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匿名さん
[更新日時] 2022-05-02 16:10:34
再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。
情報交換をよろしくお願い致します。
所在地 東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番)
交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分
敷地面積-約2,660㎡
延床面積-約30,650㎡(容積対象床面積約19,940㎡)
構造 鉄筋コンクリート造 地上36階、地下2階
用途 共同住宅、店舗、オフィス、駐車場(駐車場92台、駐輪場403台)
総戸数 約230戸
建築主 東池袋四丁目2番街区市街地再開発準備組合(参加組合員 野村不動産)
特定業務代行者 野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントー日建設計
着工 2019年06月予定
竣工 2022年04月予定
【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】
[スレ作成日時]2017-08-17 08:18:12
物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 (4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)) 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口)
|
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
248戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上36階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2022年02月下旬予定 入居可能時期:2022年04月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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施工会社 |
前田建設工業株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
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一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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2801
名無しさん
>>2800 匿名さん
売主じゃないのでわかりませんが、やってみる価値はあるんじゃないですか?
売却理由によりけりですが、とりあえず高値で出して、落とし所をもっと低く設定している人もいますし。
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2802
検討板ユーザーさん
12800万円で販売→申し込み多数で販売停止→値上げして販売再開のようですよね。この価格では買いたくないなぁ。13000万円なら値引きの余地ありそうか
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2803
匿名さん
>申し込み多数で販売停止
そういうのは業法的にOKなのですか?中古は早い者勝ちと思ってました。
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2804
検討板ユーザーさん
>>2803 匿名さん
仲介は嫌がるけど売主の意向なら違反ではない。契約前ならね
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2805
通りがかりさん
>>2800 匿名さん
できると思いますよ。ただこの部屋は11200くらいでちょっと前まで出ていたので、ここで12500で買うと手数料と減税も含めて2000万位持ち出しになりますが後悔しないですかね(気持ちの問題でしょうが)。新築特有のフェアとかももう終わってますし。
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2806
匿名さん
>12800万円で販売→申し込み多数で販売停止
これがありなのかな。広告出しておいて、売りませんだよね。仲介業者がおとり広告したことになるような。
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2807
検討板ユーザーさん
>>2806 匿名さん
仲介業者変更してるのはそのようなクレーム防ぐためかな?申し込み多数は査定ミスか。高いと言われるくらいで売り出すことが一般的では。
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2808
マンション検討中さん
仲介がおとり広告はないでしょう。
仲介も手数料貰うのが商売なわけで、成約しなかった以上仲介はどちらかと言えば被害者で、売り辞めは囮ではなくあくまで売主判断。
契約前なら売主を法的に罰することは難しいと思いますね。
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2809
名無しさん
まあ購入直後に数千万利益乗せらるなら売主もそうしたいかと。
安い金額ではないのでここの中古見る人はブリリアとかアウルとかの中古も見に行って、維持費や施設、立地、構造、仕様とか比較した方がいいでしょうね。C地区情報も待ちつつ
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2810
匿名さん
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2811
匿名さん
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2812
マンション検討中さん
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2813
名無しさん
たぶん前のエージェントとの間で問題になったのかもですねwしかし倍率付かなかった部屋とはいえ、本当に買いたかった人が買えなくて可哀想だなとは思います
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2814
eマンションさん
>>2813 名無しさん
まじで悔しかったです
もうちょい高くしてくれれば良かった
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2815
eマンションさん
>>2809 名無しさん
c地区2026だと待ってられませんし
今出ている中古はなんか惜しい感じしますね、ブリリア高すぎます。
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2816
検討板ユーザーさん
買いたくてももうマーケットに物件が少なく、埋立地以外のタワーを狙うなら、豊島区が魅力的に見えてきますね
文京区はここ5年ぐらいはいい物件出ないでしょうかね
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2817
名無しさん
東池袋の池袋駅大塚間にできるのとか西池袋でいくつか先に建ちそうですけどね。まあ色々とみてたらすぐにC地区販売開始時なって結果的によかったなとなる気もします。
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2818
ご近所さん
プラウドタワーのMRがあった駐車場が工事してるんだけどC地区には早いよな?
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2819
ご近所さん
>>2818 ご近所さん
さすがに早いのでは?
現状は当初の予定から半年~1年遅れなので順調にいっても完成は2025年後半~2026年前半。
販売開始がPTKと同じ3年前としても、MRオープンは2022年後半になってから。
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2820
検討板ユーザーさん
>>2817 名無しさん
毎月30万の家賃で、3年で1000万消えちゃいます。
ここ抽選外れてbとかcとか待つなんて最悪です。
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2821
匿名さん
>>2820 検討板ユーザーさん
最悪というのは言い過ぎのような 笑
C地区の資産価値はここより高いでしょうし、出来た頃には他の中古も築年数進みますから。(ここも維持費が10万くらいになる頃じゃないでしたっけ)
そもそも今家賃払っていないかもですし、家賃払っている人も結果的には相場変動や金利リスクは回避してるので。
とはいえC地区に限らず他のエリア含めて色々な物件は見た方がいい気はしますけどね?
