プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

>>2896 匿名さん
よくそんな20年前の陳腐化した知見で意見を披露できるなら…

野村の決算発表資料にC地区のってますね。2025年度のどこかで竣工予定ですかね。販売開始時はお祭りになるかな(これだけ大規模で東池袋がどこまで注目されるか不明ですが)

>>2902 通りがかりさん

25年に竣工ですと来年くらいから販売開始するんでしょうか。
パークタワー勝どきが4年前くらいから販売始めたのを考えるとそれくらいになるんですかね？

C地区は今年中にHP出来て販売開始するという噂ですよ。

んなわけあるか現地見りゃわかる

ですよね。
個人的に2027年竣工くらいのイメージ。

>>2903 評判気になるさん

まあ豊島区議員のブログでも2025年度とあったし基本線はそこなんでしょうね(今年解体)。
販売開始は今年はない気はしますが...

近所ですが今年解体着手できれば良い方かと。販売は今年はまず無理、来年も厳しいと思います。

Ｃ地区
この段階での大幅遅延、準備組合、力量ゼロだな。

もとい、本組。

まだ反対ののぼり立ってるんですか？

メトロの決算は赤字で駅への投資を含む設備投資圧縮を発表、乗降者数減少となると副都心線は諦めモードでしょうね。

が、テレワーク化で寿司詰めが完全解消され、すでに快適という

>>2912 評判気になるさん

つーか池袋と雑司が谷の間にもうひとつ駅設けるなんて贅沢すぎ。歩いて雑司が谷で良いだろって感じ。

公式に確認しましたがC地区は2025年度で販売はそれよりかなり前に予定(だがまだ未定)ということでした。今年はないでしょうから来年か再来年前半くらいかと。C地区できたら市場価値的にはブリリアより上になるんですかね。

>>2915 名無しさん
C地区住友棟>C地区野村棟>ブリリア>ここ

権変って反対者がいても強制できるんでしたっけ？のぼりがある家が首を立てに振らない限り永遠に無理では？

できると思います。ただそれは本当に究極の手段じゃないですかね。
なるべく平和に解決したいと思います。
のぼりのお宅だけじゃなく賃貸マンションも結構ありますしね。

まだ遅れる可能性があるってことですか？

野村不動産は決算資料等で25年度と記載してる以上、問い合わせには25年度としか公式回答できないと思いますよ。

実際には25年度に完成は不可能に近いように思いますが。。。おそらく不可能なのが確定的になるまで後ろ倒しの発表はされないと思いますし、それまでは25年度と言い張ると思います。

Ｃ地区
都から権変認可が降りなければ、移転強制は絶対不可能です。
これから権変申請し縦覧させたくても、認可の見込み薄なら申請を躊躇し遅延。
地権者さんとwin-winの計画が描けなかった、もしくはアプローチで大失敗した、
これが今の状況でしょう。

金かかってもいいから再設計しないと、計画倒れ？
配置から勝手に考えてみると、戸建てとパームスを残すしかないと。

駅側のJTBのあたりを「表参道ヒルズゼルコバテラス」のような
テナントライン＋中層高級賃貸にして、戸建ての日照確保のために地下街併設。
南の永久眺望を、巨大トライスターに変更して野村と住友で半々で分譲とか。

どうでしょうね

豊島区議員のブログに記載の計画だと今年度中に権利変換&解体着手で25年度竣工ですね。

>>2920 マンション検討中さん
その通りですね。
現時点で組合設立時の予定から一年近く遅延しています。
反対派への対応なのか事業計画の変更申請も控えているようで、それも踏まえると当初より最低二年は遅れ、最短2027年度の竣工が現実的ラインでしょうね。

そもそも本組合設立時のスケジュール無茶すぎます。
本組合認可の５ヶ月後に権変認可など見たことありません。

他の再開発、例えば豊海再開発はかなり順調に進みましたが、それでも本組合認可から11か月後の今月に権変認可。西新宿五丁目南地区は2019年7月の組合設立、解体工事が一部始まるようで、そろそろ権変認可ですね。

