通勤以外も利便施設が少ないことが不便ですから、駅距離のあるバス便にも関わらずここまで揃ってるのは他に無い特徴ですよね。
ただ、クレストプライムはそういった施設が遠いですが自前で揃えてるので比較すると、うーん、、ですが。
プラウドがブランドって踊らされてる情報弱者が買うのかな、ここ。
クレセントかサンクタスの中古の方が良いでしょう
クレセント、サンクタスは45ではとても買えない
プラウドブランドのバス便がどの程度うれるか興味あるね。
駅遠で共有施設ないため、管理費とか駐車場代のランニングコストがめちゃめちゃ安ければいいけどね
価格出ましたね。
3900万円ー5600万円
最多価格は4500万円だそうです。
はぁ、、、、、
3000万くらい…はさすがにないけど、4000万越えるのはやっぱりやり過ぎですね。
この地域は安いからこその需要なのに。
正直、7階で3900万なら前向きに検討するつもりでした。
このスレ前半で価格の予想はされていましたが大きなズレはないですね。
そんなもんでしょ。
レジェイド 川崎駅徒歩17分 坪単210
アクア 川崎駅徒歩19分 坪単180
プラウド 川崎駅徒歩不可 坪単220
↑！？
ここは完全に戸建エリア。こんな価格帯で取引されるようなとこじゃないよ。
この地域だと分譲は二国沿いのルセナ川崎以来か。。
ルセナは坪145万とか。
マンション需要はけっこう貯まっているのかも。
地元志向の強い人から見れば二国、府中街道向こうは選択肢に入らないでしょう。
予算内でどうしてもプラウドが欲しい人向けかな
レジェイドとアクアを実際に見るといいよ
レジェイドは外観のコストカットが目立つ
アクアは設備も外観も大幅にコストカットの団地仕様
県南・県央や千葉、埼玉の郊外都市の住宅地の相場とここらはちょっと違うと思いますよ。
近辺のここより不便で常に馬の臭いのする、多摩川ファインフィールズ(2007年築)で坪単価147万円程度の取引、この前2000年築のライオンズマンション鹿島田ガーデンシティはリノベだけど2900万円でチラシ入ってたけど、売れたっぽいし、需要は溜まってるぽい感じ。
中古なら3000万円台は出るけど、すぐ売れるから弾が少ないんですよね。
やっぱり、近くに働く場所が多くて人口が密集してる地域の需要は堅いですよ。
あと分譲・賃貸とも、戸建てに混在して多く建ってて、アパートも多いから言うほど戸建てエリアでもないですよ。
すぐ近くに有る築40年の小向西KSマンションとか、昔から分譲マンション建ててますからね。ちなみにEV無しでも坪108万です。
デベも駅前の要地確保が難しくなって、利幅も無くなってきたから、こういう穴場みたいな地域を狙ってきてるのかもね。
野村も販売に力を入れるみたいだし、そういう意味ではどうなるか興味深いですね。
ここは団地仕様だがプラウドブランドが着いてます。
だからこの値段は妥当です。
キッズルーム等の共用施設もないけどプラウドだから我慢してください。
>>375 eマンションさん
そうなんですよね。
そこを差別化してちょっと高級感があれば刺さる層は居ると思いますよ。
地元需要はパイが限られてますから、低価格需要はアクアに食われて減ってるでしょうしね。
トイレの手洗いカウンターはなしですが、床暖は標準ですね。
外観デザイン写真を見るとタイルや石は採用されているし平置き駐車場や共用部も控えめなのでコスパは良さそう。
最多4500なら普通に売れそうですが、、、
バス便ですが、周辺環境もレジェイドやアクアと比較しても良いですし。
アクアは目の前に問題ありのダンボール工場があったりしますから。
アクアやレジェイドと比較して、ただ高いだけじゃなくて、アクセスも不便なんだよなあ。 これだけお金を出せるならバス便じゃなくても、、他の選択肢も沢山出てきますし。
高級感やブランド、設備が売りなのであれば竣工後に、せめて「実物」を見てから検討した方がいいでしょう。
共有施設がないのに管理費がクレストシティと同じぐらいだったらウケるけどな
やや狭い部屋が多いのが少し気になりますね。
設備は先行物件より良いみたいですが、床暖や手洗いはその気になればリノベでつけられるので１５～２０年経った時に周辺と比べるとどうなるのかなと。
逆にディスポーザーは浄化槽の関係でリノベでは付けれませんが、無いのがちょっと残念。
でもアルコープは無いですが、共用廊下側の柱をオフセットしてスペース確保してるのは良いですね。
外観やエントランスは本当にしっかり作りこんでほしいですね。
は？
ディスポーザーないのここ？床暖房いらないからディスポーザーつけて欲しいんですけど。
床暖房は年に数回しか使わないけど、ディスポーザーは毎日使うからそっちの方が重要なんですけど。
HP見ると、共用廊下に自転車を置けるみたい。カオスになりそうだけど大丈夫か…。
この場所で4500万メインかあ。
しかも68平米？が多いのかな？あんまり広くもなさそうだしそれに駐車場が4割って、、、