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2822
マンション検討中さん
自分も池袋狙いの一次取得層なのでここの2LDK抽選落ちたのかなり落ち込みました。賃貸なんで延期のCとか実現怪しいBとかまで待てないんですよね。
西口に作られる東建30階を狙ってんるんですがそっちの方がきっとここより安いと信じて溜飲下げてます。まあ最悪中古でもいいんですけど中古も高すぎませんか?
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2823
匿名さん
>>2822 マンション検討中さん
資産価値の上昇目当てならば西口の方がここよりいいかもですね。
西口はこれから駅直結の大規模再開発がありますからね。
既に再開発が終わりつつある東口より伸びしろはありそうに思えます。
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2824
匿名さん
>>2822 マンション検討中さん
私も西口は気になってます。要町は2路線ですし、再開発進む地域ですしね。ただその頃にはもう少しC地区も進むでしょうからそこと両方見つつ、また広域で別の区もみてます。(なんだかんだ豊島区は...という考え方もあると思うので)
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2825
匿名さん
>>2824 匿名さん
そしてC地区の発売の頃にはB地区が具体化していてそちらも睨みつつ、、、となるので目の前にいい物件が出たら買うのが正解ですね。
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2826
名無しさん
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2827
匿名さん
>>2826 名無しさん
他にも西口1丁目計画というのもあったりで今後10年以内に西口は一変する予定ですよ。IWGPのイメージとは違う街になりそうです。世代なので少し寂しいですがw
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2828
マンション検討中さん
>>2827 匿名さん
池袋は西と東で雰囲気違いすぎるので、西も早く綺麗になるといいですね。
浄化作戦じゃないですけど笑
あとは北口か、、、。
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2829
通りがかりさん
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2830
マンション検討中さん
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2831
マンション検討中さん
私は池袋西口で探すよりはいっそ要町千川まで出たほうがいいかと思います
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2832
マンコミュファンさん
東口は文京区に近いから選ばれているんじゃないですかね
少なくとも自分はそうです
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2833
匿名さん
>>2830 マンション検討中さん
都電、高速至近のここよりはマシですよ。
だからこそのT4サッシ&1種換気です。ありがとう野村
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2834
名無しさん
文京区といえば教育環境ですがここ小学校と中学校遠くないですか?
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2835
通りがかりさん
もう完売したスレで今更小中学校の話?駅直結を利用して私立に通わせる方が大半でしょう
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2836
名無しさん
>>2834 名無しさん
豊島岡女子学園高等学校
狙いですよ
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2837
匿名さん
まあたしかに文京区は受験不要の公立でも有名な小中学校は多いですよね
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2838
通りがかりさん
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2839
匿名さん
ここって何気に都電も近いのがいいですね。
便利でカフェの多い大塚にアクセスが容易。
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2840
マンション検討中さん
>>2839 匿名さん
都電が近いのはメリットですが、大塚って風俗街でおしゃれなイメージがないのですが…なんならカフェならサンシャインでいい気がしますし、大学の建設もありますし、今後の再開発で周辺に色々できそうですよね。
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2841
口コミ知りたいさん
>>2840 マンション検討中さん
大塚は最近そんな薄汚いイメージから脱出できているらしいですよ
一度行ってみるとお分かりです?
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2842
匿名さん
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2843
マンション検討中さん
東池袋はカフェ不毛地域なんすよね…。
大塚はスタバ2件、エクシオール、プロント、omoカフェ、エイトデイズと意識高い系カフェも腐るほどあるのに。
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2844
匿名さん
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2845
マンコミュファンさん
-
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2846
マンション検討中さん
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2847
名無しさん
>>2842 匿名さん
流石に今年頭に倍率1倍で売れたのとほぼ同等の部屋に2000万円乗せてしかも中古のデメリットをとって買うというのも心理的に微妙な気はしますね。なにも知らずに買う人がいないとも限りませんが。
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2848
検討板ユーザーさん
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2849
周辺住民さん
ここで暮らすと大塚もけっこう重宝すると思いますよ。
大塚はアトレにユニクロがあったり、本屋もアトレと駅前にあるし。
サンシャインの中にもいろいろお店はあるし、池袋まで出れば何でも揃うのも事実だけど、サンシャインや池袋は人が多すぎて。。。という時は大塚で買い物を済ませるという手はあるので。
大塚まで都電で行くかどうかは別ですが。電動自転車があればそれが一番便利かな、豊島区の駐輪場は2時間無料だし(これは池袋駅周辺の駐輪場も同じですけど)。
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2850
匿名さん
補助81号線ができれば自転車での大塚へのアクセスもよくなりますね
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2851
マンコミュファンさん
>>2846 マンション検討中さん
この前問い合わせしてみました
仲介業者は(社名忘れたけど)野村系列じゃなかったから
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2852
マンション検討中さん
補助81号線ね、最近だいぶ綺麗になってきていますよ
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2853
検討板ユーザーさん
>>2849 周辺住民さん
ここを買った人、または周辺で検討する方は大塚を普段使いしようとは思ってないと思いますが…
大塚物件の回し者ですかね?
