プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

ブリリア詣でしてからの、C地区マンションはがっかりだ！
地上歩いたら半分以下でしょ、
ブリリアより近いのに、何やってんのーーー

https://minamiike-c.wixsite.com/main/shiryo-2

最短経路もありつつブリリアにも接続する予定のようです。

>>3002　匿名さん

https://static.wixstatic.com/media/34d2f4_b99c6018dd97456bb6d8999a02e1...
地下動線＝紫色　を見ると、バリアフリーEVのところに見えますが、
概略図なので何とも言えない感じですね。

とりあえず、詳細を待ってみます。

>>3001 匿名さん

ブリリアに向かう通路に接続ですから途中で分かれるわけで遠いとは限らないのでは？(下のリンク見ると別ルートにも見えますが)

ブリリア池袋に行くゴールドライン通路(金ピカの
)、手前のところからC地区行けるルート出来そうですね。
よかったー！
ブリリア池袋の入り口から曲がって、C地区に続くとか言ったら

ブリリア池袋に、負けた感じあったけど、良かった！　
ひとまずは、安心

ブリリア池袋より、東池袋駅に近いかなーーー???

いえ、まだわかりませんよ。
リンクの概略図は2017年発表のもので、
住民板ユーザーさん7の情報は2020年のものです。

メトロとの交渉に失敗し（もしくは詰めもせず）、役所側に接続、とも考えられます。
Ｃも役所も、同じ豊島区のまちづくり担当で、仕事が楽ですからね。

この動線では、Ｃのテナントの集客に相当の悪影響が出ますが、
デベはここでは賃貸経営しないのでしょうかね。
もし森ビルなら、メトロに金を出して新しい改札を作ってもらう処。

私の聞いた話では当初案に加えてブリリアへの接続になると聞いています。なので地下通路は三角形のように繋がるそうですよ。

>>3007 マンション検討中さん


今の野村はあてにならない

>>3007 マンション検討中さん
なるほど。情報ありがとうございます。

そう考えるとブリリア的にはスーパー行きやすくて便利ですね

ご近所ですが、B地区の建設予定地に賃貸マンション？の建設看板が出ていたのですが、B地区は計画自体が完全になくなったのですかね？

34階まで立ち上がり、いよいよ今週からプレミアムフロアに着工するようです。
先にも話題になりましたが、外観も綺麗に塗り直しされたように感じます。

すみません、3012は住民スレに書くべきところを間違えました。

黒い部分塗り直してますね。ネガさんに感謝

いよいよC地区の解体工事が始まったようです。

>>3015 ご近所さん
待ち遠しいです

>>3012 マンション検討中さん

なんかコロニーレーザーみたいな見た目ですね。

C地区は権利変換認可申請できたようですね。
早く完成して地域全体が住みよくなるといいですね。

商業施設が入るとブリリアあたりは地下からいけて便利そうですね。こちら側はけっきょく西友なのかな?

>>3019 評判気になるさん
ブリリアだけでなく地域全体の底上げになります。
エアライズ、アウル、ステアリ、ブリリア。
全てから雨の日も濡れずに買い物に行ける商業施設が増える訳です。
周辺に住まれている戸建ての方々にも日常の利便性が上がるだけではなく、災害時の避難場所にもなるわけです。
地域全体にメリットがある計画ですので早く実現してほしいです。

戸数が戸数なだけにいくらで出してくるかが気になりますね?

この規模と立地なら坪500?だと思いますよ。
ファミリー向けの優良な高性能住宅を目指すとのことなので40m2台もほとんど無さそうですし。
そもそも昨今の豊島区はワンルーム厳しいですしね。

C地区の北にスーパー入るはずなので、ステアリの住人にもメリット享受できると思いますよ。
下駄部分は保健所とスーパーと専門学校ですからね。
クリニックはクヤクションで事足りますし。

坪550以上、600未満じゃないですかね？
600超えても今の市況なら売れそうですが、公益性のために作られる再開発マンションで税金も投入され、本当は戸建てに住み続けたい方を強制的に立ち退かせる訳ですからデベや地権者が過度に儲けるのは許されないでしょう。

>>3022 マンション検討中さん

規模も立地もステアリより上なのに、ステアリより安く売り出すなんて、デベはボランティアじゃないのよ
規模大きいから安くしないと売れないってロジックなの？

>>3025 マンション検討中さん
まあまあ。若葉さんですし。
今の市況が劇的に変化しなければ坪５５０～なら良心的でしょうか。
ただ、子ども一人を想定した３LDKが１．５億はしんどい・・

２路線使える西池袋で460なんだからC地区は500位だよ。最高に高値掴みで維持費もバカ高いのがプラウドタワーステーションアリーナ。

西池袋と東池袋は今でも価格差ありますからね?。ブリリアが600前後でそこまでかからず売れるのをどうみるのか...。ブリリアは地震や災害に強い、クヤクションという唯一性が強いのでなんとも言えませんが。

もちろん500くらいの部屋もあるだろうけど
平均500はおそらくないだろうね。550弱が妥当かと。
ステアリは市況の悪化によって結果的に高値掴みになる可能性はあるけど、
相場が現状ままなら相場どおりで決して割高ではない。
と、周辺中古の成約見てて思います。

>>3029 マンション検討中さん

維持管理費考えたら割高だよ。
6年目以降は修繕費約2倍で管理費合算プラウドタワー芝浦より高くなるんだぜ。

>>3030 匿名さん
完売している物件に対して市場価格より割高！と言っても不毛だと思いますよ。
その上、前倒しで売り切ってる訳ですし。

>>3031 坪単価比較中さん

マンマニ仲介から転売住戸買えるよ。

>>3032 匿名さん
では売出し価格より値上げしているのもご存じでは？
坪６００超えてたと思いますよ。

>>3033 坪単価比較中さん

そうですね。
ずっと残ってるので割安だと思うのであれば是非購入下さいね！

>>3034 匿名さん
売出し価格よりかなり上乗せされているので、市場価格と比較して現時点で割安だとは思いません。とは言え、C地区売出し始まった時点ではこの値段が割安だった。とならないことを祈ります。

