物件概要 |
所在地 |
千葉県千葉市美浜区若葉3丁目1-18、1-19(地番) |
交通 |
京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩15分 総武線 「幕張」駅 徒歩25分 (※徒歩分数は B-7街区:高層棟:メインエントランスからのものとなります。)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
497戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階建(タワー棟) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年12月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社 [売主]野村不動産株式会社 [売主・販売代理]三菱地所レジデンス株式会社 [売主]伊藤忠都市開発株式会社 [売主]東方地所株式会社 [売主]株式会社富士見地所 [売主]袖ヶ浦興業株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社 [販売代理]伊藤忠ハウジング株式会社
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施工会社 |
株式会社熊谷組 |
管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
幕張ベイパーク クロスタワー&レジデンス口コミ掲示板・評判
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1401
匿名さん
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1402
匿名
>>1401 匿名さん
抽選権ない部屋を買う方はそもそも車を所有しないシングル、ディンクスの方が買うので難民ではないでしょ。
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1403
名無し
>>1401 匿名さん
そうですね。まぁ、そこの部屋を購入する場合は、駐車場の確保は厳しいことを事前に知っておく必要がありますね。
ただ、個人的には463戸で、8割もいかないのでは?と思ってますが。ここはベイタウンから移り住むには、ちと高く見えてしまうので、購買力はあっても、二の足踏むひと多いかも。都内からの移り住みがメインになれば車持たない人が多くなる可能性があります。私の周りにはペーパーかなりおおいですから。
で、どっちも伸びなければ、販売自体が苦戦必至ですね。
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1404
名無し
で、竣工で部屋が埋まらなければ、抽選劣位の部屋に抽選権がまわってきますね。ギャンブル要素高いね。笑
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1405
マンション検討中さん
ここの管理費が高い要因について考えて見たのですが、24時間有人管理がめちゃくちゃ高いのではないかと考えました。
前提は2人体制。ただし昼間はコンシェルジュが兼任。
時給1500円×24時間×2人=72000円/日
72000円×30日=2,160,000/月 (人件費)
警備会社の請負は、とある資料によると人件費の2倍から2.3倍だそうなので、マックスをとると約500万円/月。一戸あたり平均で1万円の管理費増加要因と計算されます。
まぁ、実際はこれよりも安いとは思いますけど。
どうですかね?
誰か教えてくださいまし。
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1406
匿名さん
>1405
机上の空論をしていないで管理計画確認すればいいだけ。管理費はみんな気にするけどその前提となる管理計画って要求しないと出てこないんだよね。
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1407
マンション検討中さん
>>1406 匿名さん
そりゃそーだ。
管理計画は正式に決まるまで見ることが出来ず、それは竣工の時期になるということらしいですけど。管理説明会ではそう言われました。
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1408
電気自動車
>>1393 匿名さん
返信、ありがとうございました。
ベイパークの自走式駐車場の中で、一階の平面の場所、一階の屋根の下の場所、入口に近い場所が候補ですが、電気自動車用の充電器はない
らしいです。
そのために、将来的にどこにしておいたら良いかを迷っています。
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1409
匿名さん
>1407
初年度の管理計画は入居直前だろうけど、管理費の算出根拠としてそれなりの精度のある管理計画(案)は作成しているはず。それを提示しないとしたらボッタクリな計画(案)で見せられるものではないとか(笑)。
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1410
マンション検討中さん
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1411
住民板ユーザーさん3
タワー用の駐輪場は駐車場の下なんですね。タワーの中がよかった。というか駐輪場のスペースを駐輪場にしてタワーの一階に駐輪スペースを作ればよかったと思う。
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1412
マンション検討中さん
雨風はしのげるが、毎日地下から自転車を押して歩くのは辛くなりそう。特にご老人にはね。
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1413
マンコミュファンさん
ここの検討者で、船橋塚田駅近くのAGCテクノグラス跡地再開発物件を検討している方はいますか?
土地は大和ハウスが落札したらしいですが、物件情報はまだでてきてません。
小学校と保育施設と商業施設が隣接地にできるらしく、価格もここよりは安いだろうから気になっています。
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1414
マンション検討中さん
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1415
マンション検討中さん
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1416
マンション検討中さん
内野。。とゆーのかな?
申し込みした身としては、希望の部屋が買えたらそれで良いですね。。
人気が無くても、私としては、わかってないなぁと思うだけ。職業柄、他人の既成概念ほど当てにならないものは無いと思ってる。大事なのは自分の感性のみ♩
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1417
名無しさん
>>1416 マンション検討中さん
私も同意。私の知りうる限りでは、売却時の価値とか言っている人ほど、実際は売却しないままとゆーのも
多い
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1418
名無しさん
>>1416 マンション検討中さん
どの家買うかも、株式投資と同じで、条件が良ければセオリー通りに価格が上がるとは限らない。
そこには売り買いする人の思惑が介在するから。 駅近とか都心とか条件の良いものは、
確かに上がる確率も高いが、株でいうと誰もが欲しがる大企業の株を買うようなもの。
でも、大企業の株を買えば必ず儲かるわけじゃない。 結局はタイミングとか流れ、
いわゆる相場を見れる人が勝って、見れない人が負けるだけだとおもいます。
私は株式投資をやって、こういう相場観的な才能が無く、向いてないので、
身の丈にあった、自分が気に入った物件を買うべきだとしみじみ思います
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1419
マンション検討中さん
駅直結のマンションでもない限り値上がりしないから、一生住むつもりで買えば問題ないだろう。
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1420
匿名さん
初めて買う人は一生住むつもりで買うからと言いますが
アドバイスする人は売る時のことを考えろと言います。
転勤、出産、死別、親の介護・・全くライフイベントがない人なら前者で
いいと思いますが、そんな人は果たしてどのくらいいるのでしょうか
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1421
マンション検討中さん
>>1420 匿名さん
一生住む全体の方も、リセールの可能性を全否定しているわけでは無いとおもいますよ。
しかし、別に値上がりを期待しているわけではなく、そこそこの不動産流動性があれば良い事だとおもいます。その点、ここはベイタウンも含めてかなりマンション供給が多く、一大ベッドタウンであるとともに、不動産取引もそれなりに行われています。
リセールバリューについても相場観は人それぞれですが、そこそこの流動性があれば、早々に大崩れすることもないとおもいます。
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1422
マンション検討中さん
子どもが小さいときは千葉でもいいけど大きくなるとみんな東京に引っ越すね
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1423
住民板ユーザーさん3
>>1422 マンション検討中さん
別にそんなことないと思うけど。むしろ子供が大きくなって手狭になって郊外マンションか戸建のパターンが多いと思うよ。
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1424
マンション掲示板さん
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1425
マンション検討中さん
>>1423 住民板ユーザーさん3さん
子供が大きくなって巣立ってしまったら、老後に都内に戻る選択肢はあるかもですよね。
超郊外で子供が近くに住んでいないと、老人が生活していくのは大変です。
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1426
匿名さん
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1427
マンション検討中さん
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1428
匿名さん
明日の「インテリア相談会」に行かれる予定の方はいますか?