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2854
匿名さん
回し者って何やねんww俺今アウル住みだけどジムは大塚のゴールド通ってるぞ。
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2855
マンション検討中さん
大塚も選択肢の一つとしてあるよって意味で、メインで使えって意味ではなと思いますけど。
そもそもここ完売しているし、回し者って事はないんじゃないですかね?
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2856
匿名さん
>>2853 検討板ユーザーさん
購入するときに周辺調査しました?周りに何もないので結構苦労しますよ。
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2857
マンション検討中さん
維持管理費、6年目以降2Lで5万弱、3Lで7万位するけど、皆C地区への住み替え前提なのかな?結構きついよね。
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2858
口コミ知りたいさん
>>2856 匿名さん
bとかcとか近いから今後それらの恩恵受けやすいかも
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2859
匿名さん
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2860
匿名さん
>>2855 マンション検討中さん
東池袋の掲示板に集まる人たちを捕まえに来たのでは?ってことじゃないの?
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2861
通りがかりさん
都電使うなら大塚よりもまだ飛鳥山公園の方が利用価値あるだろうな。
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2862
匿名さん
>>2861 通りがかりさん
飛鳥山公園は子供の頃何度も行ったことあるけど区外からわざわざ行くほどではないと思う
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2863
マンション掲示板さん
>>2859 匿名さん
いろんな業者さん頼んでいるんですかね
私も野村さんのHPで見ましたよ
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2864
マンション掲示板さん
>>2862 匿名さん
せっかく荒川線の近くに住むなら名所は全部行ってみたいなぁ、あまり思い当たらないけど
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2865
匿名さん
>>2857 マンション検討中さん
自分はC地区か初台野村にステップアップ予定すね。
6年目以降10年住む毎に維持費1千万なんて払ってられんよ。
そのために眺望で他と差別化できる南東角買ったんだし。
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2866
匿名
>>2857 マンション検討中さん
欲しいと思うタワマン、最近の新築はみんなそんなもん。
だったら地縁のある池袋で、と言うわけでここを選びました。
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2867
匿名さん
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2868
匿名さん
>>2865 匿名さん
池袋の再開発とオリンピックで相場が上がり続けていた時代はともかく、これからここを踏み台にステップアップはきつそう。
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2869
匿名さん
>>2843 マンション検討中さん
そんなチェー店ばかり並べて意識高い系()マウント取られてもねぇ…どうせ常用するの1個か2個でしょ?
サンシャインにカフェ何店舗入ってるのか知らなそうだし、イケサンパークに出来た元麹町カフェがやってるお店も知らないんでしょ?もう少し調べてから批評してはいかがでしょうかね。
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2870
匿名さん
まあイケサンパークもサンシャインも大塚から徒歩圏内なんだけどな
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2871
評判気になるさん
え?大塚から歩く??坂登って10分近く歩くのか。お疲れ様です。
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2872
マンション検討中さん
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2873
検討板ユーザーさん
東池袋vs大塚か
もしかしたらルフォンを意識して話しているわけ?
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2874
検討板ユーザーさん
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2875
匿名さん
>>2873 検討板ユーザーさん
池袋だけでなく大塚も普段使いできるならステアリにとっても悪い話ではないし、
変に対抗意識をもつ必要もないと思うけど
目の前に都電があるのは事実だし
別に東池袋がいいとか大塚がいいとか言ってわけではないと思うけど
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2876
匿名さん
店を列挙した2867ですが、
大塚も好きですので、みなさん誤解なさらずに。
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2877
評判気になるさん
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2878
匿名さん
>>2862 匿名さん
そう?今年の2月に遊具新しくなったし、子ども連れてのちょっとしたお出かけに程良い場所だと思うけど。都電に乗るのも子ども喜ぶし。
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2879
住民板ユーザーさん30
バーチャルモデルルーム、リンク切れで見れなくなっていませんか?
