プラウドタワー東池袋

仮に同じ坪単価だったとしても
新築のここより築10年以上のエアライズの方が欲しいと感じるもん。
理由は豊富な直結施設と池袋までの徒歩距離。

今の東池袋はまだ山手線内側にしては割安感あるけど、今後タワー林立でデベのイメージ戦略も激しくなるだろうから、後発はとんでも価格でだしてくると思うよ。
それに釣られて中古相場も上がるだろうから、そういう意味でここは一体いくらで出してくるのか注目されてる。

タンクレストイレ、天井カセットエアコン、カード式セキュリティ(エレベータ制御含む)、
簡単な応接に使えるビューフロア、ゲストルーム。これが最低揃ってないと。
東池直結タワマン３兄弟ならあるだろうけど五丁目野村の規模では無理かな。
少なくとも四丁目野村のほうじゃないと。Ｃ地区だと坪500万以上の世界だし。

いい？　日ノ出町はあくまでも日ノ出町。
勝手なエリア幻想を抱いても現実は別ですよ。

シティハウス東池袋が坪350くらいなので、同等かそれ以上でしょうか。
400以上だと購入躊躇します。

400超えは厳しい。
うちは手が出ないな。。

坪400万予想の人もいますが、ここは高値ではなく早期完売価格と予想します。
価格帯は330～370万。平均350万。
四丁目の希少なメトロ直結タワマンはここより坪50は上で380～420万。
副都心線新駅のニュースが出たらこれでも済まないかも。

野村は南池袋二丁目もやるんだし、もっとメトロに働きかけて
副都心線新駅の着手をプッシュすべき。

トミヒサクロスが参考になるかと思います。
同じく野村の再開発案件。坪単価300万を大幅に下回る部屋もあり、お買い得物件として話題になりました。
本物件も行政とのタイアップ事業ですので、利益追及型の価格付にはできないと考えています。
さすがにトミヒサクロスのような価格までおさえるとは思いませんが、やはり抽選レベルの価格にはしてくると思います。
坪単価というよりは、一般サラリーマンの手がぎりぎり届くグロス7000万前後で3LDK、あたりを目指すのでは。

あの開発は地権者さん発起という珍しい案件で、値付けはちょっと特別でした。

ここは、これから再開発事業がどんどん出てくることもあり、投資目的の買いも入る
でしょうから、激安というはけにはいかないでしょう。
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz167717476...

東池袋直結タワー勢は副都心線開通で新宿渋谷横浜へ直通。更なる高みへ。
グランドミレーニアは南デッキ完成で東のつかない本家本元池袋駅まで唯一無二の徒歩のアクセスに。
両者繁栄の後には絶対王者、西口再開発の三菱池袋駅直結タワーが満を持して登場。

池袋のタワー勢力図はこんな感じで推移するんだろうけど
ここは蚊帳の外だよね。
安くなければ見送った方が良さそう。

そうですね、7000万円代ならこちらを購入してもよいですね。買えるならば駅直結の四丁目が欲しいです。ツインタワーは、さらに高いのでしょうか。
値段がつり上がっていく中、誰が買うんでしょう。
サラリーマンに8000万超えはキツイです。

2020年以降マンション価格は下がる見込みですが、再開発エリアはどんどんあがるんですかね？
もう高止まりな気もしますが…。

再開発事業のことをよく知りませんけど、今後、
野村が東池袋駅直結を、
三菱が池袋駅直結を、
それぞれ建築・分譲するってことですか？

東池袋直結は野村の他にもあと2棟できて、
現存3棟と合わせて全部で6棟になる。
三菱は場所的におそらく池袋駅直結だけど詳細計画はまだ。
こっちは10年以上先かな？

