「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

＞ここは私が立てたスレです。あなたの居場所はここではないですよ。
そうであれば、このスレ自体をマンションコミュニティから離脱し、あなた個人で有償で設けた掲示板を立ち上げ、認証制にするしかない。
その程度の常識もわきまえない方が理事長？
自分の意に添わない意見は非常識でも通す。
管理者及び理事長として一番やってはいけないケースですね。
このスレに参加するしないは自分で決めますよ。
もう少し頭を冷やされてはどうですか？

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＞そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
前例主義しか検討しないあなたの前職業は公務員？
現在は公務員ではないのでしょ。
だったら、前例主義ではなく、未来志向で悪しき前例を改革しましょうよ。
そのぐらいの頭の柔軟性はまだあるのでしょ？

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大規模修繕工事の進め方についてご質問のある方は
是非どうぞ。
一般的な工事の進め方から、具体的な情報、知識等
いろいろと勉強しましたので、少しでも皆様のお力に
なれればいいと思っています。

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　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

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※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

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＞管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
理事長がマン管知識をもって管理者を兼任することはいいことですよ。
政府はそのことを推奨しているのであって、私が提案している管理者の定義とは責任の度合いが違う。
前提として管理会社が介在しているのであれば、管理者という別役職は必要ないですよ。
理事会が混乱するだけです。

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＞6353
前理事長さんの人間性が一連のスレを拝見すると出ている。
こういうやり方で理事会も運営していたのじゃないかな？
こういう方に聞く質問なんてあるわけない。
出ていかなければならないのはスレ主の方では？

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　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

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　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

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＞6353さん、あなたは私が提案する管理者制度の管理者とは違っている。
まず、
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。
こんな感じですね。

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　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

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総合評価方式の計算式しってますか。

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＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

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総合評価方式は見積額でほぼ決まるからね。

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　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

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但し大型設備分は上記には含まれていません。
望ましい修繕積立金の額としては、17,5000円
必要といわれています。
もちろんこれには、専有部分の給排水管の分は
ふくまれていません。

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修繕積立金がしっかり積み立てられているマンションの
将来は明るい。

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＞6377
管理会社が喜ぶだろうね。

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何故管理会社が喜ぶの？
この発想が理解できない。

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おいしい活躍資金を提供してくれる。
資金のないところには管理会社の活躍場所もない。
わかるかな～

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管理会社の本来の役割は、管理委託費をもらって
マンション管理のお手伝いをすることじゃないのかな。
基本を離れたらだめじゃないの。

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法律には違反しないから堂々とやっている。
＞基本を離れたらだめじゃないの。
相手は幼稚園児じゃないんだからね。
馬の耳に念仏だな。

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しかし、管理会社の中にはバックリベートを取らないとこも
あるけどね。
それに、大規模修繕工事については別途契約を必要としているとこも
あり、その契約を結ばないと管理会社は大規模修繕工事にはタッチ
しないとこもある。当然通常の管理委託契約には大規模修繕工事に対する
契約は結んでいないからね。
そういうときに管理会社が工事業者からリベート等を取ればそれは談合
というんじゃないの。何もしないのにリベートを取るのもオーケー？

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>>6378 匿名さん
＞6377
管理会社が喜ぶだろうね。

そうだね大喜びするよ

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よほど信用のない管理会社に管理を委託しているんだね。
管理会社のフロカトがみんな悪人というかずるをしようと
考えていると思っているとは、フロントは可哀そう。
マンションのために一生懸命お手伝いをしようと頑張って
いる者もいるだろうが。
性悪説でものごとを判断したらだめだね。

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>望ましい修繕積立金の額としては、17,5000円
>管理会社のフロカト

　↑　ドクターストップ！！

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>６３８６
おもしろい人だね。
揚げ足取りの達人だ。
何かためになる書き込みをしたらどうなの。
ためになる書き込みはできないのだろうが。

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” ここに「宮爺」ありて、別スレに「miya爺」あり ”
同じタイプの人間である。

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＞管理会社の中にはバックリベートを取らないとこもあるけどね。
部外者のあんたにどうしてそれがわかるの？
妙にスレ主は管理会社を擁護する。
スレ主も管理会社とズブズブなのだろうな。
管理会社はうまくおだてて本人を称賛し、本人もそれに乗じて自画自賛する。
〇〇につける薬はない状況だな。
元自治会長が自画自賛始めたらアウトだね。

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管理会社が全てバックリベートを取っているとおもっている者も
いるんだね。
別に管理会社を擁護している訳ではないけど、一般論をいって
いるだけのこと。
管理会社と管理組合が共存共栄なのは当たり前のこと。
管理組合は管理会社に委託費を払ってマンション管理のお手伝い
をしてもらっているんだから。
管理会社は管理組合から委託費を支払ってもらう代わりにマンション
管理のお手伝いをする。
故に共存共栄といえる。

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そんな自慢の出来る管理会社なら紹介すべきだと思う。
どこの管理会社なの？
立派な管理会社なら紹介できるだろうし、ズブズブなら後ろめたいだろうし、公開して皆さんの意見を聞いてみればいい。

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>>6391さん
では、あなたのとこの管理会社はどこですか。
そんな悪いことをしている管理会社なら公開すべきでしょう。

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＞そんな悪いことをしている管理会社なら公開すべきでしょう
このスレッドでいっぱい紹介している。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45270/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/607129/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/652169/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215770/
取り合えず。
さあ、次はあなたの番ですよ。
素晴らしい管理会社を社会正義の為に公開してください。

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自分がすんでいるマンションで管理会社に積立金が
むしり取られていると思ったら、リプレイスすれば
いいだけのことですよ。
管理会社を変えるのに理由はいらないのですから。

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管理会社を悪くいっているスレも相当数多あるけど、
そこに住んでいる一般住民はなんにも思っていな
いんでは。
本当に悪いと思っているんなら、総会でかなりの
批判がでるんでは。
管理会社も生き残りをかけるためには、管理組合に
対してのサービスを怠ることはしないよ。

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理事会で管理会社の批判があるんなら
リプレイスを検討すればいい。
その前に管理会社と話しあってもいいんでは。

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リプレイスしても同じ結果しか導き出せない。
＞6393で紹介した通り。
スレ主が信頼している管理会社を紹介すれば、管理会社の宣伝にもなるし、隠し立てする要素なんてないのにどうして公開してもらえないのかな。
もしかして、スレ主は管理会社とズブズブ？
袖の下貰っているのがバレバレ？

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評判のいい管理会社
　東急コミュニティ
　大京アステージ
　三菱地所コミュニティ
　長谷工コミュニティ
　大和ライフネクスト
　コミュニティワン

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＞6398
悪口の方が多いけど大丈夫なの？
東急さんなんか修繕工事でぼったくりなんて書かれている。
管理はおまけで、本番は修繕工事によるぼったくり。
スレ主みたいな理事長と仲良しになってぼったくりを平然とする。
理事長が味方だからぼったくり工事もやりやすい。

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僕は理事長ではないよ。単なる一般住民。
実際ぼったくっていると書いているが、工事費が高いか
安いかの判断材料はないんでしょう。
同じ条件での相見積もりでないと全く意味がないからね。
不信感があるのなら、本人が理事になって実態をつかめば
いいでしょう。
単なる憶測だけで書き込みをしたらだめでしょう。

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＞6400　匿名さん
このスレを私物化しているスレ主じゃなっかたの。
スレ主は＞6356あたりから精神が壊れたもんね。
心配はしていましたよ。
これらの管理会社は、ステマを使って評判がいいと自画自賛している管理会社の事？
スレ主みたいな自画自賛はよくない。
評価は第三者がするものです。
ステマもよくない。
そう思いませんか？

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管理会社の評判はそこに住んでいる住民が判断するもの。
住民が満足していればそれでいい。

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評判のいい管理会社
　東急コミュニティ
　大京アステージ
　三菱地所コミュニティ
　長谷工コミュニティ
　大和ライフネクスト
　コミュニティワン
これについては一般的な評価です。これがおかしいと云う者も
いるでしょうが、各人の評価はそれぞれですからね。
それらの管理会社に管理を委託しているマンションが多いと
いうことはそれなりの評価がされているということでしょう。

