プラウド川崎ガーデンテラスってどうですか？

スレ建てました。川崎・武蔵小杉にデュアルアクセスのプラウドです。

>>1 eマンションさん

どっちにもバスで15～20分もかかるじゃん！

野村もこんな土地しか仕入れられないようになるとは。
余程苦しいのでしょうか。
またまたまた長谷工プラウドですし、プラウドブランドも低下の一途ですね。

まあダメな物件でも売り続けなければ社員が食べていけませんからね。
でもほんと長谷工プラウドばっかりだなぁ。
そこにプライドはあるのか！？

東芝若草寮跡地ですね。
個人的には川崎初のオハナになるかと期待してたんだけど。。
せめてミライフル仕様になれば良いんですが。
道路を挟んだ東側の若草寮残りもいずれプラウドですかね。

ブランドマンションでこの立地はないわ～。しかも毎度ハセコー。
プラウドはもはやブランドとは言えませんね。

どこぞの失敗物件の損失を取り戻すために、数年はなりふり構わず以前ならプラウドとは呼べないような物件を売り捌くんでしょう
アクアブリーズ住民からも見下されるプラウドって普通じゃ考えられません

>>7 マンション検討中さん

アクアって同じバス便で安仕上げマンションだよね
ここの立地はバス便で最悪だけど内容はどうかな？

アクアブリーズより悪い環境の物件。
高くて遠いは厳しいですよ。

さすがに高いはないでしょう
2階70平米 で4000チョイぐらいじゃないですか。
それ以上なら誰も買わないですよ。

アクアブリーズもあの価格ですら未だ完売していないですし、、安くて遠いも売れないからこちらも苦戦しそうですね

バス停までもそれなりに距離あるんですよねぇ…
外観も安っぽいですし立地を考えたらオハナになりそうなもんですが
価格次第ですかね

価格だけプラウドになるとか。

アクアは低コスト仕様も有りますけど、何より団地再生事業で土地を公団からかなり安く取得出来たからこそ実現したあの価格でしたから、どうしてもそれよりは高くならざるを得ないでしょうね。
でもプラウドなので仕様は良いと思いますからその差に価値の捉え方で値段の感じ方が変わるでしょう。
まあ、直近の物件なので比較しちゃうかもしれませんけど、アクアはもう条件の良い部屋は殆ど残って無いので競合にはならないでしょう。
全て平置き駐車場という事もあって車生活には良いですし、幸区って定住志向高くて、資産価値より地元に住みたい重視の人もこの辺はそれなりに居ますから、そういう人達には結構刺さるんじゃないでしょうか。
築古で利便性悪いマンションでもそれなりに取引されてますからね、この辺は。

同じ悪条件のプラウド六郷でも5000万という値付けで竣工後も完売まで数年かかりました。
ここも同じ運命だと思います。

安くて、駅や川に近いアクアの良条件部屋がうらやましい。

最近のプラウドはハセコー持ち込み物件だらけで、間取りも何の特徴もないハセコー仕様ばかり。
ここも十中八九、そうなるのでは？
本来ならプラウドを名乗らずオハナにすべきですが、もはやそんなことを言ってられないほど余裕がないのでしょう。

新城や中野島のプラウドなど販売が遅れてるんでここも販売は遅れるんじゃないかな。
待てる人なら塚越のJX金属跡地がいずれ出てくるんでそっちの方もありか。
年配の人には日本鉱業の方が分かりやすい。
矢向駅から7、8分でまだ建築計画は出てないが長谷工主導で売主募集段階か。

川崎駅圏内の同じバス便で悪条件のイマジンテラス、レ・ジェイド、アクアブリーズが売れてきた事考えると、意外と勝算はあるんじゃないですかね？
川崎南部はどこでもスーパーあるし、バス網が発達していてそこまで不便でもないですからね。

イマジンテラスは尻手駅から徒歩15分弱て380世帯。竣工半年前に完売した。
アクアブリーズは川崎駅徒歩20分で280世帯、竣工してもなお完売せず。
イマジンテラスと比較してアクアブリーズは苦戦しているのがわかる
プラウドも鹿島田徒歩20分とは言え苦戦するはずだよね

最近の市況なら、竣工前完売って余程人気でもない限り難しいのでは？
郊外駅遠マンションで竣工＋半年で完売ならまあまあだと。
世帯数もそこまで多くないし、プラウド大田六郷よりは早く完売するでしょ。

アクアは安いのに苦戦してますよねってこと
バス便は人気物件にはなりにくい。
ここでアクアが人気とか言っちゃう辺り住民が紛れてるのかと勘ぐってしまうww
六郷は600戸越えでエリアも規模も違うので比較対象にはならない