ほぼ無意味な訪問とは判っていつつ、モノは勉強のつもりでいるものです
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1429
通りがかりさん
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1430
マンション検討中さん
相談会に行きませんが、
営業さんからアンケートの状況などがきけそうですよね。
どれだけ申し込みはいってるのだろーか??
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1431
匿名さん
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1432
匿名さん
私も行く予定です。
参考になればいいと思ってます。
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1433
匿名さん
天気がよいですね。こんな日は高層階からの眺めは最高でしょうね。
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1434
マンション掲示板さん
私はこの前、台風が接近した時にMRに行ってきましたが、海が見える方向である西部屋に感心があります。ただ、海までの距離もあるし、竣工して30階以上層から眺望がどのようにみえてくるのかがきになります。
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1435
マンション検討中さん
>>1434 マンション掲示板さん
MRで該当部屋からの風景シミュレーション見せてもらえますよ。
もし、見てなかったら、改めてMRで見せてもらった方が分かりやすいとおもいます。
まぁ、敢えて言えば30階でも海は遠いです。当たり前ですけど。笑
で、海に至るまでにアパホテルや、ここで次に建設予定のタワマンなど、多少、視界が遮られますが、特に問題視するレベルではないとおもいます。
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1436
匿名さん
千葉日報によるとJRは海浜幕張駅を改良する意思は全くなさそうだ。改札増やしてくんねぇかなぁ
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1437
マンション検討中さん
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1438
マンション検討中さん
全体的にどの程度の希望が入ってるんですかねー
倍率付いている部屋もあると営業は言ってましたが
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1439
匿名さん
>>1438 マンション検討中さん
第1期で150-200戸が埋まりそう、と先日、担当の営業さんから云われてきました
云われた数字が本当なら結構な倍率になっている列もありましたね
申し込みの状況によっては、第1期では売出し予定のない部屋を開ける事になるかも、とも聞きました
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1440
マンション検討中さん
この前、営業の方から電話があり、希望の部屋については一倍を守ってます。と言われましたが、アンケート期間も終わりましたし、これって安心して良いのかな??
まぁ、今週末、また呼び出しされてるんでMRに行きますがね。。
なんか緊張する。
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1441
匿名さん
情報ありがとうございます。
営業の話が本当だとすると、第一期でそこそこ売れそうですねー
角部屋とか結構高いお値段ですけど、帰る人がいっぱいいるんですかね・・
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1442
匿名さん
好評につき、アンケート期間延長! というチラシがこの前の土日に郵便で来てました。まだ油断は禁物ですかねー
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1443
マンション検討中さん
>>1442 匿名さん
よ、、、余計なことを。笑
とゆーか、それって好評ではなくて実は不評なのでは?と穿った見方をしてみる。。
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1444
匿名さん
本当に一期で200捌けたらこのご時世まぁまぁ好調なんじゃないんですか。
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1445
匿名さん
>1440
重ならないように調整できるってことは人気がないって言っているようなもの。人気で倍率が付くような物件だと調整自体意味ない。
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1446
匿名さん
好評につき○○ってのはまず、その逆の状態。見込み客が集まってたらさっさと販売開始する。アンケート出してくれた人を待たすことになるでしょ。
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1447
匿名さん
以前要望書を出した物件で、登録した段階では倍率が付いてないことを営業に確認してたんだけど、ふたを開けたら4倍も倍率が付いて落選。
登録期間の1週間でそんなに駆け込みがあるとは思えないから、騙されたのだと気が付いた。
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1448
匿名さん
>>1447 匿名さん
2倍でも半分は外れるから、不自然に見える嘘をついてまで倍率を偽るメリットはなさそうだけど。本当にたまたまじゃないの?
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1449
匿名さん
不動産の営業なんて千三つやなんて揶揄される職業。書面で確認した以外の口頭だけの話を真に受けたのが間違い。
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1450
教えてください。
>>1441 匿名さん
SW の 106pt の19階以上は案外埋まっていました。19階と30階のスカイラウンジの間では、どこがおすすめでしょうか?
ご教示よろしくお願い申し上げます。
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1451
マンション検討中さん
>>1450 教えてください。さん
SWの106が案外埋まっていた、というのはMRで確認されたのでしょうか??もうバラの花ってついているのかな??