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一部の袖の下を貰っている住民なら管理会社と契約することに満足しているかもしれない。
それ以外の方は不満が蓄積してこのスレッドに来て愚痴をこぼす。
褒めたたえる住民はいない。
スレ主みたいに、管理会社とズブズブの人間が己の我欲のために褒めたたえる。
管理組合をよくする提案の一つとして【管理会社と契約しない】などと言えば、気が狂ったように反対する。
袖の下は貰えなくなるが、住民が少しでも良くなるなら、我欲は捨てて行動するべきだろう。

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＞6403は東急コミュニティのフロントマンがなにかだろう。
やることがせこいね。

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管理会社が理事長に袖の下をやるのかいな。
その名目は何だろう。会社ではどういう経理の
扱いなんだろうか。
まさか袖の下とか賄賂という項目で処理している
訳ではないだろうね。
謝礼であれば何の謝礼？

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>6406
＞管理会社が理事長に袖の下をやるのかいな。
大きな勘違いしていないかい。
管理会社が【組合員の財産から】理事長に袖の下をやっているわけで、管理会社が謝礼出すわけでもない。
すると、けつの穴の小さい君みたいな管理会社シンパが誕生し、管理会社を尊敬し始める。
当たり前に管理会社を批判しようものなら、必死で管理会社の味方をする。
気が付けば貯金はゼロに近く、そのタイミングで管理会社は修繕積立金の値上げを提案してくる。
理事長は袖の下を貰っているから、多少の組合費の値上げなど動じない。

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＞6403 匿名さん
　ランクが年々下がっている管理会社も含まれていますね。
　合併(吸収）して受託戸数を多くし、管理費を値上げして
　拒否されたマンションは切り捨てる。
　住人は、管理会社のことはどうも思っていない。
　こんな管理会社に理事会がご苦労されているのです。
　受託戸数ではなく、他社にリプレースされた戸数を
　見るのも判断材料になりますよ。

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よし

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>>6407さん
管理費の支払い内訳や金額は毎年殆ど変わらないでしょう。
修繕積立金は変動は大きいでしょうが、しっかりした長期修繕計画
があるマンションは、毎年の積立金の推移はすぐ分るでしょう。
うちの積立金については、やらなければならない工事のすべてが
網羅されており、また、専有部分の配管の更新工事も管理組合として
やるべく規約に規定されており、修繕積立金の確保もそれに合わせて
計画されています。
当然、玄関扉やサッシの交換までを含めた積立金が積み立てられています。
１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です。
これにはＰ場使用料の積立金充当分が含まれています。
管理組合が理事長に謝礼を出すのは何の名目でだすのかな。
管理費からだす場合は、議案書にすべて支払い明細を載せなければ
ならないでしょう。
修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要だし。
ちゃんと管理がされていれば、不正はおきませんよ。

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小規模マンションから管理会社が手を引く
傾向はありますね。

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採算ラインが高い大手管理会社のトップが、マンション管理業協会理事長の立場で管理委託費の値上げを奨励している（？）ように思える。が、（採算ラインが低い）中堅・地場の中小管理会社はそうでもないようだ。

＜参考資料＞
・週刊東洋経済 2020年3月14日号「【特集】マンションの罠」より。

「管理はボランティアではない」 マンション管理業協会理事長 岡本 潮

おかもと・うしお 1974年 東急不動産入社。2014年 東急コミュニティー代表取締役社長。17年 マンション管理業協会理事長。18年 東急コミュニティー会長。

値上げ無理なら撤退も

　これからは管理会社と組合の関係が変わってくる。管理委託費を潤沢に頂けていた時代は、管理会社は組合からの要望に十分応えられた。だが、昨今の人手不足や処遇改善の影響で、管理委託費の値上げを組合へ要請せざるをえない。マンション管理業はボランティアではなくビジネス。採算が合わなければ管理の仕事を引き受けられないマンションが出てくるのはやむをえない。

・週刊東洋経済 2019年3月2日号「管理会社が撤退通告！ 漂流し始めるマンション」より。

撤退後の受け皿に中堅などが名乗り

　八方ふさがりにも見えるマンション管理業界だが、捨てる神あれば拾う神あり。管理者不在の危機に追い込まれたマンションに、手を差し伸べる管理会社も存在する。

　「中堅や地場の会社から応募が来た」。都内に事務所を構えるマンション管理士は、都内のあるマンションで行われた、管理会社のリプレース(変更)事情を話す。

　もともと、このマンションは住友不動産建物サービス(住不建物)の管理物件だったが、土日も管理人を配置するなど手厚いサービスがあだとなり採算を圧迫。管理組合に対する管理費値上げ提案が受け入れられず、結局18年度末をもって撤退が決まった。

　管理を引き継ぐ会社を公募すると、何と15社から申し出があった。財閥系や大手デベロッパー系の参加企業はゼロ。代わりに目立つのが中堅デベロッパーの子会社や地場の管理会社だった。このマンションに限らず、大手が手放した物件を中小管理会社が拾う光景が目につく。

　中堅管理会社で4・5万戸を管理するライフボート西洋の場合、「1年間で管理戸数は2000戸ほど増えたが、7割は他社からのリプレースで受注した。当社は財閥系ほど管理コストが高くなく、彼らが手放した物件でも採算は取れる」(赤城修・取締役マンション管理事業本部長)。

　象徴的なのは、同じ東急不動産HD傘下の東急コミュニティーと、13年に買収され同HD傘下となったコミュニティワン(買収当時はユナイテッドコミュニティーズ)だ。前者はグループ企業である東急不動産から分譲マンションの管理を受託し、後者はリプレースでの受注が主だ。

　両社のマンション管理部門売上高を管理受託戸数(総合管理)で割ると、1戸当たりの売上高は東急コミュニティーのほうが2倍も高い。抱える物件の種類の違いや大規模修繕などの受注の有無もあるため単純な比較はできないが、価格競争を経て受注しているコミュニティワンのほうが、管理費を安く設定していることがうかがえる。

　社名で住民の信頼を得ている部分もある大手管理会社は、住民からのサービス要求をむげに拒めない。また社員の好待遇もあだとなり、採算ラインが高くなりがちだ。他方で財閥系が見限った物件でも、中小管理会社にとってはチャンスに映る。

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処分を受けた管理業者一覧
1.　下記は国交省が公表したマンション管理業者に対する行政処分ですが、事件として表に出てこないケースはもっとあります。 なぜか行政処分されなかった事件、及び行政処分の対象にはならない管理会社及び管理組合役員による事件は、 　　【次頁】　8.2　相次ぐ着服と横領犯罪

2.　国交省が作成した標準管理委託契約書の第12条（通知義務）第2項第5号の規定によると、
管理会社が「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の規定に基づき処分を受けたとき、 管理会社はその事実を速やかに、書面をもって管理組合に通知する義務があるが、実際には通知していないか、 或いは損害を与えた当該組合にしか通知していない例が多い。
皆様の組合の管理委託契約書ではどうなっているか今一度確認してみてください。

処分を受けた管理業者一覧　　　　2011年(平成23年) 5月 ～ 2020年(令和2年) 8月

処分内容 処分日 商号 所在地 処分理由（法違反行為）
改善措置指示 2020年
令和2年
8月24日 株式会社東京建物アメニティサポート

登録番号:
(4)第030025号 東京都中央区八重洲
①九州支店の複数の管理組合において、 元社員が管理組合契約保険の受取保険金を不正に着服した。 (法第81条第1号)処分は国土交通省九州地方整備局

同社の発表文書 　 「処分に関するご報告(2020年8月24日発行)」(PDF 111KB)
同社は設立 1962年(昭和37年), 資本金 1億円,株主 東京建物株式会社　従業員数1,387名(いずれも2019年12月31日現在)

