「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

法人化すれば管理規約を管理組合法人に
しなければならないので、規約の改正が
必要になります。

管理組合を法人化する意義は何ですか？何のメリットがあるの？

土地を時効取得するものですから、それで法人化を
考えています。
土地の名義を管理組合では登記できませんからね。
理事長名義ではできますが、理事長が変更になるたびに
所得税を支払わなければなりませんから。

法人でない管理組合が不動産を取得しても管理組合名義で
登記をすることはできません。
理事長個人のものとして登記をします。
規約敷地にする方法もありますが、区分所有者ごとに登記を
行うのは現実的ではありません。
法人でない場合は、理事地用名義で登記をすることになりますが、
その場合は、理事長が変わるたびに所有権移転登記をしなければ
ならなくなります。
そのたびに所得税を支払わなければならなくなります。
所得税の金額は大きいですからね。
だから法人化をした方がいいのです。
理事が変わるたびに登記をしなければならなくなりますが、その
費用はかかりません。

土地の売買等がなければ管理組合を法人にしても
なんのメリットもないでしょう。
寧ろ理事が変わるたびに登記をしなければならない
ので手間がかかるだけのことだと思いますよ。

理事長個人名義にする必要はありません。一定の合意があれば組合員なら誰でもなれますす。

区分所有者の共有にすべき。私道みたいに持分割合を所有権登記。

>>1906さん
組合員なら誰でもできるといっても管理者である理事長を
登記名義人にするのが一般的ではないでしょうか。

時効取得できたとしても所得税を支払わなければ
なりませんからね。
これが結構高いですよ。

1908
理事長名義に登録するのは一般的ではありません。
組合員なら一定の合意があれば誰でもなれます。

>>1910さん
理事長にしないで組合員のだれを名義人にするんですか。
私は一般論をいっているだけです。
組合員の承認があれば誰でも名義人にはできるのは当然のことですが。

一般の組合員を名義人として登記をしていると、その資産はその
名義人個人の資産として登記されますからね。
やはり適当な期間で名義人は変更しなければならないでしょう。

時効取得の援用をした場合、その敷地を占有した
前後の両時点において占有していた証拠が明白で
あれば時効取得できる可能性は高いと思います。

時効取得できるものがあるのはうらやましい。
そんなこともあるんだ。

名義人は理事長だとして個人財産として登記はされますが、
専有部分と敷地の持分比率を分離することはできませんから
その点は安心ですね。

標準管理規約第２１条２項
　専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を管理組合が
行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
＊但し、その費用についての明言はされていません。基本的には各区分所有者の負担
とみるのが自然です。理由は共用部分以外には積立金の使用は認められていないからです。
現在は、専有部分の配管を管理組合として計画するマンションが増えています。というのは
　そのまま放置していますと、いずれ漏水が発生し住民間のトラブルが発生することが予想
されるからです。それから全戸交換となれば、各人でやろうが管理組合としてやろうがその
　経費は同じ組合員が負担するのと同じだからです。
　　全戸が各自前もって配管の交換とかをすればいいんですが、やれる者とやれない者がい
　ますので、全戸一斉に管理組合が実施するというものです。

共用部分と同じ管材を使用しているマンションで、共用部分だけが
悪くなることは考えられません。
共用部分の継手部分の交換はするけど、それより傷みが高くなる
専有部分の配管をそのまま放置するのは問題があります。

専有部分は区分所有者自身で交換する。

>>1918さん
管理規約に専有部分の配管を管理組合としてやるように
規定すればいいんですよ。
そして長期修繕計画にも予定を書き込みます。
気をつけなればならないのは、公平の観点から先行工事者
に対するフォローをしておくべきです。（規約に規定）
今全国でも専有部分の配管を管理組合として計画している
マンションは多くなっていますよ。

そうすると、専有部分の配管は専用使用権付き共用部分になる。
管理規約改正が必要。特別決議要。（区分所有法第31条）

>>1920さん
共用部分として工事をするのではなく、あくまで工事だけを
管理組合が積立金を使ってやるだけのことです。
当然規約の改正をしますので特別決議ということになります。

>>1920さん
＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管　　理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませ　　んでした。
　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修ま　　では計画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入　　らないでできる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

工事前→専有部分　工事後→共用部分

>>1920
＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担と　　　　する。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

>>1920さん
修繕積立金を専有部分に使ったら共用部分になるのなら、
例えば共用部分に原因があったので、専有部分の壁紙や
たたみの交換を修繕積立金で工事をすればそれも共用部分
になってしまいます。

共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
うのはおかしな現象です。
　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じてきます。
容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
取組みが必要となります。