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1452
マンション検討中さん
駐車場は優先住戸以外は抽選で、はずれた場合外部で探すことになりますが
近隣(高架下は満車で開く予定がないとのこと)で探してみましたが
なかなかありません。
そこで皆さんに提案なんですが、抽選で外れた場合、ほかの街区の空いてる場所
を暫定的でもいいので月極有料駐車場として利用できるよう契約の前に要望を出しませんか
意見が多いほど真剣に売主も検討すると思います。
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1453
マンション検討中さん
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1454
マンション検討中さん
>>1452 マンション検討中さん
ここの開発区の2つ向こうのエリアには、マンション建設が始まるまでバーベキュー場にするらしいですよね。ならば専用駐車場もできるし、その一角を契約駐車場にすることは可能かもしれないですよね。
ただ、ここは取り敢えず竣工時点で売り切れるかどうかもわかりませんし。販売が7割から8割くらいならば、恐らく殆どの人が駐車場ゲットできますから、、まずは第1期の売れ行き見てからですよね。
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1455
教えてください。
>>1451 マンション検討中さん
もちろん確定はしていませんが、希望者が多いということをしっかりと確認しました。ですので、抽選に外れた場合にどこに行けば良いかを考えてる状況です。
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1456
マンション検討中さん
>>1455 教えてください。さん
106狙っているならば、少なくとも四隅のお部屋のうちのどれかですよね。高層階が希望となると眺望も重視してますよね。ですと北西あたりが対象でしょうか。前出のコメントですと、今回販売予定のない部屋も状況次第で販売する可能性があろそうですので、交渉の余地はあるかもしれません。
南向きは開発が進めば眺望が抜けませんし、東は眺望が邪魔される懸念はないものの、眺めはつまらないかもです。
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1457
教えてください。
>>1456 マンション検討中さん
ご教示頂きありがとうございます。一番眺望が良い30階以上のスカイラウンジの上の方が、抽選に漏れて、下の階に降りてくる可能性を懸念しております。いずれにせよ、抽選で当選したいものです。
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1458
マンション検討中さん
第一期、やはり思ったより集まらなかったようです。
アンケート期間2週間も延長ですしね・・・
人気の部屋でも2倍程度、最上階はそこそこ倍率あるみたいですけど。
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1459
マンション検討中さん
好評につき要望書延長ってのは一般的に逆ですからね。
やっぱりローンは組めても、高い維持費を払える人は少ないんでしょうね。
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1460
マンション検討中さん
ちゃんと10年後も返済ローンとは別に管理費+修繕費約5万、
駐車場もなら約7万くらい払える人に住んでほしい。
10年後に修繕計画では修繕費2倍以上に上がるからね。
買っておいて、後で払えないとか勘弁してほしいわ。
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1461
マンション検討中さん
>>1453
駐車場が必要な人もいるけどいらない人もいます。
それと同じで保育園が必要な人もいます。
我が家がそう。
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1462
マンション検討中さん
>>1458
人気の部屋ってやっぱり西向き??
富士山、ちょうどアパタワーで隠れて見えないでしょ。
しかもZOZOパークのナイターが夜もこうこうと光ってて眩しいし。
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1463
マンション検討中さん
>>1460 マンション検討中さん
修繕計画ってちゃんと示されていないのでは?2倍以上とゆーのは、どこからの情報ですか?
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1464
匿名さん
>>1461 マンション検討中さん
駐車場は敷地内にないとかなり困るけど保育園はそんなことないよね。他にあるんだから。
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1465
マンション検討中さん
>>1464 匿名さん
この手の大型案件は、保育園併設じゃないと、自治体の建築許可が下りないのではないのかな?記憶違いならすいません。
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1466
匿名さん
>1464
逆だよ。保育施設を設置すると容積率とか緩和処置を受けられる。それで利益を受けるのは部屋数を増やせる売り主。
で、緩和処置を受けたとき問題なのは保育施設が撤退する場合。既存不適格になっちゃう。なので条件は確認しておかないと。
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1467
匿名さん
>>1466 匿名さん
若葉地区の容積率は保育園とは関係なく300と昔から決まっています。保育園とは関係ない。撤退で既存不適格なら大問題だよ、そんなわけない笑
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1468
マンション検討中さん
>>1467 匿名さん
なるほど、私がここではない別のデベロッパーの営業から間違った説明されてたのは分かりました。笑
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1469
マンション検討中さん
>>1463 マンション検討中さん
修繕計画はありますよ。
営業に軽く聞くと、まだ決まってませんと言われると思いますが、
案としては出来てるでしょと詰め寄ると、ちゃんと説明してくれます。
私が確認したところ、5年単位でいくらづつ上がるか、ちゃんと説明してもらいました。
1460さんのおっしゃる通り、20年目以降は修繕費で3万円は越えます。(70平米台で)
管理費と合わせて5万円以上はかかりますので、1460さんの情報は正しいと思います。
是非営業に確認して見てください。
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1470
マンション検討中さん
>>1468 マンション検討中さん
営業の話を聞くと、土地を千葉県から購入する条件として、色々と注文を付けられている
ようです。保育園なんかもその条件位入っているかもしれませんね。
私が聞いたのは、まちづくりに当たって、お店とか病院とか入れろと言われている
とのことでした
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1471
匿名
将来、ランニングコストがバカ高くなるマンションってどうなのかと思う。
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1472
マンション検討中さん
>>1455 教えてください。さん
106のような高額の部屋が簡単に埋まるとはすごいですねー
営業からも角部屋は人気が高いと言われましたけど、
本当かなーと疑ってました、、、
でもこのような部屋を選ばれる方は、抽選に外れて下の階にいくよりは、
2棟目の47階建の 角部屋を狙うような気もしますねー
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1473
マンション検討中さん
>>1471 匿名さん
他のマンションも色々見ましたが、修繕費ははじめ安くても
結構上がりますよ。
金町のタワーマンションも同じぐらいのピッチで上がってました。
私も高いとは思いますが、現実はこんなものなのかなーと諦めモードです
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1474
匿名さん
タワマンの修繕積立の上昇カーブって大きんだけど、将来の未納リスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。販売時に公表する入居時の修繕積立を安く見せかけるって売る側の都合。つけを払うのは住民って構図。
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1475
匿名さん
中古の売り出し情報みると、ベイタウンのセントラルパークタワーとかシータワーとか維持費すごい安いよね。築15年くらいのやや小規模内廊下タワマンなのに管理費160円/m2、修繕費100円/m2くらいだったかな?何かやりくりの秘訣があるんでしょうかね。
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1476
マンション検討中さん
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1477
匿名さん
段階的値上げの計画だったのに、管理組合で値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。
中古を買うときは積立金のストックも要確認。
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1478
マンション検討中さん
管理費を減らして、その分を修繕費にまわすって事は出来ないのだろうか?