改善措置指示 2020年
令和2年
6月3日 積和管理関西株式会社

登録番号:
(4)第060303号 兵庫県神戸市東灘区
①元社員が管理組合の管理費を着服し、管理組合の財産に損害を与えた。
②管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する５項書面に必要な事項の一部を記載せず、 事実と異なる記載をし、管理組合の管理者等に交付した。 (法第76条及び施行規則第87条第5項違反)
③管理組合の事業年度終了後に管理業務主任者をして実施させた管理事務に関する報告（管理事務報告）において、 管理組合の会計の収入及び支出の状況に関して、作成した管理事務報告書に事実と異なる記載をし、事実と異なる報告をさせた。 (法第77条第1項及び施行規則第88条違反)

同社の発表文書 　 「処分について(2020年6月3日発行)」(PDF 132KB)
同社は設立 昭和62年7月1日, 資本金 4億1800万円,株主 積水ハウス㈱　従業員数255名 管理組合数 90組合　棟数 146棟（いずれも2020年4月1日現在）

改善措置指示 2020年
令和2年
3月27日 株式会社穴吹コミュニティ

登録番号:
(4)第080515号 香川県高松市藤塚町
管理事務を受託している管理組合において、本来の収納口座とは別に、 管理会社及び管理組合が把握しない未管理口座（闇口座）が何者かによって開設されており、 この未管理口座への入金に関し、管理会社の元社員２名が関わっていたことで、 結果的に管理組合に損害を与えた。（架空工事費計上し不正入金繰り返していた）

国交省四国整備局の発表文書　「監督処分」　(PDF 72KB)
同社の発表文書 　 「処分について(2020年3月27日発行)」(PDF 96KB)
同社は設立平成2年7月2日, 資本金2億円,従業員数2,589名（2019年10月1日現在）

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長い

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>>6334 匿名さん 教えて下さい
総会の議案で　「スマート承認サービス導入」　が上がっている。

これは管理会社のメリットが大である。個人のパソコン、携帯電話等を利用するのはセキュリティーの面でも問題があり勧められない案件。　　

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＞6415　匿名さん
どういう面でセキュリティの問題があるの具体例を挙げてみてよ。
管理会社のブラックボックスが壊れるからかな。

＞6410　管理会社さん
＞ちゃんと管理がされていれば、不正はおきませんよ。
ちゃんと管理できるように経理の動きをガラス張りにしないといけない。
スレ主みたいに理事長が管理会社とズブズブでは不正の温床となる。
＞１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です
異常に高い積立金ですね。
理事会が管理会社にうまくコントロールされている。
管理会社にとってはおいしい餌だからね。

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＞１戸当たり月の修繕積立金の額は、２３，０００円です
理事会と管理会社は共存共栄かもしれないが、組合員は管理会社の格好の餌食。

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23,000円の根拠は、大規模修繕工事だけでなく、大型設備の
他、専有部分である配管の更新工事費用も管理組合の負担で
行うからです。
それにサッシの交換も将来的には行う予定ですし、その際は
結露対策として、二重窓にする計画もしています。
滑車や床レールの交換だけではありません。全面交換です。
管理会社の餌食になることはないですよ。
現に、長期修繕計画の洗い直しを建築士を雇い専門委員会を
設置して、やらなければならない工事のすべてを細かく行い
計画書を作成しましたが、設計図面を参照してそこから設計概算書
や数量調書から個々の工事費を算出しました。半年かかりましたが、
管理会社は全くノータッチでしたよ。
その総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出してあります。

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管理会社の社員が管理組合の金を横領した場合は
その賠償は使用者責任のある管理会社が負担をして
くれます。
横領はどこの会社にもありますよ。

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修繕積立金が使用料充当分も含めて、大規模修繕工事と
大型設備分も含めて１戸当たり月15,000円以下のマンション
は十分な工事はできません。
国交省でさえ、17,500円以上が望ましいといっていますので。
当然これには専有部分の配管の更新工事分は含まれません。

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毎月の修繕積立金が多いマンションは財政基盤がしっかりしてるという評価を受ける
しかし、それだけ頻繁に修繕が必要なボロ欠陥マンションという評価もできる

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中古マンション購入者の多くは管理組合の財政状態まではチェックしない
せいぜい毎月の管理費修繕積立金の支払額を不動産屋から聞くくらい
修繕積立金も残高が多いだけでは意味はなく、それを適時適切に支出していることが重要

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理屈では修繕工事直前で修繕積立金残高が大きいボロマンションと工事直後で積立金が
枯渇してるピカピカマンションでは価値は同じはずだが、後者のほうが市場価格は高い
人もマンションもやはり見た目の第一印象が大事なんだね

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ということは修繕積立金が積み上がった工事直前ボロマンションを買うと、
修繕工事は前の住人が積みててくれた積立金でやってもらえるのでお得
しかも工事後のマンションは「大規模修繕済み」でいい値段がつくので高く売れる

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月額修繕積立金２万３千円は高いといえば高いが、ボロマンションなら相応だろう
管理組合の持ち金がどんどん膨らんでいくのはいいが、それを使わないうちに
雨漏り隙間風のボロマンションの一室で風邪をひいてポックリ逝くのが一番損だ

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では、コロナやインフルエンザや横領に気をつけてこれからの季節を乗り切ってください
チャオ

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>6418
まさかスチールサッシの年代物マンションか。
ボロマンションなら修繕するだけ無駄。
まだ大地震も来ていないし、劣化年数による構造的な強度寿命もある。
その積立金の金額なら建て替えた方が安いのでは？
＞管理会社は全くノータッチでしたよ。
また勘違いしている。
管理会社にそんな専門的能力はない。
管理会社の目的は、いかに合法的に積立金を食い荒らすかということです。

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>>6427 ご近所さん 　管理会社の目的は、いかに合法的に積立金を食い荒らすかということです。

同意します

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>>6419 匿名さん
無いよ馬鹿、お前の会社と一緒にするな。会社が補填するから横領が発生しても安心ってか？業界が疑われるわ、お前どこの管理会社の人間だよ。

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>6429 匿名さん
要領が悪いというか、社員教育ができていないんでしょう。
ほとんどの管理会社は、要領よく合法的に組合員の貯蓄を食い潰すことに徹しています。
なんといっても自分たちの給料の源ですから。
営業会議のほとんどが合法的な営業手段や方法についての講義であり、組合員とのトラブル想定問答集をバーチャル問答で終日受講しています。
こう言われたらこう返答するというマニュアル問答です。
時たま、頭の悪いフロントマンが想定集を忘れ、脱線してトラブルを引き起こします。
＞お前どこの管理会社の人間だよ。
他人に聞く前にまず己から名乗らないと。
五十歩百歩だしね。

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公務員だろうが、銀行員だろうが、１部上場企業の社員だろうが
悪いことをするものはいる。
その悪事でお客に迷惑がかかったら会社としては賠償をするのが
普通。もちろんその会社員として悪事を働いた場合だが。

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このスレはマン管士のスレなのに管理会社側のフロントマンがよく登場する。
ところが、管理会社なんていらないというマン管士は登場しない。
マン管士の資格はそれほど無能で役立たずな資格なのかと思う。
管理会社と太刀打ちできないマン管士なら存在理由がない。
資格取得マニアの単なる自己満足のための資格なのかと疑ってしまう。
スレ主みたいに管理会社とズブズブの関係を持ち、個人的に管理会社と共存共栄するための手段がマン管士資格なのかもしれない。
組合員だけが泣きを見る。
ならば、マン管資格なんて必要ないんじゃないかと思う。

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>>6432
私はスレ主ですが、私は理事長でもありませんし、一般の
理事でもありませんよ。
年１回総会には出席していますけど。
当然理事もしていないので、管理会社と関係をもつことも
ありませんし、できないでしょう。
マン管の資格は、輪番制の順番が回ってくる年度だったので
それなら資格を取っておこうと思っただけのことです。
今後２０年は順番が回ってきませんので、資格の活用もありません。
そんなに難しい資格でもなかったので、ただ取ろうと思って取った
だけのことです。
理事をするのにマン管の勉強をするということは役に立つと思い
ますので、合否は別にして勉強されるといいでしょう。