憶測で色々語っても...という気もしますが近所にすんでれば色々教えてもらえますよ。前より具体的に教えてくれます(マンション販売開始は相当前とか)。ブリリアが今年だいぶ売りに出てますがその辺の情報もあるのかも？(単に譲渡税の問題でしょうが)

>>2924 名無しさん
解体工事が始まる前の方が売りやすいという事情も関係していると思いますけどね。
実際に売りに出された部屋はB地区・C地区で眺望がふさがれる部屋ばかりでしたし。
今も丁度東側が売りに出されています。

>>2925 匿名さん

今後の東池袋の眺望カニバリ具合は日本屈指ですよね。
勝どきより密集してるので酷い気がします。C地区、B地区、ステアリとエアライズの間に1棟、ステアリとイケサンの間に２棟、東京国際大。

ここは南と東が永久眺望なのが強みですね。
それ以外で眺望保証がつきそうなのはBの南とC野村の南くらい？

>>2927 マンション検討中さん

そうですね。特に南東は都心ビューなので価値が有りそうです。その他は正直未知数ですね。

＞本組合認可の５ヶ月後に権変認可など見たことありません。

わかってるとは思うけど、それは本組設立自体が半年遅れてしまい、
権変認可はそのままフィックスだったからだよね。

その後、2019.9本組設立から20か月経過している。
野村の駅直結は本組から権変認可まで１１か月だったが、
Ｃ地区はその２倍。経費浪費も相当でヤバす。
責任者と法務、配置換えしないと。

>>2926 匿名さん

まさか、どう見ても勝どきのほうがやばいでしょ
豊洲も晴海も相当ひどいし

>>2927 マンション検討中さん
その前提ならC地区の東側も永久眺望になりますよ。

Ｃ地区は、どうやら縦覧やったみたいだね。７月に権変認可予定。
まさか不認可ということはないと思うから、秋から順次解体できる。

私も関係者に聞いたら2025年度と言いきってましたね。この場合販売は来年くらい？今年はさすがにないですかね？けっこう楽しみですね。

C地区ですが、
昨日時点では反対ののぼりが3軒ほど出てました。生活されてるようでしたが、本当に秋から解体始まるのかな。。

はよ解体始めてくれないとね。
ここの修繕費上がってから住み替えになってしまうとリセール難度が上がる。

組合ができた時点で後戻りはないかったような。さらに認可までいくと法的には賃借権が消滅するんじゃないでしたっけ。

https://musashi-law.net/blog/264/

>>2933 評判気になるさん
戸数を考えると4年前発表、3年半前発売開始ぐらいですかね。
2026年3月完成でしたら、6-9月に入居となるので来年の今頃には発表でしょう。

>>2925 匿名さん

ブリリア東向きはお見合いですね。(おっしゃる部屋はそもそも売主の使い方が悪いのかかなり使用感もあってずっと残ってますが)

たしかにC地区の権利変換計画認可や解体スケジュール(9月?)が公式に出てますね。これは周辺中古物件(特にブリリア)動きそう。

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_A1543018/
また値段上がってません？(笑)

>>2940 マンション検討中さん

そこは1ヶ月くらい前に値上げしてからずっと残ってますね。さすがにこの価格だと2千万+住宅ローン減税、手数料と損するので厳しいんじゃ...。倍率なかった部屋ですし。

7月下旬か8月頭にC地区認可が出てそのあと解体が始まるスケジュールが4月に公表されてるから、普通の人はそこまで待ってC地区のスケジュールみてからうごくでしょうね。たぶんC地区できたら地域一番になるわけだし

計画の縦覧終わったけどそこに対して反対の人が意見申し立てするだろうから、今度こそ正式に遅れるだろうね。25年度は無理じゃないかな？

意見申立期間はすでに終わっていますが、「意見を採択すべきでないと認めた場合は、組合より意見書を提出された方にその旨文書で通知します」と記載されてますので、委員会が進めようとすればそのまま４月のスケジュール通り秋から解体でしょうね。公式見ると割当住戸も決まっているようですから。建築含めて遅れる可能性はゼロではないかもしれませんが、秋になればわかるかと。