コンシェルジュなんて不要だと思うんだよね。
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1479
匿名さん
>>1478 マンション検討中さん
それは管理組合の仕事だけど最初にあるものをなくすのは合意形成に骨が折れるかもしれないですね。
修繕費の上昇カーブを避けるためには最初からフラットで高め(この規模のタワマンだど300円/m2近く?)の修繕費を設定する必要があるけど、中古で売り出すときに周りのマンションと比較してどう見ても割高になるから、売りづらくなる。
結局よく沖式なんかで言われているようにマンションは修繕費が上がる前に逃げ切るのが勝ちのババ抜きということだね。
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1480
匿名さん
1478さん
私も同感です。正直コンシェルジェなんていらないです。
そんな人はタワマン住むなといわれそうですが、タワマンには住みたいけど
最近はタワマンにはもれなくコンシェルジェがついてくる。 困ったもんです
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1481
マンション検討中さん
コンシェルジュを1人置くためのコストって、管理費1世帯あたり五百円程度ですよ。コンシェルジュをクビにしても、管理費はそれほど抑えられないです。で、いないと意外に物足りなさを感じそうですよね。ロビーのカウンターはあるのに、誰もいないとか。。
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1482
匿名
コンシェルジュがいることがマンションの資産価値にもなります。
コンシェルジュが不要と思うのであればこのマンションに住むことは向いていないですよ。管理組合運営後にコンシェルジュいらないなんて言い出したらかっこわるいです、
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1483
マンション検討中さん
コンシェルジュがいることでの住民が受けるサービスはどのようなものですか?
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1484
マンション検討中さん
>>1481 マンション検討中さん
500世帯あるから500円だと25万円の計算になるけど、そんなに安い人件費じゃないと思うよ。1000円から1500円は最低でもかかると思うよ。三井の取り分も含めてね。
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1485
匿名さん
都内の利便性を売りにしたマンションならコンシェルジュも良いけど、郊外の環境重視のマンションには似つかわしくないと思うな。試しに近隣のコンシェルジュ付きマンションの掲示板見るとすぐ辞めるだの、使えないだの、覇気がないだの怨嗟の声ばかりだし…
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1486
マンション検討中さん
都内、郊外を問わず、コンシェルジュは必要でしょうか?
そもそも、クリーニングとか宅急便とかの取り次ぎくらいのサービスくらいですよね?
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1487
マンション検討中さん
ここの管理費が高いのはコンシェルジュサービス、各階のゴミステーションからのゴミ回収にお金がかかるからでしょうね。セントラルパークのタワマンでは、こういうサービスはなさそうなので。
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1488
マンション検討中さん
てか最初にコンシェルジュが配置されることが示されているので、それが気に入らなければ買わなきゃいいのに。理由はともあれコンシェルジュが欲しいと思っている人もいるわけだし。。
そもそも、この規模のマンションには大抵いるでしょ。
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1489
匿名さん
住民の収入レベルとその住民が求めるサービスレベルの兼ね合いから、物件の平均坪単価と管理費の平米単価を合わせるのが適正と言われます。ここば坪平均200弱という話だから過剰サービスじゃないのかなぁ
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1490
マンション検討中さん
>>1489 匿名さん
その理論ですと、首都圏か一部の大都市圏のマンション以外はコンシェルジュつけちゃダメってことになりますが。
坪200でも少し地方に離れれば十分、高価なマンションですよ。
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1491
マンション検討中さん
コンシェルジュがいると、こんなに便利でいいものだと思えることは何でしょうか?ただの見栄のためにあるとしか思えない。病気の時とかコンシェルジュが買い物してくれるならあってもいいかなと思えるけどね。
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1492
マンション検討中さん
コンシェルジュについて誰もメリットを言えない。
ここを買おうとしてる人達は何も考えてないの?
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1493
匿名さん
サービスを受ける事に慣れてない人が多いのにびっくり。
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1494
マンション検討中さん
コンシェルジュがいないとダメ、っていう理由もないが、別に絶対に要らないってこともない。以前、コンシェルジュのいるマンションに住んでいましたが、ちょくちょく活用してましたね。クリーニングとか、レンタカーの手配とか、あとマンション内で不明なこと聞きに行ったりとか。そんなのいなくても良いって人もいるかもしれませんが、私はいてくれて便利だなとおもいましたよ。
で、何よりも1つのステータスにもなりますし。それで何が悪い、てな感じですよね。
元々、コンシェルジュがいることはわかってるんだし、それで良いと思う人が住めば良い。少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする!とか言ってる人間は買わなきゃ良い。筋違いも良いところです。
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1495
匿名
>>1494 マンション検討中さん
その通りです。
最初からいるのがわかっていて入居してからいらないとか言う人は買わない方がいいです。
コンシェルジュがいることもマンションの価値なわけですから。コストパフォーマンスだけを求めるなら検見川浜に大規模新築マンションがありますね。あちらも見学しましたが良いマンションでした。本体価格、管理費などのコスパも良いです。ただ私たちは幕張ベイパークに決めました。
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1496
匿名さん
買った以上は元からあるサービスを廃止してはいけないという考えもどうだろう?コンシェルジュは要らないけど他は気にいって買う人もいます。入居後に、やっぱりいらないという人が多ければ当然廃止にすべきです。要らないという人が少数派なら残せばよいと思います。
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1497
マンション検討中さん
>>1496 匿名さん
そりゃそうでしょ。誰もそんなことは言っていない。水盤だって止めちゃうマンションだってあるそうだし。
でも、それはコミュニティが、立ち上がって、ある程度運営した結果のことですよ。ハナから辞めさせるみたいなのは、ちょっと良識を疑います。まぁ、そんな人いたとしてもマイノリティなんでしょうけど。
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1498
匿名さん
>>1497 マンション検討中さん
総会議案だから管理組合が安定するまでやめさせるなんてできるわけがありません。そんなことは当たり前です。
誰もそんなことは言ってないといいますが「少なくとも、購入してコンシェルジュをクビにする!とか言ってる人間は買わなきゃ良い」というのは、
最初からいらないと思ってる人は買ってはいけないということでしょう。その貴殿の考えに疑問を提示したまでです。
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1499
匿名さん
最初の総会では、修繕積立のペイオフ対策しないとね。大規模物件だと入居時の一時金だけでおペイオフ対象になる金額。にもかかわらず分散せずに銀行預金と化してくれる。
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1500
マンション検討中さん
そうですね。私が出すぎたようです。
まぁ、たかだかコンシェルジュをケチるような方が住人の大半を占めるなんてこと、まず起きないですしね。笑笑
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1501
マンション検討中さん
何だか皆さん、もう部屋を購入したこと前提でコンシェルジュがどうとか話されていますが、第1期の部屋は結構な倍率になっている様なので、ほぼ抽選必至の部屋ばかりみたいなのですが、、、1期の抽選に漏れてもココが良いから次を狙う!の、方々が多いのでしょうか?
