ローレルコート大井町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都品川区二葉一丁目477番11（地番）
交通：東急大井町線「下神明」徒歩3分
JR京浜東北線・りんかい線「大井町」駅徒歩10分
JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅徒歩11分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.08m2～83.08m2
売主：近鉄不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社 長谷工コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-06-02 00:48:08
クオリティ…あんまり良いとは思いませんでした。いたって普通で高級感もなかったです。
エントランスまで階段が数段あるようでそれをアピールされましたが、むしろデメリットに感じました。
仕様、耐震性全てをとってもタワーより下ですよね。でも低層マンションが好きな層は一定数いるはずですからそういう人向けではないですかね？とうとう長谷工マンションでも9,000万台が出てくるんですね…。
まあどの新築でも言える事だと思うけど、最終的には希望の部屋が欲しい人は高くても買って、適正価格を希望する人はとりあえずノータイムでスルーって事なんですよね。なぜか買う方が我慢するシステム。
ちゃんと営業に9000万の内訳聞いた方がいいですよ、教えてくれないと思いますけど。
建築資材費が良い仕様で一戸（７０m2）2500万〜3000万くらいだとすると。
土地代、人件費、販売費、利益が6000万〜7000万？？？
土地代も知れてるしなんでここはこんな高いの？
販売費と利益取りすぎ？？
おそろしい。。。
>>128 マンション検討中さん
よほどの地元じゃない限りわざわざタワーと同じ価格を出してこちらを購入する人はいないでしょう。ただタワーよりも割安な部屋もあると思いますのでそういう部屋は早めに売れるのでは？
やっぱり高いですよね。。。
閑散してますね
ひと昔まで、サラリーマンが無理せずに購入出来るマンションの価格は年収の5倍程度という話がありました。年収1000万円で5000万円程のマンションになります。9000万円のマンションを購入出来る方々って、一般のサラリーマンでは無いですね。
共働きなら買えるでしゃうが。
共働きで、年収2000万円以上の世帯って、あまり沢山いないと思いますよ。
共働きでも、いずれ子どもができたりすると、なかなか購入は難しくなってしまいますよね。
ただ、ここのマンションは少し価格は高いものの、グレードの良い物件だと思います。
共働きなら買えそうな感じもしますが、一般的に共働きですと年収はどれくらいなんでしょうかね。
グレードは高いんですか？素人にはよく分からなくて。。。検討してるんですが、迷ってしまっているので、教えていただければ幸いです。
グレードは良くないと思いますよ。。。モデルルーム見た限りでは。
外装の玄関周りと小さな中庭モドキはおしゃれだなとは思いましたが、肝心の内装がチープで目も当てられませんでした。外装の壁も黄色って、ふた昔前くらいに流行った建物みたいだし・・・。
こちらのグレードが良いと言ってる方は、住友三井野村が都心に建てている一流マンションのモデルルームを複数見てくるといいですよ。グレードが良いとはどういうことか、よくお分かりになるでしょう。
できればモデルルームより、新築の竣工済み物件（もしくは築浅の中古）の実際の部屋を見せてもらうとよいかと思います。
なるほど、参考になりました。ありがとうございます。
羽田空港新ルートの影響はどんな感じで捉えたら良いのでしょうか？
マンション自体は比較的新飛行ルートから離れてるので、それほど心配される必要はないと思いますよ。
今更気づいたんですが、こちら外廊下に面してる窓は可変ルーバーじゃなさそうですね。小さい事かもしれませんが、残念。
嘘はいけませんよ！
窓際にルーバーは付いてないですが、ちょっと離れた所に何か目隠しらしきモノがあるようですよ。。
縦向きの格子です。
第1期抽選が終わったみたいですね。こちらはどのくらい決まったんでしょうか？
抽選になるほどの申し込みがあったのですか・・・？
過疎ってますね
周辺の環境が静かでいいなと思い検討していますが、とにかく高いですよね。
