幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

>>999 マンション検討中さん
デベが用地を仕入れるときはまずその地域の購入者層の収入や資産から、購入可能な物件価格を決めます。次に物件価格から建物原価と経費、利益を引いて、土地代として残る金額を入札して落札します。つまりデベが土地を入札した段階で物件価格と購入者層はほぼ決まっています。あとは購入者やマンションの格に応じて共用設備やソフトサービスを決めます。具体的にはアッパー層が購入者層と想定されている場合、ある程度の維持費には耐えられますがしょぼいサービスだと逃げられてしまいます。一方で底辺相手の場合維持費が高いと逃げられます。従って、購入者層のレベルに応じたサービスを設定する必要があります。
まとめると物件価格に応じて購入者層が決まり、購入者層に応じて最適な共用設備、サービスのレベルが決まるので、物件価格に応じて維持費は高くなります。

でも蘇我じゃ喘息になるよね！

ローン返済とは別に毎月のランニングコストがかなりかかるので、悩んでいます。
70㎡でも月々、管理費約２万＋積立修繕約１万＋固定資産税約２万
しかも積立修繕は10年ごとに２倍に上がってくそうですが、30年後には月々のローン＋８万ってことですかね？

話を聞いてるときは、過度な共有部や設備がなくて良いと思いましたけど、管理費は都内の設備の充実したタワマンと変わらないんですね。。。

修繕計画教えてくれました？

聞いたら、まだはっきりしてなくて…と濁されましたよ。

担当の人が無知なのか、ちゃんと計画が建てられてないのか。

京葉線の騒音が気になります。夜は周りが学校なので寂しいです。
低層階は眺めが悪そう。
でもまっいいか新築だから。

>>982
>渋幕通学徒歩圏の三井のマンションってだけでもリセールバリューは相応にある。

流石にそれは無いとおもいます。渋幕は通うものであって、近くに渋幕あってもだから何って感じですよ。

>>998 匿名さん
ありがとうございます
サ高住かな？たしかに確認が必要ですね

>>1006 匿名さん
職住近接と考え方は一緒やで。学住近接。我々の時間も子供の時間も大切。県外から通わされてる600人の生徒の親御さんも、本当は子供の通学負担を減らしてやりたいと思ってるよ。

このマンションに住んで、子どもが渋幕なんて理想ですね。その前段階、渋幕に入れるような進学塾が近いかも重要です。受験生こそ時間が大切ですからね。

修繕計画未定なんて初めて聞いた。普通のマンションだと2万弱/月上がる。
タワマンだといくら上がるのか想像がつかない。

ここからなら、幕張インターナショナルスクールからの渋幕がベストコースかな。

渋幕から法大に進学した私も推薦します。素晴らしい学校です。

渋幕て急に難関校化したよね。自分の記憶だとせいぜい市川レベルだった気がする。

水トアナも渋幕よね。千葉県の私学の雄。

渋幕の話はどうでもいい。
自分の子供が通うかは所詮、学力次第。
マンションの情報交換がしたい。

30年後に維持費だけで８万…
ローンを払い終えても、死ぬまで高い維持費を払い続けなくてはいけないのか。

>>1003 マンション検討中さん

ランニングコスト情報ありがとうございます。
都内の賃貸からの住み替えを考えていたんですけど、駐車場をかりると更に増えるということですよね？

>>1016 マンション検討中さん

更に1.5～2万円アップです。
ざっとローンとは別に月々＋7万くらいはかかるんじゃないですか。

渋幕といえば闘莉王のイメージ

幕張ベイフロントも管理費+修繕費は高かったが専有面積も広かったので仕方ないのかなと思っていたが、ここは専有面積が狭いのに信じられないくらい高い。しかも駐車場が100%無いから2台目借りたくても無理そうですね。

いろんな点でベイフロント買った人は正解でしたね。

なに言ってんの?
駅徒歩30分もかかるベイフロントなんて正解じゃないよ。

>>1015 マンション検討中さん

>>1015 マンション検討中さん
同感です。
30年の管理修繕が月平均で平米500円程度です。最初は安く見せてすぐ上がっていく。転売立地なら最初安くて売り逃げが常套手段なのでしょうが、、、。実需立地だからそうもいかない。
結局25年目は600円超えていて、そこからさらに上がっていくのでローン後は管理修繕だけで家賃払ってるようなもんですね。80平米なら駐車場込みで7万。これに加えて固定資産税ということになっちゃいますね。
30年後って言うと2019年竣工なので2049年です。
2040年に自治体の半数が消滅危機と言われてたり、2045年には東京でさえ人口の3分の1が高齢者になり、2050年には失業率が倍になると言われている中で、ローン後も月々8万以上払う。
https://matome.naver.jp/odai/2138069935981188801

さらに言うと、30年くらいには2回目の大規模修繕もあるだろうから、25年目の修繕と比べて30年目は大幅に上がる可能性も否定できない。

資産価値が維持できると主張する人は、
30年後、2050年に家を買おうとする世代が、（人口減で安くなった土地を当たり前に見て相場が激変している中で、）築30年の徒歩15分の郊外物件、しかも、築30,40, 年と、どんどん維持費が高くなり、一方で設備は古くなり、維持費だけで10万円の大台も突破するかもしれない物件を、選びたいかどうか冷静に考えて見て、自分が逆の立場でも買いたいと思うなら、将来の資産価値をあてにして、将来資産価値を含んだ現行の割高価格で買えばいい。

