「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

Ａ、Ｂ２棟のマンションが渡り廊下やエキスパンションジョイントで
繋がった建物が、大震災でＢ棟だけが倒壊したとします。
Ａ棟は殆ど修復工事をしないでいい状況でした。
Ａ棟７０、Ｂ棟３０の大きさの比率とします。
築２０年経過マンションとした場合、Ｂ棟の工事は実際は建替えと
なりますが、単棟型管理規約のため小規模工事であり、普通決議での
補修工事となります。これ何かおかしくないですか。

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連単棟型のマンションは全国には結構あるんですが、
皆さんいざということには関心がないようですね。

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連単棟のことを近いうちに書き込みをします。

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長期修繕計画は殆どが管理会社がパソコンソフトで簡単に作った
ものしかないでしょうね。
殆ど役に立たないものですが。

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　ペットに関する裁判例を取り上げてみました。義務違反者が出た場合の対応の参考にして頂ければと思います。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例
　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求を容認した。

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＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害してはならない。
３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費から金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。 ４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
５．原告のその余の請求を棄却する。
６．訴訟費用は被告の負担とする。
　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支払う旨決議された。
　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属しない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄は、管理組合が管理費の中から実施している。 よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。
　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。

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連単棟のマンションは全国に多数あると思いますが、是非参考にしてください。
＜連単棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マンションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

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＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。
　２）連単棟型
　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその　　　一部分が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有し　　　ています。
　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存　　　し、ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参　　　加者の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になり　　　ます。
　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用され　　　ていないので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行う　　　ことはできないとなっています。
　　　連単棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提と　　　して全体で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が　　　多いようです。
　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であると　　　いうためにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダ　　　　メージを受けていない場合もあります。

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復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。 　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合） この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
＊連単棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、　　　議決要件等が決められています。
　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。 　　　　　例えば、連単棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認さ　　　れたとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければ　　　ならなくなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者も　　　いるでしょう。
　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょう　　　か。又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は　　　負担することになります。
　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけ　　　ればなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。 　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになりま　　す。

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＊連単棟の復旧の合意形成促進のために
　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。 　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が　明確でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって　分けて規定しておくことが必要となってきます。
　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１　棟の建物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定め　ておくことが必要となってきます。
　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したも　のとして被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。 　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替　えの場合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の　場合と特定の棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみ　が費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を　勘案して、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろう　　か。
　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、　もし法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

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　３）団地型
　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所　　　有者の共有に属する場合について定めている。
　４）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

私がまとめた資料からもってきましたので見ずらい資料になりましたが
ご了承ください。

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私がスレ立をしたＰＡＲＴ２は私自身は終わったスレと思っていますので
そのスレを見ることは絶対ありません。
見たい気もしますが、見れば又お節介をしたくなりますのでみることは
絶対ありません。
現在スレを盛り立てている方に関しては、是非継続して皆さんの質問とかに
答えてやってください。

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ＰＡＲＴ２の現在のスレ主代行をされている方は、
ＰＡＲＴ３の書き込みをみてるのかな。

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渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がったマンションは全国で
多いと思いますが、その書き込みをしましたが、是非参考にして頂き
たいと思います。
勿論大震災時の対応となりますが、備えあれば憂いなしです。

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　設備等の工事や補修、点検については、専有部分内にあるものは基本的には区分所有者の
責任と負担で実施しなければならないとなっています。
　但し、専有部分内にある玄関扉、窓枠・サッシ・ガラス、網戸は全体の統一を保つために共用
部分となっています。
　ただ、この部分については、管理組合として一斉に更新工事をするとき以外は各戸で補修等は
しなければなりません。
　勿論、管理組合として更新工事をすることになった場合は、先行工事者に対する経費の負担に
ついては、公平の観点から管理規約に規定を設けておく必要があります。

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専有部分の玄関ドアが壊れたので補修してくれと
理事会に要請があった場合、その工事費を管理組合が
負担したら次からの同じ工事は管理組合がすることになるのですか。

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最近ＰＡＲＴ２の書き込みが頻繁になってきましたが、以前の
ＰＡＲＴ３の書き込みの批判から変わってきたんでしょうね。
私は参加しませんし、ＰＡＲＴ２のスレをみることはありませんが
私の立てたスレでもありますし、頑張って継続させてください。

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標準管理規約の改正
　　
　　国交省は、住宅宿泊事業法（民泊新法）が平成３０年６月に施行されることを踏まえ標準管理
　規約の改正を行いました。新法はマンションでも民泊営業を可能としました。
　　住宅宿泊事業法（民泊新法）の成立を受け、今後分譲マンションで行われる民泊事業でのトラ
　ブル防止がその目的です。
　　予め管理組合において区分所有者間で議論し、その結果を踏まえ住宅宿泊事業を許容するか
　否かを管理規約で明確化しておくことが望ましいとの考え方に基づくものです。
　　民泊は平成３０年３月１５日から事業の届出が始まりました。
　　規約で民泊使用が禁止されていなければ、届出が受理されます。この届出以降は民泊禁止の
　規約の改正は難しくなります。
　　というのは、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得な
　ければならないとなっているからです。

