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物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川1丁目102番1他(地番) |
交通 |
都営三田線 「春日」駅 徒歩1分 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩2分 総武線 「水道橋」駅 徒歩12分 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩1分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
571戸(販売総戸数384戸、事業協力者戸数187戸含む、他に 店舗28戸、事務所19戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨鉄筋コンクリート造)、地上40階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2021年03月下旬予定 入居可能時期:2021年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]日鉄興和不動産株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート文京小石川 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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31258
匿名さん
[No.30991~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
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31259
通りがかりさん
隠蔽削除された中に重要な情報もあったように思いますが。
そんなに転売が苦しいなら、もっと別の方向に努力の矛先を向けた方が良いように感じますね。
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31260
匿名さん
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31261
匿名さん
マンションに配備されるラーメン屋の詳細はまだでしょうか?
ニンニク山盛り豚骨キムチラーメンだったらいいなあ
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31262
匿名さん
皆さん、これで成約価格見れるのでチェックしてみてくださいね。
平均の成約単価は坪590。
ほぼ、元値から上がってないです。
売り住戸も見れますね。
大量に売れ残っていますが、この成約単価より大幅に相場アウトしていることが理由でしょう。
https://pinrich.com/estimate/
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31263
匿名さん
>>31262 匿名さん
放っておけば500くらいまで下げて安定します。
自用はその辺なら買って良いと思います。投資目的なら更に下の470くらいで買わないと出口で苦労しそうです。
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31264
匿名さん
見たところ低層階の実績のみだからちょっと注意が必要だけどね
地権者住戸は少し安めに出しても利益が出ている可能性がある
物件も網羅的というより少し偏っているように思える
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31265
匿名さん
>>31264 匿名さん
地権者住戸は少し安めどころか、かなり安めでも利益が出ますよ。
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31266
匿名さん
損切りってほどではないと思うけどね。
てかタワマンで低層階なんてぶっちゃけ底辺が住むわけだし、高層階特権民からしてみたらどうでもいいわw
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31267
匿名さん
>>31265 匿名さん
ここの分譲が始まるぐらいの頃から地権者が一斉に売り始めるので暴落するという主張が再三にわたって書き込まれていたけれど、案外お金に変えないで自家使用したり賃貸に出す人の方が多かったね。あんまりしつこく書くんでひところはとても気になっていたが、所有し続けた方がいいと思う人がおおかったんだね。
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31268
匿名さん
>>31262 匿名さん
そこまで確認しているなら、ちゃんと検証すればいいのに。
16階西向きの8800万円の64.07平米の部屋が11480万円で成約しているように見えるけど。
即転売で2680万円の利益なら、税金・経費引いても、まあまあ、いい出口だったということに見えるが、どうかね。
しかし、使い勝手がいいサイトを紹介してくれたことは感謝。ありがとう。自分の過去売買で確認したが、正しい情報だった。
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31269
匿名さん
低層階ほど利益が出るのがタワマンの常識ですが
ここは2000万程度の低利で頭打ちですかね
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31270
マンコミュファンさん
>>31268 匿名さん
そうですね。8800万の部屋は元々の坪単価が低いですからね。590万になったならすごいですよ。この部屋でそれなら、他は間違いなく600オーバーです。
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31271
匿名さん
分譲時に自称専門家の先生まで高い高いとさわいだ物件が転売出来てるだけで凄いのでは?2000万なら大儲けということでいいよね。リスク取った人、おめでとうございます。先見の明でした。
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31272
匿名さん
しかし、思った通り、安い住戸しか売れてませんね
小石川は、エリアの天井価格が港区千代田区渋谷区に比べて低いので、高額住戸ほど売るのに苦労します
億ション買うなら 中央線南側+山手線内側のセオリーは、こういう場面でも役に立ちます
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31273
匿名さん
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31274
匿名さん
文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択です。駅直好みなら湾岸で良いでしょう。なんで春日で!?が正直な感想です。
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31275
匿名さん
あれだけポジが息巻いてたわりに、
結局 2戸しか売れてない…w
しかも 安部屋w
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31276
匿名さん
>>31274 匿名さん
>文京区で1.5億出すなら戸建注文住宅の一択
最近話題の土砂災害警戒区域の戸建てがその半額で出ているね。買ったら?
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31277
マンコミュファンさん
タワマンは、エレベーターに乗って、忘れ物に気づいた時の痛恨感、半端なくないですか!!