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1502
マンション検討中さん
>>1501 マンション検討中さん
結構な倍率なんですか??
なんか情報が錯そうしてますね。
でもまぁ私の場合、少し変わり者の嫁の意見を聞いて部屋の希望出したので、売れ筋とはどうやら違う見たい。まぁ、ダメでも受けは広いのでなんとかならないかな??と思ってます。
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1503
匿名
通常、修繕積立金は決済用預金で管理するため、ペイオフ対象外(全額保障)ですよ。代わりに普通預金と違い利息は付きませんが、昨今の雀の涙にも満たない利息考えるとあえてデメリットはないですね。
あとはマンションによっては住まいる債や国債で運用するという手もあります。
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1504
マンション検討中さん
>>1500 マンション検討中さん
別に言い争う内容ではないですよねー
総会でどちらの意見が多数派なのかで決めれば良いと思います。
コンシェルジェが不要と思う人は買っちゃダメみたいな意見も極端だと思いますし。
コンシェルジェ以外は満足という人もいるでしょう。
むしろ、絶対コンシェルジェが必要という人は、居住者が絶対コンシェルジェが必要
と言ってくれるような都内の高級タワーマンション買えば
良いという意見もあると思いますし。 決められたルールの中で要否を議論することを
否定する必要もないのではと思いますねー まー私はいてもいなくても良いですが、
いなくても困りませんねー
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1505
マンション検討中さん
>>1501 マンション検討中さん
そうなんですかー 困りましたね。抽選外れてまで買うかは疑問ですね。希望の部屋であれば買うつもりですが、、、
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1506
マンション検討中さん
>>1497 マンション検討中さん
その通りですよね。入居後に多数決で決めれば良いと思います。
どっちが良いかなんて、個人の考えですし、
コミュニティである以上、皆で決めたことに従うのは当然だと
思いますね。
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1507
匿名
今のところ西向きモデルルームタイプが全部屋1倍以上、最大5倍くらいでした。あとは1倍、2倍が多数。
要望書段階なので登録ではないですけど。
180戸くらいの供給に230組くらいが申し込んで漏れた50組が第2期に流れるか、他にいくかだと思います。
竣工前完売することは間違いなさそうですよ。
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1508
匿名さん
ほんとですか。前評判と違って人気あるんですね。
せめて第一期希望の人は、チャレンジャーとして全員それなりに希望の部屋を
購入できるように営業が頑張って割り振りしてほしいですよね
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1509
マンション検討中さん
>>1507 匿名さん
人気があるのは良いことですが、そーゆーの聞くと、夜の睡眠が浅くなる。。。希望の部屋から多少ずれても良いので、一期で決めたいです。。
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1510
匿名さん
まったくもって同感。第一期希望者全員で幸せになりたいですねー
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1511
匿名さん
売る側は売れ残りを恐れるのか倍率が付く程度に販売戸数を調整する。ある意味わざと落選者出してる。
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1512
マンション検討中さん
>>1469 マンション検討中さん
1469さんが書かれている通り、修繕費は5年ずつで上がり、10年目にはかなり金額に急上昇です。
上がる前にリセールという人も居ますが、そもそもかなりの維持費ですから、ネックになって売れないでしょうね。
他の棟もどんどんできますし。
どなたかも書いてましたけど、最低5万以上の維持費を払い続けられるか、購入するつもりの方はよく考えて欲しいです。
それと重要説明のときに必ず修繕計画の話はあると思います。国で25年の計画は示すことになってますから…
本来はもっと早い段階でちゃんと説明すべきです。突っ込んで聞かないと教えてくれない営業は信用できないですね。
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1513
匿名さん
>>1512 マンション検討中さん
色々見ていると気づきますが、最初の修繕費を安く見せ、後で値上がりカーブさせるのはこの物件に限らず業界の標準的な手法です。業界体質の問題なので営業さん個人を悪く思わないでください笑
野村のオハナシリーズなんかは珍しく35年フラットの修繕費計画を立てていて大分良心的です。長谷工起用なのが残念ですが。
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1514
匿名さん
修繕費の段階的値上げの計画は、未納問題を引き起こす要因になるとして国土交通省のガイド会陰では定額積立が推奨されている。
三井の武蔵小杉のタワマンでは入居後管理組合が定額積立に移行して、HPで宣伝している。笑えるのはHPのスポンサーに三井のリハウスが名を連ねていること。三井は段階的値上げの問題を知っているのに正さない。管理組合が最初にすべき仕事はコンシェル廃止の議論ではなく、修繕積立の適正化かな。
http://www.midskytower.com/50years
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1515
マンション検討中さん
>>1514 匿名さん
修繕費の積立計画は入居後に住民達が決めていくと説明されたんですけど、、違うのですかね?