ここも影響はありますが一番はブリリアタワー池袋ですかね。

野村棟は免震で48階、住友棟は耐震で52階。
住友棟は50?70㎡がメインだけど、野村は60?80㎡でペントは100越え。
デベごとのカラーが見える一方、価格のすり合わせに苦労してるんだろうなが見え隠れ。

住友棟って耐震なんですか！？

制震かな。
１F２Fのショッピングモール層とは別のEVで、
メトロ連絡地下階から住戸までEV乗り換えがない。
完璧か。

まだなんも情報出てないので2945も2947も予想に過ぎない。

>>2948 マンション検討中さん

だよね
竣工が5年以上先の物件を妄想して何が楽しいのか、さっぱり分からん

縦覧閲覧で、ついに情報出たから話題に上ったのでは？
ネットでは閲覧できず、役所に行った人が知りえる

竣工2025年度だから5年以上先ってこともないのでは？あと既に仕様はある程度決まってますよ。この地域No1にはなりそうですね。いずれにせよ4月のスケジュールだろ7月頭に認可予定で解体開始のスケジュールだからあと1ヶ月もすればニュースになりそうですね。

>>2951 住民板ユーザーさん7さん

だから、2025竣工はありえないって。
勝どきと同じ規模だろう？あれは着工から竣工まで4年半かかるよ。こっちはどう見ても今着工できる状態でもないだろう。
あと、去年10月時点で野村の営業さんは26年に延期って言ってた。

いつ完成かは置いといて、大雑把な仕様とか価格はもう決まってるんじゃないですか。
そうでないと地権者の住戸割り当てが出来ませんからね。
不動産屋に聞いた話だと坪600越えはまずないという話でした。
ブリリアの今の中古相場より安く売りに出された場合は、ブリリアの中古相場の大幅な下落が予想されるのであわてて売りに出した方もいらっしゃるでしょう。
ここの中古相場も販売～完成後しばらくは苦しいかもですね。

>>2952 匿名さん

公式のスケジュールで秋から解体、2025年度(=2026/3)竣工と書いてあって当初計画の建築期間も無視してPTKを引き合いに出されても...。もちろん遅れる可能性はあるでしょうけど。

そうですね。現時点では　＞、2025年度(=2026/3)竣工　ですね。
権変認可が７末として、すぐ、転居済みのJTBと戸建てを解体して
そこに北棟用の重機が来て、URの巨大青空駐車場に南棟の重機
が現れる感じでしょうか。
でもここ、特区申請とか上位計画はスピードがあるのに、個別が遅い。
地階掘削と土留工をしながらの引渡し裁判でまた遅れが出て経費増大、
ペイするためにも坪600超えの設定は普通にしてると思います。
プレミア以外は平米数を相当抑えて買いやすくしつつ。

着工遅れでかかる経費なんてせいぜい数億円。どんなに多く見積もっても数十億単位。
総工費1100億円の計画で仮に数十億の経費が増えても価格への反映は数％レベル。

確かにそうですね。事業単体の収支は重要ですが、全社の損益でリカバーもありますし。ただ、準備組合段階とかなら遅延しても経費は大したことなくても、権利変換直前や解体に入ってから手こずると、重機や作業員の日々のムダ金はなかなかのもの。C地区内の専門学校の仮キャンパスも抑えているだろうし。デベ社員リソースの他地区への転配属時期のズレは社に損失を与えるし、額は大したことなくても、価格決定の会議は、まあ大変でしょう。（一番大変なのは、一斉に引っ越して仮住まいする権利変換地権者か）

>>2957 マンション検討中さん
だからその想定されるマックスの経費でも数十億円だってば。
作業員の年収500万だとして、100人を1年間全く遊ばせといても5億円しかかからない。
重機をそのためだけに買って全く使わなくてもせいぜい数億円。
総工費1100億円の事業で売価を10％も20％も上げる要因にはならないんだって。
全て価格に乗せられてもせいぜい坪単価10万や20万の話。
竣工が悪いタイミングで遅れても坪単価を大幅に引き上げる要因にはならない事が理解できましたか？