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2880
匿名さん
>>2877 評判気になるさん
「ルフォンとは」でググればいいかと。
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2881
匿名
ここのお値段見て、驚愕しました。まさにバブルですね。
10年前の1,5~2倍のお値段ですわ。
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2882
匿名さん
>>2881 匿名さん
管理修繕費も10年前の2倍くらいだよ。
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2883
匿名さん
10年で中国のGDPは2倍以上です。
時代は流れているんです。
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2884
評判気になるさん
>>2881 匿名さん
江東区の豊洲とかを見ると逆に納得する笑
あんなところも住めるようになり、そして10倍ぐらいに値上がりしているよ2005年よりは
この一二年でも3倍までいっている
ありえないと思った
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2885
名無しさん
豊洲10倍値上がりワロタw
シエルタワーでもせいぜい2,3倍くらいなはずなんだけどなぁ。
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2886
口コミ知りたいさん
>>2884 評判気になるさん
10倍上がってるのは アーバンドック パークシティ豊洲 のことかな
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2887
職人さん
アーバンドックも2倍位かな。
ブリリアタワー池袋で2倍いかないくらい。
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2888
口コミ知りたいさん
>>2887 職人さん
ということは東池袋まだ割安感あるのではないかと
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2889
マンション検討中さん
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2890
通りがかりさん
少し前に池袋駅西口の再開発狙いの人がいたと思うので、1つ情報を。
西口徒歩2分のタワマン、築17年中古が坪475万で出てました。新築だったらいくらになるのか…
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-
2891
通りがかりさん
グランディアはちょっと前に82mの28階が11480で出てましたね。
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2892
匿名さん
>>2890 通りがかりさん
そこは会員制社交場とかサロンとか、もぐり営業が話題になりましたね。
今はどうなのでしょうか。
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2893
口コミ知りたいさん
ルミナリータワーは築10年行かないのに安いですね?
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2894
口コミ知りたいさん
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2895
匿名さん
ルミナリーは立地が流石に、、、
ファミリーではとても住めないし。
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2896
匿名さん
東池袋も似たようなもんだけどね。
ファミリー云々言い出したら豊島区選んだらダメよ。
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2897
匿名さん
水族館・プラネタリウム・ナンジャタウンの東池袋と、ロサ会館の西口とは、山手線の中と外というだけでなく、雰囲気も地価も、かなり違うと思います。
イケサンパークは、ヨチヨチ歩きの赤ちゃんもいっぱいのファミリーの憩いの場だし。
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2898
匿名さん
>>2896 匿名さん
さすがに四方のうち三方ぐらいをラブホで囲まれてるルミナリーと一緒にするのは、、、
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2899
匿名さん
2897ですが、ルミナリーは山手線物件の新築タワーが坪250万でも買えた最後の物件で、その後、ロサの敷地で住友による再開発も発表され、さらに昨年の地区計画変更で、池袋駅の周辺(ルミナリーの辺りも入る)でラブホテルや個室接客業の進出が禁止されました。再開発事業は歩みが遅いですが、今の西口の雰囲気も年月を経れば良くなることでしょう。当時買えた人はラッキーと思います。
なお、その地区計画で、グリーン大通りについては更にゲーセンやカラオケ店も排除になりました。
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2900
マンション検討中さん
>>2899 匿名さん
池袋浄化作戦だね。まあ汚くて嬉しい人そんないないしな。
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2901
匿名さん
>>2896 匿名さん
よくそんな20年前の陳腐化した知見で意見を披露できるなら…
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2902
通りがかりさん
野村の決算発表資料にC地区のってますね。2025年度のどこかで竣工予定ですかね。販売開始時はお祭りになるかな(これだけ大規模で東池袋がどこまで注目されるか不明ですが)
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2903
評判気になるさん
>>2902 通りがかりさん
25年に竣工ですと来年くらいから販売開始するんでしょうか。
パークタワー勝どきが4年前くらいから販売始めたのを考えるとそれくらいになるんですかね?
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2904
マンション検討中さん
C地区は今年中にHP出来て販売開始するという噂ですよ。
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2905
マンション検討中さん
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2906
職人さん
ですよね。
個人的に2027年竣工くらいのイメージ。
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2907
口コミ知りたいさん
>>2903 評判気になるさん
まあ豊島区議員のブログでも2025年度とあったし基本線はそこなんでしょうね(今年解体)。
販売開始は今年はない気はしますが...
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2908
マンション検討中さん
近所ですが今年解体着手できれば良い方かと。販売は今年はまず無理、来年も厳しいと思います。
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2909
匿名さん
C地区
この段階での大幅遅延、準備組合、力量ゼロだな。
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2910
匿名さん
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2911
匿名さん
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2912
評判気になるさん
メトロの決算は赤字で駅への投資を含む設備投資圧縮を発表、乗降者数減少となると副都心線は諦めモードでしょうね。
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2913
匿名さん
が、テレワーク化で寿司詰めが完全解消され、すでに快適という
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2914
匿名さん
>>2912 評判気になるさん
つーか池袋と雑司が谷の間にもうひとつ駅設けるなんて贅沢すぎ。歩いて雑司が谷で良いだろって感じ。
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2915
名無しさん
公式に確認しましたがC地区は2025年度で販売はそれよりかなり前に予定(だがまだ未定)ということでした。今年はないでしょうから来年か再来年前半くらいかと。C地区できたら市場価値的にはブリリアより上になるんですかね。
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2916
マンコミュファンさん
>>2915 名無しさん
C地区住友棟>C地区野村棟>ブリリア>ここ
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2917
マンション検討中さん
権変って反対者がいても強制できるんでしたっけ?のぼりがある家が首を立てに振らない限り永遠に無理では?