ごめん。
ツインタワーの方も正式に東池袋直結とは発表されてないかも。
場所的におそらく直結だと思うけど。

有楽町線・東池袋駅について

（１）五丁目地区　野村、２０階。2018年3月発売予定　　　　　←このスレ
（２）防災公園完成。2020年4月
（３）四丁目地区、野村、３５階、メトロ直結。2022年4月
（４）東京国際大開校、２２階。2023年9月
（５）Ｃ地区、野村＆住友、５１階ツイン、メトロ直結で商業も。2024年度
（６）造幣南地区、タワマン計画。これも駅直結の可能性高い。2025年以降
（７）補助第81号線沿道まちづくり、ＵＲと豊島区

６の計画については、西エリアだけの中層ツインの計画でそろそろ準備組合が
できる手はずだったが、東エリアも包括した大規模な計画に化ける予定。

>>163　さん

Ｃ地区は正式に駅直結です。

池袋西口の三菱も、地下街を含めた超大規模案件なので、間違いなく駅直結です。
国家戦略都市計画建築物等整備事業になります。

>>165
１～５までが当確となったいま、
（８）副都心線・東池袋新駅
を付け加えても詐欺にならないでしょう。

あとは動きが完全に止まっている
（９）南池B地区

162です。皆さま、詳しく分かりやすくありがとうございます。
東池袋にも池袋にもタワーが幾つも直結するんですね。
それだけ直結が多いと、東池袋直結といっても今あるタワー達よりは歩く距離は長くなってしまうんでしょうか。
まあでも直結は十分にスゴイですね。

池袋直結も、地下街のどっかに出入口が繋がるんですよね。
便利なことこの上ないですね。
絶対高いわ・・・。

都心部で「億ション」が活況のワケ　買うのはどんな人？
http://www.itmedia.co.jp/business/articles/1712/08/news029.html

需要はあるんですよね。
昔は郊外に一戸建てを持つことで資産維持なんて時代でしたが、
今や都心回帰、住職近接、少子化で、都心のマンションが資産形成に
有利なんでしょう。このエリアには注目してます。
確かにリーマンがこのエリアに住める最後の財閥デベ物件がこの五丁目野村かも。

ワクワクするような開発案件ばかりだけど、あんまり注目されてなくないか？会社で東池袋に注目してる人は皆無

>>165
こちらもありますよ。
東池袋4丁目計画、住友、14階。2019年12月完成予定
http://skyskysky.net/construction/202083.html

後発タワーはここより条件良いから価格も当然ここより上げてくる。
ここが強気価格で来ると、どんどん池袋の相場が上昇して
中古市場の相場も引き上げるから
既存タワーの所有者としては嬉しい限り。
だから坪500万くらいを希望w

ただしここが売れなかったら、後発にも影響する

何事もほどほどが良いよ。

ここら辺の相場が上がり過ぎると雑司が谷あたりにも波及して、あの辺りの戦争もバブルもくぐり抜けた街並みが変わってしまうかもしれないから。

ただでさえ、都電沿いの道路工事で街が大きく変わってしまいそうなのに。

このマンションのすぐ近くに住んでて、普段は大塚駅を利用してますが、大塚駅～向原間ももう少し綺麗にきてほしい。

>>175
春日通りより北は一応区画整理完了区域（戦災復興都市計画）なんですよ。
区画整理の時期が早すぎてスプロール化してしまっているのは事実ですが。

副都心の東池袋駅より、丸ノ内線の池袋サンシャイン駅か向原駅作ってください。有楽町線と副都心線だけだと使い勝手があまり良くないです

南池袋公園てこんな大きかったっけ？

>>178
周囲のお寺を全部含めちゃってますね。
なんとも罰当たりな印象。。。

そもそも南池袋公園は山の手大空襲の犠牲者を仮埋葬した場所で、
そのままになっている方々も多いと聞きます。
慰霊碑も園内に建てられています。
そういう公園の扱いが、あまりにも雑だと感じます。

南池袋公園の地下は、東京電力の大規模な施設が地下５階までありますよ。
あと有楽町線も走っています。

>>179 匿名さん
明らかに意図的に公園を大きく見せている。モデルルームではそういうことがないことを願うばかりです。

少しネガ投稿になる事をお許しください。

私、現地の商店街近くに賃貸ですんでおりますが。
大塚台公園は日中ホームレスが酒を飲んでいるし、
商店街近郊には素性のわからない輩が結構住んでいると思います。
実際には座間市の殺人事件の犯人は東池袋５丁目に住んでいましたよね。
でもここに限らず、輩はどこにでも居ますけどね。