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31278
匿名さん
>>31276 匿名さん
土性災害警戒区域であっても土木や建築の技術的進歩でリスクを低く抑えることができれば住めるのです。このマンションの場所も低地で浸水するリスクの高い土地だけど、建築技術の進歩によるながーい杭打って地盤改良したから住めるのと同じなんです。
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31279
匿名さん
>>31277 マンコミュファンさん
忘れ物する人の気持ちは分からんが、忘れ物防止タグとかつけとけば大丈夫なんじゃない
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31280
匿名さん
後楽園の駅に行くとママチャリが多いですが、彼女らは1.5億の注文住宅に住んでママチャリ通勤、冷蔵庫にはゴミ出しの日のポスターが掲げられてますw
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31281
匿名さん
高層階の方が利益出るよ
同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ
小石川は、眺望がないからお見合いでなければ差でないかもね
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31282
マンコミュファンさん
>>31275 匿名さん
先程のサイトに載っているものは一部です。レインズに載せていない部屋もありました。
実際はもっと売れてますよ。まだ内覧できない状態ですから動きはこんなもんでしょう。個人的には内覧できるようになれば坪単価も上がると思ってます。
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31283
匿名さん
ユーチューブで見たけど、3次元空間はたかに良くないよね
昔のパークコートタワーの住民は抵抗あるかもね
北参道も良くないけどね
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31284
匿名さん
>>31278 匿名さん
それ、このあいだ現地みたけどそういうレベルの話じゃないので…
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31285
匿名さん
転売部屋は狭い2部屋しか売れず、
高額売り出しはことごとく売れ残っている。
これがこの物件に対する、マーケットの評価です。
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31286
匿名さん
>>31284 匿名さん
お互いハンデを抱えた土地に住む者として相手を侮辱しないでほしい
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31287
匿名さん
未だに転売部屋が売れないって言ってる若葉、近くの不動産屋に友達いないのかね?
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31288
匿名さん
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31289
匿名さん
タイムリーに1.5億の戸建てが有れば良いですね。狭小じゃないやつ。全然止めないので、どうぞ戸建て買って下さい。で、戸建て探されてる方が何でこの板をさまよってるんですか?
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31290
匿名さん
まぁここは本宅として住む為の物件じゃないからね
転売か賃貸で回ればネガの戯言はどうでもいい罠w
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31291
匿名さん
>>31281 匿名さん
>同じ割合上昇なら坪単価高いほうが利益出るでしょ
同じ割合上昇しないのよ。残念ながら。
スムログのモモレジの過去記事が分かりやすいから読んでおくと良い。
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31292
匿名さん
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31293
匿名さん
この部屋が500万で買えたからいいじゃないですか、え今いくらか?700万ですクスクスw
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31294
匿名さん
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31295
クス男
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31296
デベにお勤めさん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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31297
匿名さん
昨日のビッグデータの不動産サイト見たけど、
坪700どころか坪600でも成約してないじゃん。
そこまでモラルに反してまで売り逃げたいのかね。
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31298
評判気になるさん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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31299
匿名さん
>>31292 匿名さん
バルコニーはスラブにならずにシースルーになっていたらここで覗き放題とか言われるからじゃない?
それはさておき、この3Dは建築基準法的に完璧に適法かつ必要十分以上の強度を施した結果なんだろうね。東側住戸のバルコニー手すりの下半分のスラブ部分は下からの騒音や視線をカットする目的でつけられたものでしょう。目の前が運河とか海なら必要ないだろうけれど、ここは街のど真ん中だからね。
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31300
匿名さん
超都心の青山、赤坂檜町、浜離宮あたりは透明手すりですが、これは要するに目隠しではなく構造の違いです。笑
お金をかけてアウトフレーム構造にする必要がありますので、パークタワー文京小石川は単純にコストカットされたのでしょう。
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31301
匿名さん
あの写真、モデルルームと同じタイプなんではりも手すりも分譲前から分かってとことで、いまさら言うかね~って感じですね。周回遅れな情弱か方もいるんですねー。ま、***の遠吠えと受け取って置きます。
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31302
匿名さん
ほんとに知らなくて今頃、天井の梁とかバルコニーのネガしてるとしたら情弱にも程があるし、知っててやってるとしたらそのネガは何年か前にもありましたよ。と言いたいですね。ちなみにその時はあっさり完売してました。
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31303
マンション検討中さん
>>31300 匿名さん
逆梁アウトフレームだからこそ、
手すりに梁が来るんですけどね。
そもそも逆梁のほうが建築コストは上。
なにも分かってないのにどや顔でディスるとか
恥ずかしくないんですかね。
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31304
匿名さん
>>31302 匿名さん
駅直結なら部屋や建物は質が悪くても良いという人たちばかりだからバカにされてるのでは?