消費税10%で、しかもオリンピック需要で建材費と人件費が高騰するタイミングなので価格は高いと思いますよ。

駅遠物件で、バス便必須ですが、
価格帯は4500万～5900万位だと予想します。
いつも通りのプラウド価格です。

いかがでしょう？

アクアの場合は、安いし最寄りが川崎駅で歩けなくない距離だから検討対象には入るのは分かるが、ここはちょっと購入対象になり得ないと思う。しかも無駄にブランドが付いてお高くなるという…。なんで低ブランドで出さなかったんだろ？

なかなか低仕様のプラウドになりそう。トイレはキャビネットタイプのタンク付き。長谷工なのにミライフル不採用だから、二重床の可能性は低い。典型的な直床長谷工物件になるのか。

割高、駅遠、バス便、低仕様の全てが揃うかも。

プラウド大丈夫かな。

とりあえず間取りを見る限り、二重壁は確定みたい。

普通、バス便でも何かしら代替案あるじゃないですか、シャトルバスを出すとか、バス停が目の前にあるとか、最寄り駅がターミナル駅とか、価格が安いとか。 ここはバス便でも買わせる要素って何かあるのでしょうか？…。HP見ても分かりませんでした。。

・新築のプラウドが(他のプラウドに比べて)安く買える(かもしれない)。
・築浅のマンションが周囲にほとんど無い希少性。
・周囲は低層戸建てが多く、上層階なら視界抜けが良い可能性。
・バス便とはいえ絶対距離が都心に近いので、(理論上は)品川30分以内、渋谷も40分以内と、千葉、埼玉の郊外物件よりは通勤短い。
・東芝前バス停からの川崎駅直行バスは実は一般客も乗れるので、時間が合えば意外と早く着ける(但し朝早い便が無い)
・この辺では珍しい、車が使いやすい平置駐車場。車なら都内まですぐ行けるし、横浜もすぐ近く。
・一応幸区の行政中心地なので、保育園から高校まで全て徒歩圏内にある、区役所、劇場ホール、図書館や児童館といった公共施設が非常に充実している。
・郵便局はすぐ隣、コンビニ、スーパーがあり、生活利便性は悪くない。

と、考えられるだけのポジ要因を挙げてみましたがいかがでしょうか？

あまり魅力を感じませんが、結局値段次第ですかね。
全て部屋が3000万～4000万の低設定でないと厳しいですね。

＞・築浅のマンションが周囲にほとんど無い希少性。

これは単にマンションの立地に適してないので誰も建てなかったということの証左でしかないのですよね。

区役所には幸スポーツセンター(SAVAS運営。当然料金も安い)なんかもありますよ。
幸区役所も交通の便がよくありませんが鷺沼で揉めているような宮前区役所駅前移転の話はありません。
もともと東芝の土地だしNREG東芝不動産(野村不動産傘下)関係もあるから坪２００は切るか。

>>28
んんー、どこがポジなのでしょうか？
そもそもこの立地がネガの支配的要素。どだい無理な話です。

近くに住んでるけど、確かにこの辺りは生活利便性が高いのは本当だし、バスが沢山あって川崎、武蔵小杉に行きやすいのも本当。

けどね…、流石に駅から遠すぎるって！。。しかも戸建なら分かるが、マンション、プラウド。一体何考えてるんだろう。。

今のトレンドとは真逆なのは間違いないですが、生活利便性は高く、東芝周囲はまとまった土地が出た時には、大体マンションになってるんですよね。
土地が無かったから久々になってるだけで、決して誰も建てようとしなかった訳ではないですよ。

ここより不便な所でも、ライオンズ、グランイーグル、ファインフィールズといった、そこそこの大きさのファミリー向け物件もあり、(場所の割には)騰落率も悪くはない。
但し、今のように価格が凄く上がる前の物件ですけどね。
小さな土地はパワービルダーが頻繁に建て売りしてて、需要は無い訳ではない。

でも高価格帯は今まで無かったはずだから、やっぱりいくらで出してくるか、価格勝負ですかね。
どんな戦略で売るか興味はありますね。

>>14 匿名さん

〈幸区って定住志向高くて、資産価値より地元に住みたい重視の人もこの辺はそれなりに居ますから…〉
バス便に慣れた地元民しか支持されないわけすね。
地元民がいくら生活利便性が良いと言ってもバス便自体が一般的には不便極まりない地域なわけで。
3000万台のプラウドって今までにありました？
グレードを高くしたら価格も上がる、バス便に高価格は手出しされない
だから価格を下げる為にグレードをとことん下げる…バス便だから、、
その支持層の地元民がどのぐらい動くか気になりますね。