一方で、資産価値が見込めないと考えるな 場合は、将来の物件残価値0で、自分が死ぬまでの総負担額を計算して、その負債を人生かけて払って払い終わっても、老朽物件を維持費で だけで10万払う姿を想像するといいかと。
私は、仮に、「築30年、幕張物件、維持費10万、住人はみんな30年前なので、平均年齢30歳上。つまり子供の同級生は限りなく少ない物件」があったとして、物件価格0円でも積極的に買いたいとは考えないかな。買ってしまうと、次の購入者が現れないと永遠に維持費を払わないといけないリスクがあるので。それよりは、その時の新築か、築浅中古だなあ。
何れにしても、資産価値を含んだ値付けのままで買うのは、ゴメンだわ。
都心ならまだわかるが。（都心でも、高齢者が急増する上に、容積緩和などで、割安になってくるのは見えてるけど）郊外でこの値付けは、勘弁してほしい。土地50万強で落札して（容積300%、公園寄付差し引いて、造成勘案しても実質坪20万半ば）、建物110-120万程度で、販管費いれても、どんなに高くても150-160くらいが原価でしょう。適正利益載せても、170-180でしょ。平均坪210だと、買った瞬間、坪50万程度の含み損。かつ維持費は他より高い。
まあ、だからこそ、情報弱者以外に売れないのわかってるから、販管費高めに目積もって、長期化販売でそれが売価に上乗せされていて、かつ二棟目を延期して我慢比べという話とつながるんだろうけど、、、。
不動産相場は、いやまそんな局面じゃないんだから、まともな値段にして、サクッと売って、さっさと街をし繰り上げる方向に考えてほしい。まだ正式価格じゃないんだから、販売戦略考え直してほしいわ。
サクッと売っても、これだけでかけりゃ管理費で安定的に儲けでるでしょうに。

長すぎて読む気がおきない。
要は、お金が無いからここは諦めて蘇我の物件を買うってことでいいのかな？

長いけど、中身があるから読めたよ。
正論だし、確かに割高。
金があるか無いかと言う話と、高いか安いか判断することは別次元の話。

金があるやつでも高いと判断するものは、ぼったくりで論外。
金があるやつが安いと判断するのは、良いもの。
金がないやつが高いと判断するのは、たんに手が届かないだけ。
金がないやつが安いと判断するものは粗悪品。

要は、いいものが高いのは構わないが、それだけの価値がないのに高い＝割高かどうかと言う話をしてるから、金があるかないかと言う話ではないと思うよ。論点は。
俺もこの物件は、雰囲気の良さは否定しないが、割高だと思う。

蘇我を馬鹿にするな、蘇我もいいところだぞ
無理に割高物件に手を出さず蘇我の徒歩45分21坪二階建てが3500万で買えるよ

>>1024 マンション検討中さん

いや、結構めちゃくちゃだぞ。
かなりの丼勘定だし、
売上原価に販管費混ぜてみたり。

で、この手の分析する人は、一般的な物件との比較で述べて欲しい。

読みましたが、売上原価ではなくて、原価と利益という意味で書いていると思いますよ。
原価は、売上原価と書くと、仕入のみを指す場合と、仕入れに加工費（人件費、外注費）を入れる場合があります。
人件費を入れるか否かは、業態によります。ディズニーは、人が資産という理念から原価にキャストの販管費を入れています。
運送会社とかの人件費も、人がいないと運ばないので、経費ではなく原価に入るのが本来。
まあ、難しくなるので、深堀はこの辺でやめとくとして。

結論言うと、
一般論で原価というと、トータルの原価でも問題なくて、あとは業者の儲けということになるので、要するに、儲けすぎと言いたいのかと。
尚、精緻な数字は（当たり前ですが）業者しかわからないので、丼になるのは当たり前。
唯一確認できるのは、公表されている土地価格ですが、これは合っているので、それ以外は推定値だと思います。ただ、これも大きくは外れてないかと。むしろ近いと思います。
批判される方は、じゃあいくらなら正しいかを出してもらえるとみんなが、参考にできて良い掲示板になるので、みんなウエルカムだと思いますよ。私は、関心はありますが、やっぱり1割高いなぁと思うのと、修繕はまあ仕方ないとしても。管理費が高すぎだと思っています。

>>1021 マンション検討中さん
ベイフロントは徒歩20分です。ベイパークとの違いはシャトルバスがあるので駅まで楽かもしれません
ね。維持費も多少安かったと思います。ただし普通借地権で免震ではありません。

マンション購入者(特に若い夫婦)は管理費・修繕費 、固定資産税が払えず退去というのが意外に多いらしい。

固定資産税滞納しても退去させられないと思うが・・・
まー管理費、修繕積立、税金、払えないのに買っちゃダメですよね

マンションは最後のところ嗜好品です。お金が不安な人は大人しく戸建を買いましょう。蘇我がオススメです。

>>1029 マンション検討中さん
>>1031 匿名さん
>>1030 匿名さん
1029さんの代わりに行間を補足すると、
固定資産税が払えないまま、滞納があまりに続くと、行政から差し押さえ通知が来て、最悪は競売になる。
金を作るためには、自分が退去して、安井マンションに引っ越して、分譲物件は賃貸に出して、ローンとの差額で貸せるなら、それで当座の金を作って滞納解消するか、
もしくは、売りに出して、残債以上ならそれで解消。残債以下なら、銀行がオッケーしないから原作売れない。ただし、差し押さえされる状況ならば銀行も相談にならざるを得ないので、競売の場合と、任意売却の場合とで比較して、ローン回収額が多い方での解決を進める。
まあ、こんなとこでしょう。
いずれにしても。滞納解消しないまま住み続けることは難しい。結果、背伸びして買うとやばい。割高なものには手を出さず、適正なものに手を出しましょう。
要するに1029.1030共に、考え方としては間違っていない。
蘇我は、土地勘ないのでどうなのかはわからんが、蘇我のことばかり書く人がいるが、コンプレックスでもあるのですかね。蘇我は蘇我で地元の人にはいい場所でしょうから、あまり悪くいうのは賛成しませんが。

千葉らしくレベルが低いスレです。
蘇我とかよくわからないこと連呼する変な人もいますし。

>>1031 匿名さん
「最後は嗜好品」（何処であろうと）マンション購入検討者には突き刺さる言葉ですね

様々が天秤に乗ってくるのでどうにも判断が難しい…いろんな意味での『将来環境』の確定が出来ない中＝暗中模索なので、特に今の時期のマンション購入は博打に近いものがあるかなって最近感じています（哀）

しかし何にせよ幕張の売り出し価格と管理費が割高と感じる人が多いのがよく分かります （比較対象を千葉近隣としても）いやホントに高いですよね

都内都区部と比べても千葉である事を加味してもやっぱり高め？ま、住環境が全然違うし・いろんな意味で幕張とは比べられないですかね 幕張MRの営業の方と話していた時には、立川あたりとの新築との比較の話をされて、その辺りと同じか安い設定です、って