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2918
近所
できると思います。ただそれは本当に究極の手段じゃないですかね。
なるべく平和に解決したいと思います。
のぼりのお宅だけじゃなく賃貸マンションも結構ありますしね。
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2919
マンション検討中さん
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2920
マンション検討中さん
野村不動産は決算資料等で25年度と記載してる以上、問い合わせには25年度としか公式回答できないと思いますよ。
実際には25年度に完成は不可能に近いように思いますが。。。おそらく不可能なのが確定的になるまで後ろ倒しの発表はされないと思いますし、それまでは25年度と言い張ると思います。
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2921
匿名さん
C地区
都から権変認可が降りなければ、移転強制は絶対不可能です。
これから権変申請し縦覧させたくても、認可の見込み薄なら申請を躊躇し遅延。
地権者さんとwin-winの計画が描けなかった、もしくはアプローチで大失敗した、
これが今の状況でしょう。
金かかってもいいから再設計しないと、計画倒れ?
配置から勝手に考えてみると、戸建てとパームスを残すしかないと。
駅側のJTBのあたりを「表参道ヒルズゼルコバテラス」のような
テナントライン+中層高級賃貸にして、戸建ての日照確保のために地下街併設。
南の永久眺望を、巨大トライスターに変更して野村と住友で半々で分譲とか。
どうでしょうね
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2922
評判気になるさん
豊島区議員のブログに記載の計画だと今年度中に権利変換&解体着手で25年度竣工ですね。
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2923
マンション検討中さん
>>2920 マンション検討中さん
その通りですね。
現時点で組合設立時の予定から一年近く遅延しています。
反対派への対応なのか事業計画の変更申請も控えているようで、それも踏まえると当初より最低二年は遅れ、最短2027年度の竣工が現実的ラインでしょうね。
そもそも本組合設立時のスケジュール無茶すぎます。
本組合認可の5ヶ月後に権変認可など見たことありません。
他の再開発、例えば豊海再開発はかなり順調に進みましたが、それでも本組合認可から11か月後の今月に権変認可。西新宿五丁目南地区は2019年7月の組合設立、解体工事が一部始まるようで、そろそろ権変認可ですね。
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2924
名無しさん
憶測で色々語っても...という気もしますが近所にすんでれば色々教えてもらえますよ。前より具体的に教えてくれます(マンション販売開始は相当前とか)。ブリリアが今年だいぶ売りに出てますがその辺の情報もあるのかも?(単に譲渡税の問題でしょうが)
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2925
匿名さん
>>2924 名無しさん
解体工事が始まる前の方が売りやすいという事情も関係していると思いますけどね。
実際に売りに出された部屋はB地区・C地区で眺望がふさがれる部屋ばかりでしたし。
今も丁度東側が売りに出されています。
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2926
匿名さん
>>2925 匿名さん
今後の東池袋の眺望カニバリ具合は日本屈指ですよね。
勝どきより密集してるので酷い気がします。C地区、B地区、ステアリとエアライズの間に1棟、ステアリとイケサンの間に2棟、東京国際大。
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2927
マンション検討中さん
ここは南と東が永久眺望なのが強みですね。
それ以外で眺望保証がつきそうなのはBの南とC野村の南くらい?
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2928
匿名さん
>>2927 マンション検討中さん
そうですね。特に南東は都心ビューなので価値が有りそうです。その他は正直未知数ですね。
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2929
匿名さん
>本組合認可の5ヶ月後に権変認可など見たことありません。
わかってるとは思うけど、それは本組設立自体が半年遅れてしまい、
権変認可はそのままフィックスだったからだよね。
その後、2019.9本組設立から20か月経過している。
野村の駅直結は本組から権変認可まで11か月だったが、
C地区はその2倍。経費浪費も相当でヤバす。
責任者と法務、配置換えしないと。
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2930
匿名さん
>>2926 匿名さん
まさか、どう見ても勝どきのほうがやばいでしょ
豊洲も晴海も相当ひどいし
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2931
匿名さん
>>2927 マンション検討中さん
その前提ならC地区の東側も永久眺望になりますよ。
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2932
匿名さん
C地区は、どうやら縦覧やったみたいだね。7月に権変認可予定。
まさか不認可ということはないと思うから、秋から順次解体できる。
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2933
評判気になるさん
私も関係者に聞いたら2025年度と言いきってましたね。この場合販売は来年くらい?今年はさすがにないですかね?けっこう楽しみですね。
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2934
通りがかりさん
C地区ですが、
昨日時点では反対ののぼりが3軒ほど出てました。生活されてるようでしたが、本当に秋から解体始まるのかな。。
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2935
匿名さん
はよ解体始めてくれないとね。
ここの修繕費上がってから住み替えになってしまうとリセール難度が上がる。
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2936
口コミ知りたいさん
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2937
匿名さん
>>2933 評判気になるさん
戸数を考えると4年前発表、3年半前発売開始ぐらいですかね。
2026年3月完成でしたら、6-9月に入居となるので来年の今頃には発表でしょう。
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2938
口コミ知りたいさん
>>2925 匿名さん
ブリリア東向きはお見合いですね。(おっしゃる部屋はそもそも売主の使い方が悪いのかかなり使用感もあってずっと残ってますが)
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2939
匿名さん
たしかにC地区の権利変換計画認可や解体スケジュール(9月?)が公式に出てますね。これは周辺中古物件(特にブリリア)動きそう。
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2940
マンション検討中さん
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2941
通りがかりさん
>>2940 マンション検討中さん
そこは1ヶ月くらい前に値上げしてからずっと残ってますね。さすがにこの価格だと2千万+住宅ローン減税、手数料と損するので厳しいんじゃ...。倍率なかった部屋ですし。
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2942
通りがかりさん
7月下旬か8月頭にC地区認可が出てそのあと解体が始まるスケジュールが4月に公表されてるから、普通の人はそこまで待ってC地区のスケジュールみてからうごくでしょうね。たぶんC地区できたら地域一番になるわけだし
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2943
マンション検討中さん
計画の縦覧終わったけどそこに対して反対の人が意見申し立てするだろうから、今度こそ正式に遅れるだろうね。25年度は無理じゃないかな?