まあ、プラウドだから高いんだろうなあとは思ったけどちょっとここはなしかなあ
ちょっとツッコミどころが多すぎる気がします。
なかなか思うような物件には出会えないものですね
共用廊下に自転車を置くのがOKだと、自転車以外にもベビーカーや傘立てや色んな物が置かれてカオスになりそう
考えられるのはエレベーターに乗ろうとする自転車所有者の列。エレベーター傷だらけ。玄関前に自転車やタイヤ等が放置。結果、震災時には逃げられなくなるのでは。玄関前の無法地帯は危険です。
団地みたいですね。
駅近トレンドから外れる分、余裕のある豊かな暮らしを夢見させてほしかったな。
レジェイドと比較しても良いところが少なく、公的に団地のアクアにすら（あれでも一応オーベルブランドらしいですが）一部劣るとは。
どこで建てても建築費は変わらないとはいえ、つらいですね。
こんな所ですら１～２年でこんな差になってしまうんですね。
１戸あたり３台は確保されているので、殆どの世帯が４、５台目とかにならない限り、そうそうそんな事にはならないとは思いますよ。
でもイヤですけどね。
他より余裕あるんだから制限すべきですよねぇ、安全面の問題もあるわけだし。
我が家は自転車ポーチ置き可の物件なんだけど
ファミリーだと家族全員に一台なんてうちもある
そんなところはポール何本か立てちゃって、そこに自転車吊るしてる
季節外れのクリスマスツリーじゃねえっての、やめてもらいたいんだがねえ
であればここは割高、駅遠、低仕様のブランドバス便団地ということですね。(笑)
でもさぁ、この辺のエリアでこの価格で新築マンション買おうと思ったら選択肢は他にないよー
嫌なら築10年以上たってる中古買えば？
何度も既出みたいだけど、川崎駅圏で新築マンションだと他にも結構でてる。ヴィークコートとかクレストプライムとか駅徒歩圏のもあって、ここと価格もそんなに違わないんだよなあ。
少し待ってたら続々と新たな新築でてくるでしょう。
まあ、どちらにせよ直ぐに売れるような条件ではないから、様子見した方がいいね。他の売れないプラウドも最後は値下げしてるから。
アクア並に低仕様ならあり得ないけど（笑）
アクアってキッチンもトイレ、バスルームも引き戸や造りが驚くほど昔風の賃貸仕様だから。外観も安っぽいし。
そこまで仕様を落としてるなら検討できるレベルじゃないな。ここの低仕様はどこまでか気になります
>>402 匿名さん
そしたらやっぱり竣工後に検討した方がいいですね。ブランドや設備仕様がよいと思って購入したものの、完成品みたらショボ…みたいになったら本当に最悪だ。しかも後から値引き販売なんてされたらダブルショックでしょ。立地がよいなら青田買いも有りだが、ここは竣工後に検討すべきですね。
必要なディスポーザーがなく、不必要な床暖房つけて、割高にしている名ばかり団地プラウドはうかつに手を出すと後悔しか残らないので、竣工後に検討した方が良いですね。
>>405 評判気になるさん
シンクに三角コーナー置いて排水網掃除とか、この値段の新築としてはちょっとね。
ゴミ置き場も生ゴミ増えて臭いそうですし。
本物の団地のアクアにすら付いてるのにね・・・
113戸だとディスポーザーの有無は微妙なラインかと。プラウドならつけて欲しいですが管理費を抑える為でしょうか。
大規模ならではの設備ではありますが、24時間ゴミ捨てがあれば問題ないかなぁと思う。
ディスポーザー有りでも24時間ゴミ捨てがなく大炎上したマンションは大規模ですし、、
さすがに今のマンションでは基本的な食器洗い機はありますよね、、？
規模に関係なく床暖はあると良いですよね。冬場はエアコンより床暖の方が勝ってますし。
キッチンの天井高や部屋の造りもチェックですね。
あっちは腐っても大規模なので、比べて共用施設が少ないのは普通の事。
取り立てて批判するような事ではないです。
>>409 匿名さん
そう、批判したい人がここのイメージ下げるために並べて言ってるだけ。
価格帯も違うし、物件の性格も違う。
ヴィークコートやクレストプライムならまだしも、本来比較する対象じゃないですよ。
ヴィークコート、クレストプライムと比較したら勝てるとこ無いでしょ
学区、周辺環境、スーパーの近さ、公共施設の充実など、優れてる所もありますよ。
ここの学区って「東小倉小」ではないですよね？
東小倉小であれば確かに子育て世代には嬉しいポイントになると思いますが。中学は御幸中ですか？だとすると団地アクアと同じですね。
スーパーの近さはどこも変わらない気がします。
公共施設ってそんなに使うかなあ、微妙。
逆に、、駅遠バス便というどうしようもないデメリットかあるのに、どこが子育て世帯に明らかには良いのでしようか？
中学校は川沿いエリアと一緒だから荒れそうだね
御幸中は荒れとらんぞ？
小学校はこのマンションの隣にある西御幸小でしょう。
特段問題もない落ち着いた学校です。