立川辺りまで行かないと幕張と同レベルにならないのかと思うと、都内にはゆったりした広さのマンションは買えないなーって

もう少し普通に自宅が買える時代を過ごしたかったけど思っても何にもなりませんね
そんな時代は戦後の高度成長期か、このあと20年経って人口減少社会が広く実感出来る様になってからでしょうか…

購入検討時期が今のこの時間な事を恨むこの頃です

蘇我も京葉線始発とか高速インター至近とか良い地域ですよね

でも戸建とマンションとだと、まただいぶ違いますね 戸建のメンテナンスは自分次第、凡そ10年で上物は減価償却扱い でもでも土地は借地ではなく、その後が相続出来れば永代に所有権…

ところで話しは変わりますが、津田沼プレミアとの比較検討してらっしゃる方はいませんか？

予想販売平均価格と幕張価格にだいぶ開きがあり、あちらの掲示板では「津田沼で300はオカシイ」（高過ぎる）と

住環境や価格（予想）も違うし、価値観や予定資金力の違いなどから、皆さんやっぱり比較対象にはならないでしょうか？

長文失礼しました

高いと思う感情もわかるけど、土地取得費280億、総事業費約1800億、総供給戸数約4400戸あたりの数字を踏まえると、高い高い言っても仕方がないよね。

まー高いと思うなら買わなきゃ良いだけだからね

高いと思う人は、安いのを買えば良いだけ。
マンションの価格は時価だから。

これから相続で都心物件はまだ出てくる中、あえて千葉を選ぶ理由がある方は良いんではないですかね。

>>1035 匿名さん
1,800億➗4,400戸＝4090万
平均の広さが、23.33坪と仮置きして （※第1期の最多価格帯4,900万、平均坪単価210万から参考値として算出。4,900÷210=23.33）
4,090÷23.33＝175万

今回割高に作ってるから、23.3坪で試算しているが、
元々はもう少し平均面積大きい予定だっただろうし、新聞へのインタビュー回答なので少しふかしてるとは思うので実際は、幕張だから平均面積85平米で当時計画していた場合も考えてみると、25.7坪試算となって、4,090÷25.7＝159万/坪となる。
つまり、坪160-175万くらいが予定総事業費。
分譲マンションデベの利益は、一般的には5-10%と言われてるから、売価がmin168-192万となる。
だがフタを開けると、220で出して、客の様子見て、210に修正。
それでも、儲けすぎ。
割高に感じる人は、その感覚は正しい眼を持ってるってこと。
要するに1割から2割高い。
5000万の物件で2割変わると1,000万変わる。そうすると月々ローンが2.8万くらい変わってくる。（試算前提1,000万×1.0%×35年×1/2)。
管理費も200-230円位ならば、許容できるが、これも1-2割り高い。

元々、平米数を小さくして若い世代でも購入しやすい設定だったと思うが?

儲けすぎって発想すごいなw

>>1034 匿名さん

幕張ブランドだから高いよね

>>1039 マンション検討中さん

つまり、坪160-175万くらいが予定総事業費。
分譲マンションデベの利益は、一般的には5-10%と言われてるから、売価がmin168-192万となる。

この逆算だと販管費ゼロで計算していることになりませんか？それとも事業費の中に販管費が含まれているとの認識でよろしいのですか？

総事業費＝建設費と考えるならば、割返すべきは利益率ではなく、粗利益率のような気が、、その場合、マンデペの一般的な粗利益率は20から30なので、平均4000万ちょいで最多価格帯が4900だと逆に適正か、寧ろ割安になるかも？？

あ。⬆︎です。
でも、1割から2割高いなぁ〜
て感覚自体は私も持ってますので悪しからず。
笑

>>1044 マンション検討中さん

「総」事業費なので素直に考えると建設費はもちろん販管費ふくめた、文字通り総費用という前提です。

「儲けすぎ」の意味が分かりません。値段が高ければデベは部屋が売れずに墓穴を掘るだけです。売れるから、つまりその価値があると少なくともデベが見込むから高くするのです。値段は最終的には需給に基づいて調整されます。
少しきつい言い方になりますが自分が想定した価格で買えないからと言って、子供じみた文句を言うのは見苦しいです。

追記
千葉県から購入時の土地が坪53万で、容積300%なので、一種単価17-18万/坪。
公園寄付を差っ引いて考えても、20万前半。
建築費が、140-150ってことは流石にないと考えると、販管費は入ってると考えるのが自然でしょうね。

>>1046 匿名さん
私が買うか買わないかではなくて、買う立場に立って真剣に買うべきか否かを判断するためのあくまで客観的な数字の話をしているので、感情論で批判している書き込みとは異なるとは思いますが。
まあ、見苦しいと言われたので、もう書くのやめますね。
ただ、よく考えずに、またはよく知らないまま買って後で払えなくなると本人はもちろん、他の住人も管理組合の予算に影響するので、よく考えたほうがいいとは思います。ローンが通ることと、払えることは別だし、今の市場価格は、将来の市場価値とは別物ですからね。

マンションの価格はコストの足し算で決まるのでは無く、受給バランスに規定されます。

自己満足のコスト論議にはウンザリかな。

こういう人って時代に流れが読めないんでしょうね。

180だかでコストから考えてしっかり利益出てたとしても210で売れると判断したら210で売るでしょそりゃ
210じゃ儲け過ぎだから190で売るかなんてなるかい

>>1048 マンション検討中さん

当たり前のことを、ウダウダ書くないでよ
買えない人は、ここに来ないで欲しいです

>>1048 マンション検討中さん
まぁたしかに家賃なみのローンで買えますみたいな謳い文句はひどいと思います。ただここを検討する人の多くはマンション購入経験ありの二次取得者でしょうからその辺の心配はあまりいらないでしょう。

価格の話の中すみません。
タワーマンションの外廊下にお住まいの方、怖いと思うことはありませんか？
廊下なので敢えてのぞき込んだり見上げたりはしないですが、画像は奈落のようでかなり怖いなと。
一戸建てからこのマンションを検討中ですが慣れるものですか？

ベイフロントは歩いた事がある方なら判ると思いますが、大人のかなりな早歩きでなんとか20分強くらいです 駅から荷物を手に歩こうと思える距離ではないし、居住者用バスも日中は、え？って言うくらい便がない