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管理会社の最大の欠点は、組合員と理事会を引き離すことを業務の目標に置いているところです。
管理会社の存在により、マンション内のトラブルが増えているのも事実です。
勿論、管理会社と契約することでメリットもありますが、どちらかというと、管理会社の悪知恵による弊害の方が大きく、その必要性を見直す時代に突入していると思います。

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＞当然理事もしていないので、管理会社と関係をもつこともありませんし、できないでしょう。
そうかな。
表立ってはできないことも、影ではできることはいっぱいありますよ。
自画自賛も得意だけど、自己弁解も得意だったのですね。

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>>6434さん
そんなに批判ばかりして悲しくないですか。
自画自賛、自己弁解もしてないですよ。

>>6434さん
管理会社が組合員と理事会を引き離すことを目標に置いている？
そんなことを考えているんですか。
管理会社と委託契約をしているマンションが圧倒的に多いのは
何故なんですか。
自主管理がいいと思っている住民は殆どいないでしょう。

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>>6436 匿名さん
１、非営利団体＝管理組合
２、営利団体（一般社団法人含）＝管理会社、マンション管理士会等、
1と2の関係は利益相反関係です。自己のマンションを守るには
6434 ご近所さん の意見を真剣に考えた方が良いでしょう。
危険な管理会社もあります。
10年以上同じ管理委託している管理会社は変更した方が良いでしょう。
組合役員は1年2年の輪番制で管理会社はいつもそのままでは管理会社
の独占ですから言いなりにならざるを得ません。

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＞6436　匿名さん
＞そんなに批判ばかりして悲しくないですか。
どこからそういう発想になるのか理解できない。
＞自画自賛、自己弁解もしてないですよ。
気付かない分、余計に怖い。
＞管理会社と委託契約をしているマンションが圧倒的に多いのは何故なんですか。
共存共栄だと誤解していたからでしょう。
時代の流れの中で、管理会社と組合員の関係が共存共栄どころか、利益相反関係だと気づき始めている。
大した役割もしていないのに、組合員の大切な貯蓄の多くが管理会社の企業利益のために消滅している。
それと、6436 匿名さん、できればスレ主というコテハン名でレスを挙げてほしい。
恥ずかしいの？
自身の発言に自信がないのかな？

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管理会社と管理組合は仲良くしないとね。
自主管理なんてまっぴらだ。
自分たちで何もかもしなければならなくなるし、
負担が大きすぎる。
お金で済む問題だから管理会社に管理は委託すべし。

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>>6439 匿名さん
マンション管理士等や管理会社が儲からないからね、
仲良くしないと仕事がやりにくくて大変でしょうからね。
お互い酒席を設けて和気あいあいと工事に関する打ち合わせが
しにくくなりますからね。頑張ってください。
売り上げを達成されることをお祈りいたしております。

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＞自分たちで何もかもしなければならなくなる
そんなことないですよ。
管理会社の代わりに管理者がやればいい。
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。

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営利を目的とする管理会社やマンション管理士等は
分譲マンションの管理が難しく説明する。
なぜか解りますか。
本当は難しくはありません。
利用価値のない管理会社はいつでも変更する自信があります。

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規約に理事の任期を00年であれば管理会社の契約期間を00年とする、
規定を設けるべきである。
再任と再契約の規定も理事の任期と同一期間とする、法律を作る組合員
の団体組織を作るべきである。
若いマンション管理士は旗を掲げてください。
都道府県別に旗揚げをしてください。はせ参じます。
その票は政権与党に投じる。

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>>6443さん
管理会社との契約更新は普通は１年更新の契約をして
いるんではないですか。
契約内容に変更があれば、書面を全戸に配布して、全員に
説明会を開催しなければならないと適正化法で決められています。
理事会の継続性からいえば２年の半数交代がいいでしょう。
お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。

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>>6444 匿名さん
それ等に準じた運営方法ではうまく運営されていないマンションもあるから
して問題を提起しているのです。
理事会の任期を最長00年までと規約に設定している野村であれば、管理会社
の再契約も00年に変更する旨の法改正か各マンションの規約に設定する方法
を考えうべき磁器にきているのではないでしょうか。。
特にマンション管理士業を行っていなければこの運動を起こしてはどうですか。

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＞6444　匿名さん。
スレ主ではないのですか？
＞お金をだまし取られたとは理解に苦しみます。
管理会社目線なら日常茶飯事常識的なことなので騙しているという感覚はない。
企業悪でも企業内に入れば企業善ですからね。
企業悪を重ねるほど会社内では出世の糸口となる。
管理会社側からみれば、6444さんみたいに組合員の苦情はすべて理解に苦しむのかもしれない。
謙虚に耳を傾けるどころか、上から目線で雇い主を抑え込む。
どちらが雇い主か自覚できていない。
理事会役員とさえうまくやっていれば、組合員なんてただの金づる。
そこが問題だ。
そろそろ、管理組合における管理会社の必要性を考え直す時代に来ていると思う。

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管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
要は管理会社をいかに有効活用できるかということになります。
それができていない、人材のいないマンションでは管理会社に
だまされるという発想になるんでしょうね。
工事を早めにやればマンションはきれいになり資産価値も上がります。
それをだまされたとはいわないんです。
工事をやるには、修繕積立金の取り崩しが必要になり、それは総会の
普通決議でやりますが、それが承認されたということは、組合員が
承認したんですよ。それをだまされたというのですか。
単なる理事の連中の知識不足、能力不足、情報不足のなにものでも
ありません。

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何か最近はつまららい内容のない書き込みが多くなりましたね。
書き込みに対応しやすいんでしょうね。
そんなに知識とかがなくても書き込めるからね。

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もう少し内容のある書き込みをおねがいします。
勉強になるような書き込みを。

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総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。

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＞6447
やっぱりスレ主なんだ。
己が言ってることに自信がないからスレ主だと名乗れない。
自画自賛したいときだけはスレ主だと自分から名乗り出る。
スレ主が自慢している管理会社はどこだと聞いたら、数社挙げて誤魔化す。
袖の下を貰っているの事がバレるのがまずいからね。
少し突っ込むと、全てが胡散臭いスレ主です。
言ってること全てに信ぴょう性がない。
＞管理会社は必要にきまっているじゃないですか。
ある意味、当たっている。
袖の下が必要な組合員にとって、管理会社は合法的なリベート獲得手段。
管理会社がいなくなると袖の下がもらえなくなり、うま味がなくなる。
マン管資格は取っても、管理者としての総合能力がなければマンション管理はできない。
スレ主は何か思い違いしているのではないか。
マン管資格さえ取れば管理者と同等の能力があるんだと。
それは大きな思い違いです。
スレ主のマンションに足りないものは、管理会社ではなく、管理者です。
管理者としての能力を見極める一番簡単な方法は、マンション管理に管理会社はいらないという事が判っている方です。
スレ主はそれが判っていないから、まだ管理者としての能力には及んでいない。
でも大丈夫ですよ。
先人の知恵を借りながら、少しづつ経験を重ねることです。

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＞総合評価方式の計算式知ってる方はいませんか。
ほれ、勉強したいんだろ？
https://www.env.go.jp/council/35hairyo-keiyaku/y358-02/mat06-3.pdf
検索方法ぐらいは知っているんでしょ？

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計算式が書いてないけど、しってるのなら書いてみてよ。
それと見積金額と評価点との関連もね。
例えば２億円の工事の場合、Ｂ社がＡ社より１，０００万円高い場合、
評価点の差が何点なら勝てるか。
分りますか。
当然知ってますよね。

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はい、計算式です。
※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

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②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

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③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

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①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　
評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

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「評価項目例」　　あくまで参考例です。これに修正や増減をし評価点を決めます。

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

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　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

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「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

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大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

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大規模修繕工事の進め方は難しいものがあります。
しかし、理事長なり専門委員長とかが勉強しておく必要
があります。
これをやらないと業者に丸投げとなってしまいます。
それでもいいというマンションはそれでいいでしょうが、
相場より高額の工事費を取られたと嘆くよりは勉強して
マンションのために一肌脱ぐ者がでてくるといいですね。