御幸中も近隣にすんでますけど、前を通ると生徒さんたちが挨拶してくれるし、変な子がうろつくこともない、良い学校ですよ。
土日も運動部や吹奏楽、合唱が聞こえてきて部活も盛んです。
土手の外は高齢者しか居ませんから関係ありませんし、タワマンのアクアリーナが出来てから、以前よりもっと良くなりましたよ。
少なくとも、学区はメリットとまでは言えないみたいですね。むしろ若干、不安要素な気が。
「前を通ると生徒さんたちが挨拶してくれるし」
↑
どこのマンションでも学校について聞くと、営業さんからは必ずこの回答が返ってくるんですよね。
418はさすがに営業コメすぎるでしょ。
見知らぬ人に挨拶するような子供、今時そういないよ。
わるい学校ではないだろうけど、学校のことは別の口コミサイト
例えば、みんなの中学校なんかでみたほうがいいのでは。
ここ以外でもっとオススメなマンションってどこがあるの？同じ価格帯が大前提で
確かに、見知らぬ人に挨拶しないですよねwww大人でさえしないわwww
みんなの中学校はいいとして、Google Mapのクチコミは…
近所に住んでるんで、町会活動してたら校門前の生徒が挨拶してくれたって話だったんですが、説明が足りずに誤解を与えたようですみません。
活動の関係で市内のいくつかの学校を回った経験がありますが、来客を見かけると門を入ってすぐに挨拶してくれる学校もあれば、挨拶はしないし、授業中の時間にも関わらず校門付近で生徒がうろついていて、吸殻まで落ちている学校だってあります。
隣の区の某中学校では、授業中は教室のカギを締め(中からは開けられます)、廊下を先生が巡回しているなんて事もありました。
御幸中はそんな事はありませんし、地元の学校が根拠も無く悪く言われているように思えたので書かせてもらっただけです。
長文失礼しました。
ここってアクアの近くにある河原町団地と同じ学区なんですか？
学区を重視するなら川崎北部か横浜にした方がいいのはもはや常識だと思います。東小倉小の子はみんな私立に出て行きます。地元公立中学に行く子は、あまりのやんちゃぶりに衝撃を受けてしまうとか。
あと営業コメには、参考になる! がよく押されるから逆に目立ちますよ。私はコメント内容が参考になればステマでも何でもいいのですが。
＞ここ以外でもっとオススメなマンションってどこがあるの？同じ価格帯が大前提で
南武線で北上して、久地とか宿河原あたりの駅徒歩10分以内のマンションが出てくるのを待った方が良いかと。
焦って急ぐのならお好きにって感じですが。
河原町ってよくないんですか？
川崎のこと詳しくないのでぜひ教えてください！
中古市場を定点観測していますが河原町の物件は築40年以上ですが2000~2500万ほどで安定して売買されていますね。
横浜の郊外部では築20年ほどで2000万でも1年以上売れない例がゴロゴロしていることを考えると中々の実力だと思います。
低所得層が入れ替わるので良くならないということかな？
築40年以上の団地は普通は買わないかな…
学区は近所の小学校は良くて、戸手エリアの中学校が要注意ということですか？
河原町団地は分譲と一般賃貸と低所得者向けが棟によって分かれているマンモス団地です。
もうすぐ築５０年に届きますが、当時の著名な建築家が設計し耐震性は十分で１００年は使用される予定です。便利な川崎駅まで近いので分譲はわりと人気で取引されてますね。市の職員も多く住んでますし、地元市議員まで住んでたりします。
昔子どもが多かったころは問題もありましたが、今は敷地内小学校が閉校されるほど子どもも少ないので、昔のように荒れた子はあまりいなくなりましたね。
戸手の多摩川沿いの不法占拠エリアはアクアリーナのタワマンに変わって住民層はかなり良くなりましたし、残りの部分はほぼ高齢者のみで、再開発で商業施設とマンションになる計画です。
新しく出来たアクアブリーズも平均で４０００万程度はしますからある程度の所得層ですし、県公社の戸手団地も家賃は１５～６万でけして安くはないエリアです。
御幸中学校は荒れてはいませんよ。むしろ隣接学区の方がちょっとやんちゃな子が多いぐらいです。
ただ、荒れてはいませんが、川崎市立中学校は全般的にレベルは高いとは言い難く、プラス点にはならないかと思います。
この地域に住んでいて余裕のある知人（女の子ですけど）は、洗足やカリタスなど市内の私立に行かせてる人が多い印象です。
男の子なら法政第二中ですかね。法政はここからバスで通えますね。
つまりは、ちょっとでも学区が気になるなら私立に行けばいい。それだけのことですね。。
私立に通わせるにしても通学が不便
駅遠がネックになるなー
この物件の優れているところは学区だとか、子育て世代なら他物件よりここがおすすめという書き込みを見て期待したんですが、学区はちっともメリットにはなりませんね。がっかり。
>>431 周辺住民さん
同じ事がアクア板でも書いてたけどアクア購入の人かな？