>>3034 匿名さん
割安については触れられてないですけど

貧乏人って高値掴みとか管理費積立金とか気にしながら購入しなきゃいけなくて大変ですね、、、

ここの中古だったらブリリア欲しいな?買えないけど

>>3027 匿名さん
よっぽど暴落しない限りは平均坪単価500ならば
空前絶後の～～～大抽選会！
になってやっぱり買えないんじゃないですかね。
東池袋だけにサンシャインにかけてみました（自分で失笑）

>>3037 マンション検討中さん
仕事で本当のお金持ちをよく相手にしますが、本当のお金持ちはそういう所には敏感ですよ。
お金がお金をうむことをよく知っていますからね。
ぽっと出の小金持ちほど無頓着にお金を使うイメージです。

>>3034 匿名さん

ルフォンの方も検討してたけど、少し前にあのスレで同じような発言して削除されたよね？若葉の匿名さん？

ステアリにどんだけ恨みあるの？
もうこんな稚拙な発言、やめてくれないかな？まじで気持ち悪い

まだ浸透していない、ハレザ、ミクサライブ、イケバス、イケサンパーク、４公園を結ぶ回遊路整備　https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3202107070414　、グリーン大通りの再整備、建設中のアニザ。ワクチンが行き届いて会食解禁になるころには、アド街とかヒルナンデスで頻出しそう。
そんな施設に囲まれた中、メトロ直結の特区事業というＣ地区なら、「最多価格帯が坪600万」でしょう。その代わり、60平米でグロスを抑えたレイアウトが中心で。

>>3042 匿名さん

ナイナイ。豊島区で坪550越えたら極端に動かなくなるよ。西口再開発控えてるすみふ要町が460だったんだから500が妥当。坪600なんてCF完全マイナスだし

>>3042 匿名さん
東池袋の市況ってここが限界なんじゃないかと思うんですよね。
根拠は今より高くなると、パワカですら手が届かない価格になってしまうので、もう実需が追いつけないんですよね。
この立地でパワカでも買えないマンションが買える富裕層を1500戸呼び込むのは無理でしょう。
後、再開発の大義名分の一つがファミリー向けのマンションで子持ちの家庭を池袋に呼び込むことですから、60㎡主体という事はないと思いますよ。

>>3043 匿名さん
ステアリの中古だって550超えるから、余裕で

>>3045 マンション検討中さん
ブリリアも570とかで売れてましたね。
なので東池袋は「ここが限界」だと思っています。
湾岸を除く都心3区のように富裕層だけ相手にしても500戸も1000戸もさばけるような立地じゃないですから。

ここも残債割れが続くみたいな事態はないと思います。
経済ショックが数年以内に確実に来るのでそこから数年はまず残債割れでしょうけど。

維持管理費が上がると厳しい、不況になるとローンが払えないかもみたいな方はＣ地区が高値で来てくれないと本当に自己破産でしょうね、、、

>>3047 匿名さん

ここの人も必死だけど、あなたも必死ですね笑

皆さんポジショントークすごいですね。。
C地区は権利変換終わったのでおおよその広さも価格も決まってますよ。あとは周り見ながら分譲住戸の値付け調整だけです。

住戸申し込みはステアリ販売中の2020年9月に終わってるのでその時点でおおよその価格と広さは決まってますよ。
外野は予想して遊ぶだけです。
私は当時の適正価格であるステアリ+αの550ぐらいだと予想します。
その価格で販売時の市況で祭りになるのか、妥当な価格だと判断されるかも楽しみですね。

ステアリ必死に貶してる人、ルフォンスレにもいる人だかな？
最近のマンションの維持管理費ってまあ高いけどそんなもんじゃない？
タワマンだから驚くほどステアリが乖離してると思わないんだけどw

Ｃ地区は、池袋エリア初の２層テナントモール付きタワマンで、
周囲に植樹された回遊スペースもでき、
早期完売のステアリよりも高値で間違いないでしょう。

テレワークの波に乗ってＳＯＨＯ可となれば、節税したい事業主さん向けに
有効な差別化になるね。

c地区は1450戸のうち800戸は住友ですが、住友が坪500で出してきますかね？

住友棟は80㎡超えない部屋がほとんどなので、坪単価そこまで引き上げないのでは？
グロスが小さくなるのであげてくるかもしれませんが。

>>3054 マンション検討中さん
そもそも東池袋駅直結の住友棟と非直結の野村棟ですので値段差はあるでしょうね。
デベが同じならば坪20程度の差ですかね？
単純に直結と非直結程度の値段差になるのか、住友価格になるのかも予想すると楽しいですね。

>>3053 匿名さん
入る中身が気になりますね。
C地区は専門学校とか保健所とか普段全く使わないと思われる物も入る予定ですので下駄が残念な感じにならないといいのですが。
以前に富久クロスコンフォートタワーに住んでいたことがあるのですが、あれぐらいの下駄になると購買意欲をそそられます。

>>3057 匿名さん
そうですね。
紀伊国屋などの路線ではなく、オーケーや業務スーパーが大ウケすると思います。
有楽町線ユーザーが定期で途中下車して激安買いするには、最高に便利。
住民的には歓迎しないでしょうが、郊外型のディスカウント店が駅直結に来れば、
集客力すごいでしょうから。まあ無理でしょうけれど。

あと、保健所とかは、モール部分ではなく、北側のオフィスエリアと思います。

>>3058 匿名さん
紀伊国屋レベルのスーパーが足元にあって喜ぶほどの富裕層は東池袋には住まいのでは、、、、、
日常の買い物は足元のオーケーとかで、ちょっといいものを買いたいときには少し足を延ばしてサンシャインの成城石井や西武デパート。
これぐらいの感覚が東池袋に住んでいる、住みたい層の標準的な感覚では？