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2944
口コミ知りたいさん
意見申立期間はすでに終わっていますが、「意見を採択すべきでないと認めた場合は、組合より意見書を提出された方にその旨文書で通知します」と記載されてますので、委員会が進めようとすればそのまま4月のスケジュール通り秋から解体でしょうね。公式見ると割当住戸も決まっているようですから。建築含めて遅れる可能性はゼロではないかもしれませんが、秋になればわかるかと。
ここも影響はありますが一番はブリリアタワー池袋ですかね。
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2945
マンション検討中さん
野村棟は免震で48階、住友棟は耐震で52階。
住友棟は50?70㎡がメインだけど、野村は60?80㎡でペントは100越え。
デベごとのカラーが見える一方、価格のすり合わせに苦労してるんだろうなが見え隠れ。
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2946
マンション検討中さん
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2947
匿名さん
制震かな。
1F2Fのショッピングモール層とは別のEVで、
メトロ連絡地下階から住戸までEV乗り換えがない。
完璧か。
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2948
マンション検討中さん
まだなんも情報出てないので2945も2947も予想に過ぎない。
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2949
匿名さん
>>2948 マンション検討中さん
だよね
竣工が5年以上先の物件を妄想して何が楽しいのか、さっぱり分からん
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2950
匿名さん
縦覧閲覧で、ついに情報出たから話題に上ったのでは?
ネットでは閲覧できず、役所に行った人が知りえる
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2951
住民板ユーザーさん7
竣工2025年度だから5年以上先ってこともないのでは?あと既に仕様はある程度決まってますよ。この地域No1にはなりそうですね。いずれにせよ4月のスケジュールだろ7月頭に認可予定で解体開始のスケジュールだからあと1ヶ月もすればニュースになりそうですね。
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2952
匿名さん
>>2951 住民板ユーザーさん7さん
だから、2025竣工はありえないって。
勝どきと同じ規模だろう?あれは着工から竣工まで4年半かかるよ。こっちはどう見ても今着工できる状態でもないだろう。
あと、去年10月時点で野村の営業さんは26年に延期って言ってた。
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2953
匿名さん
いつ完成かは置いといて、大雑把な仕様とか価格はもう決まってるんじゃないですか。
そうでないと地権者の住戸割り当てが出来ませんからね。
不動産屋に聞いた話だと坪600越えはまずないという話でした。
ブリリアの今の中古相場より安く売りに出された場合は、ブリリアの中古相場の大幅な下落が予想されるのであわてて売りに出した方もいらっしゃるでしょう。
ここの中古相場も販売~完成後しばらくは苦しいかもですね。
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2954
通りがかりさん
>>2952 匿名さん
公式のスケジュールで秋から解体、2025年度(=2026/3)竣工と書いてあって当初計画の建築期間も無視してPTKを引き合いに出されても...。もちろん遅れる可能性はあるでしょうけど。
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2955
匿名さん
そうですね。現時点では >、2025年度(=2026/3)竣工 ですね。
権変認可が7末として、すぐ、転居済みのJTBと戸建てを解体して
そこに北棟用の重機が来て、URの巨大青空駐車場に南棟の重機
が現れる感じでしょうか。
でもここ、特区申請とか上位計画はスピードがあるのに、個別が遅い。
地階掘削と土留工をしながらの引渡し裁判でまた遅れが出て経費増大、
ペイするためにも坪600超えの設定は普通にしてると思います。
プレミア以外は平米数を相当抑えて買いやすくしつつ。
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2956
匿名さん
着工遅れでかかる経費なんてせいぜい数億円。どんなに多く見積もっても数十億単位。
総工費1100億円の計画で仮に数十億の経費が増えても価格への反映は数%レベル。
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2957
マンション検討中さん
確かにそうですね。事業単体の収支は重要ですが、全社の損益でリカバーもありますし。ただ、準備組合段階とかなら遅延しても経費は大したことなくても、権利変換直前や解体に入ってから手こずると、重機や作業員の日々のムダ金はなかなかのもの。C地区内の専門学校の仮キャンパスも抑えているだろうし。デベ社員リソースの他地区への転配属時期のズレは社に損失を与えるし、額は大したことなくても、価格決定の会議は、まあ大変でしょう。(一番大変なのは、一斉に引っ越して仮住まいする権利変換地権者か)
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2958
匿名さん
>>2957 マンション検討中さん
だからその想定されるマックスの経費でも数十億円だってば。
作業員の年収500万だとして、100人を1年間全く遊ばせといても5億円しかかからない。
重機をそのためだけに買って全く使わなくてもせいぜい数億円。
総工費1100億円の事業で売価を10%も20%も上げる要因にはならないんだって。
全て価格に乗せられてもせいぜい坪単価10万や20万の話。
竣工が悪いタイミングで遅れても坪単価を大幅に引き上げる要因にはならない事が理解できましたか?