再開発は輩を排除してくれる側面もあると思います。

ほお～制震タワーですか。個人的には免震よりコスト安だからOKです。

70平米後半が中心の100戸で8000万超の値付けして売れるもんなの？再開発で値上がり期待できるとはいえすでに高値だから投資用としてはイマイチな気がするし。

>>184 匿名さん
投資用というより、実需用だと思いますよ

>>185 匿名さん
そう、実需要。だからこそ坪400なんかにしたら売れるのか疑問なの。
18年後半から五輪までの物件は気持ち安めに出てくるかもね。五輪後に安くなるかもという期待を込めて買い控える人が多いだろうから販売戸数減るでしょ。いま高値だし。

60平米のFタイプ、角部屋なんだね。
窓も大きくて魅力的だな。

>>186 匿名さん
五輪後に安くなるのは郊外だけだと思うけどね

>>188 匿名さん
私も都内は安くならないと思ってます。でも少し安くなるかもしれないという期待を多くの人が持ってると思います。そうなると買い控えは増えますね。消費者意識の話なので実際に下落するかは関係ないです。

いくら再開発地域とはいえ、今後の先行き不透明な中、実需用で8000万超えは高いですね。
7000万円代にして欲しいものです。

>>186 匿名さん
買い控えどころか大手は過去最多の販売契約数ですよ？

販売数が増えてるのか調べてみたら2016年は都心7区外の郊外の大規模物件が多いですね。価格が安い郊外に逃げてるのかな。最近はこんな場所に？という駅にブランドマンション建ちますしね。買い控えが増えるのは18年後半からって書いてますよ。

都心7区って初めて聞いた。
何ソレ？

>>192 匿名さん
人件費、資材、地価、トリプルで上がってるのに安値で出せるんですかね。地方ならともかく都心の物件が購入者に合わせて赤字覚悟で放出することはないと思います。

報道等で五輪以降マンション価格が暴落するとか言われてるので買い控えは起きると思います。とは言っても都心部マンションが暴落する要素もない。結果として大半が郊外に落ち着くと思います

で、ここは都心なの？
副都心の外れ。
もしかしたら外れにも含まれないかもしれない。
そんな場所でしょ。

新宿に次ぐ世界２位の乗降客数の池袋、これから木密エリアも再開発されて住みよくなるんでしょうね。

>>196 マンション検討中さん
個人的に都心の定義を語りたいなら好きなだけどうぞ

>>株よりは不動産の方が予測出来るけど、安くなる要素はない

物価上昇に伴って、不動産価格も上がりそうです。購入者が減るのでどうなるかの心配はありますけど……。

東京オリンピック後に下がると見る人もいます。ただ再開発して人が入ってくるエリアは人気が高くなりそうです。
不動産は徒歩〇分の利便性の高い土地が人気集中して、郊外で不便な高齢者が多い地域は過疎化しそう。

池袋はJRも利用できるし、安定的に人気は続きそうと予想しています。

都電沿いの側道の土地収用が終わって歩道がメトロの駅まで開通してますね。
駅施設である出入口まで320ｍ切ったから、徒歩１分短く変更されるのかな？

池袋程の大都会に近い場所なら需要が継続することは普通に考えて間違いないでしょう。

計画されている再開発が完成したら、ここは東池袋の外れ。
まあ今でも外れだけど。

特別環境がいいわけでもないし、将来の評価は高くならないでしょうね。
それを織り込んだ値段になるのか。

Ａタイプが一番人気でそうですね。南角部屋で田の字でなくプライバシーが保たれている。

確かにAタイプいいかも。欲を言えば洋室3があと1畳広ければ。洋室2の一畳削っていいので。

向原駅の近くの大塚台公園の敷地の一部が保育園に。着工中。

Lタイプの方角は・・・？

>>206 匿名さん
確か東池袋第二保育園が建て替えになるので、その間の仮園だったかと思いますよ。新しい保育園じゃないと思います。

メインベランダが北東
サブベランダが南東
です。

209情報が間違えおります。
正確には不明です。。

>>208　マンション検討中さん　
２つの保育園を改修するための仮舎を作っていますね。
2020年に再び公園として復活整備。

ここの高層の北向きは明るいんでしょうか？
超高層タワーマンションなら、北向きでも明るいと聞きますが、
ここはタワーといえど２０階だからそこまで高いわけではないですよね。