>>3059 匿名さん

よく文章読みましょう

>>3060 匿名さん
読み直してみたのですがわかりません。すいません。

ここを買った池袋在住の者ですが、どこのスーパーというよりは、魚も肉も専門店が入ってくれたら嬉しいなぁと思います。野菜や袋物を買いにスーパーに行くことはありますが、魚や肉はまず買わないですね…いずれにしろ、C地区が出来ても池袋駅でデパ地下寄って、一駅乗って帰宅だと思いますが。

雑司が谷のあたりは大きなスーパーがないので
C地区にできたらものすごく混雑しそうですね。
エアライズもアウルもステアリの方も雨の日でも濡れずに行けるスーパーの選択肢ができて便利になりますね。

大塚のエクセルシオールとかeightdaysみたいなお洒落なカフェが欲しい。ブリリア下のプロントは営業時間短すぎ。

>>3064 匿名さん
営業時間はエ プロントと同じかむしろ短いくらいでしょ

>>3064 匿名さん

スタバも欲しいよね。サンシャインにあるけど逆サイドでちょっと遠いし、、、。

>>3059 匿名さん
3058です。はい、そう思います。
これは、池袋＝激安エリアだからとディスってるわけではなくて、
むしろ池袋は、東京・池袋・新宿の３大駅直結デパ地下駅なので、
むしろ、業務スーパー（IKEAやコストコの都市型店とか？）でもいいのですが、
山手線内側でディスカウント系なら、話題性も含めてスゴいかな、と。
飲食も、まだ池袋に出店のない大手チェーンの、良い進出場所になるかと。
レッドロブスター、はま寿司、シズラー、ビッグボーイ、フォルクスetc

>>3063 マンション掲示板さん
近隣住民ですが本当にそう思います。
東池袋のタワマン群のみでなく、雑司ヶ谷や南池袋3丁目の住人にとっても大きな再開発ですね。
完成が待ち遠しいですね。

>>3067 匿名さん
そうなってくるとまさに再開発で街がかわっていきますね。
想像するとわくわくしてきます。

>>3059 匿名さん
紀伊国屋普通にありだと思うけどな。東池袋はオククション多いし需要あると思う。

>>3067 匿名さん
ビッグボーイは豊島郵便局の近くの春日通り沿いにあったけど
15年くらい前に潰れて今はタワマンになってる

>>3070 口コミ知りたいさん
億ションなんてここ10年のはなし
大半の住民の層を考えたら紀伊國屋は絶対無理
古くなった西友の移転とかライフ、サミットレベルの方が現実的でしょ

>>3071 デベにお勤めさん
潰れたというよりイーストプレイス建設のためテナント契約終了になったので、
それがまた池袋に戻ってくればいいな、と。

豊島区に複合型ショッピングセンター、イチケンで２２年１月着工へ

　岩崎不動産（東京都新宿区、岩崎恵弘社長）は、東京都豊島区に複合型ショッピングセンター「アイテラス落合南長崎」の別館を建設する。設計・施工はイチケンが担当する。２０２２年１月中旬の着工、２３年７月末の完成を目指す。
　計画名称は「（仮称）アイテラスＡＮＮＥＸ計画」。建設地は南長崎４の１３。都営大江戸線落合南長崎駅に直結する同店と目白通りを挟んだ場所に位置する。約９００平方メートルの敷地に、Ｓ一部ＲＣ造地下２階地上５階建て延べ３９８７平方メートルの建物を建設する。高さは２４・４メートル。基礎工法は直接基礎を採用する。
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3202107120604

あそこの駅、さらにショッピングモールを増やすんだ。
あそこ、サイド食べ放題のステーキガストが、連日大盛況らしい。

>3075
岩崎家(旧三菱財閥系)は付近一帯の大地主さん

>>3074 ご近所さん
おお！
建築看板が出たということは権利変換の認可降りたようですね。

完成予定は2025年12月ですね。
入居は2026年2月～6月ぐらいになりそうですね。

そこから逆算すると販売開始時期は
3年半前販売開始→2022年8月～12月
3年前販売開始→2023年2月～6月
となります。

早ければ後1年で販売開始ですので、来年の今頃はＭＲも出来てるかもですね。

>>3077 匿名さん
とは言え、まだ抵抗している人がいるようで。
建設予定地のまん真ん中あたりがいつまでも壊せないなんてことに
ならないといいんだけど。

>>3078 ご近所さん

そういうのって最終的にどうなるんですかね？
強制立ち退きみたいなことって現実的にはできるんでしょうか、、、？

>>3079 マンション検討中さん
法的には出来ますよ。
さらに言うと、違法に立ち退きを拒否して再開発組合に損害を与えると最悪は損害賠償請求をされる可能性もあります。
道路なんかの立ち退き拒否は相手が国や地方なので損害賠償請求はまずされませんが、相手は地権者、デベなのでされる可能性は0ではないです。

>>3079 マンション検討中さん
認可がちゃんと降りたのなら、法的に整った、ということです。
不法占拠ではなく権利を有するので強制立退きではありませんが、
裁判所から明け渡し命令が下ります。
応じないと遅延損害が生じる上、弁護士を雇って戦っても、重大な瑕疵がない限り、
金がかかるだけです。

>>3070 口コミ知りたいさん
ピーコックが撤退したくらいだからねえ・・。
成城もいつも売れ残ってるイメージ。
東池袋って庶民が住むには便利な街だけど金持ちには物足りないと思うわ。