アクアはB棟以外は4,200万から4,500万前後だったので、プラウドが同じ4500万なら妥当ですね。
まぁでも、川崎駅直通バスで座って通勤できて、駅前マンションよりかなり安くプラウド購入できるならいいんじゃない？
南武線利用者だけど朝のラッシュまじでやばいから。
鹿島田から川崎に行けば行くほど混んで積み残し多数。
これから沿線住民もっと増えてくるしね。
穴場を狙う発想ってやつ？ 笑
確かに駅近のプラウド川崎柳町で7000なのでバス便プラウド4500なら良いですよね！
ただ電車って3分間隔で来ますがバスってどうです？行きはゆったり始発ですが帰りの込み具合とか。
マンションのこと詳しくないのですが、、プラウド柳町と造り？仕様？ってほとんど同じグレードなのでしょうか？
例えば耐震性とか遮音性とか。同じブランドでもマンショングレードも落ちてたら嫌だと思いますが。
>>436 匿名さん
帰りも東芝社員の通勤と逆になるので、川崎駅から座って帰れますよ。時間が合えばですが。
まあ、通常のバスも川崎駅始発なので、座れる事は多いかと。
利用出来るバス停は2ヵ所だから、どちらも乗れる帰りはそれなりに本数ありますよ。
東芝の事業場が20年後30年後もあればいいね。
事業場が無くなればバス停も無くなります。
大企業なら大丈夫 とは言えない時代ですから。
マンションのブランドなんて数年で変わるのに、
この値段でプラウド買える、とかデベロッパーに躍らされてる。
>>439 マンション検討中さん
東芝が無くなってもバス停の名前が変わるだけでしょ。住民の足なんだから。
本数は減るだろうけどね。
この研究所が無くなる時は東芝が無くなる時だよ。
倒産しない保証は無いけど。
案外倒産するよりも先に、自動運転普及でバスが劇的に変わってたりしてね。
それも絶対に無いとは言えないでしょ？
バス便が会話の中心って 地方都市のマンションみたいですね。三菱・三井のマンションシリーズはブランド価値を感じますが、プラウドはやはり落ちますよね。
>>442 匿名さん
こちらぐらいですよ。
バス便なのは。
吉祥寺もですが立地のブランドが月とすっぽんなのと、規模感が違うので。
つまりプラウドでバスは初の試みな訳で。
大手でもホテル競合などで用地買収が厳しいのでしょう。
売れるのか興味あるんですよ。
マンションの中身はどんな評価ですか？他のプラウドと変わらない？
マンマニさんブログに上げてますね。
twitterだけでスルーかと思ったけど。
野村に多い後出しがプラウド川崎柳町であるという情報も。
>>川崎駅近くで供給していたプラウド川崎柳町は一旦販売を終了。残り10戸ほどは竣工後に販売するとのことです。
https://manmani.net/?p=24150
ここが神奈川県南の新築マンションでもっとも資産価値の伸びが期待できると評価されていますね。
素晴らしい！
https://sp.fnn.jp/posts/000000146_000007875/201905221300_PRT_PRT
>>446 匿名さん
えっ、周辺中古相場とだいぶ解離してるけどホントかいな・・・
駅前用地が無くなった今、バス便でも実質的に通勤が短い所なら価値がある！とか、デベは新たなトレンドを作り出そうとしているのかね・・・
でも、これで売れたら以降はこういう立地でもこんな価格で出して来るんだろうなあ。でも売れるんだよねきっと。
ここは試金石になるかもね。そういう意味では注目物件かも。
オハナじゃ買わないけどプラウドなら買うって情弱がターゲットでしょ。
要はもう土地がないんでしょ。
そうなんだろうけど、世の中まだそういう人の方が多いから情報誘導されて相場を作るから侮れんよ。
私はここは苦戦物件だと思う。
デメリットが多い上に、周辺に比べ高いです。
目的がプラウドを買うになってない？
目的は毎日の生活を豊かに快適に過ごすことだよね。
それが出来れは家なんてなんでも良い、ブランドに拘って見失わないように。。。
この立地、ディスポーザーすらない低設備のマンションで豊かに快適は、残念ながらできないでしょうね。
完全に価格勝負できたね。
66平米しかないから
価格勝負ってなんだっけ？
総72戸のレジェイド川崎はディスポーザー付いてて、同じ位の坪単価。
ここでは団地と馬鹿にされてるアクアブリーズは平均72㎡でグロスでも安い。
それに、ここまで駅から離れるなら設備も大事かもしれないけど、広さも重要だと思うんだけど・・・
プラウドブランドがあるだけで、いいとこなしということことですね。
プラウド日吉の方が広いっていう…
最近の中古市場のトレンドは築年数より駅距離らしいです。
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO25083740W7A221C1000000/
人口減や高齢化が進み駅近物件の需要が高まっているからでしょうか。