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※補足事項
　住宅宿泊事業の届出の添付書類（法第３条第３項関係）
　　　国・厚規則第４条第４項第１号ヲに規定する「管理組合に届け出住宅において、住宅宿泊事業
　　を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」とは、届出者が管理組合に事
　　前に住宅宿泊事業の実施を報告し、届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会
　　で決議されていない旨を確認した誓約書又は本法成立以降の総会及び理事会の議事録その他
　　の管理組合に届け出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止することを確認したことを証す
　　る書類をいう。　　　住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）最終頁参照
　＊要するに民泊禁止の規約がなければ届出が受理されることになります。
　　民泊新法は、専ら住宅として使用している専有部分を宿泊に使用する事業のための新法です。
　　　よって、現行規約にある、専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならないとい
　　う規約があっても新たに禁止規約を規定するのが望ましいといっています。

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民泊問題は関係ないという前に規約で規制しておくことが
大切です。
いざという時に後悔しないためにも。

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マンションで民泊やられたら迷惑だよね。
エントランスにたむろされたり、夜中に騒がれたり、ゴミの分別が目茶苦茶だったり
やはり迷惑だよね。

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転ばぬ先の杖という言葉がある通り
民泊をする住民は殆どいないだろうから、集合住宅ということを
考慮すれば、民泊禁止の規定は作っておいた方がいいでしょう。
一度民泊が行われると今度はそれを禁止にする規定を作るのが
難しくなりますので。

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標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。
その場合は、管理規約に規定し長期修繕計画に実施年度と予算を明記すべきです。
そして、公平の観点から先行工事者に対するフォローを規約で明記しておく必要があります。
管理組合として一斉に工事をした平均額を先行工事者に還元するというものです。

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保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。
　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）
　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。
　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。

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　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。
そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。
　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。
　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

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保存行為を誰でもできるというのはやめた方がいいでしょう。
やるのは専有部分だけでいいですよ。

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　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会することは法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

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自治会と理事会がごっちゃになっているマンションもありますよね。
さすがに会計は別になっていますが、役員会は兼務してやっている
ところもあるようです。

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自治会と理事会は仲良くするにこしたことはないですけどね。
しかしけじめはしっかりつけておく必要があります。

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皆さん久しぶりです。連休前に旅行をしてました。

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令和元年になりました。
これからも質問や情報提供を続けていきますが
暫くはゆっくりします。

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もうしばらくゆっくりします。？

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反社はずっとゆっくりし、安楽死するか、いっそドンパチし、討ち死にしましょう。

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討ち死にすることはないだろう。

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反社がドンパッチを止めると、反社じゃなくなる。　反社頑張れ。

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ところで反社とは何なの？

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井桁の付いた財閥系管理会社か親会社又は依頼を受けた弁護士法人に聞いてみれば？

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１０連休が終わりました。
仕事忘れませんでしたか。
休み疲れかもですね。

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長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅されていなければなりません。
又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。
修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくためには、絶対必要なものです。
修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すべきものです。
どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこしたことはありませんが、修繕積立金については適正価格は必要です。

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しっかりした長期修繕計画を作成することは大切なことです。
積算に強い建築士と一緒に理事会なり専門委員会が一緒になって
長期修繕計画書を作成し、修繕積立金の現状認識を知り、適正な
修繕時期の判断にしていくべきです。
尚、大規模修繕工事は事後保全ではなく、予防保全がメインです。

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長期修繕計画でのしっかりした内訳書があれば相見積を取る
時にも役に立ちますよ。
修繕個所の平米数が判っていれば業者も見積もりが出しやすいですから。

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社会情勢の急激な変化があるため、毎年見直さなければ実行できない。　時代遅れの考えにそまった管理会社に発想の転換は不可能。　マンション管理士でも、頭の固い連中には無理。

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>>2022さん
長期修繕計画は、国交省は５年ごとに見直した方がいいといっていますが、
工事方法や材料の向上、その価格等がそんなに急激に変るものではありません。
インフレやデフレの影響で修繕積立金が不足することがあれば値上げとかで
対応すればいいでしょう。
しかし、建物設備の維持保全は計画的に実施すべきです。
全国のマンションで建築士と一緒になって検討して作成した長期修繕計画を
もっているマンションはまだまだ少ないと思います。
殆どはないか、あっても管理会社がパソコンソフトで打ち込んで作ったアバウト
なものしかないと思います。
その計画書で周期がきたからその予算で工事をしましょうというのは無理が
あるでしょう。

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現に工事材料の高騰や職人不足が現実化し、消費税の増税も２０年前には想像できませんでした。　日銀の経済見通しも外れ、高齢化社会が急速に進行しているため、修繕積立金の改定もままならない現実があります。　常に見直しし、５年前の計画を実行することは得策ではなく、新しいマンション管理システムを構築する必要があります。　管理会社は刹那しか乗り切る知恵はなく、過去に学んだり、将来の予測をできる能力がありません。

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＜大規模修繕工事の進め方＞　
１）　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
　　委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名 　　入っている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。
２）理事会の開催
　　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
　　建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

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３）通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。
４）専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
　　なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

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マンションにより大規模修繕の必要性や方法は異なる。　小規模マンションは地場業者の責任施工が今は適当。　今時、大規模修繕工事に応募する工事会社は、小規模マンションなど見向きもしないのが現実。　時代の流れ。　空気を読め。

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>>2027さん
うちの場合、大規模修繕工事に応募してきた業者はスーパーゼネコンが
中心で、地場産業も参加したけど、最終的には、スーパーゼネコンに
決定したけどね。責任施工方式は、所謂丸投げ方式ですね。

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５）建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
　案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。
６）住民へのアンケートの実施
　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査
７）建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

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８）理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。
９）設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。
設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提

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