個人的にはC地区には普通に安くて大きなスーパーがきて西友と価格競争してくれて、ハンズとマルイ跡地にイケアやコストコきてくれると嬉しい。

>>3082 ご近所さん

そうなれば激アツですね。

池袋駅にデパ地下集結、
ディスカウントは周辺。
使い分けになっているので。

池袋駅
・西武
・東武
・池袋ショッピングパーク
・紀ノ国屋東武池袋店
・ビオセボン東武池袋店
・北野エース東武池袋店
・こだわりや西武池袋店
・こだわりやISP店
・パントリー池袋ショッピングパーク店
・ザ・ガーデン自由が丘池袋店

周辺
・ハナマサ　複数
・ドンキ　複数
・赤札堂　複数
・マルエツプチ　複数
・マイバスケット　複数
・西友
・ローソン１００、セリア、キャンドゥ
ｅｔｃ

更に以下が加わると、日本一ワイドレンジな街に
・ＯＫ
・業務スーパー
・ＩＫＥＡ都市型店
・ワークマン女子
・ビバホーム　or　タウンドイト
・無理とは思うが、コストコ、ららぽのミニ版
・巨大フードコート
・豊島園にハリポタができるので、池袋にそのサテライト店

>>3082 ご近所さん
マルイの跡地は高層タワマン、低層商業施設になると読んでいます。
コロナの影響でホテルや商業施設のみだと難しい時期ですが、タワマンになれば池袋駅直結を謳えますからね。

そうですね。
でもまずその前に、マルイに東口の大型家電店が仮移転し、東口駅前再開発の助力になる、
という読みはどうでしょう。

ポストに入ってましたので共有しますね。

>>3085 匿名さん
自分も結局そうなる気がするんだけど、西口の賑わいを作って治安を良くするためには遠方からでも来たいと思えるような集客施設が必要だと思うんだよね。

>>3087 匿名さん
権変認可の公式発表があったら、Ｃ地区のスレ立てですかね。
まだ、住不と野村の各々正式なマンション名もないし
間取りや価格が発表されるまでは、Ｃ地区統合スレ？

>>3088 ご近所さん
10階ぐらいまで商業施設にしてその上がタワーマンションとかどうでしょう？
イメージで言えばプラウドタワー立川（8階までヤマダ電機）、ブリリアタワー池袋（10階まで区役所）のような感じです。

>>3088 ご近所さん
俺もそう思うけど集客施設作ったとして人集まるかなあ。そういうのは東側のイメージ。池袋って結構駅の改札の方向で客層違うからなあ東は若者ファミリー中心で買い物する人が多くて西は大学生と大人居酒屋とかに用がある人中心北は夜の町南は会社員で住み分けされてる感じするんよね。

>>3091 口コミ知りたいさん

北の夜の街はもう少し小綺麗になってもらいたい笑

>>3089 匿名さん
南池袋2丁目もつけた方がよくないですかね？

>>3089 匿名さん
マンション名どころか、対象地域に人も住んでるのにスレなんか立つわけないだろうに

>>3094 ご近所さん
スレどころか建築看板が立ってますが、、、、

Ｃ地区の専門学校は、南端に入居します。
商業テナントは、北側の１Ｆフロアです。

>>3006 匿名さん
＞メトロとの交渉に失敗し（もしくは詰めもせず）、役所側に接続、とも考えられます。
＞Ｃも役所も、同じ豊島区のまちづくり担当で、仕事が楽ですからね。

この読みが、どうやら的中、という感じ？
ブリリアへの金色洞窟通路の、横っ腹に接続。
ありえない動線です。

ブリリアは商業施設行きやすくなって利便性上がりそう...(エアライズ側まで行く必要がなくなるので)

>>3098 匿名さん
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/03/12/03.htm...

東池袋駅に直接地下通路をつなぐところまで含めての整備方針となっていますよ。
この元々の計画に加えてブリリアへも接続と考えるのが自然でしょう。
メトロからしてみても、1450戸の住宅+商業施設への動線をあっちのお金で作ってくれるなんていうメリットしかない話を断る理由もないように思います。

>>3100 匿名さん
すいません。3100ですが自己レスです。
近所なので現地近くをさっき歩いていたら気づきました。

住宅共用部の地下（今のJTBビルあたり？）から東池袋の改札まで直線だと首都高下の飲食店の下を通る経路ですね。
しかもこの地図よく見ると一番出口の近くで金色洞窟通路に繋がるようにも見えますので3098さんがおっしゃる通りの結構なあり得ない動線ですね、、、、
最短経路で繋いだ場合と比べて住宅入り口～改札まで3-4分は余計にかかるかも？

そうなんですよ。
ちゃんとメトロと動いているとしたら、マルエツの地下広場のような造りもありえたはず(途中の支障物は首都高の支柱だけ)です。細いトンネルでもいいから、少なくともJTB直下なら最短。しかし何故か、ぐるっと迂回のとんでもないルートなんです。

これでは、サンシャインに行くにも、メトロに乗るにも、野村も住不も１Fエントランスから出て横断歩道を渡ったほうがいいくらいです。

>>3101 匿名さん

C地区北は駅直結で改札まで4分、坪600で、
南は非直結で徒歩6分、坪550かな
結局改札から1分、且つ坪500のステアリが最強ってことでいいかな
契約者の皆様おめでとう！

C地区南は永久眺望なので、中層以上は坪600万～で。
それと、一応２Fデッキ接続でラウンジ階まで歩けます。

>>3102 匿名さん
メトロは結局1番出口を使う事になりそうなので地下通路を使うかもしれませんが、サンシャイン方面へは雨でも降らない限りはまず地上に行く事になりそうですね。
他のタワマン群は全て最短経路で改札に向かうのになぜC地区だけこうなった。

>>3104 匿名さん
C地区野村棟は西側（B地区側）をどういう値付けで来るのか気になりますね。
南・東はほぼ永久眺望、北も眺望変わる可能性は相当低いですが、西は本当に出来るかどうかわからないB地区の計画のみある状態で評価が難しいですね。