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>>6444 匿名さん
そんなことは実務経験のある管理士なら知り尽くしている。
それが悪い方に機能しているから苦労するんです。
改革されると困る既得権益にぶら下がるマンション管理士＝
悪徳組合員＝管理会社ではないでしょうか。

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>>6453　匿名さん　2020/10/25 15:48:12

あのぅ・・・
>>6454 の計算式では、Ｂ社の技術評価点が、Ａ社の技術評価点より【６．２０点】以上高ければ、Ｂ社はＡ社に勝てるのではないでしょうか？

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>>6464さん
あなたの計算が正しいですね。
真剣に考えてもらってありがとうございます。

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ただ、技術評価点ではそうですが、入札評価値で判断します。
入札評価値は入札額が大きく影響します。

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>>6466　宮爺（スレ主）さん　2020/10/26 08:23:03

頭は、大丈夫ですか？
入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。

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【>>6467 の訂正】
（誤）入札評価値が同値になるときの入札評価値の比は、技術評価点の比です。
（正）入札評価値が同値になるときの入札額の比は、技術評価点の比です。

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あなたの言う通りですね。

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専有部分の配管類を管理組合として計画されているマンションは
ありませんか。
標準管理規約では、専有部分である設備のうち共用部分として一体
として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる
となっていますが、経費の負担については述べられていません。
管理規約で専有部分の配管を管理組合として計画修繕として行う場合
は、管理組合の責任と負担で行えると規定していればできることに
なります。
ただし、修繕積立金の確保はしておかないといけませんが。
専有部分の配管もいずれ劣化しますからね。その更新工事ができる者
とできない者、またやれる者とやれない者がいますので、統一して
管理組合として一斉に交換することも検討しておくべきです。

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専有部分の配管類を管理組合でやるのか。
専有部分のことは自分でやるのが筋。

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共用部分の管理は組合の責任と負担で行うから、専有部分にある設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、組合がその管理を組合の責任と負担で行うことができる。どうにも心配なら負担について再度規約化すればいい。
専有部分にある配管類について組合が行う「管理」とは、おそらく清掃（水垢などの汚れの除去）を想定しているのだろうが、規約に特段の定めがない限り取替えを含めてもいいだろう。居室の天井からの漏水を専有部分内のことだからといって放置していた管理組合が組合員に訴えられて負けたことがある。
常識で考えても組合員が自己責任と自己負担で勝手に床や天井に穴をあけて配管取替工事をやるような野蛮なマンションではご近所さんはたまらない。

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それは階下に配管がある場合でしょう。

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台所の流し台や洗面台の下を覗くと配管が見えるが、
あの部分は共用部分ではない。
あそこをネズミにかじられた場合は組合員負担で修理。
配線も同じ。コンセントやインタホン子機は自己負担。
壁の中の配線は共用部分なので管理組合負担。

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床下にある配管の枝管部分は専有部分です。
給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管がそうですね。
塩ビ管が使用されていますが、塩ビ管自体は錆びることは
ありませんが、地震や経年劣化でビニール管にひびや継手
部分にゆるみがでて、そこかに漏水することは考えられます。
いずれ交換しなければならない時期は必ずくるでしょうね。

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床下の排水管は専有部分ですから塩ビ管が破損してウ○コが漏れても修理するか
しないかは、管理組合ではなくて自分が決めます。
もちろん、階下の住人が文句を言ってくるかもしれませんが、これは話し合いで
何とでもなります。

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階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
判例でも管理組合にやれといっています。
上階の住民はその管理をすることはできませんので。

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下階の天井ということは上階の床下ということ、どっちみち共用部分だ
配管工事をするとき、床をはがせば専有部分、天井板を外せば共用部分というのはアホ理事長だｗ

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＞階下の天井に配管がある場合は、それは共用部分となります。
配管は便所からストレートに階下の天井へ行くわけではなく、床を抜けてスラブを通って階下の天井に達するはずだから、配管のどの箇所でウンコがあふれ出したのか、によって誰が責任と費用を負担するかが決まることになる。１か所ならいいが２か所以上破損してる場合は責任や費用の分担問題が出てくる。

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下階の天井裏は管理できないから共用部分ではないが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

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（訂正後）
下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？
どんなボロマンションに住んでるんだｗｗ

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排水管からの＊＊漏れで大変なことになったのを思い出した。
原因がわからずに組合室に駆け込み設計図がないことにきずいた。
以後もめている。

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設計図と実際の施工が違っている場合、施工ミスではなくて設計図の書き間違いとして処理するのが大人の世界

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>下階の天井裏は自分で管理できないから共用部分だが、
>床下の排水管は自分で管理できるから専有部分てか？

そうだね

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うちは全面床暖入ってるから無理

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アホやｗ

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みんな建物設備の知識がないね。
それに管理規約をもう少し読んでみたらいいだろう。

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　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

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　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

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＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

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>>6388 の証左
学習能力がないところもそっくり

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E5%8C%BA%E5%88%86%E6...

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こういう書き込みは何回でも繰り返し繰り返しやらないと、
その時点の書き込みを全員がみている訳ではないからね。
繰り返すことに意義があるのが理解できないのかな。
これらの書き込みに対して、いろんな議論がされていれば
別だが、ただ素通りされていれば何回でも問題提起をして
いく必要があるんです。
興味のない方はスルーすればいいだけのことですよ。
専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやることの必要性
を考えるべきではないですか。
ＰＡＲＴ２にしても１万以上の書き込みがあるので、それを
全て読みなおす者はいないでしょう。
ＰＡＲＴ３も6,000以上の書き込みがあるんですよ。
前に書き込まれたからそれは必要ないという方がおかしいですよ。
ただ、あなたが関心がない書き込みというだけのことでしょう。

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匿名さん　2018/07/17 14:42:33
区分所有法には、そのような条項はありませんが・・・

>※※さん　2018/07/17 21:02:18
>区分所有法第２１条　
>専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
>この対象となる設備としては、配管・配線があります。

>区分所有法第２１条ではなく、標準管理規約第２１条の間違いでした。
>ご指摘ありがとうございます。

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それは標準管理規約です。
前に作成したのを単にもってきたので訂正していない
部分もあります。
間違っていたら指摘されればそれでいいんではないですか。

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しかし、前の書き込みを良く調べますね。
大変な労力がいるでしょう。
その都度書き込みに対して意見等を述べられたら
いいと思いますよ。
それの方が初めて見られた方にはわかりやすいでしょうから。

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私はスレ主といって書き込みはしていませんので、勝手にスレ主
という判断をしないでください。
あくまで単なる匿名さんとしての書き込みですから。

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うちのマンションは床下の排水管を専有部分だと言い張る理事長でなくてよかったです。

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そんなこと言うバカはいないよ
ふつうは常識で考えて組合負担で漏水修理するよ

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床下の配管の枝管部分は専有部分です。
本管部分、竪管は共用部分です。

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うちは床下や天井裏や壁向こうは専有部分ではないので、
そこにある配管配線の類は共用部分になる。
天井に付いてる電球の取り付け口は専有部分にあるので
共用部分にはならない。

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学をひけらかすな、私が欲しいのは学者の論文ぢゃない！
もっとカンを養え

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だから言っているだろう。
専有部分内にある法定共用部分以外の部分を規約により共用部分
とすることができる。
この考えを基にして規約を作ればいいのです。

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＞専有部分内にある法定共用部分以外の部分

ﾌﾟｯ

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床下の配管の専有部分です。
継手、竪管は共用部分です。

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6505 訂正
床下の配管の専有部分です。→床下の配管は専有部分です。

継手、竪管は共用部分です。

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>>6506さん
あなたが正しいですよ。
専有部分以外はすべて共用部分です。
専有部分内にある、例えばインターホン、熱感知器を規約で
共用部分にすることは可です。

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法定共用部分、規約共用部分、敷地、共用部分の専用使用権等
をしっかり勉強することですね。

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規約共用部分には集会場、駐車場、管理員室、ごみ捨て場等が
あります。
ベランダは専用使用権のある共用部分ですが、避難時にはそこの
住民以外もパーテーションを破って使用することができます。