だから共用部分に専用使用権を付ける。規約改正。
費用負担が誰か？で考える。

費用負担ではなく、工事の施工主で決めないと。
>>1926の例では、区分所有者が専有部分の施工主で、その費用を管理組合が払う。

>>1929さん
専有部分の配管を共用部分にして専用使用権をつけるとなると
通常の管理も全て管理組合が管理することになりますよ。
いつでも居室内に入ってきたり、床下の配管の点検とかもやる
ようになります。
工事の施工主で共用部分か専有部分かを決めるんですか。

第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管　　理組合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。

>>1929さん
専有部分で漏水があった場合は、原因調査をします。そして
専有部分に責があれば専有部分の居住者が、共用部分に責が
あれば管理組合が費用を負担しなければなりません。
その工事の施工者如何によって共用部分とか専有部分とかに
することはないでしょう。
そして規約とも関係はありません。

でも専有部分の配管が共用部分なら、漏水の責は管理組合にある。

>>1932さん
専有部分の配管は専有部分ですよ。
専有部分に責任があれば漏水の責任はその部屋です。

>>1930 匿名さん

専用使用部分の通常の管理は専有者では？
バルコニーと一緒ですよね？

管理と事故は違う

>>1934さん
専用使用権のある共用部分の管理については通常の管理に
伴うものは各区分所有者がやることになっています。
バルコニーの通常の管理は清掃とかドレンの清掃ぐらい
のものですよ。
手摺が壊れたり、漏水が発生したときの工事は管理組合がやります。
専用使用権のある共用部分で専有部分内でいえば、玄関扉、インターホン、
窓枠サッシ、網戸、ガラス、熱感知器がそれに該当します。
それらの通常の管理は各人が行います。

第２９条（修繕積立金）　
　六　専有部分である設備(インターホン、消防設備、給排水管等）で、共用部分に属す る他の設備と構造上一体となったものは、その管理は管理組合が共用部分と一体として行うことができる。
　※管理組合が一斉に全戸の更新工事を行う場合は管理組合経費で行います。
　　専有部分ですので、通常の管理に伴うものは当然各人で行わなければなりません。

第２４条（窓ガラス等の改良）　　
１．　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。 ２．　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

第１４条（バルコニー等の専用使用権）
　１．　区分所有者は、別表第３に掲げるバルコニー、ルーフバルコニー、テラス、ポーチ、玄関扉、窓枠、１階に面する庭（以下この条、第２１条及び別表３において「バルコニー等」という。）、
　集合郵便受について同表に掲げる通り、専用使用権を有することを承認する。

>>1934さん
専用使用権のある共用部分で、インターホン、熱感知器、玄関扉の
通常の管理については、全て各人が行っていますか。
うちの場合は、玄関扉以外のものは管理組合が補修工事をしていました。
メールボックスの鍵の交換も管理組合がやっています。
規約からするとおかしいですよね。

管理組合が知らずに工事をしてしまうと次からもやらないと
いう訳にはいきませんからね。
取り扱いが間違っていたのでその工事費を返却して欲しい
といっても、住民はそれだったらやらなかったといわれれば
どうしようもないですからね。

消防設備法定点検は管理組合がやってる。区分所有者はやらない。

>>1942さん
雑排水管の高圧洗浄も専有部分の配管を管理組合の
経費でおこなっています。
熱感知器に関しては共用部分に規定するといいと思います。

専用使用権のある共用部分の管理については、
規約で整理しておく必要があります。

>>1943
共用縦管のメンテを専有部分から行っているのでは？
専有部分の配管をメンテしてるのではないはず。

>>1945さん
うちのマンションでは高圧洗浄は共用部分と専用部分の枝管と一緒に
やっていると思ったんですが違うんですか。
そういえば縦管だけのような気もします。
業者に聞いてみます。ありがとうございました。

いや、専有部分の雑排水管の高圧洗浄を管理組合がやってる。
理由は、専有部分の雑排水管のつまりは、悪臭や漏水等でマンション全体に悪影響を与えるから、個人ではなく管理組合で実施する。

>>1947さん
そういうことですか。
消防点検時に専有部分内の熱感知器を管理組合の経費で行うのも
そういった理由からなんですね。

マンションの管理は難しいですね。
それに理事も交替していきますから、中には全くマンション管理の知識が
ない者でも理事長になりますからね。

マンションの組合員はそれぞれ一家の主ですからね。
いろんな利害関係や住民や隣人との不平不満もあるでしょうし。
なかなかうまくいかないし、ひとつにはなれないですよね。