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1516
匿名さん
入居後、どうするかは住民が決めることなんだけど、入居時の積立金は段階的値上げと定額積立の計画で異なるから売主が計画を作成してる、引き渡し時には住民がまずはその計画で継承することになる。
長期修繕計画は契約直前の重要事項説明の時に説明されるんだけど、1512さんがコメントしているように早い段階で説明すべき。野村は一部の物件では登録前に重要事項説明をしている。いいことだと思うけど何故か広まらないんだよね。
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1517
匿名さん
>>1514 匿名さん
話としては正論だけど、修繕費を定額化すると周りの築浅マンションと比較して明らかに修繕費が割高になるよね。たぶん300円/m2くらいになるのかな。中古で売るときに苦労しそう。
永住目的ならフラットが適切なのは論を待たないけど、築20年くらいまでに売却する予定だったり運用目的だったりする人がある程度いると思うので合意形成はなかなか大変かもしれませんね。
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1518
匿名さん
重要事項説明書って冊子として印刷するから、早い段階で原案は決まってるはず。決まってないなんて営業が説明したら嘘だよ。
ちなみに早い段階で入手して熟読しておいた方がいい書類は、重要事項説明書の他に管理規約(案)と契約書。
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1519
匿名さん
>1517
今住んでるマンションも定額積立に移行したけど、異論はほとんどなかったよ。管理組合が事前に説明会開いたりして、役員の人は大変だったかも。基本的に大きな変更は管理組合総会一発ではなく事前説明してるけど。
今のマンションは元ゼネコンの人もいたりして、精力的に活動してくれてる。ただ、そういったことは期待できないから、最初から売主が定額積立に移行すべきだと思う。
小杉のタワマンの件は某週刊誌で知って、他でもやってるんだと思った。
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1520
匿名さん
>1517
小杉のタワマンのHPの説明読めばわかると思うけど、築浅では積立金が割安な段階的値上げの方が危険なんだよね。その辺は消費者が賢くならないと。
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1521
匿名さん
>>1520 匿名さん
それは財務的にはそうだけど売りにくくなるよね、っていう話をしてるんだが。
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1522
マンション検討中さん
>>1512 マンション検討中さん
確認してきました。
修繕計画は2案あり、入居後に住民が選択します。
一案はほぼ定額ですが、具体的な金額は分からず。恐らく@300円弱くらいかな?
2案はやはり11年目に大きく上がります。はじめの3倍くらいでしょうか。その後の上がり方は小さいです。
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1523
匿名さん
今日Nスぺの再放送がある。免振タワマン検討者は必見かな。特別映像を追加って何だろう。
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1524
匿名さん
>1522
それって2案提示するけど、段階的値上げを設定ってパターン。入居後住民があとから考えろっことではほかのマンションと一緒。
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1525
匿名さん
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1526
マンション検討中さん
みなさん、ローン審査はどの銀行を検討中でしょうか。前回営業さんから千葉と京葉銀行を使ったシミュレーションをみせてもらいましたが、
諸費用と変動金利でそれぞれ若干差がありましたけど、どっちもほぼ変わらない条件でした。
他にお勧めの銀行がありましたら、参考させてください。
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1527
匿名さん
長周期パルスによる免振タワマンの倒壊リスクに、中間免振は該当するのか?
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1528
匿名さん
>>1526 マンション検討中さん
三井住友信託 団信込みなら最安だと思う。
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1529
匿名さん
>>1528 匿名さん
あ、30年固定当初金利引き下の場合ね。
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1530
教えてください。
同感です。何故か、千葉関係の銀行を出しているような。
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1531
来週の価格決定
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1532
マンション検討中さん
>>1507 匿名さん
これは販売業者さんが書き込みましたね。
評判から聞くと半数が売れるなんてとんでもない。
良いとこ70世帯位の販売だと思います。
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1533
マンション検討中さん
>>1532 マンション検討中さん
たしかに、1507さんのコメントは販売業者なのかも知れないですが、私が営業さんに尋ねたところ、要望書ベースの申し込み件数は200オーバーで、相違なかったです。
蓋を開けて見ないとわかりませんが、良いところ70世帯しか販売出来ないならば、相当の販売不調とゆーことですよね。
昨日、MRに行きましたが、相変わらず来客者で賑わい、営業さんもかなり忙しそうでした。さすがに70はないかと。
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1534
匿名さん
第1期1次で総戸数の半分いくかが人気のバロメーターでしょう
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1535
匿名さん
>>1532 マンション検討中さん
これは競合の販売業者さんが書き込みましたね。
評判て貴方、MRの出口で全員から感想でも聞いたんですか?思い込み激しすぎですよ!
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1536
匿名さん
>>1534 匿名さん
販売不振の昨今、1期1次で半数いくとこなんて1%くらいしかないと思いますよ。最近だと大人気のみなとみらい横浜北仲がなんとか半分いくいらいだと思う。
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1537
マンション検討中さん
>>1534 匿名さん
そもそも価格表で値段入っているところで280ぐらいでしたので、
元から第1期で半分も売る気ないのでは?
現時点で200戸ぐらいの申し込みとの話を私も聞きました
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1538
第1期で買うつもりの検討者
まあ、色々情報ありますが、第1期一次は要望が少なくて、希望の部屋
がゲットできた方が私は嬉しいですねえ。
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1539
匿名さん
それは抽選前だから。一般的には一期が一番売れてその後じり貧になる。いずれ、期が減るにしたがって売れ残りを心配にするようになる。竣工時点で未販売があると入居者にもデメリットあるし。
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1540
来週の価格決定
ご教示ください。来週末に全ての価格が発表になりますか?
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1541
匿名さん
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1542
マンション検討中さん
>>1540 来週の価格決定さん
値段はほぼ決まりだそうです。
もし変わったとしても10万前後くらいと言われました。
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1543
口コミ知りたいさん
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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1544
マンション検討中さん
[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]
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1545
匿名さん
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1546
マンション検討中さん
>>1545 匿名さん
別のブログに掲載されていた要望書のフォーマットは、ここのものと違う見たいなんでどうでしょうかね。噂?では横浜北仲だそうですよ。
まぁ、マンマニさんはやたらとここを推してますね。私の相場観??と非常に合致するので、実際に会ったら話あうかも。
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1547
マンション検討中さん
イオンがこっちに移ってきて
駅も東にズレるなら
買う。
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1548
マンション検討中さん
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1549
マンション検討中さん
>>1547 マンション検討中さん
昨日時点で20階以上の高層階はほとんど予約されていると伝われました。このままだと抽選日に運試しで決まりそうです。
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1550
マンション検討中さん
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1551
マンション検討中さん
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1552
マンション検討中さん
12日のアンケート締切で1倍の部屋の場合抽選なしと考えていいのでしょうか
それとも12/1の抽選日まで申し込み受付して最終的に2倍以上の場合
抽選でしょうか。
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1553
マンション検討中さん
>>1552 マンション検討中さん
12/1までの申し込み結果を持って、午後4時ごろから抽選を行うと聞いてますが。
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1554
低層階希望
>>1549 マンション検討中さん
すいませんが、どの方角でしょうか?SWの方でしょうか?