同じ理由で、西向きも、あまり西日がきつすぎることはないでしょうか？

本当は、日当たりも明るさも欲しいので、南向きが最善だけど、とっっっても高そうなので、
多分予算を超えてしまうだろうから、方角は妥協しようかなと思っているのですが、
日当たり・明るさはいかがなものかと思いまして。
この辺りにあまり明るくないので、詳しそうな方が多いコチラで聞いてみたい次第です。

とはいっても、地権者住戸が結構な量あるから、条件のいい部屋はそれで大方とられてしまってたりして・・・

前田建設の池袋タワーマンション品質悪いみたいです。ここでしょうか？
前田建設工業の口コミに書かれてます。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47659
最近口コミや掲示板で不正が発覚することも多いですが‥

↑
根拠のない風説の流布は威力業務妨害になります

>>212

・当たる陽は遮れるけど当たらない陽はどうにもならない。

・このタワマンは南北に細長い形状なので南向き・北向きは少ない。
　メインは低層でも眺望が確保でき豊島岡御陵の緑が見える東（南東）向き。
　西向きも造幣局跡地の公園ビューになる中～高層階は高くなる。

・ということで陽当たりが確保できる方角の低層階狙いが良いのではないかと。

新しくできる道路は交通量が多くなりそうなんですか。
電車の音と車の音（工事中は工事の音）を懸念しています。
窓を閉めていればそれらの音は聞こえないんでしょうけど。
高層階なら、音は軽減されるんでしょうか。
間取りはいいんだけど、線路＆道路に横に沿う形の部屋は迷います。

>>216 匿名さん
車と都電どっちの方が音うるさいんでしょうかね。 経験上、車だけなら10階以上は静かです。とはいっても窓開けっ放しにしていたかと言うと閉めていることが多かったですが...窓を閉めていれば無音です

そもそも都電道路側に部屋あるのか？

線路と道路を横に見る部屋があります。

音は回折するにしても、このクラスの大きさの建物の裏側にまで回って「うるさい」とは
ならない。音が気になるなら面してない部屋を選べばよいだけでは？
最初から面した部屋が多数ある設計のマンションなら、防音レベルも高い仕様だなんだし
音、音と精神的にこだわるレベルなら駅や道路から離れた物件を探しましょう。

オフィスに住めっていうの？

注目されてないならそれでいい
現在の利便性と近い将来性、それがコストに見合ってればいいよ

>>220 匿名さん
このマンションは都電とこれなら開通する道路に背を向けてないよ？
間違った情報を流すのはやめましょう

背を向けてるが、両サイドの部屋だけは面することになるだろうね

立体図を拝見しましたが、
住居階は6Ｆ～のようですね。
おそらく2Ｆ～5Ｆ（22戸）は地権者ではないでしょうか。

あとここは供給戸数132戸となってますが、計算が合いませんがどうなんでしょう。
というのも6Ｆ～20Ｆで各フロア7戸でしょ。ってことは7戸×15階＝105戸
非分譲が22個（ＨＰより）
105戸+22戸＝127戸ってことで5戸足りないよ？？

2Ｆ～5Ｆが非分譲22戸だとしても少し面積は余るんだよな～。
つまり2Ｆ～5Ｆで各1戸づつ供給すると4戸プラスされるので
なんとなく戸数は合うんですよね。あと残りは管理室とか共有施設とかか？