アウルとエアライズの中古が一斉に売りに出されていますね。
時期的にステアリ買われた方達でしょうか？
しかしずいぶん強気な価格ですねｗ
ステアリの転売物件が相対的にお得に見えてきますｗ

アウルの高層階で坪670万とかチャレンジにしてもちょっとふざけてますよね、、、
最上階角部屋ならまだしも、中部屋でステアリの最上階北西角より坪単価高いし、これで売れるならC地区どうなっちゃうんでしょ。

ステアリもう一部屋出ましたね。

しかしブリリアだけなかなかでない(というか出るとすぐ消える)。一類の耐震や隈研吾とかC地区できてもオンリーワン感は残りますしね

>>3109 評判気になるさん

8階の地権者住戸かな、50平米で8400万。
坪550か

>>3108 マンション検討中さん
アウルタワーの2LDK66㎡＠坪480が売れなくて値引きしていてもまだ残っている中ですからね。
アウルタワーを坪600越え、エアライズタワーを坪500越えで出している人が何人もいるのが信じられないです。
売る必要はないけど高く売れるならば手放してもといいという考えなのか、チャレンジ価格で徐々に下げていくつもりなのか気になります。

参考までに。

連投すみません。
図面も書いてあり詳細な資料でした^ ^

図面では共用施設もありそうですが、戸数多いし維持費等はそこまで高くはならない予感。商業施設が便利として、あとは価格が気になりますね。いまブリリア坪600超(在庫なし)だからそのあたりかなあ。ブリリアは耐震一類、免震、隈研吾がありますが、築年数差と商業施設が下にある点を評価すると。一番出口側で直結なので商業施設は既存だとブリリアが一番行きやすそう

坪600でくるとなると、ステアリ買えた人もだいぶお得感が出てくるな。
ブリリアはさらに値段上がるのかな。
どちらにせよ東池袋の底上げになるのは間違いない。
そしてC地区楽しみ。

1500戸も捌くのに坪600は非現実的かと。
平均で坪550、低層階やお見合いの部屋では500以下の部屋もたくさんあると思います。

マンマニさんはYouTubeで周辺相場の比較から600?650位が考えられるが、戸数を考えると550を期待したいって言ってましたね。
ただ、北棟は住友なんで売れなくてもゆっくり売っていくスタイルの可能性ありそうですね。

>>3117 マンション検討中さん
動画見ました。
650とかありえるのかなぁ、、、、
ブリリアはあくまでも出物が少ないので、どうしても欲しい人が買っている印象ですので、坪590とかで売買されていると思います。
1500戸も出て、650とかで欲しい人が集まるのかな？と思います・
平均坪単価650とかって現在で言うと、白金ザスカイとかの価格ですよね？
白金ザスカイですら即日完売じゃないですからね。
C地区は豊島区ですよ、、、、
どんなに高くても600ぐらいだと思うけどなぁ、、、
どんなに安くても550は同意しますが。

白金は平均700でこっから値上げ(？)じゃないでしたっけ？とはいえ650は戸数考えるとやりすぎな気がしますね。600くらいじゃないかな。

ブリリアが600超ですぐ中古が消えてますが、あそこは池袋により近く、災害に強いし(一類は他に見たことがない)デザイン等考えてもC地区より良い面もありますよね。もちろん築年数差は大きいですが。

IR見たら野村は1198戸のうち372戸のみ分譲ですね。残りは地権者住戸という意味なのか住友なのか...。野村の戸数が少ないということはそこそこ高くなりそうな。。。

>>3120 評判気になるさん
全1500戸のうち1198戸が販売住戸、約300戸が地権者住戸。
販売住戸のうち372戸が野村で残り800戸ほどが住友とIRで約400戸づつ？なのではないかと。
つまり概ね3分割？

>>3114 eマンションさん
図面って今ネット上に上がっているものより詳細なものでしょうか？
アップ可能であれば是非お願いしたいです。

港区で駅直結＆大型複合ビル直結なら坪1,000万なんだろうけど、
駅とサンシャイン直結のＣ地区で６00万出せる人は出すと思うよ。
池袋エリアでは、西口も動いてないし、Ｂ地区も造幣局南は反対者が多いし。
駅直結タワマンは、Ｃ地区を逃したら、当分出ないから。

>>3123 坪単価比較中さん
出せる人はもちろん出しますよ。
ステアリのプレミアムなんてもっと坪単価高いですからね。
700でも800でも出す！俺はここに住みたいんだ！という人はいるでしょうね。
出せる人が1500人いますか？という話です。

550辺りって一つの壁だと思うんです。
パワーカップル（世帯年収1500万～2000万ぐらい？）で子供一人、70㎡に住みたいとなると大体限界が550ぐらい、せいぜい600未満だと思うんですよ。
東池袋って港区みたいに本物の富裕層を1000人集められる立地ではないですから。
坪550万、70㎡で11500万、坪600万で70㎡12800万です。ペアローンかつかつでぎりぎり限界ですかね？DINKS一生小梨の予定ならともかく、子供がいると坪600は相当厳しいと思います。

そう考えると、C地区は600未満かと思いますし、650はさすがにあり得ないかと思います。投機マネーが流れ込んでこない限りは売り切れないでしょう。
流れ込んでくるかも知れませんけどね。

上の方の見解も一理あるなと思いつつ、小石川二丁目(駅非直結)が坪650という時代ですし、正直読めないですね...住友の動きが特に。URは賃貸とかあるのやら。

C地区はバジェットの1/４が“お上”からの施し金ですから、案外安く販売されるかもしれませんよ。豊島区としたら定住の夫婦者にわんさか来て欲しいわけだし、手が届かなかったら困っちゃうわけで。