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31305
匿名さん
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31306
マンション掲示板さん
エントランス出てすぐの三田線の改札から乗ると
板橋や巣鴨の方向に行っちゃうので注意です
中央線南側へ上京したい人は、
地下鉄構内を大回りして反対側にわたるか、
外に出て白山通りを渡って地下鉄入り口に入るか、
の二択になります
外から渡る方が早いですが、直結にこだわる人は
我慢して大回りした方が、精神的に良いです
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31307
匿名さん
今日も高値転売されると困るネガが湧いてますね、クスクスw
ネットサイトしか見れないのかな、不動産屋のお友達いないのかな、クスクスw
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31308
周辺住民さん
予算をかけられたら、逆梁を扁平梁にできたでしょう。であれば、上下にもワイド。
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31309
クス姉
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31310
匿名さん
>>31302 匿名さん
ネガしているつもりではないですよ。転売物件の検討のための投稿です。情報を知悉して購入されている方に対して、何か申し上げるつもりもありませんので、ご安心ください。
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31311
匿名さん
湾岸のタワマンとか窓が大きくて眺望の開けている物件があるからいいよね。最近はちょっと苦しい局面もあるけれど供給も多くて比較して選べる余地があるよね。
でもここは文京区だから、はっきり言って周辺の物件は小規模かつ外廊下が一般的でディスポーザーなし、梁もガンガン出ているし、アルコープも引っ込んでない昭和な香りの物件だらけだからね。それなりに質が高いタワマンとなるとここ一択、今後何十年か知らないが、当分は同じレベルのものは建たないってところが強い。
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31312
匿名さん
賢明な検討者の皆様は、
ポジの売り煽りにだけは注意しましょうね。
今はなんとかして高値で売り抜けたい契約者が、
跋扈暗躍している状態。
レインズを見ても坪500台の成約しかありません。
これが現時点での唯一のエビデンスです。
反論は、データを添えて根拠とともに、どうぞ。
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31313
匿名さん
>>31311 匿名さん
文京区にその手のタワマンは供給がない=需要がない
からでしょう。長年の実績が都市計画を含めたいまの街を作っているわけで、文京区にタワマンは需要がないだけでだと思います。ここは駅直結という要素だけで成り立った訳ですし、ここの購入者は文京区である必要性よりも、駅直結タワマンなら湾岸意外ならどこでも良かったのでしょう。
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31314
匿名さん
>>31313 匿名さん
小石川パークタワーとかもありますし、ここの売れ行きとかご近所の羨望混じりの評判を聞くかぎりでは、需要はあっても建てられないって言う方がただしいんじゃないですか。
茗荷谷のレクサスの隣、残念でしたね。
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31315
匿名さん
質やグレードの低いマンションでも駅直結なら高値でパークコートとして売れるとデベロッパーが調子のれば、将来のマンションの質の低下をもたらし、消費者の利益を損なうので、批判される必要はあるでしょう。
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31316
匿名さん
>>31314 匿名さん
>ご近所の羨望混じりの評判
これが本心なのよね。
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31317
匿名さん
>>31313 匿名さん
駅直結だけでなく、文京区の中心である文京区役所というバス路線の結節点にして地下鉄四路線が東西南北に放射状に伸びる公共交通のまさしく要と行って良い場所に存在していて、近隣に複数のスーパーやホームセンターが存在、東京ドームシティという大人も子供も楽しめるようなレジャー施設にも至近という奇跡のような立地に立つ大規模タワーマンションという特徴があります。しかも文京区においては空前にしておそらくは絶後、同規模のタワーマンションはまず建たないと言われています。
これだけでもお腹いっぱいなのに、パークコートの名を冠するにふさわしい美しいファサードと共用部をもつ高品質高性能な住宅です。品質が悪いとはとても思えないのですが。一体どのような豪邸に住んでいる方が批判する資格があるのでしょうか。
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31318
匿名さん
>>31315 匿名さん
ほんそれ。批判されるべきは、購入者ではなくデベロッパー。まあ、諸事情あるんだろうけど、仕様を良くしてもう少し価格上げても、売れ行き順調だったと思うんだよね。
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31319
匿名さん
>>31318 匿名さん
たぶん暴利をむさぼる大企業は文京区にはいらないとかいう人が涌いてくるから大変だったと思いますよ。
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31320
匿名さん
ネガは2年くらい検討してるよね
優柔不断すぎじゃね
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31321
匿名さん
>>31320 匿名さん
建築基準法違反を見つけることができなかったフラストレーションを晴らしていると思うんですが。違う?