既に人口減少が始まった地方はコンパクトシティ化で駅を中心に人口集約を行っているようです。今後は都市部にもそれは波及するのでしょうね。
>>441
それは甘いですね。昭和の水と空気はただとかのんびりした時代の戯言でしょう。
需要が減る、運転者が確保できないなどで
路線廃止や減便は簡単に行われますよ。既に川崎でもドル箱路線で減便しています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4267/
バスは鉄道と違って確約されたインフラじゃないですからね。
採算合わないと撤退とかありえますよ。水道すら民営化されそうなのに。。。
自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。
そもそもプラウドを買おうと言うもしくは買える購買層に対して安いからと言うメリットは意味を成さないような。。。
ということは、4000～5000万以内で購入できる駅近中古マンションを購入すればいいんですね！
いったい何年落ちになるのやら
矢向のラグゼコートあたりは中古の価格がこなれてますね。
駅徒歩4分。築7年。
同じハセコーだし、このプラウドで納得できるならラグゼコートも大丈夫かと。
バスっても行き先が川崎、武蔵小杉、あと五反田（これが意外と使える）だからね。本数も沢山あるので問題ないよ。
バスが嫌なら最初から論外の物件なだけ。
>自動運転が実用化される先の未来はテレワークとかでそもそも出社不要と考えるのが先進的ですね。その時代にバスで通勤かよ。。。なんて笑われそう。
出社不要なら通勤の必要もなかろうが？
>>465 通りがかりさん
確かに便利なのは間違いないのだけれど、同じバス便と比べてもレジェイド、アクアブリーズの方が更に所要時間が短く本数も多くて便利だったんですよねぇ。それと比べてしまうとね。
レジェイドはもう買えませんしアクアブリーズも残り僅かだから、販売には関係無いのかもしれませんが。
アクアブリーズは完売したのでは。。
待てる人なら長谷工特命物件と思われる超大規模のJX金属跡地もあります。
矢向駅8分ほど。
販売は来年後半あたりか。
すぐそばに小学校がありますが学区は違いますが。
長谷工特命物件とは
>>マンション業界のリーディングカンパニーとしての長谷工を語る上で欠かせない言葉が「特命受注」と呼ばれる受注方式。
これは、自ら仕入れた土地情報を事業者に持ち込み、プランとともに提案営業する長谷工独自のビジネスモデルです。
土地情報収集力や充実した機能をベースに、精度の高い建築プラン・事業収支プラン・事業日程プランを短期間で作成、提案営業。更には近隣との折衝・行政協議なども含めた全てを担います。
事業主から建築のみを「請負う」のではなく、土地も含めた事業計画そのものを「提案」するこのスタイルが、高い収益性を産んでいます。
https://www.haseko.co.jp/hc/saiyo/about/
ハセコーは二束三文の土地を生き返らせてますからね。
なかなかの優良企業ですよ。
マンションの買主にとって良いかはまた別問題ですが。
↑466あてね。
通勤で毎日バスですかー。
最初はいいかも知れませんが、だんだん嫌になってくるんだよなぁ。バスは。
バスで片道30分はきついよ。
バス通勤自体は世の中たくさんいますし、悪いことではないと思いますよ。
ただ、高い金を払ってまでバス便ってのを許容できるかって話ですよね。
割高でバス便マンションを許容出来る人はいません。
それでも、駅まで徒歩２５分のバス便のハルミフラッグ８０００万以上なんて
同時に検討する人は、ここにはおらんだろ？
10年住んで売るならそんなに価格下落しないと思うんだよなー。
バス便物件は、資産価値維持できないよ。データは残酷。
今の中古価格や需要なんて関係ないのでは？
10年、20年後のこの近辺の発展性とそれに対する期待度でしょう。その頃に地域が廃れていたら価格なんてどうなるか。。。
10年後なんて既に人口減少始まって不動産市場は予測不能です。
マンション選びの鉄則として駅近が声高に叫ばれているが、今後も駅近マンションの価格は高止まりするのは間違いない。ただそれだけの価格を無理なく購入できればよいが中古で5千万以上のローンだよ？東横線だと6千万。購入できるなら駅近でどうぞ。そんな価格で購入できない or 購入したくない人達には需要はある。
>479
今後の住宅購買層は限られてくる、今後も経済状況が好転する気配さえなく給与は上がらす働き方改革で残業制限、一般的なサラリーマンでも買えない層が増える。ちょうどマンション価格が高騰している近年の物件中古が10年後に出て、多少の下落で買い手が付くと思う？
買わない人達がどれだけ掲示板で主張してもきっと売れるんだよね
若い層なら無理に買わず、待てば不動産下落すると思う。
駅遠を無理に買っても将来的なメリット少ないと思う。
485
買わない理由を買う理由が超えれば売れると思うが