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間違った書き込みをしても嘲笑はしないで
自分が正しいと思ったことを書き込んでください。

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規約に規定がなければ、インターホン、熱感知器、ガス警報器は
専有部分なんですが、それらの補修工事を管理組合がやっている
マンションはありませんか。
専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

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>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

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床下が専有部分ならばそこにある配管は専有部分
床下が共用部分ならばそこにある配管は共用部分
規約なんか関係ない

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うちのマンションの駐車場は規約共用部分ではなくて附属施設です。

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区分所有法４条２項で規約共用部分になるのは区分所有建物の部分と附属の建物であり
アスファルトを敷いただけの平面駐車場は建物ではないから規約共用部分にならない。

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学をひけらかすな！私が欲しいのは万年受験生の寝言ではない
もっと問題集をこなせ

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ここは、参考にしてはいけない何でもありのスレなのだ

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これでいい野田

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中身がスカスカなスレであるのはみんなが知っている
只々、レスを伸ばすだけのスレである

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６５１９
間違っていてそれに気づけば素直に感謝しなければね。
折角教えてもらったんだからね。
ここが嫌ならこなければいい。なぜくるんだろう。

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素人だから何を書いても無罪

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>6511 匿名さん 規約に規定がなければ、インターホン、熱感知器、ガス警報器は
>専有部分なんですが、それらの補修工事を管理組合がやっているマンションはありませんか。

ガス警報器は区分所有者の責任で交換する。単独で簡単に実施できる。
IH利用者には不要です。
インターホン、熱感知器、は専有部分であるが管理組合でやるかもしれない。理由は消防法関係で点検するときインターホン、熱感知器もシステムとして組み込まれて自動的に点検しているようだ。従って熱感知器点検のため在宅の必要はない。室内のデイスプレーで宅配ボックスに荷物が投函されるとデイスプレーでランプが点滅しわかる仕組みになっている。
熱感知器で異常を感知すると全戸に警報がなる。（異常を感知したフロアーと上階で警報がなればと思っているが。下階は慌てず避難できる。）。デイスプレー上に警報停止、火災確認、非常等ボタンがあるのでこれらが一体化されていると思われる。必然として管理組合の業務となる？。あいまいな投稿で申し訳けないが・・・・

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>>6522さん
ありがとうございます。
私どものマンションでも熱感知器、インターホンは規定はありませんが
専有部分となっています。
ただ、補修工事は管理組合でやっています。
インターホンには警報装置もついているようです。
消防点検は室内に入らずできています。
私どもの組合では、規約でインターホン、熱感知器の補修工事は管理組合
で行うように規定してあります。
年２回行われる消防点検時に在宅の必要がないのはいいですよね。
ただ館内放送ができるのはいいのですが、あまり使い道はないようです。

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国交省が策定した【長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定）】では、次の設備を共用部分として工事対象にしている。

〇「情報・通信設備」として「インターホン設備等」があり、具体的には「インターホン設備、オートロック設備、住宅情報盤、防犯設備、配線等」である。
〇「消防用設備」として「自動火災報知設備」があり、具体的には「感知器、発信機、表示灯、音響設備、中継器、受信機等」である。

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>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

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ただ、管理会社に聞くとインターホンの補修工事については
管理組合でやるところと各戸がやるところは半々とのこと。
規定されていないとこが殆どなので対応もバラバラということです。

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管理会社に聞いたとのことですが、東福互光ですか？

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>>6527さん
何故あなたは個人名をだされるんですか。
私はどこの誰とかは一切いっていませんよ。

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その管理会社は、「インターホンは規約に規定されていないときは専有部分であるが、管理組合で修理をするところが半分ある。」と言っているのですか？

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>>6529さん
あなたに質問しますが、インターホンの専有部分にあるものは
専有部分ですか、それとも共用部分ですか。
玄関モニターはインターホンの画像に直結していますが、専有部分
ですかそれとも共用部分ですか。

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専用使用権のある共用部分については、通常の管理に要する費用
についてはそれを専有する者の責任と負担で行うようになっています。
ただ、専有部分であるインターホンや熱感知器は専有部分ですから
それを所有している者の責任と負担で行うべきものです。
しかし、全戸一斉に交換する場合は、管理組合の責任と負担で行い
ますから、その専有部分のものも管理組合で負担することになります。
専有部分に管理組合のお金を使うということは全員の承認が必要なの
ですが、そこまでやっている組合はないのではと思います。
なぜかといいますと、インターホンを交換する場合、専有部分は各戸で
負担してくださいといっても、しょせん出どころは同じ区分所有者だから
です。直接出そうが、積立金として出そうが結局は同じ区分所有者の
お金だからです。

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それにこういう規定もあります。
専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合が
これを行うことができると標準管理規約で規定しています。
ただ、できるとはなっていますが、経費の負担については述べていませんが。

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専有部分内にある「専有部分の専用に供される設備」は専有部分ですが、住宅情報盤（インターホン）等は、マンション全体の「情報・通信設備」を構成している一部であり「専有部分の【専用に供される】設備」ではないと考えられるので、共用部分であると判断しています。

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わたしのマンションの管理規約では、インターホンは専用使用権が設定されている共用部分であると規定されているので、通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならないとしています。

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>>6534さん
インターホンが専有部分であれ、専用使用権のある共用部分であれ
いずれにしましても、通常の管理に伴うものに関しては専用使用権
並びに個人の所有物であれその者の責任と負担でやるのが自然です。
ただ、規約に管理組合負担で補修工事を行うとの規約が明記されて
いれば規約に則ってやればいいと思います。

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>>6533さん
判断していますではなく、規約に明記しておく
必要があります。

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「自動火災報知設備」の感知器について言えば、感知器の回路は、１戸１回路とは限らない。
複数戸１回路の場合は、「専有部分の【専用に供される】設備」とはならない。

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>>6536　匿名さん　2020/10/29 11:45:22
>判断していますではなく、規約に明記しておく
>必要があります。

ならば、
>>6512　匿名さん　2020/10/28 15:25:03
>専用使用権のある共用部分については、通常の使用に伴うものは
>専用使用権を有する者がその責任と負担で行うようになっていると
>思いますが、インターホン、熱感知器は専有部分ですからね。
>知らないということは怖いですね。なんでもできちゃうんだから。

国交省にも教えてやってください。

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【第２編　長期修繕計画作成ガイドライン】
第２章　長期修繕計画の作成の基本的な考え方
第１節　長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的等
３ 長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の条件
一　管理規約の規定
管理規約に、長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定に関する次に掲げる事項について、マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という。）と同趣旨の規定を定めることが必要です。
①～⑤（省略）
⑥専有部分と共用部分の区分
⑦（省略）

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長期修繕計画書はだれが作成したものですか。
建築士が設計図面をみて仕様書等から作成したものであれば
いいのですが、単なるソフトで概略で作成したものではあまり
意味がありません。

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大規模修繕計画と施工の違いを理解していない投稿である。
施工と計画は違います。

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長期修繕計画を作成する場合は、建築士が竣工図面を
みて、設計概算書と数量調書を作成してから計画書を
作成します。
できるだけ各箇所の工事費の金額が明確になるようにします。

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大規模修繕計画の骨子が総会で提案されたが、その内容はというと、該当マンションからは見当はずれの内容で、こちらが少し専門的な質問をするとしどろもどろ。
説明した管理会社側のフロントマンはその内容を把握できていない無能力者。
現場とは無関係の上層部からの命令での説明会。
単に、当該マンションが管理会社の近未来の利潤の標的とされただけの説明会だった。
余りに、組合員を馬鹿にした説明だった。

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単に管理会社のフロントがソフトに打ち込んで作成した
長期修繕計画はアバウト以外の何ものでもないのでは。
それにそんなに期待する方がおかしいですよ。
しっかりした長期修繕計画を作成するのであれば、積算に
強い建築士を雇い、専門委員会を設置して半年ぐらい検討して
作成しなければね。当然竣工図面や仕様書を基礎データとして。
それに長期修繕計画の骨子を管理会社のフロントが提案するのも
おかしいでしょう。