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31322
eマンションさん
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31323
匿名さん
>>31322 eマンションさん
分譲価格13600万円の部屋かな。15000万円成約だと、この部屋に関しては転売益はちと辛いね。物件特定間違えていて、分譲でなく地権者住戸だったらごめんよ。
ただし、他の物件、特に低層階は坪単価が切り上がり、楽しみが増えたね。
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31324
匿名さん
以前は600台で買える部屋あったけど、ネガが相場は500って言い張ってたら700の部屋ばかりになっちゃったねクスクスw
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31325
匿名さん
いつまで経っても売れない700の部屋は、マーケットではいわゆる晒しものと呼ばれてますよクスクス
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31326
eマンションさん
>>31323 匿名さん
13050万円の部屋ですね。転勤なり事情があったんだとは思いますが、引渡し後にじっくり時間をかけた方が高く売れたでしょうね。
少なくとも購入検討者に内覧の機会を設ければいいのにと思いました。
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31327
匿名さん
>>31326 eマンションさん
その辺りが小石川の天井価格ですから、売り主さんは良くわかってらっしゃるのでしょう。
むしろポジにもこんなマトモな方がいらっしゃるのだと、ある意味感心いたしました。
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31328
匿名さん
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31329
匿名さん
広めの部屋は、ほぼ損切り価格w
ほらね、言ったとおり
エリアの天井価格を無視すると、こうなる
TMショーン先生も、言ってるおw
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31330
匿名さん
>>31329 匿名さん
TMショーン先生 笑
>31327の価格なら、利益1950万円。税引・経費後でも何とか形はついているか。まあ、転売目当てなら別の部屋を買うべきだったということかね。若しくは狭くして別マンションか。
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31331
荒ぶるクス男 a.k.a 白山通りワキ民
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31332
匿名さん
お金の話しかしませんね、ここの契約者。
住む人いるのかな。
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31333
匿名さん
>>31332 匿名さん
お金の話の答え合わせが出来る貴重な機会だから、楽しむべし。実需で買った人も次の投資をするかもしれないでしょ。
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31334
匿名さん
手数料 3%で465万
初期費用(積み立て修繕基金100万、固定資産税不動産取得税35万)
差額 = 1950 ー 465 ー 100 ー 35 に対して50%の税
つまり利益は700万ちょいですね。
この立地この物件にしては、上出来だと感じます。
パークタワー文京小石川の上限を示す、一つの基準になるでしょう。
逆に言うと、これ以上利益を上乗せされた転売部屋を買うのは、ギャンブル性が一気に高まると言えます。
検討者の皆様の参考になれば、幸いです。
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31335
匿名
>>31334 匿名さん
修繕や固定資産税、不動産取得税も取得経費として計上できましたでしょうか。短期譲渡の約40%は1950-465にかかり、そこから初期費用などを引いたのが手残りのイメージでした。
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31336
買い替え検討中さん
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31337
匿名さん
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31338
匿名
>>31336 買い替え検討中さん
一定期間住んでからなら使えますね。上のは短期譲渡の話なので別物です。
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31339
匿名さん
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31340
検討板ユーザーさん
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31341
マンション比較中さん
3000万円特別控除に
所有期間は関係ないでしょ。
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31342
匿名さん
>>31341 マンション比較中さん
ごめんね
ショーンの流れで、居住じゃなく転売の話だと思ってた
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31343
検討板ユーザーさん
>>31341 マンション比較中さん
ないですね。
自宅を買ったことも売った事も無いネガさんのいうことをまともに信じちゃダメですねw
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31344
匿名さん
>>31343 検討板ユーザーさん
買換え特例のこと言っているのでしょ
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31345
匿名さん
ちなみにダブル適用できないから
税理士に相談してね
小石川税理士会に東京税理士会の相談委員の先生いるから
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31346
匿名
>>31341 マンション比較中さん
所有期間は関係ないですね。住民票を移してからの居住期間は特例利用可否の判断で見られますが。
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31347
マンション検討中さん
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31348
匿名さん
居住用資産の3000万控除なんだから期間は関係無いけど住まないで転売する人は対象外だし住民票移しただけで申請したらあんまり期間短いと確認に電気水道ガスの領収書を出せとか言われるよ。
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31349
匿名さん
沈んだスレが最近上がってると思ったらやっぱり転売屋でしたね
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31350
匿名さん
そもそも住宅ローン実行して一旦引き渡しを受けてからでないと売れないから、住宅ローン実行(住民票移してる)してる時点で3000万控除は使えるでしょ。
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31351
匿名さん
右から左に売れないと「売れない」と言うのもどうかと思うよ。
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31352
匿名さん
いつ見てもこのスレは上にあがってて、
恥ずかしい物件ですね
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31353
マンション検討中さん
>>31350 匿名さん
国税庁 適用除外
(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
難しいのでは?
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31354
マンコミュファンさん
ここは百歩譲って、立派なタワマンなんだろうけど、都心のタワマンと違って、一歩下界に降りると、谷底低地の幹線道路、下駄はよう分からんテナントやコンビニ、周辺はシャッターアーケードやファストフードなんかがひしめく環境だから、お世辞にも金持ちが実需で住んでるとは思えない!!
文章長くなってすまん…興奮した。
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31355
匿名さん
>>31353 マンション検討中さん
国税も登記簿上げて抵当なしなら追跡調査、抵当ありなら金融機関に協力求めるからね。周辺住民のタレコミもあるし。
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31356
匿名さん
>>31354 マンコミュファンさん
いいんですよ。
ここは近所の中央大や東大のようなアカデミアの雰囲気を求める人も多く、いわゆる金持ち思考の人と考え方が違うので、住み分けた方がお互いにとって良いですね。
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31357
匿名さん
今から目の前の格上高台立地に建つ三井の物件、
パークホームズになる事が確定しましたね。
目の前がパークホームズなのになぜかパークコートって名前が付けられちゃったオモシロ物件w
そういや同時期、南麻布にもありましたねw
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31358
匿名さん
その辺見解が異なっていて、目と鼻の先にパークコートがもう一軒できたらここの希少性が毀損されると思って気が気ではなかった。さらにパークマンションだったらどうしたらいいかわからなかっただろう。ありがとう、三井さん、客の気持ちがわかっている。
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31362
匿名さん
>>31354 マンコミュファンさん
>シャッターアーケード
潰れるどころか非常事態宣言中に店が増えた繁盛している商店街のどこがシャッターアーケードなんだろうね。
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31363
マンコミュファンさん
なんて言う店ができて、どこが繁盛してるのか書いてみ!!