>>3126 ご近所さん

売る側がそんな思考しないと思うよ
原価がいくら安くても利益の最大化を追求する

>>3127 マンション検討中さん
売る側＝デベ、地権者が過剰に儲けることは許されないと思いますけどね。
税金を投入し、立ち退きたくない人を強制的に立ち退かせるのが再開発マンションです。
公益性という錦の御旗でそれをやって、デベと地権者が大儲けなんて許されると思いますか？
ですから再開発マンションはお得なのです。

直近の再開発マンションってどこですかね？参考になるような。

>>3128 マンション検討中さん

許されない？誰に？
該当する法律ありますか？

>>3130 マンション検討中さん
法律の問題ではなく“金主”の意向には逆らえないってことでしょうよ。
金は出すけど口は出さないなんて奇特な人、いると思います？

>3129
割と最近の事例としては、2015年竣工の「富久クロス」で
東京都と新宿区から多額の助成金が交付された事業の為に
新宿区議会等で色々と批判され、その圧力で新築時の分譲価格は
当時の相場より、かなり安く供給されたようです。

尚、現在、豊島区議会でも上記と同様の批判の動きが出てきており
デベに対し、販売価格の減額圧力が掛かる可能性があるので
今後注視する必要があります。

デベが稼げるから都市の成長もあるし、高所得者が移り住んでくれば、住民税収が上がり、地域に還元できる。再開発によって、大きなスーパーが入ったり、防災力が上がったりも、恩恵。
ランドマーク性と駅直結の希少性で、坪600万超えで十分成り立つと思うよ。プチ富裕層は結構周りにいる。

販売までまだ1～2年先なのでその時の市況によりますね。

ちなみに、中古マンション価格と関連性が強いと言われる日経平均はこの半年間右肩下がりで半年間で1割下がってます。
これまでのパターンだと少し遅れて中古が下がり始めるはずなんですけどね。

コロナで不動産も予測が難しい時代になりましたね。

４０代ともなると、高学歴パワカは世帯年収3千万ざらですよ。
多忙なので一人っ子で貯蓄も十分だし。

順調にいけば入居は2026年になりそうですが、
その時、ちょうどサンシャインに次ぐ超高層オフィス完成で、
起業家の職住エリアとしてどちらも住友で池袋、というのもｏｋ

巨大再開発は、クリニックや飲食やコンビニも必ずオープンする上、公園、道路の植樹、避難場所の選択肢も増え、治安も良くなるし、必ず下水道の大規模なリニューアルもおこなわれるため水害危険度もぐっと下がり、裏道とかでの路上喫煙も一掃されるので、周辺住民としても、税金の使い道としても、大賛成です。

目と鼻の先に似たようなタワマンが複数あるのにその相場を無視した販売価格はありえないと思うけどな

>>3137 匿名さん

東池袋のタワーマンションって普段は売り物が少ないので相場が形成されてるとは言えないのでは？
それが証拠に今の出物も価格がバラバラです。

これが湾岸辺りの常時複数の出物があるマンションだともっと揃った価格になってます。

>>3138 匿名さん
マンマニ予想だと2023年販売開始みたいなのでその頃にはステアリの中古も出回ってある程度相場が形成されてるのかなと

もはやここはステアリ購入者よりもc地区検討者や値付け権限のない下っ端の野村社員が多くないですか？
そろそろ専用スレ作って欲しいですね。

>>3139 匿名さん
そうかもですね。
最近の池袋タワマンの動きを見ていると、ブリリアタワーのみ瞬間蒸発。他は一見お得そうに見えてもなかなか売れてないですよね。
本当に相場が形成されると、ブリリア以外のタワマン はみんなが思ってるほどの価値がないのでは？と思っています。
逆にブリリアの価値はもっと高いのかも知れません。

>>3135 匿名さん
マンション購入の適齢期と思われる30代に関してはこんなデータがありました。
https://www.businessinsider.jp/post-195159

所謂30代パワカのほとんどは世帯年収2000万未満と思われます、が、、、
世帯年収2000万超って23区内限定だと3％前後もいるんですね。
1％未満しかいないと思っていました。
そうすると、坪600越えで所謂パワカは買えなくても買える人の人数がそれなりにいるので超えてくる可能性もあるかも知れませんね。

40代のパワカなら、外資系勤務で２人とも普通に年収1,000万超えます。
アラフィフだと、２人とも1,500万。
23区ではなく、山手線エリアだと、結構そんなものです。

逆にそれしかいかないんか、、、
C地区は30代で最低1500万はないと年齢から逆算するとキツくないですか？
二馬力1000万じゃ今の市況新築マンション無理でしょ。

あ、失礼しました、1馬力で1,000万ですね。
ここもC地区もメイン層はパワーカップルになるんでしょうか。

>>3144 マンション検討中さん
坪550（70㎡11500万）は一つの壁だと考えています。

世帯年収1500万円で銀行から借りられる限界ギリギリの8倍弱、2000万円で適正程度の6倍弱になりますので、パワカの買える限界が坪550になる計算です。

なので、ステアリのメイン層はパワカになっていると思いますが、C地区のメイン層がパワカになるかどうかは価格次第だと思います。

マンマニがお抱えの仲介の売出し価格持ち出してきて相場上がってるような印象操作してて草生える。
なんかもう金の匂いが露骨になってきたな。

販売戸数1000以上のc地区を坪550で出されたら周辺相場は下落するの見えてますからね。
尤もクヤクション以外上がりすぎているのが実情ですから。

>>3146 マンション検討中さん
知人の話ですが、
タワマンブーム到来で湾岸を買った若いパワカが、
15年経過で世帯年収2千万台に到達。
その年収で坪600万、子１人の平米数なら無問題。売った金もあるし。

湾岸暮らし後、次は絶対に駅直結に移住したいと言ってました。
通勤で徒歩がつらく、悪天候や寒暖の呪縛からの解放は、奥さんの強い希望とか。
他に山手線内側の駅直結となると暫く無いので、千戸売り抜けると思います。
駅直結の資産価値の安定度から、たとえ高額ローンでも貯蓄と同義ですし。