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図面も決算書も読めない理事に何言っても無駄

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図面は素人には分かりにくいからね。

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計画書に多額の組合費を投ずる必要はない。
計画は予算を確保する道具に過ぎない。
修繕周期が１５年前後の先は予測に過ぎない。

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寂しいマンションですね。
もっと楽しいマンションもあるはずですよ。

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元々、住民同士楽しくあるべきなのだが、組合財産を狙った管理会社の介入で住民間が対立し、組合運営が疑惑の温床となっている。
時代の進歩や環境の変化で、利益相反関係である管理会社抜きの組合運営を目指す時代に突入しているのかもしれない。

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管理会社と管理組合を利益相反関係と考える
こと自体おかしいのでは。
共存共栄の関係でなければだめでしょう。
組合の財産を狙ったとかいっているが、それはマンション
にとって資産価値を高めるためにやったのかもしれませんよ。
その工事がマンションにとってなんのプラスにもならないこと
はないでしょう。
工事は事後保全と予防保全というのがあるんですよ。

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例えば大規模修繕工事の周期を１２年でやるとこと
２０年でやるとこがあったとします。
早くやればそれだけ住民は快適であり、資産価値も
上がります。考え方の問題です。

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自主管理はだめですよ。
それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に
繋がります。
その場合は、それを排斥することは難しいでしょう。
管理会社なら理事会が動けば簡単に変更できますからね。

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＞それこそ理事長とかが長期に君臨すればマンションの私物化に繋がります。
理事長が自主管理する時代は終わりつつある。
管理会社が理事会と共存共栄する時代も終わりつつある。
組合員の組合員による組合員のための組合管理の時代です。
理事会を軌道修正する力を組合内部で持つことが必要。
それが専門知識を持った管理者という立場だ。
管理会社は部外者でもあり、組合員の財産を餌として成り立っている寄生虫でもある。
管理会社と理事会の共存共栄はできても、管理会社と組合員はどこまで行っても利益相反の関係であり、組合員の利益を考えるなら管理会社を削除することは絶対条件でもある。
組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。

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＞組合員を無視した理事会のみの利益を目指すなら、管理会社とのタッグもありかもしれない。
つまり、スレ主のような立場の方。
23,000円という管理費の額からそれが伺われる。
自分のマンションの管理会社の名前すら明かせないからね。
管理会社とズブズブではいくら面の皮が厚くても言えないのが当然。

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管理会社を悪くいう者がいるね。
よほど管理会社に恨みがあるのかな。
もっと信じ信じられる関係になれるといいんだが。
ルソーみたいな考えだね。
組合員の組合員による組合員の時代？
それが管理者の外部導入ですか。
そんなことを望んでいるマンションは殆どありませんよ。
井の中の蛙大海を知らす。

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このスレは相手をしてくれる者がいるから
いいでしょう。

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管理会社、ばんざい。

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昭和の昔は「自分たちのマンションは自分たちで管理する」だった。
しかし、最近は「管理はプロに任せてマンションライフを快適に過ごす」がトレンド。
１年交代の役員輪番制のマンションでは一流管理会社に管理を丸投げするのが無難だ。

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うちは一戸建てを購入する財力のない者の住むマンションですから、
お金にはどうしてもシビアにならないと生活ができません。羨ましいです。

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マンション管理士を代表しての発言と受け取る。
管理費等はますます高額になる。心配です。

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戸建てとマンションは価格はそんなに変わらないのでは。
管理費や修繕積立金、そんなに高いですか。

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高級マンションは管理人を自前で雇っている組合員もいる。
そんなマンションの組合員が自分のマンションの共用部分を
自主管理するわけがない。
普通のサラリーマンでそんなマンションには住めません。
自主管理を必要なのは貧乏人が住むマンションでしょう。
私は貧乏ですから管理費等は払いたくありません。

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管理会社からの裏リベートは既得権益者にとってはおいしい餌。
理事経験者はこのおいしい餌元との関係を断ちたくない。
だから、管理会社がいなくなると困る。
組合員の利益でゃなく、自分の利益しか考えていない、単なる既得権益者。

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>>6562さん
管理費には電気料金や電話料金、清掃費、電球の交換費用、
各種点検費用、小修繕費、保険料等もろもろがあります。
管理費は払いたくないといっても必要な経費はありますよ。
それから修繕積立金も計画修繕費用は必要です。
自主管理しても経費は必要なんですよ。

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>>6563さん
管理会社が理事長や理事にリベートを払っているんですか。
理事が輪番制でもそういうことが行われるんですか。
そういうマンションは殆どないのではないですか。
単なる憶測で書き込まれているのではないですか。
証拠は多分ないでしょう。

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>>6564 匿名さん
それ等を負担するのはやぶさかではありません。
管な経費の為には管理費を払いたくありません。
供託制度が認められるなら不審な経費支出に対しての支払い拒否のため
若しくは改善要求の為に行使したいのだが認められないらしいです。

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不審な経費支出であれば支払い拒否はできるでしょうが、
その証拠は当人同士でなければ分からないことでしょうからね。
それにそれらの支出が支払い拒否できるものかも分りませんが。
改善要求は同じ組合員同士、話し合いで解決すべく知恵を出し
あっていくべきでしょう。

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＞6565　匿名さん
＞そういうマンションは殆どないのではないですか。
スレ主の希望的な憶測に過ぎない。
現にスレ主自体も疑惑の対象となっている。
何故かというと、スレ主が自分のマンションの管理会社を公表しないことだ。
管理会社とズブズブならば、公表できない心理も理解できる。

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管理組合について、組合員の関心は高くありません。
殆どの住民は現在の自分の仕事に追われ理事会への
関心は持たないのが普通です。
理事会は輪番制でいいのですが、それを実際管理して
いくのは会社をリタイアした者の中でやる気と実力の
ある方に依頼すべきです。
それを繰り返していけば、いずれ現役世代の者も理事会
を中心となって管理できる時代がやってくるのですから。

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マンション内で管理ノウハウを蓄積していくことで、管理会社抜きの管理者としての人材を育てていけばいい。
同じ規模のマンション管理者と横のつながりを持つことで、先人としての他者からの知恵を借りればいい。
管理会社ではそれが不可能だが管理者なら可能だ。
競合関係にはなり得ないし、問題をシェアできるからだ。
重要なのは、理事長に権限を一極集中させないための、理事長の横行を軌道修正できるマンション管理者というポストだ。
なにがしかの法律知識と専門知識を持って、俯瞰的にマンション管理できるものの育成が各マンションに望まれる。

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>>6568さん
どこにスレ主といっていますか。
私は単なる匿名さんですよ。
それに私は理事でもありません。単なる一般組合員です。
一般の組合員ですので工事には全くタッチしていませんし、
管理会社との付き合いもありません。

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>>6570さん
管理者を外部委託するのは構いませんが、理事長は交代が
ありますが管理者は長期になりますね。
管理者をチェックするのは誰がやるんですか。
管理者が悪事を働くこともありますよ。
後見人を弁護士に依頼しても、身寄りがなく本人に認知が
入れば、預金をはじめ財産管理も弁護士任せになり、つい魔が
さすこともあります。

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理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
３者とも信じられなかった場合、信じる優先順位はどう
なりますか。

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理事長だけがマンションの住民なんだから、最終的には
理事長をとらざるをえないでしょう。

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＞6572　匿名さん
＞管理者をチェックするのは誰がやるんですか
組合員全員でやればいい。
理事会でもいい。
＞管理者が悪事を働くこともありますよ。
当たり前のことです。
管理人も神様ではない。
第三者である管理会社なら悪事は平常茶飯事。
悪時の起きる確率は管理会社よりも少なくなるし、ブラックボックスがなくなることで悪事を見つけやすくなる。
対等の立場である理事会が管理者の悪事を監視すればいい。
管理会社の悪事となると監視の目が届かなくなる。