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31365
匿名さん
>>31363 マンコミュファンさん
テンガロンハットの親父を知らない人にはわからないだろうな
酒がなくても食いに行ったぞ
あんた住んでないからわからないんだよね、小石川のポテンシャルが
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31373
匿名さん
>>31355 匿名さん
そもそも引渡し前に転売の成約している物件で、3000万円控除使えば、国税の餌食でしょ。
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31375
匿名さん
とりま買った瞬間にプラス2000万はかたいってことがわかったわけだから、まだ閉鎖まで時間あるし4万レス目指そうぜ!
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31377
傷心イッチョメ
[No.31359~本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
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31378
マンコミュファンさん
谷底じゃなく、小石川と本郷の台地に物件持ってるので、この辺詳しいです。
ないから書けないんで、テンガロンとか、訳わからんこと言い出す始末.
今、繁盛してるのは、パーコーから幹線道路を渡った反対側のスイーツ屋ぐらいなか
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31379
検討板ユーザーさん
目の前の高台格上立地に今から建つ新築が、
パークホームズと名付けられたこちらの立地。
今回のいきさつを踏まえると、
やはり都に計画書を提出した段階では、ここは当初から言われている通り、パークタワーかパークホームズの予定だったのかもしれないね。
不動産バブルにより、北のタワマンでも高値で売れそうだと判断し、ブランドタグを後で付け替えるのは、利益を最大化する上で良いマーケティング手法。
むしろまた計画書を練り直すと、最初から全てやり直しになるからね。
ま、これはあくまで全てを客観的に見た僕の意見。
ここは検討者の為のスレだから、もし反論があるなら同じように皆さんに納得感のある理由を添えた方がいいと思うよ。
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31380
匿名さん
三井は高値で売れると思って坪500でパークコート売ったら大人気すぎて今では坪700になっちゃったってオチがあるんだけどねw
ところで僕ちゃんはこの値段で買えるのかなw
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31382
匿名さん
>>31354 マンコミュファンさん
百歩譲るならなんも書き込むな。今時、銀座だって空き店舗だらけなんだから。
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31383
マンコミュファンさん
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31384
匿名さん
>>31378 マンコミュファンさん
全然詳しくない(笑
あの名物親父知らないのはモグリ
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31385
匿名さん
>>31379 検討板ユーザーさん
>目の前の高台格上立地に今から建つ新築が
その一行目から既に客観的でないことは誰の目にも明らかだな
そういうのを贔屓目という
贔屓の引き倒しにならないようにお互いきをつけたいね
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31386
マンコミュファンさん
今朝もテンガロンの爺さんがチャリに乗ってんの見たけど、お前さんかい!!
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31387
マンコミュファンさん
あと、播磨坂の高台の4丁目には、24日にセブンがオープンします!!
谷底はファミマだっけ…
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31388
匿名さん
>>31387 マンコミュファンさん
>播磨坂の高台の4丁目には、24日にセブンがオープン
よかったね、今までは谷底の共同印刷前まで自転車でセブンに行かなければならなかったから、これでやっと便利になるね。谷底にはファミマだけでなくローソンもセブンもダイエーもクイーンズ伊勢丹もあるよ。高台ももう少し便利なったらいいよ、地価が下がる。
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31389
マンコミュファンさん
ですです!!
品川ナンバーのスーパーカー転がしてるので誤差ですが…
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31390
匿名さん
アヴェンタドールでタワマン帰宅し
地下駐から店へ直行し
セメント大盛ニボラーをかっこみ
10枚一杯タダ券もらって39ペントハウスへ
タワマン史上初、ラーメン屋開店日のささやかなレーヴ・・・
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31392
クスクスイッチョメ3代目
[No.31391と本レスを、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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31393
匿名さん
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31394
匿名さん
スイーツはすぐ潰れそう。
中級リーマンと学生さんと競馬オヤジしかいないし、このへん。
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31395
匿名さん
最近はコロナでそういう風景はみられなくなったけれど、幼稚園お迎え帰りのマダムがこの辺の店でランチしたりお茶するのはよくみかけたよ。むしろオフィスや学校が増えることで若い女性が増えるのでこれまで以上に持ち帰りスイーツや喫茶の需要は増えるだろうね。あと、隣の駅の場外馬券売り場には、そこで遊ぶ競馬を趣味とするような人が安く楽しめるグルメがいっぱいあるので、そもそも遠いここまでこないでしょうね。お酒が好きな彼らは神田川の橋向こうにある千代田区の歓楽街に行く方が楽しいでしょう。
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31396
匿名さん
>>31394 匿名さん
そんなことはない
わざわざ遠くから買いに来るくらいの繁盛はしてる
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31397
匿名さん
文京区役所前の小石川1丁目にできた文京区初の大型マンション
それで需要があったわけで、金持ちが住んでると思えない?、とか批判してどうする?
金持ちが好きなら他の物件探したいいやろ?
それとも赤の他人がここに住むことで何か不都合があるのか?