パワカの壁はごもっともだと思うんですが、すみふが所沢で最高坪単価540万とかで分譲してるの見ると、空気読んでくれそうにない気もしてしまいます。
ただ、今回は野村も参画してるので、すみふも売れ残りを嫌いがちな野村を意識せざるを得ないような気もしますね。

>>3149 匿名さん
3146です。
初回購入から15年後なので推定40代中盤という前提で考えていいでしょうか？

含み益が数千万単位であるならば40代中盤で世帯年収2000万の方でも買えるのではないでしょうか？
それで1000戸売り切れるかとなるとまた違う話かなぁ、と思います。

100戸や200戸ならばそれで十分売れると思いますが、1500戸売ろうと思えば広域から通常のパワカでは買えない富裕層を呼び込まないと厳しいのではないでしょうか？

>>3150 マンション検討中さん
数が少なければいくら高くてもさばけますよ。
所沢にも地主さんとか社長さんとかでお金を一杯持っていて所沢に住みたい、どんなに高くてもいいからいいものが欲しいという方はいらっしゃると思いますから。
池袋で例えると、西口の東武デパート辺りの再開発のプレミアムルームなんて坪1000超えても楽勝で売れると思いますけどね。
平均坪単価600以上で1500戸さばけるかどうかです。

>>3150 マンション検討中さん
所沢駅、新築、１憶数千万円で販売中ですね。

40代前半で世帯2000万の知人が、先月、１億の中古を契約した。
築数年、70平米。山手線内側だけど、駅から結構歩くし、買い物不便なところ。

Ｃ地区なら坪600でも全然イケるし、コロナで金使わない分、家に金投下。

全1,450戸、分譲1,193戸。

要するに、間取りを50～70平米に中心にしてグロスが下がってくれれば買えるわけで、坪単価の話は投資的な論点です。区は永住者を入居させるために補助金を出すわけだし、どこも坪単価が上がっている現状、転売で儲ける空中族が喜ぶ安値に設定にする必要はないでしょう。C地区は１番のランドマークになるので、そこで安値だと、頭打ちにしてしまいます。坪600万超えでいいんです。
下は40平米で7千万円台～上は３億超えと、設定次第で1,193戸様々なニーズを網羅できれば、完売できるんじゃないですか？スミフなら何年かかってでも。

北街区に関して言えば、17階あたりまでの下層階に40平米台50平米台を中心に配し、18階より上は70平米台、51階52階が80平米以上のプレミアムフロアって構成ですね。下層階は目に優しい価格設定になると思いますよ。

>>3155 ご近所さん
40階?49階をエグゼクティブとかにしないですかね？
それぐらいの数なら高くても捌くの簡単ですし。
39階から下は、仕様を落として、良くしたい人はオプションつけてねにするとか。
PTKみたいな方式です。
そうすると、実需のパワカ層にも手が届きやすい価格になりそうです。

規模の割にプランが多くない感じなんですよね。まあ、間取り変更とかオプションで対処するんでしょうが。コストを圧縮してグロスを下げたいんじゃないでしょうかね。

『池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格』
　2021年7月12日
　https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/

>>3158 匿名さん
池袋が渋谷なみの価格になったら渋谷で買います。
私は渋谷でも買おうと思えば買えるので。

https://sega.jp/topics/210802_3/
サンシャイン60通りのビルが、リニューアルラッシュですね。
この向かいのビルも、デニーズのビルも、サンドラッグのビルも。

>>3155 ご近所さん
北街区はスミフなので2LDK＝55㎡前後、3LDKは65㎡前後が主体になるよ。
18階より上は3LDK主体にするならば、一番多い間取りは65㎡前後。

>>3161 ご近所さん
“するならば”ではなく、もう決まってる話です。信じるかどうかはお任せしますが、少なくとも地権者は皆知っていることです。

>>3162 ご近所さん
どういう間取りになるかは決まってるはずで、私の間取り予想が当たっているかどうかは地権者ならばわかるはず。
だけど、信じるに値するものが何もない。
今のあなたの情報の出し方じゃ、キャバクラ嬢が「もてそうですね！」と言っている並みに信じる要素がない。
そこまで言うならば、言えない、言ってはいけない情報は出さなくていいけど、あなたが地権者である証拠を個人が特定できない範囲でだしてくれる？

お二人とも名前が「ご近所さん」で紛らわしいので、
地権者さんは「地権者さん」にしてもらうとうれしい。

しかし、以前から感じるのは、地権者さんが持っている内部情報で
勝ち誇った書き方をするのは、どうかと思いますよ。
そういう物件のスレは、過去も相当荒れました。

建築計画書は今からでも隣の区役所行けば見れるでしょ。縦覧自体も関係者以外でもできたわけだし。
各階の部屋面積もEVの配置図も全部描いてるよ
地権者でなくても誰でも調べればわかること。
その上で>>3155の内容は正しいです。

ところでB地区はどうなってるの？
昨日通りかかったら8階建て81戸のワンルームマンションお知らせ看板が出てたけど。

>>3165 匿名さん

だとしたら、3165は答えを知っていながら、

＞なると思いますよ。
と書いて釣りをしたあと

＞もう決まってる話です。
と、マウントを取った。

これは、大人げない。
地権者さん、荒らすのやめましょうよ。

>>3165 匿名さん
そんな制度があったんですね。早速区役所にいってみてきます。
教えて頂いてありがとうございます。

3168です。
早速行こうと思って豊島区のHPを調べて見ましたが、タワーマンションみたいな大規模建物は豊島区ではなく東京都で閲覧になるようです。
区役所ならすぐ行けるけど都庁だとちょっとめんどくさいな、、、、