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＞6573　匿名さん
＞理事長、外部管理者、管理会社のだれを信じるかですね。
愚問ですね。
悪事は起きるものだと性悪説で対処すればいい。
つまり、すべてを疑ってかかる姿勢が必要だ。
誰を信じるかではなく、すべてを疑ってから取り組む姿勢が必要だ。
それと、理事長は単なる調整役であり、マンション管理職という職業に対してはど素人。
専門知識を必要とする管理者と同じ土俵では語れない。
管理者は、できれば内部管理者のほうがいい。
人材がいないのであれば外部管理者も仕方ない。

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理事長職は職業ではない。
マンションの管理は理事会が行いますが、管理者と理事長は
どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか。
管理者は理事会に参加するのですか。
外部管理者であれば当然議決権はありませんよね。

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＞6577　匿名さん
＞どちらが主導権をとって理事会を運営するのですか
理事会は理事長です。
当たり前のことですが。
理事会はWEBを利用しますのでその内容は組合員にはオープンです。
＞管理者は理事会に参加するのですか
どちらかというと参加したほうがいいですね。
勿論、WEB会議上でですが。
＞外部管理者であれば当然議決権はありませんよね
当たり前です。
管理会社に議決権がないのと同じです。
総会に当たり、議案や決算書、予算案に関しては事前に管理者とのすり合わせが必要です。
議決に関しては、電子決済を利用した全員参加が原則です。
総会でも理事会でも開催日を決めるのではなく、一定の期間の中で組合員や理事の都合のいい時間に参加できるシステムが必要です。
理事長と管理者の対面によるすり合わせ以外、組合員にはオープンにすることが要です。
＞理事長職は職業ではない。
勿論です。
自治会長程度の役割ですから、できれば輪番制が妥当かと思います。
中には苦手な方もいますから、裏方なりの作業をしてもらい、住民間に不公平感が生じないような対策は必要です。

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工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
会計・出納業務はだれがやるんですか。
長期修繕計画書の洗い直しや規約・細則の改正は理事会で案を作成
して総会に提案しますよね。
通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮を
とるのは理事長ですね。
広報活動を行うのも理事長ですね。
マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払う
のですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。

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管理者を外部委託するところは小規模マンションか
リゾートマンションしかない。

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一概にそうとはいえないんじゃないかな。

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>6579 匿名さん
＞工事や点検業者の選定については、管理者もタッチするんですか。
そうですよ。管理者としての表舞台ですからね。
＞管理員や清掃員は当然雇い入れるのでしょうね。
必要であれば管理者の権限で雇い入れますね。
＞会計・出納業務はだれがやるんですか。
管理者で能力のある方なら誰でもOKですが、そういった方がいない場合はマンション管理財務支援ソフトを利用すればいい。
管理者程度の能力があればだれでも使いこなせる。
会計業務能力がなくてもできるようにはなっている。
管理者はお金の動きについては知識がある人でなければならない。
会計業務内容も組合員に対してオープンにすることが前提です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
マンション管理に無能力者である理事長にすべての責任を負わせるのは無理があります。
そのことが弊害となって、様々なトラブルが発生しています。
その役割において管理者と責任分担すべきです。
役割内容は管理規約で定めておくべきです。
利益相反する管理会社は責任はとらないので検討外です。
＞通常のマンション管理は外部の管理者はいませんので責任者で指揮をとるのは理事長ですね。
管理者、理事長それぞれの役割分担の範囲で責任は取らないといけません。
＞では一体外部の管理者は何をするんですか。それ相応の報酬を支払うのですから、それなりの仕事をしてもらわなければならないでしょう。
言っている意味が理解できません。
管理会社へはどうして高い報酬を払うのか、逆に聞きたいですね。
管理会社を排除して、その役を能力のある管理者が代行するわけです。
＞マンション内の騒音やペット、喫煙等の苦情対応の責任者も理事長
ですね。
規約違反者に対する調整役は理事長の役目です。
その規約を変更する場合の草案や議決までの段取りは管理者の役目です。

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管理会社に管理を委託しているマンションが殆どなんですが、
何故管理会社に報酬を支払うのかと考える者はいないでしょう。
管理者に殆ど丸投げで管理を任せるということなんですね。
管理者が好きなようにおいしいとこだけやれるんですから管理者
にとってはおいしい仕事ですね。
一体外部の管理者には毎月いくらの報酬を支払うんですか。
管理員や清掃員は必要があれば雇い入れるというが、雑用等は
だれがするんですか。
蛍光灯の玉切れ交換はだれがするのか、清掃はだれがするのか。
管理費等の口座引き落としの毎月の手続きはだれがするのか。
会計業務はそふとを使えばだれでもできるといっているが、領収証
とかのチェックとかも含めてやらなければならないでしょう。
それは管理者か理事長がやるんですか。
やっぱり外部管理者では無理ですよ。
管理者が悪行三昧するかもですね。

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>>6583 匿名さん
管理会社は悪行を働いていて、何もしないでお金だけかすめ取っていくという考え方の方が多い様ですね。確かに指摘されない限り暴利を取り続けている管理会社が多い様ですが、面倒な事をすべて投げることが出来て、継続して労力を出せないのであれば、管理会社に任せる組合も一定数いるでしょうね。

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管理会社が全て悪者扱いされてるようだけど、管理会社に
勤務している者が可哀そうだね。
まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。

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＞6585 匿名さん
＞まじめなフロントはいっぱいいるんだけどね。
入社時には真面目でも、企業悪の名の下で、管理組合に対しては不真面目になってくる。
管理組合からではなく、給料を管理会社からもらっている以上、社会常識よりも企業利益を優先した非常識を管理組合に平然と押し付けてくる。
厄介なことは、フロントマンはそれを企業悪だと分からずに管理組合に押し付けてくる。
6585さん、一社でいいから真面目なフロントマンがいる管理会社を教えてほしい。
まさか、現実を無視した手前勝手な想像で言っているわけでもないんでしょ？

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真面目なフロントマンもいれば不真面目なフロントマンもいる、それはどの管理会社でも同じではないですか？
管理会社だけではなくどの職場でもそうですよね

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非常識なことを真面目に実行するフロントマンは真面目なんでしょうね。
真面目か不真面目かではなく、問題はそこにある。

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自分が住んでいるマンションが管理を委託している管理会社が
マンションにとってマイナスとなるのなら、もっといい管理会社
に変えればいいでしょう。
それができないからこんなとこで不満を書き込んでいるだけでしょう。
現状がいいと思っているマンションに対して、仲間をつくるような
書き込みはやめましょう。
相談ならまだしも、例えば管理者の外部委託制度がいいとかを述べて
いる者もいるが、そんなことは自分のマンションでやればいい。
自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。

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管理会社批判のスレはほかにあるからそちらでやればいい。

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枝管・枝線の工事
工事費は本管と支管は分割請求は可
専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分として一体として
行う必要がある時は、組合がこれを行うことができる。
工事を速やかに実施できない場合には、各区分所有者の責任と負担に於いて実施することについて
細則を定めるものとする。
ライフライン（給排水管・電気・ガス）は専有部分といえども、不具合は共用部分や他の専有部分に被
害を及ぼす危険がある。
専有部分の給水・給湯・排水配管のうち、隠蔽部分の修繕を共用部分の修繕と一体として行う必要が
ある時は、管理組合がこれを行うことができる。・・・規約改正をしておく必要がある。
但し、工事は広範囲にわたり床や壁を壊す内装工事となる。各住戸のリフォーム時に行うのも一法。
排水管は上下間の床・躯体を枝管が貫通しているので、共用部分。
給水管は、水道メーターから先までスラブ内を通っており、躯体は貫通していないので専有部分。

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＞6589　匿名さん
＞もっといい管理会社に変えればいいでしょう。
だから何度も言っているように、6589さんが世話になっている管理会社を名前を挙げて紹介してほしい。
何か差しさわりでもあるの？
欲に言うズブズブの関係なのかな？

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長谷工コミュニティがいいんじゃないの。
それとも合人社に変更するのかな。
6592さん、合人社がいいですよ。そこにかえなさい。

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＞6593　匿名さん
君はマンション住民ではないの。
君が住んでいるマンションの管理会社は恥ずかしくて他人には紹介できないわけだ。
＞自分のマンションでできていないことを誘導してもねえ。
そっくり君に返すよ。

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