3ldkで4800万円台からを予想します。

アクアブリーズはその手法でうまくはまったようですね。バス便だから価格をとことん安くした。その結果、竣工前にこのご時世で9割売れてます。
バス便と言いつつ、駅までバス6分で、自転車でも８分ですから人気物件になりました。

バス便で高いのは通常戦略から外れるが、プラウドがどんな戦略で売るのか興味あります。
プラウドがプライドを捨てれるかどうかになると思われます。

それはもう、この立地なら地元民がメインとならざるを得ないでしょう。
アクアのMR行った時も、営業は地元の人がとても多いって言ってましたから。
がっかり団地仕様ですが、安いのは間違いないアクアがまだ完売できてませんからね。
先行物件に低価格帯の地元需要はかなり食われてると見るべきで、価格勝負も難しいかもしれません。
けど、あんまり高くすると、まだまだ分譲中のクレストプライムに行かれそうですよねぇ。
前の人が言ってたように、販売時期をずらしてくるかもしれないですね。

プランを見ると70平米以下をメインに売る感じで、見た目上安く見せるって感じですかね。
どういう層をターゲットにしてるのだろう。

ここでいう「生活利便性」って具体的に何を指してるの？
第一は通勤だと思うのだけど。

＞バス便と言いつつ、駅までバス6分で、自転車でも８分ですから人気物件になりました。

アクアが人気かどうかはわかりませんが、ここまでなんとか売れた最大の理由は価格ですよ。

10年以上前なので参考になりませんがプラウドでも3000万円代はそれなりにありました。
今は30%以上価格が高騰しているので、当時3900万円で買えた物件は今は5200万円と考えれば良いです。
金利が下がってるとはいえ高騰しすぎですよね。
昔に買ってローン借り換えしてる人は今の人達より1000万円くらい得かもしれません。

さて、絶妙な値付けをするプラウドがどう価格設定してくるか興味津々ですが、私の予想では@220で68平米のお部屋が4500万円くらいと見ております。
価格が出るのが楽しみです。

東芝の社員なら、通勤近いですね。
川崎が職場の層がターゲット？なら問題ない？
でも、マンションといえば、とにかく立地が重要ですよね。将来中古で売りに出しても、果たして売れるのか？もっと駅に近いマンションがわんさかありますし。
子育て世代の主婦には、生活しやすいと思います。小学校、病院、スーパー、図書館、公園、が近いって嬉しい。でも、ファミリーにしては間取り狭い。。。
これらを妥協できるくらいの価格じゃないと難しいよね。

この辺って、鹿島田駅15分~20分くらいにいっぱい戸建が建ってますよ。それも4000万円前後で。あえて、このマンションを買う理由がない気がしますが。

オープンハウスあたりの狭小3階建戸建てと、マンションは全く別ジャンルでしょう。
一見広くても廊下・階段で面積取られるからマンションと有効面積変わらないし、上下移動もありますし、駐車場とかゴミ出しとか、違いも多いですから。
この辺の土地代は坪単価140から150なんでしっかりした戸建てだと、さすがに4000万前後には収まらないです。

それと狭小戸建ても同規模再建不可とかで、売るときは売りにくいし、戸建ては建物評価低いですから、資産価値ではどっこいです。
マンションか戸建てかは好みですね。ここなら。

それでも中古マンションも取引あるし、戸建ても売れてるし、人口の多さは強いですね。
川崎市の人口ピークアウトは2030年で158.7万人(物件HPの152.2万人は古いデータです笑)
減るのは緩やかですから、生きてる間は問題無いでしょう。

>>37 検討板ユーザーさん
仕様レベル最低限まで落とし安く仕上げて広告しまくりでやっと9割しか売れていない。
正直、価格の割に動きは厳しかったと思うよ。ようやく終わりが見えてきた所で人気物件ではないから（笑
ここの価格設定は気になりますね。被ってますが4200?5900かな。最多価格帯4700ぐらい
トイレの手洗いカウンターなし…

治安面では小向西町四丁目というのはどうですか？
川崎って地域によって個性がありますよね？

治安は良いと思いますよ。ネットで検索しても良い情報が出ていると思います。
ただ安全性という面で、地盤については営業さんに確認しておいた方が良いでしょうね。

>>46
いやいや。あの立地であの規模であの実績なら十分人気物件でしょう。
あれで人気じゃないとなると４６さんの人気物件ってどういう物件がそれになるの？
具体名挙げてくれ。

>>49 あさん
へーー。低価格の割にまだ完売していないけど、アクアは人気なのですね。

48さん、たしかに周辺環境は良さそうですね。小学校も近いですし閑静な住宅地っぽいですね。
アクアの戸手4丁目の周辺とは全く違う雰囲気でした。