4,5千万出して、バスと徒歩で20分かけて駅まで通勤する理由を凌駕するには圧倒的なコスト差しかなあと思うけど。。
しかもバス停まで10分かかるマンション、階によってはそれ以上かな？つてなかなか無いと言うこと理解できますか？
あなたはそれでも買いたいですか？
でも購入する人はいるし売れるよ（笑）
バス始発で川崎ラゾーナ広場直結なら場所としては悪くないと思います。
疲れた帰りにバスに乗るときにレジデンスタワー見上げて、ここだったらもう家についてるんだよなって溜息つくんだろうね。
私は売れないに一票。
下がっても売れれば御の字だろうね。中古マンションの成約率って一割ともいわれている。一割に入れないと売るにも売れない。
将来性がどうとか言うわりに、これまでの周辺取引履歴や現在の中古価格、将来人口推計は当てにならんという。
都心だとか駅近だとか大規模が有利ってのも、過去からのデータの積み上げと将来予測から導き出されているんだけどね。
普通バス便がダメってのは、現時点で多くのマンションが平均下落率よりも下がっていることが根拠な訳だけど、この周囲のバス便は下落率は低くて優秀。中古成約率も高い。空き家率も低い。
バス便ピラミッド(笑)を作ったら多分頂点に近いよ？
将来の人口減とかいうけど、川崎市、もっと言えば幸区もまだ人口は増える。市の財政も政令市トップ。
何を根拠にダメなのか聞いてみたいよね。データは駅近だけ有効で、バス便は無条件でダメと言うつもりなのか。
ただ、ここまで書いてなんだけど↑の将来性は矢向や鹿島田も同じだし、ここって過去物件よりずっと高いんだよね。この価格出せるなら割高に感じても同価格の駅に近い中古を買った方が良いような気はする。
良いかどうかは相対評価なので。
結局、500スレ近く続いてクレストやヴィークコートと比較してどこが良いのか答えがなかったね。それが全てかと。
少なくとも幸区は2035年までは人口流入による人口増加が続くと予測されている。世帯数の増加はそれ以上になるだろう。
現在の幸区周辺のバス便マンションの成約価格は築10年以上で3千万前後。長谷工プラウドでも一般マンションより多少高くても支持する層はいるだろうから、相場より1.1～1.2倍ほどの価格で購入する人はいるだろう。
マンション価格は25年から徐々に下がるだろうが金利は上がる可能性が高く影響は不透明。
そのため長期的な資産価値という点では厳しいが、短期的であれば3500万前後で売却できるのではないか。
購入時 4500万 → 3500万(築10～15年)がいいところ。
マンション市況が変わらなかったり、川崎駅開発によって価格の維持率が高くなる可能性も期待はできるが、過度な期待はせず価格下落するものと思って購入が必要な物件。
資産性だけでなく、家族のライフスタイルが合っているなら悪くはないと思う。
幸区って戸建てがほとんど占めてるでしょ？実際、戸建ての価格も安いし。
トランプ旋風で一気に景気悪化するんで売りを狙ったマンション買は逆ザヤになる可能性高い。
一生住む気概で張り切った戸建てを建てたほうが１０年後に売るなら価格が残ってる可能性高い。
ただ木造の戸建ては20年過ぎると価値がないも同じなので20年住んで売るならマンションが有利。
とはいえ、マンションでも20年後は1500～2000万ダウンは覚悟だけどね。
２０年後に１５００万ダウンぐらいなら、この地域で同クラスの賃貸借りるよりもお得になるから、やっぱり戸建てよりも良いんでないの？
年間下落率が２%以内程度で、周辺家賃よりもローンが安ければ、価格が下がっても儲けが出たと同じになるというのは、よく言われる事だよね。
でも同じ価格帯だと駅近ピラミッドでは底辺しか買えないよ？ 笑
東京都大田区池上八丁目 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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1LDK+2S～3LDK |
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56.14m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
神奈川県川崎市高津区下野毛二丁目 |
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3400万円台～7000万円台 |
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2LDK～4LDK |
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11.02m2～19.94m2 |
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総戸数 92戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
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8,100万円～8,760万円 |
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1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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55.16平米～87.07平米 |
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総戸数 8戸 |
神奈川県横浜市港北区新横浜1-18-11 |
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3590万円～1億4990万円 |
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1LDK～4LDK |
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30.10平米～117.17平米 |
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総戸数 190戸 |
神奈川県横浜市西区楠町15番4 |
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5190万円 |
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1LDK＋SIC～2LDK＋WIC＋SIC |
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36.91平米～47.58平米 |
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総戸数 22戸 |
東京都江戸川区松江五丁目 |
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6170万円～8880万円 |
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2LDK～4LDK |
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65.63平米～107.26平米 |
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総戸数 106戸 |
神奈川県相模原市中央区南橋本２丁目 |
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3900万円台～5200万円台 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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65.01m2～73.49m2 |
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総戸数 36戸 |
神奈川県藤沢市鵠沼海岸２-5217-8 |
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未定 |
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2LDK+S（納戸）〜4LDK |
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72.45m2〜103.5m2、 |
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総戸数 23戸 |
神奈川県鎌倉市寺分字上陣出418-1の一部他1筆 |
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4898万円～6448万円 |
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3LDK |
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70.2m2～79.67m2 |
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総戸数 158戸 |