>>3166 匿名さん
区役所目の前のコインパーキングの所ですね。
準備組合のHPも閉鎖されていますし、実現可能性がほぼなくなったのでは？

スレ違いかもしれませんがc地区のお話しします。
c地区は坪600は超えません。もちろん平均の話であってプレミアムは除きますよ。
住友北地区は狭くグロスを抑えつつ制振で坪単価も抑える。野村南地区は面積は広く免震の一方、北棟には利便性で勝てないから坪単価も抑える。ここはちゃんと両社均衡がとれるように擦り合わせてます。
先にステアリを建てた野村としては「ステアリには内装で下駄履かせたのでc地区は坪単価同じでもいいですよね」、経営的には「これ以上あげるとさすがに捌けない」という理論です。
坪単価570です。

坪単価570だとしたらステアリでNタイプ購入した人涙目なのでは。。。
570超える部屋ってプレミアムとNタイプくらいですよね確か。

>>3172 マンション検討中さん

C地区は坪平均570って書いてありますね。ステアリの坪平均は520。600は超えてこなかったけどやっぱり全体としては10%弱程度値上がってるという評価なのでは？

ステアリより内装とか設備のグレード上げてほしいですが、どうですかね

駅直結制振だとその点は免震一類のブリリアより下、あとは築年数、隈研吾、スーパー(？)が下にある点、池袋への距離、戸数の多さを加味して@570はありそうな水準ですね。地権者割当時の価格だともう少し上に行く気もしますが...

>>3175 評判気になるさん
地権者割り当てはステアリ発売と同時期なので坪550程度での割り当てがされたのでは？と推測します。
そこから相場上昇分で気持ち上乗せした570という数字は説得力を感じますね。

ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪５７0でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。

エレベーターを各階直結にするには構造上制振じゃないと難しいんでしょうか？

Nタイプは西側の眺望が塞がれるのにC地区よりかなり高いって可愛そうですね。せっかく眺望代で高いお金出してるのに。。。

以後、Ｃ地区の書き込みは、以下でお願いします
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

>>3177 匿名さん
憤死とおっしゃる方角の部屋は坪500以下の部屋も多かったですし、
またC地区の平均が570ということであれば眺望取れる部屋はもっと高いわけで、問題ないと思います。
野村の南向きいくらになるか気になります。

東池袋の中古マンション市場がすごいことになってますね。
初代プラウドタワー東池袋が低層階で坪530万
アウルタワー高層階が坪650万
売れるのか分かりませんが、こんな値付け1年前じゃ考えられなかったです。
もしこれが売れるのであればステアリも相対的に安値だったようにすら思えます。

売れるわけ無いじゃん。特に初代PT。
新築で立地は上のルフォン残ってるし。

>>3182 匿名さん
とっくに申し込み入ってるぞ初代PT。
残念だったね。立地が上だと思い込んでるルフォンより高い評価されちゃって。

いつも湧くルフォンのステアリアンチは何なの？
ルフォンはどうでもいいから書き込まないで欲しい。

>>3185 マンション検討中さん

普通に考えて東池袋直結>>>大塚駅徒歩4分>東池袋徒歩5分だろ。よく考えて物を言えよ。

>>3185 マンション検討中さん
横からだけど初代とルフォン比較してるだけで別にステアリアンチではないと思うけど

>>3183 匿名さん
本当かなあ？
アウルの高層階坪480ですら売れるのに半年かかったのに？
エアライズの中層階坪500も売れてないのに？
本当なら申し込みいれた人は正気とは思えないな。

ここに限らずですが、わずか1年位でマンション価格はかなり値上がりしてますね。
白金、豊洲や亀戸は供給価格かなり値上げしてますし、新しい供給もどこも以前よりだいぶ高い。
先のことは分かりませんが、今の段階ではここを買えた方も割安だったと思います。

>>3186 匿名さん
立地だけの評価なら
東池袋駅直結＞大塚駅徒歩4分＞＞＞東池袋駅徒歩5分でしょ。
さすがに山手線を舐めすぎ。

>>3186 匿名さん
じゃあなんでその価格で買い付け入ったのか説明してみろよ。単に駅に近いだけで評価されてないからだろ。知ったか知識じゃなくて頭で考えてから物言えよ。

>>3190 坪単価比較中さん
山手線だからなんでも価値あると思ってるのがお花畑すぎ。北端で実質単独駅の大塚をどんだけ過剰評価してんの？

>>3192 匿名さん
山手線大塚駅＞＞＞有楽町線東池袋駅が一般的な価値観だと思いますけどね。
東池袋の西側の池袋駅まで歩ける辺りは別ですよ。
池袋駅＞＞＞＞＞＞＞＞＞大塚駅ですから。
あくまでも「立地だけ」の評価です。

マンションは立地だけではないので
ステアリ＞＞＞ルフォン＞初代PTなら同意しますよ。

試しにそれぞれのマンションが接している道路の路線価を調べて見ました。
ステアリ：1270　590　540　490
ルフォン：870　680　670
初代PT：440　410
「立地だけ」ならステアリ＞ルフォン＞＞＞初代PTだと思いますけどね。
それが客観的な評価です。

>>3194 坪単価比較中さん
ブリリア（豊島区役所）周辺の路線価 980 730 660 620
環5-1開通すれば正面は上がると思うけど思ったより高くないのね

>>3191 匿名さん
貴方言葉悪いね

>>3189 マンション検討中さん
日経平均はこの半年間右肩下がり。
今の段階ではそうですが、入居時にもお得かどうかは難しいですね。
勿論、入居時には今よりもっとお得な可能性もありますし。
お得かどうかをあまり気にしすぎず、好きだから！欲しいから！買う、買ったの方が精神衛生上いいと思います。

塔屋できた途端にダサくなりましたね…。

ヘリポートあるマンションだから仕方ないですね。まぁ完成図は意匠が凝らしてあって割といいですが

>>3198 匿名さん
たしかに、あれいらなかったかもしれませんね