知らない人が知った風に書き込むのは良くないですね

と、まあ、それは仕方ないとして、ベイパーク買おう！と決断していらっしゃる方が居たら、その決定打の観点を教えて頂きたいです

感覚は人それぞれなので怖い人もいれば慣れる人もいると思います。
ちょっとでも不安なら戸建のままで良いと思います。

蘇我を馬鹿にしないでほしい
蘇我はいいぞ
無理してタワマン買うより蘇我で一軒家も悪くない

貧乏人のルサンチマンの場にするのはやめようぜ

ローンの仮申し込みもクリアし、後は嫁のゴーサインを待つ身です。

都内からの移住になりますが、決め手は住環境と、何よりマンションのクオリティの高さです。詳細は言いません。MR言ってください。けど、都内で結構、物件見ましたが、坪２００台はもちろん３００台でもなかなか見ることが出来ない仕様だとおもいます。

ローンの仮審査と嫁さんのゴーサイン順番逆じゃね？w

>>1059 匿名さん

まぁ、細かいことは言いっこなしで。
笑笑

>>1058 マンション検討中さん
私も真面目に購入を考えているものですが、仕様差ってどんなところでしょうか？
MRにも行きましたが、素人なもので、どの辺りの仕様に着目されているのか
よくわかりません。広さの違いはわかるのですが。差し支えなければ、教えてください。

>>1054 マンション検討中さん
徒歩時間は分速80m換算で表記することが決められています。そうでないと人による個人差で距離の基準があいまいになるからです。中古の売り出し物件を見れば明らかですがベイフロントは海浜幕張駅から徒歩20分です。早歩きとかよく分からない基準で書かれても困ります。あまり不動産の常識をご存知ないようですが今後は気をつけてくださいね。

>>1061 名無しさん

私も素人ですし、元々は都内の大規模板マンばかり見ていたので、余計に差を感じただけかもしれませんが、と前置きした上で、、

都内の2〜300万台クラスとの比較ですが、メジャーブランドのマンションでも施工はほとんど長谷工です。なので、基本は直床が多いですが、ここは二重床です。まぁ、タワマンは全部そうなのかもですが。。後、天井高、階高もしっかりありますよね。

部屋の装備も一通り揃ってます。最近のマンションはディスポーザーがなかったり、食洗機がオプションなものもチラホラ見かけます。
で、ここはルーバー面格子が装備されてますが、私が見た中ではここしかありませんでした。

>>1062 匿名さん

一度、歩いた経験から言うけど徒歩30分かかったよ。

外廊下ってことだけで、コストカットされたタワマンなのでは？

ベイフロントって、天井高260ないんだよね。

>>1048 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
真剣に購入するか悩んでいるからこそ、そういう知識のある人の客観的な意見は参考になります。

買えないから文句を言ってると批判だけして全く何の情報もださない輩は、痛いところを突かれて焦る身内の関係者でしょう。

価格は買えたとして、死ぬまで払う高額な維持費、どうしたものか。

>>1029 マンション検討中さん

購入時にちゃんとした説明を受けてない、
もしくは、ローンが払えるからと知識がないまま何十年後のランニングコストまで考えずに買ってしまったツケですかね。
若い夫婦が陥りやすいというのも納得。

>>1065 マンション検討中さん

確かに高級感が出しやすい内廊下に対し、外廊下はコストカットと見られやすいですよね。

でも、もしここが内廊下を採用していれば、私のニーズである70から80㎡で3から4LDKの部屋はほとんど無かったんではないのかな？と思ってます。

内廊下って廊下側に窓作らないですよね。オール角部屋か、小さい部屋でベランダ側の窓オンリーの部屋しかできなかったのでは？？

違いますかね？どーでしょーか？

1069です

必ずしもそーじゃないみたいですね。
すいません。。。

有明の住不のトリプルタワーは内廊下で、部屋を横に並べてますね。てか、このタワマンは板マンをそのままタワーにしてるんですね。凄い。。

大して管理するものないんだから、
管理費今から見直してもらいたい

>>1062 匿名さん
当然、分速徒歩基準を知っていて書いていますが、何かご不満が？
そちらはベイフロント擁護派？

そんなに基準が大切で、客観性が大事なら、直線距離1.6キロとでもすべきでは？
その方が個人個人にはより客観的でしょう
私は近居している者として、あくまで簡略な目安を伝えたまでですので悪しからず

難癖付けはご遠慮願いたい

ご教示ありがとうございます。とても参考になりました。
いくつかのＭＲ見てもやたらとオプションがついていたりして、違いが良くわからなかったもので・・・。

私も幾ばくかの浅薄な知識しかないマンション購入素人ですが、MR訪問の時に「仕様にはあって欲しいもの・便利なものがまず殆ど付いています」と営業担当氏に云われたので「じゃあ、『実は、これは無いんですよね』は？」って訊いたら、即答で「お風呂の「ミストサウナですね」と返ってきました 「あると嬉しい仕様だと思いますが、結構使わないらしいですし、かつメンテナンスも必要になってきますし」との事でした

高い管理費、（外廊下）、熱換気システム、住むに従って上がっていくだろう修繕費、マンション余り時代の手前でマンションバブル、、、何だかマイナスポイントばかりに思えてきますが、それを上回っても買いたい！が有れば、買い、なんでしょうね（苦）

皆さん、如何でしょうか？

ウチは悩んでいます…

>>1074 匿名さん
ウチの場合はもう消去法ですね。
都内通勤エリアで、ここより周辺環境の整った坪210の物件なんて築古以外ほとんどないですし、子どもの学校のことなどを考えると住宅価格が落ち着くと予想されてる2025年頃まで住宅購入は先延ばしにしたくない。
悪い条件挙げるのは簡単ですが、売り出される物件の中で自分なりに優先順位つけて決断していかないと、家は買えないですよね。

>>1067 マンション検討中さん
同感です。

>>1072 マンション検討中さん
難癖ではなく駅距離については基準を使うのが常識なんです。よく分からないマイルールを持ちだはないで欲しいというだけです。あまり参考にならないから。

>>1077さん
いやいや、1分＝80ｍの駅距離の基準使う方が実際に生活する上では非常識ですよ。
手ぶらで歩く日もあれば重い荷物を持って歩く日、大雨で傘さして歩く日など毎日異なる状況で目的地まで
歩くわけですからね。
1077さんは信号や踏切があろうとどんな状況でも80ｍをジャスト1分で刻み続けて歩くんですか？