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2959
マンション検討中さん
その議論と計算、何の意味があるの?C地区の坪単価予測しようとでも?
そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない
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2960
マンション検討中さん
ほんとそれ。
あまりに稚拙な皮算用すぎてなんの参考にもならない。
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2961
匿名さん
利益率を考えたら、経費がかさんだら、売値が上がるのは当たり前。
数パーセントに対して、「確かにそうですね」と肯定してる人に対して、
屈服させようとしてるのが、必死過ぎて笑
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2962
匿名さん
>そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない
確かに。雇うには、年収の数倍ですね。
年収だけしか支払われないなら、下請けも元締めもマージン0円のボランティア。
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2963
匿名さん
なにか、、、
煽ったり馬鹿にしたつもりはないんだが表現が悪かったようです。
すいません。
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2964
マンコミュファンさん
武蔵小金井の件もあるから清水建設が建てるってのが懸念事項だなぁ
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2965
マンション検討中さん
総工費1100億円で、1100戸分譲。あとテナント。まあ、経費増やしたくないでしょう、という流れですかね。
保健所移転が遅れ、区が組合に遅延損害の賠償請求するとか。実際、ハレザ前の公園の施工が遅れたときに、区議会で賠償請求が議論されました。一応、保健所の仮施設の土地はURが無償貸与してて、C地区もURだから大丈夫なんでしょうけど、もし税金が余計にかかったら区民が損害を被るわけだから。
経費云々でなくても、中古ブリリアが高値推移だし、C地区のプレミアが600万超になるとの予想は至極当然と思います。今後、面前が緑地の造幣局跡も価格を支えますし、この辺はスタンダードで500万になっていくのかな。
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2966
匿名さん
なんか遠目から見るとかっこいいけど、近くから見上げるとチープな感じがすごいね。隣のタイル張りのイタマンの方が良く見える。
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2967
マンション検討中さん
イケサンパークから見るとすごくかっこいいと思う。
たしかに近くから見ると黒で塗りましたって感じですよね。
これから基壇部とエントランス周り整ったらおそらくいい感じになると思います。
空地が結構贅沢なんだよね。
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2971
マンション検討中さん
[No.2968~本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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2972
匿名さん
何かあったの?
パークコートタワーも清水建設多いのだが
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2973
匿名さん
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2974
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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2975
マンション検討中さん
外壁の塗りムラ見る限り、内覧時に業者入れて厳しくチェックした方が良さそうですよね。無印プラウドタワーもマンマニが内覧で数十ヶ所指摘したとか言ってたし。
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2976
匿名さん
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2977
匿名さん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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2978
匿名さん
ここは前田建設だけど入居後ちゃんと調べたほうがいいかもね
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2979
職人さん
>>2976 匿名さんこういう条例があるからこそ池袋がどんどん良くなってったんですね。
単身者だらけじゃスラム化したり街が衰退するけど、ワンルーム条例や再開発で今じゃすっかりファミリーが住む街に変貌を遂げた。
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2980
職人さん
>>2977 匿名さん
これは心配ですね。
すみふも恵比寿でやらかしましたし、ここがそうでないことを願うばかり。
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2981
eマンションさん
まーたくだらんネガが増えたな。笑
何をそんなに恨んでんだ??笑
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2982
マンコミュファンさん
もうここにいるのは清水が作るc地区の検討民でしょ。。。
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2983
マンション検討中さん
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2984
マンション検討中さん
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2985
eマンションさん
6/16よりC地区に向けて解体工事開始だって。意外と早いね
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2986
eマンションさん
他のエリアは夏頃解体工事。たしかにC地区は前田+清水ですね。野村不動産の株価急落してますね。なんだかんだ眺望とかあるけど耐震強い(役所入って手抜き工事もないし)ブリリアが一番安心なんじゃなかろうか...