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31398
匿名さん
パークホームズ文京小石川を買うために、ここをキャンセルしたくて、三井に手付金のスライドをお願いする人が続出すると思う。
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31399
匿名さん
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31400
匿名さん
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31401
匿名さん
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31402
名無しさん
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31403
通りがかりさん
シン・東京ドーム計画 都心の強み、最大限に活用:日本経済新聞
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31404
匿名さん
東京ドームシティ再開発は完全に神宮の後出しジャンケン
神宮ができても10年もしないうちにお株を奪われることになりかねない
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31405
通りがかりさん
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31406
匿名さん
>>31402 名無しさん
道路や公共用途の建物、設備に供する部分の対価が補助金額で、住戸部分には補助金では入っていません。
こちらの住戸は、文京区内の住戸としては相対的に安い部類であって、原価からみた分譲価格はかなりの割高です。
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31407
匿名さん
>>31406 匿名さん
知らんがな。高いのが嫌なら住むな。安いところいけ。23区出たら安くなるだろ。
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31408
匿名さん
もはや完売した今となっては原価は問題ない、あとは市場が決める
意味のないことを言ってもしょうがない
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31409
匿名さん
>>31408 匿名さん
ありますよ笑
株でいうPBRと同じですから。
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31410
匿名さん
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31411
匿名さん
ほとんど値上がりしてないにもかかわらず、中古の売れ行きがよくないですね。
ここだけでは無いですが、立地に難のある物件を掴むとシビアに査定されますね。
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31422
匿名さん
確かに春日のあたりは昔から便利さで住む人が多かったので築古の安い賃貸物件も多いからな。壁はペラペラ、窓は普通のサッシなのでうるさいし断熱性悪いし生活騒音はひびきまくるしひどいもの。以前この辺の物件であまりにも安普請で生活騒音がひびきまくるワンルームマンションがあって、大島てるに心霊物件として書き込みされた物件があった。そういう低質な物件は今後取り壊されて優良な高級分譲マンションに生まれ変わっていくと思う。
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31423
匿名さん
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31424
匿名さん
>>31409 匿名さん
分からんな
株のように高値掴みと思うならなんでここに固執するか
本音は欲しくて仕方ないから安く買いたいだろう
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31425
匿名さん
>>31424 匿名さん
近いうちに株暴落することを知る当該企業の関係者が、その企業の掲示板で、買いを煽る書き込みをたしなめているのと同じ構図です。
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31426
匿名さん
安い賃貸に住んでいる人が類推でものを言っても虚しいよね、虚しい
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31427
周辺住民さん
低層階は空気が淀んでいるので今ひとつかな(窓開けない人なら別ですが)ここは両方向から坂を下りたところですからね
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31428
匿名さん
>>31425 匿名さん
インサイダーみたいなものと思うなら株主総会で三井に提案しなよ
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31429
匿名
>>31379 検討板ユーザーさん
あなたの書き込みにそもそも納得感ないよ。
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31430
匿名さん
>>31427 周辺住民さん
ここのマンションの最下層は8階だと思うんだけど、皇居に向かって伸びる白山通りを通る風がいい感じで排ガスを吹き散らかしてくれているし、この辺のビルの高層階に匹敵する高さですから澱むなんてとんでもない。
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31433
周辺住民さん
>>31427 周辺住民さん
夏は南風、冬は北風が谷筋に沿って吹くので、地上も空気はよどんでいません。春日町交差点に立っていればわかります。
また夏は地上から高いほど風がひんやりしています。
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31438
口コミ知りたいさん
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31445
マンション掲示板さん
[No.31412~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・意図的な迷惑行為
・削除されたレスへの返信
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31446
匿名さん
分譲時の広告は控えめだった。どこかのマンションのように歌舞伎俳優を使ったポスターも作られなかったし、最近盛んに流れている某物件のようなラジオ番組のスポットCMも作られなかったし、雑誌とタイアップして特集を組んでもらって地域ごとプロモーションするという手の込んだことも行われなかった。もともと非常に便利だった後楽園が、この再開発でさらに便利になったかというと実はそれも疑問だと思う。
ただ、文京区にはよいマンションがなかった。多くは小規模で、高さもなく眺望もなかった。外廊下でディスポーザーもついていない物件が大半で、人目を集めるような華のある物件がなかった。ここはその点で傑出していて高い評価を与えられるにふさわしい物件だと思う。春日は発見されたのであって、過剰に評価されているのではなく、単にもはや穴場ではなくなったというのにすぎない。
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31447
匿名さん
不動産はプロ商売ですから、穴場はない代わりに
養分があります。
人口減少エリアの、騒音幹線道路ワキ強震度水没低地タワマンの行く末を、考えましょう。
中古が売れない理由は、そこにもありました。
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31448
匿名さん
新築転売や地権者住戸が高値で売れている現実も直視しないとね
在庫があるイコール売れないというのは論理に飛躍がありすぎでは
人口減少ですが、やはり人間便利な場所へ引っ越す性質があるので資産性を考えると駅が近く買い物便利な場所が強いだろうなと思いますね。買い物の足が乗用車になるようなコンビニもない場所はいずれ廃れていくでしょう。