信号無視して車に轢かれようが踏切のバーが下りてようが80ｍをちょうど1分ペースで突き進むのみです！

購入を決めましたした！

>>1080 マンション掲示板さん

出ましたね

>>1081 マンション検討中さん

出ましたね。購入宣言。
差し支えなければ、どちら向きですかね？

>>1078 匿名さん
実際に１分80m歩くことが普通と言っているのではありませんよ。人によって歩く速さが違うのは自明なので駅距離の基準として個人的な時間を書くことにあまり意味がないと言っているんです。卓越した理解力をお持ちのようですので重説は時間をかけてお読みになって下さい。

ディスポーザーはバナナの皮は禁止だし、卵の殻も処理出来ないから、あまり使えないよ。無い方がランニングコストが安くなるからいいんだけどなぁ。それより、例えばウォールドアとか今どき当たり前にある魅力的な設備が揃っていない、、

高いとは全く思わないけど、高いと思う人は中古を待てば良いだけの話。
13年後に更に修繕積立金アップするからランニングコストは仕方ないけど。

卵の殻は普通にディスポーザー使えるよ。確かにNGの食材はいろいろあるけれど、生ゴミが(余り)出ないという点ではとても重宝してる。

卵の殻は配管詰まるからやめた方がいい

>>1083さん
不動産表記の基準より、誰かが実際に歩いてみた感想の方が断然参考になるので意味あると思いますよ。

>>1088 匿名さん
歩いてみた感想じゃなくて徒歩距離の話をしてるんですけどね。しかもアップダウンがあったり踏切があったりという実際の所要時間に影響する情報があるならともかく、単に長くて大変でしたとかそんなクソ情報いらないから

購入を決めた際の、最終的な要因は何ですか？ちなみに、最終的に排除した否定的な要因はありましたか？

実は、私の家族でもほぼ購入を決めたのですが、家族の「衣、食、住、職（場）、教（育）と（将来の）老（後）」の全てを同じ場所でほぼ間に合わせることができるからです。羽田と成田空港のどちらかを利用する海外出張が多いですが、都内には行く機会はほぼありません。

>>1083 匿名さん

リプライ続けてらっしゃるみたいですが、結局、支離滅裂な理論なのを気付かれていない？

不毛な議論＝ベイフロントが海浜幕張から徒歩20分、かどうか、なので、もうよろしいのでは？

ベイパークに関する情報交換の場なので、スレッド枠が勿体ないです

>>1089さん
だから誰かが30分かかるって言ってるじゃん。
基準の徒歩何分なんて当てになんないよ。一番近い駅寄りのマンション敷地から改札じゃなくて駅舎の敷地までの距離だから。エントランスからホームまで＋何分かかるのよ。

>>1089 匿名さん
暇に任せてそういう文句をここに書くなら、まあ歩いてみなさいな
アップダウン＝埋立地での細かい高低差が知りたい？踏切？高架線路の京葉線以外が通ってるの、この地区に？
グーグルアースででもすぐ判るでしょ
文句言う前に自分で少し調べたら？

ん？駅の敷地から電車に乗れるの？

>>1089 匿名さん
「実際の所要時間に影響する情報」＝実際の情報、「単に長くて大変でした」＝実際の情報
となるので、仰っている論理が崩壊しています

そろそろこのへんで

この議論の発端者より

大体家を30分前に出れば目標とする電車に乗れるのかな。そういう実際生活する上での情報を知りたがっているのだと思いますよ。エレベーター待ちとかで朝は大変ですし。

ここって将来地下鉄通ったりとかないですよね 。。 駅が遠いなぁ

ベイフロントは早歩きで20分、のんびり歩いて30分ということで納得してください

うーん
現実として駅遠ですよね
健康のためには良いかもしれませんが資産価値としては、、、

ベイフロントの話はどうでもいい
しつこい

ところで購入を決めた方、高い管理費はどう折り合いをつけた感じですか。
永久的に払い続ける高いランニングコスト、、、
都内の湾岸タワーマンションよりも高いって、、、

２０年、３０年先のことは考えてないんじゃないですか。

売りたくても駅からの距離、高い維持費、供給過多により売れず

維持費貧乏な老後です・・・

いや、シンプルに家計に余裕があるんでしょ。

>>1101 マンション検討中さん

都内&千葉の中古免震タワマンの管理費＆修繕費をいくつか見ましたが、ここが突出して高いとゆーことはないとおもいます。

私が検索した20から30件程度、70㎡台の物件、東京＆千葉で管理費は8000〜26000円、中央値は16000円位。
修繕費は中古なんですが、築10年超程度で1万円強位です。
いずれもHPで眺めた程度でちゃんとデータは取ってないのであしからず。

後、ここの物件ですが、前のコメントで70㎡、管理費2万円、修繕費1万円、て数値が一人歩きしているように思えるのですが、実際はもう少し安いです。資料は自宅なので、誰か正確な費用を書いて頂ければと思いますが、管理費は19000円程度、修繕費は8150円程度だったと思います。

認識違いであればすいません。

けど、結局はある程度のキャッシュアウトを想定した上で、出せるか、出したくないか、だけだと思います。

余裕で出せる人が買えば良いじゃないですか。

築16年のシータワーと比べても管理費が高いと思う。
コンシェルジュなんて余計なサービスが付いているからか?