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2987
検討板ユーザーさん
解体は一部の戸建てね。来年秋まで。
付近一帯の解体が全部終わるのは早くても2023年初めくらいでしょうか。
詳しくないからわからないけど、解体からどのくらいで竣工するんだろう。
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2988
デベにお勤めさん
>>2951 住民板ユーザーさん
木造一軒家なら2週間、SRC造のマンションだってせいぜい半年から1年弱
解体してしまえば一月もかからず着工でしょ
予定通り権利変換計画期日が8月末、明け渡し期日が9月末なら2022年夏までには着工になる
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2989
匿名さん
>>2987 検討板ユーザーさん
公式見ると2022年度早々にも解体終わる予定みたいなので2988さんがおっしゃるように2022年夏頃には着工の予定でしょう。
元々の予定では2022年度着工、2025年3月完成の予定ですからうまくいけば2025年の夏ぐらいには完成するかもですね。
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2990
マンション検討中さん
>>2989 匿名さん
もともとは「2021年3月に着工し、2025年3月に竣工する予定です。」だろう。
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2991
マンション比較中さん
再開発断固反対!!
のぼり旗が先週末も「C地区再開発を心配する会」の名で複数件掲げられてたよ。
かなり新しい家で、普通に生活されているようでしたし。
予定通りってことは、これらの家の方々は立退き納得されているのかな?
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2992
匿名さん
>>2990 マンション検討中さん
ご指摘頂き再確認しました。
ソースは再開発組合のHPです。
https://minamiike-c.wixsite.com/main/plan
元々の予定は2022年度着工×
元々の予定は2022年着工〇
でした。すいません。
2020年に権利変換認可の予定、となっていますので恐らくはこれが元々の予定かと推定します。
ここから推定しますと、2022年1月以降に着工し2025年3月に完成の予定だったと思われます。
つまり、着工出来れば竣工まで3年程度の予定と推測されます。
2022年夏に着工出来れば完成は2025年の夏~秋程度なのでは?
あくまでも「できれば」ですが。
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2993
検討板ユーザーさん
着工から3年くらいということですね。
付近住民ですが、再開発組合からのお知らせや周りの状況みると
おそらく2022年中の着工の可能性は低いかなと。
ギリギリ26年度には間に合う感じでしょうか。
しかしそろそろスレチですね。。C地区も楽しみですがイケサンパーク付近の開発も楽しみです。
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2994
匿名さん
>>2993 検討板ユーザーさん
同じく付近住民ですが、日々街が変わっていくのがさみしくもあり、楽しくもありますね。
私は買っていませんが、ステアリが少しづつ完成していく姿も見ていると楽しいです。
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2995
匿名さん
C地区の東池袋駅からの直結の通路は、
今の2番出口の反対側あたりに、新しく作られるのでしょうか?
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2996
住民板ユーザーさん7
>>2995 匿名さん
>>2995 匿名さん
ブリリアへの通路と接続で話がまとまっていたはずです。そう考えると商業施設にいきやすいブリリアの利便性はあがりそうですね
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2997
匿名さん
>>2996 住民板ユーザーさん7さん
ハンドルネームを見るところ、近隣住民さんで、情報の確度も高いと思いますが、
1番出口のバリアフリーEVの通路を転用して延長接続する、と思ってました。
そうなると、ブリリアへの動線はV字の遠回りで、地上を歩くほうが近いと。
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2998
住民板ユーザーさん7
>>2997 匿名さん
単に近隣ニュースに以下があったので、、、1年前の情報ですが。
当再開発事業の中で、東池袋地区における回遊性の向上や安全快適な歩行者ネットワーク
の形成、拠点性を高めるまちの賑わい形成等を目的として、東池袋駅コンコースへ繋がる地
下通路を整備します。この地下通路の接続ルートにつきましては関係機関と協議を継続して
進めている状況です。現在、としまエコミューゼタウンと東池袋駅コンコースを繋いでいる
既存の地下通路への接続を検討しており、としまエコミューゼタウン管理組合様へ、地下通
路接続についてのご協議、ご説明をさせて頂いております。
今般、としまエコミューゼタウン管理組合の組合員の皆様へ、C地区の再開発事業の概要 とともに、地下通路の接続についてのご説明(説明会の開催、2月28日予定)を行い、ご理 解を頂きたいと考えております。説明会後も継続協議し、ご同意を得られるよう進めて参り ます。今後も進捗に応じてご報告させて頂きます。
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2999
匿名さん
>>2998 住民板ユーザーさん7さん
2997です。大変参考になりました。
ありがとうございました。
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3000
匿名さん
それだと、C地区への地下通路は、ブリリアより、遠くなるよね?
最短通路で、何で出来ないのか?
遠回りしないといけないのーーー???
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