今後、価格が下がる可能性はありそうでしょうか？
一次は順調だそう
下がらず完売でしょ
私も立地がとても好きです。下神明とはいえ駅から徒歩３分は便利ですし、大井町の利便性や今後の発展期待なども享受しつつ静かな環境、公園や学校なども近くにあるので、価格が少し高いとは思いますが、頑張ろうかなって思います。
第1期1次は順調だったんですね。
2次はどの程度販売するのでしょうか？
HP見ましたけど、2次の販売数まだ出てないですよね？
ヤフー不動産の情報が本当なら悪くない勢いですね。思ってたより静かに早い段階で完売するのかな？お金持ってる人は持ってるんですね、すごい。
誰もフルローンで組まないですよ。年収1000以上なら5000ぐらいのローンは組めるので、頭金3or4000万程度出すだけです。
ローレルコートがこの価格で第一期完売って凄いです。このまま第二期の販売すると何らかんらで、シティータワーよりも先に全戸完売するかもしれないですね。
色々悩みましたが、こちらのマンションを購入しようかなと思います。不動産に関しては素人なのですが、自分なりに色々調べたり、いくつかモデルルームに行ったり、現地を平日と週末朝昼晩歩いてみたりマンションに関する本を読んで決断したので、他の方々の参考になればと思い書きます。
不動産はやはり立地が大事、ここは下神明ではありますが徒歩3分、プチターミナル駅の大井町に10分で便利です。品川区の浸水ハザードマップを見ても緩やかな坂になってる、高台の上なので懸念はありません。地盤に関しても強固な地盤(支持層)が比較的浅い所にあるので、直接基礎で建てられるので地震には強い方と思われます(この規模のマンションで免震なんかにすると膨大な価格になります)。静かな住宅街(第一種住居地域)で、公園、学校、区役所、図書館やスーパーある近くにあり、子育や老後を過ごすには良さそうな環境です。スーパーやドラッグストアも駅とは逆方向ですが4分以内。
部屋自体はオーソドックスな田の字間取りではあるものの、完全にアウトポール設計で変な凹凸がなくキレイなので家具などは配置しやすくなります。天井高は2.45とそこまで高くありませんが、天井の梁も出ていなくとてもスッキリしていて、窓のサッシが2.2のハイサッシなので開放感があります(個人差はあると思うのでモデルルームでチェックしてください)。もちろん二重天井・二重床です。収納も割と豊富なのでプラスです。バルコニーも半透明の手すりなので、プライバシーを保ちつつ、明るさも十分確保できます。南も西側の住戸も3階ぐらいから抜けもある(全部屋ではないので、自己判断でお願いします)。下の階でも圧迫感は少ないと思います。戸境壁やスラブ厚、階高、サッシの種類など詳しい数字を知りたい方は営業の方に聞いてください。真面目に検討してる方には当然教えてくれるはずです。
周りの環境チェックですが、街灯の数、道幅、近所の戸建ての状態や雰囲気、車の交通量、周りの家のゴミの出しマナー、タバコのポイ捨てや落書きの有無、コンビニでたむろする人及び商品展開、下神明駅の設備やトイレのキレイさなどをチェックしましたが特に気になる点は個人的にありませんでした。下神明駅からは女性でも夜遅く安心して帰れると思います。大井町からは商店街に方を通れば人通りもあるので問題ありません(注:補助26号線のあたりは夜人通りは少ないです)。
もちろん完璧な物件などなく、個人的なマイナス点としてはやはり価格が高めということですね。個人的には500下がっても良い気がします。ただ、ライフプラン上、自分は市況全体が下がるまで待てなかったこと(本当になるかも分からないよく言われる2020年や2022年、2025年など、5-10年待てません)、希望の部屋や方角がある、このエリアのマンションが欲しかった(海側ではない大井町エリア、広町の今後のポテンシャル、飛行機が飛ぶであろうと思うエリアからも一応一駅離れてる)ので受け入れようと思います。
他には近くの商店街の成熟感(悪く言えば少し寂れてる？)。今後ここがどうなっていくかは分かりませんが、完全なシャッター通りやスラム化することはないと思います。少しずつ立て替えていくんだろうなと勝手に想像してます。
あとは自分は気にしませんが、近くの学校や保育園での「騒音」。交通の騒音とは違い排気ガスとかありませんし自分は子供の声を騒音とは思わないので、懸念事項ではありませんでした。元気があって良いと思います。