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1555
マンション検討中さん
>>1554 低層階希望さん
西でした。南は上層階で一部まだ空があるといいました。
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1556
マンション検討中さん
>>1552 マンション検討中さん
アンケートは12日までですが、23日より要望書を提出するので、この段階でアンケートとは異なる部屋を希望する可能性はあります。なので、今は1倍でも安心は出来ません。
また、お部屋は西側の高層階がかなりパンパンだそうです。そもそもアンケート期間を延長したのは、西側の重複したお部屋を調整するためだったそうです。ですので、西側希望の人が、抽選避けるために南か東、あるいは低層に移る可能性があります。そうはいっても、既に希望が入っている部屋に営業が誘導するとは思えませんがね。
要望書は23日から、早い時点でかなり固まって来るそうです。11月最終週に入った時点で、重複が無ければ、抽選になる可能性は低くなるのではと言われました。
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1557
検討中さん
情報ありがとうございます。
いよいよ佳境に入ってきましたねー
抽選なしで決まって欲しいですね
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1558
低層階希望
>>1555 マンション検討中さん
ありがとうございます。南西の上層階には、多少の空きがあり、最上階の取り合いらしいですか。
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1559
匿名さん
アンケートの後に要望書って、実質アンケート期間さらに伸ばしてるのと一緒かな。
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1560
マンション検討中さん
>>1559 匿名さん
アンケートは希望が被ってもズラすことできますが、要望書だしたら後は抽選を待つのみになるので、意味合いは違うと思いますよ。
あと、アンケートの入り具合は基本、営業から口頭で教えてもらうため、ブラフの可能性もありますが、要望書出す時は、MRの一角に販売住戸のリストが張り出され、要望が入った部屋にバラが飾られるそうです。
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1561
匿名さん
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1562
低層階希望
>>1560 マンション検討中さん
そのリストが見ることができるのは、いつからでしょうか?確か、来週23日から1週間ほど、要望書の提出期限があると言うふうに、伺いました。その期間の間に、リストが貼ってあり、バラが付くと言うことでしょうか?
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1563
匿名さん
普通はアンケート、要望書って2度も調整しない。見込み客が集まらないから時間稼ぎか。
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1564
マンション検討中さん
>>1562 低層階希望さん
1561さんに指摘された点で修正すると、
アンケート=要望書で11月12日で〆切。
23日から1日までが登録期間。
バラがつくのは23日からと聞いています。
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1565
低層階希望
>>1564 マンション検討中さん
では、23日からが登録が始まり、重なると12月1日に抽選でしょうか?
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1566
匿名さん
アンケート閉め切ってから、登録の最終日まで3週間ある。その間に部屋を決める人もいるわけだから、アンケートで倍率付かなくても、抽選になることは十分あり得る。
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1567
マンション検討中さん
>>1565 低層階希望さん
そもそも購入希望者さんですか??営業から説明うけてませんの?
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1568
eマンションさん
ここは駅からわりと離れていて遠いですよね?
現地までも何にもないですが、これから変わっていくのでしょうか?
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1569
実は高層階希望?
>>1567 マンション検討中さん
既に、要望書も提出して、手付金も準備しております。全て準備は終わりました。
身分確認のために一応受けてくれと言われたのでローン審査を受けて、世帯収入が3000万円以上のため問題なしです。営業さんからは、ただ、連絡を待っていてくださいとのことだした。
ですので、詳細を知らなくて良いので、よくわからないです。
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1570
実は高層階希望?
ただ、登録番号を一番を希望するか、どうかを聞かれました。
決まれば、もちろん、現金で一括で購入しますので。
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1571
匿名さん
現金購入って売る側にとってはリスク客ということでローン審査を受けさせるんだよ。
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1572
マンション検討中さん
人気と言われる西側高層階を希望している方は、そのまま申し込みするのですかね〜。それとも抽選回避して、どこかにながれますかね?
まぁ、こんなところで手の内明かす人もいないでしょうけど。
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1573
匿名さん
>>1565 低層階希望さん
ご指摘の通り、11/23からは登録です。登録が重なると12/1に抽選のようですね。
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1574
匿名さん
>>1569 実は高層階希望?さん
世帯収入3000万円はすごいですねー
都内の高級タワマン買った方がいいような・・・・
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1575
匿名さん
>>1571 匿名さん
現金で購入するのにローン審査受けさせられたりするんですね〜
知りませんでした。勉強になります!
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1576
匿名さん
>>1568 eマンションさん
マンションまでの道はスーパーとか、商業施設ができるそうですよ。
スーパーは入居までにはオープンさせたいと営業は言ってましたが、
リスクはありますよね。ちゃんと商業施設群が出来てから購入する
(2棟目?)の方がリスク少ないかも・・・
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1577
匿名さん
>1575
大手デベだと本当にお金を持っているか確認するなんて失礼なことはできないし、持っていても株で保有だったりすると引き渡し時に株価が下がって決済できずにキャンセルなんてことがあるらしい。
買い替え検討中してるんだけど今のマンションはキャッシュ購入した。その時、検討したいくつかの物件では自己資金の一部をいざというときのために残してとか、希望より広い(=高い)部屋を勧めてきたりして、何かとローン審査を受けるようにって言われることがあった。その当時は銀行と結託してるのかと思ってたけど。
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1578
マンション検討中さん
>>1577 匿名さん
デベロッパーから見れば、ローンでも現金でも、自分の所に代金が支払われるタイミングはほぼ変わらないですからね。
特にこの超低金利のご時世だから、現金で買うとなると逆に怪しまれるかも??