>>1104 マンション検討中さん

管理費約2万、修繕費約1万であってるじゃん。
一人歩きしてると指摘するほどの差じゃなくないか？

>>1106 マンション検討中さん
コンシェルジュを余計なサービスと思うような層が買うマンションではないでしょうに。

>>1104 マンション検討中さん

同等の共有部や設備のマンションで調べてますか？

平均値にはカフェやラウンジ、ジム、24時間コンシェルジュなどここよりもサービスが充実してるマンションも含まれてますよね。

管理するサービスが少ない割に高いということです。
ここの管理費は都内の充実しすぎるタワマンと同じ管理費を取ってることに疑問です。
何に使われているのか。

余裕で買える世帯と見栄張ってパツパツのローンで苦しむ世帯の間で間違いなくマンションカーストが生まれるでしょうね。

200程度のタワマンでもカーストとか出来るもんなの？

>>1098さん
一晩考えてこの程度の負け惜しみな言葉しか思いつきませんでしたか（笑）
さっさと尻尾巻いて逃亡して下さいね

もう値段は決定時に大して下がらないもんなんでしょうか 詳しい人教えて下さい

人それぞれだと思いますが低層階(10以下)の景色…笑
前に他の建物建てたせいで、何も見えないところありますねw

あと高層階のエレベーター能力足りてます？あの数だと朝とかエレベーター渋滞が…

>>1108 匿名さん

余計じゃないと言うなら、どんな便利なサービスを受けれるんだよ。

角部屋の値段って全然下がりませんね。最後までこの価格ですかねー

希望住戸のアンケートを取って人気が特定の部屋に偏らないように価格調整して、販売価格を発表して販売開始ってのがパターン。調整で部屋ごとに上げたり下げたりする。全体的に下がったら人気がなかったということ。

とゆーことは、あの高い角部屋でも希望して買える人がたくさんいるってことですよね。
すごいですね。うらやましー

>>1101 マンション検討中さん
同程度の設備・仕様であるならば、東京よりも少し値が下がっていい筈、と思うのですが、分譲価格（まだ良しとも出来る？として）や管理費などのその他の値付けは、どなたかが前に示唆された様に「デベ側が『この値段で売れる！』と見込んだ最高値」なのでしょうか？
この点をMR営業さんに訊いてこられた方が居れば教えて下さい
まあ、でも、訊いても上手くはぐらかされて終わり？
または納得・合点の行く説明があると更に検討時のよい参考になりそうな気がするのですが…

最近は人件費や鋼材価格の高騰で人気がなくても高い価格で販売せざるを得なくて、売れ残りってパターンもあるけどね。

価格はそう決まるんですねありがとうございます。1回目の販売で全部屋売り切れたり抽選になるくらい検討してる人いるんでしょうかね。全然想像つかないです。

期分け販売ってアンケート集めて売れる見込みの分だけ販売して、○期即日完売と次の期で宣伝する。完売ってお約束というか売る側の演出。

1期で判断できる人気のバロメーターは、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しにってのはその後、苦戦するパターン。

価格調整の話は、以前、NHKでマンション販売の舞台裏みたいな番組でやっていた。

ちなみに営業に聞いても本当のことは言わないでしょ。彼らは少しでも高く売り抜けようと頑張ってるわけだし。

価格下げさせるとしたら、みんなで希望住戸アンケート出さない作戦するとかかな。

よく分かりましたありがとうございます。一期の販売終わってみないとどの位人気ある物件なのか分からなそうですね。

>>1114 名無しさん

私も思いました。
恐らく、高層階専用のＥＶは２機しかないように思います。下層階は４機使えて、全部で6機でしょうか。
朝、来ない、来ても各階で止まる…とイライラするのは間違いないでしょうね。

昨日、今日は三井さんがお休みだからか、
板が購入検討者からの真っ当な意見交換でいいですね。

いつもなら売り手側の苦しい言い訳、批判がありますけど。

ところで南側の眺望ってどうですかね？
やっぱり高層階でも後から立つマンションに視界は遮られるのでしょうか。

>>1125 マンション検討中さん

エレベーターは低層、高層ともに3台です。

高層階のところで、低層エレベーターの位置にトランクルームが置かれます。

高層エレベーターのうちの一台はゴミ収集と兼用になるそうです。

大体、70世帯に一台の配分なので、少な過ぎるとゆーことは無いようです。

>>1127 マンション検討中さん

マンマニさんの情報だと

低層　3台
高層　2台（内1台は非常用、ただし非常時以外は高層専用）

その他ゴミ収集用、駐車場が各1台

でしたよ。

つまり

低層3台
高層2台

ゴミ収集用は別にあり

が正解かと。

>>1128 匿名さん

ホントですか？

私も最初、高層が二台かと思い、営業に尋ねたのですが、、、ゴミ収集用 兼 高層用が一台あり、合計3台と言われました。

で、ゴミと一緒にエレベーターに乗るのは嫌だといったら、ゴミの収集はエレベーターの利用頻度が少ない時に行いますと。

もう一度、確認してみます。

>>1129 マンション検討中さん

マンマニさんに直接ご相談した際にもお話されていたので間違いないと思いますが

低層3台
高層2台

ゴミ収集用1台

で間違いないと思いますが一応確認されたほうがいいですよね。

たしかマンマニさんもゴミ収集用は高層階を兼ねるとおっしゃっていた気がするので正解は

低層用3台
高層用2台＋ゴミ収集用1台

かもしれません。

私達が低層階購入のため低層のことを聞くばかりでしたので営業担当にご確認してみてください。

まとめると

低層用3台
高層用3台（内1台は非常用を兼ねる　内1台は管理用を兼ねる）

が正解みたいですね。
ごみ収集に多くみて1時間かかるとすると高層階は24時間の内1時間が2台運用になるというわけですか。多くはないけど少なくはない台数では。タワーマンションとしては多いほうかも。

ここも上から降りてくるエレベーターを低層階の人が止めると高層階を買えなかった貧乏人が止めるなよとか思われるんですかね。
豊洲のタワマンではマンションカーストで上から降りてくる2億ション以上階からのエレベーターがある時は止めちゃいけない暗黙のルールがあったんですよね。

どなたかBー2街区の建設が1年遅れた理由を営業から聞いた人いますか？
自分で聞けば良いのですが、聞きそびれてしまったので、、、

どーなんですかねー？
結局、どんな方が住むのかによるのでは？？

とは言え、ここは最高でも9000万で、億ションはないですからね。

暗黙のルール（笑）

ここ高いって言うけど、1億を超える部屋は無いんだよね。パークタワーやシータワーは億超えはあったようだから、皆が言うほどじゃないのでは?