車必須の方は駐車場が平置き6台ぐらいしかありません(自分は必要ないのできにしません)。なおシャッターとかではなくチェーンゲートです。
豪華な共有設備などはありません。それをマイナスとみるかプラスとみるかはお任せします。外廊下でディスポーザーなし(良く必須とかいう方はいますが、自分は現在賃貸で、そんなものはなく不自由してません)。これらのおかげ？で管理費は比較的安価です(具体的な数字は営業の方に問い合わせてください)。
総合すると良いマンションだと思います。以上長々書いてしまい申し訳ありません。反対される方もいるかもしれませんがこれが私の率直な意見です。
>161 マンション検討中さん
購入を決められたんですね。おねでとうございます。
ただ1点、
>交通の騒音とは違い排気ガスとかありませんし
補助26号線と呼ばれる大井町から戸越までぶち抜く道路の拡張整備が目下進んでいますね。入居する頃には、下神明の駅前もだいぶ交通量が激しくなり、排気ガスや騒音も今より相当ひどくなりそうです。
子どもが1人で歩くにも危ないかなあという気がします。
うちは喘息もちの家族も子どももいるので、大通りの近くはやめようという話になり、こちらを見送りました。
161さんがその辺を気になさらないならよいのですが・・・
>>162 匿名さん
そうですね、喘息持ちのお子さんがいらっしゃると排気ガスとかは特に気になりますよ。お気持ちわかります。
実際は開通してみないと分かりませんが、現地を歩いたり、グーグルマップを見たり戸越の方の交通量を見る限り、開通した後も交通量が劇的に増える感じはしません。大井町駅前や池上通り、第一京浜とかのような交通量にはならないと思います。物件から2-3分離れていますし。ここがダメなら近隣の新築物件の前の道路とかも全て厳しいかもしれませんね。
補助26号線は下神名駅前の下を通るみたいです。トンネルのような感じになってます。うまく言葉で説明するのが難しいので、現地の工事をみるのも良いと思います。なので駅前が車でとても危なくなることはないと思いますが、これも実際開通して見ないと分かりづらいですよね。
162さんのような状況でしたら他の物件を検討したり実際補助26が開通してから決めるというのも立派な決断だと思います。お子様の健康が第一なので。
営業さんお疲れ様です！ここ売れてないんですか？
161と163を書いたものです。
そうですね、あんな熱く？語ると営業さんと言われても仕方ないのかもしれませんね。掲示板だと違うと証明出来ませんし。
売れてるか売れてないかは良くは分かりません。大井町では良くティッシュ配りをしている方を良く見かけます。検討される方は営業の方に価格表を貰えば、どのぐらい完売してるか分かると思いますよ。
本当に売れてなければ近鉄さんは竣工前に頑張って完売するために価格を下げて、購入しようとしてる方には嬉しいことですし、売れていれば購入した方々は嬉しいでしょうし。
高い買い物ですから悩まれてる方にとってのあくまで参考のために書いたつもりです。最終的には自己責任です。もう書く予定はありませんのでご安心を〜。
1期2次の販売戸数は4戸と発表ありましたね。
こちらは1期1次で残ったものなのでしょうか？
となると、1期1次で16戸販売というこちになるので販売は順調のようですね。
最初にモデルルームに行った時に聞いた価格よりは決定価格を下げてきたので、検討対象かな？と思っています。
さすがに最初想定した価格だと全然売れなかったんでしょうね。
>>166 マンション検討中さん
二次は一次で抽選落ちで、かつ他の部屋でもこの物件が欲しい人の為に新しい部屋を出す救済の意味合いが強いので、一次は完売かと。
一次が残ってたら、先着順で出すのが通例です。
商業地区を好まない方で大井町の利便性を享受したい方は住友のタワマンよりこういう低層地区を好むかもしれないですね。
西大井駅もそれなりに便利そうですし。
ところで、広町地区はどうなるか、まだ決まってないんでしょうか？
建物は全部壊されてますよね。かなり広大な敷地なので気になります。
窓が大きめですが、日当たりはいかがでしょうか？
目の前にマンションがあったり、日当たりが悪かったりしませんかね。
結露も気になりますが、やはり大きめの窓があると外から家が丸見えにならないか心配に思います。
建設現場の通ったことありますが、陽当たりは総じて良好と思われます。ほとんどの部屋が南東か南西向きです。
南東と南西向きの部屋の前には大きなマンションはないので、そこまで視線を気にしなくても良いと思いますよ。