その議論と計算、何の意味があるの？C地区の坪単価予測しようとでも？
そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない

ほんとそれ。
あまりに稚拙な皮算用すぎてなんの参考にもならない。

利益率を考えたら、経費がかさんだら、売値が上がるのは当たり前。
数パーセントに対して、「確かにそうですね」と肯定してる人に対して、
屈服させようとしてるのが、必死過ぎて笑

＞そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない
確かに。雇うには、年収の数倍ですね。
年収だけしか支払われないなら、下請けも元締めもマージン０円のボランティア。

なにか、、、
煽ったり馬鹿にしたつもりはないんだが表現が悪かったようです。
すいません。

武蔵小金井の件もあるから清水建設が建てるってのが懸念事項だなぁ

総工費1100億円で、1100戸分譲。あとテナント。まあ、経費増やしたくないでしょう、という流れですかね。
保健所移転が遅れ、区が組合に遅延損害の賠償請求するとか。実際、ハレザ前の公園の施工が遅れたときに、区議会で賠償請求が議論されました。一応、保健所の仮施設の土地はURが無償貸与してて、C地区もURだから大丈夫なんでしょうけど、もし税金が余計にかかったら区民が損害を被るわけだから。
経費云々でなくても、中古ブリリアが高値推移だし、C地区のプレミアが600万超になるとの予想は至極当然と思います。今後、面前が緑地の造幣局跡も価格を支えますし、この辺はスタンダードで500万になっていくのかな。

なんか遠目から見るとかっこいいけど、近くから見上げるとチープな感じがすごいね。隣のタイル張りのイタマンの方が良く見える。

イケサンパークから見るとすごくかっこいいと思う。
たしかに近くから見ると黒で塗りましたって感じですよね。
これから基壇部とエントランス周り整ったらおそらくいい感じになると思います。
空地が結構贅沢なんだよね。

何かあったの？
パークコートタワーも清水建設多いのだが

マンマニに嵌め込まれたのか？

外壁の塗りムラ見る限り、内覧時に業者入れて厳しくチェックした方が良さそうですよね。無印プラウドタワーもマンマニが内覧で数十ヶ所指摘したとか言ってたし。

君たちの住むとこです。

池袋周辺に「マンション乱立」滞納者まで…スラム化防ぐため、豊島区が下した「英断」の中身
https://news.yahoo.co.jp/articles/2a64af16cb4c8ba2e107a49e1d9e5cfa249f...

ここは前田建設だけど入居後ちゃんと調べたほうがいいかもね

>>2976 匿名さんこういう条例があるからこそ池袋がどんどん良くなってったんですね。
単身者だらけじゃスラム化したり街が衰退するけど、ワンルーム条例や再開発で今じゃすっかりファミリーが住む街に変貌を遂げた。

>>2977 匿名さん
これは心配ですね。
すみふも恵比寿でやらかしましたし、ここがそうでないことを願うばかり。

まーたくだらんネガが増えたな。笑
何をそんなに恨んでんだ？？笑

もうここにいるのは清水が作るc地区の検討民でしょ。。。

高くて買えなかった人の嫉妬ですね。

6/16よりC地区に向けて解体工事開始だって。意外と早いね

他のエリアは夏頃解体工事。たしかにC地区は前田+清水ですね。野村不動産の株価急落してますね。なんだかんだ眺望とかあるけど耐震強い(役所入って手抜き工事もないし)ブリリアが一番安心なんじゃなかろうか...