専有面積

シータワー　150.81㎡
パークタワー173.06㎡

◆TVドラマや旅番組のイメージとは大違い！

　各メディアが取り上げるような「人気スポットに住んでみたい」と浮かれた気持ちで引っ越したら、生活に不便。快適なイメージとは、かけ離れた地獄のような街はどこなのか。今回、匿名を条件に答えてくれた不動産コンサルタントのA氏に「住んだら地獄な街」の特徴を聞いてみると、

「①生活に必要最低限な商業施設が少なく、夜も暗く活気がない。②不動産の資産価値が落ちる可能性が高い。③災害発生時のリスクが大きい」の3点を挙げてくれた。

　そのうえで、ランキングをSPA！編集部で作成（※下記参照）。

　千葉県からは海浜幕張がランクインした。

「住宅地のコンビニは2軒のみで、どちらも23時に閉まるので不便。週末は路駐がひどいです」（幕張在住歴27年・女性）と不満の声が。

　人気に釣られて住めば、とんだ地獄が待っている。

＜住んだら地獄な街ランキング＞

1位　谷中……夜は早く、店がほぼ閉まって真っ暗

2位　鎌倉……尋常じゃない車渋滞に地元民は困惑

3位　春日部……若者は市外で遊ぶため、老人ばかり

4位　白金高輪……夜は早く、人通りも少ない

5位　幕張……治安は悪くないが、迷惑な路駐だらけ

― 首都圏［ヤバい街］ランキング ―

日刊SPA！

皆で一期をボイコットすれば、三井も現実と向き合うでしょう。
そもそも住むのがまだだいぶ先なのに一期で契約する人なんているのかねぇ、、

>>1139 マンション検討中さん

このランキングの調査はいつ時点のものですかね？

10年くらい前に谷根千に住んでて今も用事で足を運びますが、確かに10年前はそんな感じでしたけど、ここ数年で結構、変わってきていて、夜遅くまでやってる店も増えてきてます。

>>1140 匿名さん
第1期ボイコット決めて、とりあえず都内の賃貸続行を決めました。
坪160万、管理費平米あたり170円になるくらい人気が無いといいなあ。
流石にそれは無理だろうけど。
210万、270円の値付けはないわー。そこまでの価値はないわ。

思い起こせば2008年なら、勝どきのタワーが（当時日本一の階数のtokyo towersですら）坪160万で買えたのに、今は倍くらいする。
結果、幕張徒歩15分でもこの値段。
人口減ったら2008年はたったの9年前。不動産相場なんて10年もあれば激変する。怖いわ。
とりあえず一期は様子見しますわ。

基本大手は期毎に平均坪単価レベルで価格を変えることはしないよ。すみふを除くと。

なので一期の値付けって重要。

>>1131 匿名さん

どちらにせよ、高層階行きの１台はゴミと一緒のエレベーターを使うっていうことですね。

ゴミの臭いって結構残るんですよね…
特に夏場とかヒドい。
衛生的にも心配。

管理費、修繕費は入居後に総会やら何やらで
変えればいいと思うよ。
相当もめるけど。

>>1142 マンション検討中さん
安くなれば住みたいと思う人がいる以上はマンションの価格は下がらないのですよ。

>>1145 匿名さん

機械式駐車場があるだけでもなく、部屋も広いわけでもない、ここまで管理費が高い理由は何でだろう？

>>1144 マンション検討中さん

生ゴミの匂いについてはディスポーザーがあり、毎日回収するみたいなので、それなりに抑制されるとは思いますが、、これも住人の心がけ次第ですかね？

ゴミ回収と高層階エレベーターが兼用になるのは仕方が無いかと。別にするとさらに管理費上がりますからね。

管理費が高い要因

各階にあるゴミステーションからのゴミ回収費
コンシェルジュサービス
物件価格が高いから
保育所施設があるから？
駐車場のエレベーター

どなたかベイタウンからの移住を決めた方、おられますか？

もし可能であれば、パーク・タワーズの購入に際して、ネガティブなでありながら、排除の
要因にならなかったことがりましたら、是非、教えてください。

>>1151 ベイタウンからさん

参考になるかわかりませんが一応ベイタウンからの住み替えなのでお返事いたします。

うちは近居です。子供が巣立って部屋を持て余しています。

親世代（私たちです）→ベイタウンからの買い替えでベイパーク2LDK
戸世代→都内賃貸からベイパーク3LDK

を予定しています。

気に入ったところは棟同士が離れているため囲まれ具合がベイタウンほどないところです。

>>1142 マンション検討中さん
第１期でボイコット…おもしろい考えですね！
たしかに第１期は博打なところあるし、修繕積立とか計画が決まってないのに資金だけは決まっているという計画性の低さ…。
捉え方は人それぞれだけど、どうなんだろうなと不安になります。

バスがあるっていっても、第１期塔は朝とか最後にバスに乗るので将来的に他の塔ができて満員で乗れません！ってことになりそう。
本当考え方って色々ありますね。

長期修繕計画って契約前の重要事項として説明される。重要事項説明書って冊子として印刷されているから、その準備期間を含めてすでに決まってないとおかしい。説明できないはずはないんだけどね。

>>1149 マンション検討中さん
ご教示有難うございます
納得できるようなそうでない様な…
他物件との比較でも、ベイパークはこれで妥当なんでしょうか？ 自分で調べ切っておらず心苦しいのですが、是非また教えて下さい

価格と間取りが公式で更新されましたが、
なんか変な感じが、、苦笑
この間取りで4990万円みたいになってます。。
きっと間違いだと思うけど、期待はこの間違い
くらいの価格と間取りなんだよなあ。

>>1156 マンション検討中さん

みました。
これマジなんですかね？
うちの希望で400万くらい下がってますね。

正直これでも高いのでは。
規模が大きいだけに失敗は許されないでしょうし。

>>1159 マンション検討中さん

どれだけ安く買おうとしてるんだよ。

>>1158 ベイタウンからさん
高齢者住宅を誤解されてる方もいるかと思いますが、ベイパークにできるのは高齢者向賃貸住宅です！
老人ホームと全然違うので、ご注意を！

若葉地区に資産価値はありますか。
東京駅から電車で40分、徒歩15分　毎日の通勤は大変。
都内の物件には負けますな。

まあ、誰も都心部と張り合おうとはしてないでしょ。

>>1162 匿名さん

ですね。

都心マンション、70㎡8000万円　車無しで生活するか、
このマンションで100㎡、車有りで生活するか、価値観様々だと思いますよ。

もちろん、都心マンションは都内通勤通学先が多数あるのでその分資産価値も高いでしょうし

>>1160
中古で売れるような物件じゃないでしょ。

>>1165 マンション検討中さん
100平米を買える人は車有り生活も出来るでしょうが、大多数の部屋では駐車場も抽選になります。
MRで聞きましたが、購入検討者の8割（以上？）は車所持希望されているそう。対して、駐車場は戸数の7割。