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1579
eマンションさん
>>1576 匿名さん
そうなんですか。
予定だとわからないですよね。
駅から遠いし、何かしらできないと夜道を距離歩くのは恐く感じてしまって。
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1580
マンション検討中さん
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1581
マンション検討中さん
>>1580 マンション検討中さん
無人ではないけど、京成バスは通ってます。無人は国家戦略特区で実証実験中なので、実用化されれば、日本に先駆けて導入される、、、かも??
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1582
マンション検討中さん
幕張ベイパークは住信SBI銀行のローンは
使えないと聞いたのですが本当でしょうか
買戻し特約がついてるから使えないとのことですが
どなたか情報ありますか。
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1583
マンション検討中さん
ゴメン。
無人で無料の巡回バスって書くべきだった。
時速15キロくらいの自転車並みでいいから、常時巡回してれば、年寄りには駅直結並みの価値。
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1584
匿名希望
>>1576 匿名さん
2棟目を希望する方が周りにも多いです。しかし、一番初めに作るマンションは失敗できないということもあり、コストパフォーマンスが良いと伺いました。
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1585
評判気になるさん
2棟目の竣工が1年伸びたという話ですが、2020年予定が2021年以降になるんですよね。
都内1等地ならいざ知らず、千葉の駅から距離があるマンション価格がこのまま上昇し続ける(られる)とは思えませんが、販売開始がオリンピック前になると、ここより高くなるんですかね???
とりあえず我が家も様子見です。
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1586
マンション検討中さん
>>1585 評判気になるさん
オリンピックを要因に資材価格の上昇が更に進むことはないと思います。マンション市況も、価格上昇に消費者が追いつかず、既にピークアウトしております。なので、2棟目がここと同じ仕様で建てられるならば、価格が大きく上昇する可能性は低いのでは?と思います。ただ、2棟目の仕様を上げて価格に乗せてくる可能性はあるかもしれません。
それにしても、なんで2棟目の建設は延期されたんですかね。営業に聞いて見たのですが、はぐらかされたのか、的を得た回答はもらえませんでした。どなたかご存知ですか?
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1587
匿名さん
-
1588
匿名希望
>>1586 マンション検討中さん
価格が押されられると、グレードが低いマンションになるということでしょうか?
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1589
匿名希望
>>1586 マンション検討中さん
とりあえず、一棟目を購入してから、2棟目が評判が良ければ、そちらに行くという選択肢はありませんか?
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1590
マンション検討中さん
>>1587 匿名さん
私は違う説明を担当の方がからされましたが、説明を求めた人によって受けた説明の内容が一致・一貫してない、っていう事は、何か裏があるのか、はたまた理由が社内でも公表されていないのか、または、この質問に対する社としての公式の返答内容を決めない様にしている(担当に一任されている)などのいずれかな気がします
いずれにしても質問した全員に対して同じ様には「答えられない」内容なのでは?と穿ってしまいます 本当のトコロを知りたいですね
(何となく検討は付きますが…)
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1591
マンション検討中さん
>>1588 匿名希望さん
市況次第なんでそうとは限りませんし、1棟目がある意味ベンチマークになりますから、そうそうケチなマンションは出来ないのでは?と思ってます。
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1592
マンション検討中さん
建設業界が週休2日導入うるらしいので建物の仕様が落ちるかもしれないですね。
三井とかの不動産会社は反発してるらしいですけど(笑)
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1593
マンション検討中さん
モデルルームを見学しましたがキッチンカウンターなどの仕様が安っぽく、抽選で買えたらら相当オプションにお金をつぎ込みそうです。
ベイフロント買っておけば良かった。涙
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1594
匿名さん
建設業の週休1日って、他に雨の日があると休みだからってことで、それ自体はブラックじゃないと思うんだけどな。問題は長時間労働でしょ。
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1595
マンション検討中さん
>>1593 マンション検討中さん
参考にしたいので教えて欲しいのですが、他と比べてどこあたりが安っぽいのかと、付けるとしたらどのオプションがお勧めでしょうか? ベイフロントって標準仕様でも豪奢キッチンだったんでしょうか?
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1596
マンションのオプション
一応、マンション価格+10%ぐらいはオプションに回さないと、ある程度の居住環境を維持できませんか?
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1597
名無しさん
ベイフロントはジーマテックが入ってましたね。天板はどちらも天然石で大差ないはず。キッチンはともかく梁が細かく出まくってるのが私は気になりましたね
。せっかく天井高が高いのに良さを相殺している気が。
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1598
マンション検討中さん
>>1597 名無しさん
標準仕様で外国製キッチンなのは豪奢だったんですねー 使い勝手を知りたいけど経験しようがないですね⤵︎(苦笑)
確かに梁の張り出し気になります
建物強度や階高・スペース・コストなどなど仕方ないのかもしれないですが、リビング以外の部屋では梁による天井下がりは妥協なのかなぁ(哀)、と
階層ごとの詰め込まれ感(ぎゅうぎゅう感)はなさそうで、そこはいいなーと思っています
書いてみて振り返り思いましたが、因みに業者ではありません(笑)
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1599
マンション検討中さん
>>1598 マンション検討中さん
こちらのマンションは高級仕様ではないことだけは確かなんで、ある程度の割り切りは必要ですよね。ともあれ梁はありますが、天井高があるのでMRではそれほど圧迫感はなかったかな。
この前に見た物件が、天井高245、下り天井190のプラウドだったので、それに比べると全然Okです。
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1600
マンション比較中さん
皆さんの中で、ザ幕張ベイフロントタワーの中古と比較された方はいますか?また、あちらよりこちらを優先する理由を教えた下さい。妻は新築のこちらのほうが良いと言ってますが、私には築2・3年も新築もほとんど変わりません。ただ価格的にもあちらのほうが安く、内廊下で高級感があり、また海から近くオーシャンビューなど環境面でもメリットを享受できると思います。
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