間違いなく内廊下ですね。内廊下といっても
エレベーターが２機としてコの字の廊下ですね。
廊下というよりエレベーターホールみたいな感じでしょうね。
おそらく同じ階の人と直ぐに顔なじみになると思います。笑

>>225 マンション検討中さん
可能性として地権者住戸が固まってるとは限らないし、地権者専用の二戸を足したような変形住戸というのもよくありますよ。

池袋は再開発でどんどん街の雰囲気も変わって、観光客や遊びに来る人もかなり増えてきています
そういう面では将来性もあって、住む価値としては高くなっているんじゃないかなと個人的な見解ですが思います。
ただ、地域柄どちらかというと単身者やDINKS向きなのかな
家族向きの地域ではありませんよね。短期的に住む町としては良いのかもしれませんが、
病院の数が少ないのでご高齢の方にとってはあまり住みよいとは言えないのかな

池袋はなぜか最近、人気が高まっているので、ここも高値で売り出されるでしょう。
ボトムの部屋で坪400、トップの部屋で坪を570予想。厳しい時代になりました。

坪570？？豊島区で？？
笑わせないでください！！

駅、サンシャイン、役所直結のアウルタワー43階が420万円切るくらいの価格なのに
ここが570万円はないでしょ～ｗｗｗｗｗｗ

ここは370スタートの410平均くらいじゃないかなと

アウルタワーは駅直結とはいえ、築７年、アウルタワーの48階、86m2が14,500万円で売り出されています（坪556万円）。ゴールドクレストの築７年のマンションの上層階が坪550万円を超えているとなると、野村の新築が平均410なんて低レベルでは収まらないでしょう。

今は場所によっては、新築より中古価格の方が高騰しています。ここは、東池袋5分で再開発の外れの方ですし、坪330から400くらいが妥当ではないでしょうか。

そんなに高いとファミリー層は手が出ないです。

高く売りたいから煽っているだけ。
冷静になって見極めよう。

副都心線の東池袋が設置されて、
丸ノ内線にも新駅ができて東池袋駅と地下道で結ばれたら、
東池袋はすごいことになるだろうと妄想。。。

そうなっても直結じゃないここは
蚊帳の外だけどね。

>>235 マンション検討中さん

共働き増えてるから手が出る世帯は多いよ

450平均くらいで行くでしょ

>>239 匿名さん
60平米台なら手は出ますがそれ以上になると一部上場企業共働きでも勇気いりませんか？70平米後半の3LDKを考えると会社員が衣食住で住宅にフル投資しないとなかなか…。

ここはもう、ファミリー層にとって、手の届く物件ではない。残念ながら。

金額で見てみると、坪単価が、
@350の場合:70㎡7400万円、75㎡7900万円、80㎡8500万円
@375の場合:70㎡7900万円、75㎡8500万円、80㎡9000万円
@400の場合:70㎡8500万円、75㎡9000万円、80㎡9700万円

@375を越えてきそうなら、部屋の面積を削って、文京区・目黒区・中央区あたりで探そうかなと思っています。

ここは、再開発エリアで将来性に期待できそうだけど、まだそこまで注目されていない点が魅力なので、他のエリアと比較して割安感があれば検討したいですね。

300とか400とか色々とご意見がありますが、
事業費等々調べてみると概算の価格はわかると思いますけどね。

>>243 マンション検討中さん
私も同意見です。
坪350くらいが理想ですね。

数年後このあたりは首都圏でも有数のタワマン街になる。
（山手線内側で固い地盤。小杉や勝どき、豊洲など目じゃない）
当然、エリア内でマンションごとの優劣というか評価の差が出てくる。
ポジション、規模、設備などなど。
そのへんを考えて選ばないと後悔することになる。

まあその前に東池袋駅が混雑して電車に乗れなくなる可能性が高いがな。
勝どき駅の二の舞。。。

>>245 マンション検討中さん

そうですね！
楽しみに価格発表を待ちたいと思います。

>>246 匿名さん
ここ直接基礎ですか？
豊洲はともかく、小杉と勝どきは直接基礎多いですけど。
豊洲も防災性は高いですよね。