都内じゃないのに車を諦めないといけない世帯も出てくるでしょう。

モデルルームのアンケートで駐車場利用の有無を記入させられるけど、聞かないと結果を教えてくれないんだよね。駐車場必須の人は、契約前にアンケートの結果を聞いて判断。

駐車場の抽選って契約の後だから、駐車場外れたからといって解約しようとしたら買主事由となって手付金没収。

>>1168 匿名さん
この物件で車なしで生活できます？
二台希望も難しいですか？

そんなに車必須な生活してるのか？

老後の生活を考えたら車が無くても生活出来るところでないと後悔すると思う。
そういった視点で、海浜幕張エリアはどうなのだろう？

認知症対策で高齢者の免許って、更新期間が短くなったし、認知機能試験や講習も増えてハードル高くなってる。アクセルの踏み間違い防止機能が付いてない車は禁止ってのも検討されてるらしい。年取ったら、車無くても生活できるってのが無難だろうね。

こないだ親が一時停止違反で捕まったら、認知機能試験受けないと免許停止にするって通知が着てびっくりした。半年前に免許更新して認知機能試験受けてるのに。

>>1170 匿名さん
ここは車ないとキツくないですか？
都心の徒歩5分ならまだしも‥
今家族で2台なので近隣のパーキングもなければ厳しいですね。

>>1173 匿名さん

では検討から外すしかないですね。

MR行って来ました 販売開始が11月下旬って事は、まずまず人気なんでしょうか しかし、『まさかこの辺が人気なんだ？』っていう列に人気集中している様で、既に抽選必至との情報でした

どなたが書かれていましてが、確かに富士山ビューは、富士山丸見え、ではなく、ごく高層階でないとだいぶアパホテルが邪魔していて、ちょっとがっかりになりそうです

熱換気システムの件を訊き忘れて来たので、どなたか情報持ってらしたら教えてくださいませ

>>1154 匿名さん
因みに、長期修繕計画、ちゃんと出来てました

大凡そちゃんと考えてるんだなーとは感じましたが、高いなー、と思うのには変わりはないトコロですが…

配売開始って現時点では予定。見込み客が集まらずにずるずる遅れるなんてこともよくあるパターン。

あと、早期来場者をあまり待たせるわけにもいかないから見切り発車なんてこともある。それだと総戸数に対する販売戸数が少なかったりする。小出しにパラパラだと、苦戦するよ。

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、売れ行きの判断は重要。といって一期だと判断は難しい。コメントしてる人もいるけど、見極めるためには一期はパスするって作戦もある。

パスするのは勝手だが、条件のいい部屋は確実に無くなっていくよ。
それでも構わないならいいけど。

条件のいい部屋から売ると、最後に売りにくい部屋が残って苦戦するから適当に割り振る。少なくともパンダ部屋は各期に用意するよ。

それに戸数が多いから一期で大部分を売り切るなんて無理でしょ。

とりあえず登録だけしておいて、契約直前まで状況を見るって手もある。契約するまではいつでもノーペナルティで降りられる。

>>1177 匿名さん
嘘か誠か判りませんが、今のところ一期でだいたい全住戸の半分くらいが埋まりそうって云われました それが好調なのか不調なのか素人なので判りませんです
値付けがされていない部屋は一期では売る予定がないと見ていいのでしょうか
とすると、ある列がどっさり価格掲載なしなので、そういうものなのかなーと

一列ごっそり販売対象外って、余程不人気な間取りだね。

1期だけで半分の250戸が埋まりそうって相当好調じゃないですか？
逆に売り主からすれば値付けに失敗した（安すぎた）とも言えますが

期分け販売て１期が一番売れてその後じり貧ってのがパターンだから、一期で半分くらい売り出せないと後がきついよ。それから、アンケート出しても購入しないって人も出てくる。そういったことも実際に販売しないとわからない。

>逆に売り主からすれば値付けに失敗した（安すぎた）とも言えますが

この論理ってすみふぐらい。それにJVって期間限定だから売り切る戦略でしょ。

一期で半分も売れるわけない。

ベイタウン内の某タワマンでは、3期に渡って販売されたが、1期で70%、2期と3期でそれぞれ15%づつ販売していたので、1期で半分も売れないとは言えないはず。

一期で半分なら好調と言う方がいますが、他の見方では4000戸に対して250戸で16分の1になります。
超大規模は難しいですねぇ。

あれだけネガの出たベイフロントも、入居時には完売で今や1、2割増しで中古販売されてる。

相場値上がりしてるタイミングでもここも普通に売れんだろうね。

ネットのネガって結局嫉妬がほとんどな感じですね。

ベイフロントは販売時から安いって掲示板で言われてたと思ったけど
駅から遠いのはその通りだたけど

マンマニさんによると、坪単価は200万円を切るようです！190万円台ですかね。

>>1190 マンコミュファンさん
記事読むと200弱って書いてあるので210くらい？高くはないですね。

>>1191 匿名さん
いや、だから200弱ですって。。

これ以上、安くなると困る

間取りによって床暖がついていたりいなかったりするように見えますが部屋によってオプションになるということかな？

ありがとうございます。ご忠告ありがとうございます。

野村不動産のオウカスのようですが、両親は我々とあくまでも同居を前提です。
しかし、将来的に介護が必要になった場合、タワーマンションでとはいかないので、そのための善後策です。

ここも免震で天井高260あってディスポーザーあるタワーなんだから坪単価200切ってくれば相当割安でしょ。ここ1〜2年で首都圏でこれより安く同スペックのタワマンなんてないでしょ。

>>1177 匿名さん
すいませんが勉強のため教えてください。
竣工時点で未販売住戸があった場合のデメリットとはなんでしょうか？

固定資産税が40万円/年ぐらい(減税期間終了後)になるそうですが、海浜幕張って
こんなものでしょうか？
これまで賃貸暮らしだったので、相場がよくわからないのですが、、、

>>1198 マンション検討中さん

そんなにしないですよ。

>1198

どの部屋で？　でも、一番広い部屋でもそこまでしないと思うけど。