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31449
検討板ユーザーさん
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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31450
匿名さん
>>31448 匿名さん
令和3年公示地価で一番下落が大きかったのが銀座です。上昇が大きい場所は下落する時も大きいのです。駅近マンションは資産性が安定しているのとは逆で、値動きが大きく投機的な値動きとなります。投機の対象となるマンションは素性の怪しい所有者も多くマンションの雰囲気が良くないです。
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31451
匿名さん
>>31450 匿名さん
中央区と文京区の大きな違いは人口密度と昼夜間人口比だよね。
コロナみたいな人の移動がだめになったり観光客が減るとジモピーの少ない中央区は商売が成り立たなく影響が大きい。逆に文京区は自宅にいる時間が長く、近所の店を利用したりする人が多く、さらに観光客の需要のウエートが少ないのでその影響は中央区と比べるとだいぶ少ない。
基本的に住んで便利、治安も良い定住向きの文京区は自宅としての購入者が多いと思われるので、投機的な値動きは起こりにくい。事実、これまでのところはボラタリティの低いマンション相場だったと思う。確かに東京ドームや共同印刷小石川工場跡地など再開発の話題が出ているので思惑買いする投機筋はいるかもしれないが、この物件に浴びせられている罵倒の内容を仔細に見る限り、あまりにも地味な土地柄故、そのような連中は避けるんじゃないかという気がする。
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31452
匿名さん
少々高くなったところで、ここは頭のネジが外れたような値上がりはしていないのでギャンブラーにとっては非常につまらないんじゃないかなと思う。長く持っていてはじめて良さがでる地域だろう。
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31453
検討板ユーザーさん
幼少期より現地は良く知っていますが、この辺りを通る時はなるべく早足で、と言われてきた者です。
ここは他県含め他所から引っ越される方が大半でしょうし、知らないことは多いと思います。
幹線道路沿いの住環境やハザードマップ含め、昔から長く住むような場所ではないです。
ネガしたくはありませんが、健全な検討者様の為になればと思い投稿させて頂きます。
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31454
匿名さん
>>31453 検討板ユーザーさん
>この辺りを通る時はなるべく早足で
と言われるけれど、礫川小学校の学区は文京区の中でも世帯の所得が高いので有名だよ。店も多いし駅も近いので都議さんとかもこの辺のマンションに住んでいるよ。
そんなことを言ったら、都議さんがかわいそうだよ。
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31455
匿名さん
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31456
周辺住民さん
>>31454 匿名さん
都議さんの住所、ワンルームマンションですよね。
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31457
マンコミュファンさん
>>31453 検討板ユーザーさん
前にも似たような書き込みありましたよね。レイシストなのかな
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31458
検討板ユーザーさん
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31459
ご近所さん
マルエツに決定ですね。
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31460
匿名さん
>>31459 ご近所さん
ガッカリです!
気持ちを切り替えるのに時間がかかりそう。
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31461
匿名さん
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31462
周辺住民さん
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31463
匿名さん
マルエツはネットスーパーがあるから便利だね
生鮮品を買いに行くのに店に行く必要がないのはポイントが高い
下の店から直接持ってきてくれるのかな
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31464
検討板ユーザーさん
こういう小石川みたいな北の物件だと坪600でも苦戦するのに
中央線南側のパークコートタワーは坪800超えてきてますね
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31465
マンション検討中さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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31466
匿名さん
まあ坪400がせいぜいだった近隣のマンションが坪500台後半で取引されるようになってきている。ここは700ぐらいで取引され始めているからこんなもんでしょ。多分そのうちパタっと売り物がなくなるだろうね。
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31467
eマンションさん
>>31459 ご近所さん
いいですね。
成城石井、クイーズ伊勢丹、ダイエーにマルエツですか。バランスが取れてると思います。
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31468
匿名さん
不動産流通はほぼ把握している者ですが、こちらは
坪700の取引実績は、今のところゼロですね。
坪600台で売れた部屋が一部屋だけありますが、
あとは全て坪500台でしか売れていません。
まぁたかがネット掲示板ですが、売り優勢の物件とはいえ、焦ってデタラメを書くのは良くないですね。
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31469
匿名さん
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31470
匿名さん
スーモから600後半の部屋が消えてますが、どこ行っちゃったんですかね、カレンダー若葉さんw
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31471
匿名さん
>>31470 匿名さん
500後半に値引きして成約した感じでしょうか。
まさか募集価格で売れたと思ってないですよね。
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31472
購入経験者さん
>>31471 匿名さん
なんでそんなにアホなん?
必殺レポートもらえない人でしょ?
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31473
匿名さん
36F、15000万成約 坪単価671万
20F、11980万成約 坪単価618万
16F、11480万成約 坪単価592.4万
ちなみに全部、地権者部屋。購入者は現在フルリフォーム中の部屋もあります。
分譲仕様の部屋が出てきた場合700台の成約は十分可能性があると思います。
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31474
匿名さん
アトラスタワー 14F 13500万成約 坪単価504.3万
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31475
匿名さん
>>31473 匿名さん
?