解体は一部の戸建てね。来年秋まで。
付近一帯の解体が全部終わるのは早くても2023年初めくらいでしょうか。
詳しくないからわからないけど、解体からどのくらいで竣工するんだろう。

>>2951 住民板ユーザーさん
木造一軒家なら2週間、SRC造のマンションだってせいぜい半年から1年弱
解体してしまえば一月もかからず着工でしょ
予定通り権利変換計画期日が8月末、明け渡し期日が9月末なら2022年夏までには着工になる

>>2987 検討板ユーザーさん
公式見ると2022年度早々にも解体終わる予定みたいなので2988さんがおっしゃるように2022年夏頃には着工の予定でしょう。
元々の予定では2022年度着工、2025年3月完成の予定ですからうまくいけば2025年の夏ぐらいには完成するかもですね。

>>2989 匿名さん

もともとは「2021年3月に着工し、2025年3月に竣工する予定です。」だろう。

再開発断固反対！！
のぼり旗が先週末も「C地区再開発を心配する会」の名で複数件掲げられてたよ。
かなり新しい家で、普通に生活されているようでしたし。
予定通りってことは、これらの家の方々は立退き納得されているのかな？

>>2990 マンション検討中さん
ご指摘頂き再確認しました。
ソースは再開発組合のHPです。
https://minamiike-c.wixsite.com/main/plan

元々の予定は2022年度着工×
元々の予定は2022年着工〇
でした。すいません。

2020年に権利変換認可の予定、となっていますので恐らくはこれが元々の予定かと推定します。
ここから推定しますと、2022年1月以降に着工し2025年3月に完成の予定だったと思われます。
つまり、着工出来れば竣工まで3年程度の予定と推測されます。
2022年夏に着工出来れば完成は2025年の夏～秋程度なのでは？
あくまでも「できれば」ですが。

着工から3年くらいということですね。
付近住民ですが、再開発組合からのお知らせや周りの状況みると
おそらく2022年中の着工の可能性は低いかなと。
ギリギリ26年度には間に合う感じでしょうか。
しかしそろそろスレチですね。。C地区も楽しみですがイケサンパーク付近の開発も楽しみです。

>>2993 検討板ユーザーさん
同じく付近住民ですが、日々街が変わっていくのがさみしくもあり、楽しくもありますね。
私は買っていませんが、ステアリが少しづつ完成していく姿も見ていると楽しいです。

C地区の東池袋駅からの直結の通路は、
今の2番出口の反対側あたりに、新しく作られるのでしょうか？

>>2995 匿名さん
>>2995 匿名さん

ブリリアへの通路と接続で話がまとまっていたはずです。そう考えると商業施設にいきやすいブリリアの利便性はあがりそうですね

>>2996 住民板ユーザーさん7さん
ハンドルネームを見るところ、近隣住民さんで、情報の確度も高いと思いますが、
１番出口のバリアフリーEVの通路を転用して延長接続する、と思ってました。
そうなると、ブリリアへの動線はＶ字の遠回りで、地上を歩くほうが近いと。

>>2997 匿名さん

単に近隣ニュースに以下があったので、、、１年前の情報ですが。

当再開発事業の中で、東池袋地区における回遊性の向上や安全快適な歩行者ネットワーク
の形成、拠点性を高めるまちの賑わい形成等を目的として、東池袋駅コンコースへ繋がる地
下通路を整備します。この地下通路の接続ルートにつきましては関係機関と協議を継続して
進めている状況です。現在、としまエコミューゼタウンと東池袋駅コンコースを繋いでいる
既存の地下通路への接続を検討しており、としまエコミューゼタウン管理組合様へ、地下通
路接続についてのご協議、ご説明をさせて頂いております。
今般、としまエコミューゼタウン管理組合の組合員の皆様へ、C地区の再開発事業の概要 とともに、地下通路の接続についてのご説明(説明会の開催、2月28日予定)を行い、ご理 解を頂きたいと考えております。説明会後も継続協議し、ご同意を得られるよう進めて参り ます。今後も進捗に応じてご報告させて頂きます。

>>2998 住民板ユーザーさん7さん
2997です。大変参考になりました。
ありがとうございました。

それだと、C地区への地下通路は、ブリリアより、遠くなるよね？
最短通路で、何で出来ないのか？
遠回りしないといけないのーーー？？？