これで大騒ぎしてるのですか。
私、このマンションの仕様よく知ってますが、
地権者用と分譲用のコスト差は、せいぜい300万くらいです。
リビングの壁掛けエアコン(居室は分譲用も壁掛けエアコン)、床の普及タイル、大きな違いはこれだけです。
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31476
匿名さん
内装グレードの低い地権者住戸に追加投資して分譲グレードにリノベできます。その追加投資額、300万とか500万程度を地権者中古に加算すれば分譲中古が簡単に予測できます。それくらいの計算は誰でもできるでしょう。
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31477
通りがかりさん
>>31453 検討板ユーザーさん
柳町商店街のあたりは汚い感じだった。マンションになり、文京ガーデンもできて、ホントに変わってしまった。
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31478
匿名さん
そもそもまだ引き渡されてないのに、ネットの無料成約ページ見て売れないとか売れたとかお馬鹿さんですかw
実際、700近い部屋がスーモ等から無くなってるのはどう考えれば良いのでしょうかねw
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31479
匿名さん
>300万とか500万程度を地権者中古に加算すれば分譲中古が簡単に予測できます
ありがとうございます
ちなみに坪単価に直すと、
どれくらいの違いになりますかね?
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31480
匿名さん
だから地権者煽って不安にして安く売らせて
自分がフルリフォームして分譲グレードですよと高く売り抜けたいんやろ
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31481
匿名さん
>>31475 匿名さん
地権者です。たった300万で分譲仕様にできるなら是非お願いします。その知ったかぶった嘘情報はほかの人の迷惑なんでやめませんか?完売なんか絶対無理とネガが流した嘘情報で買うのをためらった人が、あっという間に完売してチャンスを失ってます。転売部屋を買うのが正解とは思いませんが、せめてきちんとした情報を提供してはいかがですか?「不動産流通をほぼ把握してる者」なら。
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31482
匿名さん
>>31478 匿名さん
地権者の部屋は4月に引き渡し終わってますよ。成約事例はレインズから引きましたので契約日も分かります。ともかく確かに地権者仕様の部屋で700で成約の部屋は無いと言うのは正しい情報です。しかし内装グレードのかなり落ちる地権者部屋が671万で成約になってるのも正しい情報です。成約金額と坪単価で部屋の広さは分かると思いますが300万で分譲グレードにするのは不可能です。違いがエアコンと床のタイルだけとか言ってる素人の話は全くの嘘です。それぐらいユーチューブ見たってわかりますよ。
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31483
eマンションさん
>>31481 匿名さん
地権者住戸と分譲では床や壁掛けエアコン以外にも洗面や風呂などの水廻りのグレードが大きく異なりますが、その辺りのことはご存知ではないのだと思います。
水廻りの仕様を両方見た上で大した違いがないと感じることは普通あり得ません。
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31484
匿名さん
トイレもタンクレスになっていなかったり手洗いがなかったり、色々ありますよね。
オプションで選べたのか地権者住戸間でも若干の差はありますが。水回りをやり直すだけで数百万はすぐ飛びますね。床とか壁紙とか建具まで入ると一千万は軽く超えるでしょう。天カセも安くなさそうです、個人的にはいらないけど。
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31485
マンション検討中さん
竣工直後の今が1番出物が多い。2L 3Lは間もなく枯渇するよ。他の物件と同じでその後の展開はみんなわかってるでしょ。地権者部屋を安めに買って、多少金かけてでもリノベする人は賢いと思うよ。急にネガが湧いてるのもそういうこと、みんな合理的に動いてる、暇じゃないから。もし趣味で特定物件を憎んでるならそれはもう私には理解不能
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31486
匿名さん
ポジの長文が多いスレですね。苦笑
地権者部屋も分譲部屋も、躯体の3次元構造が同じなのですから、建築コストに大差ないです。
まぁそもそもここはその部分をコストカットしているので、結構利益が出た案件だったと思いますよ。
現に三井の利益は、過去最高を更新しました。
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31487
eマンションさん
>>31485 マンション検討中さん
新築の数百部屋の分譲時でも階数、方角、面積、予算でピッタリなものってホントに一部の部屋しかないから、これから中古で自分のピッタリなものを探すのは大変ですよね。
この物件と似たようなマンションも周りにないし。
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31488
匿名さん
ここは雨にぬれずに買い物に行けるのは便利ですよね。
デパートも池袋の東武・西武には傘要らずで行けますし。
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31489
匿名さん
マルエツとか韓国料理屋とかね。
パークコート民の胃袋。
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31490
匿名さん
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31491
31488
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31492
匿名さん
>>31488 匿名さん
銀座日本橋の百貨店も行ける
それどころか札幌も那覇も傘なしで濡れずにいける
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31493
匿名さん
買い物は電車にのらないといけないほど
ここは徒歩圏に何もないです
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31494
万景峰号
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31495
匿名さん
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31496
匿名さん
馬鹿にされるぐらいなら、面倒でも白金高輪に買い換えればよくね?
何時でも買い換えられるでしょ
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